n. 35726/2018 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Barbara Gargia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 35726/2018 promossa da:
“ (C.F. , IN PERSONA Parte_1 P.IVA_1
DEL CURATORE p.t., (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIOVANNI P.IVA_1
SELLITTO presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in calce all'atto di riassunzione
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._1
FRANCESCO MANGAZZO e dell'avv. LUCIANO PENNACHIO, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta nonchè

(C.F. con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 C.F._2
FRANCESO MANGAZZO giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTI
CONCLUSIONI
pagina 1 di 14 Le parti hanno concluso come da note di trattazione depositate per l'udienza del
15/4/25.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. la “ , in persona Parte_1 dell'Amministratore Unico e legale rappresentante Dott. , anche Parte_2 nella qualità di Amministratore Giudiziario del complesso immobiliare denominato,
“ ”, ha esposto: - che con decreto di sequestro preventivo del Tribunale Parte_3 di Napoli – Ufficio XXII^ G.I.P., reso in data 27.01.2012, veniva sottoposto a vincolo cautelare il complesso edilizio sito in Castel Volturno - località Lago Patria, di proprietà della soc. “ , denominato “ ”, con i beni Parte_1 Parte_3 mobili ed immobili, conti correnti e altre utilità economiche riconducibili alla società;
- che il sequestro era volto a porre sotto il vincolo dell'Amministrazione giudiziaria l'intero patrimonio facente capo a soggetti indagati per i reati di cui all'art. 416 bis c.p., ai fini dell'eventuale confisca nel caso di condanna definitiva;
- che con successivo decreto di sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. in data 11.05.2012, venivano sottoposti a misura cautelare tutte le quote societarie della Parte_1
- che a seguito di sopralluogo e relativo inventario da parte
[...] dell'Amministrazione giudiziaria, era emerso che numerosi immobili facenti parte del detto complesso edilizio, sito in località Lago Patria, risultavano, già prima del provvedimento cautelare, oggetto di contratti di compravendita e che tra questi vi era il contratto di vendita, stipulato in data 30 giugno 2011, con atto per notar di Caserta, Rep.n.117.089 – Racc.n.24.526, tra la Persona_1 [...] ed i Sigg.ri e , odierni resistenti, Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 trascritto il 26 luglio 2011 all'Agenzia del Territorio – Servizi di Pubblicità
Immobiliare di Caserta, Reg.Gen.n.28009 – Reg.Part.n.19367; - che la detta compravendita aveva ad oggetto la “porzione immobiliare facente parte del complesso turistico ricettivo denominato , sito in Castel Volturno, alla via Parte_3
Domitiana, km.42,800, corrispondente a 6,49 (sei virgola quarantanove) millesimi di proprietà del complesso e all'articolo 4) il contratto precisava che: “La parte venditrice, come innanzi rappresentata, dichiara e la parte acquirente prende atto ed accetta che il bene oggetto della presente compravendita è soggetto al vincolo di pagina 2 di 14 destinazione di cui alla legge 28 novembre 2000, N.16 e, pertanto, per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, il bene in oggetto è destinato irrevocabilmente, anche ex art.1112 c.c., al godimento plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno, così come una razionale ed economica strutturazione ed utilizzazione delle parti comuni e gestione dei servizi generali, ed a tal fine la parte acquirente conferisce mandato collettivo irrevocabile 'ob rem', unitamente agli altri acquirenti, alla parte venditrice, affinchè la medesima, nel nome ed interesse della stessa parte acquirente, stabilisca il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini”; - che infatti, il Comune di Castel Volturno aveva autorizzato con Permesso di Costruire n. 07/04 del 14.01.2004, rilasciato in favore della la realizzazione di un impianto produttivo Parte_1 costituito da un complesso turistico alberghiero con annesse piscine scoperte ed impianto sportivo, in località “Lago Patria”, e che, a seguito del rinvenimento all'interno dell'area di intervento dell'antico tracciato della vecchia Domitiana, era stato richiesto ed ottenuto il Permesso di Costruire in variante n. 322/04 del
25.11.2004, nonché il Permesso di Costruire in sanatoria n.41/09 dell'11.03.2009, titoli che però non avevano modificato il vincolo di destinazione impresso al complesso immobiliare;
- che il prezzo pattuito in contratto era di euro 130.000,00, oltre I.V.A. di euro 13.000,00, per un totale di euro 143.000,00, di cui euro
78.000,00 corrisposti da parte acquirente alla , a seguito di mutuo fondiario Pt_1 concesso da Banca 24-7 S.p.A. ai signori e , Controparte_1 Controparte_2 garantito da ipoteca volontaria in favore dell'Istituto di Credito, gravante sull'intera consistenza (piena proprietà), anziché sulla quota millesimale, del bene venduto.
