R.G. n. 1118/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Aldo GUBITOSI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 1118 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023, vertente
TRA
nato a [...] il [...] Parte_1
); C.F._1
nato a [...] il [...] E_
( ) C.F._2
rappresentati e difesi dall'avv. Fioravante Ronca per procura allegata alla comparsa di risposta di primo grado;

- appellanti -
E
nato a [...] il [...] CP_2
); C.F._3 rappresentato e difeso dall'avv. Lara Guadagno per procura allegata alla comparsa di risposta;

(già , con sede legale in NT NT
Domicella (Av) alla via Cappelluccio n. 17 (p.iva ); P.IVA_1
contumace;
- appellati -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 3115/2022, pubblicata il 22/09/2022.
1

CONCLUSIONI
Per gli appellanti: “sentir accolto il presente gravame e, per l'effetto, in radicale modifica della sentenza impugnata …… escluda la ricorrenza, (in capo all'attore),
- per difetto di specifica prova - del supposto diritto restitutorio (men che mai nei termini innanzi ricordati); escluda la sussistenza (in capo al medesimo) di ogni e qualsiasi (altro) ulteriore (diverso e autonomo) danno sia perché non specificamente dedotto e sia perché in ogni caso (poi) non provato, (non sussistendo più - ut innanzi ricordato -, nel ns ordinamento, alcun danno in re ipsa); tenga in ogni caso conto che l'attore aveva (ed ha) avuto il possesso del bene in parola fin dal 20/3/98 a tutt'oggi (senza mai corrispondere alcuna somma a chicchessia). Rapporti e condanni - ad ogni modo - ogni e qualsiasi somma ritenuta dovuta ad Esso attore, (a qualsiasi titolo e/o causa), per il comportamento da Essa tenuto di cui sopra, (e per tutte le sue correlative -ricordate- e NT
ineludibili responsabilità exstracontrattuali) o unicamente essa convenuta
[...]
ex (già ) ovvero in ogni caso anche CP_3 CP_3 NT
Essa nella stragrande maggioranza dato detto suo ricordato comportamento nella produzione dell'evento, tenuto conto della sua piena conoscenza del pregresso preliminare. Adottati ogni disposizione del caso in ordine al rilascio della superficie de qua (delimitata proprio da essa , prevedendo NT
anche, se del caso, che ogni e qualsiasi pagamento di qualsivoglia somma eventualmente ritenuta dovuta avvenga solo dopo detto rilascio;
con vittoria di tutte le spese di lite”.
Per l'appellato : “rigettare l'appello proposto perché CP_2
improponibile e inammissibile, oltre che infondato e dilatorio, e confermare la
Sentenza n. 3115/2022 resa dal Tribunale di Salerno. In subordine, laddove si ritengano sussistere i presupposti per una responsabilità solidale tra le parti convenute in primo grado, come chiesto dall'Appellante, condannarle “in solido” alla restituzione della somma così come determinata dal Giudice di primo grado in favore del sig. . In entrambi i casi, confermare la condanna alle CP_2
spese per il primo grado di giudizio nonché per il presente giudizio di appello, in favore del sottoscritto avvocato antistatario”.
FATTI DI CAUSA
Con scrittura privata del 5.3.1998, la società Controparte_5
(promittente venditrice) e (promissario acquirente)
[...] CP_2
stipularono un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un posto
2 auto della superficie di circa 14 mq tra quelli, coperti o scoperti, che sarebbero stati realizzati dalla promittente alienante sul terreno sito in Salerno, alla via dei Casali n.
21. La scelta del posto auto era rimessa alla promittente venditrice, la quale si impegnò a consegnarlo entro il termine di ventiquattro mesi dall'inizio dei lavori, salvo proroghe. Il corrispettivo venne stabilito in ₤ 2.000.000,00 a mq e fu previsto che, qualora non fossero stati costruiti box auto coperti, la promittente alienante avrebbe venduto al un posto auto scoperto, di pari superficie, ma al prezzo CP_2 inferiore di ₤ 1.000.000,00 a mq. Le parti dichiararono che versava CP_2
con assegno di conto corrente la somma di ₤ 28.000.000,00 alla società promittente venditrice. venne formalmente immesso nel possesso del bene CP_2 promesso in vendita (l'area destinata a posto auto) il 20.3.1998.
In data 10.9.2002 la stipulò un contratto preliminare di Controparte_6
compravendita con la alla quale promise la vendita NT dell'intera consistenza immobiliare sita in Salerno, alla via Casali n. 21, comprendente anche il bene oggetto del preliminare stipulato il 5.3.1998.
Contestualmente, con una dichiarazione integrativa, si NT
obbligò a trasferire a , a titolo gratuito e a costruzione ultimata, un CP_2
posto auto di circa 23 mq, possibilmente a confine con la palazzina esistente, a destra dell'ingresso degli immobili promessi in vendita.
In esecuzione del contratto preliminare del 2002, la trasferì gli Controparte_5
immobili alla con atto pubblico del 20.02.03, mentre il NT
contratto definitivo di vendita del posto auto a non venne stipulato, CP_2
nonostante le sue ripetute richieste.
Tanto premesso, convenne in giudizio le due società e, deducendo CP_2
l'inadempimento delle obbligazioni da esse assunte con le scritture private del

