Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Vittorio DUVA - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RIOMAGGIORE SAS DI IO ON COMPAGNI, in persona del socio accomandatario, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 19, presso lo studio dell'avvocato ORNELLA MANFREDINI, difesa dall'avvocato ROMANO PILLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DO EN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SALARIA 72, presso lo studio dell'avvocato CECILIA REANDA, difeso dall'avvocato LUIGI CECCHINI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1027/96 della Corte d'Appello di FIRENZE, emessa il 03/05/96 e depositata il 17/09/96 (R.G. 1713/92);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/10/98 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato Luigi CECCHINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del I motivo del ricorso e l'accoglimento del II motivo.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 12.1.1990 la s.a.s. Riomaggiore, locatrice di appartamento in Firenze, via del Romito 55, conveniva il conduttore, ME EN, innanzi al tribunale di Firenze e sull'assunto che il medesimo aveva proposto domanda di determinazione dell'equo canone, pur essendo la locazione intesa a soddisfare esigenze abitative transitorie, chiedeva in linea principale che, previo accertamento della reale natura della locazione, venisse affermata la tenutezza del conduttore al pagamento del canone pattuito;
subordinatamente, in caso di applicazione della legge 392/1978, che venisse annullato ex art.1427, 1439, 1441, 1372 c.c. e, ancora più subordinatamente, risolto per inadempimento il contratto con il risarcimento dei danni. Instauratosi il contraddittorio, il convenuto chiedeva il rigetto della domanda e la condanna della locatrice alla restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone equo, deducendo che la locazione era stata stipulata per soddisfare esigenze abitative primarie.
Il Tribunale dichiarava che il contratto era soggetto alla disciplina protetta di cui alla L. 392/1978; la Corte d'Appello di Firenze, con sentenza resa il 3.5.1996, confermava la pronuncia. La Corte ha considerato: -neppure l'adesione all'orientamento giurisprudenziale, che pone l'accento sull'elemento soggettivo del locatore, può portare a soluzione diversa da quella adottata dai primi giudici;
-in particolare, il potere di informazione (idoneo a mettere la locatrice in condizione di conoscere la reale situazione abitativa del conduttore) e la riserva insindacabile di gradimento indicano che la locatrice ha riconosciuto efficacia limitata e condizionata alle dichiarazioni negoziali, sicché, in mancanza di obiettivi elementi di riscontro, tali dichiarazioni non offrono un consistente apporto probatorio all'assunto di ragionevole affidamento della locatrice sulla natura transitoria delle esigenze abitative;
-lo sfratto da altra abitazione (che non può non essere risultato dalle informazioni assunte), l'assoggettamento del conduttore a spese rilevanti (non compatibili con la transitorietà della locazione), l'inserimento in una serie di locazioni della medesima tipologia, valutati alla luce del potere informativo, inducono, da un lato, ad escludere che la locatrice possa essersi ragionevolmente formato il convincimento dell'esistenza di esigenze abitative transitorie e, dall'altro, a ritenere che "la situazione di fatto era conoscibile in base all'ordinaria diligenza"; -anzi, la rigida e capillare tutela che traspare dalla predisposizione dello schema negoziale fa presumere, in base alle circostanze sopra indicate, che la locatrice fosse a conoscenza dell'inesistenza di tali esigenze.
Propone ricorso per cassazione la s.a.s. Riomaggiore deducendo due motivi, illustrati con memoria.
Resiste con controricorso il ME.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la società ricorrente, denunciando falsa applicazione degli artt. 1343, 1344, 1345, 1419 c.c. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., deduce che la Corte territoriale ha ritenuto che nella specie è ravvisabile contratto in frode alla legge, sebbene abbia accertato che la sola locatrice ha avuto l'intento di eludere il regime imperativo dell'equo canone, mentre ai fini della sussistenza dell'indicata fattispecie negoziale è necessario che l'intento elusivo sia comune a tutti i contraenti. Il motivo pone la questione della locazione transitoria conclusa in frode alla legge.