Tanto esposto, la ricorrente, rilevando che l'immobile oggetto dell'atto di compravendita sopra indicato, era sottoposto al ricordato vincolo urbanistico regionale (destinazione turistico-alberghiera) e che per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, il bene era destinato irrevocabilmente, al godimento plurimo turnario da parte dei condomini (tanto che a tal fine la parte acquirente conferiva, nel contratto, mandato collettivo irrevocabile
'ob rem', alla parte venditrice, affinchè quest'ultima stabilisse il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini), la pagina 3 di 14 ricorrente ha invocato la nullità del contratto di compravendita intercorso tra la e la perché in frode alla legge, in quanto avente ad oggetto il Parte_1 CP_3 trasferimento solo di una quota di multiproprietà, con diritto di godimento turnario
(quindi, limitato nell'arco dell'anno solare), – stante la destinazione d'uso del bene – contrariamente alla reale volontà delle parti, diretta al trasferimento dell'intera proprietà dell'immobile; conseguentemente doveva ritenersi illegittima la trascrizione dell'atto di compravendita, effettuata con nota del 4 agosto 2011, all'Agenzia del
Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare di Caserta, in quanto relativa alla proprietà dell'intera consistenza dell'immobile in questione, così come illegittima doveva ritenersi l'iscrizione ipotecaria effettuata in favore dell'istituto mutuante in quanto gravante sull'intera consistenza (piena proprietà), Parte_4 anziché sulla quota millesimale, del bene venduto.
Alla luce di quanto sopra, la ricorrente – deducendo che il contratto stipulato costituiva il mezzo per eludere l'applicazione di una norma imperativa - ha chiesto dichiararsi la nullità del contratto, ex art. 1418 e 1344 c.c., in quanto posto in essere in frode alla legge, per cui la sua causa doveva reputarsi illecita, con conseguente restituzione dell'immobile alla società venditrice e la condanna della parte resistente alla corresponsione dell'importo mensile di € 70,00, a titolo di indennità di occupazione, a far data dalla richiesta del 03.10.2017 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile per cui è causa, oltre interessi di legge dalle singole scadenze.
