REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 5918/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario Rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
, in persona Parte_1 P.IVA_1
del Direttore Generale e Procuratore Dott. con sede in Persona_1
UI IO (RM) alla Via Tenuta del Cavaliere n. 1,elettivamente domiciliata in alla Via Polibio n. 15, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Pt_1
Lepore ( ), che la rapp.ta e difende giusta delega in calce al C.F._1 ricorso in appello;
p.e.c. appellante Email_1
e
( ), in persona del suo legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2
con sede in UI IO (RM) alla Via Tenuta del CP_2
Cavaliere n. 1, ed elettivamente domiciliata in al Viale Giulio Cesare n. 118, Pt_1
presso lo studio dell''Avv. che la rappresenta e difende giusta CP_3
procura rilasciata con separato atto alla memoria di costituzione, p.e.c.:
; appellata Email_2 CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso d'appello e per parte appellata quelle rese nella memoria di costituzione;
per entrambe quelle rese , all'udienza 127 ter c.p.c., del 16.07.25.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 1238/2021, nel procedimento Rg. 1302/2019 avente ad oggetto opposizione a decreto ingiuntivo n.94/2019 per canoni ed accessori locativi, il
Tribunale di Tivoli ha emesso il seguente dispositivo: “ Il Tribunale di Tivoli, …….. ogni contraria istanza disattesa, definitivamente pronunciando ……. così provvede: 1) Accoglie l'opposizione; 2) Per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n° 94/2019 (R.G. n° 6054/2018), emesso dal Tribunale di Tivoli il 15-18.1.2019;
3) Condanna , in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, al pagamento delle spese di giudizio in favore di in persona del legale rappresentante pro tempore, nella misura Controparte_1 di € 76,00 per esborsi ed € 1.620,00 per onorari, oltre spese forfettarie, c.p.a ed
IVA se dovuta. Tivoli, 13.9.2021 “.
Il procedimento di I grado è stato così narrato dal Tribunale: “ Ad istanza di il Tribunale di Tivoli emetteva nei confronti di in Parte_1 Controparte_1 data 15-18.1.2019 decreto ingiuntivo n° 94/2019 (R.G. n° 6054/2018) per il pagamento dell'importo di €. 4.607,31. A sostegno della richiesta, l'intimante deduceva: che con contratto del 27.10.2002, regolarmente registrato, l'allora
– alla quale in seguito la era succeduta per CP_4 Parte_1 incorporazione per fusione - aveva concesso all'opponente in locazione per uso diverso l'immobile-stand n° 7 (oggi n° 42) adibito alla vendita di prodotti ittici, ubicato presso il di che, ai sensi dell'art. 5 del Parte_1 Pt_1 suddetto contratto, la conduttrice era onerata del pagamento delle utenze;
che pag. 2/9 la stessa era rimasta morosa nel pagamento di parte di diverse mensilità del canone di locazione, così come indicate nel ricorso monitorio, corrispondenti all'importo ingiunto. Con atto di citazione ritualmente notificato, la
[...] si opponeva al decreto deducendo a sua volta: l'arbitrarietà e la CP_1 indeterminatezza delle somme ingiunte, in quanto genericamente riferite dalla locatrice al mancato pagamento (di parte) del canone ma in realtà da riferirsi, nello specifico, all'omesso versamento di quote relative alla utenza del gas e acqua (in contratto definite “spese generali e a consumo”) da contabilizzarsi secondo tabelle millesimali allegate al Regolamento del Centro, tabelle mai a lei consegnate;
l'abuso, da parte della locatrice, della sua posizione dominante trasfusa nel contratto di locazione contenente molteplici clausole vessatorie per la nullità delle quali era pendente giudizio R.G. 6104/2015 presso la Corte
d'Appello di Roma;
la erroneità della richiesta di pagamento riferita alla fattura n° 3956/2016, posta a fondamento, unitamente ad altre, del ricorso monitorio.
Su tali basi chiedeva, in via preliminare, la sospensione del presente giudizio ai sensi dell'art. 295 cpc in attesa della definizione di quello pendente avanti alla
Corte territoriale;
nel merito, la revoca del decreto.
Si costituiva in giudizio l'opposta, contestando i motivi di opposizione: quanto alla richiesta sospensione sosteneva l'inesistenza dei presupposti necessari;
quanto alle tabelle millesimali, ribadiva l'esistenza delle stesse, di averle a suo tempo consegnate in allegato al Regolamento del Centro ed al contratto di locazione evidenziando, in ogni caso, come – ammessa e non concessa l'omessa consegna - l'opponente non le avesse mai richieste, anzi provvedendo ai relativi pagamenti per i periodi precedenti a quelli di cui all'ingiunzione; deduceva l'esattezza delle somme richieste in pagamento, sulla base delle fatture emesse dall'Eni Gas – che allegava alla comparsa – e delle quote millesimali attribuite pag. 3/9 all'ingiunta dalle suddette tabelle millesimali;
ribadiva l'esattezza della fattura n°
3956/2016 contestata. Su tali basi, chiedeva la conferma del decreto.
