n. 3174/2020 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Napoli, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giorgio Sensale Presidente dott. Francesco Notaro Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3174/2020 R.G., avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 1240/2020 emessa dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in data
20.05.2020, nel procedimento n. 4521/2014, vertente tra
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avvocato Parte_1 C.F._1
Giorgio Di Majo, elettivamente domiciliato presso lo studio del proprio difensore in
Caserta, Via Politano, n. 4;
appellante
e
( ), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocato Dilla Gulmì, elettivamente domiciliata presso lo studio del proprio difensore in Napoli, Via F. Caracciolo, n.10; appellata
CONCLUSIONI
Per parte appellante: come da note di trattazione scritta;
per parte appellata: come da note di trattazione scritta.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
, con atto di citazione spedito il 19.5.2014, conveniva, innanzi al Tribunale di Parte_1
Santa Maria Capua Vetere, esponendo: a) di essere proprietario del Controparte_2 fondo rustico sito in agro di Puglianello, contrada Selva di Sotto, di are 8,61, identificato in catasto alla partita 3261, foglio 3, particelle 16-112 e 113; b) volendo procedere pagina 1 di 6 all'alienazione del bene, aveva dato incarico ad agenzia di intermediazione immobiliare, per il prezzo di euro 50.000,00; c) in data 13.1.2014 veniva proposta la vendita al prezzo pattuito; d) nel corso delle trattative per la sottoscrizione del contratto preliminare, era emersa l'esistenza di una formalità ipotecaria a carico del fondo, per € 3.487,00, iscritta dalla Gest Line s.p.a. in data 19.9.2005; e) all'accertamento dell'iscrizione era seguito il recesso dell'acquirente; f) sempre a causa dell'iscrizione ipotecaria, all'attore veniva negata richiesta di mutuo inoltrata ad istituto di credito;
g) il nominativo dell'attore risultava illegittimamente segnalato da svariati anni;
h) la descritta attività aveva causato danni all'immagine dell'attore, nonché alla sua attività imprenditoriale;
i) in data 20.1.2014 il Sig. estingueva l'esposizione debitoria. Pt_1
L'istante, quindi, chiedeva di affermare l'illegittimità dell'iscrizione e la responsabilità del
Concessionario, ai sensi dell'art 2050 c.c. e 2043 c.c.
Con comparsa di risposta del 18.11.2024, si costituiva affermando la Controparte_2 correttezza del proprio operato, essendo stata, l'iscrizione ipotecaria, preceduta dalle notifiche delle cartelle esattoriali poste a fondamento.
Affermava, inoltre, l'inapplicabilità, al caso di specie, del limite di € 8.000,00, previsto dall'art 77 DPR 602/1973, poiché introdotto solo con L. 73/2010, mentre l'iscrizione ipotecaria risaliva al 2005, nonché dell'art. 2050 c.c., e sosteneva in ogni caso la carenza di prova in ordine al danno subito.
All'esito, il Giudice di prime cure, con la sentenza impugnata, in primo luogo, rilevava la violazione dell'art. 169 cpc: “…trattandosi di termine perentorio, quello previsto dall'art.
169 secondo comma c.p.c., il tardivo deposito del fascicolo di parte, come il mancato deposito, implica che il giudice non possa esaminare i documenti presenti nello stesso, dovendo decidere solo sulla base degli atti e dei documenti a concreta disposizione, ossia utilizzando solo ed esclusivamente le risultanze probatorie ritualmente acquisite e desumibili dal fascicolo dell'altra parte o dal fascicolo d'ufficio”.
Per il Tribunale, pur essendo l'iscrizione ipotecaria illegittima (in quanto “eseguita per un debito tributario ammontante ad € 1.743,50, oltre interessi, dunque ben inferiore ad €
8000,00, prevista dall'art. 77 DPR 602/1973”), non poteva ritenersi provato il danno: “lo stesso attore ha affermato di aver messo in vendita il predetto fondo al prezzo di €
50.000,00 e che un non meglio specificato acquirente, essendo venuto a conoscenza nel corso delle trattative dell'esistenza di una iscrizione ipotecaria per € 3.487,00, avrebbe esercitato il recesso dalle trattative non addivenendo alla sottoscrizione del preliminare, sebbene la stessa parte attrice abbia poi affermato di aver provveduto tempestivamente, ossia in data 20.1.2014, ad estinguere l'esposizione debitoria de qua, corrispondendo ad
la complessiva somma di € 1.635,40. CP_2
pagina 2 di 6 Orbene, la descrizione dei fatti, anche alla luce delle prove articolate nella memoria istruttoria, appare del tutto singolare. Innanzitutto nell'atto di citazione non risulta indicato neppure il nome del potenziale acquirente, il quale è infatti emerso per la prima volta solo nella memoria di cui all'art. 183, co. 6 c.p.c., n. 2), nella quale l'attore ha indicato il nominativo di , il quale, tuttavia, escusso all'udienza del Persona_1
29.11.2017, ha espressamente dichiarato di aver mostrato, rispetto alla proposta di vendita del il proprio disinteresse all'acquisto del fondo, e che fosse il sig. Pt_1 [...]
ad essersi rivolto a lui, mostrando interesse per il terreno, avendo un capannone CP_3 adiacente allo stesso, il quale, dopo aver effettuato le visure, da cui emerse l'iscrizione ipotecaria, disse di non essere più interessato.
