02 8 80 /03 E L B A ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE composta dai Signori Magistrati: Presidente R.G. 10283/01 dott. Vincenzo CARBONE Rep. 829 dott. Roberto PREDEN Consigliere Cron. 66 13 Consigliere dott. Michele VARRONE Consigliere rel. dott. Michele LO PIANO Ud. 26.11.2002 Consigliere dott. Bruno DURANTE ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da nu Fondazione AM, con sede in Roma, in persona del Presidente prof. dott. Eolo Parodi, elettivamente domiciliata in Roma, Largo Trionfale n. 7, presso lo studio dell'avv. Luigi Mannucci, che la di- fende, giusta delega in atti. ricorrente

contro

AR Ersilia. f intimata avverso la sentenza n. 294/00 della Corte d'appello di Roma, emes- sa il 28 gennaio 2000 e depositata il 1° marzo 2000 (R.G. 3052/99); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26 2319/2002 Oggetto: Locazione: oneri condominiali novembre 2002 dal relatore consigliere dott. Michele Lo Piano;
udito l'avv. Luigi Mannucci;
udito il P.M., nella persona del sost. proc. gen. dott. Raffaele Ce- niccola, che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo Il Pretore di Roma ha dichiarato prescritto il diritto del loca- tore (Fondazione AM) a ripetere da un suo inquilino alcune somme dovute a conguaglio di oneri accessori, relativi al rapporto locativo. Il Pretore ha ritenuto che il diritto al pagamento degli oneri accessori si prescrive in due anni, ai sensi dell'art. 6 della legge 22 dicembre 1973, n. 841, e che il termine di prescrizione, nell'ipotesi in cui il locatore sia proprietario dell'intero immobile, decorre dalla chiusura dell'esercizio, indipendentemente dall'atto di formale ap- provazione dei conteggi. Il Pretore ha infine condannato l'AM al pagamento delle spese del giudizio. La Corte d'appello di Roma ha confermato la suddetta sen- tenza, tranne che in relazione al capo relativo alle spese;
ha infatti compensato tra le parti le spese del giudizio di primo grado;
ha, in- fine, disposto la compensazione delle spese del giudizio di appello. Contro la sentenza della Corte d'appello ha proposto ricorso per cassazione l'AM. L'intimato ha resistito con controricorso. L'AM ha depositato memoria. 2 Motivi della decisione Con i primi due motivi, da trattarsi congiuntamente, si de- nuncia: I - Violazione e falsa applicazione dell'art. 2948, terzo com- ma, c.p.c., in quanto tale disposizione codicistica deve ritenersi applicabile anche agli oneri accessori. II - a) Violazione e falsa applicazione dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 in quanto applicabile solo ai rapporti antecedenti alla legge n. 392 del 1978 e solo agli oneri accessori posti con- trattualmente a carico del conduttore;
b) Violazione ed erronea applicazione dell'art. 84 della leg- ge n. 392 del 1978; tacita abrogazione dell'art. 6 della legge n. 841 см del 1973 per incompatibilità con la disciplina della legge n. 392 del 1978. La censura è infondata. Fin dal 1993 questa Corte, con la sentenza 22 maggio 1993, n. 5795, confermando l'orientamento prevalente tra i giudici di me- rito ed in dottrina, ha affermato che « nei contratti di locazione di immobili urbani il diritto al pagamento degli oneri accessori della locazione si prescrive nel termine di due anni indicato dall'ultimo comma dell'articolo 6 della legge 22 dicembre 1973, n. 841». Premesso che la legge 392 del 1978 non contiene, né nell'art. 9, né in altra norma, alcuna disposizione in materia di prescrizione del diritto del locatore per quanto attiene il pagamento degli oneri accessori della locazione, questa Corte ha così argomentato il pro- 3 prio insegnamento: «Una disposizione in materia è, invece, conte- nuta nell'ultimo comma dell'art. 6 della legge 22 dicembre 1973 n. 841 (contenente disposizioni sulla proroga dei contratti di locazio- ne e di sublocazione degli immobili urbani e degli immobili desti- nati ad uso di abitazione, ecc.) secondo il quale il diritto al rim- borso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura di servizi a carico, per contratto, del conduttore si prescrive nel termine di due anni. Si tratta di una disposizione che stabilisce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone della locazione e di "ogni altro corrispettivo di locazioni", fissata dall'art. 2948 n. 3 cod. civ.. E si tratta anche di un principio inno- vativo del sistema precedente, al quale deve essere riconosciuta efficacia generale. Soluzione questa, la quale, non solo risponde Que all'esigenza di concludere in tempi ragionevoli la definizione di rapporti giuridici di interesse economico limitato nella valutazione globale del rapporto, ma e' in linea con il criterio informatore delle prescrizioni brevi dirette a liberare nel più breve periodo di tempo il debitore dalle prestazioni scadute non richieste dal cre- ditore. E ciò nella stessa prospettiva e con gli stessi tempi indicati per il pagamento, da parte del subentrante, degli oneri condomi- niali indicati dal secondo comma