N. 1076/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Agraria
nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Edoardo Barelli Innocenti Presidente dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere Relatore dott. Enrico Quaglino Esperto dott. Enrico Leva Esperto
ha pronunciato all'udienza di discussione del 22.05.2025 mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1076/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Murettino Enrico e Parte_1 C.F._1 dell'avv. Manfrini Giorgio, appellante contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
con il patrocinio dell'avv. Ferrero Giuliano, C.F._3
appellati appellanti incidentali
OGGETTO: contratto di affitto agrario, azione di condanna al rilascio del fondo

pagina 1 di 18 CONCLUSIONI
Per l'appellante : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, respinta ogni contraria istanza, domanda, eccezione e deduzione;

In accoglimento dell'interposto gravame e in parziale riforma della sentenza del TR di
Asti, Sezione Specializzata Agraria. 317/2024, pubblicata in data 12.09.2024 nel merito:
a) in relazione alle domande formulate dai ricorrenti in primo grado sub C e parzialmente accolte dalla sentenza impugnata, respingere tutte le domande formulate dai sig.ri e Controparte_1
e accertare e dichiarare che i fabbricati di proprietà dei sig.ri Controparte_2 [...]
e censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Treiso al Foglio 3, CP_1 Controparte_2
particella n. 603, sub. 1, 2 e 5 e particella n 602, sub. 1 sono oggetto del contratto di affitto agrario 24.11.2010 inter partes;
b) dichiarare conseguentemente tenuti e condannare i sig.ri e Controparte_1 CP_2
a restituire la somma di euro 521.461,87 pagata dal sig. a seguito
[...] Parte_1 dell'esecuzione della sentenza appellata, oltre interessi dal 29/01/2025 al saldo;
in via subordinata:
c) nel denegato e non creduto caso di conferma del capo di sentenza impugnato in ordine alla dichiarazione che i fabbricati de quibus non sono oggetto del contrato di affitto agrario 24.1.2010, rigettare la domanda di risarcimento/indennizzo per l'inesistenza di alcun danno risarcibile e dichiarare conseguentemente tenuti e condannare i sig.ri e Controparte_1 CP_2
a restituire la somma di euro 521.461,87 pagata dal sig. a seguito
[...] Parte_1 dell'esecuzione della sentenza appellata, oltre interessi dal 29/01/2025 al saldo;

d) in via di ulteriore subordine e previa rinnovazione della CTU, determinare secondo equità e tenendo conto dei miglioramenti e delle addizioni apportate ai fabbricati dal sig. Parte_1
l'ipotetico ed eventuale risarcimento spettante ai sig.ri e dichiarare
[...] CP_3
conseguentemente tenuti e condannare i sig.ri e a Controparte_1 Controparte_2 restituire le maggiori somme pagate dal sig. a seguito dell'esecuzione della Parte_1
sentenza appellata, oltre interessi dal 29/01/2025 al saldo;
in ogni caso:
e) rigettare l'appello incidentale proposto dai signori e In Controparte_1 CP_2 CP_2 caso di remissione in istruttoria, si chiede l'ammissione dei capi da 1 a 31 dedotti per interpello e pagina 2 di 18 testi in calce alla memoria costitutiva di 1^ grado datata 06.10.2022 con i testi ivi indicati Con vittoria di spese, anche di CTU e CTP, e onorari, rimborso spese generali, CPA e IVA, di entrambi i gradi di giudizio”.
Per gli appellati e : Controparte_1 Controparte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello – Sezione Specializzata Agraria adita, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:
- rigettare l'avversario appello, poiché infondato in fatto ed in diritto;