Ebbene, appare oltremodo singolare che lo stesso attore, che si assume danneggiato dall'iscrizione ipotecaria, la quale avrebbe determinato, a suo dire, proprio il recesso dalle trattative del suo acquirente, non sapesse con chi fosse in trattative, tanto da chiedere, ed ottenere dal precedente giudice istruttore, l'ammissione del teste c.d. riferito, ai sensi dell'art. 257 c.p.c. , nella persona del sig. , nominativo, come CP_3 suddetto, emerso solo dalle dichiarazioni del e mai prima di allora Persona_1 individuato”.
Sempre per il Tribunale, proprio il teste aveva riferito in modo piuttosto CP_3 generico di essere stato consigliato dal Sig. nell'acquisto del terreno e di aver Persona_1 scoperto l'esistenza dell'ipoteca da una visura eseguita dal proprio tecnico, a causa della quale non sarebbe addivenuto alla conclusione dell'affare, non rammentando tuttavia l'importo dell'iscrizione ipotecaria.
Le dichiarazioni, oltre a essere generiche, attesa la carenza di qualsivoglia elemento temporale, erano anche contraddittorie “con quelle offerte dal , in quanto dalle Persona_1 parole del sembrerebbe che il gli abbia consigliato l'acquisto del CP_3 Persona_1 terreno del mentre il stesso ha dichiarato che il si sia rivolto a Pt_1 Persona_1 CP_3 lui per il predetto acquisto”.
Inoltre, sempre per il Giudice di primo grado, “appare poi del tutto inverosimile che tale recesso, se effettivamente esercitato da , sia riconducibile alla iscrizione CP_3 ipotecaria, considerato il brevissimo lasso di tempo intercorso tra l'asserita scoperta dell'iscrizione stessa, avvenuta il 13.1.2014, e l'estinzione della pretesa debitoria da parte dell'attore, effettuata il 20.1.2014, oltre all'esiguità della stessa rispetto all'affermato prezzo di vendita”.
Il Tribunale, infine, ha evidenziato come fosse sprovvista di prova la circostanza che l'iscrizione avesse determinato anche il diniego, da parte di un non meglio precisato pagina 3 di 6 istituto di credito (vi è indicazione dell'istituto nella memoria istruttoria), all'erogazione di un mutuo, così come sprovvisti di prova sono stati ritenuti i prospettati danni all'immagine.
Avverso l'indicata pronuncia, con atto notificato in data 21.9.2020, per come dichiarato dalla stessa parte appellata (cfr. anche produzione offerta), ha promosso Parte_1 appello, costituendosi in data 23.9.2020.
Con i primi due motivi, l'appellante ha dedotto l'erroneità della pronuncia circa l'interpretazione delle risultanze istruttorie, nonché l'irrilevanza che il teste, potenziale acquirente, fosse stato chiamato solo successivamente, e che questo teste non rammentasse l'importo dell'iscrizione ipotecaria.
Con il terzo motivo ha dedotto ancora l'erroneità della considerazione del Giudice di primo grado circa la non verosimiglianza dell'abbandono delle trattative, in ragione del minimo importo del debito, mentre, con il quarto, ha contestato la valutazione di ritenere non dimostrato il danno all'immagine.
Si è costituita l' , chiedendo il rigetto dell'appello. Controparte_4
L'impugnazione va disattesa.
Il Tribunale, come visto, ha sostenuto l'illegittimità dell'iscrizione e sul punto non vi è stata contestazione.
E tuttavia, in primo luogo, si condivide l'impostazione del Giudice di primo grado circa la discrepanza inerente alla mancata conoscenza, da parte del Sig. del soggetto con il Pt_1 quale fosse in trattativa.
Nella memoria istruttoria ex art. 183, VI comma, II termine, tra i capi di prova articolati, si legge: “vero che il Sig. , all'inizio dell'anno 2014, propose al Sig. Persona_1
di vendergli il fondo rustico sito in “Puglianello” alla Contrada “Selve di Parte_1
Sotto”, al prezzo di 50.000,00…Vero che il Sig. , avuto conoscenza Persona_1 dell'iscrizione ipotecaria in favore della GEST LINE Spa non intese più procedere all'acquisto del terreno de quo”.
E come accennato, il teste escusso (udienza del 29.11.2017) ha riferito di avere mostrato disinteresse, indicando come soggetto interessato. CP_3
Si tratta di elemento che comunque colora il complessivo giudizio di infondatezza dell'azione.