5.3.1998 e del 10.9.2002, chiese la pronuncia di una sentenza costitutiva che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto non concluso;
in subordine, chiese la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna della (in seguito, degli ex soci, Controparte_5
e , trattandosi di società estinta per Parte_1 E_
cancellazione dal registro delle imprese) e della (già NT
alla restituzione del prezzo e al risarcimento dei danni. NT
La sentenza di primo grado
La sentenza in oggetto respinge la domanda principale di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., essendo inammissibile, sia nei confronti della (che Controparte_5
3 ha alienato il bene alla , sia nei confronti della NT NT
(essendo stato stipulato il contratto definitivo in esecuzione del
[...]
preliminare del 2002).
Accoglie, invece, la domanda subordinata, la quale “non può che intendersi riferita al contratto preliminare del 5.3.1998”, dato che “il è terzo rispetto CP_2
alla dichiarazione integrativa del 10.9.2002, la quale, alla stregua di quanto già osservato, deve ritenersi peraltro superata dal contratto del 20.2.2003”, e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto preliminare stipulato in data 5.3.1998 per grave inadempimento di (capo A); condanna Controparte_5
e , in solido tra loro, alla restituzione a Parte_1 E_
della somma di € 14.460,80 oltre interessi al saggio legale dalla data CP_2
della domanda (capo B) sino al saldo;
condanna , Parte_1 CP_1
e in solido tra loro, al risarcimento dei
[...] NT danni in favore di , liquidati in complessivi € 10.123,20 oltre interessi CP_2
e rivalutazione (capo C); rigetta la domanda di regresso avanzata da Parte_1
e nei confronti di
[...] E_ NT
(capo D).
Superate l'eccezione di prescrizione sollevata dalla e le Controparte_5
eccezioni di nullità del contratto sollevate dalla per NT
contrarietà della pattuizione integrativa del 10.9.2002 alla normativa contenuta nell'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e per indeterminatezza dell'oggetto, il giudice di primo grado espone, nel merito, che sussiste l'inadempimento della società stante la vendita del bene in favore della Controparte_5 [...]
trascritta e, pertanto, opponibile al promissario acquirente NT
, a fronte della prova per tabulas del pagamento del prezzo (lire CP_2
28.000.000,00), come risulta dalla quietanza rilasciata dalla nello Controparte_7
stesso contratto preliminare;
che dall'accoglimento della domanda di risoluzione discende l'accoglimento della domanda di restituzione di quanto versato in esecuzione del preliminare del 5.3.1998; che, in ordine alla domanda risarcitoria, la vendita a terzi configura, non solo la responsabilità contrattuale dell'alienante nei confronti del suo promissario acquirente, ma anche la responsabilità extracontrattuale del terzo acquirente in mala fede (ove abbia concluso il contratto nonostante la consapevolezza del precedente vincolo relativo al bene oggetto della vendita, dell'assenza di trascrizione e del danno arrecato al primo promissario acquirente); che la non avrebbe avuto altra ragione di NT
4 impegnarsi, con la dichiarazione integrativa del 10.9.2002, a cedere gratuitamente un posto auto al Ferrara se non per il precedente impegno negoziale della
[...]
che l'esistenza di una trattativa tra la e la CP_5 Controparte_5 [...]
con la finalità di risolvere la situazione del promissario acquirente NT
