IN NOME D06256/02 REPUBBLICA ITALIA LA CORTE SUPREMA DICASSAZIONE Oggetto Inder ita di SEZIONE TERZA CIVILE avviamento Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Presidente Dott. Gaetano NICASTRO R.G.N. 12999/99 - - 18050 Cron. 18 Rel. Consigliere Dott. Ernesto LUPO - 1380 Consigliere Dott. Michele VARRONE Rep. Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI Ud. 26/11/01 Consigliere Dott. Italo PURCARO CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta copia studio SENTENZA dal Sig. IL SOLE 24 ORE per diritti € Abs sul ricorso proposto da: il 2 MAG 2002 IL CANCELLIERE FALLIMENTO OM SRL, in persona del curatore dott. Claudio Minucci, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MONTE DELLE GIOIE 13, presso lo studio dell'avvocato CAROLINA VALENSISE, difeso dall'avvocato ROBERTO DE TILLA, giusta delega in atti;
- ricorrente CANCELLERIA

contro

CAMST COOP ALBERGO MENSA SPETTACOLO e TURISMO SCRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Villanova di Castenaso (Bo), elettivamente domiciliata in ROMA VIA MONTE ZEBIO 37, presso lo2001 2015 studio dell'avvocato PIERO AMENTA, che la difende -1- f anche disgiuntamente all'avvocato MARIO FRANCIA, giusta delega in atti;
controricorrente avverso la sentenza n. 121/99 del Tribunale di NAPOLI, emessa il 16/12/98 e depositata 1'11/01/99 (R.G. 7935/98); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/01 dal Consigliere Dott. Ernesto LUPO;
udito l'Avvocato Piero AMENTO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Francesco MELE che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- 3 · Svolgimento del processo. Con ricorso al pretore di Napoli depositato il 10 febbraio 1995 la 5 società cooperativa a r.l. CAMST - Cooperativa Albergo Mensa Spettacolo e Turismo esponeva di avere ricevuto in sublocazione dalla OM s.r.l., in forza del contratto del maggio 1988, alcune porzioni del compendio immobiliare sito in Napoli (al Centro Direzionale) di proprietà della società COGINVEST, di cui la OM era conduttrice, espressamente autorizzata alla sublocazione. Delle porzioni sublocate alcune erano state adibite ad uso di bar, mentre altre, sottostanti, erano state adibite ad uso di ristorante. La sublocatrice OM, con lettera del 18 aprile 1994, aveva comunicato alla locatrice la volontà di recedere dal contratto di locazione in corso con effetto dal 18 ottobre. 1994 essendo stata posta in liquidazione, onde era venuta meno anche la کیا sublocazione, e pertanto la società attrice CAMST aveva dovuto rilasciare entrambe le porzioni immobiliari, ed aveva poi stipulato un nuovo contratto di locazione direttamente con la proprietaria dell'immobile (divenuta la Cassa di previdenza e assistenza a favore dei dottori commercialisti) limitatamente ai locali già destinati ad uso di ristorante. Tanto premesso, la CAMST chiedeva la corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale per il rilascio dei locali adibiti ad uso di bar. Costituitasi la società convenuta, che chiedeva il rigetto della domanda, il Pretore adito, con la sentenza depositata il 10 giugno 1997, accoglieva la domanda attorea, condannando la OM al pagamento dell'importo chiesto di L.82.309.710. Proposto appello da parte del fallimento della società OM, nel frattempo intervenuto, e costituitasi la società appellata, il Tribunale di Napoli, con la sentenza depositata l'11 gennaio 1999, ha confermato la pronunzia di primo grado. In ordine ai motivi dell'appello il Tribunale: a) ha escluso che la restituzione dei locali da parte della CAMST sia avvenuta spontaneamente o comunque in conseguenza di un suo accordo diretto con la proprietaria;
b) ha affermato che l'obbligo di pagare alla società subconduttrice l'indennità di avviamento incombe sulla società sublocatrice, e non sul proprietario dei locali;
c) ha ritenuto che il diritto all'indennità non è venuto meno per il fatto che la società CAMST ha continuato a svolgere l'attività di bar nei locali attigui a quelli rilasciati, e cioè nei locali già adibiti a ristorante, che essa ha continuato a detenere in conseguenza del contratto di locazione stipulato direttamente con il proprietario. Avverso la sentenza del Tribunale di Napoli il fallimento della società OM ha proposto ricorso per cassazione, deducendo tre motivi. La società CAMST ha resistito con due controricorsi, il primo notificato tempestivamente ed il secondo notificato tardivamente. Le parti hanno presentato memoria. Motivi della decisione. 1.