R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. EP SE Presidente
Dott. Daniela Fedele Consigliere
Dott. LU NE Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 341/23 R.G. posta in decisione all'udienza del
24.9.2025
d a
OGGETTO:
, rappresentato e difeso dall'avv. BOLDINI Parte_1 altri rapporti
, elettivamente domiciliato in VIA MARSALA 40 25122 CP_1 condominiali BRESCIA presso il difenso
APPELLANTE
c o n t r o
, rappresentato e difeso dall'avv. RIVADOSSI Controparte_2
GIULIO, elettivamente domiciliato in VIA CERCOVI 3 25121 DARFO
BOARIO TERME presso il difensore pagina 1 di 13 APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia- pubblicata in data

4.10.2022 con il n.2376/22.
CONCLUSIONI
Dell'appellante:
voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Brescia, contrariis reiectis, previa ogni opportuna declaratoria,
-in via principale e nel merito, in totale riforma della impugnata sentenza del
Tribunale di Brescia n.2376/2022-R.G.n.5217/2019, pubblicata il 4.10.2022,
non notificata, rigettare, perché infondata in fatto e in diritto, ogni domanda attorea;

-rigettare, in ogni caso, domanda e istanze istruttorie proposte con l'appello incidentale;

-spese e compensi rifusi, con accessori come per legge, relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
Dell'appellato e appellante incidentale:
In via principale, rigettare l'appello e tutte le domande dell'appellante in quanto infondate in fatto ed in diritto;

in accoglimento dell'appello incidentale, condannare al Parte_1
risarcimento di tutti i danni arrecati al Condominio, nella misura che appare congruo indicare in euro 10.000,00, fatta comunque salva ogni migliore pagina 2 di 13 determinazione in corso di causa, se del caso anche in via equitativa, il tutto –
trattandosi di debito di valore – con maggiorazione di interessi e rivalutazione monetaria;

in ogni caso, accogliere le domande e eccezioni formulate dal CP_2
nel primo grado di giudizio e riproposte nel presente, anche ai sensi
[...]
dell'art. 346 cpc, dunque, nel merito, accertata l'illegittimità per le ragioni indicate in atti delle installazioni delle caldaie e dei relativi impianti descritti in atti, insistenti sulle parti comuni del , Controparte_3
condannare il convenuto all'eliminazione a proprie cure Parte_1
e spese delle installazioni suddette e di ogni altro manufatto ad esse collegato dalla posizione illegittima che attualmente occupano;

condannare il medesimo convenuto al risarcimento di tutti i danni arrecati al nella misura che appare congruo indicare in euro 10.000,00, fatta CP_2
comunque salva ogni migliore determinazione in corso di causa, se del caso anche in via equitativa, il tutto – trattandosi di debito di valore – con maggiorazione di interessi e rivalutazione monetaria;