Secondo un orientamento di questa Corte, che trova espressione nelle sentenze 18.12.1990, n. 11984; 1.10.1991, n. 10676; 3.6.1992, n. 6777; 13.6.1994, n. 5722, in materia va privilegiato il criterio dell'effettiva destinazione dell'immobile, per cui la natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore va accertata con riferimento agli specifici bisogni che l'immobile è destinato a soddisfare al momento della conclusine del contratto nel senso che tale natura va affermata o negata a seconda che l'abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza precaria e sussidiaria nell'immobile ovvero l'immobile ne costituisca la naturale e continuativa dimora;

nell'indagine occorre avere riguardo all'effettiva destinazione dell'immobile ed alla natura dell'esigenza abitativa anzicché alle espressioni letterali del contratto allorquando la dichiarata transitorietà -smentita dalla situazione di fatto- abbia rappresentato il mezzo, vietato dall'art. 79 L. 392/78, per eludere l'applicazione della normativa sull'equo canone.
L'orientamento attua la più ampia tutela della posizione del conduttore. Secondo altro orientamento, di cui sono espressione le sentenze 29.12.1993, n. 12947; 5.4.1995, n. 4001; 24.7.1995, n. 8063, il criterio dell'effettiva destinazione va integrato con il principio della rilevanza della volontà contrattuale e della tutela della buona fede, sicché, quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79 L. 392/78 di tale clausola per inesistenza della natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che l'inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla situazione di fatto da lui conosciuta al momento del contratto non potendo contro di lui rilevare ne' situazioni occultate dal conduttore ne' la riserva mentale dello stesso di non accettare la clausola.
In questo orientamento, che realizza la tutela anche della posizione del locatore, si colloca la sentenza 17.11.1995, n. 11917 di questa Corte, la quale -ha chiarito che l'espressione "pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto", sanzionata dall'art. 79, secondo il significato letterale dei termini usati, si deve ritenere riferibile all'ipotesi di un incontro di volontà diretta a fare risultare una situazione diversa da quella reale e non deroga, quindi, ai principi dell'affidamento e della buona fede- ha statuito che nell'ipotesi in cui il locatore, pur con l'uso dell'ordinaria diligenza, abbia avuto buone ragioni per ritenere che il futuro contraente avesse necessità soltanto transitorie di disporre dell'immobile, confidando nella sussistenza della situazione prospettatagli, le conseguenze del successivo accertamento di un'esigenza abitativa stabile non possono ricadere su di lui. In alcune sentenze questa Corte ha inquadrato la questione nell'ambito della simulazione relativa, spiegando che l'accordo simulatorio può essere provato con qualsiasi mezzo, comprese le presunzioni, in quanto si tratta di dimostrare l'illiceità del contratto dissimulato per contrasto con norme imperative. In particolare, la sentenza 5.3.1997, n. 1936, ha ritenuto che, se il locatore conosce o è in grado di conoscere sulla base di elementi non equivoci che il conduttore ha l'esigenza e l'intento di destinare l'immobile ad abitazione stabile, risulta solo formale la volontà di concludere una locazione transitoria, con la conseguenza che, una volta provata tale conoscenza o conoscibilità, la locazione transitoria non è valida e le clausole "contra legem" sono nulle. E la sentenza 7.7.1997, n. 6145, ha affermato che la simulazione relativa ricorre anche quando sussista la condivisa consapevolezza dei contraenti circa l'effettiva destinazione dell'immobile ad uso diverso da quello indicato nel contratto e ha chiarito che il problema probatorio si risolve in un'indagine volta a stabilire su base indiziaria che il locatore è comunque consapevole delle effettive esigenze del conduttore e che, pertanto, il contratto concluso integra una locazione abitativa ordinaria invece che transitoria. In altri termini, il meccanismo simulatorio opera quando si possa ritenere raggiunta la prova per via indiziaria che il locatore è stato consapevole del fatto che il conduttore ha l'esigenza e l'intento di destinare l'immobile ad abitazione stabile, sicché, al di là delle apparenze, il contratto concluso appartiene al tipo legale della locazione per esigenze abitative primarie.
Ora, la Corte territoriale ha ritenuto che la società locatrice è stata consapevole che il conduttore, pur rappresentando di volere soddisfare esigenze abitative transitorie, ha in realtà voluto soddisfare esigenze abitative stabili e primarie ed in tale valutazione è implicito il giudizio circa il coinvolgimento dello stesso conduttore nell'intento elusivo.
Con il secondo motivo la società ricorrente, denunciando "violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. -violazione dell'art. 116 c.p.c.- violazione degli artt. 1172, 1337, 1338, 1366 c.c. - violazione degli artt. 26 L. 392/1978 e 1172 c.c. art. 360, n. 3 c.p.c.- contraddittoria e illogica motivazione -art. 360, n. 5, c.p.c.- omessa motivazione circa punti decisivi della controversia - art.360, n. 5 c.p.c.", censura la sentenza impugnata per avere desunto la prova della conoscenza delle reali esigenze abitative da elementi "carenti della natura di indizi e non rispondenti ai caratteri della gravità, precisione e concordanza" e per avere, inoltre, giudicato irrilevante e superflua la prova testimoniale intesa a fornire dimostrazione contraria.
