REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Sezione III Civile
Composto dai Magistrati:
Franco Davini Presidente
Giovanna Cannata Consigliere
Lucia Franzese Giudice Ausiliario Rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa RG 1154/2023 promossa da:
e , rappresentati e difesi dagli avv.ti Parte_1 Parte_2
Giovanna Bottini Raimondo e Enrico Edoardo Angelo Canepa, elettivamente domiciliati presso il loro studio in Genova, Via Malta 4/1, per mandato in atti
APPELLANTI
Contro
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Paolo Canepa e Paolo Cecchi, ed Controparte_1 elettivamente domiciliata presso lo Studio del primo in Genova, Via Peschiera 33/a, per mandato in atti
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PARTE APPELLANTE:
“Piaccia all'Eccellentissima Corte d'Appello in accoglimento dei motivi di appello spiegati con l'atto di citazione in appello e quindi in riforma della sentenza N. 1265/2023 del Tribunale Ordinario di Genova, Sezione I
Civile, pubblicata il 25 maggio 2023 (doc. A), non notificata, emessa a definizione della causa civile R.G. N. 8712/2020 da essi promossa nei confronti della signora CP_1
:
[...]
in via preliminare:
accertare e dichiarare ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c., l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare del 5 marzo 2010;
quindi accertato che la convenuta, per i motivi e le argomentazioni di cui alla narrativa, ha indebitamente trattenuto a titolo di caparra confirmatoria la somma di € 155.000,00 versata dagli attori in occasione della stipula del contratto preliminare del 5 marzo 2010, avente ad oggetto la compravendita dell'immobile sito in Genova via Flora civico quattro
(4) interno diciassette (17) scala B ed annessa cantina numero sei (6) e tratto di terrazzo- tetto del caseggiato,
in via principale
1) accertare e dichiarare il mancato esercizio da parte della convenuta del recesso di cui all'art. 1385 II comma c.c., dal contratto preliminare del 5 marzo 2010 e successiva modificazione e per l'effetto condannare la Signora alla restituzione Controparte_1 della somma di Euro 155.000,00 dalla stessa indebitamente trattenuta, oltre interessi;

2) dichiarare comunque ai sensi dell'art. 1418 c.c. e ss. la nullità e/o annullare in tutto o parzialmente la clausola del contratto preliminare in data 5 marzo 2010 che ha fissato la caparra in euro 155.000,00 per avere la convenuta abusato del diritto alla ritenzione della caparra stessa in dispregio dell'art. 2 della Costituzione e per l'effetto ordinare e condannare la signora alla restituzione della somma di euro 155.000,00 Controparte_1 interamente o in parte, oltre interessi ovvero
dichiarare che la caparra confirmatoria è stata determinata in eccesso e per l'effetto rideterminarla riducendola secondo usi locali, consuetudine o equità in ragione dello svolgimento dei fatti sopra narrati tenuto conto dei rispettivi comportamenti, condannando la convenuta alla restituzione in favore dei conchiudenti della parte eccedente la somma rideterminata oltre interessi;
3) comunque liquidare nuovamente le spese del giudizio di primo grado tenendo conto del mancato espletamento della fase istruttoria in senso stretto e del comportamento degli esponenti, riducendole ad equità e/o compensandole tra le parti in tutto o in parte.
Vinte le spese del presente giudizio e del giudizio di primo grado, da liquidarsi in favore degli avvocati Giovanna Bottini Raimondo ed Enrico Edoardo Angelo Canepa che si dichiarano antistatari.
Ai fini dell'applicazione del contributo unificato di cui all'art. 13 D.P.R. 115/2002 e successiva modifiche, l'esponente dichiara che il valore della presente controversia è pari ad euro 155.000,00.
