CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII SEZIONE CIVILE
Nel processo civile d'appello, iscritto al n. 3679/2020 R.G., con provvedimento del 16.07.2025, ritualmente comunicato alle parti, è stata disposta la celebrazione dell'udienza, fissata per il giorno 19.12.2025 nelle forme della trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
La Corte, visti gli atti di causa, decide la lite come da sentenza che segue, procedendo al contestuale deposito della stessa, che tiene luogo della lettura del dispositivo.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII sezione civile riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr. Alessandro Cocchiara - Presidente -
- dr. Alberto Canale - Consigliere -
- dr. Paola Mastroianni - Consigliere Relatore - ha pronunziato la seguente:
S E N T E N Z A nel processo civile d'appello iscritto al n. 3679/2020 del ruolo generale degli affari contenziosi, avverso la sentenza n. 482/2020, emessa dal Tribunale di Napoli a conclusione del procedimento iscritto al R.G. n. 862/2016, pendente
TRA
(C.F.: ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'avvocato Corrado Di Resta (C.F.: ) in virtù di procura C.F._2
alle liti a margine dell'appello
APPELLANTE
E
1 (C.F.: ) rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._3
IA TT di EG in virtù di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione di nuovo procuratore del 3.12.2025
APPELLATO - APPELLANTE INCIDENTALE
NONCHÉ
(C.F.: Controparte_2
) in persona del legale rappresentante pro tempore avvocato Antonio P.IVA_1
Meola, rappresentato e difeso dall'avvocato Roberto Bernasconi (C.F.:
) in virtù di procura alle liti in calce alla comparsa di C.F._4
costituzione e risposta in appello
APPELLATO
Oggetto: risarcimento danni da infiltrazioni
Conclusioni: per l'appellante – come da atto di appello -: “…riformare integralmente la sentenza
… e per l'effetto rigettare la domanda proposta …Condannare il al CP_3
rimborso di tutte le somme eventualmente versate dall'odierno appellante al appellato per la sentenza n° 482/20 del Tribunale di Napoli, … Con CP_2
vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio”; per : “…- riformare integralmente la sentenza n° 482/20 del Controparte_1
Tribunale di Napoli, Decima Sezione civile dott. Ulisse Forziati nella causa iscritta al N° di RG 862/16 depositata in data 16.1.20; - e per l'effetto rigettare la domanda proposta dal in persona dell'amm.re p.t. Controparte_2
Avv. Antonio Meola nei confronti dell'odierno appellato;
- Con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio.”; per il : “… si riporta integralmente alle difese svolte, impugna CP_2
estensivamente le avverse deduzioni, eccezioni ed istanze, siccome manifestamente inammissibili ed infondate nel merito, concludendo ancora una volta per il rigetto dell'avversa impugnazione, con ogni conseguenza di legge anche in ordine alle spese di giudizio.”.
2
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Con citazione notificata in data 5 - 8.01.2016 il Controparte_2
in conveniva, innanzi al Tribunale di Napoli,
[...] CP_2 Pt_1
e esponendo che: “a) il
[...] Controparte_1 Parte_2
in è costituito da un corpo di fabbrica di otto piani fuori terra, e si
[...] CP_2
compone di due scale, A e B, ciascuna con due appartamenti per ogni piano destinati a civili abitazioni;
in particolare, ciascun appartamento ubicato all'ottavo ed ultimo piano è dotato di un terrazzo a livello, calpestabile e ad uso esclusivo, che funge anche da copertura del fabbricato in questione;

b) nei primi mesi dell'anno 2014 perveniva all'amministratore del
[...]
la segnalazione da parte del Sig. , conduttore Controparte_2 Controparte_4
dell'appartamento posto al piano settimo della scala A interno n. 73 - della presenza di infiltrazioni di acqua provenienti dal sovrastante terrazzo di copertura del fabbricato, a livello dell'appartamento al piano ottavo, distinto con l'interno n. 83, di proprietà del Sig. e condotto a sua volta in locazione dal Sig. Parte_1
Controparte_1
c) con relazione del 29.7.14, all'esito dell'accertamento in loco, il tecnico incaricato dal riferiva che le cause delle lamentate infiltrazioni erano riconducibili CP_2
all'esecuzione di opere non a regola d'arte presso l'appartamento al piano ottavo, e segnatamente la realizzazione di una pavimentazione e di un gazebo in ferro, fissato al pavimento con chiodi in acciaio che avevano perforato la sottostante guaina bituminosa;

d) con lettera raccomandata a/r del 25.11.2014, il odierno istante CP_2
provvedeva a costituire in mora, ciascuno per quanto di rispettiva competenza, sia il proprietario che il conduttore dell'appartamento al piano ottavo, invitandoli alla rimozione delle opere in discorso;

3 e) stante il mancato riscontro, con successiva lettera racc.ta a/r del 19.12.2014, il odierno istante comunicava l'inizio dell'intervento urgente a propria CP_2
cura, per l'eliminazione del maggior danno al sottostante immobile, reiterando nel contempo l'invito - diffida sia al proprietario che al conduttore dell'appartamento al piano ottavo;

f) sta di fatto che l'ulteriore bonario tentativo svolto dal per il tramite di CP_2
legale all'uopo incaricato non produceva alcun positivo riscontro, per cui l'assemblea dei condomini, nel corso della riunione del 20.10.2015, deliberava di conferire mandato per agire giudiziariamente nei confronti dei responsabili, per conseguire il ripristino dello stato dei luoghi, l'eliminazione delle cause delle lamentate infiltrazioni, nonché il ristoro dei danni subiti e subendi;

g) nelle more, con racc.ta a/r del 05.11.15, il sottoscritto procuratore formulava un ultimativo invito bonario, rimasto del tutto privo di riscontro”.
Tanto rappresentato, riconducendo la responsabilità dei danni verificatisi in capo al proprietario ed al conduttore dell'immobile menzionato, il Condominio insisteva affinché venissero accolte le conclusioni seguenti: “1) in accoglimento della domanda, accertare e dichiarare la responsabilità dei convenuti, ciascuno per quanto di ragione, nel verificarsi del fatto dannoso di cui in premessa;

2) per l'effetto, condannare essi convenuti al ripristino dello stato dei luoghi, con particolare riguardo alla perfetta funzionalità del terrazzo di copertura del fabbricato in premessa, nonché all'eliminazione delle cause delle accertate infiltrazioni, mediante le opere che saranno individuate nell'apposita consulenza tecnica d'ufficio di cui, sin da ora, si chiede l'ammissione in via istruttoria;

3) condannare essi convenuti, ciascuno per quanto di ragione, al ristoro dei danni subiti dall'odierno istante, consistenti nella spesa sopportata per il ripristino dello stato dei luoghi con le opere già effettuate in via d'urgenza e salvo rivalsa, ovvero al rimborso di quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia all'esito dell'istruttoria a svolgersi, oltre interessi legali e svalutazione dall'epoca della costituzione in mora e fino al soddisfo;

4 4) condannare infine i convenuti, ciascuno per quanto di ragione, alla rifusione delle spese di lite, nella misura risultante dall'applicazione delle vigenti tabelle ministeriali”.