Si sono costituiti i resistenti eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità del rito sommario per insussistenza delle condizioni di applicabilità dell'art.702 bis e il difetto di legittimazione all'azione di nullita' ex art. 1421 c.c, per carenza di interesse dell'Amministrazione giudiziaria della Nel merito, hanno Parte_1 eccepito l'infondatezza della domanda;
in particolare, hanno eccepito l'insussistenza del presupposto della "norma imperativa" ai fini della declaratoria di nullità dell'atto negoziale, non costituendo, la n.16/2000 ritenuta elusa, norma di CP_4 natura "imperativa" ai fini dell'applicazione del combinato disposto dell'art. 1418 e
1344 c.c., essendo tale solo la norma che ha una finalità di interesse pubblico. Ha poi dedotto che non si ravvisa alcuna ontologica inammissibilità ed incompatibilità tra la destinazione turistico ricettiva e la proprietà frazionata all'interno di una struttura (come quella oggetto di acquisto da parte della , provvedendo, i CP_3 pagina 4 di 14 regolamenti contrattuali, a disciplinare le necessarie limitazioni all'uso della proprietà esclusiva, senza svuotare completamente il diritto di proprietà e violare i principi inderogabili dell'ordinamento, nel rispetto della libera esplicazione dell'autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c.; hanno poi rilevato che, in ogni caso,
l'eventuale mutamento di destinazione d'uso non poteva essere considerato un abuso edilizio, tale da incidere sulla commerciabilità del bene. Infine, hanno eccepito l'assenza, in capo alla parte resistente, della malafede, elemento imprescindibile della assunta "frode" che presuppone, come affermato dalla Suprema Corte, un
"comune" intento in senso illecito. Quanto alla domanda attorea di condanna dei convenuti al pagamento dell'indennità per l'occupazione abusiva dell'immobile, i resistenti hanno eccepito l'insussistenza dei presupposti, in ragione del pacifico ed incontestato diritto di proprietà di cui gli stessi godevano, in uno alla indiscussa buona fede degli acquirenti.
I resistenti hanno chiesto, pertanto, il rigetto della domanda della ricorrente e in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice, hanno chiesto condannarsi la in persona dell'Amministratore Parte_1 giudiziario, alla restituzione in loro favore, della somma versata in esecuzione del contratto di vendita, pari ad euro 130.000,00, oltre iva ed interessi a far data dal pagamento, stante la malafede di controparte, ovvero, in subordine, dalla domanda e fino al saldo.
Disposto il mutamento del rito, da sommario a rito ordinario e depositate, dalle parti, le memorie ex art. 183 VI comma c.p.c., nelle more del giudizio, è stato dichiarato il fallimento della pertanto, dichiarato interrotto, il Parte_1 giudizio è stato riassunto dall'Amministrazione giudiziaria. A seguito della successiva chiusura della procedura fallimentare, il giudizio è stato nuovamente interrotto e poi riassunto. Con sentenza n. 422/2024 del 12.01.2024, il Tribunale di
Napoli, Sezione V Penale, ha disposto l'immediata restituzione dei beni sequestrati agli imputati prosciolti, tra cui anche le quote societarie della Parte_1 per cui in pendenza di giudizio è venuta meno l'Amministrazione Giudiziaria. Infine, in data 29.05.2024, con Sentenza n. 114/2024 del Tribunale di Napoli – Sez. VII
Civile, è stata dichiarata la riapertura del Fallimento della Parte_1 interrotto il giudizio, lo stesso è stato riassunto in data 11.12.2024 e, precisate le pagina 5 di 14 conclusioni, all'Udienza del 15.04.2025 la causa è stata assegnata a sentenza, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Così esposti i fatti di causa, ritiene, il Tribunale, che la domanda del Fallimento della società sia fondata e, pertanto, meritevole di accoglimento, per i Parte_1 motivi che di seguito si diranno.
Preliminarmente, in ordine all'eccezione di estinzione del giudizio formulata dai convenuti, essa è infondata, come già affermato nell'ordinanza del 12/12/21. Sul punto, va richiamato l'art. 63 comma 4 d.lgs. 159/2011 secondo cui “Quando viene dichiarato il fallimento, i beni assoggettati a sequestro o confisca sono esclusi dalla massa attiva fallimentare”. Da tale disposizione si desume che i beni assoggettati a sequestro o confisca, in quanto sottratti alla disponibilità del Curatore ed alla gestione fallimentare, rimangono nella piena disponibilità dell'Amministrazione giudiziaria, la quale deve ritenersi dunque pienamente legittimata alla prosecuzione del processo mediante istanza di riassunzione.
Del resto, il comma 6 dell'art. 63 d.lgs. cit. dispone che “Se nella massa attiva del fallimento sono ricompresi esclusivamente beni già sottoposti a sequestro, il tribunale, sentiti il curatore e il comitato dei creditori, dichiara chiuso il fallimento”, con ciò evidenziando una prevalenza della misura di prevenzione.
