Corte di Appello di Messina
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, in persona di dott. Giuseppe Minutoli Presidente rel.
dott. Antonino Zappalà consigliere dott.ssa Vincenza Randazzo Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 781/2020 R.G., posta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c, sostitutiva dell'udienza del 14 dicembre 2023, e decisa alla scadenza dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c., vertente
TRA
, nato a [...] il [...], (c.f. ), Parte_1 C.F._1
, nata a [...] il [...], (c.f. ), Parte_2 C.F._2
, nato a [...] il [...], (c.f. ), Parte_3 C.F._3
, nata a [...] il [...], (c.f. ), Parte_4 C.F._4
rappresentati e difesi dall'Avv. Carla Carrozza, (c.f. ), per C.F._5
procure in atti,
appellanti
contro Condominio isolato 103 di Messina, via Aurelio Saffi, (c.f. ), in P.IVA_1
persona dell'Amministratore pro tempore Avv. rappresentato Controparte_1
e difeso dall'Avv. Michele Brancato (c.f. , per procura C.F._6
allegata alla comparsa,
appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza del 14.10.2020 n. 1485/2020 del Tribunale
di Messina – “comunione e condominio - impugnazione delibera assembleare”.
Motivi della decisione
1. Gli odierni appellanti, proprietari ognuno di unità abitative ricadenti nella scala B della palazzina D del Condominio Is. 103 di Messina, hanno convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Messina il suddetto Condominio, impugnando,
e chiedendone l'annullamento, la delibera assembleare assunta dall'assemblea della pal. D in data 11 novembre 2016, con la quale era stato approvato a maggioranza il riparto tra tutti i condomini di quella palazzina delle spese conseguenti alla condanna giudiziale per il risarcimento dei danni subìti dai condomini – , proprietari di un appartamento sito nella scala A, Pt_5 Parte_6
per infiltrazioni di umidità provenienti dal sovrastante lastrico solare.
A sostegno della domanda, gli attori hanno dedotto che:
a) la palazzina D è divisa in due diversi corpi di fabbrica, o colonne di fabbrica,
Scala A e Scala B, autonomi tra loro in tutto, tranne che per la terrazza di copertura in comune (lastrico solare);
b) tale terrazza, secondo il punto 5) del regolamento condominiale redatto dall'IACP di Messina il 29 settembre 1960, allegato agli atti di causa, è
“comune e divisibile soltanto ai condomini dei piani compresi nella colonna di
fabbrica sottostante”; c) l'immobile dei danneggiati ricade nella Scala A. Parte_7
Ciò posto, gli originari attori ed odierni appellanti hanno chiesto l'annullamento della delibera in questione, essendo essi, condomini della scala B, estranei alla spesa inerente le unità immobiliari della scala A per danni causati dalla posizione di lastrico solate posta a copertura di tale scala e, quindi, di una distinta colonna di fabbrica,
2. Nel contraddittorio delle parti e nella resistenza del Condominio convenuto,
il Tribunale di Messina, con sentenza 14 ottobre 2020, n. 1485, ha rigettato la domanda attorea, statuendo, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio espletata, che la palazzina D era costituita da un unico corpo di fabbrica,
nonché da un'unica colonna di fabbrica, e che il riferimento contenuto nel regolamento condominiale fosse da intendersi nel senso che, essendo il
Condominio isolato 103 costituito da sette diverse palazzine, le terrazze di copertura delle singole palazzine sono proprietà comuni solo ai condomini facenti parte della stessa palazzina, e non ai condomini di tutte le palazzine appartenenti all'isolato.
3. Avverso tale sentenza le parti soccombenti hanno proposto appello,
chiedendone la riforma e l'accoglimento dell'originaria domanda, per i motivi di seguito esposti.
4. Le doglianze degli appellanti e le conseguenti censure alla pronuncia di primo grado si fondano sul richiamato principio della “verticale effettiva”,
secondo cui, laddove il lastrico solare copra soltanto una parte dell'edificio, sono tenuti a sostenere le spese di manutenzione, o comunque gli oneri derivanti da tale terrazza, i soli condomini ricompresi nella colonna suddetta. Assumono, infatti, gli appellanti che il Tribunale, male interpretando l'art. 5 del
Regolamento condominiale (che deroga convenzionalmente al principio sancito dall'art. 1117 c.c.), ha confuso il concetto di corpo di fabbrica con il diverso concetto di colonna di fabbrica (e la nozione di corpo di fabbrica dal punto di vista strutturale da quella di corpo di fabbrica nella sua accezione giuridico-
amministrativa), erroneamente ritenendo di dover applicare il criterio della verticale solo in presenza di due distinti corpi: in sostanza, essi assumono che la circostanza che la palazzina D costituisce strutturalmente un unico corpo di fabbrica non interferisce sul titolo contrattuale che attribuisce la comproprietà del terrazzo ai soli condomini compresi nella colona di fabbrica sottostante, distinta da quella ove sono posti i loro appartamenti;
aggiungono che, così come esiste pacificamente un condominio parziale, separato per le scale A e B, per scale,
androni, ascensore, spese di energia elettrica, analogamente esiste una divisione per ciò che concerne le porzioni di lastrico solare di copertura delle distinte colonne di fabbrica.
5. A giudizio della Corte, l'appello è infondato e va rigettato.
5.1 – Invero, il limite del gravame è quello di appuntarsi pressoché
esclusivamente sulle pur importanti previsioni del Regolamento condominiale,
che, tuttavia, vanno valutate nel loro complesso e nel significato coerente con la situazione fattuale del condominio stesso e della , quale risulta CP_2
dall'accertamento peritale svolto in primo grado.
5.2 – Va ricordato che è vero che (Cass. 10 maggio 2017, n. 11484) in tema di condominio negli edifici, l'art. 1126 c.c., allorché pone l'obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni. E' tuttavia altresì vero che (Cass. 9 aprile 2024, n.