Si costituivano e che resistevano e chiedeva il Parte_1 Controparte_1
rigetto della domanda.
Alla prima udienza di comparizione del 14.04.2016 il Tribunale, rilevato il mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita ex art. 5¹ del D.lgs. 28/2010, assegnava alle parti termine di quindici giorni per la comunicazione dell'invito alla stipula della convenzione di negoziazione assistita ex art. 4 D.L. 132/2014 rinviando in proseguo al 27.10.2016.
Concessi i termini ex art. 183⁶ c.p.c., all'udienza del 28.09.2017 veniva disposta CTU
“al fine di verificare la causa delle infiltrazioni lamentate dal e i danni CP_2
da esse arrecati”; depositata la relazione tecnica, il Tribunale formulava alle parti formale proposta transattiva, che non veniva accettata.
All'udienza del 17.10.2019 la causa veniva riservata per la decisione.
Con sentenza n. 482 pubblicata il 16.01.2020, il Tribunale così statuiva:
“a) condanna e in solido tra loro, ad eliminare Controparte_1 Parte_1
le cause delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello dell'appartamento di proprietà del OR, effettuando un'ulteriore sigillatura, con schiuma poliuretanica ad espansione, dei fori del pavimento posti al di sotto dei pilastrini del gazebo, e realizzando il risvolto della guaina nella zona in cui risulta mancante
(spigolo di congiunzione tra il pavimento del terrazzo a livello e il muro esterno);
b) condanna a rimborsare al del fabbricato sito in Controparte_1 CP_2
, € 990,00, oltre interessi al tasso ex art. 1284, comma CP_2 Controparte_2
1, cod. civ. con decorrenza dall'8.1.2016 e sino al soddisfo;

c) condanna a rimborsare al del fabbricato sito in Parte_1 CP_2
, € 594,00, oltre interessi al tasso ex art. 1284, comma CP_2 Controparte_2
1, cod. civ. con decorrenza dal 5.1.2016 e sino al soddisfo;

5 d) condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite dell'attore, liquidate in € 1.412,99 per esborsi (somma comprensiva del contributo unificato, delle spese di notifica della citazione, delle spese inerenti la consulente di parte e dell'acconto versato al CTU) ed € 2.800,00 per compenso del difensore (di cui € 600,00 per la fase di studio, € 500,00 per la fase introduttiva, € 800,00 per la fase istruttoria, € 900,00 per la fase decisoria), oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge e) pone le spese di CTU in via definitiva a carico dei convenuti in solido tra loro”.
§ 2.
Avverso la suddetta sentenza, non notificata e pubblicata il 16.01.2020, con citazione notificata il 16.10.2020 e, dunque, nel rispetto del termine di cui all'art. 327 c.p.c. tenendo conto della sospensione straordinaria dal 9.03.2020 all'11.05.2020 (art. 83,
D.L. 18/2020 e art. 36, c. 1, D.L. 23/2020) per l'emergenza epidemiologica mondiale da Covid - 19, interponeva appello - iscritto a ruolo il 26.10.2020 - Parte_1
per i motivi infra indicati, instando per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “… riformare integralmente la sentenza … e per l'effetto rigettare la domanda proposta
…Condannare il al rimborso di tutte le somme eventualmente versate CP_3
dall'odierno appellante al appellato per la sentenza n° 482/20 del CP_2
Tribunale di Napoli, … Con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio”.
Si costituiva che interponeva appello incidentale per i motivi infra Controparte_1
indicati richiedendo alla adita Corte di: “- riformare integralmente la sentenza …- e per l'effetto rigettare la domanda proposta dal Condominio ...- Con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio”.
Si costituiva pure il che resisteva e chiedeva il rigetto del gravame. CP_2
La causa, chiamata per la prima udienza del 12.02.2021, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni al 24.02.20, udienza rinviata per esigenze di ruolo.
Con provvedimento pubblicato il 16.07.2025, veniva assegnato termine ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
6 per il deposito di note illustrative e conclusive sino al 5.12.2025, rinviato poi, al
19.12.2025.
Le parti appellate depositavano note ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
§ 3.
La gravata sentenza ha, accogliendo la domanda, così statuito:
“§… 2. L'eccezione di improcedibilità della domanda per mancata effettuazione del tentativo obbligatorio di mediazione va respinta, in quanto, a seguito dell'assegnazione, da parte del giudice, del termine previsto dall'art. 1 bis del d.lgs.
n. 28 del 2010, l'attore ha presentato la domanda di mediazione: il tentativo di mediazione ha avuto esito negativo (cfr. verbale dell'organismo di mediazione, prodotto dal in data 01.10.2017, nonché dichiarazioni rese dai difensori CP_2
delle parti all'udienza del 28.9.2017).
Inoltre, a seguito di concessione del termine da parte del precedente istruttore, il ha pure inviato alle controparti atto di invito alla negoziazione assistita, CP_2
che però non ha avuto alcun seguito (cfr. raccomandate prodotte con la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2 c.p.c.).
§ 3. L'eccezione di nullità della citazione è infondata.
Nell'atto introduttivo del giudizio, l'attore: a) ha individuato la causa delle infiltrazioni verificatesi nell'appartamento al 7° piano nelle opere eseguite sul terrazzo dell'appartamento di proprietà del e condotto in locazione dallo Pt_1
b) ha specificato che tali opere erano consistite nella realizzazione di una CP_1
pavimentazione non a regola d'arte e di un gazebo fissato al pavimento con chiodi in acciaio;
c) ha precisato di essere intervenuto per eliminare i danni presenti nell'appartamento al 7° piano;
d) ha chiesto la condanna dei convenuti all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni e al risarcimento dei danni
“consistenti nella spesa sopportata per il ripristino dello stato dei luoghi”.
Come si può agevolmente notare, l'attore ha indicato sia la causa petendi che il petitum, sicché l'invalidità eccepita dai convenuti può dirsi insussistente.
§ 4. Anche l'eccezione di “carenza di legittimazione attiva” va respinta.
7 Secondo i più recenti approdi della giurisprudenza della Corte di Cassazione, “in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del
” (cfr. Cass., sez. un., n. 9449 del 10/05/2016; in senso conforme, cfr. CP_2
Cass. n. 3239 del 07/02/2017).
Dunque, da un lato, vi è l'obbligo del condominio di compiere gli atti conservativi e di manutenzione straordinaria di quelle parti del lastrico solare o della terrazza a livello che rientrano nelle parti comuni dell'edificio (es. parte strutturale immediatamente sottostante alla superficie del lastrico), dall'altro, vi è una responsabilità concorrente del condominio per il danno arrecato a terzi dalle infiltrazioni, responsabilità concorrente che può essere esclusa tramite prova della riconducibilità delle infiltrazioni al fatto imputabile al solo titolare del diritto di uso esclusivo.