In particolare, la società ricorrente deduce: 1) la realtà socio economica, quale che sia, non è fatto concreto, bensì valutazione meramente presunta;
2) non risulta che il potere di informazione sia stato esercitato, ma, ove lo fosse stato, non avrebbe potuto portare alla conoscenza dello sfratto, di cui -per l'assenza di mezzi di pubblicità- non si può avere notizia fino a quando non venga eseguito;
3) le rilevanti spese a carico del conduttore sono prive di valore univoco, posto che nelle locazioni transitorie le parti dispongono della più piena autonomia contrattuale. Le censure sono prive di fondamento.
Com'è noto, in mancanza di una gerarchia di efficacia dei mezzi probatori, che ponga la prova per presunzioni in una posizione inferiore rispetto alle altre prove, il giudice può fondare su tale prova la decisione (cfr. Cass. 8.4.1995, n. 4078), rifiutando la prova testimoniale che sia offerta da alcuna delle parti (cfr. Cass.28.1.1976, n. 266). Gli elementi, su cui si basa la presunzione, debbono presentare i caratteri della gravità, univocità e concordanza, intendendosi per gravità il rilevante grado di continuità logica tra il fatto noto e quello ignoto, per univocità l'oggettiva certezza del fatto noto e per concordanza il significato univoco di più fatti indiziari. Non è necessario che il fatto ignoto appaia come l'unica conseguenza possibile di quello noto, ma è sufficiente che esso sia desumibile secondo un procedimento logico fondato sull'id quod plerumque accidit e, cioè, alla stregua di un canone di probabilità con riferimento ad una connessione di avvenimenti possibile e verosimile secondo un criterio di normalità (cfr. Cass. 5.7.1990, n. 7984; Cass.30.1.1990, n. 644). Il convincimento del giudice può derivare anche da una sola presunzione (cfr. Cass. 10.12.1979, n. 6431), in quanto il requisito della concordanza riguarda l'eventualità del concorso di più circostanze presuntive (cfr. Cass. 4.2.1993, n. 1377). L'apprezzamento del giudice di merito non è sindacabile in sede di legittimità, salvo che per vizi di illogicità o per errori nei criteri giuridici (cfr. Cass. 12.2.1996, n. 11117; Cass. 6.3.1995, n. 2605). Ora, la sentenza impugnata ha ritenuto che la società locatrice ha effettivamente assunto informazioni sulla situazione del conduttore (il punto non è investito da censura), aggiungendo che dalle informazioni non poteva non risultare che il conduttore era stato sfrattato dall'alloggio, che occupava, ed aveva, quindi, necessità di altro alloggio per soddisfare le proprie esigenze abitative primarie.
Per questo modo la sentenza si è attenuta al criterio dell'inferenza probabilistica ed a questo proposito va considerato che, secondo l'id quod plerumque accidit, lo sfratto risulta, prima ancora che sia eseguito, dalle informazioni che vengano assunte in loco sulle condizioni abitative di chi lo subisce, essendo l'esecuzione necessariamente preceduta da un'attività preprocessuale e processuale di sicura evidenza esterna.
Inoltre, la sentenza ha correttamente desunto elemento di prova dall'essersi il conduttore gravato dell'onere di pur rilevanti spese, giacché se è vero che in regime di autonomia contrattuale il conduttore può validamente assumersi il carico di spese eccessive, è ancor vero che tanto non avviene in una situazione di normalità. In conclusione, la sentenza si sottrae ad ogni censura per avere ritenuto raggiunta la prova della conoscenza, da parte della società, delle reali esigenze abitative.
Per quanto, infine, concerne la prova testimoniale va rilevato che, ove, come nella specie, il giudice ritenga provati su base indiziaria i fatti, che ne formano oggetto, l'ammette la rientra nel suo potere discrezionale, insindacabile in sede di legittimità. Il ricorso va, pertanto, rigettato con condanna della società ricorrente alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese in 126.000 oltre onorari liquidati in lire 3.000.000.
Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione il 14 ottobre 1998. Depositato in Cancelleria il 03/02/1999.