N. R.G. 383/2022
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
All'udienza collegiale del giorno 21/11/2025

Dott.ssa IA XO Presidente Relatore Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
Chiamata la causa

Parte_1
Avv. PINNA GIOVANNI BATTISTA presente
APPELLANTE/I contro

Controparte_1
Avv. PES ALESSANDRO sostituito dall'Avv. P. Caccamo
APPELLATO /I
I difensori insistono nelle deduzioni, eccezioni e conclusioni in atti. Dato atto di quanto sopra la Corte si ritira in camera di consiglio. I Procuratori delle parti dichiarano di rinunciare a comparire per la lettura della sentenza.
Il Presidente
Dott.ssa IA XO
Conclusa la successiva camera di consiglio, la Corte ha pronunciato la seguente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.: pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE La Corte, composta dai Magistrati
Dott.ssa IA XO Presidente Relatore
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 383/2022 promossa da:
rappresentato e difeso dall'avv. PINNA GIOVANNI BATTISTA Parte_1 come da procura in atti
APPELLANTE/I contro
rappresentato e difeso dall'avv. PES ALESSANDRO come da procura in Controparte_1
APPELLATO /I

Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 6.10.2021, la società (infra Parte_1
Prospettive) ha convenuto in giudizio (infra ) nanti il Tribunale di Sassari Controparte_1 CP_1
esponendo che:
a) in data 15.11.2018 aveva stipulato con la convenuta un contratto preliminare di compravendita per un immobile sito in Sassari, Via Virdis, al prezzo di € 275.000,00;
pagina 2 di 8 b) la promissaria acquirente, in data 23.11.20118, aveva versato la somma di € 105.000,00, di cui €
100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, ed era stata contestualmente immessa nel possesso del bene;

c) la , nonostante il termine per la stipula del definitivo fissato per il 30.11.2018 non aveva CP_1
adempiuto all'obbligo di concludere il contratto e di pagare il prezzo residuo, nonostante la diffida inviata in data 22.06.2021 rimasta inevasa, con la quale le veniva sollecitato di indicare data e nominativo del notaio presso il quale stipulare l'atto definito di vendita.
Sulla base di tali premesse, ha chiesto di: Parte_1
a. accertare l'inadempimento della promissaria acquirente;

b. dichiarare legittimo il proprio recesso dal contratto;

c. accertare il proprio diritto a trattenere la caparra confirmatoria;

d. condannare la convenuta all'immediato rilascio dell'immobile.
All'atto della sua costituzione la ha contestato integralmente le domande avverse ed ha CP_1
proposto domanda riconvenzionale con cui:
a) ha negato il proprio inadempimento degli obblighi nascenti dalla scrittura privata del 15.11.2018 la quale, per sua stessa previsione all'art. 3, doveva qualificarsi come “contratto di affitto con promessa di futura vendita”;
b) ha addotto che la mancata stipula del rogito fosse imputabile esclusivamente alla promittente venditrice, la quale non aveva consegnato - entro i termini pattuiti - la documentazione necessaria per la stipula dell'atto al notaio designato dott. ; Persona_1
c) ha eccepito la presenza di gravi vizi occulti nell'immobile quali infiltrazioni d'acqua, fuoriuscita di acque nere, denunciati alla controparte ma mai risolti, che ne diminuivano considerevolmente il valore, per i quali ha chiesto la riduzione del prezzo di compravendita nonché il risarcimento dei danni nella misura corrispondente ai costi necessari per l'eliminazione di detti vizi con l'ulteriore richiesta di ricondurre l'immobile alla classe energetica dichiarata;

Sulla base di tali doglianze ha chiesto:
a) in via principale e riconvenzionale, il rigetto delle domande attoree e, previo accertamento del proprio adempimento, che fosse ordinato a di depositare la documentazione Parte_1
necessaria e di procedere alla stipula dell'atto notarile, con contestuale riduzione del prezzo da determinarsi a mezzo CTU;

pagina 3 di 8 b) in subordine, la condanna della ricorrente al pagamento del doppio della caparra per grave inadempimento o, in ulteriore subordine, la restituzione di tutte le somme versate pari ad
€81.000,00, al netto degli € 24.000,00 (€ 600,00 al mese) somma versata quale corrispettivo della locazione in caso di mancato perfezionamento del definitivo di compravendita.
La causa, istruita con produzioni documentali è stata decisa con ordinanza del 02.09.2022, con la quale il Tribunale adito ha:

1. accolto parzialmente il ricorso di Prospettive, ritenendo la inadempiente per non aver CP_1
rispettato il termine per la stipula del contrato e per non aver proceduto al pagamento del saldo del prezzo;

2. considerato tardiva la denuncia dei vizi ai sensi dell'art. 1495 c.c.;

3. accertato la legittimità del recesso della promittente venditrice e il suo diritto a trattenere la caparra di € 100.000,00;