Da quanto sopra deriva che il è titolare del diritto di ottenere CP_2
l'eliminazione di quelle opere che hanno determinato una lesione delle parti strutturali del lastrico (o del terrazzo a livello) destinate a fungere da copertura degli appartamenti sottostanti. Infatti, tra i diritti della compagine condominiale vi è quello di compiere atti conservativi delle parti comuni e da ciò discende la possibilità di agire in giudizio per ottenere il ripristino della copertura. Ne consegue
8 che l'attuale attore è titolare del diritto ad agire per ottenere l'eliminazione di quelle opere realizzate dal titolare dell'uso esclusivo (o dal conduttore del suo appartamento), che hanno determinato una lesione della guaina impermeabilizzante.
Inoltre, poiché vi è una presunzione di colpa concorrente (vedi ancora Cass., sez. un., n. 9449 del 10/05/2016), il condominio ben può risarcire il danno al terzo, per poi agire in regresso nei confronti del titolare dell'uso esclusivo, recuperando da questi quanto in precedenza pagato.
Pertanto, il attore è legittimato ad agire nei confronti dei soggetti che CP_2
ritiene esclusivi responsabili delle infiltrazioni, al fine di recuperare le spese sostenute per eliminare il danno causato al sig. (conduttore CP_4
dell'appartamento al 7° piano).
§ 5. A questo punto è possibile passare all'individuazione della causa (o delle cause) delle infiltrazioni.
Occorre premettere che quest'ultime sono ancora in essere, come appurato dal CTU, ing. , nel corso del secondo e del terzo accesso sui luoghi di causa. Persona_1
Dopo un'attenta ed accurata analisi della situazione, il CTU ha individuato tre concause del fenomeno infiltrativo.
Le percolazioni d'acqua vanno ricondotte, in primo luogo, alla “mancanza di continuità della guaina impermeabilizzante derivata dalla infissione di n. 3 tasselli di ancoraggio dei piedritti” del gazebo da esterno collocato sul terrazzo a livello dell'appartamento di proprietà Pt_1
L'incidenza di tale causa è stata ridotta nel tempo mediante degli interventi di miglioramento della sigillatura dei fori causati dai tasselli. Si tratta di interventi avvenuti in tempi recenti come desumibile dallo stato di manutenzione della schiuma poliuretanica ad espansione utilizzata per sigillare i fori. Sicché, è possibile affermare che, all'epoca delle pregresse infiltrazioni, ossia di quelle i cui danni nell'appartamento sottostante sono già stati eliminati dal , l'apporto del CP_2
fattore eziologico in esame è stato con ogni probabilità maggiore rispetto a quanto accade all'attualità.
9 Una seconda causa delle infiltrazioni va individuata nella non corretta realizzazione della pavimentazione del terrazzo a livello dell'appartamento del OR.
In particolare, il CTU ha riscontrato “la presenza di muschi/erba in corrispondenza di alcuni punti della linea di intersezione tra la pavimentazione del terrazzo/balcone a livello dell'app.to e le murature perimetrali esterne su di esso insistenti Pt_1
poste a delimitazione del medesimo appartamento”. Da tale presenza, ha dedotto la mancanza del risvolto della guaina impermeabilizzante sulle murature di tompagno.
Tale mancanza (la guaina dovrebbe sormontare la muratura di tompagno per almeno 25/30 cm affinché l'impermeabilizzazione possa considerarsi eseguita “a regola d'arte”) e quindi la conseguente assenza della continuità dell'impermeabilizzazione nella zona critica in analisi (spigolo di congiunzione solaio pavimentato/muro esterno) ha creato una via preferenziale di infiltrazione d'acqua che inevitabilmente penetra nel solaio d'interpiano, andando a fuoriuscire nel soffitto sottostante.
Una terza concausa deriva dal modo in cui sono state realizzate le pluviali condominiali. In particolare, vi sono tre pluviali che versano le acque provenienti dal lastrico sul terrazzo a livello di proprietà L'unica tubazione CP_5 Pt_1
pluviale che si diparte da tale terrazzo risulta sottodimensionata rispetto alla portata di acqua che è chiamata a smaltire. In caso di ingenti piogge ciò determina un parziale allagamento del terrazzo del OR con ovvie amplificazioni di eventuali infiltrazioni ai danni del solaio interpiano. Inoltre, le tre pluviali condominiali
“scaricano direttamente le acque di pioggia provenienti dai lastrici solari condominiali posti a copertura dell'app.to proprio in corrispondenza dello Pt_1
spigolo di intersezione tra la pavimentazione del terrazzo a livello/balcone di pertinenza e le murature esterne che delimitano il medesimo immobile. Ciò Pt_1
significa che in occasione di ingenti piogge una quantità significativa di acqua va ad impattare con violenza/energia (a seguito della velocità acquisita durante la caduta lungo il tratto verticale delle tubazioni pluviali) proprio in corrispondenza di uno dei punti più delicati da realizzare in termini di impermeabilizzazione dove una non
10 corretta posa e/o un insufficiente risvolto della guaina impermeabilizzante (sui muri laterali) determina con assoluta certezza l'insorgere di infiltrazioni d'acqua ai danni dei locali sottostanti”.
Dunque, delle tre concause identificate dal CTU, due sono riconducibili ai lavori realizzati sul terrazzo a livello, mentre una terza attiene alle improprie modalità di realizzazione del sistema di smaltimento delle acque provenienti dal lastrico solare condominiale.
I lavori concernenti il terrazzo a livello sono stati realizzati dal sig. come CP_1
appurato dall'ing. nel corso delle operazioni peritali (la circostanza è stata Per_1
riferita dallo stesso al CTU). Peraltro, in sede di comparsa di costituzione e CP_1
risposta e nelle memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c. il conduttore non ha mai negato di aver realizzato le innovazioni allegate dal Condominio in atto di citazione.
Per porre fine alle infiltrazioni, è necessario procedere ad un'ulteriore sigillatura, con schiuma poliuretanica ad espansione, dei fori del pavimento posti in corrispondenza dei pilastrini del gazebo;
occorrerà, inoltre, realizzare il risvolto della guaina nella zona in cui risulta mancante (spigolo di congiunzione solaio pavimentato/muro esterno).
Le conclusioni cui è giunto il CTU sono condivise dal giudicante in quanto frutto di una minuziosa analisi dello stato dei luoghi e supportate da una motivazione inappuntabile dal punto di vista logico e tecnico.
Quanto appurato dall'ing. consente di superare le quote di Per_1
corresponsabilità stabilite in via presuntiva mediante il riferimento all'art. 1126 cod. civ., con conseguente riduzione dell'apporto condominiale ad una quota pari al 20%.
