N. R.G. 1194/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile
Nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Francesco Distefano Presidente rel. est. dott.ssa Maria Teresa Brena Consigliere dott.ssa Roberta Nunnari Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.r.g. 1194/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F.: ), con il patrocinio degli avv.ti Franco Colli Parte_1 C.F._1
(C.F.: ) e Ivana Pogliani (C.F.: ), elettivamente domiciliato C.F._2 C.F._3 presso il loro studio in Mortara, via Roma n. 33. appellante
CONTRO
(C.F.: ) e (C.F.: CP_1 C.F._4 Controparte_2
), entrambe con il patrocinio dell'avv. Nicoletta Tateo (C.F.: C.F._5
), elettivamente domiciliate presso il suo studio in Vigevano, via Trivulzio n. 120. C.F._6
appellate pagina 1 di 8 Avente ad oggetto: vendita di cose immobili
Le parti hanno precisato le conclusioni come da atti depositati telematicamente.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 6.4.2022, chiedeva di accertare la Parte_1 legittimità del suo recesso dal contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un terreno edificabile sito in Vigevano, per il prezzo di € 71.000,00 (di cui € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria), stipulato il 22.7.2021 (con rogito entro il 15.10.2021) con le signore e Controparte_2
(madre e figlia). CP_1
Inadempimento di queste ultime, prospettato sotto due punti di vista: da un lato l'interclusione del fondo senza che tale situazione fosse stata comunicata durante le trattative, con conseguente necessità di instaurare un contenzioso con la proprietà vicina, e dall'altro la vendita del terreno (31.1.2022) prima che fosse comunicato, da parte dello stesso attore, il recesso (3.2.2022), proprio al vicino confinante.
In particolare, lamentava che le convenute avevano taciuto la mancata trascrizione della servitù di passaggio in favore del fondo promesso in vendita (appresa per la priva volta dal notaio), non essendo più in uso quella indicata nei titoli, estinta per mancato uso ultraventennale e non riconoscendo il confinante alcunché di quanto abbozzato dai venditori in una scrittura mai sottoscritta e trascritta.
Ne chiedeva la pertanto la condanna in solido alla restituzione del doppio della caparra, pari ad € 20.000,00.
Si costituivano le signore e chiedendo il rigetto della domanda attorea, evidenziando CP_1 CP_2 che l'attore conosceva sin dall'inizio lo stato del sedime, ossia le modalità di esercizio della servitù nei termini a suo tempo concordati con la vicina confinante ( ), in virtù di una bozza di CP_3 convenzione (passaggio con contestuali servitù di posa di condutture a favore del fondo delle convenute per una striscia di terreno larga quattro metri) mai sottoscritta né trascritta, ma che tale vicina sarebbe stata disponibile a formalizzare in sede notarile (servitù praticata ininterrottamente per più di venti anni e dunque usucapita).
L'accesso al fondo infatti, in sede di una pregressa divisione giudiziale, era previsto (dunque il fondo non era intercluso) sul lato nord del Lotto “C” proprietà per atto trascritto presso la Conservatoria dei CP_3
RR.II., ma di fatto poi esercitato (a seguito dell'acquisto nel tempo da parte dell'arch. e della dr.ssa Per_1
dei lotti A, B e C, che non volevano la servitù di passaggio attraversava i loro lotti), come da CP_3 raccomandata del 9.4.1998, sul lato sud del medesimo, in esecuzione di quanto poi pattuito dalla convenzione 23.06.2000, fattivamente attuata seppure non sottoscritta (per superficialità determinata anche dalla bontà dei loro rapporti).
pagina 2 di 8 Con sentenza n. 1247/2023, pubblicata il 20.10.2023, il Tribunale di Pavia così statuiva:
- respinge le domande di parte attrice;

- compensa per un quarto le spese di lite e condanna a rifondere a la restante quota di tre Parte_1 Controparte_2 quarti, che liquida in € 3.177,75 per compensi e nulla per esborsi, oltre e I.V.A. e C.P.A. se e come dovuti per legge e rimborso spese generali nella misura del 15% dei compensi”.
Il Tribunale ha escluso l'inadempimento delle convenute, prospettato dall'attore sotto due punti di vista: da un lato l'interclusione del fondo senza che tale situazione fosse stata comunicata durante le trattative, con conseguente necessità di instaurare un contenzioso con la proprietà vicina, e dall'altro la vendita del terreno prima che fosse comunicato, da parte dello stesso attore, il recesso.