In via istruttoria, senza acconsentire ad inversione alcuna dell'onere della prova ammettere interrogatorio formale e prova per testimoni sulle circostanze dedotte nei termini di cui all'art. 183.6 cpc, laddove si tratti di mezzi non ancora assunti e che vengano ritenuti ancora necessari, previa revoca di ogni provvedimento inibitorio o di diniego sin qui adottato:
pagina 3 di 13 1) vero che nel 2011 ha installato in diversi spazi condominiali Parte_1
comuni del sito in Borno via NI nn. 20-22-24, n. 7 Controparte_2
caldaie per il gas con relativi impianti e tubazioni, come risulta anche dalle fotografie e dalla relazione tecnica che mi si mostrano?
2) vero che le predette installazioni restringono il passaggio negli spazi condominiali ove sono state installate, come risulta anche dalle fotografie e dalla relazione tecnica che si mostrano?
3) vero che nel corso dell'inverno 2015/2016 le predette caldaie sono state interessate da una fuoriuscita di liquidi?
4) vero che i liquidi fuoriusciti dalle caldaie nell'inverno 2015/2016 si sono trasformati in ghiaccio per le basse temperature?
5) vero che il ghiaccio formato dai liquidi fuoriusciti dalle caldaie nell'inverno
2015/2016 ha occupato gli spazi condominiali?
6) vero che il ghiaccio formato dai liquidi fuoriusciti dalle caldaie nell'inverno
2015/2016 ha ostacolato l'accesso alle unità immobiliari condominiali?
7) vero che confermo la relazione tecnica del geom. che si Testimone_1
mostra?
8) vero che nel complesso Condominio NI EL IO Di RO nel 2012,
a seguito di dichiarazione di inizio Lavori del 14.7.2012 riferita a permesso di costruire gratuito n. 63/2011, rilasciato dal Comune di Borno, ha scorporato i pagina 4 di 13 locali accessori di unità immobiliari di sua proprietà preesistenti e precisamente identificate al Catasto dei Fabbricati di Borno al foglio 13,
mappale 3832 subalterni 3, 4, 5, 7, 8 9, 10, 11, 12, 13 ricavando nuove unità
immobiliari autonome e indipendenti con riscaldamento, acqua, gas e luce,
come risulta anche dalla relazione tecnica del geom. che si Testimone_1
mostra (doc. 1)?
9) vero che nel complesso Condominio NI EL IO Di RO nel 2012
ha installato n. 7 nuove caldaie con relative tubazioni di carico e scarico di acqua e gas asservendole a locali accessori di sua proprietà presenti nel condominio stesso, come risulta anche dalla relazione tecnica che mi si mostra
(doc. 1)?
10) vero che a seguito dell'effettuazione delle opere di cui al precedente capitolo e alla realizzazione di locali igienici i locali accessori cui sono state asservite le 7 caldaie sono diventati unità immobiliari autonome ed indipendenti dotate di riscaldamento come risulta anche dalla relazione tecnica che mi si mostra (doc. 1)?
11) vero che le caldaie installate dal sono state poste a servizio di Pt_1
nuove e differenti unità immobiliari, ricavate dalle unità immobiliari già
esistenti nel intestate ad come risulta anche Controparte_2 Parte_1
dalla relazione tecnica che mi si mostra (doc. 1)?
12) vero che le caldaie installate dal signor insistono su parti comuni Pt_1
pagina 5 di 13 a tutti i condomini del come risulta anche dalla relazione Controparte_2
tecnica che mi si mostra (doc. 1)?
13) vero che le caldaie installate dal sono fissate ai muri ed Pt_1
occupano continuativamente spazio comune a tutti i condomini?
Si indicano quali testimoni i signori: 1) via Vittorio Veneto, Testimone_1
Borno; 2) via Sorgente n. 10, Luzzana;
3) , Testimone_2 Testimone_3
residente in [...], Borno;
5) Testimone_4 [...]
residente in [...]. Tes_5
Li si indica anche a prova contraria su eventuali circostanze dedotte dalla controparte, se ritenuti ammissibili.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Previo esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio, il sito in Borno conveniva in giudizio , Controparte_2 Parte_1
proprietario di unità immobiliari all'interno di uno dei tre edifici di cui si compone, allegando che nel corso della ristrutturazione avvenuta nel 2010
aveva illegittimamente installato sulla facciata, quindi in uno spazio comune,
sette caldaie per il gas, così violando : I) l'art. 1102 cc., in quanto si trattava di manufatti di notevoli dimensioni con relativi impianti, impedendo agli altri condomini un eventuale paritario utilizzo della facciata oltre che alterando la destinazione del vano scala sul quale sporgono;