- in accoglimento dell'appello incidentale proposto con la presente memoria costitutiva, ed in parziale riforma della sentenza impugnata, condannare al pagamento delle Parte_1
competenze, onorari e delle spese -anche di CTU e CTP- del primo grado di giudizio, rimettendosi in merito alla loro quantificazione all'equo apprezzamento dell'Ecc.ma Corte
d'Appello.
In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente grado di giudizio.
In denegato caso di remissione della causa in istruttoria, si domanda l'ammissione di tutti i capi di prova per interpello e testi dedotti nel ricorso introduttivo del 12.5.2022 e nella memoria difensiva del 28.10.2022 relativi al primo grado di giudizio, con i testi ivi indicati, da escutersi altresì in prova contraria sugli avversari capitoli di prova eventualmente ammessi, come da istanze istruttorie debitamente rinnovate in sede di precisazione delle conclusioni nel primo grado di giudizio all'udienza del 17.4.2024”.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
I) Sulle domande e sulle difese delle parti nel primo grado di giudizio.
e , premesso di essere proprietari e/o comproprietari di Controparte_1 Controparte_2
alcuni fondi censiti al catasto terreni del comune di Barbaresco e del comune di Treiso, deducevano di avere concesso detti fondi in affitto agrario al figlio con Parte_1
contratto sottoscritto in data 24.11.2010, per la durata di 27 annate agrarie.
Chiedevano in via principale che venisse accertata la simulazione del contratto ed in via subordinata che ne venisse dichiarata la risoluzione per grave inadempimento dell'affittuario.
Deducevano altresì l'indebito utilizzo da parte del resistente delle unità immobiliari di loro proprietà identificate al CF del Comune di Treiso al Foglio n. 3, particella n. 603 sub. 1, 2 e 5 e pagina 3 di 18 particella n. 602, sub. 1, assumendo che tali fabbricati non erano ricompresi nel contratto di affitto agrario. Chiedevano quindi che fosse condannato al rilascio di tali Parte_1
fabbricati con condanna al risarcimento dei danni o alla corresponsione di equo indennizzo per l'occupazione, a far data dalla formale diffida alla restituzione del 23.7.2015.
Chiedevano infine che venisse condannato al risarcimento dei danni arrecati Parte_1
alla pavimentazione del cortile di pertinenza della loro abitazione causati dal passaggio di mezzi agricoli.
, contestava la natura simulata del contratto di locazione, contestava di essere Parte_1
stato inadempiente alle obbligazioni derivanti dal contratto di affitto agrario e contestava di avere danneggiato la pavimentazione del cortile di pertinenza dell'abitazione dei genitori.
Deduceva che i fabbricati dei quali era stato richiesto il rilascio facevano parte del contratto di affitto agrario come desumibile dal tenore letterale del contratto stesso.
Ad ulteriore sostegno di tale tesi rilevava che: nel corso degli anni tutte le pratiche edilizie relative a detti fabbricati erano state fatte a suo nome;
gli immobili erano stati ristrutturati a sue spese e dovevano essere obbligatoriamente desinati ad uso agricolo in forza di vincoli trascritti presso la Conservatoria dei registri immobiliari;
tutte le utenze erano a lui intestate.
Contestava la domanda risarcitoria rilevando che non era stata né allegata né provata l'intenzione di mettere a reddito gli immobili occupati durante il periodo di pretesa abusiva occupazione.
II) Sulla sentenza di primo grado.
Il TR di Asti, Sezione Specializzata Agraria, con sentenza n. 317/2024 pubblicata il
12.09.2024:
- condannava al rilascio dei fabbricati in favore dei genitori e Parte_1 Controparte_1
Controparte_2
- condannava al pagamento in favore di e Parte_1 Controparte_1 CP_2
a titolo di indennizzo di € 500.000,00 oltre interessi legali dalla sentenza al saldo;

[...]
- rigettava le ulteriori domande attoree;

- compensava integralmente le spese di lite;

- poneva le spese di CTU a carico di ciascuna parte nella misura del 50%.
pagina 4 di 18 Il TR rigettava innanzitutto le domande di accertamento della simulazione del contratto, di risoluzione per inadempimento di parte affittuaria, di risarcimento del danno conseguente al danneggiamento della pavimentazione del cortile.
Disattendeva parimenti: l'eccezione di incompetenza della sezione specializzata agraria, di improcedibilità per omesso esperimento della mediazione di cui al d.lvo n. 28/2010 (sollevata da in relazione alla domanda di condanna al rilascio dei fabbricati occupati), di Parte_1
nullità della CTU (sollevata sempre da ). Parte_1
Il TR accertava che i fabbricati (identificati al CF del Comune di Treiso al Foglio n. 3, particella n. 603 sub. 1, 2 e 5 e particella n. 602, sub. 1) non erano oggetto del contratto di affitto stipulato tra le parti.
Dopo avere dato atto che nell'interpretazione del contratto l'analisi non doveva essere limitata al significato letterale delle espressioni utilizzate (dovendosi ricercare la comune volontà delle parti anche tenendo conto dell'intero contesto contrattuale), rilevava che nel caso di specie:
- nelle premesse del contratto le parti avevano fatto riferimento esclusivamente ad appezzamenti di terreno, tutti identificati al catasto terreni;

- la clausola controversa (“fanno inoltre parte del presente contratto tutti i fabbricati esistenti;
le parti concedenti si riservano il diritto di abitazione nei fabbricati uso abitativo attualmente da loro occupato) era generica, non conteneva alcun riferimento ai dati catastali degli specifici fabbricati oggetto del contendere che, oltre tutto, non insistevano nelle particelle (del catasto terreni) analiticamente indicate nel contratto;

- nel corpo del contratto le parti avevano ripetutamente fatto riferimento ad appezzamenti di terreno, fondi e non a fabbricati;

- l'intestazione delle utenze nulla dimostrava in relazione al titolo di detenzione degli immobili;

