Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano - Presidente -
Dott. VITTORIA Paolo - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario - rel. Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ET VE, elettivamente domiciliato in Roma, piazza Cavour n. 10, presso l'avv. Massimo Angelini, difesa dagli avvocati Giorgio Polverino e Francesco Accarino, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RO di S. Bartolomeo Apostolo, in persona del OC pro tempore Raffaele Lanzetta;
Diocesi di Nocera Inferiore Sarno, in persona del Vescovo pro tempore OA LI, elettivamente domiciliato in Roma, via Collina n. 36, presso l'avv. Adriano Giuffrè, difesi anche disgiuntamente dagli avvocati Vincenzo Giuffrè e Agostino Pepe, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Salerno n. 431/01 del 26 giugno - 15 novembre 2001 (R.G. 98/01). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21 ottobre 2003 dal Relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;

Udito l'avv. G. Polverino per la ricorrente;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con distinti ricorsi in data 3 settembre 1998 e 16 giugno 1999 AS VE ha convenuto in giudizio, innanzi al pretore di Nocera Inferiore, la RO di S. Bartolomeo Apostolo, in persona del parroco pro tempore nonché la diocesi di Nocera Inferiore Sarno, in persona del vescovo pro tempore.
Premesso di avere stipulato, in data 16 gennaio 1983, con la RO convenuta, contratto di locazione di durata novennale avente a oggetto un compendio immobiliare costituente l'Oratorio S. EN VI e di avere realizzato in questo un complesso sportivo per la pratica del tennis e che il contratto ara stato disdettato dalla locatrice per la data del 1^ gennaio 2001, l'attrice chiedeva che l'adito tribunale condannasse gli enti convenuti al pagamento delle opere eseguite sul suolo condotto in locazione nonché di altre opere poste in essere nell'esclusivo interesse della parrocchia all'inizio della locazione.
Chiedeva, ancora l'attrice la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento, da parte della parrocchia sia dell'obbligo di consegna dell'oratorio e del locale bar, danni consistiti nell'avere dovuto sopportare l'onere di approntare un angusto locale palestra e un locale bar nonché nel non aver potuto conseguire più considerevoli guadagni, sia dell'obbligo di consentire la copertura di due campi da tennis, danni consistiti nel non avere potuto utilizzare la struttura anche nel periodo invernale. Costituitisi in giudizio gli enti convenuti, da un lato eccepivano l'incompetenza per valore del giudice adito, dall'altro il difetto di legittimazione attiva della TT e passiva di essi concludenti, da ultima, la infondatezza delle pretese avversarie. Svoltasi la istruttoria del caso il tribunale di Nocera Inferiore con sentenza 19 dicembre 2000 condannava la RO di S. Bartolomeo Apostolo al pagamento in favore dell'attrice AS dei seguenti importi: lire 262.974.916, per indennità per le opere eseguite nell'anno 1983; lire 3 milioni per le opere eseguite su richiesta del parroco nel 1983, lire 55.023.294, per opere eseguite nell'anno 1986, maggiorando i detti importi della rivalutazione sulla base degli indici ISTAT sino all'attualità, con decorrenza dal 1983 quanto ai primi due e con decorrenza dal 1986 quanto al terzo e con previsione, infine, di interessi nella misura legale sulla somma rivalutata anno per anno.
Con la stessa sentenza il tribunale condannava, altresì, in solido tra loro, la parrocchia e il curia vescovile al pagamento dell'ulteriore importo di lire 66.160.00 a titolo di lucro cessante per la mancata realizzazione della copertura, nonché di lire 187.920.000 a titolo di lucro cessante per il mancato uso del locale oratorio, disponendo che detti importi fossero maggiorati di rivalutazione e di interessi.
Gravata tale pronunzia dagli enti soccombenti la corte di appello di Salerno con sentenza 26 giugno - 15 novembre 2001 in parziale riforma della decisione del primo giudice da un lato rigettava la domanda proposta dalla AS contro la diocesi di Nocera Inferiore Sarno, dall'altro, rideterminava il credito della AS a titolo di indennità per le opere eseguite negli anni 1983-86 in lire 144.194.000 oltre interessi nella misura legale a decorrente dal 1 gennaio 2001, rigettata ogni altra domanda.
Per la cassazione di tale ultima pronunzia ha proposto ricorso, affidato a 7 motivi, e illustrato da memoria, AS VE. Resistono, con controricorso la parrocchia di S. Bartolomeo Apostolo, nonché la Diocesi di Nocera Inferiore Sarno.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Premesso che il contratto di locazione oggetto di controversia, in data 16 gennaio 1983 stabiliva che la locataria ET VE aveva diritto di modificare, migliorare e ristrutturare gli immobili locati al fine di realizzare un complesso sportivo per la pratica del tennis e che a tale fine doveva munirsi delle opportune autorizzazioni amministrative e di legge, i giudici d'appello - alla luce delle disposizioni di cui agli artt. 1362 e ss. C.C. - hanno ritenuto che lo stesso doveva interpretarsi nel senso che "la conduttrice avrebbe potuto procedere solo ad interventi ristrutturativi sugli Immobili esistenti, salvo l'edificazione dei campi da gioco che rappresentava l'oggetto precipuo del contratto, il tutto naturalmente nel pieno rispetto sia delle norme urbanistiche che dei provvedimenti autorizzativi conseguenti anche considerato che il sito oggetto di locazione ex art. 7, l. n. 1497 del 1939 sulle bellezze naturali è vincolato ai fini paesaggistici con d.m. 8 giugno 1971". Hanno ritenuto, pertanto, quei giudici, anche sulla scorta di consulenza tecnica d'ufficio che non tutte le opere eseguite dalla conduttrice fossero indennizzabili e, in particolare, che non fossero tali una saletta bar di superficie utile pari a mq. 38, un salone polivalente di superficie utile pari a mq. 142, una tettoia di superficie pari a mq. 27,60, spogliatoio di superficie pari a mq. 42, deposito attrezzi di superficie pari a mq. 47 e palestra di superficie utile pari a mq. 54.
Tali opere, si precisa nella sentenza ora oggetto di ricorso, non sono indennizzabili sotto due, concorrenti, profili:
- in primo luogo perché prive delle prescritte autorizzazioni da parte della P.A., "tenuto conto della inderogabilità delle pattuizioni negoziali che imponevano alla AS di munirsi delle prescritte autorizzazioni" e considerato che non risultava "giammai rilasciata concessione in sanatoria", atteso che nonostante l'acquisizione positiva del parere ai sensi della legge n. 1492 del 1939 la pratica di condono "è tuttora pendente, anche considerato che la zona fu inserita in piani di recupero ora decaduti";
- in secondo luogo, "giammai furono autorizzate opere nuove, e che giammai furono espressi atti consensuali preventivi per le stesse".