È infatti evidente che la causa principale delle infiltrazioni va individuata nelle opere realizzate sul terrazzo a livello, mentre le modalità di scarico delle pluviali condominiali sono un elemento che, pur avendo contribuito ad amplificare i danni, non risulta decisivo, atteso che una corretta realizzazione del risvolto della guaina avrebbe impedito la penetrazione dell'acqua.
11 Per quanto riguarda la distribuzione delle responsabilità tra proprietario e locatore, quest'ultimo è di sicuro il principale responsabile dell'accaduto quale autore delle innovazioni realizzate non a regola d'arte. Tuttavia, non è da escludere una concorrente e minoritaria responsabilità del OR per mancata vigilanza in ordine alle modalità con cui il conduttore ha realizzato le opere modificative dello stato dei luoghi, opere che hanno inciso sulle parti strutturali dell'unità immobiliare, rispetto alle quali il locatore conserva la custodia. Per esimersi dal rispondere dei danni, il OR avrebbe dovuto provare che tali opere sono state realizzate a sua insaputa o contro la sua volontà, ma tali circostanze non sono state neanche allegate.
In conclusione, le infiltrazioni verificatesi al 7° piano dello stabile condominiale devono essere imputate per il 30% allo per il 30% al OR e per il restante CP_1
60% a carico del . CP_2
Il e lo devono essere condannati ad eliminare le cause delle Pt_1 CP_1
infiltrazioni che sono imputabili alle opere realizzate sul terrazzo a livello dell'appartamento di proprietà del Per l'eliminazione delle cause è Pt_1
necessario procedere ad un'ulteriore sigillatura, con schiuma poliuretanica ad espansione, dei fori del pavimento posti in corrispondenza dei pilastrini del gazebo ed è necessario realizzare il risvolto della guaina nella zona in cui risulta mancante
(spigolo di congiunzione solaio pavimentato / muro esterno).
In base al disposto dell'art. 2055, comma 2, cod. civ., i due convenuti sono inoltre tenuti a rimborsare al , in proporzione alle rispettive quote di CP_2
responsabilità, l'80% delle spese da questi sostenute per eliminare i danni prodottisi nell'appartamento posto al 7° piano.
§ 6. Passando all'individuazione delle suddette spese, va evidenziato che il ha prodotto: - una fattura emessa dalla EDI.DA.MAR. s.n.c. di € CP_2
2.385,00, da cui risulta che l'importo fatturato costituisce il corrispettivo dei “lavori eseguiti presso il v.s. condominio all'appartamento sito alla scala A 7° piano int. 73 di proprietà della signora lavori di ripristino soffitti a 3 stanze Controparte_6
12 danneggiate da infiltrazioni d'acqua dal terrazzo superiore, completi di finiture a pittura”; - la copia dell'assegno con cui la suddetta fattura è stata pagata.
Il CTU ha calcolato in € 1.800,00 più IVA al 10% il costo delle opere effettuate dal
, riducendo in tal modo l'importo della fattura prodotta in atti, in quanto CP_2
la stessa si riferisce anche ad una terza camera, che non risulta colpita dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello in uso esclusivo al OR. Nel corso delle operazioni peritali, il CTU ha appurato che i danni afferenti alla terza stanza erano conseguenza della scarsa manutenzione del rivestimento della facciata esterna che dava luogo a fenomeni di condensa e muffe molto diffusi. Si tratta quindi di una causa non imputabile ai convenuti, sicché l'importo da tenere in considerazione è quello indicato dal consulente d'ufficio.
Il consulente di parte attrice ha evidenziato che il computo metrico realizzato dall'ing. non teneva conto della lavorazione consistente nella Per_1
“spazzolatura ed il trattamento con idoneo materiale di alcuni dei ferri di armatura
(o porzioni di essi) dei travetti del solaio che a suo tempo si era resa necessaria perché erano risultati ossidati a seguito dello spicconamento dell'intonaco ammalorato”. Tuttavia, di tale ulteriore lavorazione non vi è prova in atti, per cui l'osservazione del consulente di parte deve essere respinta.
In definitiva, il costo dei lavori di riparazione che sono conseguenza delle infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello è pari a € 1.980,00, IVA compresa. In base all'accertamento delle rispettive responsabilità, il può recuperare, CP_2
tramite l'azione di regresso ex art. 2055, comma 2, cod. civ. (in tali termini va qualificata la domanda risarcitoria esperita in citazione): - dallo € 990,00, CP_1
oltre interessi al tasso ex art. 1284, comma 1, cod. civ. con decorrenza dalla data di notifica della citazione (8.1.2016) e sino al soddisfo;
- dal € 594,00, oltre Pt_1
interessi al tasso ex art. 1284, comma 1, cod. civ. con decorrenza dalla data di notifica della citazione (5.1.2016) e sino al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, in mancanza di apposita nota, si liquidano come da dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti dal Decreto del
13 Ministero della Giustizia n. 55 del 10.3.2014 (cfr. artt. 28 e 29 del decreto), del valore indeterminabile della controversia (la domanda di eliminazione delle cause delle infiltrazioni ha valore indeterminabile), dell'attività difensiva in concreto prestata.
Le spese della CTU devono essere poste, in via definitiva, a carico dei convenuti in solido tra loro.
L'attore non ha dato prova delle spese sostenute in relazione al tentativo di mediazione, né ha dimostrato di aver pagato il compenso del CTU, ad eccezione dell'acconto disposto dal giudice (vedi verbale delle operazioni peritali). Per tale motivo, la condanna al rimborso è limitata alla somma pagata al CTU a titolo di acconto (€ 400,00), fermo restando che il Condominio potrà sempre agire nei confronti dei convenuti per recuperare la restante parte dei compensi eventualmente pagati all'Ing. . Per_1
Infine, l'attore ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, pari a € 444,08 (vedi fattura emessa dall'arch. copia dell'assegno CP_7
emesso in favore di quest'ultima e modulo F24 di pagamento della ritenuta d'acconto)”.
§ 4.
Con il primo motivo parte appellante contesta la responsabilità allo stesso imputata in relazione all'installazione del gazebo sul terrazzo di proprietà del suo appartamento, evidenziando che, secondo la Suprema Corte, contrariamente a quanto affermato dal
Tribunale, è esclusivamente responsabile il conduttore relativamente alle parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore medesimo acquista la disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri per cui la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni dell'art. 2051 c.c., grava solo ed esclusivamente sul predetto, mentre il proprietario è responsabile solo quando i danni provengano da strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche), su cui il conduttore non ha il potere - dovere di intervenire;
deduce che un gazebo da terrazzo non può essere considerato come un'opera che ha
14 secondo il Tribunale “... addirittura inciso sulle parti strutturali dell'immobile .., rappresentando un elemento di arredo esterno e non un'opera edilizia.
Il motivo è infondato.