, inoltre, è stata confermata dalla teste , progettista CP_2 Testimone_1 dell'intervento edilizio;
che il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare, imputabile al promittente alienante, consiste nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo e il prezzo pattuito;
che il consulente tecnico di parte attorea ha redatto un elaborato, il cui contenuto non è stato in alcun modo posto in discussione dai convenuti, con il quale ha stimato il valore commerciale del posto auto scoperto alla data della stesura della relazione (10.3.2010) in 2.000,00 euro al mq;
che tale valore può essere posto a fondamento della decisione, a patto di devalutare tale importo alla data in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, vale a dire al 20.2.2003, giorno in cui l'area venne trasferita alla NT
che, muovendo da un valore al metro quadro di 1.756,00 euro e moltiplicando tale importo per una superficie di 14 mq. (pari a quella promessa in vendita al CP_2 con il contratto risolto), si ottiene la somma di € 24.584,00, a cui detrarre il prezzo promesso (recte: effettivamente corrisposto) dal , pari ad € 14.460,80; che si CP_2
ottiene, così, l'importo dovuto a a titolo di risarcimento danni (pari CP_2 ad € 10.123,20), al cui pagamento sono tenuti solidalmente, , Parte_1
che la domanda di regresso Controparte_8
avanzata dai nei confronti di non ha Parte_1 NT
fondamento, stante il concorso tra l'inadempimento della società contraente (
[...]
e l'illecito aquiliano della Costruzioni ex per cui non vi è CP_7 NT
ragione alcuna di porre le relative conseguenze economiche unicamente a carico di quest'ultima.
L'appello e la risposta dell'appellato
[...]
e propongono appello avverso la Controparte_9 E_
sentenza, che impugnano per averli condannati alla restituzione e ai danni, quali soci della nonostante la responsabilità aquiliana della Controparte_6 [...]
per la sua consapevolezza del precedente preliminare, senza NT
alcuna prova che l'assegno indicato nel preliminare del 5.3.1998 sia stato effettivamente incassato, senza alcuna specifica richiesta del danno liquidato e della
5 prova del medesimo, così riconoscendo un danno in re ipsa, senza disporre il rilascio del bene detenuto dall'attore, senza condizionare il pagamento delle somme all'effettivo rilascio dell'area e senza tener conto del suo possesso pluriannuale dell'area.
, costituitosi, ribatte che gli appellanti hanno ricevuto l'assegno e CP_2 sottoscritto l'accordo “di proprio pugno” anche per ricevuta del pagamento;
che la domanda di rilascio dell'area da parte del non è mai stata avanzata in primo CP_2
grado e non poteva che essere proposta dall'attuale proprietaria (la
[...]
, giammai dai che, in ogni caso, l'area non è più occupata NT Parte_1
dal ; che la domanda risarcitoria è stata proposta già nell'atto di citazione e CP_2
fino alle conclusioni ed è un danno in re ipsa, come chiarito dal primo giudice.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va dichiarata la contumacia della società appellata
[...]
(già , verificato che l'atto di appello è NT NT
stato notificato dal difensore dell'appellante presso il difensore dell'appellata (avv.
Simona Emma Onesti), costituitasi in primo grado, mediante trasmissione di copia informatica dell'atto, con firma digitale, all'indirizzo di posta elettronica certificata della destinataria in data 23.10.2023, perfezionatasi con la ricevuta di accettazione e consegna (art.