dell'art. 63 disp. prel. cod. civ.. Pertanto, il pagamento degli oneri accessori della locazione è sog- getto alla prescrizione biennale indicata dall'art. 6 della citata legge n. 841 del 1973. Né vale l'obiezione che l'articolo 6, siccome inserito in una legge di proroga dei contratti di locazione già pro- 4 rogati (art. 1), si applica alle sole locazioni vincolate o ai contratti in regime di proroga, perché la norma sarebbe incompatibile (ai sensi dell'art. 84 della legge 392 del 1978) con il sistema della leg- ge dell'equo canone, nella quale il regime degli oneri accessori (indicato dal più volte citato art. 9 si applica ai soli contratti in re- gime ordinario. Questa limitazione interpretativa dell'articolo 9 è stata già esclusa esaminando il primo motivo del ricorso princi- pale. In questa sede specifica si può aggiungere che l'abrogazione "di tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge", dispo- sta dall'art. 84 non implica necessariamente l'abrogazione di tutte le norme precedentemente emanate durante il cosiddetto regime vincolistico delle locazioni, ma comporta l'annullamento soltanto di quelle "incompatibili". E tra queste non può essere certamente Que annoverata la disposizione speciale in materia di prescrizione, la quale risponde ad esigenze che trascendono il regime vincolistico, diretta com'è al superamento di contestazioni di scarsa rilevanza economica, come è stato già precisato. E non può trarsi argomento contrario nemmeno dalla mancata riproduzione nella legge del- l'equo canone della disposizione della quale si discute. Questo ar- gomento, come tutti quelli che si dicono "e silentio" è sicuramente inaccettabile in ragione della sua equivocità, anch'essa ampia- mente illustrata in precedenza. Infine, non e' di ostacolo all'appli- cazione della prescrizione biennale di cui all'art. 6 della legge n. 841 del 1973 citata il fatto che la sua operatività sarebbe limitata ai casi in cui il diritto al rimborso compete solo se stabilito "per 5 contratto". Infatti, l'inciso indicato, nell'attuale sistema, non co- stituisce un ostacolo, in quanto, in quello precedente, l'unica fonte del diritto del locatore di ottenere il rimborso degli oneri accessori era costituito dal contratto ed invece, nel sistema dell'articolo 9 della legge 392 del 1978, esso può essere individuato anche dalle norme dispositive contenute nel già citato articolo 9 della stessa legge». La giurisprudenza successiva di questa Corte si è uniformata al precedente sopra indicato (v. Sez. III, 22 aprile 1995, n. 4588; Sez. III, 28 ottobre 1995, n. 11260, in tema di locazione di immo- bili degli IACP;
Sez. III, 12 novembre 1997, n. 11163; e da ultimo Sez. III, 5 agosto 2002, n. 11715). Al suddetto orientamento questo Collegio intende uniformar- ги si senza necessità di svolgere altre considerazioni perché il ricor- rente non ha addotto argomenti nuovi rispetto a quelli già esaminati e disattesi. Con il terzo motivo si denuncia: Violazione e falsa applica- zione dell'art. 2935 c.c. in quanto il termine prescrizionale per il conguaglio di oneri accessori deve ritenersi decorrente dalla data di approvazione del conto consuntivo (nella specie deliberazione del comitato esecutivo dell'ente del 29 luglio 1994). Il ricorrente, a sostegno della sua tesi, richiama il principio affermato da questa Corte con la sentenza 27 novembre 1989, n. 5160, secondo cui «La prescrizione del diritto del locatore di ri- petere dal conduttore gli oneri accessori a carico di quest'ultimo 6 decorre dalla data in cui l'assemblea del condominio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese tra i condomini, giacché è solo allora che sorge il debito del condomino locatore nei con- fronti del condominio e conseguentemente il credito del condomino nei confronti del conduttore>>. La censura è infondata. La Corte d'appello, dopo aver affermato che il principio ri- chiamato dall'AM, secondo cui il termine di prescrizione de- corre dall'approvazione del consuntivo, era riferibile ai casi in cui, essendovi una pluralità di condomini, era necessario che il consun- tivo fosse approvato da apposita assemblea, ha ritenuto che tale principio non fosse applicabile, invece, nei casi di edificio appar- пш tente ad un unico proprietario, perché in tale caso «il diritto al con- guaglio non è subordinato ad un'approvazione cui debbano neces- sariamente concorrere terzi (ed in particolare l'assemblea condo- miniale), potendo essere esercitato alla fine dell'esercizio, in cui il proprietario singolo ha la possibilità di elaborare il consuntivo e di accertare se le spese effettuate per quell'immobile locato superi- no o meno gli acconti periodicamente percepiti. Né l'eventuale inerzia del proprietario in ordine alla contabilizzazione può river- sarsi sull'inquilino». La sentenza della Corte d'appello appare corretta e si sottrae alle censure del ricorrente. Ai sensi dell'art. 2935 c.c., la prescrizione comincia a