2. La ricorrente censura tali affermazioni con i primi due motivi, con i quali denunzia, nell'ordine:
- "violazione e/o falsa applicazione violazione e/o falsa applicazione¯ degli artt. 1592 e 1593 c.c., 1362 e ss. c.c., 132 n. 4, c.p.c., 111 Cost. ex art. 360 n. 3 c.p.c.. Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 c.p.c.", osservando che la sentenza impugnata, nell'interpretare la clausola contrattuale che le attribuiva il diritto di modificare, migliorare e ristrutturare gli immobili locali "è gravemente viziata nel percorso motivazionale, non fa corretto uso dei canoni ermeneutici legali, viola la normativa in punto di addizioni poste in essere dal conduttore" ed è quindi, "affetta da nullità assoluta per intrinseca inidoneità a consentire il controllo delle ragioni che stanno a base della statuizione" (primo motivo);
- "violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1362 e ss. c.c. degli artt. 1592 e 1593 c.c. dell'art. 5, comma 12^ e 13^ l. n. 47 del 1985, ex art. 360 n. 3 c.p.c.. Omessa insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 c.p.c.", atteso che in realtà il provvedimento di condono (per le opere edilizie abusive) era stato conseguito attraverso il "silenzio", ancorché fosse mancato la concessione in sanatoria (secondo motivo).

3. Nessuno dei due motivi, i quali, in quanto intimamente connessi, devono essere esaminati congiuntamente, merita accoglimento. 3. 1. Quanto, in primis, alla lamentata, sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 3 c.p.c., "violazione e/o falsa applicazione" "degli artt. 1592 e 1593 c.c., 1362 e ss. c.c., 132 n. 4, c.p.c., 111 Cost.", denunziata con il primo motivo, nonché "dell'art. 1362 e ss. c.c., degli artt. 1592 e 1593 c.c. dell'art. 5, comma 12^ e 13^ l. n. 47 del 1985", censurata con il secondo motivo, si osserva che quando nel ricorso per Cassazione pur denunziandosi violazione e falsa applicazione della legge, con richiamo di specifiche disposizioni normative, non siano indicate le affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che si assumono in contrasto con le disposizioni indicate - o con la interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina - il motivo è inammissibile poiché non consente alla Corte di Cassazione di adempiere il compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione (Cass. 12 maggio 1998 n. 4777). In altri termini è inammissibile il ricorso nel quale non venga precisata la violazione di legge nella quale sarebbe incorsa la pronunzia di merito, non essendo al riguardo sufficiente un'affermazione apodittica non seguita da alcuna dimostrazione dovendo il ricorrente porre la Corte di legittimità in grado di orientarsi fra le argomentazioni in base alle quali si ritiene di censurare la pronunzia impugnata (Cass. 21 agosto 1997 n. 7851). Pacifico quanto precede si osserva che nella specie, come si ricava dal contesto del motivo, parte ricorrente omette sia di indicare quale sia la interpretazione data, dal giudice del merito, delle richiamate molteplici disposizioni normative indicate nella intitolazione dei due motivi e i motivi per cui la stessa non possa essere accettata, sia quale sia la "corretta" interpretazione di tale norma.
In realtà parte ricorrente, lungi dal censurare la interpretazione che il giudice del merito ha dato delle ricordate disposizioni, si limita a dolersi che l'esito della lite sia stato sfavorevole alle proprie aspettative, per essere state le risultanze di causa valutate in modo difforme alla sua, soggettiva, interpretazione di quelle stesse risultanze ed è evidente - pertanto - che la denuncia esula totalmente dalla previsione di cui all'art. 360 n. 3 c.p.c.. È di palmare evidenza, pertanto, che i due motivi in esame sono - sotto il profilo in esame (art. 360 n. 3 c.p.c.) - inammissibili. 3. 2. Quanto, ancora, alla censurata affermazione dei giudici del merito in forza della quale "la conduttrice avrebbe potuto procedere solo ad interventi ristrutturativi sugli immobili esistenti, salvo l'edificazione dei campi da gioco che rappresentava l'oggetto precipuo del contratto" e non quindi agli altri interventi eseguiti, quanto alla realizzazione di altre strutture accessorie, quali un bar, un salone polivalente, una palestra ecc. ecc, affermazione non condivisa dalla ricorrente anche sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. la deduzione è parimenti inammissibile perché prescinde totalmente dal modello delineato dagli artt. 360 e 366 c.p.c.. Si è a fronte, infatti, alla interpretazione, da parte dei giudici di merito, di una risultanza di causa, cioè di una clausola del contratto stipulato e oggetto di controversia, censurabile, in questa sede solo denunziando, alternativamente, o carenza di qualsiasi motivazione (circostanza palesemente non ricorrente nella specie, avendo i giudici del merito adeguatamente e logicamente motivato la conclusione raggiunta) o violazione dei criteri logici e giuridici che presiedono la interpretazione dei negozi giuridici. Contrariamente a quanto suppone la parte ora ricorrente il giudizio di Cassazione non è un giudizio di merito di terzo grado e in tema, in particolare, di interpretazione del contratto il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sè, che appartiene all'ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma esclusivamente il rispetto dei canoni legali di ermeneutica e la coerenza e logicità della motivazione addotta (Cass. 13 febbraio 2002, n. 2074. Sempre nello stesso senso, altresì, Cass. 19 febbraio 2002, n. 2396). Deve essere, pertanto, ritenuta inammissibile ogni critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca solo nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto vagliati dal giudice di merito (Cass. 29 novembre 2001, n. 15185).
Pacifico quanto precede ai osserva che nella specie parte ricorrente non prospetta, neppure per ipotesi, che i giudici a quibus non avrebbero motivato il proprio convincimento e la circostanza, del resto, è contraddetta da una lettura pur affrettata della sentenza impugnata, ma pur denunziando, nella intitolazione del motivo, "violazione e falsa applicazione (anche) degli artt. 1362 e ss. c.c." - cioè, singolarmente e nel loro insieme, di tutte le norme dettate in tema di interpretazione del contratto negli articoli da 1362 a 1371 dal vigente codice civile - si astiene, totalmente, nella parte motiva dello stesso motivo, dall'indicare quali siano i canoni interpretativi dagli indicati artt. 13 62 e s.s. c.c.) in concreto violati dai giudici del merito.
È di palmare evidenza, pertanto, la inammissibilità della deduzione, atteso che non solo la stessa non è conforme al modello fissato, a pena di inammissibilità, dall'art. 366, n.