3-bis della legge n. 53 del 1994, come modificata dalla legge n. 183 del 2011), nel rispetto del termine di comparizione.
Va, altresì, confermata l'ammissibilità dell'appello, proposto mediante notifica dell'atto di appello entro il termine di un anno (trattandosi di una causa introdotta nel 2008 e, dunque, già pendente alla data - del 4.7.2009 - di entrata in vigore dell'art. 46, comma 17, della legge n. 69 del 2009 che ha modificato l'art. 327
c.p.c.) dalla pubblicazione della sentenza, avvenuta in data 22.9.2022, tenuto conto della sospensione feriale dei termini.
L'appello proposto da e non verte Parte_1 E_
sulla pronuncia di risoluzione del contratto preliminare del 5.3.1998 (capo A).
Sicché, non sono devolute in appello le questioni riguardanti la sussistenza e la gravità dell'inadempimento dell'obbligazione di stipula del contratto definitivo assunto della società promittente venditrice ( Controparte_5
con il preliminare del 1998.
[...]
Gli appellanti impugnano: - la loro condanna alla restituzione della somma di £
28 milioni (€ 14.460,80) versata dal promissario acquirente per anticipazione del prezzo (capo B); - la loro condanna al risarcimento dei danni per il mancato
6 guadano consistente nel maggior valore del bene promesso in vendita rispetto al prezzo pattuito (liquidato in € 10.123,20) determinato al momento del definitivo inadempimento (capo C); - il rigetto della loro domanda condizionata di condanna diretta della (già alla NT NT
restituzione e al risarcimento del danno in favore di , ovvero di CP_2
condanna di detta società a tenerli indenni da qualsiasi condanna in loro danno
(capo D).
Contrastano la condanna restitutoria, per la mancanza di prova che l'assegno indicato nel preliminare del 5.3.1998 sia stato effettivamente incassato, e la condanna risarcitoria, per aver liquidato un danno in re ipsa, non specificamente richiesto, né provato, e senza tener conto del suo possesso pluriannuale dell'area.
Sostengono che non possa essere disposta la restituzione della somma e il risarcimento del danno senza condizionare il loro versamento al rilascio dell'area.
In ogni caso, ritengono che le obbligazioni di restituzione della somma e di risarcimento del danno debbano essere poste a carico esclusivamente, o prevalentemente, della per non aver trasferito il bene a NT
, come convenuto nella dichiarazione integrativa del contratto CP_2
preliminare del 10.9.2002.
Così definiti l'oggetto e i motivi dell'impugnazione, osserva, anzitutto, la Corte che la questione dell'effettivo incasso dell'assegno bancario di £ 28 milioni consegnato dal promissario acquirente contestualmente alla stipula del contratto preliminare del 5.3.1998 è stata introdotta solo in appello. In primo grado la società convenuta non ha contestato l'incasso Controparte_5 dell'assegno, così esonerando l'attore, per il principio di non contestazione, dall'onere della prova del buon fine del titolo di credito.
E' vero che l'obbligo di di restituire l'immobile sussiste ancora CP_2
nei confronti della società promittente venditrice (ora, nei confronti dei soci, odierni appellanti) che lo immesso nel possesso del bene, a nulla rilevando il fatto che anche tale porzione immobiliare sia stata venduta alla È NT
altrettanto vero, però, che tra le due obbligazioni restitutorie (bene promesso in vendita e prezzo anticipato) non vi è una relazione di corrispettività che possa condizionare l'adempimento dell'una all'adempimento dell'altra. Pertanto, né
l'obbligo di restituire la somma pagata, né l'obbligo di risarcire il danno può essere condizionato alla restituzione dell'area. Né può essere pronunciata una condanna di a restituire l'immobile agli odierni appellanti senza una specifica CP_2
7 domanda riconvenzionale, che la società promittente venditrice non ha tempestivamente proposto in primo grado, fermo restando la sua proponibilità in altro giudizio.
Rispetto al risarcimento del danno, gli appellanti deducono un vizio di ultrapetizione (la sentenza ha liquidato un danno non specificamente richiesto), un vizio riguardante la prova (la sentenza ha liquidato un danno in re ipsa indimostrato) ed un'eccezione di compensatio lucri cum damno (l'appellato ha tratto un rilevante vantaggio patrimoniale per aver usufruito del possesso dell'area dal 1998 ad oggi).
La sentenza non incorre nel vizio di ultrapetizione, dal momento che la domanda risarcitoria, genericamente formulata nell'atto di citazione, è stata specificata nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., nella misura “pari alla differenza tra il valore attuale del bene ed il prezzo pagato, ovvero nella misura maggiore o minore da determinarsi in corso di causa a mezzo di specifica Ctu tecnica di cui si chiede
l'ammissione entro e non oltre euro 25.600,00”. La sussistenza e l'entità del danno, avente natura di lucro cessante che il promissario acquirente avrebbe acquisito dalla stipula del contratto definitivo, è stata accertata dalla Ctu attraverso la stima del valore commerciale del posto auto scoperto, detratto il prezzo convenuto e anticipatamente pagato. Non si tratta, dunque, di un danno in re ipsa.