Tale disposizione normativa in materia di misure di prevenzione va applicata anche al sequestro preventivo ex art 321 c.p.p. intervenuto sull'intero compendio aziendale della , in virtù del rinvio che l'art. 104 bis co. 1quater disp. att. fa alla Parte_1 disciplina del titolo IV del D.Lgs. 159/2011 (“Le disposizioni in materia di amministrazione e destinazione dei beni sequestrati e confiscati nonché quelle in materia di tutela dei terzi e di esecuzione del sequestro, previste dal codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, si applicano ai casi di sequestro e confisca in casi particolari previsti dall'articolo 240-bis del codice penale o dalle altre disposizioni di legge che a questo articolo rinviano, nonché agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all'articolo 51, comma


3-bis, del codice. In tali casi l'Agenzia nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata coadiuva
l'autorità giudiziaria nell'amministrazione e nella custodia dei beni sequestrati, fino al
pagina 6 di 14 provvedimento di confisca emesso dalla corte di appello e, successivamente a tale provvedimento, amministra i beni medesimi secondo le modalità previste dal citato codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159. Restano comunque salvi i diritti della persona offesa dal reato alle restituzioni e al risarcimento del danno”).
Benché il citato comma 1 quater sia stato introdotto con D.Lgs. 21/2018, in vigore dal 6 aprile 2018, se ne deve sostenere l'immediata applicabilità stante la natura processuale della disposizione. Tanto esclude, quindi, che il processo debba dichiararsi estinto, diversamente da quanto eccepito da parte convenuta, sul presupposto, non condiviso, del difetto di legittimazione attiva dell'Amministrazione
Giudiziaria a riassumere lo stesso, in favore di quella della Curatela.
Passando al merito, la domanda è fondata;
va, infatti, dichiarato nullo il contratto stipulato dalle parti, per illiceità della causa, trattandosi, certamente, di contratto in frode alla legge.
Preliminarmente va esclusa la mutatio libelli da parte dell'attore, come invece dedotto dai convenuti (secondo i quali il Fallimento della Domitia Village avrebbe invocato la cd. frode alle legge nel ricorso introduttivo, per poi domandare la nullità per contrasto con norma imperativa, con la prima memoria ex art. 183 comma 6
c.p.c.), avendo, parte ricorrente, sin dall'atto introduttivo, richiesto la “Nullità del contratto di vendita ex artt. 1344 c.c. e 1418 c.c.”, dunque, la nullità per frode alla legge e contrasto con norma imperativa.
Va, poi, premessa la legittimazione attiva (dapprima dell'Amministrazione Giudiziale
e ora) del fallimento della società , in persona del Curatore, essendo Parte_1 evidente il concreto interesse degli stessi a far valere la nullità del contratto. Con il denunciato contratto le parti, se formalmente hanno dichiarato di trasferire una quota di multiproprietà (quale coesistenza di una pluralità di diritti di godimento esercitabili a turno, sul medesimo immobile nell'arco dell'anno solare), hanno, in realtà, come poi vedremo, inteso trasferire la piena proprietà dell'immobile; dunque, sussiste l'interesse dell'attore, ovvero, prima, dell'Amministratore giudiziario della società e, poi, del curatore del fallimento , nella loro qualità di Parte_1 pubblici ufficiali, a provvedere alla gestione e alla conservazione dei beni della società, sotto la direzione del giudice delegato, nonché a procedere al recupero degli pagina 7 di 14 immobili – fuoriusciti dal patrimonio con contratti invalidi – al fine di ricostruire il patrimonio originario della società ed incrementare la redditività dei beni recuperati.
Ciò detto, la domanda attorea deve dirsi sufficientemente provata.
Tra le parti intercorreva un atto di compravendita (e non, come erroneamente indicato nella comparsa conclusionale dei convenuti, un preliminare di compravendita) della “porzione immobiliare facente parte del complesso turistico ricettivo denominato , sito in Castel Volturno, alla via Domitiana, Parte_3 km.42,800, corrispondente a 6,49 (sei virgola quarantanove) millesimi di proprietà del complesso”.