4. c.p.c., ma si risolve, come anticipato sopra, nella pretesa, contra legem attesi i limiti del giudizio di legittimità che, contrariamente a quanto suppone la difesa del ricorrente, non è un giudizio di merito di terzo grado di una diversa lettura del contratto inter partes, cioè nella proposta di una diversa interpretazione delle risultanze di causa, inammissibile come tale in sede di legittimità (Cfr., Cass. 15 ottobre 2001, n. 12518; Cass. 28 maggio 2001, n. 7242; Cass. 26
marzo 2001, n. 4342; Cass. 22 marzo 2001, n. 4085; Cass. 21 febbraio 2001, n. 2478; Cass. 27 settembre 2000, n. 12803, tra le tantissime). 3. 3. Quanto al denunziato vizi di "contraddittorietà di motivazione" si osserva che sussiste contraddittorietà della motivazione, rilevante sotto il profilo di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c., allorché si riscontri l'insanabile contrasto tra le argomentazioni addotte, tale da non consentire la identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione (cfr., ad esempio, Cass. 20 novembre 2002, n. 16334, specie in motivazione, nonché Cass. 20 febbraio 2002, n. 2442). Certo quanto sopra deve escludersi che i giudici del merito siano incorsi in contraddittoria motivazione per avere, da un lato, prospettato una interpretazione teleologica del patto in esame, ove una interpretazione letterale della stessa.
In realtà non solo non è, neppure in tesi, prospettabile il denunziato vizio di motivazione per avere il giudice del merito, da un lato, accertato quale fosse la comune intenzione dei contraenti ricavandola da tutte le clausole convenute (e pervenendo, così alla conclusione che il contratto era stato concluso per realizzare un complesso sportivo per la pratica del tennis) e, dall'altro, alla luce di tale intenzione comune, escluso che la conduttrice potesse eseguire interventi diversi dalla "ristrutturazione" quanto alle parti del complesso locato non destinate strettamente alla pratica del tennis (e, in particolare, che la stessa non poteva creare nuovi manufatti non indispensabili all'esercizio della pratica del tennis, anche se, latu sensu complementari), ma operando come ha operato i giudici del merito si sono puntualmente attenuti al precetto di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c.. 3. 4. Quanto al secondo motivo, a prescindere da ogni altra considerazione circa la sua manifesta infondatezza, atteso che ex contractu la locatrice doveva essere munita di tutte le opportune autorizzazioni amministrative e di legge prima di eseguire interventi edilizi di sorta e la circostanza che queste siano -per ipotesi (ma la circostanza è stata esclusa, in linea di fatto dai giudici a quibus) - intervenute, successivamente, per effetto del "condono" non esclude la violazione del patto contrattuale e, quindi, la loro non indennizzabilità, lo stesso deve essere dichiarato inammissibile, per difetto di interesse, a seguito del rigetto del primo motivo. Giusta un insegnamento giurisprudenziale assolutamente pacifico che nella specie deve trovare ulteriore conferma, infatti, ove una sentenza (o un capo di questa) si fondi su più ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, è necessario - per giungere alla cassazione della pronunzia - non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l'accoglimento di tutte le censure, affinché si realizzi lo scopo stesso dell'impugnazione. Questa, infatti, è intesa alla cassazione della sentenza in toto, o in un suo singolo capo, id est di tutte le ragioni che autonomamente l'una o l'altro sorreggano.
È sufficiente, pertanto, che anche una sola delle dette ragioni non formi oggetto di censura, ovvero che sia respinta la censura relativa anche ad una sola delle dette ragioni, perché il motivo di impugnazione debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni (in tale senso, ad esempio, tra le tantissime. Casa., 19 marzo 2002, n, 3965; Cass. 24 maggio 2001, n. 707/; Cass. 12 aprile 2001, n. 5493; Cass. 18 luglio 2000, n. 9449). Pacifico quanto precede si osserva che i giudici del merito hanno posto, a fondamento della raggiunta conclusione, quanto alla non indennizzabilità delle opere di cui si discute, due autonome rationes decidendi, ognuna, ex se, sufficiente a sorreggere il loro dictum, come sopra si è evidenziato.
È evidente, pertanto, che una volta accertata, come si è accertato sopra, in sede di rigetto del primo motivo di ricorso, la fondatezza della prima ratio decidendi, è palese che è inammissibile - per carenza di interesse (cfr. art. 100 c.p.c.) - il secondo motivo di ricorso, ora in esame, atteso che anche nella ipotesi dovesse ritenersi la fondatezza degli argomenti ivi svolti non per questo potrebbe mai pervenirsi alla cassazione della sentenza impugnata nella parte de qua.