2) del regolamento condominiale che richiede l'autorizzazione dell'assemblea; 3) dell'art. 1220 pagina 6 di 13 ultimo comma c.c. in quanto innovazione vietata poiché contraria alla stabilità,
alla sicurezza ed al decoro architettonico dell'edificio; 4) in violazione delle distanze per il compimento di determinate attività e la posa di tubi di acqua e gas ( artt. 889 e 990 c.c.).
Chiedeva la condanna del convenuto all'eliminazione di ogni manufatto, oltre al risarcimento del danno arrecato al in ragione del lungo protrarsi CP_2
dell'allocazione sulle parti comuni.
si costituiva chiedendo il rigetto delle domande. Parte_1
Istruita la causa con C.T.U. descrittiva dei luoghi. il Tribunale di Brescia, con sentenza n. 2376/22 che accoglieva la sola domanda di condanna alla rimozione, adottando questa motivazione.
“ Il CTU ha precisato che “le caldaie sono applicate sulle facciate
dell'edificio visibili dall'esterno e, in quanto tali, risultano di proprietà
condominiale”, chiarendo così che i manufatti sono stati installati su parti
condominiali visibili dall'esterno.
Il regolamento condominiale, prodotto dall'attore sub doc. 5, non contestato
da parte convenuta, all'art.5 vieta ai singoli condomini c) .. omissis “fermo
restando che per quanto riguarda modifiche, innovazioni ed opere che
abbiano comunque attinenza con l'estetica, la struttura organica, la stabilità,
la sicurezza e l'aspetto esterno dell'immobile è prescritta la preventiva
autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini ai sensi dell'art. 1120 pagina 7 di 13 c.c.;”.
Da quanto sopra è evidente che l'installazione delle caldaie rientrano in tale
fattispecie, la domanda di parte attrice merita pertanto accoglimento.
Con riguardo alla richiesta di parte attrice di condanna di parte convenuta
per il danno arrecato, rilevato che non risulta dimostrato nel presente giudizio
che tali opere hanno impedito l'utilizzo anche potenziale da parte di altri
condomini del bene comune, la stessa viene rigettata.”
La sentenza era gravata con appello principale da e con Parte_1
appello incidentale dal . Controparte_2
All'udienza del 24.9.2025 la causa è stata assegnata in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Appello principale di Parte_1
Con il primo motivo eccepisce che la sentenza è viziata per ultrapetizione
(art. 112 c.pc.) per aver il Tribunale accolto la domanda di condanna alla rimozione delle caldaie per asserita violazione delle disposizioni dell'art. 5
lett. c del regolamento condominiale, nonostante nell'atto di citazione introduttivo il non avesse proposto tale domanda. Controparte_2
Con il secondo motivo deduce che il Tribunale ha accolto la domanda dell'appellato ponendo a fondamento della decisione il regolamento condominiale, che è un documento prodotto nella memoria depositata ex art.
pagina 8 di 13 181 c.VI n. 2 c.p.c. il cui esame era precluso, poiché costituisce prova del titolo di una domanda non tempestivamente proposta dal . Controparte_2
Con il terzo ed il quarto motivo censura la sentenza sostenendo che dalle risultanze istruttorie è emerso che ha installato dei semplici armadietti metallici, contenenti caldaie al servizio di locale adiacente, di modeste dimensioni , su pareti condominiali ma in area di sedime non accessibile e ubicata tra i tre corpi del complesso.
Conclude che il posizionamento dei manufatti rientra nella facoltà del comproprietario di servirsi della cosa comune ex art. 1102 c.c. senza alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di farne un pari uso, tant'è
vero che altri due condomini risultano beneficiare di caldaie uguali;
nega che si tratti di innovazioni secondo il concetto posto dall'art. 1120 c.c., pertanto l'autorizzazione dell'assemblea condominiale non era necessaria, in quanto deve essere prevista in un regolamento condominiale di natura contrattuale poiché predisposto dall'originario proprietario dell'edificio ed allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, oppure di regolamento formato con il consenso unanime dei condomini, mentre il regolamento del non presenta alcuna delle predette caratteristiche. Controparte_2
I motivi si prestano a trattazione congiunta.
Ritiene questa Corte che le caldaie posate sulle facciate interne del non possano essere qualificate innovazioni, rientrando così CP_2