Al riguardo, va evidenziato che dalla relazione tecnica emerge che il gazebo in alluminio è sostenuto da n. 6 piedritti/pilastrini di cui n.3 ancorati alla sottostante pavimentazione mediante tasselli meccanici infissi nel massetto cementizio che hanno forato la porzione superiore del solaio di interpiano Pertanto, Parte_3
l'opera, causa in parte delle accertate infiltrazioni, ha interessato parzialmente la struttura muraria dell'appartamento dell'appellante, il quale, come proprietario, conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie (cfr., fra le ultime, Cassazione civile sez. III - 05/07/2024, n. 18471); da tanto consegue che il OR era tenuto a controllare, in forza del detto dovere di custodia, come dal
Tribunale già evidenziato, le modalità di esecuzione dei lavori in questione.
§ 5.
Con il secondo motivo parte appellante deduce mancanza di prova in merito alla responsabilità addebitata circa i lavori di pavimentazione realizzati sul terrazzo, avendone il Tribunale fondato la decisione sul punto sulla scorta della dichiarazione resa dal conduttore al CTU, mentre l'ausiliario del Tribunale non ha il potere CP_1
di raccogliere prove orali o confessioni;
che per stessa ammissione del CP_8
è stata posta in essere da quest'ultimo, nel 2005; che, pertanto, nessuna prova
[...]
è stata fornita in merito all'esecuzione dei lavori sul terrazzo ed in ogni caso nessuna responsabilità poteva essere posta a carico di esso appellante, che a dire del Tribunale non ha posto in essere alcuna attività, per cui almeno nei confronti di esso appellante la domanda doveva essere rigettata.
Con il secondo motivo, l'appellante incidentale deduce mancanza di prova CP_9
sull'effettiva responsabilità dei lavori di esecuzione della pavimentazione sul terrazzo, siccome il Tribunale si è attenuto a mere dichiarazioni di esso appellante senza un riscontro probatorio, posto che il CTU afferma: “ non esiste alcuna documentazione tecnica né contabile da cui si possa evincere la effettiva tipologia
15 dei lavori di ripavimentazione del terrazzo / balcone a livello della proprietà OR
…”, che il CTU non ha potere di raccogliere dichiarazioni orali e non può indagare su questioni non prospettate dalle parti, perché si violerebbe un duplice principio, quello che assegna alle stesse l'onere di allegazione e quello che impedisce al Giudice di valutare questioni non portate alla sua attenzione dai contraddittori;
che in ogni caso la guaina impermeabilizzante è stata apposta nell'anno 2005 dal Condominio e secondo l'ausiliario le infiltrazioni sono state causate dalla inidonea posa della guaina impermeabilizzante, siccome “…la mancanza di un risvolto della guaina impermeabilizzante sulle murature di tompagno (che dovrebbe sormontarla per almeno 25 / 30 cm affinché la impermeabilizzazione possa considerarsi eseguita regola d'arte) … omissis ... ha creato una via preferenziale di infiltrazioni d'acqua che penetra nel solaio d'interpiano, andando a fuoriuscire nelle zone del soffitto sottostante”.
Con il quarto motivo il contesta la valutazione della CTU quale effettuata dal Pt_1
Tribunale, evidenziando che al momento del secondo accesso l'ausiliario ha evidenziato quanto segue: “... A partire dal II accesso presso i luoghi di causa lo scrivente ha potuto notare unicamente un modestissimo rigonfiamento dell'intonaco in corrispondenza del vano salone posta in corrispondenza di uno dei piedritti del sovrastante gazebo ... Nessuna evidenza era invece riscontrabile in corrispondenza dei soffitti degli altri vani ...”, ha poi, successivamente, affermato: “... a valle del verificarsi di intense piogge perdurate per alcuni giorni lo scrivente si è recato per un terzo ed ultimo accesso presso l'appartamento ... Dall'analisi visiva CP_6
dell'elaborato grafico ... si è preso atto che la zona di soffitto del vano salone CP_6
maggiormente interessato oggi dalle infiltrazioni ... dove peraltro risulta anche esserci uno sbocco libero di una delle tre pluviali che raccolgono le acque di pioggia del lastrico solare ...”; pertanto, il CTU non ha riscontrato nessun danno, salvo un
“modestissimo scrostamento”, che non prova l'esistenza di infiltrazioni, lamentate dal deduce che i modesti danni che sono stati riscontrati a seguito delle CP_2
piogge avvenute durante l'accesso del CTU, danni non oggetto del presente giudizio,
16 dipendono dalle pluviali condominiali;
deduce che non solo al momento dell'accesso nell'appartamento sottostante quello di esso appellante non vi era alcun danno, ma il
Tribunale non ha tenuto conto della dichiarazione del conduttore dell'immobile di proprietà della che ha evidenziato l'inesistenza di danni al soffitto e di aver CP_6
svolto personalmente i lavori di rifacimento dell'immobile.
Con il primo motivo di gravame incidentale, parimenti lo deduce errata CP_1
valutazione delle risultanze della CTU, assumendo, in particolare, che il Tribunale ha errato nell'attribuire le presunte infiltrazioni alla mancata continuità della guaina impermeabilizzante derivata dall'infissione di tre tasselli di ancoraggio dei piedritti del gazebo, siccome dalla CTU si evince che l'ausiliario ha riscontrato solo un modestissimo rigonfiamento dell'intonaco in corrispondenza del gazebo, mentre nessuna infiltrazione ha riscontrato nei soffitti degli altri vani;
assume che l'ausiliario ha riscontrato che i fori dove erano stati collocati i tasselli di ancoraggio dei 3 piedritti solidarizzati al pavimento risultavano essere stati riempiti abbondantemente con schiuma poliuretanica ad espansione al fine di non consentire all'acqua di potersi infiltrare nel solaio in corrispondenza di essi, tanto è vero che ha affermato: “il CTU conviene essenzialmente con l'Ing. in merito al fatto che le infiltrazioni Per_2
riscontrate dallo scrivente nel corso del suo ultimo accesso sui luoghi di causa non possono essere addebitate alla presenza del gazebo oggi collocato sul terrazzo
OR, se non in misura talmente esigua da poter essere eliminate completamente con un ulteriore sigillatura con schiuma poliuretanica ad espansione al di sotto dei pilastrini del gazebo ...”, concludendo “non si ritiene necessario procedere alla rimozione del gazebo dal terrazzo ma esclusivamente ad ulteriore Pt_1
sigillatura”; deduce che, pertanto, nessuna responsabilità andava attribuita ad esso appellante per l'installazione del gazebo;
assume infine, che il Tribunale non ha considerato, se non in maniera residuale, la circostanza, evidenziata nella consulenza, in merito alla cattiva manutenzione delle pluviali condominiali e che la guaina di cui parla il CTU è stata apposta sul terrazzo dell'appartamento, oggi condotto in
17 locazione da esso appellante e di proprietà del dal Parte_1 CP_2
nell'anno 2005, circostanza, questa, ammessa dallo stesso . CP_2
§ 6.