- nelle varie istanze rivolte all'amministrazione comunale per il rilascio di permessi di costruire si era dichiarato proprietario, con la conseguenza che tali istanze non Parte_1
avvaloravano la tesi di parte resistente.
Quanto alla domanda di condanna alla corresponsione di un equo indennizzo, il TR dava atto che i ricorrenti avevano richiesto la restituzione dei fabbricati già a far data del 23.07.2015.
Era dimostrata l'occupazione sine titulo. Richiamando la pronuncia della Corte di Cassazione,
SSUU n. 33645/2022, il TR rilevava che il danno da occupazione senza titolo, ove non pagina 5 di 18 potesse essere provato nel suo esatto ammontare, poteva essere liquidato equitativamente dal giudice.
Considerati gli esiti della CTU e l'apporto fondamentale degli esperti che componevano il collegio, il TR dava atto che il canone locativo di mercato potesse essere stimato in
€ 5.249,17 al mese, pari alla somma complessiva di € 503.920,47 (dal 2015 alla data della decisione di primo grado), con conseguente liquidazione equitativa del danno in € 500.000,00 oltre interessi legali dalla sentenza al saldo.
Stante la reciproca soccombenza il TR riteneva di compensare integralmente le spese di lite tra le parti e di ripartire tra le stesse le spese di CTU in ragione del 50% ciascuno.
III) Motivi di appello proposti da Parte_1
Con il primo motivo si duole dell'interpretazione data dal TR al Parte_1 contratto di affitto e dell'esclusione dei fabbricati sub iudice dall'oggetto del contratto.
Ritiene che il TR non abbia correttamente applicato i criteri di interpretazione del contratto, che abbia dato indebita preminenza al significato letterale delle clausole anziché ricercare la comune intenzione delle parti, omettendo di esaminare e/o sminuendo gli elementi di prova idonei a suffragare l'interpretazione proposta dall'affittuario.
Ritiene in particolare che il TR abbia valutato in modo parziale e incompleto le clausole contrattuali che si riferiscono in modo espresso anche ai fabbricati.
Sostiene che la clausola controversa non avrebbe alcun significato ove non fosse riferita anche ai fabbricati oggetto del contendere e che il TR abbia omesso di leggere la clausola nella sua interezza, essendo stato anche previsto che “la parte affittuaria si impegna comunque al rilascio immediato e senza indennizzi di superfici destinate alla costruzione di nuovi fabbricati”, segno evidente che la clausola non potesse riferirsi ai vigneti.
Parimenti si duole che il TR non abbia valorizzato gli elementi esterni al testo contrattuale rivelatori dell'effettiva volontà delle parti ed in particolare si duole che non sia stato valorizzato:
- il rapporto di parentela esistente tra le parti, la detenzione dei fabbricati da parte di Parte_1
già in epoca antecedente alla stipulazione del contratto, circostanze che hanno indotto le
[...]
parti a soprassedere in ordine alla specifica indicazione dei fabbricati interessati;

pagina 6 di 18 - il fatto che i genitori-affittanti vivono nel medesimo complesso di tal ché essi hanno sempre avuto conoscenza diretta e immediata dello stato dei luoghi, delle opere e degli interventi eseguiti negli anni dal figlio sui fabbricati;