Nel corso dell'istruttoria: veniva disposta la modifica del rito, trattandosi di causa fondata su contratto di locazione;
veniva negata la concessione della provvisoria esecuzione del decreto richiesta dalla parte opposta;
con ordinanza del 3.1.2021, veniva respinta l'istanza di sospensione del giudizio avanzata dalla parte opponente ai sensi dell'art. 295 cpc.
La causa veniva rinviata all'udienza di discussione del 13.09.2021 sulla base dei documenti prodotti dalle parti.”.
Seguiva sentenza gravata.
Il , in atti, proponeva gravame Parte_1
avverso detta sentenza contestandola sotto diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva la in atti, che impugnava il ricorso d'appello Controparte_1
chiedendone il rigetto infondato in fatto e diritto, con vittoria di spese.
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del
16.07.2025 fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ., riservandosi all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è articolato nei seguenti motivi.
§. 1 – Error in iudicando, erronea interpretazione dei fatti di causa e della legge;
omessa e/o erronea valutazione del contratto di locazione sottoscritto il
27.10.2002, del Regolamento Immobiliare e del Regolamento CI del
Centro Agroalimentare di e delle allegate tabelle millesimali;
omessa e/o Pt_1 erronea valutazione circa l'approvazione dei detti regolamenti da parte della
Giunta Regionale del Lazio con delibera n. 468 in data 01.04.2005, pubblicata il
10.05.2005 nel supplemento ordinario n. 4 al bollettino ufficiale della Regione
pag. 4/9 Lazio n. 13; omessa e/o erronea valutazione dei documenti prodotti nel giudizio di opposizione dalla Parte_1
§. 2 – Nullità della sentenza per motivazione apparente circa la questione delle tabelle millesimali - error in iudicando, erronea interpretazione dei fatti di causa sempre sul tema delle tabelle millesimali.
Deduce l'appellante che con il secondo motivo d'appello, la sentenza n.
1238/2021 del Tribunale di Tivoli viene impugnata nel capo in cui afferma:
“Quanto all'eccezione riguardante le tabelle millesimali. Non vi è prova che dette tabelle siano state effettivamente allegate dal locatore al contratto di locazione e/o comunque consegnate al conduttore. “. Parte L'appellante deduce il Tribunale avrebbe erroneamente sostenuto che la non avrebbe assolto all'onere probatorio di allegare e dimostrare che le tabelle millesimali furono consegnate all' e, da ciò ha fatto derivare la Controparte_1
decisione di revocare il decreto ingiuntivo n. 94/2019.
Deduce ancora che sul punto il Giudice di prime cure rende una motivazione solo apparente e non sostanziale e dimostra, comunque, di esser incorso in palese error in iudicando;
In effetti il Tribunale di Tivoli non sembra aver adeguatamente motivato la tesi del mancato assolvimento dell'onere probatorio Parte da parte della in riferimento alla questione attinente alle tabelle millesimali.
La Corte così ragiona
Dalla documentazione acquisita e dagli stessi scritti difensivi risulta che all'atto della stipula del contratto di locazione del 27.10.2002 tra l'allora e CP_4
la le tabelle millesimali ancora non esistevano ed i Regola- Controparte_1 menti erano stati approvati con Deliberazione della Giunta Regionale n. 1669 del 13/12/2002.
pag. 5/9 Tali Regolamenti successivi quindi alla stipula del contratto disciplinavano il solo funzionamento del Centro CI;
le tabelle millesimali facenti parte del Regolamento Immobiliare, ed il regolamento del Centro CI che si sarebbero dovuti consegnare al conduttore al momento della sottoscrizione del relativo contratto di locazione, sono stato approvate, dalla Giunta Regionale del
Lazio con delibera n. 468 del 01.04.2005,pubblicata il 10.05.2005 nel supplemen- to ordinario n. 4 al bollettino ufficiale della Regione Lazio n. 13, quindi tre anni dopo la sottoscrizione del contratto di locazione, la in atti, Controparte_1
non poteva in alcun modo averne conoscenza e di conseguenza accettare gli indicati atti.
Correttamente il Tribunale ha ritenuto che la società, opposta, attrice in senso sostanziale, non aveva assolto all'onere della prova della consegna delle Tabelle
Millesimali e del regolamento del Centro CI alla parte conduttrice né al momento della stipula né successivamente.
