REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
Sezione Civile
Composta dai signori magistrati:
Dr. Roberto Rezzonico Presidente
Dr. Emanuele De Gregorio Consigliere
Dr. Gaetano Maria Amoruso Giudice ausiliario dei quali il terzo relatore ed estensore, riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 140/2021 del R.G., trattenuta in decisione alla udienza del 27/06/2024 e promossa in questo grado
DA
, nato a [...] [...] CF Parte_1 Pt_2 [...]
e , nata a [...] il C.F._1 Parte_3
18.10.1953, CF , res.ti entrambi in Germania, CodiceFiscale_2
elett.te dom.ti in Enna, Via Trapani, 2, presso lo studio dell'avv.
Eleanna Parasiliti Molica, che li rappresenta e difende, giusta procura in calce all'atto di appello.
APPELLANTI
i sigg.ri nato a [...] il Controparte_1
29.08.1958, CF e , CodiceFiscale_3 Controparte_2
nata a [...] il [...], CF , CodiceFiscale_4
elettivamente domiciliati in Piazza Armerina, Via Via Mazzini, 27,
1 presso lo studio dell'avv. Gaetano Di Dio, che li rappresenta e difende giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta.
APPELLATI
§§§§§§§§§§§
Conclusioni delle parti depositate nell'ambito della disposta trattazione scritta ex art 127 ter cpc:
Per parte appellante:”…Insiste nell'acquisizione della nuova produzione documentale (Nota a forma del Notaio Per_1
dell'08.04.2021 e nota del 28.04.2021) in quanto ammissibile e decisiva ai fini della comprensione delle ragioni sottese all'atto di appello nonché della fondatezza dello stesso;
- Insiste nell'accoglimento dell'atto di appello proposto dagli appellanti al quale si riporta integralmente, contestando tutto quanto ex adverso dedotto ed eccepito in quanto infondato in fatto e diritto;
- Chiede la condanna delle parti appellate alle spese di lite;
.....”.
Per parte appellata: “...a) dichiarare improcedibile e/o inammissibile il gravame proposto;
b) dichiarare inammissibile la nuova produzione documentale di parte appellante (Nota a firma del Notaio CP_3
dell'08.04.2021 e Nota del 28.04.2021); c) dire e dichiarare
[...]
infondato l'appello proposto da e e per Parte_1 Parte_3
l'effetto rigettarlo in toto e confermare la sentenza di primo grado, riportandosi alle conclusioni formulate nella comparsa di costituzione e risposta, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte, con la condanna di parte appellante alle spese di entrambi i gradi di giudizio. Salvis Iuribus...”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Pt_3
2 convenivano in giudizio e , Pt_3 Controparte_1 Controparte_2
chiedendo dichiararsi la nullità del contratto di compravendita, rep
20673, racc. 8168, rogato dal Notaio di Enna Persona_2
stipulato in data 26.06.2002, avente ad oggetto l'immobile in Pt_2
c.da Balzana snc, censito al NCEU del Comune di al foglio Pt_2
76, part 340 e 791; accertare e dichiarare la natura simulata della clausola relativa al prezzo del contratto di compravendita;
condannare le controparti alla restituzione dell'intero prezzo pagato pari ad €
142.025,65 oltre interessi e rivalutazione;
condannare le parti convenute al risarcimento del danno consistente nel doppio della caparra che gli attori avrebbero dovuto versare al sig. Parte_4
pari ad € 160.000,00, oltre interessi e rivalutazione stante la impossibilità di perfezionare il rogito, oltre alle spese di lite del grado.
Deducevano gli attori di avere acquistato dai convenuti il sopra descritto immobile, ad uso abitativo, con terreno, giusto atto del
26.06.2002 in notaio . In tale atto i venditori avevano Per_2
dichiarato che la casa era stata edificata in conformità al progetto approvato dalla CEC di in data 28.08.1990, giusto parere Pt_2
n.88, e concessione edilizia n. 958 del 05.11.1991 e che successivamente non erano state effettuate modifiche o aggiunte necessitanti il rilascio di titoli autorizzativi. In data 23/08/2012 gli attori promettevano in vendita a tale , l'immobile sopra Parte_4
citato per il prezzo di € 165.000,00 di cui € 80.000,00 venivano corrisposte a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo, fissando per la data del 30.11.2015 il termine per la stipula del definitivo.
Riscontrato il carattere abusivo dell'immobile, il contratto non veniva concluso e l' richiedeva ai promittenti venditori, la Pt_4
3 corresponsione del doppio della caparra.
Si costituivano in giudizio e Controparte_1 Controparte_2
contestando le domande attoree ed eccependo la improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria;

l'inammissibilità della domanda di simulazione della clausola relativa al prezzo;
e l'infondatezza delle domande attrici chiedendone il rigetto o in subordine la restituzione del bene trasferito ai convenuti.