Per ciò che concerne, invece, le dichiarazioni testimoniali, per quel che qui interessa, il teste ha riferito: “conosco i fatti in quanto ero in trattative con il sig. CP_3 Pt_1 per il medesimo terreno oggetto di causa, in quanto confinante con il mio terreno e li volevo unire. Stavamo concludendo quando ci siamo resi conto che c'era già tale problema e quindi non abbiamo più concluso … so solo che il mi consigliò di Persona_1
pagina 4 di 6 acquistare il terreno del proprio perché confinante con il mio…il mio tecnico fece Pt_1 una visura ed emerse l'esistenza di una iscrizione, ma non ricordo l'importo”.
Si tratta di dichiarazioni obiettivamente generiche, mentre non vi è prova univoca di affidamento dell'incarico ad agenzia immobiliare, così come allegato dall'istante (la richiesta di prova testimoniale, sul punto, è stata sostanzialmente disattesa dal Tribunale, con provvedimento del 3.11.2015, almeno con riguardo al teste di riferimento, ritenuto non correttamente indicato), e davvero non si comprende come parte attrice, nel giudizio di primo grado, abbia inizialmente citato, quale teste, soggetto diverso da quello con il quale ha dedotto di avere instaurato una trattativa per la vendita del bene.
Ma in ogni caso, anche a volere ritenere attendibili le dette dichiarazioni, e a superare le riferite contraddizioni, quale ulteriore e autonomo motivo di reiezione, vale richiamare il principio secondo cui “in caso di accertamento dell'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria ricorre un evento di danno costituito dall'apparenza di una situazione idonea a determinare difficoltà alla commerciabilità del bene;
tuttavia, ai fini del risarcimento, occorre accertare se in concreto si è verificato un danno-conseguenza, che non può essere configurato "in re ipsa", ma può consistere nel pregiudizio economico derivante dalla perdita di occasioni di alienare il cespite oppure di venderlo a condizioni più favorevoli”
(Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 22/06/2020, n. 12123; Cass. civ., Sez. II, Sent.,
04/10/2023, n. 27991).
Nella specie, non solo il teste non ha riferito alcunché di specifico in ordine all'offerta che avrebbe presentato e cioè in ordine all'importo, ma neppure può essere sottaciuta la circostanza che, in ragione del minimo ammontare del debito, oltre che della rapidissima iniziativa presa dallo stesso appellante volta all'estinzione dell'obbligazione (come da lui stesso allegato;
sono state prodotte alcune ricevute di pagamento del 20.1.2014) a fronte della deduzione che in data 13.1.2024 era pervenuta offerta, questi non solo avrebbe dovuto fornire prova univoca dell'impossibilità, in momenti successivi alla dedotta trattativa, di alienare il bene, ma avrebbe dovuto anche allegare e provare che, nonostante avesse posto in vendita l'immobile, non pervennero ulteriori offerte, o ancora che, successivamente all'interruzione delle trattative, vi fu un'improvvisa flessione del mercato.
Dunque, l'istante, evidentemente rimasto titolare del bene, avrebbe dovuto fornire elementi tali da rendere evidente sia il valore del cespite in rapporto all'offerta presentata, sia che questo non sarebbe stato più appetibile.
Nella specie, tali elementi non solo sono totalmente sforniti di prova, ma ancor prima di univoche allegazioni.
Assolutamente generico, poi, è il descritto danno all'immagine o comunque alla persona e alla reputazione economica, e medesime considerazioni vanno fatte in ordine alla mancata pagina 5 di 6 concessione di un non meglio specificato finanziamento (come accennato, l'indicazione dell'istituto appare nella richiesta di prova, ma il terzo teste, , escusso Testimone_1 all'udienza del 15.11.2016, ha riferito: “nulla ricordo dei fatti di causa, in quanto sono passati molti anni”) o ancora all'effettiva esistenza, ed in ogni caso eventualmente rilevanza, di una non meglio precisata segnalazione.
Peraltro, neppure era in discussione l'esistenza di debito, seppure di non rilevante importo.
Pertanto, per tutte le riferite ragioni, ognuna autonomamente dirimente, l'appello va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza di questo grado di giudizio e si liquidano in dispositivo, in forza delle previsioni contenute nel DM 55/14 e successive modificazioni, con applicazione della decurtazione massima, per la non particolare complessità della causa.
Ai sensi di quanto previsto dall'art. 1-quater dell'art. 13 del DPR 30.5.2002, n. 115, così come inserito dall' art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228, “quando
l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, definitivamente decidendo, sull'appello avverso la sentenza n. 1240/2020 emessa dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in data 20.05.2020, nel procedimento n. 4521/2014, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• rigetta l'appello;
• condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio sostenute da parte appellata, che liquida in euro 2.904,5, per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del 15 % sui compensi, IVA e c.p.a. come per legge;

• dà atto della sussistenza dei presupposti per ritenere parte appellante tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso, in Napoli, in data 13.2.2025.
Il Consigliere estensore dott. Fabio Magistro
Il Presidente dott. Giorgio Sensale
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