4. Il giudice di primo grado - come evidenziato nella sentenza in questa sede gravata - ha condannato la RO al pagamento della (ulteriore) somma di lire 3 milioni "a titolo di indennità per le opere eseguite su richiesta del OC p(ro) t(empore) nel 1983". Ritenuto, per contro, la carenza di qualsiasi prova che il OC abbia chiesto l'esecuzione di alcuna opera nel 1983, hanno ritenuto i giudici di secondo grado, una tale statuizione non può trovare conferma.

5. Con il terzo motivo parte ricorrente censura tale capo della sentenza gravata lamentando "violazione e/o falsa applicazione degli artt. 937 c.c. 2909 c.c. 324 c.p.c. ex art. 360 n. 3 c.p.c.. Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 c.p.c". Osserva, in particolare, la ricorrente che i giudici di secondo grado hanno violato il giudicato interno, formatosi sulla statuizione del tribunale, atteso che con l'atto di appello la RO aveva negato l'esistenza di una prova scritta quanto alla richiesta dei lavori de quibus da parte del OC ma non la effettuazione dei lavori.
"In realtà - prosegue la ricorrente - la problematica appare disegnata dall'art. 936 c.c. per effetto del quale colui che ha compiuto una opera su suolo altrui con propri materiali ha diritto ad un indennizzo parametrato a certi principi. E poiché la RO non ha censurato i criteri di addebito dell'indennizzo ... il giudicato interno sarà ... tombale".

6. L'assunto è manifestamente infondato.
A prescindere dal considerare che - contrariamente a quanto, del tutto apoditticamente assume parte ricorrente - per l'applicabilità dell'art. 936 c.c. è necessario che l'autore dell'opera non sia legato al proprietario del fondo cui l'opera accede da alcun rapporto negoziale o comunque, da alcun rapporto che alla condizione creata dalla realizzazione dell'opera, conferisca una specifica disciplina (Cass. 27 luglio 2000, n. 9872) e nella specie una tale circostanza deve decisamente escludersi, si osserva che, nella specie, come assolutamente pacifico e come ammette, del resto, la stessa ricorrente (cfr. p. 5 del ricorso), il primo giudice ha condannato la RO convenuta al pagamento della somma di lire 3 milioni a titolo di "rimborso delle opere realizzate nell'83 in favore del OC e su richiesta dello stesso".
È di palmare evidenza, pertanto, che non è stata fatta applicazione, da parte del primo giudice, dell'art. 936 c.c. di cui facevano difetto in radice le condizioni, ma di un diverso principio. Si è ritenuto, in particolare, da parte del tribunale, che la RO avendo "richiesto", nel 1983, a mezzo del parroco pro tempore, l'esecuzione di alcuni lavori alla ET, fosse tenuta a rimborsare a quest'ultima il loro valore.
Certo quanto sopra è palese, da una lato, che l'invocato giudicato interno non sussiste, dall'altro, che correttamente i giudici di secondo grado hanno rigettato, nella parte de qua, la sentenza gravata.
Avendo, in particolare, i giudici del merito accolto una azione contrattuale, condannando la RO per avere la ET eseguito o fatto eseguire lavori su richiesta dell'allora OC, e negando la RO di avere mai richiesto l'esecuzione dei lavori in questione è palese che è del tutto irrilevante, e non pertinente al fine del rigetto (o dell'accoglimento) della domanda nei termini come proposti, l'omessa impugnazione, da parte della soccombente RO, del capo relativo alla accertata esecuzione del resto non controversa dei lavori in questione.
Contemporaneamente è palese che era onere della MA dare la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata. Cioè non solo di avere eseguito i lavori in contestazione aventi un valore di lire 3 milioni ma anche di essere stata incaricata degli stessi da parte del OC.
Certo, per contro, che nessuna prova su tale aspetto, essenziale, della domanda è mai stata data, o offerta, dalla ET, è palese, come anticipato, che esattamente i giudici di secondo grado hanno rigettato tale capo di domanda.

7. I giudici di secondo grado, andando ancora una volta di contrario avviso rispetto a quanto affermato dal tribunale, hanno escluso che sulle somme spettanti a titolo di indennità alla AS per le opere eseguite sugli immobili oggetto di affitto (somma quantificate dalla corte di appello di Salerno in lire 144.194.000) spettasse alla creditrice la rivalutazione monetaria dall'epoca della edificazione, oltre che interessi legali.
Hanno osservato i giudici di secondo grado, al riguardo:
- con la convenzione oggetto di controversia le parti hanno statuito che il rimborso dei miglioramenti sarebbe dovuto avvenire secondo i valori dell'epoca in cui furono eseguite le opere;

- tale pattuizione, in sostituzione di quella legale "è bene ammissibile e corrisponde anche a criteri di equità considerata da una parte la entità benvero ridotta del canone e dall'altra la facile deteriorabilità dei campi da tennis in terra che in sostanza hanno bisogno di cicliche ristrutturazioni, onde il valore residuo, dopo lungo sfruttamento è ben limitato";
- "è ben vero che l'indennità per i miglioramenti eseguiti col consenso del locatore costituisce debito di valore, ma il riferimento non può essere fatto che al momento in cui sorge il diritto, ossia al tempo della riconsegna della cosa locata";
- "in effetti non essendo intervenuta la riconsegna sono dovuti i soli interessi legali a decorrere dall'1^ gennaio 2001 data di cessazione del contratto e non anche la rivalutazione monetaria dall'epoca della edificazione oltre che interessi legali".