La vendita di una quota di proprietà, determinata in millesimi, denota causalmente il negozio, posto che, ai sensi dell'art. 4 del contratto in questione, la vendita sarebbe avvenuta con vincolo di destinazione di cui alla legge 28 novembre 2000,
N.16 e, pertanto, come ivi indicato, “per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, il bene in oggetto è destinato irrevocabilmente, anche ex art.
1112 c.c., al godimento plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno, così come una razionale ed economica strutturazione ed utilizzazione delle parti comuni e gestione dei servizi generali”; in coerenza con la destinazione d'uso dell'immobile venduto e con l'espressa volontà delle parti (di vendere una quota di una multiproprietà, con godimento turnario dell'immobile), contestualmente all'acquisto, la parte acquirente conferiva mandato collettivo irrevocabile 'ob rem', alla parte venditrice, affinchè la medesima, nel nome ed interesse della stessa parte acquirente, stabilisse “il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini”. Regolamento che, però, non è stato prodotto in atti.
Ed invero, il permesso di costruire n. 322/04 del 25 novembre 2004 veniva appunto rilasciato, alla per la realizzazione di un impianto produttivo Parte_1 costituito da strutture turistiche, ricreative, alberghiero-ricettiva in località Lago
Patria; né, la suddetta destinazione, risulta essere stata successivamente oggetto di modifica (circostanza non dedotta specificamente dalla resistente, né in alcun modo, documentalmente dimostrata). Pertanto, stante il suddetto vincolo urbanistico, la vendita dell'immobile non poteva che avvenire con la destinazione turistico-
pagina 8 di 14 alberghiera impressa al bene e, dunque, con la limitazione del godimento plurimo turnario da parte dei diversi condomini acquirenti.
Appare evidente, allora, che, tenuto conto del vincolo di destinazione d'uso dell'immobile oggetto di compravendita, un'eventuale differente destinazione d'uso
(in particolar modo destinazione d'uso abitativo) determina la nullità del contratto per illiceità della causa, per contrarietà a norma imperativa, tale dovendosi ritenere la normativa urbanistica, considerato che detto vincolo è stato immaginato dal legislatore per finalità pubblicistiche;
ed infatti, l'art. 4 della legge regionale della n. 16/2000, espressamente richiamato in contratto, prevede che “

1. Dalla CP_4 data di esecutività del piano regolatore, ovvero dalla data di esecutività della relativa variante, le strutture ricettive turistiche in esso individuate sono sottoposte a vincolo” e ancora “il vincolo ha vigenza dalla data di rilascio della relativa concessione edilizia.


3. Il vincolo di destinazione d'uso, di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo, vige a termine indeterminato” e secondo l'art. 1 della Legge, la scelta di sottoporre a vincolo di destinazione le strutture ricettive-turistiche è finalizzata a “garantire la conservazione e la tutela del patrimonio ricettivo che, per capacità imprenditoriale o ubicazione, è in grado di rispondere alle esigenze del mercato turistico e, nel contempo, avviare un processo di riqualificazione dell'offerta turistica”, tanto che i comuni sono chiamati a “formare, ovvero ad adeguare, i propri strumenti urbanistici mediante l'individuazione delle aree destinate ad attività turistiche e ricettive” (cfr. art. 2 L.R.. Campania 16/2000).
Se, poi, l'immobile conserva, nell'atto di compravendita, solo formalmente la destinazione d'uso cui è sottoposto (quella di tipo turistico-ricettiva) mentre, invece, di fatto, l'alienazione viene effettuata agli acquirenti nel pieno ed esclusivo godimento del bene, superando la suddetta destinazione iniziale, ne consegue che il contratto, seppur formalmente coincidente con il dettato normativo, diventa un mezzo utilizzato per eludere l'applicazione della norma imperativa di cui alla richiamata legge regionale;
dunque, è un contratto in frode alla legge e come tale nullo.