Ai fini istruttori si insite perché in riforma dell'ordinanza del G.I. dott.ssa Francesca Lippi in data 26 gennaio 2021, venga ammessa la prova per interrogatorio formale e testi sui capitoli già formulati nella II memoria istruttoria formulata dagli esponenti nel giudizio di primo grado e qui di seguito riportati:
1) vero che i signori e , dopo aver sottoscritto la Parte_2 Parte_1
proposta di acquisto (come da doc. 13 che si rammostra NDR.) chiesero un mutuo per finanziare parte della somma necessaria all'acquisto dell'appartamento di via Flora 4/17;
2) vero che la banca interessata dalla richiesta di mutuo avanzata dai Signori
[...]
e era Banca Commerciale Agenzia di via Torti in Genova;
Parte_2 Parte_1
3) vero che Banca Commerciale, in prossimità della scadenza del termine fissato per la stipula del rogito notarile (15/6/2010) rifiutò la concessione del mutuo ai signori
[...]
e ; Parte_2 Parte_1
4) vero che accompagnai i signori e presso Banca Parte_2 Parte_1
Carige, banca della quale ero cliente, per verificare la concedibilità in loro favore, di altro mutuo per l'acquisto dell'appartamento di via Flora 7/14.
Si indica a teste, anche all'occorrenza in controprova, il Sig. Testimone_1
residente in [...]”.
PARTE APPELLATA:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello
rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto integralmente confermare la sentenza impugnata. In ogni caso con il favore delle competenze di causa, l'i.v.a. e la c.p.a. e di ogni altra spesa, esborso, diritto e onorario”.
****
1.- I signori e convenivano in giudizio nanti Parte_1 Parte_2 il Tribunale di Genova la signora , deducendo che: Controparte_1
- i signori e , in data 5.3.2010, avevano stipulavano, con , Pt_1 Parte_2 Persona_1
madre della , un contratto preliminare di compravendita con cui promettevano CP_1 di acquistare l'appartamento di proprietà della al prezzo complessivo di € CP_1
450.000,00, e contestualmente versavano l'importo di € 155.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, concordando che il versamento del saldo sarebbe avvenuto alla stipula del definitivo di compravendita, da fissarsi entro il 6.5.2010;
- in attesa della concessione di un mutuo ai promissari acquirenti, le parti avevano concordato la proroga del termine per la stipula del definitivo al 15.6.2010, a fronte del versamento di un ulteriore importo di € 80.000,00 da parte degli attori;

- e non rispettavano il termine visto il diniego del mutuo da parte Pt_1 Parte_2 dell'istituto di credito;
pertanto, inviava loro una diffida ad adempiere, Persona_1 riservandosi in difetto l'esercizio del diritto di recesso;

- restituiva l'acconto ricevuto di € 80.000,00 ma tratteneva, secondo gli Persona_1 attori ingiustificatamente, la somma di € 155.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
- In data 01.10.2013 decedeva, lasciando erede la figlia;
Persona_1 Controparte_1
- aveva determinato la risoluzione del contratto preliminare ex art. 1454 Persona_1
c.c. e, non avendo mai comunicato il recesso, non poteva ritenere la caparra la quale
“perde la sua funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno”, con conseguente “venir meno della causa della sua corresponsione” (Cass. Civ., Sent. n. 13828 del 19.10.2000).
Ciò premesso, e agivano in giudizio chiedendo che venisse dichiarata Pt_1 Parte_2
l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare del 5.3.2010, e che venisse condannata alla restituzione della somma di euro 155.000,00 dalla stessa Controparte_1
indebitamente trattenuta, oltre interessi. In via subordinata chiedevano che la clausola contrattuale che prevede la caparra confirmatoria, superiore ad un terzo del prezzo complessivo pattuito, venisse dichiarata totalmente o parzialmente nulla ai sensi dell'art. 1418 c.c.., in quanto l'esorbitanza dell'importo determinerebbe uno squilibrio tra prestazioni tale da violare il principio di solidarietà sociale previsto dall'art. 2 Cost.
si costituiva in giudizio contestando le argomentazioni avversarie e Controparte_1
allegando che le vicende relative alla richiesta di mutuo sarebbero irrilevanti ai fini dell'inadempimento dato che gli attori non hanno dedotto la concessione del mutuo quale condizione di efficacia del contratto, assumendosi volontariamente il relativo rischio.