- il fatto che si tratti di beni pacificamente strumentali destinati a servizio dell'attività vitivinicola ivi svolta da oltre due decenni da;
Parte_1
- le imponenti opere di ristrutturazione e di trasformazione dei fabbricati eseguite negli anni (dal
2000 in avanti) da che in alcune istanze rivolte all'amministrazione comunale Parte_1
si è qualificato anche come conduttore e non solo come proprietario (doc. 18 resistente);
- il vincolo di destinazione agricola posto sui terreni sui quali insistono i fabbricati che non potrebbero quindi che essere destinati ad attività agricola (non più esercitata dai genitori- affittanti).
Rileva altresì l'erroneità della statuizione di condanna al rilascio nel “termine di legge”, non comprendendosi se il TR abbia inteso fare riferimento al temine dell'affitto o al termine dell'annata agraria.
Con il secondo motivo censura la parte della sentenza con cui è stato condannato al versamento di un congruo indennizzo/risarcimento.
Ritiene che nel caso di specie non ricorra alcuna ipotesi “indennitaria”, non potendo trovare applicazione né l'art. 2038 c.c. né l'art. 2041 c.c., potendosi solo predicare un danno da fatto illecito.
Ritiene che tale domanda sia stata sbrigativamente liquidata dal TR che ha ritenuto erroneamente il danno in re ipsa (in contrasto con quanto statuito dalla Corte di Cassazione a
SSUU n. 33645/2022) pur in difetto di allegazione e prova dell'uso che i proprietari avrebbero inteso e potuto effettuare del bene occupato.
Ribadisce che non sarebbe stato nemmeno possibile un qualche “utilizzo” atteso il vincolo a destinazione agricola gravante sugli immobili.
Si duole della liquidazione asseritamente equitativa del danno, osservando che nella realtà il
TR si è basato esclusivamente sulla CTU la quale sarebbe oltre tutto erronea in quanto: non
è stato considerato che il piano primo del fabbricato destinato ad abitazione (foglio 3, mapp. 603
pagina 7 di 18 sub 2) non è nella disponibilità di;
il valore locativo è stato quantificato senza Parte_1
dare il dovuto rilievo al fatto che le attuali condizioni dei fabbricati (quindi il loro valore locativo) derivano dalle consistenti migliorie apportate a sue cure e spese.
IV) Difese ed appello incidentale delle parti appellate
Quanto al primo motivo di appello principale e Controparte_1 Controparte_2
richiamano le difese già svolte nel primo grado, ritengono corretta la motivazione del TR
(in relazione sia ai principi giurisprudenziali applicati sia alla valorizzazione di tutti gli “spunti interpretativi” risultanti agli atti) e ribadiscono che sull'interpretazione del contratto vi sono allo stato tre pronunce che escludono che i fabbricati in contesa rientrino nell'oggetto del contratto di affitto.
Sottolineano che nulla ha tempestivamente allegato e domandato nel primo Parte_1
grado di giudizio in ordine alle migliorie apportate al compendio, ritengono quindi tardivamente dedotta la questione delle spese a tale scopo effettuate. Contestano che tali lavori siano stati effettivamente svolti a spese di . Parte_1
Ritengono inverosimile che un canone di affitto pattuito in soli € 7.000,00 annui possa ricomprendere anche la facoltà di utilizzo di fabbricati che hanno un valore locatizio annuo di circa € 65.000,00.
Quanto al termine del rilascio dei fabbricati, ritengono che sia evidente che lo stesso debba corrispondere con la fine dell'annata agraria in corso alla data della decisione.
Deducono l'infondatezza anche del secondo motivo, rilevando di avere domandato sia il risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. sia il riconoscimento di un equo indennizzo per l'occupazione dei beni di loro proprietà, richiesti inutilmente in restituzione dal luglio 2015.
Osservano che la Corte di Cassazione, a sezioni unite, ha ritenuto che il danno da occupazione illegittima sia un “danno normale” o presumibile.
Rilevano che nel caso di specie sia indubbia la possibilità di utilizzo indiretto del bene mediante sua concessione in affitto ad altre imprese, non essendo seriamente dubitabile che non vi siano possibilità di affitto nella rinomata zona vitivinicola ove si trova il compendio.
Circa il valore locativo dei beni occupati, rilevano che costituendosi in giudizio Parte_1
non ha contestato di detenere tutto il compendio (indentificato nel ricorso mediante indicazione pagina 8 di 18 dei dati catastali) e ritengono quindi tardiva la deduzione afferente alla mancata occupazione di alcune porzioni immobiliari.
Parimenti ritengono tardiva, inammissibile ed infondata la deduzione afferente alle migliorie apportate da rispetto alle quali non solo non vi è stata domanda ma la stessa, ai Parte_1
sensi di quanto pattuito contrattualmente, non avrebbe dato diritto ad alcun indennizzo.
Osservano che la CTU non è stata nemmeno contestata dal CT di parte resistente e deducono che sia corretta la quantificazione del valore locativo da parte del TR, il quale non è
“appiattito” sulla CTU ma ha tenuto conto anche dell'apporto degli esperti che hanno composto il collegio.