Ebbene, dall'analisi complessiva della documentazione agli atti si evince che, seppur il contratto preveda formalmente che l'oggetto riguardi non la piena proprietà, bensì
pagina 9 di 14 la multiproprietà dell'immobile, indicata in millesimi in contratto (il che renderebbe compatibile il negozio con la destinazione d'uso del bene), in concreto il bene viene trasferito in piena proprietà in favore degli acquirenti, così eludendo il disposto di legge sopra richiamato. Depongono nel senso che il comune intento delle parti fosse il trasferimento della piena proprietà, anziché del mero diritto di comproprietà, diversi indici rilevatori, ed in particolare: - la sproporzione del prezzo di vendita convenuto in euro 130.000,00 per (soli) 6,49 millesimi di proprietà e con il godimento plurimo turnario;
- l'immissione della convenuta nell'immediato possesso integrale del bene;
- la mancanza di indicazioni volte a determinare (o a consentire la determinabilità) il periodo temporale cui è limitata la proprietà stessa, in altre parole il cd. godimento turnario che caratterizza proprio la multiproprietà (al contrario di quanto indicato nel contratto); - il fatto che nell'atto di mutuo fondiario prodotto si legge, all'art. 7, che gli immobili appartengono ai convenuti “in piena proprietà e disponibilità”; - nonché, la trascrizione della compravendita immobiliare e l'iscrizione ipotecaria, eseguite, entrambe, sulla piena proprietà dell'appartamento, anziché sulla quota millesimale dell'immobile oggetto di compravendita. Tutti i medesimi elementi sono anche indici rivelatori della piena consapevolezza e volontà, in capo ai convenuti, di acquistare l'intera e piena proprietà.
Deve ritenersi, pertanto, che con il contratto impugnato, entrambe le parti (dunque anche gli acquirenti, per i quali può riconoscersi la malafede, desumibile da tutte le circostanze sopra indicate) abbiano voluto, in realtà, il trasferimento della piena proprietà del bene, senza alcun vincolo temporale, aggirando, in tal modo, la norma imperativa di cui sopra che consente una destinazione d'uso meramente turistico- ricettiva.
A conferma di tale interpretazione, vi è la pronuncia del Tribunale del Riesame agli atti, il quale, proprio analizzando un contratto simile a quello di cui al presente giudizio, afferma che “sono proprio i termini contrattuali utilizzati nel contratto di acquisto che tradiscono l'effettiva destinazione ad uso abitativo delle unità cedute in vendita, chiarendo come risulti evidente il tentativo di offrire copertura legale a un'operazione, quella della compravendita, che non sarebbe stata possibile in considerazione della destinazione che il complesso edilizio era tenuto a osservare, ossia quella turistica-alberghiera, in virtù della normativa urbanistica vigente e pagina 10 di 14 proprio “al fine evidente di aggirare la disciplina urbanistica vigente”. Conclusione confermata anche dalla Corte di Cassazione che, pronunciando sull'impugnativa dell'ordinanza del Riesame sopra richiamata, ha confermato che “(…)la clausola di godimento plurimo turnario era finalizzata a dissimulare tale destinazione (n.d.r. - destinazione a civile abitazione), in realtà voluta dalle parti ma non consentita dalla normativa urbanistica e ciò escludeva la buona fede degli acquirenti” (cfr. Cass.
Penale, Sez. II^, n. 5167/2013).
Va, pertanto, dichiarato nullo, perché in frode alla legge, ex art. 1344 c.c., il contratto impugnato, il cui schema è stato utilizzato dalle parti contraenti per aggirare la normativa urbanistica ed ottenere un risultato difforme da quello tipico, per consentire, cioè, l'acquisto di un immobile in piena proprietà e non con il limite di una quota di multiproprietà, ovvero un diritto di godimento esercitabile a turno, nell'arco dell'anno solare (acquisto, quest'ultimo, compatibile con il vincolo esistente sul bene).