I motivi di gravame, sia principale che incidentale, su trascritti, che vanno esaminati congiuntamente siccome connessi, sono infondati, salvo quanto si dirà al punto 8. in merito alla mancanza del risvolto della guaina impermeabilizzante sulle murature di tompagno.
A prescindere dalla considerazione che allorquando il CTU discorre di lavori sul terrazzo si riferisce, come si evince chiaramente dalla relazione, a lavori di ripavimentazione, che non implicano necessariamente il rifacimento della guaina, la quaestio sollevata non rileva quanto alla responsabilità del OR, posto che il fondamento della responsabilità del proprietario è la qualità di custode dell'immobile, sicché per elidere tale responsabilità non rileva ex se la circostanza che i lavori siano stati eseguiti dal OR ovvero dal conduttore, posto che in forza del detto dovere di custodia, come dal Tribunale già evidenziato, l'odierno appellante era tenuto a controllarne le modalità di esecuzione. Va evidenziato che il CTU, nel descrivere le cause delle accertate infiltrazioni ha indicato sia la guaina non risvoltata, sia fughe fra le mattonelle della pavimentazione non eseguite correttamente (oltre al fissaggio di due montanti del gazebo alla pavimentazione con conseguente foratura della guaina); pertanto, i lavori relativa alla ripavimentazione rilevano per individuare la responsabilità nella causazione dell'infiltrazioni a prescindere dalla guaina, profilo esaminato successivamente.
Quanto alla responsabilità dello relativamente alla non corretta esecuzione dei CP_1
detti lavori, le deduzioni di quest'ultimo circa la carenza di prova sul punto sono infondate, posto che lo stesso anche in tale grado non contesta la circostanza di aver dichiarato al CTU di aver eseguito i discussi lavori di ripavimentazione del terrazzo e tale dichiarazione rappresenta una confessione stragiudiziale. Al riguardo, secondo la
Suprema Corte, il consulente tecnico d'ufficio, nell'espletamento del mandato ricevuto, può chiedere informazioni a terzi ed alle parti per l'accertamento dei fatti
18 collegati con l'oggetto dell'incarico, senza bisogno di una preventiva autorizzazione del giudice, atteso che tali informazioni, di cui siano indicate le fonti in modo da permetterne il controllo delle parti, possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice, unitamente alle altre risultanze di causa;
peraltro, il c.t.u., in quanto ausiliario del giudice, ha la qualità di pubblico ufficiale, sicché il verbale redatto, attestante le dichiarazioni a lui rese, fa fede fino a querela di falso (cfr.
Cassazione civile 12/10/2021 , n. 27723); inoltre, come detto, alle dichiarazioni a sé sfavorevoli rese dalla parte al CTU va attribuita la stessa valenza probatoria che è riconosciuta dall'art. 2735, comma 1, seconda parte, c.c. alle dichiarazioni confessorie stragiudiziali fatte al terzo, sicché possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice (cfr. Cassazione civile n. 24468 del 04/11/2020). Inoltre, con l'acquisizione delle dette dichiarazioni, il CTU non ha affatto indagato su questioni non inerenti al thema decidendum consistente nell'individuare le cause delle lamentate infiltrazioni.
Le contestazioni inerenti alla guaina sono esaminate nel successivo punto.
In merito, poi, alla contestata sussistenza di danni infiltrativi in generale ovvero riconducibili alla presenza del gazebo, va evidenziato quanto si legge nella relazione peritale <<…verosimile che a causa delle prime infiltrazioni (anno 2014) ai danni dei soffitti sottostanti e [quelli, ndr] lamentati dall'odierno istante (ancor oggi visibili a causa del perdurare di un fenomeno infiltrativo) abbiano avuto essenzialmente origine dalla non idonea esecuzione dell'intervento di ripavimentazione del terrazzo a livello/balcone in proprietà (intervento fatto Pt_1
realizzare pochi anni fa dall'attuale locatario sig. da impresa edile non CP_1
identificata per mancanza di documentazione tecnica e fiscale) ed in particolare dalla inidonea posa della guaina impermeabilizzante (nel senso meglio specificato precedentemente). Una concausa delle infiltrazioni lamentate in ricorso, con entità e conseguenze allo stato attuale sensibilmente minori, è inoltre da individuarsi anche nella lesione della continuità della guaina impermeabilizzante derivata dalla infissione di n. 3 tasselli di ancoraggio dei piedritti di un gazebo da esterno ancora
19 realizzato dal sig. attuale locatario dell'immobile ; “…verosimile CP_1 Pt_1
che a causa delle prime infiltrazioni (anno 2014) ai danni dei soffitti sottostanti e precedentemente ai lavori di riattazione (rasatura e ritinteggiatura dei soffitti) eseguiti dall'attuale conduttore, sig. , con ogni probabilità possano essere CP_4
stati meglio isolati i fori di infissione dei tasselli e riprese le fughe cementizie interposte sia tra le singole mattonelle che tra il pavimento ed il muro esterno.
Questa circostanza (verificatasi materialmente tra Agosto 2016 ed oggi) unitamente al recupero estetico dei soffitti di casa avvenuta nell'Agosto 2016(recuperati CP_6
perché presentavano nell'Agosto 2016 le prime evidenze di venute d'acqua prodottesi già dal 2014) ha determinato una effettiva diminuzione delle infiltrazioni ed una conseguente temporanea assenza di evidenze significative del medesimo fenomeno infiltrativo ancora in corso seppur ridimensionato grazie agli interventi migliorativi già richiamati Tuttavia con il passare del tempo l'acqua, creatasi nuovamente vie di passaggio per l'assenza di una continuità nel rivestimento impermeabilizzante (anche in corrispondenza dei fori dove comunque si è di fatto provocata una interruzione della guaina bituminosa per il fatto di averla forata), è riuscita nuovamente ad attraversare il solaio di interpiano ed affiorare in corrispondenza delle zone dei soffitti di casa dove oggi lo scrivente ha potuto CP_6
riscontrare una esfoliazione dello strato di pittura e/o un avvenuto distacco del rivestimento di intonaco di finitura dell'intradosso del medesimo solaio …” ; “… vi siano ancora infiltrazioni in atto, seppure di modesta entità rispetto a quelle verificatesi con ogni probabilità all'epoca del ricorso attoreo. Ciò essenzialmente a causa di alcuni interventi, seppur palliativi, operati dall'inquilino dell'appartamento in proprietà nel corso degli ultimi anni (… migliore sigillatura dei fori Pt_1
….dei tasselli di ancoraggio dei piedritti del gazebo sul massetto di pavimentazione del solaio di interpiano tra la proprietà e la proprietà …; “… A Pt_1 CP_6
quell'epoca (di presentazione della domanda) l'incidenza dei fori di fissaggio dei tasselli di ancoraggio del gazebo sulla entità delle stesse infiltrazioni risultava con ogni probabilità maggiore di quanto si verifichi all'attualità, in considerazione degli
20 interventi di miglioramento della sigillatura dei medesimi fori avvenuti a parere di chi scrive ,in epoca piuttosto recente ( come desumibile dallo stato di manutenzione della schiuma poliuretanica ad espansione utilizzata per sigillare i medesimi fori ….; inoltre relativamente “ai pregressi danni già riparati dal nel 2015 … CP_2
l'incidenza della presenza del gazebo è stata sicuramente molto più rilevante a causa di una insufficiente sigillatura dei fori di fissaggio dei tasselli di ancoraggio del gazebo, sigillatura migliorata solo in epoca piuttosto recente …”.