Hanno quindi proposto appello incidentale tardivo dolendosi della compensazione integrale delle spese, del mancato addebito delle spese di CTU a e della mancata condanna Parte_1
dello stesso al rimborso delle spese di CTP la loro sostenute.
Pur essendo vero che nel caso di specie vi sia stata reciproca soccombenza, ritengono sia altrettanto vero che sia stato “maggiormente soccombente”, attesa la sua Parte_1
condanna al rilascio dei fabbricati ed al pagamento di un consistente importo.
Aggiungono che la CTU è stata effettuata in relazione alla sola domanda poi concretamente accolta, ragione per la quale le spese di CTU e di CTP anticipate dai ricorrenti avrebbero dovuto essere integralmente addebitate a . Parte_1
V) Decisione della Corte
L'appello principale è nel suo complesso infondato e deve essere rigettato.
1) Quanto al primo motivo di impugnazione, questa Corte ritiene che il TR abbia osservato i criteri interpretativi del contratto di cui agli artt. 1362 e ss c.c., conformemente alla giurisprudenza richiamata nella stessa sentenza.
1.1) Non è corretto affermare che il TR ha dato indebita preminenza all'interpretazione letterale del contratto, essendo piuttosto vero l'esatto contrario.
In particolare, il TR non ha limitato l'analisi alla sola parte delle premesse del contratto oggetto del contendere ma ha effettuato una ben più ampia disamina: ha dapprima analizzato il significato delle clausole rilevanti, si è quindi soffermato sulle clausole di contenuto generale pagina 9 di 18 (art. 1364 c.c.), ha interpretato le clausole complessivamente le une per mezzo delle altre
(art. 1363 c.c.) ed ha preso posizione in ordine agli “spunti interpretativi” esterni al contratto indicati dalle parti.
1.2) In diritto si rileva che, secondo la giurisprudenza, “Nell'interpretazione del contratto, il carattere prioritario dell'elemento letterale non deve essere inteso in senso assoluto, atteso che il richiamo nell'art. 1362 c.c. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l'indagine ai criteri logici, teleologici e sistematici, anche laddove il testo dell'accordo sia chiaro ma incoerente con indici esterni rivelatori di una diversa volontà dei contraenti;
pertanto assume valore rilevante anche il criterio logico-sistematico di cui all'art. 1363 c.c., che impone di desumere la volontà manifestata dai contraenti da un esame complessivo delle diverse clausole aventi attinenza alla materia in contesa, tenendosi, altresì, conto del comportamento, anche successivo, delle parti”
(Corte di Cassazione, Sez. 1, Ordinanza n. 13595 del 02/07/2020).
1.3) E' proprio sulla base di tale principio giurisprudenziale che il TR non ha dato rilievo dirimente alle premesse del contratto ove le parti hanno previsto che “fanno parte inoltre del presente contratto tutti i fabbricati esistenti, le parti concedenti si riservano il diritto di abitazione nei fabbricati uso abitativo attualmente da loro occupato;
la parte affittuaria si impegna comunque al rilascio immediato e senza indennizzi di superfici destinate alla costruzione di nuovi fabbricati”.
Al fine di escludere che i fabbricati oggetto del contendere possano ritenersi compresi nel contratto, il TR ha correttamente constatato che le parti hanno esattamente identificato i beni concessi in affitto come “appezzamenti di terreno” indicandone la consistenza ed i dati identificativi del Catasto Terreni, mentre non hanno specificamente menzionato alcun bene identificato al Catasto Fabbricati.
Non è quindi irragionevole ritenere che le parti, ove hanno menzionato dei fabbricati non meglio specificati, hanno inteso riferirsi ai soli immobili privi di autonoma identificazione catastale ed insistenti sui terreni oggetto del contratto.
Nel caso sub iudice, con il gravame non è stato neanche dedotto che i fabbricati oggetto del contendere siano interamente “interclusi” dagli appezzamenti di terreno affittati.
pagina 10 di 18 Parimenti non è stato dedotto che alla data della stipula non vi fossero altri fabbricati facenti parte del patrimonio immobiliare dei concedenti e che (di conseguenza) gli immobili ricompresi nel contratto non potessero che essere quelli in contesa.
L'appellante, infine, non ha spiegato per quale ragione la riserva in favore degli affittanti della facoltà di effettuare nuove costruzioni (“la parte affittuaria si impegna comunque al rilascio immediato e senza indennizzi di superfici destinate alla costruzione di nuovi fabbricati”) comporti automaticamente che i “fabbricati esistenti” siano quelli oggetto del contendere.
1.4) E' decettivo il rilievo di parte appellante secondo il quale non sarebbe vero che nel contratto di affitto si menzionano solo terreni e non fabbricati.
L'appellante in particolare richiama la parte del contratto ove l'affittuaria si è impegnata “a riconsegnare gli immobili tutti in oggetto in pari condizioni alla fine della locazione” ed ha assunto “in proprio gli oneri di manutenzione ordinaria e di provvedere alla manutenzione ordinaria del vigneto”.