Circa l'omesso esercizio del diritto di recesso, la convenuta evidenziava che questo non sarebbe soggetto a particolari oneri di forma, né sarebbe incompatibile con l'invio di una diffida;
pertanto, la signora sarebbe stata legittimata a trattenere la caparra. Per_1
In subordine, chiedeva che venisse accertato l'inadempimento delle controparti e la condanna delle stesse al risarcimento dei danni conseguenti, tra cui quello conseguente al deprezzamento subito dall'appartamento oggetto del preliminare nel decennio seguente all'esito negativo delle trattative precontrattuali.
Il Tribunale di Genova, ritenute inammissibili le prove orali dedotte da entrambe le parti, con sentenza n. 1265/2023, respingeva le domande attoree e condannava gli attori, in solido tra loro, a rimborsare alla convenuta le spese processuali.
Circa la domanda principale degli attori di illegittimità della ritenzione della caparra confirmatoria, il Tribunale, partendo da quanto statuito dalla Suprema Corte di
Cassazione con l'ordinanza del 8 giugno 2022, n. 18392, evidenziava che nel caso di specie il giudizio è stato introdotto dai promissari acquirenti e non dalla promittente venditrice, la quale in via principale ha contrastato la prima domanda attorea rivendicando esclusivamente il diritto di ritenzione della caparra, conseguente allo scioglimento del contratto.
Pertanto, riteneva che la caparra fosse stata correttamente trattenuta dalla promittente venditrice dopo la risoluzione del contratto ex lege.
Sulla illegittimità della clausola del contratto che prevede la caparra confirmatoria e sulla riduzione dell'importo, il primo Giudice riteneva che nell'ambito dell'autonomia contrattuale le parti avessero inserito nell'atto una clausola del tutto valida in quanto i termini di questa risultano estremamente chiari, e in quanto l'importo della caparra risulta giustificato dagli interessi delle parti del contratto.
2.- Avverso la sentenza del Tribunale di Genova proponevano appello i signori
[...]
e , affidando il gravame ai seguenti motivi: Parte_1 Parte_2
2.1- Omessa pronuncia sulla domanda “Piaccia al Tribunale LL.mo … accertata e dichiarata ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c. l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare del 5 marzo 2010”.
Gli appellanti sostengono di avere interesse ad ottenere una pronuncia sul punto, da un lato, al fine di avere certezza dell'estinzione del vincolo contrattuale;
dall'altro perché, ove il Giudice si fosse pronunciato sulla loro domanda, avrebbe dovuto accertare l'effetto retroattivo della risoluzione conseguita attraverso l'invio della diffida ad adempiere e la conseguente caducazione delle clausole contrattuali, ivi compresa quella relativa alla caparra confirmatoria.
Ad avviso degli appellanti il recesso si differenzia quanto ai suoi effetti dalla diffida ad adempiere, poiché a differenza di quest'ultima, esplica i suoi effetti ex nunc, mentre la risoluzione del contratto per inadempimento ha efficacia ex tunc e pertanto coinvolge inevitabilmente l'avvenuta dazione di denaro che dovrà essere restituito.
La fattispecie oggetto dell'ordinanza della Corte di Cassazione n. 18392 del 8/6/2022, citata dal Tribunale, sarebbe diversa dal caso in esame, nel quale gli esponenti hanno domandato di dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare e il mancato esercizio del diritto di recesso, supponendo che solo quest'ultimo e non la prima, avrebbe legittimato la promittente venditrice prima e la sua avente causa poi a trattenere la caparra.
2.2- Omessa pronuncia sulla domanda “di accertare e dichiarare il mancato esercizio da parte della convenuta del recesso di cui all'art. 1385 II comma c.c. dal contratto preliminare del 5 marzo 2010 e successiva modificazione”.