decor- rere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere. 7 Nel caso, considerato dalla sentenza di questa Corte n. 5160 del 1989, in cui l'immobile locato sia compreso in un edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del diritto del condo- mino locatore al rimborso degli oneri accessori dalla data in cui l'assemblea del condominio approva il bilancio consuntivo annuale con il riparto delle spese condominiali tra i condomini trova giusti- ficazione nella circostanza che solo in tale momento sorge il debito del condomino verso il condominio, e, correlativamente, il credito del medesimo verso il conduttore. L'esistenza stessa del credito del locatore avente ad oggetto il rimborso degli oneri accessori posti (per legge o per contratto) a ca- rico del conduttore è in tale ipotesi subordinata all'adozione di un Aut atto formale sottratto alla immediata disponibilità del locatore, sic- ché sino a quando non interviene l'approvazione dell'assemblea la prescrizione del credito del locatore non inizia a decorrere. Ben diversa è la situazione (ricorrente nel caso in esame) del locatore unico proprietario, che ha la gestione diretta delle spese per la fornitura dei servizi accessori nell'ambito dei rapporti di lo- cazione intrattenuti con i conduttori delle unità immobiliari che compongono l'edificio, ed è pertanto in grado di quantificare l'en- tità complessiva della spesa sostenuta nel corso dell'anno, nel mo- mento in cui si conclude la gestione annuale, e di stabilire quindi gli importi dovuti dai singoli conduttori. La data di decorrenza della prescrizione dovrà quindi essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (ed in tal senso ha deciso la Corte d'appello). Non può peraltro tenersi conto, come invece pretende il ri- corrente, del fatto che il conto consuntivo, relativo al conguaglio dovuto per l'esercizio 1990/1991, sia stato approvato «in data suc- cessiva al marzo 1994, come si evince dalla deliberazione del Co- mitato esecutivo del 29 luglio 1994», perché i ritardi dell'ente pro- prietario o comunque le eventuali norme che dispongono l'appro- vazione dei consuntivi in epoca successiva a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori annuale, non sono ido- nee ad incidere sul rapporto privatistico di locazione dal quale na- sce il credito per gli oneri accessori (v. Sez. III, 7 febbraio 2000, n. 1338, dalla quale sono tratte le suddette argomentazioni). Nella parte conclusiva del ricorso è detto: «Nella denegata ipotesi in cui la Suprema Corte ritenga applicabile l'art. 6 della legge n. 841 del 1973, ovvero non ravvisi la sua tacita abrogazio- ne, si chiede che voglia rimettere gli atti alla Corte costituzionale dichiarando non manifestamente infondata la questione di legitti- mità costituzionale della citata disposizione per contrasto con l'art. 3 e 24 Cost. per i motivi esposti al paragrafo II del presente ricor- SO». La questione è stata trattata ancora nella memoria. La Corte osserva che, in relazione ad analogo ricorso e ad analoga questione proposta dal ricorrente, è stato già osservato (v. 9 Sez. III, 5 agosto 2002, n. 11715) che «appare manifestamente non fondata l'eccezione di incostituzionalità sollevata ... per la dispa- rità di trattamento in materia prescrizionale dei canoni con gli oneri accessori, stante la sostanziale analogia delle due voci, poi- ché la ratio della diversità di disciplina costituita dall'esigenza della rapida definizione delle contestazioni relative ad un rapporto accessorio quali le spese condominiali (e, quindi, la disparità di trattamento) si giustifica con la diversa natura dei due esborsi». Sotto il titolo «Sulle spese del giudizio» il ricorrente aggiun- ge che «fermo restando quanto sin qui esposto, e cioè i motivi per i quali si ritiene che la sentenza impugnata debba essere cassata in tutte le sue statuizioni, con conseguente condanna della

contro

- parte alle spese di entrambi i gradi del giudizio, si deve ora evi- denziare che, ove non venisse cassata la statuizione che accerta гиё l'avvenuta prescrizione e che quindi rigetta le domanda fondate sulla sussistenza del debito, resterebbe assolutamente legittima e giusta la statuizione pronunciata in grado d'appello di compensa- zione delle spese di giudizio». La Corte osserva che nessuna statuizione deve essere adot- tata in proposito in assenza di una impugnazione incidentale sul punto da parte dell'unico soggetto che avrebbe avuto motivo di do- lersene e cioè della parte intimata. Il ricorso è respinto. Non deve emettersi alcun provvedimento sulle spese atteso che la parte intimata non ha svolto attività difensiva. 10

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione terza civile, rigetta il ricorso. Così deciso, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di Cassazione, il giorno 26 novembre 2002. Il Presidente inpe Il Consigliere est. Culopen CANCELLERE C1 DEPOSITATO IN CANCELLERIA Innocent Battista 26 FEB. 2003 Oggi IL CANCELLIERE C1 Innocenzo Battista 11