Quanto al primo profilo, sul presupposto che l'attore fosse stato messo a conoscenza della necessità di un cambio di strada d'accesso sin dal primo incontro e che non assumesse rilevanza alcuna la mancata sottoscrizione della bozza di convenzione, in ragione della disponibilità delle promittenti venditrici a recarsi dal notaio per formalizzare la servitù così come prevista nella bozza, non essendovi problemi con la proprietaria confinante nel porre in essere quella situazione giuridica (costituzione della servitù per la striscia larga quattro metri), corrispondente alla situazione di fatto vista dall'attore, che invece pretendeva di ampliarla a sei metri (con l'opposizione della vicina).
Ha ritenuto che la questione della servitù fosse stata oggetto di conversazione tra l'attore e le convenute in data 9.7.2021, dal momento che sin dal primo incontro era stata affrontata la questione riguardante l'accesso al terreno e non vi erano state altre occasioni di dialogo con per cui quando CP_1
nel settembre 2021, richiedendo documenti e delucidazioni, precisò in un messaggio, Parte_1 facendo cenno alla servitù di passaggio “di cui mi parlava tua mamma”, “ciò che mi interessa maggiormente è la parte che riguarda il cambio unilaterale di strada e la creazione dell'artuale servitù di passaggio di cui mi parlava tua mamma”), non poteva che esser riferito al primo (ed unico) incontro del 9.7.2021.
Ha ritenuto altresì dimostrata la disponibilità della proprietaria del fondo vicino a recarsi dal notaio per formalizzare la servitù di passaggio conformemente alla bozza non sottoscritta e come di fatto praticata, in quanto circostanza affermata da parte convenuta nella propria comparsa di costituzione e mai contestata da parte attrice la quale, viceversa, ne sosteneva l'irrilevanza.
Inoltre, che l'edificabilità del terreno, non veniva meno a causa del fatto che la striscia di passaggio fosse di soli quattro metri
Quanto al secondo profilo, che l'alienazione del terreno avvenne diversi mesi dopo che l'attore comunicò in modo del tutto inequivoco (in data 17.11.2021) la volontà di non adempiere, tanto da domandare una pagina 3 di 8 transazione sulla restituzione della caparra e tanto da rimanere irremovibile sulle proprie posizioni anche quando la convenuta gli chiese di poter verificare come sistemare le cose.
Avverso tale sentenza ha proposto appello , chiedendo la totale riforma della sentenza Parte_1 impugnata ed insistendo per la condanna delle appellate al pagamento del doppio della caparra pari ad €
20.000,00, per i motivi in eseguito esposti.
Si sono costituite le appellate e chiedendo la conferma della sentenza CP_1 Controparte_2 impugnata;
in subordine, l'ammissione delle prove dirette e contrarie dedotte nella comparsa di costituzione e risposta depositata nel giudizio di primo grado.
All'udienza del 19.12.2024, concessi i termini per conclusionali e repliche, la causa è stata rimessa in decisione ex art.352 c.p.c.
Motivi della decisione
L'impugnazione proposta dal promissario acquirente è articolata in tre motivi. Parte_1


1. Errata esclusione dell'inadempimento contrattuale in capo alle sig.re e CP_1 CP_2
Viene censurata la sentenza nella parte in cui esclude l'inadempimento contrattuale delle convenute.
A sostegno dell'inadempienza della condotta avversaria l'appellante argomenta che nel caso di compravendita il venditore deve garantire la dotazione di un accesso al fondo alienato, idoneo al relativo uso civile, agricolo o industriale del bene, costituendo l'accessibilità una qualitas fundi rientrante fra gli effetti naturali del contratto, in base alle regole dettate dagli artt. 1490 ss. c.c., senza che la stessa parte venditrice possa sottrarsi dall'assicurare in concreto detta garanzia. (ex multis Cass. n. 12265/2012).
Altresì evidenzia che il fatto che la servitù non fosse più esercitata come trascritto nei titoli, bensì praticata in virtù di una bozza di convenzione, di per sé imponeva al promittente venditore di adoperarsi affinché tale “cambio unilaterale di strada” fosse regolarmente trascritto entro il rogito di compravendita con il
, indipendentemente dalla circostanza che l'esponente fosse a conoscenza o meno della problematica;
Pt_1 né egli poteva essere onerato di risolvere la questione della servitù di passo direttamente con il proprietario del fondo confinante


2. Erronea valutazione delle prove ai sensi dell'art. 116 c.p.c.
L'appellante si duole dell'erronea valutazione da parte del Tribunale dei fatti di causa, avendo il medesimo prestato attenzione solo ad alcuni messaggi intercorsi tra le parti, ignorandone tuttavia altri, così erroneamente ritenendo provata, in capo al anche la conoscenza dello stato di diritto del sedime. Pt_1
Ad avviso dell'appellante, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, l'incontro del 9.7.2021 tra il e le odierne appellate sarebbe stato il primo ma non l'ultimo, essendovi stato un altro incontro in data Pt_1
25.8.2021. pagina 4 di 8 Evidenzia, in particolare, di aver chiesto tramite whatsapp a controparte, in data 25.8.2021, le chiavi per poter accedere al terreno con il costruttore, al fine di prendere le misure precise.