Sul punto gli appellanti evidenziano che l'esercizio del recesso è stato solo ed unicamente preavvisato da parte venditrice con la diffida ad adempiere, ma al preavviso non ha mai fatto seguito una dichiarazione in tal senso.
Dunque, poiché giuridicamente il recesso sarebbe un atto recettizio, non sarebbe stata superflua la pronuncia sul punto, e ciò anche in considerazione delle ulteriori contestazioni degli appellanti che hanno lamentato la violazione dei principi della buona fede e della solidarietà sociale nell'esecuzione del contratto.
2.3- Omesso esame di elementi decisivi della controversia.
Gli appellanti lamentano, in primo luogo, che il primo Giudice non avrebbe opportunamente esaminato la diffida ad adempiere del 21/6/2010, la quale non conteneva una manifestazione di volontà di trattenere la caparra.
In secondo luogo, non avrebbe adeguatamente valutato il comportamento degli attori.
Non avrebbe considerato che, se vi fosse stato inadempimento degli attori, questo sarebbe stato incolpevole, quanto meno nella prospettiva di un preteso abuso del diritto da parte della di trattenere la caparra, o in subordine ai fini di una compensazione delle CP_1
spese.
Gli appellanti reiterano, pertanto, la richiesta di ammissione della prova per interrogatorio formale e testi sui capitoli formulati nella II memoria istruttoria.
2.4- Omessa pronuncia sulla domanda “Piaccia al Tribunale LL.mo ...Dichiarare ai sensi dell'art. 1418 c.c. e ss. la nullità e/o annullare del tutto o parzialmente la clausola del contratto preliminare in data 5 marzo 2010 che ha fissato la caparra confirmatoria in euro
155.000,00 per manifesta eccessività della caparra stessa e/o per aver la convenuta abusato del diritto alla ritenzione della caparra stessa in dispregio dell'art. 2 della Costituzione e per l'effetto ordinare e condannare la signora alla restituzione in tutto o Controparte_1
in subordine in parte della somma di euro 155.000,00 oltre interessi".
Con il quarto motivo di appello viene denunciata sia l'eccessività originaria della caparra, che il trattenimento della caparra con modalità tali da configurare abuso di diritto.
Infatti, dall'incolpevole inadempimento degli appellanti sarebbero derivati danni di gran lunga inferiori all'importo trattenuto dalle signore e , che avrebbero Per_1 CP_1 acquistato ugualmente l'appartamento in Genova, Via Gorgona n. 2/2.
Pertanto, concludono che la finalità perseguita dalle signore e nell'atto di Per_1 CP_1 trattenere la caparra non sarebbe stata quella consentita dall'Ordinamento.
2.5- Motivazione apparente.
Lamentano gli appellanti che sarebbe inidonea la motivazione che si sia risolta nel “copia incolla” dell'ordinanza della Corte di Cassazione n. 18392/2022. Il principio di diritto enunciato in tale ordinanza non avrebbe nulla a che vedere con la fattispecie in esame.
2.6- Eccessiva ed abnorme liquidazione delle spese del giudizio di primo grado.
Gli appellanti lamentano, infine, un'eccessiva condanna alle spese alla luce, sia del mancato espletamento nel giudizio di primo grado della fase istruttoria in senso stretto, sia in considerazione del comportamento degli esponenti, che avrebbe dovuto condurre almeno a compensare le spese del giudizio di primo grado.
3.- si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello avversario in Controparte_1
quanto infondato in fatto ed in diritto.
4.- La Corte rimetteva la causa al Collegio per la decisione (previa concessione dei termini di legge per la precisazione delle conclusioni, per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica).
****

5.La Corte esamina congiuntamente i motivi d'appello e li respinge in quanto infondati.