Pertanto, secondo le dette risultanze, sia nel 2015 in misura significativa che all'epoca degli accessi peritali, in misura ridotta – in virtù dei su indicati interventi palliativi eseguiti in relazione proprio ai fori nella guaina causati dall'installazione del gazebo-, sono state riscontrate infiltrazioni riconducibili sia alla presenza del gazebo sul terrazzo in proprietà che ha forato la guaina sia alle fughe nella Pt_1
pavimentazione che al mancato risvolto della guaina.
Infine, il Tribunale ha considerato, quale causa delle infiltrazioni nell'appartamento sottostante non già la cattiva manutenzione ma piuttosto il difetto di realizzazione delle pluviali condominiali e in ragione di tale circostanza ha attribuito un percentuale di responsabilità delle lamentate infiltrazioni al nella misura CP_2
del 20%. Va, poi, evidenziato che secondo gli esiti perital, seppur per l'impropria modalità di realizzazione del sistema di smaltimento delle acque provenienti dal lastrico solare le tre pluviali in oggetto scarichino direttamente le acque di pioggia in corrispondenza dello spigolo di intersezione tra la pavimentazione del terrazzo a livello / balcone di pertinenza e le murature esterne, tale circostanza non Pt_1
determina ex se le lamentate infiltrazioni senza l'accertata non corretta posa della guaina in relazione al detto spigolo.
§ 7.
Con il terzo motivo il lamenta errata applicazione dell'art. 1126 c.c., Pt_1
deducendo che l'unico intervento effettuato dal è stata una “rinfrescata” CP_2
in alcune stanze dell'appartamento ubicato al di sotto della proprietà di esso appellante, ma nulla ha fatto per eliminare le cause delle presunte infiltrazioni, come
21 era suo onere effettuare secondo il disposto dell'art. 1126 c.c.; da un lato, il giudice di prime cure afferma che il ha obblighi di conservazione delle parti CP_2
comuni e, poi, dall'altra ritiene che esso appellante sia l'unico obbligato ad intervenire, per eliminare le cause delle infiltrazioni.
Parimenti, l'appellante incidentale ha dedotto che la guaina impermeabilizzante è stat apposta nell'anno 2005 dal ed evidenziato che secondo l'ausiliario le CP_2
infiltrazioni sono state causate dalla inidonea posa della guaina impermeabilizzante.
§ 8.
Il motivo è fondato.
In primo luogo, la circostanza che con i lavori eseguiti, dei quali si chiede il rimborso, il non ha eliminato le cause delle infiltrazioni è pacifica, CP_2
siccome affermata dal medesimo . CP_2
In secondo luogo, dalla dichiarazione dello richiamata dal CTU, si evince CP_1
esclusivamente che questi ha eseguito lavori di ripavimentazione del terrazzo non già altresì la guaina sottostante;
del resto, lo stesso ausiliario ha affermato la carenza di documentazione sul punto e la circostanza è contestata dallo Ne consegue che CP_1
la condanna di quest'ultimo e del OR a realizzare il risvolto della guaina nella zona in cui risulta mancante (spigolo di congiunzione tra il pavimento del terrazzo a livello e il muro esterno), disposta dal Tribunale, non ha fondamento, siccome, in via generale, come noto, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, che nella specie, come su osservato, non sussiste, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.,
22 che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del (cfr. Cass. sez. un., 10/05/2016, , n.9449; Cass. n. 516 CP_2
del 11/01/2022).
Alla stregua delle predette coordinate interpretative, della mancanza del risvolto della guaina impermeabilizzante sulle murature di tompagno, risponde sia il proprietario che il Condominio – e non già lo non rappresentando la guaina un elemento di CP_1
cui il conduttore acquisisce la disponbilità nei termini anzidetti -, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Va poi precisato che i criteri di ripartizione delle spese necessarie
(ex art. 1126 c.c.) non incidono sulla legittimazione del nella sua CP_2
interezza e del suo amministratore rispetto alle opere necessarie alla regolare manutenzione della guaina, allorquando difetti di quest'ultima non siano imputabili a condotte diverse, sicché, come già detto, non va condannato l'odierno appellante e il conduttore ad eseguire il risvolto della guaina nella zona in cui risulta CP_1
mancante, essendo tenuto a provvedere a tanto il , con ripartizione delle CP_2
spese in conformità ai criteri di cui all'art. 1126 c.c. (cfr. Cass.
n. 516 del 11/01/2022).
Dalle dette considerazioni, in particolare, dalla non imputabilità all'appellante principale e a quello incidentale dell'assenza della guaina consegue, altresì, una rimodulazione delle percentuali di responsabilità nella causazione delle accertate infiltrazioni, quali attribuite dal Tribunale al OR, allo e al nei CP_1 CP_2
termini seguenti: per il 20% allo per il 20% al OR e per il restante 60% a CP_1
carico del . Da tanto deriva una diminuzione delle somme che sono CP_2
tenuti a rimborsare lo e il OR al nel senso che entrambi sono CP_1 CP_2
tenuti a versare l'importo, cadauno, di € 396,00 anziché il primo € 990,00 e il secondo € 594,00.
§ 9.
Con il quinto motivo il contesta il quantum debeatur, deducendo che se i Pt_1
lavori di rifacimento dell'immobile sono stati svolti dall , conduttore CP_4
23 dell'immobile sottostante, nell'Agosto 2014, non è dato comprendere quale sia stato l'intervento del Condominio l'anno successivo;
che seppur il Condominio abbia prodotto una fattura emessa dalla ditta EDI.DA.MAR s.n.c. di euro 2385,00, la fattura non può rappresentare prova idonea in ordine alla certezza, alla liquidità e alla esigibilità del credito dichiaratovi, né la copia dell'assegno esibito può assurgere a prova dell'avvenuto pagamento;
che i bilanci approvati dal Condominio nell'anno
2015, 2014 e 2016, non riportano tra le uscite la somma pagata dal Condominio alla ditta EDI.DA.MAR srl.; seppur il Tribunale abbia affermato che il è CP_2
legittimato ad agire nei confronti dei soggetti che ritiene esclusivi responsabili delle infiltrazioni, al fine di recuperare le spese sostenute per eliminare il danno causato all'Artigiano, ha liquidato la somma non su quanto eventualmente anticipato dal
, ma, come se si trattasse di un risarcimento danni, inesistenti, su quanto CP_2
quantificato dal CTU.