4. ha ordinato il rilascio dell'immobile nei confronti della promissaria acquirente e condannato alla restituzione della somma di € 24.000,00, ritenuta versata in eccedenza rispetto Parte_1
alla caparra, da parte della . CP_1
Avverso tale decisione, ha interposto appello per la riforma parziale Parte_1
dell'ordinanza, con il quale ha lamentato l'erroneità del provvedimento deducendo:

1. la violazione dell'art. 112 c.p.c. per ultrapetizione, per aver il giudicante ritenuto formulata da parte della la domanda di restituzione della somma di € 24.000,00, mai formulata con CP_1
specifica domanda e per aver il giudicante ritenuto dedotto ed incontestato il relativo pagamento, con conseguente violazione dell'art. 1385 c.c.;

2. l'illegittima riduzione della caparra;

3. L'erronea compensazione delle spese legali del procedimento di primo grado.
Ha concluso in conformità.
La , all'atto della sua costituzione, ha: CP_1
1) contestato le censure avverse e chiesto il rigetto dell'appello;
2) proposto appello incidentale per la riforma dell'ordinanza del primo grado, dolendosi dell'erroneità della decisione in ordine al mancato accoglimento delle domande riconvenzionali già formulate in primo grado e riproposte nel presente giudizio.
La causa, istruita con escussioni testi, è stata definita ai sensi dell'art. 281 sexies all'odierna udienza.