8. Tali affermazioni sono censurate dalla ricorrente con il quarto motivo con il quale denunzia "violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1277 c.c., 1282 c.c., 1590, 1592 e 1593 c.c. ex art. 360 n. 3 c.p.c.. Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 c.p.c.". Trascritto il capo della sentenza gravata con il motivo in esame la ricorrente afferma, testualmente, che "la sentenza è in parte qua, errata almeno e certamente per i principi di diritto espressi, perché confonde in maniera inammissibile tra il concetto di riva- lutazione della obbligazione di pagamento di danaro e la remunerazione (il frutto) del danaro stesso e confonde altresì tra esigibilità del credito, da una parte, e la natura di debito di valore. Anche nella ipotesi per così dire legale della indennità per miglioramenti il credito diventa esigibile al momento della cessazione del contratto, e la sua valorizzazione va fatto in quel momento. Dallo stesso momento decorreranno poi gli interessi legali, ma questo è altro discorso. Una volta quindi che venga assunto il debito di valore della obbligazione indennitaria la conseguenza non può che essere quella della traduzione del valore nominale al valore attuale, la sua valorizzazione all'attualità. Altro sarebbe se il credito non fosse di valore, se la valorizzazione dovesse essere fatta ad epoca diversa da quella assunta (di liquidazione, di taxatio): ma questo non appartiene alla decisione".

9. La censura, obiettivamente di ardua lettura, è inammissibile. Come si è osservato sopra, in sede di analisi del primo e secondo motivo di ricorso, qualora si denunzi, nel ricorso per Cassazione la violazione di una norma di legge (o, come nella specie, di una serie di disposizioni di legge: "artt. 1277 c.c., 1282 c.c., 1590, 1592 e 1593 c.c.") la parte non può limitarsi ad affermare che il giudice di secondo grado è incorso in "violazione e/o falsa applicazione" di alcune norme, puntualmente indicate, ma ha l'onere - a pena di inammissibilità della censura - di indicare quale sia l'interpretazione (o l'applicazione) di quelle specifiche norme fattane dal giudice a quo e quale quella "corretta" nonché di specificare quali per quale motivo l'interpretazione di quelle norme, data dal giudice del merito, sia insostenibile.
Se, infatti, il ricorso per Cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità, l'indicazione dei motivi per i quali si chiede la cassazione della sentenza impugnata (cfr. art. 366, n. 4 c.p.c.), ciò non può che significare che non è sufficiente, al fine di ritenere "ammissibile" un motivo di ricorso per Cassazione che il ricorrente indichi quali norme, a suo avviso, siano state violate o falsamente applicate dal giudice a quo come ha fatto nella specie la ricorrente ma deve anche indicare le ragioni in forza delle quali l'interpretazione o l'applicazione fattane di quelle norme non sia accettabile.
Non rinvenendosi nel motivo in esame alcun riferimento ai detti dati, indispensabili per potere esaminare nel merito la censura, è di palmare evidenza, come anticipato, la inammissibilità della censura. Censura che è inammissibile, altresì anche sotto il concorrente profilo di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. posto che non sono indicati i punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d'ufficio che i giudici di secondo grado avrebbero omesso di considerare, o rispetto ai quali avrebbero motivato il proprio convincimento in modo insufficiente o contraddittorio. In realtà i giudici del merito hanno interpretato il contratto inter partes nel senso che:
- al momento della riconsegna del bene locato la locatrice era tenuta al pagamento delle opere migliorative fatte nel rispetto dei patti contrattuali, valutate le stesse non al momento della riconsegna delle opere nella quale ipotesi avrebbe avuto un qualche fondamento la pretesa di rivalutare le spese sostenute dall'epoca della esecuzione delle opere stesse sino al momento della riconsegna ma a quello della loro esecuzione;

- il debito della RO, pertanto, ancorché di valore, non può rivalutarsi se non con riferimento al periodo successivo al momento della riconsegna (ancora non avvenuta al momento della pronunzia);
- il detto debito, peraltro, era esigibile sin dal momento della cessazione del contratto e, pertanto, da tale data decorrono gli interessi legali (come, implicitamente, da tale data, la AS è in mora nella restituzione e si espone alle relative responsabilità).
Pacifico quanto sopra, pacifico che non pare, per quanto è dato comprendere, che la ricorrente abbia in qualche modo esposto, nel rispetto del precetto di cui al combinato disposto di cui agli artt. 360 e 366 c.p.c., i motivi del dissenso rispetto alle riferite conclusioni è palese, come anticipato, che anche tale motivo di ricorso deve essere rigettato.
10. I giudici di secondo grado, ancora, hanno rigettato due domande di danno da lucro cessante proposte dalla AS, sia contro la RO sia contro la Curia di Nocera Inferiore.
La prima di tali domande era correlata alla mancata fruizione di alcuni locali oggetto di contratto.
Hanno osservato quei giudici, in particolare:
- "è vero che nella convenzione di statuiva che la AS avrebbe potuto disporre per ogni giorno del salone dell'oratorio dalle 14 alle 17 e di gestire il piccolo bar ricavato in detti locali", "tuttavia non vi è prova che la AS per fatto alla stessa non imputabile non abbia potuto utilizzare il salone dell'oratorio dalle 14 alle 17,30 e il piccolo locale bar", emergendo da corrispondenza non disconosciuta proveniente dalla stessa AS "che per un certo tempo il salone fu utilizzato e che poi spontaneamente se ne abbandonò l'uso;
- non vi è prova certa, inoltre - hanno sempre precisato quei giudici con riguardo alla domanda di risarcimento in questione - che l'uso dell'oratorio avrebbe potuto procurare un incremento sostanzioso dei redditi della AS, non comprendendosi quale utilizzo produttivo si poteva realizzare, anche considerato che la gestione era attribuita ad associazione no profit e che significativamente la conduttrice abbia reclamato la mancata consegna del locale solo dopo 14 anni dalla stipula del contratto;