La circostanza che in sede contrattuale le parti abbiano “distinto” la manutenzione del vigneto dalla manutenzione ordinaria degli immobili, non significa affatto che tali immobili siano necessariamente i fabbricati in contesa, essendo possibile e plausibile che tale manutenzione ordinaria si riferisca ai fabbricati insistenti sui terreni.
1.5) Gli “spunti interpretativi” (ovverosia gli indici esterni rivelatori della reale volontà delle parti) che l'appellante ritiene non siano stati adeguatamente valorizzati dal TR, non solo non sono univoci nel senso prospettato dall'appellante, ma a ben vedere depongono nel senso opposto.
La circostanza che sia figlio dei coniugi e che lo stesso Parte_1 CP_3
detenesse i fabbricati ed i terreni prima ancora della formalizzazione del contratto di affitto, non depone affatto per l'automatica inclusione dei fabbricati nel contratto di affitto.
Piuttosto ed in senso contrario, se nel contratto di affitto le parti hanno menzionato esplicitamente solo i terreni e non i fabbricati, non è irragionevole affermare che le stesse non intendessero ricomprendere nell'affitto anche gli specifici fabbricati in esame, in quanto già detenuti ad “altro titolo” da (ragionevolmente comodato precario). Parte_1
pagina 11 di 18 E' lo stesso appellante ad avere dato atto che la formalizzazione del contratto di affitto agrario sia stata effettuata per consentigli di usufruire dei finanziamenti per l'azienda vitivinicola già esercitata sui terreni, segno che a maggior ragione consente di ritenere plausibile che la volontà contrattuale delle parti fosse incentrata sui terreni e non sui fabbricati. Gli stessi obblighi restitutori previsti dalle parti alla scadenza del contratto sono stati riferiti ai soli terreni, senza menzione alcuna di fabbricati.
Per le medesime ragioni non depone nel senso prospettato dall'appellante la circostanza che le utenze siano state da sempre a lui intestate, atteso che l'intestazione delle utenze è compatibile con la detenzione a titolo precario.
Sono prive di rilievo decisorio le “imponenti opere di ristrutturazione, trasformazione e ampliamento dei fabbricati eseguite negli anni (dal 2000 in poi) dall'odierno appellante”.
Le opere di ristrutturazione, per stessa allegazione di , sono iniziate dal 2000, Parte_1
prima della formalizzazione del contratto di affitto (24.11.2010), ragione per la quale le stesse non si pongono in rapporto di stretta “dipendenza” col titolo contrattuale oggetto del contendere.
Nel presente giudizio è oltre tutto contestato che tali interventi siano stati realizzati ad effettive spese di , ragione per la quale alcun spunto interpretativo può essere tratto da Parte_1
tale elemento.
Negli stessi titoli abilitativi (concessioni edilizie, ecc.), tutti antecedenti al contratto di affitto agrario, si volta in volta si è dichiarato “proprietario”, “proprietario Parte_1 dell'azienda agricola”, “committente”, “conduttore”.
La circostanza che nel 2000/2001, ovverosia quando non era stato ancora stipulato il contratto di affitto, doc. 18, pag. 19 resistente, si sia dichiarato “conduttore” è compatibile Parte_1
solamente con la detenzione per un titolo diverso da quello oggetto del presente giudizio (non ancora formalizzato).
Ad ogni modo, la variabilità dei “titoli” che di volta in volta il richiedente si è attribuito, non consente di desumere spunti interpretativi di sorta dalle unilaterali dichiarazioni della parte.
E' ancora privo di rilievo decisorio il fatto che vengano in rilievo fabbricati strumentali destinati all'esercizio dell'attività vitivinicola, atteso che tale destinazione è compatibile (ed è stata pagina 12 di 18 certamente compatibile prima del 2010) con la detenzione in virtù di un titolo diverso dal contratto di affitto.
1.6) Piuttosto deve rilevarsi che vi sono ulteriori elementi che depongono nel senso dell'esclusione dei fabbricati dal contratto di affitto agrario.
In primo luogo, si rileva che il contratto è stato stipulato con l'assistenza delle rispettive organizzazioni professionali, ragione per la quale, ove le parti avessero esplicitato in sede di stipula la volontà di ricomprendere nel contratto di affitto un compendio immobiliare così importante, oltre tutto per la durata di ventisette annate agrarie, certamente i rappresentanti di tali organizzazioni avrebbero sollecitato le parti ad una più dettagliata descrizione di tali porzioni immobiliari.
In proposito è di scarsa utilità la deposizione in sede penale del teste (che risulta avere Tes_1
partecipato alla stipula del contratto in rappresentanza di doc. 4 resistente) attesa CP_4
l'imprecisione e la genericità di quanto ricordato dal teste in ordine all' “affitto di azienda” ed all'
“affitto agrario”, al trasferimento della “titolarità dell'azienda”, a “terreni e fabbricati” non meglio precisati.
In secondo luogo, non possono non considerarsi le valutazioni operate dapprima dal CTU e successivamente al TR in ordine al valore locativo dei soli fabbricati oggetto del contendere (approssimativamente € 5.200,00 mensili) a fronte di un canone di affitto pattuito in
€ 7.000,00 annui (dovendosi ribadire sul punto che le opere di ristrutturazione non hanno formato oggetto del presente giudizio e che le stesse non rilevano comunque ai fini della stima del canone di locazione).