pagina 9 di 13 nell'ambito della disposizione dell'art. 1120 c.c. ma semplici modifiche, che sono soggette al disposto dell'art. 1102 c.c.. poiché il regolamento condominiale non prevede che debbano essere approvate dall'assemblea dei condomini.
Le innovazioni sono costituite da opere di trasformazione della cosa comune,
che incidono sull'essenza di essa, ne alterano l'originaria funzione e destinazione, mentre le modifiche si inquadrano nelle facoltà che spetta al condomino di migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa comune.
Ciò posto, è necessario verificare se l'apposizione delle caldaie, opera che l'appellante ha effettuato a sue spese, sia avvenuta nel rispetto dell'art. 1102
c.c., ovvero senza alterazione della destinazione della facciata, consentendo agli altri condomini di farne parimenti uso, rispettando il decoro architettonico dell'edificio.
La C.T.U. , corredata da fotografie e piantine, descrive il condominio come un compendio costituito da tre corpi collegati tra loro da scale e disimpegni;
le caldaie, delle dimensioni di cm 55 per 40 e profondità di circa 45 cm, con annesso tubo esterno, sono state collocate nel corpo centrale al piano primo,
secondo, terzo e quarto su facciate condominiali che affacciano su un corridoio che consente il transito all'interno dei tre edifici tra loro collegati.
La loro ubicazione, in ragione delle dimensioni delle caldaie e del tubo, non pagina 10 di 13 lede il decoro architettonico dell'edificio, poiché sono di colore bianco come l'intonaco e sono poste sulla facciata interna.
I manufatti però occupano lo spazio in modo da impedire agli altri condomini,
che sono oltre trenta, secondo quanto si ricava dalla delibera condominiale allegata al documento 4 dal Condominio, di farne parimenti uso.
L'utilizzo personale della facciata comune da parte di Parte_1
travalica i limiti posti dall'art. 1102 c.c. ed è pertanto illecita, con conseguente conferma dell'ordine di eliminazione che il Tribunale aveva basato su altro presupposto.
Appello incidentale del Controparte_2
Con unico motivo impugna il rigetto della domanda risarcitoria allegando che il posizionamento illecito di sette caldaie ha creato un perdurante impedimento ai restanti condomini al completo godimento e fruibilità degli spazi comuni, rendendo impossibile il transito, la sosta e l'appoggio alla parete da oltre 10 anni;
insiste quindi per la condanna del condomino al Pt_1
risarcimento del danno da quantificarsi in € 10.000.
Il motivo va disatteso.
Il danno patrimoniale lamentato dal Condominio richiede l'allegazione e la prova (anche presuntiva) della sua verificazione, essendo risarcibile non la lesione del diritto di proprietà comune, bensì il danno conseguenza, inteso quale concreto pregiudizio cagionato ai comproprietari. pagina 11 di 13 Tanto si ricava dal concetto di danno collegato alla violazione del diritto di proprietà in seguito alla pronuncia della sentenza resa a Sezioni Unite dalla
Corte di Cassazione n. 33645/22.
Nel caso sun judice, l'ingombro della caldaia , che sporge di 45 centimetri sul corridoio, non ha impedito ai condomini il passaggio né la sosta lungo il percorso, né può considerarsi un utilizzo comune della facciata condominiale sostenersi alle pareti per compiere il tragitto verso le scale o verso l'esterno dell'edificio.
Nessun danno ai condomini ha quindi creato la permanenza delle caldaie sulle facciate interne, sebbene protrattasi per anni.
Le spese processuali del grado vengono compensate a fronte della soccombenza reciproca, atteso il rigetto dell'impugnazione principale e di quella incidentale.
Sussistono le condizioni per porre a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale l'onere del pagamento di un'ulteriore somma pari al contributo unificato già corrisposto ex art. 13 quater DPR 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e Parte_1
sull'appello incidentale proposto dal avverso la sentenza Controparte_2
n. 2376/22 del Tribunale di Brescia, così provvede: pagina 12 di 13 rigetta entrambe le impugnazioni;

compensa per l'intero le spese del grado;

dà atto che sussistono le condizioni per porre a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale l'onere del pagamento di un'ulteriore somma pari al contributo unificato già corrisposto ex art. 13 quater DPR
115/2002.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 24 settembre 2025
La Consigliere est. Il Presidente
LU NE EP SE
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