Messaggi dai quali si evince che egli, ancora in data 1.9.2021 non avesse contezza precisa in ordine alla servitù in favore del sedime;
era a conoscenza del “cambio unilaterale della strada” (anche se cosa intenda di preciso con il termine “unilaterale” non è chiaro) e della “creazione dell'attuale servitù”, ma ignorava quelle che erano le reali risultanze della Conservatoria dei Registri Immobiliari;
al più, poteva sapere solo che la servitù di passo era esercitata diversamente, ma di certo non sapeva della sua mancata trascrizione;
ciò nonostante egli ha cercato comunque, pur non essendovi tenuto, di risolvere il problema della mancata trascrizione e tuttavia la situazione si complica, anche per la difficoltà a relazionarsi con l'arch. Per_1 marito della proprietaria del fondo.
Assume in sostanza che non è provato, contrariamente da quanto assuma il Tribunale di Pavia, che la consapevolezza in capo al della situazione di fatto e diritto sia antecedente alla sottoscrizione del Pt_1 preliminare (22.7.2021) e addirittura già a far tempo del 9.7.2021;


3. Erronea applicazione del principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c.
Infine, impugna la sentenza nella parte in cui pone a fondamento della decisione una circostanza erroneamente ritenuta provata, ossia la disponibilità dei proprietari del fondo servente e della vicina a formalizzare con atto notarile la servitù di passo, in virtù di una altrettanto erronea applicazione del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c.
Del resto, se non vi era nessun problema a regolarizzare con i vicini confinanti la servitù mediante trascrizione, non si spiega come mai le sigg.re e non abbiano proceduto in tal senso, nel CP_1 CP_2 qual caso l'atto di compravendita sarebbe stato regolarmente rogato (tant'è che il sedime è stato poi venduto in data 31.1.2022 proprio a chi avrebbe dovuto concedere la nota servitù di passo, ossia i signori
). Parte_2
***
OSSERVAZIONI DELLA CORTE
L'appello è privo di fondamento.
Va in linea di principio chiarito che la fattispecie in esame rientra in astratto (per analogia, trattandosi di preliminare) nell'ipotesi contemplata dall'art.1489 c.c. che individua una forma di tutela del compratore nel caso di inesattezza giuridica della prestazione a causa dell'esistenza di oneri o di diritti, non apparenti o non conosciuti, che rechino limitazioni al godimento.
L'apparenza, agli effetti dell'esonero da responsabilità del venditore (che pur nulla abbia dichiarato in contratto), equivale alla conoscenza effettiva da parte del compratore Cass. 28 giugno 2012, n. pagina 5 di 8 10947/2012; Cass., 9 luglio 2020, n. 14595/2020), ed è addirittura estesa non alle sole ipotesi di percepibilità dei pesi a prima vista, ma anche alla conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all'affare da un uomo di media diligenza, come precisato da Cass 16.05.2016 n.9967 in ipotesi del tutto sovrapponibile alla presente controversia : “In presenza di una servitù di passaggio recte posizione di vantaggio - poi risultata insussistente su di un fondo non è riconosciuto il diritto al risarcimento del danno subito dal compratore ex articolo 1489 c.c. se questi avrebbe potuto accertare l'assenza del diritto avvalendosi delle regole di ordinaria diligenza”.
Orbene, nella specie, ad avviso del collegio, bene ha fatto il Tribunale e ad escludere che il promissario acquirente abbia senza colpa fatto affidamento sull'esistenza di una servitù attiva di Parte_1 passaggio sul fondo vicino, poi rivelatasi insussistente.