Né rileva, al fine di escludere la nullità del contratto, la circostanza dedotta dai convenuti nella propria comparsa conclusionale, dell'avvenuta approvazione del PUC da parte del contenente una variante del piano Parte_5 urbanistico, finalizzata a regolarizzare le destinazioni d'uso degli immobili del complesso residenziale;
la circostanza è stata solo dedotta, ma non Parte_3 risulta documentata, e come tale deve dirsi irrilevante.
Quanto, poi, alla domanda del attore, di pagamento di un'indennità di Parte_1 occupazione, anch'essa è fondata, essendo, essa, conseguenza dell'efficacia ex tunc della declaratoria di nullità dell'atto e sussistendo un'occupazione non legittima.
I convenuti hanno contestato detta domanda eccependo l'assenza di fondamento, stante la pretesa validità del titolo di acquisto a base dell'occupazione, vale a dire il contratto di compravendita per cui è causa, e ribadendo la propria buona fede.
Al contrario, ritiene, questo Giudice, che, stante l'accertata nullità del contratto di compravendita e l'accertata malafede degli acquirenti, per quanto sopra detto,
l'occupazione dell'immobile debba dirsi ab origine abusiva.
D'altra parte, l'occupazione dell'immobile da parte degli acquirenti può dirsi pacifica, in quanto risultante dal contratto stesso (v. l'art. 6 “La parte acquirente viene pagina 11 di 14 immessa da oggi, con gli inerenti diritti ed obblighi di legge, nel legale possesso di quanto acquistato”) e in ogni caso non contestata dai convenuti.
Ne discende che e sono tenuti in solido al Controparte_1 Controparte_2 pagamento nei confronti del attore di un'indennità di occupazione Parte_1 parametrata al canone locatizio dell'immobile, indennità forfettariamente quantificata da parte attrice (importo non specificamente contestato dalla convenuta) in € 70,00 mensili, dovuti - stante la richiesta - a far data dal 3 ottobre
2017 (data di ricezione della richiesta di pagamento a tale titolo), oltre interessi legali maturati fino al soddisfo.
Non può invece riconoscersi detta indennità a decorrere dal rogito notarile, data a cui, secondo quanto è scritto nel contratto, risalirebbe l'immissione in possesso;
ed invero, l'estensione della decorrenza dell'indennità alla data del rogito, piuttosto che, come originariamente chiesta in ricorso, dalla data della messa in mora, non costituisce una precisazione della domanda inizialmente proposta (che ben poteva essere formulata nelle prime memorie ex art. 183 VI comma c.p.c.), ma è contenuta soltanto nella domanda qualificabile come reconventio reconventionis (quale domanda di compensazione parziale a fronte della domanda riconvenzionale della convenuta di restituzione del prezzo pagato) e come tale è inammissibile, in quanto non proposta nel termine di legge (prima udienza ex art. 183, comma V c.p.c.). Né essa può integrare una domanda nuova ammissibile secondo i principi affermati dalla Suprema Corte (v. Sezioni Unite n. 12310/2015) secondo la quale “ ciò che rende ammissibile l'introduzione in giudizio di un diritto diverso da quello originariamente fatto valere oltre la barriera preclusiva segnata dall'udienza ex art.
183 cod. proc. civ., e che, quindi, consente di distinguere la domanda che tale diritto deduce da quella riconvenzionale di cui si occupa il comma 5 del medesimo articolo
(c.d. reconventio reconventionis), è il carattere della teleologica "complanarità"; il diritto così introdotto in giudizio deve attenere alla medesima vicenda sostanziale già dedotta, correre tra le stesse parti, tendere dopo tutto alla realizzazione, almeno in parte, salva la differenza tecnica di petitum mediato, dell'utilità finale già avuta di mira dalla parte con la sua iniziativa giudiziale e, dunque, risultare incompatibile con il diritto originariamente dedotto in giudizio”, situazione nella specie non ravvisabile, stante la non incompatibilità della domanda di pagamento dell'indennità di pagina 12 di 14 occupazione dalla data del 3/10/17, contenuta nel ricorso, con la domanda di pagamento dell'indennità dalla data de rogito.