La compensatio lucri cum damno, non eccepita in primo grado, integra un'eccezione in senso lato, così come il concorso del fatto colposo del creditore, ex art. 1223, comma 1, c.p.c., che può essere dedotta per la prima volta in appello ed essere rilevata d'ufficio dal giudice, il quale, per determinare l'esatta misura del danno risarcibile, può fare riferimento, per il principio dell'acquisizione della prova,
a tutte le risultanze del giudizio (Cass., 24.11.2020, n. 26757; Cass., 14.1.2014, n.
533). È, inoltre, astrattamente proponibile, consistendo in un vantaggio (il godimento dell'immobile per circa 25 anni, dal 1998 in poi) che è conseguenza, come il risarcimento del danno liquidato dal primo giudice, del medesimo titolo (il contratto preliminare del 1998). Si afferma, in particolare, che la compensatio è operante solo quando il pregiudizio e l'incremento discendano entrambi, con rapporto immediato e diretto, dallo stesso titolo, quali suoi effetti contrapposti;
essa invece non opera quando il vantaggio derivi da un titolo diverso ed indipendente, il quale costituisce soltanto la condizione perché il diverso titolo spieghi la sua efficacia (Cass., 28.7.2005, n. 15822; Cass., 15.4.1993, n. 4475).
8 Nel merito, il godimento dell'area da parte di in base ad un titolo CP_2
(il contratto preliminare) venuto meno, con efficacia retroattiva, per effetto della risoluzione giudiziale esprime un vantaggio patrimoniale corrispondente al valore locativo del bene che, data la sua lunga durata (circa 25 anni), assorbe interamente il danno patito dal medesimo per non aver potuto acquisire l'aumento di valore del bene. La somma risarcitoria liquidata (€ 10.123,20), divisa per 25 anni, dà un valore annuale di € 404,93 all'anno, indubbiamente inferiore al valore locativo che esprime il vantaggio patrimoniale del godimento sine titulo del bene. Di qui l'insussistenza del danno per la compensazione del lucro cessante con il vantaggio patrimoniale e, in riforma del capo C) della sentenza, il rigetto della domanda risarcitoria proposta dall'odierno appellato nei confronti degli odierni appellanti, che assorbe l'impugnazione del rigetto della domanda di condanna diretta della al risarcimento del danno in favore di o, NT CP_2
in subordine, a manlevare gli appellanti.
Resta solo l'impugnazione del rigetto della domanda di condanna diretta della alla restituzione del prezzo pagato in favore di NT CP_2
o, in subordine, a manlevare gli appellanti. La responsabilità
[...]
extracontrattuale del terzo acquirente in mala fede, che ha acquistato il bene con la consapevolezza di ledere il diritto del precedente promissario acquirente, può fondare solo un'azione risarcitoria da parte di quest'ultimo, che la sentenza di primo grado ha accolto, condannando in solido con gli NT
odierni appellanti (capo C), e che la società, rimasta contumace, non ha impugnato.
Non può essere, invece, fonte di un'obbligazione diretta di restituzione del prezzo che, avendo natura di ripetizione di indebito per il venir meno con effetti retroattivi del contratto preliminare, sussiste solo nei confronti di chi ha ricevuto la somma di denaro da restituire. Né può fondare un diritto di rivalsa tra condebitori solidali, essendo soggetti passivi dell'obbligazione restitutoria solo gli odierni appellanti.
In conclusione, l'appello proposto nei confronti di deve essere CP_2 accolto parzialmente, limitatamente all'impugnazione della condanna degli appellanti al risarcimento del danno (capo C), con conseguente rigetto della domanda risarcitoria proposta nei loro confronti. Va, invece, rigettato l'appello proposto nei confronti della (già NT NT
, relativo alla domanda rigettata al capo D).
[...]
Stante l'accoglimento in parte dell'appello proposto dalla parte soccombente in primo grado nei confronti di e la conseguente riforma della sentenza CP_2
9 impugnata, occorre procedere d'ufficio al regolamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio tra gli appellanti e , che tenga conto CP_2 dell'esito complessivo della lite (Cass., 29.10.2019, n. 27606). L'esito finale (la soccombenza reciproca) giustifica, a norma dell'art. 92, comma 2, c.p.c., la compensazione per intero delle spese processuali tra loro.
La conferma del rigetto della domanda proposta dagli appellanti nei confronti di non incide sulla compensazione delle spese di primo NT
grado (capo F), che deve essere confermata anche per le spese di secondo grado, stante il rigetto dell'appello nei confronti di una parte rimasta contumace.


PQM


La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 1118/2023, così provvede:

1. dichiara la contumacia della società Costruzioni ex NT

2. accoglie parzialmente l'appello proposto da e Parte_1 CP_1
nei confronti di e, per l'effetto, in riforma del capo
[...] CP_2
C) della sentenza di primo grado, rigetta la domanda risarcitoria proposta da nei confronti di e;
CP_2 Parte_1 E_

3. rigetta l'appello proposto da e nei Parte_1 E_
confronti della società NT

4. compensa interamente le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio tra gli appellanti e e l'appellato Parte_1 E_ CP_2
;
[...]

5. compensa interamente le spese processuali del secondo grado di giudizio tra gli appellanti e e l'appellata Parte_1 E_ [...]
NT

6. conferma nel resto la sentenza impugnata.
Salerno lì 06/02/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott. Aldo GUBITOSI)
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