REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Fabio D'Amore, ha pronunciato la seguente
SENT ENZA nella causa iscritta al n. 5581 del ruolo generale per gli affari contenziosi civili dell'anno 2022, promossa da
(C.F.: ), in persona Parte_1 P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore,
(C.F.: ), Parte_2 C.F._1
(C.F.: ), Parte_3 C.F._2
(C.F.: ), Parte_4 C.F._3
DALLA QUERCIA C.F.: ), Pt_5 C.F._4
(C.F.: ), Parte_6 C.F._5
(C.F.: , Parte_7 C.F._6
(C.F.: ), Parte_8 C.F._7
C.F.: , Parte_9 C.F._8
(C.F.: ), Parte_10 C.F._9
(C.F.: ), Parte_11 C.F._10
(C.F.: , in persona Controparte_1 P.IVA_2
del legale rappresentante pro tempore,
(C.F.: ), in persona del legale rappresentante pro CP_2 P.IVA_3
tempore, (C.F.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Pt_12 P.IVA_4
tutti rappresentati e difesi dall'avv. TURRI GINO in forza di procura allegata all'atto di citazione;
attori contro
(C.F.: ), in persona del legale Controparte_3 P.IVA_5
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti LAMBERTINI
LAMBERTO, GIOVANNI AQUARO e PICONI ALESSANDRO in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;
convenuta
In punto: danni a cose;

Conclusioni delle parti: come da note scritte di precisazione delle conclusioni depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.;
MOTIVI DELLA DECISIONE
Premesso che la presente sentenza viene redatta senza “la concisa esposizione dello svolgimento del processo” e con motivazione consistente nella
“succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi”, così come previsto dagli artt.
132, comma 4, c.p.c. e 118, comma 1, disp. att. c.p.c. nel testo introdotto dagli artt.
45, comma 17, e 52, comma 5, della legge 18 giugno 2009 n. 69;

considerato che

per consolidata giurisprudenza, nel motivare concisamente la sentenza ai sensi delle norme citate, il giudice non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le tesi prospettate e le prove prodotte o acquisite dalle parti, ben potendosi limitare ad esporre in maniera concisa gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla (Cass. 17145/2006); richiamata la pronuncia della Suprema Corte (S.U. 642/2015), secondo la quale nel processo civile non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed esposte in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata;
richiamato il contenuto dell'atto di citazione e della comparsa di costituzione e risposta e quello delle ulteriori memorie depositate dalle parti e considerate le risultanze dell'accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 4062/2021 R.G. di questo
Tribunale e della consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso del presente giudizio, il Giudice osserva quanto segue.
Il costituito da 156 autorimesse in proprietà Parte_1 esclusiva al piano seminterrato e da un'area di manovra comune, ed i condomini
, , , , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_13 Parte_6
, , , , Parte_7 Parte_8 Parte_9 Parte_10 Parte_11
e hanno convenuto Controparte_1 Controparte_1 CP_2 Parte_12 in giudizio il proprietaria dell'area scoperta adibita a Controparte_4 parcheggio sovrastante il , per sentire accertare la responsabilità della Parte_1 stessa per i danni subiti dalle autorimesse e dall'area comune di manovra a causa di infiltrazioni derivanti da opere di impermeabilizzazione non correttamente eseguite dell'area sovrastante e, conseguentemente, sentir condannare la società convenuta ad eseguire a proprie spese i lavori di rifacimento indicati nella consulenza tecnica d'ufficio redatta dell'arch. (depositata in data 8.3.2022 nel Persona_1 procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 4062/2021 R.G. di questo Tribunale) e al pagamento della somma di euro 70.000,00 per la perdita del valore delle autorimesse e di euro 21.131,63 per il loro parziale mancato godimento.
Costituendosi in giudizio, il ha eccepito, in via Controparte_4 preliminare, la nullità della consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento predetto: i) per inammissibilità dell'accertamento tecnico preventivo in quanto promosso in assenza dei presupposti del fumus bonis iuris e del periculum in mora;

