Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Presidente -
Dott. Giovanni Silvio COCO - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ME SE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BALDO DEGLI UBALDI 66, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO RINALDI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato MICHELE LOMBARDO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
MP AR VE TAMMARO;

- intimata -
avverso la sentenza n. 146/96 della Corte d'Appello di PALERMO, emessa il 12/03/97 e depositata 19/02/96 (R.G.1060/93);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/05/99 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 23.9.1983, AR CA esponeva di condurre in locazione, ad uso di negozio di generi alimentari, l'immobile sito in Favignana, piazza Europa, n. 48; deduceva che l'immobile era stato venduto, con atto del 16.4.1983, dalle locatrici US e RO RE a SE IN, senza effettuare la comunicazione prevista dall'art. 38 della legge n. 392 del 1978, così impedendole l'esercizio del diritto di prelazione;
conveniva quindi davanti al Tribunale di Trapani il IN esercitando il diritto di riscatto ai sensi dell'art. 39 della citata legge. Il convenuto, costituitosi, dichiarava di non opporsi al riscatto, precisando tuttavia che, oltre al pagamento del prezzo e delle relative spese notarili e di registrazione, pari a complessive L. 51.481.700, gli spettava il rimborso delle somme erogate per la ristrutturazione dell'immobile, sicché la somma dovuta dalla riscattante ammontava a complessive L. 67.428.640. In sede di precisazione delle conclusioni, eccepiva la decadenza dell'attrice dal diritto di riscatto, per mancato pagamento della suindicata somma nel termine di tre mesi dalla prima udienza.
Il tribunale, con sentenza non definitiva del 2.3.1987, accoglieva la domanda di riscatto, condizionando la pronuncia al pagamento della somma di L. 51.481.700, corrispondente al prezzo della vendita oltre alle spese notarili e di registrazione, da versare entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza;

condannava la CA ad indennizzare il IN per le riparazioni ed i miglioramenti eseguiti, e disponeva, con separata ordinanza, la prosecuzione del processo per la determinazione della misura dell'indennità.
Il IN formulava riserva di impugnazione ai sensi dell'art.340 c.p.c. Il tribunale, con sentenza del 22.6.1993, condannava la CA al pagamento della somma di L. 7.000.000, oltre rivalutazione ed interessi dal 1983 al saldo, compensava per un quarto le spese e poneva la residua parte a carico del IN.
Il IN proponeva appello avverso entrambe le sentenze suindicate, dolendosi del rigetto dell'eccezione di decadenza dal diritto di riscatto e della quantificazione dell'indennizzo per i lavori.
La CA resisteva.
La Corte d'appello di Palermo, con sentenza del 19.2.1996, rigettava l'appello e condannava il IN alle spese. Considerava la corte:
a) che la pretesa del IN di subordinare il diritto di riscatto della CA al pagamento di ulteriori somme, rispetto al prezzo di vendita, a titolo di rimborso di spese per lavori eseguiti sull'immobile, integrava opposizione, in quanto non consentiva l'immediata attuazione del diritto della riscattante, ma rendeva necessaria una pronuncia del giudice, sicché il termine per il pagamento non decorreva dalla prima udienza, ma dal passaggio in giudicato della sentenza, come esattamente statuito dal tribunale;

b) che i lavori eseguiti dal IN avevano natura di riparazioni straordinarie necessarie, sicché il possessore, indipendentemente dalla sua buona o mala fede, aveva diritto al rimborso delle somme spese, nella misura di L. 7.000.000, come accertata dal C.T.U.
Avverso tale sentenza ricorre per cassazione il IN sulla base di due motivi.
Non ha svolto difese in questa sede la CA.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, il ricorrente deduce che erroneamente la corte d'appello ha ritenuto che la richiesta dell'acquirente, avente ad oggetto il pagamento delle spese sostenute per lavori eseguiti sull'immobile, integrava opposizione al riscatto, con conseguente decorrenza del termine per il pagamento dal passaggio in giudicato della sentenza.

1.1. Il motivo non è fondato.
Questa S.C. ha avuto modo di statuire che, in tema di riscatto di immobile urbano e con riguardo al termine per il pagamento del prezzo - che deve essere effettuato entro tre mesi, decorrenti dalla prima udienza del relativo giudizio, ovvero dal passaggio in giudicato della sentenza che lo definisce, a seconda che vi sia stata o meno opposizione da parte del retrattato -, l'ampia formulazione dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, che ha riguardo a qualsiasi motivo per il quale l'acquirente faccia opposizione, comporta che va considerata tale non soltanto quella inerente ai motivi che investono la sussistenza di tutte le condizioni soggettive ed oggettive necessarie al fini dell'utile esercizio del riscatto, ma anche tutte quelle opposizioni che in qualsiasi modo operano perché il diritto potestativo del retraente, di subentrare nella qualità di acquirente (con effetti ex tunc), non trovi immediata e diretta soddisfazione (sent. n. 1212187; n. 13382/91). Ed ha ancora precisato che deve ritenersi sussistente l'opposizione, qualora, in contrasto con la formale adesione alla avversa pretesa, l'acquirente svolga richieste che rendano necessaria la pronuncia del giudice (sent. n. 702/95). Ora, la corte d'appello ha ritenuto, con incensurabile apprezzamento del comportamento dell'acquirente dell'immobile, che il IN, avendo espresso, sia stragiudizialmente (con lettere del 30.6.83 e del 9.7.84) che nel corso del giudizio (con la comparsa di costituzione), la volontà di subordinare il diritto di riscatto della conduttrice al pagamento di tutte le somme pretese, e cioè non soltanto del prezzo di acquisto e delle relative spese notarili, ma anche dell'importo delle spese sostenute per lavori eseguiti sull'immobile, si era opposto al riscatto, dal momento che l'esatta individuazione della somma da versare ai fini del riscatto risultava subordinata alla statuizione del giudice, così determinandosi la necessaria instaurazione di una fase contenziosa.
Così pronunciando la corte territoriale si è attenuta ai principi enunciati da questa S.C.

2. Con il secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 1150 c.c., deduce il ricorrente che erroneamente la corte d'appello ha qualificato l'acquirente come possessore di malafede con conseguente riconoscimento del diritto all'indennizzo per i lavori limitatamente alla minor somma tra l'importo, della spesa e l'aumento di valore del bene.

2.1. Il motivo non è fondato.
L'art. 1150, comma 1, c.c. dispone che "Il possessore, anche se di mala fede, ha diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie".
Ora, la corte d'appello, sulla base della consulenza tecnica d'ufficio, ha ritenuto che i lavori eseguiti dall'acquirente avevano natura di riparazioni straordinarie necessarie per garantire l'agibilità del locale, ed ha conseguentemente affermato, facendo corretta applicazione della suindicata disposizione, che spettava al possessore, indipendentemente dalla buona o mala fede, il diritto al rimborso delle relative spese.
Il ricorrente non ha pertanto interesse a dolersi, in riferimento alla norma applicata dalla corte territoriale, della qualifica di possessore di mala fede.
Nè è censurabile la quantificazione della somma dovuta. La corte d'appello ha invero determinato in L.

7.000.000 la somma dovuta a titolo di rimborso delle spese, facendo propria la stima compiuta dal C.T.U. sulla base dell'elenco dei prezzi unitari della Regione Sicilia, aumentati del 15% per i lavori eseguiti nelle isole minori, e con tale adesione ha assolto l'obbligo della motivazione.

3. In conclusione, il ricorso va rigettato.
Non vi è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, poiché l'intimata non ha svolto difese in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di cassazione, il 13 maggio 1999. Depositato in Cancelleria il 7 luglio 1999