- "non si comprende da quale elemento possa essere dedotta una corresponsabilità in ordine ai fatti sopra indicati da parte della Curia, ente tutorio, di cui sul punto giammai furono allegate interferenze".
11. Tale capo, della sentenza gravata, è denunziato dalla ricorrente con il quinto e il sesto motivo, entrambi volti a censurare le due, distinte ed autonome, rationes decidendi che sorreggono il sopra riassunto capo e pertanto, in quanto intimamente connessi, da esaminare, congiuntamente.
Lamenta, nell'ordine, la ricorrente:
- "violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218 e ss. c.c., 2729 c.c., 2909 c.c., 115 e 346 c.p.c. ex art. 360 n. 3 c.p.c..
Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 c.p.c., atteso che una volta assunto l'inadempimento del debitore era onere dello stesso dare prova dell'adempimento ovvero della non imputabilità dell'inadempimento, ovvero ancora dell'inesatto adempimento. La sentenza gravata, inoltre, avrebbe sia violato le norme in tema di presunzioni semplici, sia violato il giudicato atteso che avendo controparte dedotto che la mancata utilizzazione dei locali non poteva esserle imputata, aveva ammesso il proprio inadempimento, sia - nella parte in cui ha evidenziato che la ET non aveva subito alcun pregiudizio per non avere potuto utilizzare i locali in questione in questo aveva adibito al detto uso strutture realizzate abusivamente - omettendo di considerare che queste non erano proporzionate alle proprie esigenze quinto motivo;