ii) per violazione del principio di ultrapetizione, per il fatto che il C.T.U. avrebbe visionato anche autorimesse non di proprietà dei ricorrenti.
Nel merito, ha contestato la fondatezza delle domande, chiedendo il rigetto.
In via subordinata, per il caso di accoglimento delle stesse, ha eccepito il concorso di colpa degli attori per avere provocato o comunque aggravato i danni oggetto del presente giudizio, poiché le infiltrazioni sarebbero state evidenti sin dal 1999, ed ha chiesto che le spese relative agli interventi necessari ad eliminare i danni siano poste per il 20% a carico del in base al verbale Parte_1
d'assemblea condominiale del 13.2.2020.
Ciò posto, l'eccezione di nullità della consulenza tecnica d'ufficio espletata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo per inammissibilità del relativo procedimento è infondata poiché non è questa la sede per valutare l'ammissibilità del ricorso per accertamento tecnico preventivo (proposto peraltro anche ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c., a prescindere dai presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora), sulla quale è già intervenuta la decisione del giudice designato in relazione a tale procedimento, eventualmente reclamabile ai sensi dell'art. 669 terdecies c.p.c.
Anche l'eccezione di nullità totale o parziale della predetta consulenza tecnica d'ufficio per violazione del principio di ultrapetizione è infondata poiché, se pure è pur vero che il C.T.U. ha visionato anche autorimesse non di proprietà dei ricorrenti, lo stesso ha ben spiegato che “la valutazione delle autorimesse non oggetto di ricorso
è stata necessaria per la valutazione dell'origine delle infiltrazioni e dello stato di degrado del solaio soprastante le stesse” (si veda pag. 20-23 della consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo),
e che tali zone non sono state inserite nella quantificazione della “perdita del valore dell'immobile e del danno derivante dal mancato godimento” (si veda pag. 77 della consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo)
Venendo al merito del giudizio, dalle pacifiche allegazioni delle parti e dalla documentazione in atti risulta che:
• il condominio è costituito da un piano seminterrato in cui si Parte_1 trovano 156 autorimesse di proprietà di diversi condomini, tra cui gli odierni attori, oltre all'area comune di manovra, il locale contatori Enel e l'accesso pedonale;