Con il terzo motivo l'appellante incidentale contesta, parimenti, la liquidazione CP_1
del danno, siccome la richiesta del Condominio si basa su una fattura della Ditta
EDi.Da.Mar del 24.09.2014 che contempla interventi anche nell'appartamento di proprietà di interventi che non sono mai stati eseguiti;
che la Parte_1
medesima fattura è stata disconosciuta anche dal CTU, non solo perché mai esibita in sede di operazioni peritali, ma soprattutto perché si riferisce a lavori diversi e, per di più, non fatta sulla base di tariffe ufficiali;
deduce, poi, che tale spesa non risulta né inserita nel bilancio né pagata dal Condominio.
§ 10.
I motivi su trascritti sono entrambi infondati.
In primo luogo, la circostanza che il abbia eseguito lavori CP_2
nell'appartamento del condotto in locazione dall'Artigiano nel 2014 non è CP_6
stata oggetto di contestazione in primo grado da parte di nessuno dei due appellanti.
L'orientamento secondo cui l'allegata fattura emessa dalla ditta EDI.DA.MAR s.n.c. di euro 2.385,00, non può rappresentare prova idonea in ordine alla certezza, alla liquidità e alla esigibilità del credito dichiaratovi attiene all'ipotesi in cui la fattura sia
24 emessa dallo soggetto che si professa creditore della somma ivi riportata, trattandosi in tal caso di documento formato dalla stessa parte che la produce quale prova del vantato credito. Piuttosto, si ritiene che le scritture provenienti da terzi sono rimesse alla libera valutazione del giudice di merito e possono, in concorso con altre circostanze desumibili dalla stessa natura della controversia, che ne confortino l'attendibilità, fornire utili elementi di convincimento, specialmente se di esse sia provata, o non sia contestata, la veridicità formale (cfr., fra le tante, Cassazione
07/11/2014, n.23788). Nella specie, la detta fattura del 31.3.2015, unitamente all'assegno del 10.4.2015 in favore della ditta che ha emesso la medesima fattura e di importo pari a quello ivi riportato, tenuto conto, altresì, della prossimità temporale tra i documenti in questione, rappresentato presunzioni nella prospettiva di cui all'art. 2729 c.c. sufficienti per affermare che il Condominio ha sopportato le spese in questione. La quaestio relativa alla circostanza che la somma in questione non figura tra quelle in uscita nei bilanci approvati dal rappresenta invece CP_2
deduzione avanzata per la prima volta nel presente grado e, pertanto, inammissibile;
peraltro, i menzionati bilanci non risultano tantomeno allegati ai fascicoli di parte.
In merito alla deduzione secondo cui il Tribunale ha liquidato la somma non su quanto anticipato dal , ma, come se si trattasse di un risarcimento danni, CP_2
è sufficiente osservare che il CTU, come si evince nella relazione, ha verificato se le spese affrontate dal riportate nella detta fattura per eliminare i danni CP_2
causati dalle infiltrazioni fossero congrue rispetto ai danni rappresentati dalla documentazione fotografica allegata. Peraltro, il Tribunale sul punto ha statuito che il
CTU ha calcolato in € 1.800,00 più IVA al 10% il costo delle opere effettuate dal
, riducendo in tal modo l'importo della fattura predetta, in quanto la CP_2
stessa si riferisce anche ad una terza camera, che non risulta colpita dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello in uso esclusivo al . Tale ultima statuizione Pt_1
rende priva di fondatezza la deduzione dell'appellante incidentale secondo cui la fattura non può essere presa in considerazione siccome contempla interventi anche nell'appartamento di proprietà del OR. Parimenti infondata è la deduzione
25 secondo cui la fattura è stata elaborata sulla base di tariffe ufficiali, posto che nell'effettuare la detta verifica, il CTU si è avvalso di tariffari ufficiali, ovvero, di quello relativo a Opere Edili Campania 2017.
§ 11.
In definitiva, per quanto dinanzi esposto, sia l'appello principale che quello incidentale vanno accolti in parte e, per l'effetto, in riforma parziale della gravata sentenza, va annullata la condanna a carico di e di Controparte_1 Parte_1
a realizzare il risvolto della guaina nella zona in cui risulta mancante;
inoltre,
[...]
e vanno condannati al pagamento, cadauno, Controparte_1 Parte_1
dell'importo di € 396,00 anziché di € 990,00 lo e € 594,00 il oltre CP_1 Pt_1
interessi legali dal 5.1.2016 e sino al soddisfo.
Nonostante la riforma della gravata sentenza, l'appellante principale e l'appellante incidentale restano soccombenti;
tuttavia, stante l'annullamento della condanna alla realizzazione della guaina mancante e la riduzione della somma dovuta, sussistono i presupposti ex art. 92, 2 co c.p.c. per disporre la compensazione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio nella misura di 1/3, mentre il residuo va posto a carico degli appellanti ai sensi dell'art. 91 c.p.c.. quantificato secondo il DM
55/14, come aggiornato con D.M. n. 147/2022 con applicazione dei compensi tabellari ridotti del 50%, tenuto conto delle questione esaminate, secondo lo scaglione relativo alle controversie di valore indeterminabile, stante la condanna ad un facere, ma di bassa complessità. La nuova regolamentazione delle spese di lite assorbe le censure in punto di statuizione delle spese di lite.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
con citazione notificata in data 16.10.2020, avverso la sentenza in epigrafe
[...]
indicata, così provvede:
a) Accoglie per quanto di ragione l'appello e, per l'effetto, in riforma parziale della gravata sentenza, annulla la condanna a carico di e Controparte_1
a realizzare il risvolto della guaina nella zona in cui risulta Parte_1
26 mancante;
condanna e al pagamento, in Controparte_1 Parte_1
favore del del fabbricato sito in , CP_2 CP_2 Controparte_2
dell'importo, cadauno, di € 396,00 – in luogo di € 990,00 lo e di € CP_1
594,00 il -, oltre interessi legali dal 5.1.2016 e sino al soddisfo;
Pt_1
compensa le spese processuali nella misura di 1/3 e condanna CP_1
e al pagamento, in via solidale, del residuo in favore
[...] Parte_1
del sito in , che Controparte_2 CP_2 Controparte_2
liquida in euro 2.539,00 per compenso e euro € 942,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

b) compensa le spese processuali del grado di appello nella misura di 1/3 e condanna e al pagamento in via solidale Controparte_1 Parte_1
del residuo, in favore del sito in Controparte_2 CP_2 CP_2
, che liquida in euro 3.330,00 per compenso, oltre rimborso
[...]
forfettario per spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio, in data 19.12.2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente
dr. Paola Mastroianni dr. Alessandro Cocchiara
Documento firmato digitalmente
Alla redazione dello svolgimento del processo ha collaborato il Funzionario AUpp dr. Vincenzo
Genno.
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