Il presente giudizio ha ad oggetto il contratto preliminare stipulato in data 5 marzo 2010 tra – promittente venditrice – e e , Persona_1 Parte_1 Parte_2
promissari acquirenti dell'immobile sito in Genova via Flora 4/17, al prezzo complessivo di € 450.000,00.
I promissari acquirenti contestualmente alla sottoscrizione del preliminare versavano la somma di € 155.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
I termini della clausola contrattuale contenuta nel preliminare sottoscritto tra le parti sono chiaramente descritti in atto e non sono contestati: la parte promittente acquirente versa la somma di € 155.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (v. contratto: “vengono versati contestualmente alla firma del presente atto dalla parte promittente acquirente a quella promittente venditrice € 155.000,00 ….a titolo di caparra confirmatoria da computarsi in conto prezzo al momento del saldo finale..”).
I promissari acquirenti non stipulavano l'atto definitivo, circostanza anch'essa incontestata, adducendo che l'istituto bancario negava loro la concessione del mutuo, e producendo documentazione proveniente dalla banca. Nel contratto preliminare non è menzionata la eventuale condizione dell'accoglimento del mutuo da parte dell'istituto di credito, né è mai stata oggetto di discussione tra le parti;
pertanto, tale circostanza risulta irrilevante ai fini dell'interpretazione delle clausole contrattuali e, in ogni caso, costituisce conferma della mancata stipula del contratto definitivo per comportamento riconducibile unicamente alla parte promissaria acquirente.
La promittente venditrice ha inviato ai signori e la diffida ad adempiere Pt_1 Parte_2
(fax del 21/6/2010 doc. 5), preannunciando, in difetto, il recesso dal contratto ed il trattenimento della caparra, nonché, concessa una prima proroga del termine, infruttuosamente decorso, una successiva diffida di analogo tenore. Anche tale circostanza non è contestata.
Possono ritenersi assolti i requisiti ex art. 1385 c.c.: i promissari acquirenti sono inadempienti (art. 1385 “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente”); la promittente venditrice ha inviato una diffida ad adempiere preannunciando, in difetto, il recesso e la ritenzione della caparra.
Pertanto, sussistono i presupposti previsti dalla norma per la ritenzione della caparra da parte della promittente venditrice;
la sentenza impugnata deve essere confermata sul punto. Il primo giudice non è incorso nel vizio di omessa pronuncia sulla domanda di risoluzione di diritto del contratto preliminare (primo motivo d'appello), in quanto l'accoglimento della domanda attorea assorbe la statuizione sulla domanda di risoluzione di diritto del contratto preliminare, che il Tribunale ha diffusamente argomentato in parte motiva, con richiami ai pacifici orientamenti giurisprudenziali in materia (si veda sent.
Tribunale pagine 8-13). Per tali motivi deve altresì essere respinto il motivo quinto, in quanto la motivazione della sentenza di primo grado non risulta “apparente”, essendo, anzi, articolata e coerente rispetto alle domande poste in causa.
Devono parimenti essere respinte le argomentazioni relative all'eccessività della caparra confirmatoria, anch'esse esaminate dal Tribunale, in quanto, pur prendendo atto dell'oggettiva corposità della somma consegnata dai promissari acquirenti alla stipula del preliminare, le parti sono libere di regolamentare i propri interessi nell'ambito dell'autonomia negoziale loro riconosciuta;
non sussistono elementi per ritenere l'illegittimità della statuizione o l'abuso del diritto da parte della promittente venditrice, che ha anche documentato la necessità di procedere con il ricavato della vendita all'acquisto con urgenza di altra abitazione per sé, per motivi legati all'età avanzata ed a problemi di salute.