• al piano sovrastante si trova l'area scoperta adibita a parcheggio di proprietà del
Controparte_4
• in forza di permesso di costruire n. 177/06/02 del 12.12.2007 la società convenuta ha provveduto alla demolizione della parte superiore del solaio, fino ad allora adibita a campi da tennis, e a costruire un parcheggio e aree verdi (aiuole) terminando i lavori nel 2008;
• Il Condominio ed alcuni dei condomini hanno promosso dinanzi al Tribunale di
Verona il procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 4062/2021
R.G., nel quale è stata disposta consulenza tecnica volta ad accertare l'esistenza delle infiltrazioni e dei danni lamentati in ricorso;
i costi necessari per l'eliminazione delle infiltrazioni accertate e per il ripristino degli immobili danneggiati;
la causa delle infiltrazioni, accertando in particolare se le stesse siano state causate da lavori di realizzazione del parcheggio o fossero preesistenti, ed il nesso di causalità con riferimento ai danni lamentati;
l'eventuale perdita di valore dell'immobile e l'eventuale danno derivante dal mancato godimento (parziale o totale) delle autorimesse.
Nella consulenza tecnica d'ufficio depositata all'esito del procedimento per accertamento tecnico preventivo (ritualmente acquisito agli atti di causa), il C.T.U. nominato, arch. , dopo avere accuratamente descritto lo stato Persona_1 dei luoghi (si veda pag. 19-23 della consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo), ha redatto per ciascuna unità una scheda riepilogativa corredata da documentazione fotografica, con indicazione della posizione della stessa all'interno del compendio immobiliare e la descrizione delle problematiche riscontrate (si veda l'allegato 2 alla consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo). Ebbene, all'esito degli accertamenti effettuati, il C.T.U., arch. , Persona_1 ha confermato la presenza delle infiltrazioni lamentate in ricorso, precisando che le stesse “sono presenti in modo sparso e su tutta la superficie del complesso” (si veda a pag. 38 della consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo) ed ha rilevato numerose criticità dello strato di impermeabilizzazione e del sistema di scolo delle acque, individuandole come causa delle infiltrazioni accertate (si veda a pag. 30-39 della consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo).
In particolare, ha ritenuto che “le infiltrazioni riscontrate sono dovute in parte al sistema isolante del piano terra e quindi ai lavori di realizzazione del parcheggio e alla manutenzione del sistema di scolo dell'acqua ed in parte sono legati alla manutenzione della struttura preesistente” (si veda a pag. 52 della consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo), mentre ha escluso che tali problematiche siano attribuibili all'impermeabilizzazione delle aiuole, perché “il sistema impermeabilizzante è unitario in tutto il piano terra” ed in particolare perché “Si ritiene che in prossimità delle aiuole, o in corrispondenza delle stesse, siano presenti delle infiltrazioni per il deterioramento del manto in PVC del piano terra e probabilmente per la presenza di tubazioni per l'irrigazione e fori di scolo”, sottolineando altresì che “lo stesso posizionamento dei muretti di cls di contenimento delle aiuole sopra il manto impermeabilizzante può aver causato danni allo stesso”.
Con riferimento agli interventi da eseguire per la definitiva risoluzione delle problematiche accertate, il C.T.U. ha affermato che “data la tipologia di isolamento e
l'ampia superficie non è possibile individuare dei punti di infiltrazione specifici, specialmente per quanto riguarda le infiltrazioni dovute ad un guasto del PVC, in quanto l'acqua infiltrata può scorrere fra il PVC, la suoletta” (si veda a pag. 26 e 38 della consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo) e che conseguentemente, in considerazione della presenza di infiltrazioni sparse sulla superficie analizzata e dell'età dell'isolamento esistente, per la risoluzione definitiva delle problematiche accertate è necessario “rifare tutta la superficie isolante del parcheggio”, come indicato nel computo metrico allegato alla relazione e relativo quadro riepilogativo (si veda a pag. 27 e 97 della consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo).
Le conclusioni alle quali è pervenuto il C.T.U. arch. hanno trovato Persona_1 conferma anche all'esito della consulenza tecnica d'ufficio disposta nel corso del presente giudizio, ad integrazione del precedente accertamento tecnico preventivo, al fine di accertare la fattibilità, dal punto di vista tecnico, delle indagini indicate nella relazione tecnica di parte a firma dell'ing. (doc. 6 di parte convenuta) e Per_2
l'idoneità delle stesse ad individuare con esattezza le cause delle infiltrazioni riscontate in sede di accertamento tecnico preventivo ed i punti esatti di infiltrazioni.
Ebbene, all'esito della consulenza tecnica d'ufficio, il C.T.U. nominato, ing.
ha escluso la fattibilità di ulteriori accertamenti, evidenziando che Persona_3
“appare difficile ipotizzare che la sola indagine strumentale possa individuare con esattezza i precisi punti di infiltrazione”, precisando che “le indagini come proposte possono rilevare eventuali punti di ingresso d'acqua, ma non possono escludere la presenza di altre sorgenti in altri punti”. In particolare, il C.T.U. ha osservato che “negli scenari in cui i fenomeni infiltrativi sono molto estesi, in termini di superficie, questo tipo di attività possono individuare con ragionevole certezza la collocazione dei punti infiltrativi, ma non fornire indicazioni su punti non oggetto di valutazione. L'indagine ristretta a solo alcune zone non consente di escludere la presenza di altre sorgenti dell'infiltrazione, pertanto, l'indagine circoscritta proposta non consente di integrare una ricerca esaustiva”.
Inoltre, nel corso del sopralluogo effettuato il 26.2.2024 il C.T.U. ha rilevato
“la presenza dei fenomeni infiltrativi sia negli ambiti rilevati dal C.T.U. in sede di A.T.P sia altri nuovi ambiti” (si veda in particolare lo schema grafico - figura 6 - a pag. 8 della consulenza tecnica d'ufficio), evidenziando che “il rilievo di ulteriori punti di infiltrazione porta a valutare come la situazione sui luoghi sia in parte mutata e si sia intensificata, in tema di punti di manifestazione e comunque gli ingressi d'acqua sono diffusi e non localizzati ad una singola area rispetto al complesso autorimessa”.
Le conclusioni raggiunte all'esito dell'accertamento tecnico preventivo e della consulenza tecnica d'ufficio disposta nel corso del presente giudizio sono senz'altro idonee a fondare la decisione poiché raggiunte attraverso un percorso argomentativo coerente, sorretto da logiche considerazioni di carattere tecnico e non inficiate dalle osservazioni dei C.T.P., alle quali i C.T.U hanno fornito convincenti risposte.
Sulla base degli accertamenti svolti, deve ritenersi accertata la derivazione delle infiltrazioni lamentate da parte attrice e dei danni conseguenti accertati dall'ammaloramento o cattiva esecuzione del sistema impermeabilizzante del solaio sovrastante le autorimesse realizzato dalla società odierna convenuta. CP_5
Va invece escluso l'eccepito concorso di colpa di parte attrice che, per quanto sostiene parte convenuta, avrebbe depositato il ricorso per accertamento tecnico preventivo solo nel 2021, pur avendo riscontrato l'esistenza delle infiltrazioni sin dal
1999, così concorrendo a determinare o comunque ad aggravare i danni lamentati.
È pacifico, infatti, che nel 2008 il ha provveduto al Controparte_4 totale rifacimento della parte superiore del solaio sovrastante le autorimesse, modificandone la struttura per trasformare l'area scoperta, precedentemente adibita a campi da tennis, in un parcheggio a pagamento. E la realizzazione dell'opera, che ha comportato il rifacimento del pacchetto isolante, è idonea ad escludere il nesso di causa in relazione ad infiltrazioni risalenti a quasi 10 anni prima di tale intervento. Inoltre, come evidenziato dal C.T.U. ing. nel corso del sopralluogo del Per_3
26.2.2024 è stato accertato che lo stato dei luoghi risultava modificato rispetto a quanto accertato in sede di accertamento tecnico preventivo, essendo stati riscontrati nuovi punti di infiltrazione e manifestazioni più intense rispetto alle problematiche accertate in precedenza. Il che porta ad escludere che eventuali infiltrazioni risalenti al 1999, anche laddove esistenti, possano essere la causa dell'attuale percolazione.
La società convenuta va pertanto condannata ad eseguire i lavori indicati nel computo metrico allegato alla consulenza tecnica d'ufficio depositata in data 8.3.2022 nel procedimento per accertamento tecnico preventivo al n. 4062/2021 R.G., come riepilogati nel quadro riepilogativo a pag. 97 della stessa consulenza tecnica d'ufficio,
e a provvedere alla pulizia e tinteggiatura delle autorimesse e dell'area di manovra del come da prospetto riepilogativo a pag. 98 della Parte_1 medesima consulenza tecnica d'ufficio.
Quanto infine alla pretesa di parte convenuta di ripartire le relative spese con il (nella misura rispettivamente del 80% - 20%), Parte_1 va osservato che non vi è alcuna prova di un accordo tra le parti in tal senso, non potendosi ritenere sufficiente il verbale di assemblea condominiale del 13.2.2020, dove si legge che “l'amministratore ricorda ai presenti che dagli atti esistenti gli oneri relativi alla soletta di copertura dell'interrato, impermeabilizzazioni comprese, devono essere ripartiti nella misura dell'80% a carico della proprietà soprastante
[...]
il rimanente 20% a carico di tutti i proprietari de Controparte_4 [...]
” (doc. 7 di parte convenuta), trattandosi di dichiarazioni dell'ammini- Parte_1 stratore che non impegnano in alcun modo i condomini.
La domanda attorea di condanna della società convenuta al pagamento della somma di euro 70.000,00 per asserita perdita di valore delle autorimesse e dell'area comune di manovra è invece infondata poiché gli interventi indicati dal C.T.U. appaiono idonei ad assicurare la definitiva eliminazione delle infiltrazioni accertate ed il completo ripristino delle autorimesse e dell'area comune di manovra, sicché non appare ravvisabile alcuna perdita di valore delle stesse.
Anche la domanda di condanna della società convenuta al pagamento di euro
22.131,63 per mancato godimento dei beni oggetto del presente giudizio è infondata, non essendo stato specificamente allegato in cosa consista e tantomeno provato da parte attrice l'asserito danno.
In virtù della sua prevalente soccombenza, la società convenuta va condannata, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., a rifondere agli attori le spese del presente giudizio e quelle relative al procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 4062/2021 R.G., con i compensi liquidati in dispositivo ai sensi del d.m. 55 /2014, in base alla natura e al valore della controversia, all'attività prestata, al numero, all'importanza e alla complessità delle questioni trattate. Anche le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso del presente giudizio, come già liquidate in atti, vanno poste definitivamente a carico di parte convenuta in ragione della sua prevalente soccombenza.
Alla parte vittoriosa spetta inoltre il rimborso del compenso pagato al C.T.U. nel procedimento per accertamento tecnico preventivo e delle spese documentate sostenute per l'assistenza tecnica di parte sia nel procedimento per accertamento tecnico preventivo che nel presente giudizio, per complessivi € 6.566,38.