- Dei due controricorsi presentati dalla società intimata il primo è nullo perché sottoscritto da due difensori privi di valida procura ad litem. Ed invero l'avv. Mario Francia, invocando una procura generale alle liti rilasciata nel 1990, è privo della procura speciale prescritta dall'art. 365 c.p.c., richiamato dal successivo art.370 per la sottoscrizione del controricorso. La procura all'altro firmatario del controricorso, avv. Piero Amenta, è stata rilasciata (in calce al detto atto) dall'avv. Mario Francia, e non dal legale rappresentante della società CAMST. Il secondo controricorso è inammissibile perché tardivo, essendo stato notificato il 21 dicembre 1999, mentre il ricorso per cassazione è stato notificato il 17 giugno 1999. E', di conseguenza, inammissibile anche la memoria presentata dalla parte intimata a norma dell'art.378 c.p.c., la quale presuppone che vi sia stata una valida costituzione (v., di recente, Cass. 17 dicembre 1999 n.14220; 1 dicembre 1998 n12187). La valida procura rilasciata in calce al secondo controricorso ha کر consentito, invece, la partecipazione del difensore della società intimata alla discussione orale. 2.- Con il primo motivo il ricorrente deduce "violazione e falsa applicazione dell'art.34 della legge 27 luglio 1978 n.392 – Illogicità ed - insufficienza della motivazione (art.360 n. 3 e 5 c.p.c.)”, sostenendo che il rapporto di sublocazione si è sciolto per iniziativa della società CAMST, assunta con l'invio alla OM della lettera del 29 marzo 1994 con la quale la subconduttrice ha dichiarato di non avere interesse al prosieguo della locazione per i locali adibiti a bar ed ha proposto di restituirli, determinando la successiva lettera del 18 aprile 1994 con cui la OM ha comunicato alla proprietaria dell'immobile di recedere dal contratto, in modo da consentire la stipula del contratto di locazione dei locali adibiti a ristorante direttamente tra la proprietaria e la società CAMST. Il ricorrente ritiene, pertanto, che si è avuta una risoluzione del contratto di sublocazione per mutuo consenso delle parti, il quale, essendo parificato al recesso del conduttore previsto dall'art.34 della legge n.392 del 1978, non dà diritto alla corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. La sentenza impugnata che non ha riconosciuto tale mutuo consenso si afferma viziata per insufficienza e illogicità della motivazione perché dà valore al fatto che la OM è stata posta in liquidazione (fatto che non esclude l'iniziativa assunta dalla CAMST con la lettera del 29 marzo 1994) e ravvisa nel contenuto di tale lettera mere proposte rimaste senza effetto, senza considerare che, al contrario, tali proposte si sono perfezionate con lo scioglimento del contratto relativo al bar ed il rinnovo della locazione relativa al ristorante. Il motivo di ricorso è infondato. Il ricorrente ripropone la tesi ampiamente esaminata e confutata dalla sentenza impugnata in ordine all'esistenza di un accordo tra la sublocatrice OM e la subconduttrice CAMST per lo scioglimento del rapporto di sublocazione anteriormente alla lettera del 18 aprile 1994 con cui la OM ha comunicato alla proprietaria dell'immobile il proprio recesso dal contratto di locazione. L'esistenza di tale accordo è stata motivatamente esclusa dal Tribunale, che ha confermato la pronunzia di primo grado. Trattasi di accertamento di fatto, rientrante nei poteri del giudice del merito. Non sussistono i vizi di motivazione denunziati dal ricorrente. E' vero che la dichiarazione di recesso della OM è stata preceduta dalla lettera della CAMST alla OM in data 29 marzo 1994, ma la 6 7 sentenza impugnata ha escluso che tale lettera abbia determinato la manifestazione di recesso della OM sulla base del suo tenore letterale, in cui si fa riferimento alla "richiesta" della OM "di addivenire all'intestazione diretta del contratto di sublocazione dei locali", onde si è coerentemente desunto che l'iniziativa di modificare i rapporti esistenti tra le parti è stata assunta dalla OM, anche se la dichiarazione di recesso risulta preceduta dalla citata lettera della CAMST in data 29 marzo 1994. E', al contrario, illogico ravvisare in quest'ultima lettera, contenente una mera “proposta” della CAMST, l'esistenza di un accordo } con il suo destinatario che, secondo la tesi sostenuta dal ricorrente, si sarebbe perfezionato prima della lettera di recesso del 18 aprile 1994 ed avrebbe determinato l'invio della stessa. Da un lato, non si indica nel ricorso alcun atto in tal senso, perché i fatti addotti (rilascio dei locali adibiti a bar, nuovo contratto per i locali adibiti a ristorante) sono successivi alla dichiarazione di recesso. D'altro lato, la motivazione del recesso del 18 aprile 1994 non contiene alcun riferimento alla "proposta " della CAMST, perché la disdetta della locazione è giustificata, secondo l'affermazione della sentenza impugnata, con i "gravi problemi economici e di assetto societario che avevano determinato la messa in liquidazione” della OM. Non sussistono, pertanto, i vizi denunziati dal ricorrente nell'accertamento che lo scioglimento del contratto relativo ai locali adibiti a bar sia stato un effetto del recesso della OM comunicato con la lettera del 18 aprile 1994. 