- "violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1223 c.c. 1372 c.c. 5 e 6 d. lgs. 4 dicembre 1997 n. 460 ex art. 360 n. 3 c.p.c.. Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5, c.p.c.", atteso quanto alla non configurabilità di un pregiudizio economico, essendo il complesso gestito da un ente diverso dalla ET e non profit che trattasi di accordi interni tra essa AS e l'associazione OS sulla gestione del centro, accordi che, in quanto interni, non possono essersi opposti dal terzo, per cui essa conduttrice può ben dolersi di pregiudizi su mancati frutti della stessa gestione e che una associazione no profit bene può trarre utili, o avanzi di gestione, con riflessi, peraltro, esclusivamente fiscali sesto motivo. 12. I riferiti motivi sono, sotto tutti i molteplici profili in cui si articolano, inammissibili o, comunque, manifestamente infondati. 12. 1. Sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 3 c.p.c. non può non ribadirsi, ulteriormente, come già precisato sopra, in margine al primo e al secondo ed al quarto motivo che, a norma dell'art. 366 n. 4 c.p.c. i motivi posti a fondamento della invocata cassazione della sentenza di merito, ove impugnata ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c., devono avere i caratteri della specificità, della completezza, della riferibilità alla decisione stessa;
ciò comporta l'esatta individuazione del capo di pronunzia impugnata e l'esposizione di argomentazioni intellegibili e esaurienti in solo diritto a illustrazione delle dedotte violazioni di norme o principi per cui è inammissibile il motivo nel quale il vizio venga solo apoditticamente enunciato nella intestazione, senza alcun successivo adeguato svolgimento di pertinenti argomentazioni circa il modo in cui, per contrasto con la norma indicata o con l'interpretazione della stessa fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, abbia avuto luogo la violazione di legge nella quale si assume essere incorsa la pronunzia di merito (Oltre alle numerose pronunzie richiamate sopra, in questo senso cfr., altresì Cass. 26 gennaio 2001, n. 1109, specie in motivazione). 12. 2. In alcun modo pertinenti, al fine del decidere, ancora, sono i riferimenti, ampiamente sviluppati nel motivo, quanto all'onere della prova in tema di inadempimento delle obbligazioni contrattuali. Essendo rimasto accertato, in causa, in linea di fatto, che "per un certo tempo il salone fu utilizzato" dalla AS "e che poi spontaneamente se ne abbandonò l'uso (da parte di questa)", così manifestando la propria intenzione di rinunziare all'uso del bene, anche realizzando (abusivamente) altri locali da utilizzare, appunto, al detto uso, è palese che la RO non era gravata di alcun altro onere probatorio e che, pertanto, correttamente i giudici del merito hanno rigettato ogni domanda al riguardo.
12. 3. Deve escludersi, altresì, vi sia stata violazione, da parte dei giudici di secondo grado dell'art. 2729 c.c. in tema di prova per presunzioni.
Le presunzioni semplici consistono nel ragionamento del giudice, il quale, una volta acquisita, tramite fonti materiali di prova (o anche tramite il notorio o a seguito della non contestazione) la conoscenza di un fatto secondario, deduce da questo l'esistenza del fatto principale ignoto.
L'apprezzamento del giudice dì merito circa il ricorso a tale mezzo di prova e la valutazione della ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge per valorizzare elementi di fatto come fonti di produzione, sono incensurabili in sede di legittimità, l'unico sindacato in proposito riservato al giudice di legittimità essendo quello sulla coerenza della relativa motivazione (Cass. 18 marzo 2003, n. 3983. Sempre nella stessa ottica, altresì, Cass. 20 febbraio 2003, n. 2584). Pacifico, in diritto quanto precede è palese che è insindacabile, in questa sede, in quanto adeguatamente e logicamente motivata, la sentenza gravata nella parte in cui, sulla base delle pacifiche circostanze in atti (denunzia, da parte della locatrice unicamente a distanza di 14 anni dall'inizio del rapporto che la locatrice era inadempiente al contratto per non consentire alla conduttrice di utilizzare per alcune ore al giorno alcuni dei locali oggetti della locazione, replica a tale missiva, da parte della locatrice che, in realtà, la conduttrice aveva rinunziato all'uso del bene, così riducendo l'oggetto della locazione, realizzazione da parte della stessa conduttrice di altre strutture utilizzate allo stesso scopo per il quale doveva avere, per 3 ore al giorno la disponibilità di alcuni locali) ha ritenuto provato sia che inizialmente il contratto era stato puntualmente osservato da parte della locatrice, sia che vi era stata una unilaterale rinunzia, da parte della conduttrice, a parte del contratto.
In realtà le argomentazioni svolte dalla parte ora ricorrente in questa sede e dirette a dimostrare che le sopra ricordate circostanze sono interpretabili anche in altro senso - diverso da quello ritenuto dal giudice di appello - sollecitano una nuova valutazione di merito preclusa in questa sede e, pertanto, inammissibile. 12. 4. Parimenti inammissibile è la censura in esame nella parte in cui si denunzia che - in realtà - parte appellante si sarebbe limitata a dedurre, nell'atto di appello, unicamente la non imputabilità, ad essa concludente, della mancata utilizzazione, con conseguente passaggio in giudicato della sentenza gravata, in merito all'accertato inadempimento contrattuale della parte locatrice. A prescindere dal considerare che il ricorrente non poteva limitarsi a dedurre, genericamente, quanto asserito, ma doveva - in forza del principio dell'autosufficienza del ricorso per Cassazione - trascrivere, integralmente, il passaggio dell'atto d'appello avversario dal quale essa derivava l'invocato passaggio in giudicato della sentenza, onde porre questa Corte nelle condizioni di verificare la fondatezza, o meno, della censura, si osserva che pacifico essendo che è stato oggetto di appello il capo della sentenza quanto alla condanna della RO (e della Diocesi) al risarcimento dei danni asseritamente patiti dalla AS per fatto delle convenute, era onere - in ogni caso - del giudice di secondo grado riesaminare la domanda non solo sotto i profili espressamente denunziati.
Il giudice, infatti, come assolutamente pacifico presso una giurisprudenza assolutamente pacifica di questa Corte regolatrice, e da cui prescinde totalmente la ricorrente, ha il potere - dovere di rilevare, indipendentemente dalla iniziativa della parte interessata - e in attuazione dell'obbligo inerente all'esatta applicazione della legge - la mancanza degli elementi che caratterizzano l'efficacia costitutiva o estintiva di una data pretesa (Cass. 20 novembre 2000, n. 14968). 12. 5. Al rigetto del quinto motivo (prima, seconda e terza parte) segue la inammissibilità, per difetto di interesse, dell'ultima parte dello stesso quinto motivo nonché del sesto.
Le censure in questione, infatti, sono volte a censurare il capo della sentenza ora in esame nella parte in cui, quale seconda e ulteriore ratio decidendi ha evidenziato che doveva escludersi che la AS avesse avuto un pregiudizio economico, per non avere potuto utilizzare alcune delle attrezzature oggetto di locazione dalle ore 14 alle ore 17.
Ciò, hanno ritenuto quei giudici, perché, da un lato, allo stesso scopo cui era destinato il locale bar e il salone la conduttrice aveva realizzato altre strutture, dall'altro, che i beni in questione erano gestiti tramite una associazione no profit.
Le ricordate censure sono inammissibili - come già si è osservato in margine al secondo motivo di ricorso - perché anche nell'eventualità le stesse dovessero risultare fondate non per questo potrebbe mai pervenirsi alla cassazione della sentenza gravata, la quale rimarrebbe ferma in base alla diversa ratio decidendi ritenuta corretta, a seguito del rigetto del precedente motivo di ricorso.
13. Da ultimo, come accennato in parte espositiva, il tribunale aveva accolto una ulteriore domanda risarcitoria proposta dalla AS sia nei confronti della RO sia della Cura di Nocera Inferiore condannandole, in solido al pagamento della somma di oltre lire 66 milioni a titolo di lucro cessante per la mancata realizzazione delle coperture dei campi da tennis.
La responsabilità è stata qualificata, da quel giudice, contrattuale per la RO, che non aveva mai inteso prestare il proprio consenso alla installazione delle coperture e extracontrattuale per la Curia, che con il suo atteggiamento aveva indotto la P.A. a ritenere insussistente un assenso, ostacolando così il buon esito della pratica.
I giudici di secondo grado hanno modificato anche nella parte de qua la sentenza del primo giudice evidenziando:
- che le coperture, anche se realizzate con palloni pressostatici stagionali integrano volumetria esigendo una concessione ad hoc, da parte della Pubblica Amministrazione;

- che in sede di stipula del contratto di locazione non era stata data, dalla RO, alcuna autorizzazione preventiva, trattandosi di opera nuova;

- che la AS non avrebbe mai potuto ottenere la concessione per incompatibilità con le norme urbanistiche e la circostanza era a lei ben nota, tanto che dopo avere presentato due progetti per il prescritto nulla osta fronte del divieto reiterato, si è astenuta dal portare a termine la pratica;

- che, pertanto, da un lato, non sussiste alcuna violazione da parte della RO al contratto, dall'altro, non è configurabile un atto illecito della Curia, e tale non può considerarsi il suo intervento nel procedimento amministrativo a tutela delle ragioni del proprietario del bene, quale ente controllore di questo. 14. Con il settimo, e ultimo, motivo la ricorrente censura tale capo, della sentenza gravata denunziando "violazione e falsa applicazione degli artt. 1218 e ss. c.c., 2043 e 2055 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.. Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 c.p.c". Si assume, infatti:
- la copertura dei campi non costituiva opera nuova ma era stata già autorizzata come già dimostrato in precedenza;