In ogni caso la reconventio reconventionis proposta è subordinata all'accoglimento della domanda riconvenzionale, che, per quanto di seguito vedremo, non può essere accolta.
Pertanto, i convenuti vanno condannati al pagamento, in favore del Parte_1 attore, dell'importo di € 7420,00 (per n. 106 mesi), oltre interessi legali dalla data della domanda (3/10/17) fino al soddisfo ed oltre l'ulteriore somma di € 70,00 al mese (dal mese di agosto 2025), con ulteriori interessi legali, fino all'effettivo rilascio del bene.
Passando poi alla domanda riconvenzionale proposta dai convenuti, la stessa non può che essere dichiarata improcedibile, ai sensi dell'art. 52 e 93 l. fall.; ed invero,
l'accertamento di un credito nei confronti del fallimento è devoluto alla competenza esclusiva del giudice delegato, ex artt. 52 e 93 l. fall., con la conseguenza che, ove la relativa azione sia proposta nel giudizio ordinario di cognizione, deve esserne dichiarata d'ufficio, in ogni stato e grado, anche nel giudizio di cassazione,
l'inammissibilità o l'improcedibilità, a seconda che il fallimento sia stato dichiarato prima della proposizione della domanda o nel corso del giudizio (come nella fattispecie) – cfr. Cass. n. 11021/2023. Né può operarsi la compensazione del credito dei convenuti con il credito riconosciuto al fallimento attore a titolo di indennizzo per occupazione illegittima, non avendo, parte convenuta, espressamente eccepito la compensazione, né tanto meno avendola espressamente richiesta in via riconvenzionale. Va, conseguentemente, rigettata anche la domanda dei convenuti volta ad ottenere il riconoscimento di un diritto di ritenzione del bene immobile posseduto, fino al pagamento della somma richiesta in riconvenzionale.
Quanto alle spese, in applicazione del principio della soccombenza, i convenuti vanno condannati al pagamento delle spese sostenute dal attore, Parte_1 liquidate come in dispositivo, tenuto conto dei parametri del DM 55/14 (valore indeterminato - complessità media), applicati i valori minimi in considerazione della non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate, dell'attività processuale svolta e del carattere seriale dei giudizi introdotti da parte attrice.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal nei confronti di e Parte_1 Controparte_1
, così provvede: Controparte_2
1) Accoglie la domanda dell'attore e per l'effetto dichiara la nullità del contratto di vendita, stipulato in data 30 giugno 2011 con atto per notar Persona_1 di Caserta, Rep.n.117.089 - Racc.n.24.526, tra la
[...] Parte_1 ed i Sigg.ri e , trascritto il 26 luglio 2011 Controparte_1 Controparte_2 all'Agenzia del Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare di Caserta,
Reg.Gen.n.28009 – Reg.Part.n.19367;
2) Condanna i convenuti alla corresponsione in favore di parte attrice della somma di € 7420,00, oltre interessi legali dalla data della domanda (3/10/17) fino al soddisfo, oltre l'ulteriore somma di € 70,00 mensili, dal mese di agosto
2025, fino all'effettivo rilascio del bene, oltre interessi legali maturati sulle mensilità a venire, fino al soddisfo.
3) Dichiara improcedibile la domanda riconvenzionale dei convenuti;

4) Condanna i convenuti, in solido, alla rifusione delle spese di lite sostenute dall'attore che si liquidano in € 5431,00 per compenso professionale, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge;

5) Ordina alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare
(ex Conservatoria dei registri immobiliare) competente, di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art.2655 cc..
Napoli, 21/07/2025
Il Giudice
dott. Barbara Gargia
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