7 3.- Con il secondo motivo il ricorrente deduce "violazione e falsa applicazione dell'art.36, secondo comma, della legge 27 luglio 1978 n.392 (art.360 n.3 c.p.c.)", sostenendo che, nell'ipotesi di sublocazione, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale è dovuta al subconduttore direttamente dal locatore principale, e non dal sublocatore. Al riguardo il ricorrente critica l'orientamento di questa Corte secondo cui l'indennità spetta al conduttore nei confronti del locatore ed al subconduttore nei confronti del sublocatore, ritenendo che esso sia contrario al disposto dell'art.36, secondo comma, della legge n.392 del 1978. Il motivo di ricorso è infondato. Questa Corte, con giurisprudenza pacifica a partire dalla sentenza أحمد 14 ottobre 1988 n.5579 (seguita da Cass. 23 giugno 1993 n.6935; 24 gennaio 1994 n.692; 3 ottobre 1997 n.9677), ha affermato che, E nell'ipotesi di sublocazione, qualora cessino la locazione e quindi la sublocazione, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale prevista dagli artt.34 e 69 della legge 27 luglio 1978 n.392 compete al conduttore sublocatore nei confronti del locatore ed al subconduttore nei confronti del sublocatore. Il collegio condivide tale orientamento a cui la sentenza impugnata si è conformata. La citata sentenza n.5579/1988 ha già affermato che la parola “conduttore” usata dal secondo comma dell'art.36 della legge n.392/1978 comprende anche il subconduttore nell'ipotesi in cui al rapporto di locazione si affianchi quello di sublocazione. 8 4.- Con il terzo motivo il ricorrente deduce "violazione e falsa applicazione dell'art.34 della 1. 27 luglio 1978 n.392 nonché omesso esame di punto decisivo della controversia (art.360 n.3 e 5 c.p.c.)", sostenendo che alla società subconduttrice non doveva essere riconosciuto il diritto all'indennità per il fatto che essa ha proseguito la medesima attività di bar nei locali contigui (in precedenza adibiti solo a ristorante), per i quali ha rinnovato la locazione con contratto stipulato direttamente con il proprietario. Il motivo di ricorso è infondato. La giurisprudenza di questa Corte è pacifica nell'affermare che per l'attribuzione al conduttore dell'indennità di avviamento è irrilevante 5 accertare che egli in concreto riceva danno dal rilascio dell'immobile locato (che sia stato effettivamente utilizzato per l'esercizio di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori), essendo tale danno presunto dalla legge in via assoluta nell'an e nel quantum (in tal senso v. Cass. 10 maggio 1996 n.4432, che ribadisce l'orientamento affermato da molte sentenze, tra cui Cass. 9 giugno 1995 n.6548; 6 aprile 1995 n.4027; 9 maggio 1994 n.4487; 26 aprile 1985 n.2734). Non vale richiamare in senso opposto la sentenza di questa Sezione 26 settembre 1995 n.10155, la quale si riferisce ad un'ipotesi in cui il conduttore aveva continuato ad utilizzare lo stesso bene immobile per un titolo diverso dal contratto di locazione, mentre nel caso di specie i locali adibiti all'esercizio di bar sono stati rilasciati dalla società subconduttrice che ha continuato detta attività in locali diversi. 10 5.- In conclusione, il ricorso, essendo infondato, va rigettato. Il ricorrente, soccombente, va condannato a pagare alla società intimata le spese del giudizio di cassazione, che si liquidano in dispositivo in relazione alla sola attività processuale validamente compiuta dalla stessa (v. retro, § 1).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che si liquidano in complessive L3.519.055 (Euro 1.817,45), delle quali L.3.000.000 (Euro 1549,37) per onorari. Così deciso a Roma il 26 novembre 2001. Il Relatore-Estensore Il Presidente Emust lupo вибаи вата IL CANCELLIERE 01 Depositata in Cancellerie MAG. 2002 109T 129,11 Oggi, IL CANCELLERE C1 456T 30 99 Dott.ssa Mana Aiello TOT 160 10 AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 8.1.U.G.2008erie ..4.. Registrato versate € 160,10 2907 0 al n. 6 CENTOSESSANTA/10. (euro. p. Digento Area 29 (Dott.ssa Maria Grazi DFILIPPO) Responsabile Servize Girdizial (Dr. M. RACCHINI 10