- "le conclusioni rassegnate dal giudice a quo quanto alla non realizzabilità, dal punto di vista urbanistico, delle coperture in questione non solo non hanno alcun fondamento, ma sono documentalmente smentite";
- "nel momento in cui il proprietario osteggia le attività del conduttore per tutelare le proprie ragioni di proprietario fa cose evidentemente legittime, a meno che questo non violi gli impegni contrattuali", diversamente, "il locatore che si rivolte direttamente alla P.A. per sollecitare il mancato rilascio di una concessione invocata dal conduttore per svolgere attività contrattualmente consentita, compie certamente attività indebita, perché sarà inadempiente rispetto all'obbligo di consentire la realizzazione degli scopi locativi".
15. Anche il riassunto motivo deve rigettarsi, alla luce delle considerazioni che seguono.
15. 1. In primis, non può che ribadirsi, ulteriormente, la inammissibilità della censura sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 3 c.p.c.. Ancora una volta, infatti, la ricorrente - in ispregio del precetto di cui al combinato disposto di cui agli artt. 360 e 366 c.p.c. - pur lamentando che i giudici di appello sono incorsi nella violazione e/o falsa applicazione di molteplici norme di diritto (alcune neppure indicate espressamente, ma per relationem mediante il richiamo "e seguenti"), si astiene dall'indicare quale sia l'interpretazione, o l'applicazione, erronea, fatta dai giudici di secondo grado di quelle norme, e per quali motivi le stesse sono insostenibili e, in particolare, quale sia la ®corretta¯ interpretazione di quelle disposizioni.
La circostanza, come sopra evidenziato, non consentendo a questa Corte di compiere la sollecitata indagine, rende il motivo, sotto il riferito profilo inammissibile.
15. 2. Contemporaneamente, quanto al diverso profilo di censura di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c., si osserva che lo stesso parte da un presupposto, in fatto - e cioè che la locatrice aveva autorizzato la AS a eseguire opere nuove.
Certo, per contro, come accertato dalla sentenza in questa sede gravata con una statuizione ritenuta da questa Corte corretta e al momento non più sindacabile, a seguito del rigetto del primo motivo di ricorso, che la AS "aveva diritto di modificare, migliorare e ristrutturare gli immobili locati" ma non di creare "nuove" strutture, è palese l'irrilevanza, al fine del decidere di tutte le censure svolte dalla ricorrente con il settimo motivo sul dimostrato inesistente presupposto che essa concludente era stata autorizzata alla copertura con palloni pressostatici dei campi da tennis. 15. 2. Quanto, da ultimo, alla circostanza che i fatti descritti in sentenza in merito alla possibilità, o meno, dal punto di vista urbanistico, di ottenere la concessione per la realizzazione della copertura dei campi da tennis, "non hanno alcun fondamento" e "sono documentalmente smentite", la deduzione è inammissibile almeno sotto due, concorrenti profili.
15. 2. 1. In primis si osserva che giusta la testuale previsione di cui all'art. 395, n. 4, c.p.c. le sentenze pronunziate in grado di appello possono essere impugnate per revocazione qualora la sentenza stessa si "l'effetto di un errore di fatto risultante dagli atti o documenti della causa".
"Vi è questo errore - in particolare - quando la decisione è fondata sulla supposizione di un fatto la cui verità è incontestabilmente esclusa".
Pacifico quanto sopra e non controverso che la denuncia di un travisamento di fatto quando attiene non alla motivazione della sentenza impugnata, ma ad un fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo non di ricorso per Cassazione ma di revocazione ai sensi dell'art. 395 c.p.c., importando essa un accertamento di merito non consentito al giudice di legittimità (cfr. Cass. 27 marzo 1999, n. 2932), è palese la inammissibilità - come anticipato - della censura in esame. Nella specie, infatti, la ricorrente denunziando che i giudici di secondo grado avrebbero posto a fondamento della propria decisione circostanze "smentite" dai documenti in atti, cioè circostanza inesistenti, imputano a costoro un travisamento dei fatti che - in quanto tale - non può costituire motivo di ricorso per Cassazione. Il denunciato travisamento, in particolare, risolvendosi nell'inesatta percezione da parte del giudice, di circostanze presupposte come sicura base del suo ragionamento in contrasto con quanto risulta dagli atti del processo, costituisce un errore denunciabile con il mezzo della revocazione ex art. 395 n. 4 c.p.c. (tra le tantissime, Cass. 28 novembre 1998, n. 12089, nonché Cass. 23 giugno 1998, n. 6235). 15. 2. 2. in secondo luogo, anche a prescindere da quanto precede, si osserva che la corte di appello di Salerno ha rigettato la domanda risarcitoria de qua sul rilievo, assorbente, che la RO non aveva autorizzato, con il contratto oggetto di controversia, l'esecuzione di nuove opere e, in particolare, della copertura dei campi da tennis.
Certo quanto precede è palese l'irrilevanza, al fine del decidere, di tutte le altre circostanze, "di contorno" evidenziate in sentenza, quanto alla fattibilità, in concreto, delle opere nuove de quibus e la rispondenza, o meno, a verità, di quanto esposto sul punto in sentenza.
16. Risultato totalmente infondato il proposto ricorso, in conclusione, deve rigettarsi, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte,
rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore delle controricorrenti, liquidate in euro 100,00, oltre euro 3.000,00 per onorari.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 21 ottobre 2003. Depositato in Cancelleria il 9 febbraio 2004