Con sentenza n. 2/2021, del 4 gennaio 2021, resa in data 24/12/2020, il Tribunale di Enna definitivamente pronunciando nel giudizio
643/2016 RG, rigettava le domande attrici compensando le spese processuali e ponendo le spese di CTU come da decreto a carico delle parti nella misura del 50% ciascuno.
§§§§§§
Avverso la suddetta sentenza e , Parte_1 Parte_3
proponevano appello, chiedendo di “…riformare l'impugnata sentenza e per l'effetto: - dichiarare la nullità del contratto di compravendita – repertorio 20673 – raccolta 8168, rogato dal Notaio
, stipulato in data 26 giugno 2002 fra gli appellanti e Persona_2
gli appellati avente ad oggetto l'immobile sito di Mappale Pt_2
792, foglio 76 ed annesso terreno censito al N.C.T. al foglio 76 particelle 340 e 791; - condannare, per l'effetto dell'accoglimento le controparti alla restituzione dell'intero prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile nella misura di 142,025,65, oltre interessi e rivalutazione monetari;
- condannare controparte al risarcimento dei danni patiti e consistenti in particolare nella doppia caparra che gli attori dovranno versare, stante l'impossibilità di perfezionare il rogito relativo all'immobile de quo;
- condannare infine controparte alla
4 refusione delle spese e degli onorari di lite di entrambi i gradi di giudizio;
....”.
Si costituivano in giudizio e , i Controparte_1 Controparte_2
quali chiedevano: “ ...a)dichiarare improcedibile e/o inammissibile il gravame proposto;
b) dichiarare inammissibile la nuova produzione documentale ( Nota a firma del Notaio dell'08.04.2021 CP_3
e Nota del 28.04.2021); c)dire e dichiarare infondato l'appello proposto da e e per l'effetto rigettarlo in Parte_1 Parte_3
toto e confermare la sentenza di primo grado;
d)Condannare ancora gli appellanti al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio...” .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, gli appellanti censurano la sentenza per non avere il Tribunale di Enna dichiarato la nullità del contratto oggetto di causa sulla scorta di un'errata interpretazione della sentenza Cass.
S.U. n. 8230/2019.
La censura è infondata.
L'art 46 del DPR 06/06/2001, n. 380, stabilisce che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino per dichiarazione dell'alienante gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
5 Il Tribunale ricordato i contrasti giurisprudenziali sorti nell'interpretazione della norma e che, per brevità, qui non si riprendono, e dato atto che Cass. S.U. 22 marzo 2019 n. 8230, ha risolto la questione sancendo il principio che:
"La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n.
47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato" (Cass.
S.U. 8230/2019; Cass. 15/1/2020 n. 538).
Parte appellante non contesta il principio di diritto in sé, ma sostiene che il primo giudice lo avrebbe malamente interpretato ed applicato.
Premesso che il CTU aveva riscontrato diversi abusi edilizi, anche gravi ed insanabili (v. pagg. 7 e 8), gli appellanti argomentano che “in ossequio al principio della nullità testuale, ai fini della validità dell'atto è necessario che i titoli abilitativi debbano essere veritieri e riferibili all'immobile contemplato nell'atto. (p. 8 della sentenza impugnata).
6 Per contro, nel caso in esame, così come rilevato dal CTU, in forza delle gravissime difformità riscontrate, qualificabili quali abusi primari, è possibile escludere l'esistenza del titolo abilitativo affatto riferibile all'immobile esistente”.
Tant'è, prosegue l'atto di appello, che il notaio indicato dal sig. Pt_4
promissario acquirente, per la stipula del definitivo nella
[...]
compravendita relativa allo stesso immobile aveva dichiarato l'impossibilità di procedervi per l'esistenza di abusi primari, gli stessi riscontrati dal CTU, che, fra l'altro, impedivano anche il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità.
Di qui l'incommerciabilità sostanziale del bene e la conseguente nullità del contratto di compravendita del giugno 2002.
Gli appellanti concludono sul punto osservando che non “può ritenersi che la pronuncia della Cassazione invocata in sentenza possa aver avallato la realizzazione di immobili realizzati in totale spregio delle norme urbanistiche ed edificative vigenti”.
Il motivo non è fondato.