1.7) Da ultimo si ritiene evidente che la condanna al rilascio “nel termine di legge” disposta dal
TR sia riferita “al termine dell'annata agraria durante la quale è stata emessa la sentenza che lo dispone” ex art. 11, comma 11 D.lvo n. 150/2011.
2) Il secondo motivo è nel suo complesso infondato.
2.1) E' corretto il rilievo dell'appellante secondo il quale nel caso di specie non ricorre alcuna ipotesi indennitaria, venendo piuttosto in rilievo una domanda di risarcimento del danno da pagina 13 di 18 occupazione sine titulo, con la conseguenza che l'importo riconosciuto dal TR deve intendersi liquidato a titolo risarcitorio e non indennitario.
Non è condivisibile la tesi secondo la quale vi può essere un'obbligazione risarcitoria solamente in caso di detenzione ab origine sine titulo (sostenendo l'appellante che nel caso di specie gli stessi proprietari hanno riconosciuto di avere concesso al figlio i fabbricati “a titolo precario” e quindi in virtù di uno specifico titolo contrattuale).
Non si ravvisano infatti ragioni ostative per l'applicazione analogica dell'art. 1591 c.c. anche comodato precario. D'altro canto la stessa norma appena richiamata smentisce la tesi secondo la quale non possa sussistere alcuna obbligazione risarcitoria ove non ricorra un'occupazione ab origine sine titulo.
Deve poi rilevarsi che i proprietari hanno domandato la condanna al risarcimento del danno da calcolarsi solamente a partire dalla data in cui gli stessi hanno formalizzato la richiesta di restituzione del compendio immobiliare (anno 2015, doc. 8 ricorrenti), richiesta in conseguenza della quale è venuto meno il titolo precario in virtù del quale deteneva gli Parte_1
immobili.
2.2) Non può condividersi la tesi secondo la quale i ricorrenti non hanno allegato e provato l'uso che avrebbero potuto effettuare del bene occupato.
L'allegazione dell'uso che le parti intendevano effettuare è nel caso specifico sostanzialmente implicita negli stessi criteri di quantificazione del danno proposti col ricorso introduttivo ove i ricorrenti avevano chiesto che il danno venisse parametrato “al canone di locazione di mercato generalmente applicato per locali adibiti a cantina vitivinicola e relative pertinenze
(uffici/magazzini/sala ricevimento clienti/sala degustazione)” (ricorso primo grado, pag. 10).
Il fatto costitutivo del danno, ovverosia la “concreta possibilità di godimento perduta” (Corte di
Cassazione, SS.UU. sentenza n. 33645/2022) è stato quindi allegato dai ricorrenti sin dall'atto introduttivo del giudizio di primo grado ed è rappresentato dall'impossibilità di mettere a reddito il bene conformemente alla sua destinazione.
2.3) Non è neanche fondata la tesi che non sia possibile un qualche utilizzo del compendio da parte dei proprietari a fronte del vincolo a destinazione agricola gravante sugli immobili.
Premesso che non sono in contestazione i vincoli di destinazione agricola dedotti da Parte_1
pagina 14 di 18 , l'appellante non spiega la ragione per la quale non sia possibile l'utilizzo mediante Pt_1 concessione in uso dei medesimi immobili ad un'altra azienda agricola e/o vitivinicola, venendo oltre tutto in rilievo (come osservato dallo stesso CTU) fabbricati in ottimo stato di manutenzione, situati in area agricola estremamente vocata alla produzione di vino, tanto da meritarsi, a far data dal 2015, il riconoscimento UNESCO per “I paesaggi vitivinicoli del
Piemonte: e Monferrato” (prima relazione CTU, pag. 7). Parte_2
Piuttosto, le osservazioni del CTU in ordine alla “vocazione” della zona ed alle caratteristiche dei fabbricati consentono di ritenere che i proprietari non avrebbero avuto alcuna difficoltà a
“mettere a reddito” i beni in contesa.
2.4) Quanto alle censure mosse avverso la sentenza ed alla CTU che ha stimato il valore locativo dei beni immobili, si rileva innanzitutto che, costituendosi nel primo grado di giudizio, Parte_1
non ha contestato di detenere gli immobili dei quali è stata chiesta la restituzione e si è
[...]
piuttosto difeso affermando di detenerli in virtù del contratto di affitto stipulato dalle parti.
Ne consegue che è tardiva ed in quanto tale inammissibile la doglianza secondo la quale il
TR non avrebbe considerato che il primo piano del fabbricato destinato ad abitazione non è nella sua disponibilità.
E' parimenti inammissibile la doglianza secondo la quale il TR (prima ancora il CTU) non avrebbe considerato che le attuali “ottime” condizioni del compendio immobiliare sono frutto delle migliorie e delle innovazioni apportate dallo stesso . Parte_1
Anche in questo caso entro il maturare delle preclusioni assertive nel primo grado di giudizio
[...]
nulla ha domandato a tale titolo (ad es. in relazione alle spese effettuate, Parte_1 all'incremento di valore degli immobili ecc.).
Si osserva oltre tutto che i ricorrenti hanno financo contestato che le opere eseguite negli immobili siano state effettuate a spese del figlio.
Di talché la “questione delle migliorie” esula dall'oggetto del giudizio e dalla stessa stima del danno.