pagina 4 di 8 MOTIVI DELLA DECISIONE
Per ragioni di ordine logico-giuridico, deve essere analizzato preliminarmente l'appello incidentale proposto dalla , in quanto le questioni in esso sollevate, attinenti alla valutazione comparativa CP_1
degli inadempimenti e all'imputabilità della mancata stipula del contratto definitivo, sono pregiudiziali rispetto a quelle oggetto dell'appello principale.
Con il proprio gravame, l'appellante incidentale lamenta l'erroneità della decisione di primo grado per averle addebitato l'inadempimento contrattuale, sostenendo che la mancata stipula del rogito definitivo fosse, in realtà, imputabile alla promittente venditrice, la quale avrebbe omesso di consegnare al notaio la documentazione necessaria. Tale assunto si fonda principalmente sulla deposizione del teste
. Testimone_1
La censura è infondata.
Occorre premettere che, in base al principio del libero convincimento del giudice, sancito dagli artt. 115
e 116 c.p.c., il giudice di merito è libero di valutare le risultanze probatorie e l'attendibilità dei testi, scegliendo, tra le varie fonti di prova, quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione. Tale apprezzamento, se logicamente e congruamente motivato, è insindacabile in sede di legittimità.
Il giudice di merito, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata. (cft. Sez. 2 Ordinanza n. 15270 del
31/05/2024(Rv.671510-01)).
Nel caso di specie, anche a seguito della nuova istruttoria svolta da questa Corte non può ritenersi provato l'inadempimento ascritto a . Il teste indicato dalla dimostrazione Parte_1 Tes_1 CP_2
dei suoi assunti, oltre ad essersi dichiarato "amico della sig. " – circostanza che, pur non CP_1
inficiandone di per sé la capacità a testimoniare, impone una valutazione particolarmente rigorosa della sua attendibilità – ha riferito di una telefonata avvenuta “in vivavoce” in sua presenza nel maggio 2020, durante la quale un non meglio identificato impiegato dello studio notarile avrebbe comunicato Per_1
alla Sig.ra che "il sig. ancora non aveva consegnato allo studio notarile la documentazione CP_1 Per_2
necessaria per la stipula dell'atto" . (cft. verbale ud. 09.06.2023, p.2 rigo 20)
Tale dichiarazione trova smentita nella dichiarazione del testimone , impiegato dello studio Testimone_2
notarile da oltre vent'anni, il quale, sentito da questa Corte in merito alla medesima Per_1
pagina 5 di 8 circostanza, ha dichiarato invece: "Non ricordo e non conosco la sig.ra . Non escludo di averle CP_1
risposto al telefono ... ma non ne ricordo il contenuto". (cft. verbale ud. 09.06.2023, p.4 rigo 4)
Il legale rapp.te della società appellante, anch'esso sentito nel corso della nuova istruttoria svolta ha negato l'assenza documentale.
Ciò posto, ritiene questa Corte che la prova fornita dall'appellante incidentale, sul quale grava tale onere non sia inidonea a fondare l'assunto difensivo della mancanza di documentazione necessaria per la stipula del rogito.
A fronte di tale carenza probatoria, viceversa ha prodotto in giudizio cinque atti di Parte_1
compravendita relativi ad altri immobili facenti parte del medesimo complesso edilizio (villette a schiera), alcuni dei quali rogati proprio dal notaio in epoca antecedente e successiva al Per_1
novembre 2018. Anche tale circostanza rende verosimile che la documentazione essenziale relativa all'intero complesso fosse già a disposizione dello studio notarile, come confermato anche dal testimone altro acquirente nello stesso stabile. (cft. verbale ud. 17.11.2023, p.2 rigo 10) Tes_3
Inoltre, e in via dirimente, la condotta successiva delle parti smentisce la tesi dell'appellante incidentale. È stata infatti la , con lettera raccomandata del 22.06.2021, a invitare Parte_1
formalmente la "ad indicare il nominativo del notaio presso il quale lei intende stipulare l'atto CP_1
definitivo di vendita per concordare la data della stipula". Tale iniziativa, assunta ben oltre la scadenza del termine per il rogito, è logicamente incompatibile con la posizione di un soggetto inadempiente e, al contrario, dimostra la persistente volontà della promittente venditrice di addivenire alla conclusione del contratto. A tale formale invito, la , già nel possesso dell'immobile, ha dato riscontro con una CP_1
successiva comunicazione del 25.10.2021 in cui, per la prima volta in forma scritta, ha eccepito la presenza di vizi e proposto una modifica unilaterale delle condizioni di pagamento.
Ciò complessivamente considerato, ritiene questa Corte che, l'inadempimento grave e decisivo ai fini della risoluzione del rapporto sia imputabile, come correttamente ritenuto dal primo Giudice, alla promissaria acquirente ed al suo mancato rispetto del termine per la sottoscrizione del rogito e per il versamento del saldo, fissato contrattualmente in 18 mesi dalla sottoscrizione (avvenuta il 15.11.2018)
e quindi scaduto alla data del 15.05.2020.
Di conseguenza le doglianze relative ai vizi, formalizzate solo nell'ottobre 2021, appaiono pretestuose e tardive, in quanto sollevate quando l'inadempimento della si era già ampiamente consolidato. CP_1
Per tali ragioni, l'appello incidentale deve essere rigettato, con conferma della statuizione di primo grado in punto di addebito dell'inadempimento e di legittimità del recesso della . Parte_1
pagina 6 di 8 Quanto all'appello principale promosso dalla lo stesso merita Parte_1
accoglimento.
Con il proprio atto introduttivo, la società censura il capo dell'ordinanza impugnata che l'ha condannata alla restituzione, in favore della , della somma di € 24.000,00. CP_1
Il Giudice di prime cure ha disposto tale restituzione ritenendo che "Non esiste per contro un valido titolo per trattenere le somme ulteriori versate dalla resistente" e che "La società sarà tenuta alla restituzione della somma di euro 24.000 in favore della resistente (pari alle somme versate per il titolo detto nel periodo novembre 2018-febbraio 2022 e non contestate)".
Osserva questa Corte che tale statuizione viola l'art. 112 c.p.c., che impone al giudice il rispetto del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato: dall'esame degli atti emerge che la CP_1
non ha mai formulato specifica domanda di restituzione della somma di € 24.000,00. Le sue domande riconvenzionali erano volte, infatti, ad ottenere l'esecuzione del contratto, la condanna al pagamento del doppio della caparra, o la restituzione della diversa somma di € 81.000,00.
Il Giudice, pertanto, ha pronunciato ultra petita, accogliendo una domanda in assenza di una specifica e rituale domanda di parte.
L'appello principale deve quindi essere accolto e, in parziale riforma dell'ordinanza impugnata, la condanna della alla restituzione della somma di € 24.000,00 deve Parte_1
essere revocata.
L'esito complessivo del giudizio, con il rigetto dell'appello incidentale e l'accoglimento di quello principale, comporta la totale soccombenza della che deve, pertanto, essere condannata alla CP_1
rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio in favore della . Parte_1
Le spese vengono liquidate in dispositivo secondo i parametri minimi di cui al D.M. 147/2022, in considerazione della semplicità delle questioni trattate e secondo i parametri medi per la sola fase istruttoria di questo grado in considerazione della pluralità delle udienze svolte per tale incombente.
Sussistono, inoltre, i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Cagliari, Sezione Distaccata di Sassari, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:
- rigetta l'appello incidentale proposto da;
Controparte_1
pagina 7 di 8 - accoglie l'appello principale proposto da e, per l'effetto, in parziale Parte_1
riforma dell'ordinanza del Tribunale di Sassari depositata il 05.09.2022, revoca la condanna della alla restituzione in favore di della somma di Parte_1 Controparte_1
€ 24.000,00 oltre interessi, confermando nel resto l'ordinanza impugnata;

- Condanna alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio in favore di Controparte_1
che liquida: per il primo grado, in € 2.540,00 per compensi, oltre Parte_1
rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge;
per il presente grado di appello, in € 3.827,00 per compensi, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, se dovuto, da parte dell'appellante incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115/2002.
Sassari lì 21.11.2025
Il Presidente
IA XO
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