9456) in caso di opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato, si instaura una comunione incidentale di uso e di godimento,
comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali.
Va ricordato, pertanto, che (Cass. 29 dicembre 2016, n. 27360) in tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è
configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c. Infatti, laddove si tratti di un unico corpo di fabbrica, dotato di fondamenta unitarie, all'interno del quale prendono vita varie unità immobiliari, in assenza di giunto di dilatazione, la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c. Peraltro, giacchè l'art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c., certamente il regolamento del condominio può
stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini.
5.3 – Ciò premesso, ritiene la Corte che la tesi degli appellanti potrebbe essere fondata solo se il lastrico solare fosse a copertura parziale di un edificio unico, o nel caso in cui ci siano due diversi lastrici solari posti a copertura di parti diverse
(vedi colonne di fabbrica) del medesimo edificio.
È evidente che tale ipotesi non si verifica nel caso di specie. Dalle foto allegate alla CTU e da quanto dallo stesso tecnico accertato, si evince chiaramente che il lastrico solare della palazzina D è unico, a prescindere dalle due scale, non essendovi giunti tecnici o elementi di separazione che interrompano la continuità della pavimentazione o che impediscano in alcun modo ai condomini delle due diverse scale di accedere ad una parte del lastrico.
In sostanza, come correttamente rilevato dalla consulente, non vi è alcun elemento di interruzione strutturale, o alcuna duplicazione di elementi strutturali,
che facciano concludere nel senso dell'esistenza di due diversi lastrici, ognuno posto a copertura di una diversa colonna di fabbrica.
Pertanto, il principio della verticale effettiva, valorizzato dagli appellanti, non
è assolutamente applicabile alla palazzina D del Condominio appellato, in quanto riferito ad una situazione fattuale non rispondente alla realtà.
5.5 - Tale situazione fattuale è del tutto coerente con la previsione del punto
5 del regolamento condominiale, invocato dall'appellante, che, al contrario,
esprime un principio di segno opposto a quello che si vorrebbe. Tale regolamento, come si evince dall'intestazione, è riferito alle “case
popolari costruite sull'area dell'isolato 103”, dunque a tutte e sette le palazzine comprese nell'area suddetta. In esso a pag. 1, premesso che “i sette fabbricati
a quadruplice elevazione, distinti con le lettere A-B-C-D-E-F-G, si considerano
formanti un unico isolato”, si precisa, per individuare le parti comuni a tutti e sette le palazzine e quelle invece che sono riferibili solo ai singoli edifici, che “sono di
proprietà comune ed indivisibile fra tutti gli appartamenti ricadenti in detto isolato:
1) i cancelli di ferro” di accesso all'isolato; “(…) 3) gli intervalli di isolamento tra le
varie palazzine (…); 4) il cortile interno”, mentre “2) gli androni di scala” sono comuni “limitatamente a quei gruppi di appartamenti che hanno accesso da detti
androni”.
Quanto ai lastrici solari – ed è quello che interessa ai fini odierni – il punto 5
specifica che “le terrazze di copertura delle singole palazzine costituiscono
proprietà comune e divisibile soltanto ai condomini dei piani compresi nella
colonna di fabbrica sottostante”.
A giudizio della Corte, è di tutta evidenza che, nel contesto della summenzionata esigenza di escludere per alcuni beni (androni, lastrici solari) la proprietà indivisa in capo a tutte le sette palazzine, dispone in coerenza con la situazione di fatto, prima ricordata, e con riferimento alle “singole palazzine” non potendosi ritenere (al contrario di quanto può dirsi per gli androni) che un unico lastrico solare di copertura dell'intera palazzina senza separazioni tecniche o di altro genere (e, quindi, con possibilità che un punto di cattiva manutenzione possa creare danni per infiltrazione a un appartamento che non si trovi nella diretta sua verticale) possa frazionarsi. In tal senso (e nell'evidenziato contesto) il riferimento alla colonna di fabbrica sottostante non può che riferirsi alle singole palazzine che poco prima lo stesso regolamento richiama.
5.6 - Pertanto, l'appello è infondato e la sentenza di primo grado va confermata, anche in punto di spese.
6. Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate, in rapporto al valore della causa dichiarato, in euro 5.809,00
per compensi (fase di studio: euro 1.134,00, fase introduttiva, 921,00, fase di trattazione, 1.843,00, fase decisoria, 1.911,00), oltre spese generali, c.p.a. ed iva, ai sensi del dm n. 147/2022.
7. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per la condanna degli appellanti in solido al pagamento di un ulteriore importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 c. 1 quater dpr 115/2002.


P.Q.M.


La Corte di appello di Messina, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 781/2020 R.G. sull'appello proposto da
, , e contro Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
il Condominio Isolato 103 avverso la sentenza del Tribunale di Messina del
14.10.2020, n. 1485:

1. Rigetta l'appello, e per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. Condanna gli appellanti in solido al pagamento a favore di controparte delle spese di giudizio, che liquida in euro 5.809,00, oltre spese generali, iva e c.p.a.;

3. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, a carico solidale degli appellanti, di un ulteriore importo, pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato per la presente causa, ai sensi dell'art. 13 c.1 quater dpr
115/2002.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello, il 19 settembre 2024.
Il Presidente est.
(dott. Giuseppe Minutoli)