Occorre inoltre rilevare che, oltre al mancato rispetto dell'onere da parte del di consegna delle Tabelle Millesimali, il Parte_1
Regolamento, indicato, prevede all'art.36.4 “All'inizio di ogni esercizio la società di Gestione comunicherà a ciascun operatore, a mezzo lettera raccomandata,
l'ammontare delle quote dovute a preventivo così come risultati dalla ripartizione effettuata secondo i criteri precedentemente illustrati.” Ed art. 37.1.
“.. Al termine di ogni esercizio la Società provvederà alla redazione ed approvazione del Consuntivo di Spesa, sottoponendolo nel termine di gg. 60 al
Comitato di Controllo della spesa e successivamente entro 30 giorni comunicandolo ai singoli operatori a mezzo raccomandata”.
Eccezione formulata tra i motivi d'opposizione al decreto ingiuntivo dall CP_1
e non superata dall'opposta.
[...]
pag. 6/9 Si osserva inoltre che non si può ritenere la presuntiva conoscenza dei
Regolamenti e delle allegate tabelle millesimali approvate con atto di auto- regolamentazione dalla Giunta Regione Lazio e quindi pubblicate sul BUR Lazio.
L'art. 36 co 1 dello Statuto della Regione Lazio attribuisce la potestà legislativa unicamente al Consiglio Regionale, mentre la Giunta Regionale ha solo poteri di
“iniziativa legislativa” (cfr. art 37 co 1) o amministrativa di regolamentazione
“interna” (cfr. art. 48); ne discende che la Delibera della Giunta Regionale del
Lazio n. 468 del 01/04/2005, con la quale sono state approvate le Tabelle
Millesimali, può avere solo valore di approvazione, appunto, di quanto proposto dall'Ente gestore del Centro Agroalimentare di Pt_1
D'altra parte ciò è espressamente affermato nel letterale tenore della citata deliberazione laddove si rinviene “RITENUTO di dover accogliere (…) la Richiesta di approvazione...”; in sostanza, le Tabelle Millesimali non possono avere forza di legge se non richiamate ovvero inserite in un atto ulteriore che disponga di tale forza.
Si precisa inoltre che l'Ente quando come nel caso in esame effettua un contratto di locazione, deve seguire le regole del diritto privato.
Nel contratto di locazione all'art.5 si legge: “…il conduttore si obbliga ad osser- vare e a far osservare dai suoi familiari e/o dipendenti e/o collaboratori, tutti i
Regolamenti del Centro Agroalimentare di che dichiara di conoscere ed Pt_1 accettare…” ed ai quali sono allegate le tabelle millesimali degli stand locati (art. 18); mentre in realtà all'atto della stipula sia i Regolamenti del Centro che le tabelle millesimali non erano ancora state elaborate ed approvate , né vi è prova che dopo la loro approvazione ne sia stata data comunicazione alla
[...]
CP_1
pag. 7/9 Risulta invece che nella corrispondenza intervenuta in precedenza tra la
(associazione di categoria di cui la era iscritta) e la CP_5 CP_1
(ora vi è la richiesta del 31/05/2005 di consegna dei CP_4 Parte_1 documenti in questione (All.04 - Comunicazione dell'avv. del CP_3
30/04/2004) e della specifica dei consumi effettivamente sostenuti da ciascun conduttore, e l'ulteriore sollecito della con comunicazione Controparte_1
dell'avv. del 16/05/2016. CP_3
L'efficacia di dette Tabelle è necessariamente connessa alla stipula del contratto di locazione;
ma siccome a quel tempo le Tabelle stesse non esistevano ancora, queste sono da ritenersi inefficaci e/o non operative essendo nulle le clausole che le hanno richiamate.
L'appello è infondato e deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il DM 147/22, il valore della causa €. 4.607,31, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, in € 2.915,00, oltre € 150,00 per spese ed il
15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A. con la condanna della
[...]
, parte appellante, al pagamento a favore di Parte_1
in atti. Controparte_1
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal
, in atti, nei confronti di Parte_1 [...]
in atti, avverso la sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1238/2021 così CP_1
provvede:
pag. 8/9 1) Rigetta l'appello.
2) Per l'effetto condanna la parte appellante al pagamento, in favore della in atti, parte appellata, delle spese del presente grado Controparte_1 del giudizio, liquidate in € € 2.915,00, oltre € 150,00 per spese, oltre 15 % per spese generali, IVA qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

3) Dichiara la , in atti, al Parte_1
versamento in favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 16/07/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
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