L'incommerciabilità sostanziale del bene immobile e la nullità del relativo atto di alienazione che ne deriverebbe è proprio ciò che la
Suprema Corte ha escluso con l'arresto a Sezioni Unite sopra citato e che ha trovato ulteriori conferme. Dopo avere ribadito che quella comminata dall'art. 46 D.P.R. 380/2001 è una nullità c.d. testuale, la
Suprema Corte, in linea con il pronunciamento delle SS.UU., ha affermato “che è consentita la disposizione testamentaria in ordine ad immobili non regolari urbanisticamente, e comunque la possibilità del loro trasferimento per successione mortis causa, la loro attitudine a costituire garanzie reali, la loro idoneità, inoltre, ad esser contemplati
7 in seno agli atti inter vivos (valga per tutti la locazione) ed in seno ad atti costituenti diritti reali di servitù, escludono che il loro modo di atteggiarsi possa di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi
d'illiceità o d'impossibilità dell'oggetto, o, ancora d'illiceità della prestazione o della causa per contrarietà a norme imperative o al buon costume, dovendo, peraltro, confermarsi che l'oggetto della compravendita, secondo la definizione data dall'articolo 1460 del codice civile, è il trasferimento della proprietà della res, che, in sé, non è suscettibile di valutazione in termini di liceità o illiceità, attenendo l'illecito all'attività della sua produzione, e, considerato che la regolarità urbanistica del bene è estranea alla causa della compravendita, tradizionalmente definita nello scambio - cosa contro prezzo - che ne costituisce la sua funzione economica e sociale, ed altresì il suo effetto essenziale.”
Cass. 16 maggio 2022 n. 15587
In definitiva, come bene posto in luce dal primo giudice, la nullità del contratto discende soltanto o dalla mancata menzione, nel testo dello stesso, degli estremi del titolo abilitativo della realizzazione della costruzione, oppure dall'inesistenza del titolo stesso (anche sotto il profilo della sua non riferibilità all'immobile oggetto di pattuizione), perciò falsamente indicato nell'atto negoziale. Viceversa, le difformità edilizie ed urbanistiche fra il detto titolo abilitativo e le concrete, materiali caratteristiche costruttive del manufatto non rilevano in punto di nullità del contratto, ma solo per altri profili quali la garanzia per vizi o l'inadempimento contrattuale, come pure posto in luce dal
Tribunale nell'illustrare la giurisprudenza sulla teoria della nullità
8 formale, poi recepita dalle Sezioni Unite (v. sesta pagina sentenza impugnata).
Correttamente, dunque, il Tribunale ha rigettato la domanda volta alla declaratoria di nullità del contratto. E poiché solo questa nullità era stata posta a base delle ulteriori domande, sono infondate non solo la strettamente consequenziale domanda di restituzione del prezzo pagato ai convenuti, ma anche quella di risarcimento del danno, appunto perché gli attori ed appellanti non hanno indicato a diverso ed eventuale presupposto della stessa l'inadempimento delle controparti.
Questo rende superfluo l'esame del secondo motivo di appello, che riguarda il mancato accoglimento della domanda risarcitoria anche per carenza di prova del danno, valutazione cui il Tribunale è pervenuto ritenendo inattendibile il teste e rilevando la incongrua Parte_4
mancanza di un qualsiasi documento che attestasse l'effettivo versamento da parte di costui della cospicua somma di € 80,000,00.
Questa è solo, relativamente a quella domanda, un'ulteriore ed autonoma ratio decidendi che il Tribunale ha ritenuto opportuno illustrare per, presumibilmente, completezza di motivazione, ma è di per sé ultronea, dal momento che, come lo stesso Tribunale aveva avvertito, già il rigetto della domanda volta alla dichiarazione di nullità del contratto implicava altresì “il rigetto della domanda di risarcimento danni, che è stata formulata sul presupposto della nullità contrattuale”
L'appello va pertanto rigettato.
Le spese del grado seguono la soccombenza e vengono liquidate ai minimi tariffari stante l'unicità e non particolare complessità, vista la
9 raggiunta uniformità giurisprudenziale, della questione di diritto dirimente.


P.Q.M.

la Corte definitivamente pronunciando, conferma la sentenza n.
2/2021, pubblicata in data 04/01/2021, resa dal Tribunale di Enna, ed appellata da e , Parte_1 Parte_3
condanna e , al pagamento in favore Parte_1 Parte_3
degli appellati delle spese del grado che liquida in € 5.000,00 (di cui €
1492,00 per fase studio, € 956,00 per fase introduttiva ed € 2,552,00 per fase decisionale), oltre spese forfettarie, iva e cpa come per legge se ed in quanto dovute. Ai sensi dell'art.13 co.1 quater D.P.R. n.115/02, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato per la stessa impugnazione, in capo all'appellante.
Così deciso in Caltanissetta, camera di consiglio del 24 aprile 2025.
Il Giudice Ausiliario Il Presidente
Dott. Gaetano M. Amoruso Dott. Roberto Rezzonico
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