Infine, è opportuno rilevare che il CTU, nello stimare il danno, si è attenuto a criteri “riduttivi”, avendo preso come base di calcolo di dati catastali ed avendo quindi stimato un “canone di locazione minimo” (in difetto di approfondite ricerche di mercato) passibile di incremento pagina 15 di 18 percentuale in una misura compresa tra il 20% ed il 25%.
Ne consegue che la stima del danno operata dal TR è basata su criteri predeterminati, attendibili e financo “riduttivi”.
Deve conseguentemente essere rigettata la domanda di rimessione in istruttoria ai fini della rinnovazione della CTU.
3) E' fondato l'appello incidentale proposto da e . Controparte_1 Controparte_2
Se è vero che e sono stati soccombenti rispetto alla Controparte_1 Controparte_2
domanda di simulazione, alla domanda di risoluzione contrattuale ed alla domanda di condanna al risarcimento del danno arrecato al cortile di pertinenza dell'abitazione, deve escludersi che sussistano i presupposti per l'integrale compensazione delle spese di lite del giudizio di primo grado.
In disparte delle eccezioni sollevate da e disattese dal TR, non può Parte_1
infatti non rilevarsi che le domande concretamente accolte (di condanna al rilascio dei beni illegittimamente occupati ed al risarcimento del danno) hanno comunque una consistente rilevanza anche in termini economici.
Tali domande non possono stimarsi “trascurabili” o marginali rispetto alle questioni complessivamente oggetto del contendere nel primo grado di giudizio.
Piuttosto la parziale fondatezza della domanda giustifica la parziale compensazione delle spese di lite nella misura del 50% con concreta liquidazione delle spese sulla base del decisum.
Quanto alla liquidazione di tali spese, deve tenersi conto dell'attività espletata nel corso del giudizio di primo grado (fase studio, fase introduttiva, fase trattazione-istruttoria, fase decisionale), del valore della controversia (valore compreso tra € 260.000,00 ed € 520.000,00), conformemente ai valori medi di cui al DM n. 55/2014.
Deve escludersi l'aumento per la rappresentanza di più parti, atteso che e Controparte_1 [...]
sono un'unica parte processuale, avendo esercitato il medesimo diritto di cui sono CP_2
contitolari.
Sono pertanto dovuti compensi per € 11.228,50 (già calcolati nella misura del 50%).
pagina 16 di 18 Le spese di CTU devono invece essere poste integralmente a carico di , atteso Parte_1
che i quesiti formulati al CTU hanno avuto esclusivamente ad oggetto l'accertamento del valore locativo dell'immobile, rilevante ai soli fini della domanda risarcitoria concretamente accolta.
Per le medesime ragioni deve essere altresì condannato al rimborso delle spese Parte_1
di CTP documentate da parti ricorrenti, dovendosi rilevare la congruità del compenso richiesto dal professionista (pari ad € 1.632,00, doc. 36 ricorrenti) rispetto a quello liquidato al CTU.
4) Le spese dell'appello seguono la soccombenza, dovendo essere poste a carico di Parte_1
ed in favore di e .
[...] Controparte_1 Controparte_2
Quanto alla liquidazione, la stessa viene effettuata come da dispositivo tenuto conto dell'attività espletata in corso di causa (fase studio, fase introduttiva, fase decisionale), del valore della controversia (compreso tra € 260.000,00 ed € 520.000,00), conformemente ai valori medi di cui al DM n. 55/2014, operato l'aumento del 10% per il c.d. collegamento ipertestuale (considerato il numero dei documenti prodotti), non operato l'aumento per la difesa di più parti (per le ragioni già illustrate in relazione alle spese del primo grado di giudizio).
Sono documentati esposti per € 355,50 (contributo unificato).
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 è Parte_1
tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.


La Corte D'Appello di Torino, Sez. Agraria, definitivamente pronunciando, così provvede
1) Rigetta l'appello principale;

2) Accoglie l'appello incidentale ed in parziale modifica della sentenza n. 317/2024 pubblicata il
12.09.2024 del TR di Asti, Sezione Specializzata Agraria compensa tra le parti le spese del primo grado di giudizio in ragione del 50% e condanna a rimborsare a Parte_1 [...]
e il residuo 50% che liquida (già nella predetta misura) in CP_1 Controparte_2
€ 11.228,50 per compensi oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

3) Pone definitivamente le spese di CTU a carico di;
Parte_1
4) Condanna al rimborso in favore di e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
pagina 17 di 18 delle spese di CTP nella misura di € 1.632,00 (iva come per legge);
5) Condanna a rimborsare a e le spese Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 di lite del presente giudizio di appello, che si liquidano in complessivi € 355,50 per spese vive,
€ 15.662,90 per competenze, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

6) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di . Parte_1
Così deciso in Torino nella camera di consiglio del 22/05/2025
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Dott. Edoardo Barelli Innocenti
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