Quanto alla possibilità di riduzione giudiziale della caparra confirmatoria, la natura di quest'ultima di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di inadempimento impedisce la possibilità di riduzione giudiziale, secondo unanime giurisprudenza della Suprema
Corte, che evidenzia la diversità di natura e di ratio rispetto alla clausola penale
(Cassazione 30/6/2014 n. 14776:” Il potere del giudice di riduzione della penale previsto dall'art. 1384 c.c. non può esser esercitato per la caparra confirmatoria. Infatti, mentre la prima viene tradizionalmente considerata come un patto accessorio di un contratto con funzione, insieme, di coercizione all'adempimento e di predeterminazione del risarcimento dovuto, in caso di inadempimento, la caparra confirmatoria, pur assolvendo anch'essa una funzione di preventiva liquidazione del danno, per il caso dell'altrui inadempimento, svolge altresì la funzione di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di adempimento. La delineata diversità tra le due figure giustifica la scelta del legislatore di riferire alla sola riduzione della penale il potere del giudice di incidere sulle pattuizioni delle parti. Nè può ritenersi che la norma dell'art. 1384 c.c., prevedente il potere del giudice di ridurre equamente la clausola penale, cui testualmente si riferisce, sia applicabile analogicamente oltre l'ambito di detta clausola, trattandosi di norma la quale ha carattere eccezionale. Ed invero, la disposizione dell'art. 1384 c.c., contemplando l'attribuzione al giudice del potere di incidere in un caso del tutto peculiare sulle pattuizioni private e di modificare il relativo contenuto, è norma che fa eccezione alla regola generale, immanente al sistema e formalmente sanzionata nell'art. 1322 c.c., che impone il rispetto dell'autonomia contrattuale dei privati, e, consequenzialmente, non è passibile di applicazione analogica a situazioni diverse da quella in essa specificamente previste.”; Cassazione 17715/2020 del 25/8/2020: “ Il potere del giudice di ridurre la penale, previsto dall'art. 1384 c.c., non può essere esercitato per la caparra confirmatoria, sia a cagione del carattere eccezionale della norma in questione, che ne preclude l'applicazione analogica, sia per le differenze strutturali intercorrenti tra i due istituti, in quanto la caparra pur assolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento, svolge l'ulteriore funzione di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di adempimento”.)
Deve essere altresì respinto il motivo d'appello sulle spese: il Tribunale ha fatto buon governo dei principi sulla condanna alle spese di lite, regolate dal principio della soccombenza;
il primo giudice ha utilizzato i valori medi dello scaglione da 52.000,00 a
260.000,00 in quanto il valore della causa ammonta ad € 155.000,00.
La Corte, pertanto, respinge tutti i motivi d'appello, con integrale conferma dell'appellata sentenza. SPESE DEL GIUDIZIO
Le spese del presente grado di giudizio sono a carico della parte appellante soccombente, ai sensi dell'art. 91 c.p.c. Le spese si liquidano secondo i parametri prossimi a quelli medio-minimi – minimo per la fase istruttoria - del DM 147/2022 con riferimento allo scaglione da € 52.001,00 ad € 260.000, tenuto conto dell'impegno profuso dal legale, delle questioni giuridiche di non particolare complessità, della posizione processuale degli odierni appellanti, nella somma complessiva di € 8.163,00 (Fase di studio € 2.000,00;
Fase introduttiva € 1.000,00; Fase istruttoria 2.163,00; Fase decisionale € 3.000,00 ), oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa.
La Corte dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma 1 quater nel DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello è stato interamente respinto.

P.Q.M.

LA CORTE D'APPELLO
definitivamente deliberando, contrariis rejectis, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
⁃ Respinge l'appello proposto da e avverso la sentenza n. Parte_1 Parte_2
1265/23 del Tribunale di Genova del 25/5/2023, che conferma integralmente;

⁃ Dichiara tenuti e condanna i signori e , in solido tra loro, a Parte_1 Parte_2
pagare alla signora le spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 8.163,00 oltre Controparte_1
rimborso forfettario 15%, iva e cpa .
⁃ Dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma
1 quater nel DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello principale è stato interamente respinto.
Genova, 10/9/2025
Giudice Ausiliario Relatore
Dott.ssa Lucia Franzese
Il Presidente
Dott. Franco Davini