P. Q. M.


Il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni contraria domanda, eccezione ed istanza disattese o assorbite, così provvede:
a) condanna la società convenuta a provvedere a proprie spese ad eseguire gli interventi indicati nel computo metrico allegato alla consulenza tecnica d'ufficio depositata in data 8.3.2022 nel procedimento per accertamento tecnico preventivo al n. 4062/2021 R.G. di questo Tribunale, come riepilogati nel quadro riepilogativo a pag. 97 della stessa consulenza tecnica d'ufficio, e a provvedere alla pulizia e tinteggiatura delle autorimesse e dell'area comune di manovra del come da prospetto riepilogativo a pag. 98 della Parte_1 medesima consulenza tecnica d'ufficio;
b) rigetta le ulteriori domande proposte da parte attrice;

c) condanna la società convenuta a rifondere a parte attrice le spese del presente giudizio e quelle relative al procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 4062/2021 R.G., che liquida, quanto al presente giudizio, in 1.713,00 per esborsi ed € 25.000,00 per compensi e, quanto al richiamato procedimento per accertamento tecnico preventivo, in € 129,50 per esborsi ed € 1.500,00 per compensi, il tutto oltre spese generali 15%, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;

d) pone le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio espletata nel presente giudizio, come già liquidate in atti, definitivamente a carico di parte convenuta;

e) condanna la società convenuta a rifondere a parte attrice il compenso pagato al C.T.U. nominato nel procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 4062/2021 R.G., come liquidato nel medesimo procedimento, e le spese sostenute per l'assistenza tecnica di parte nel predetto procedimento per accertamento tecnico preventivo e nel presente giudizio, liquidate complessiva- mente in € 6.566,38.
Così deciso in Verona, il 26.07.2025
Il Giudice
(dott. Fabio D'Amore)