Premesso che il preliminare sul punto è neutro, contenendo solo una clausola di stile (“Le porzioni immobiliari oggetto de1 presente preliminare verranno cedute nello stato di fatto di diritto e di manutenzione in cui oggi si trovano con tutti i diritti, le ragioni e le servitù sia attive che passive ed i vincoli che loro competono per legge o per contratto, come visitale e gradite dalla parte promissaria acquirente, così come originariamente pervenute alla parte promittente venditrice in forza dei titoli di proprietà e di possesso”) – clausola che, dunque come tale, non garantiva, né escludeva,
l'esistenza di quella servitù sul fondo vicino, così dando spazio alla prova in concreto della conoscenza o conoscibilità - va evidenziato che, per come emerge dai messaggi che le parti si sono scambiate prima e dopo il preliminare, il in realtà era perfettamente a conoscenza della non corrispondenza della Pt_1 situazione di fatto (passaggio per una larghezza di metri quattro) a quella in diritto;
così come altresì risulta non adeguatamente smentita l'affermazione secondo cui la formalizzazione (in conformità ad una bozza di cui era stato messo a conoscenza) della servitù, non è avvenuta prima del rogito, sol perché egli pretendeva
(con l'opposizione della vicina) di ampliare a sei metri di larghezza quel passaggio (ben visibile e da lui stesso percorso per effettuare i vari sopralluoghi).
Nel messaggio whatsapp del 11.11.21 si legge, infatti, “Nel frattempo abbiamo chiesto un parere legale Pt_1 immobiliare, in quanto il notaio dice che vorrebbe una liberatoria da parte del sulla servitù di passaggio, ma lui (cioè Per_1
l'arch. resta sulle sue posizioni: 4 metri”, per cui come correttamente evidenziato in sentenza: Per_1
“la scelta dell'attore di non concludere il contratto definitivo fu indotta da un lato dalla volontà di non rischiare rapporti conflittuali con i vicini e dall'altro lato dall'indisponibilità di questi ultimi a consentire un ampliamento della striscia adibita a servitù”.
Del resto, quando egli nel messaggio del settembre 2021 parla di “creazione dell'attuale servitù di passaggio di cui mi parlava tua mamma”, ciò lascia in effetti intendere che sapesse della necessità di “creare” e dunque costituire una servitù (evidentemente) solo di fatto esercitata (peraltro da decenni e senza altrui pagina 6 di 8 impedimenti, cosi come sperimentato nei fatti, e dunque suscettibile di usucapione)- mentre quella sul lato nord del Lotto “C” (sempre proprietà ) come da atto trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. CP_3 era stata da tempo dismessa e non più esercitata per accordo delle parti (v. raccomandata del 9.4.1998).
Il era pertanto consapevole di acquistare un terreno nel quale la servitù di passaggio sul fondo vicino Pt_1 avrebbe dovuto (e potuto) esser costituita e formalizzata con le caratteristiche di fatto visibili.
Tanto è vero che egli – e questo appare elemento particolarmente rilevante- prima del formale recesso non ha mai lamentato l'interclusione del fondo e diffidato controparte a trascrivere la servitù, pena il rifiuto (nel tal caso legittimo) di recarsi dal notaio per il definitivo, ed ha viceversa così motivato la scelta di sganciarsi immediatamente dall'accordo: “abbiamo deciso di rinunciare all'acquisto del terreno. Costruire una casa è un sogno che abbiamo ormai da tempo, ma se questo si trasforma in mancata serenità per rapporti di vicinato che certamente si presenteranno, allora questo non è più un sogno! Purtroppo, quando abbiamo fatto il compromesso non eravamo a conoscenza di queste situazioni che ti consiglierei comunque di sanare con il personaggio con cui è realmente difficile rapportarsi”, Per_1 laddove il generico riferimento al non esser a conoscenza di queste situazioni, nel contesto complessivo, non pare riferirsi alla situazione in diritto, ma al modo di rapportarsi del coniuge della proprietaria del vicino fondo.
E ciò a tacer del fatto che, a seguire l'indirizzo più rigoroso della Suprema Corte sopra citato (sent.
16/05/2016 n.9967), l'odierno appellante avrebbe potuto accertare l'assenza del diritto avvalendosi delle regole di ordinaria diligenza, mediante consultazione dei registri immobiliari dai quali sarebbe emerso la non trascrizione di quella servitù).
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Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo con esclusione della fase istruttoria del grado, non espletatasi
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni
P.T.M
La Corte, definitivamente decidendo, rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
1247/2023 del Tribunale di Pavia, che integralmente conferma
Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida, ai sensi del D.M.
147/22 (scaglione da € 5.200,00 a 26.000,00) in complessivi € 3.966,00, oltre IVA e CPA e rimborso spese forfettarie ex art. 1, comma 2 stesso decreto nella percentuale del 15%, del compenso totale per la prestazione. pagina 7 di 8 Dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni
Così deciso in Milano l'8.1.2025
Il Presidente estensore dr. Francesco Distefano

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