REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'appello di Cagliari
Sezione distaccata di Sassari
Composta dai signori Magistrati
Dott.ssa Cinzia Caleffi Presidente
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere rel.
Dott.ssa Doriana Meloni Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 518/2022 RG promossa da in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 Parte_1
(P.Iva ), rappresentata e difesa dall'Avv. St. VA NN, iscritto nell'albo speciale P.IVA_1 dell'Ordine degli Avvocati di Tempio Pausania, con studio legale in Viddalba, Via Brigata Sassari
1, come da procura in atti;

APPELLANTE
CONTRO
(c.f. in persona dell'amministratore e legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante p.t. Sig. , rappresentato e difeso dall'Avv. Claudia Sambiagio, Controparte_2
come da procura in atti;

APPELLATO
All'udienza del 15 novembre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante:
Per quanto invece ora chiarito, e fatto notare come viene amministrato il condominio, appare giustificabile l'accoglimento dell'appello e delle seguenti domande: 1) In via principale Annullare la sentenza n.1161/2022 - concedere la possibilità di integrare il contraddittorio coinvolgendo i litis consorti necessari ai quali mai è stata appalesata l'esistenza della causa (questione nuova scoperta in corso di causa in virtù dell'ammissione che l'anagrafica non è conforme, come non è conforme il cf. fiscale e l'indirizzo del condominio citato). 2) Annullare la sentenza n.1161/2022 perché prima della definizione della causa si è esperita negoziazione assistita per trovare un accordo tra le parti con il proposito di non dar più seguito al contenzioso ma nelle more della stessa è intervenuta sentenza della quale ora invece si pretende approfittarsene (vedi negoziazione assistita in essere). In subordine si reiterano le domande di citazione, e quindi si richiede di 1) In via preliminare “sospendere l'efficacia della delibera assembleare del 7 marzo 2019”; 2) In subordine si reiterano le domande di citazione, e quindi si richiede di accertare e dichiarare nulla
e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 7 marzo 2019, 3) condannare controparte alle spese di lite o relativa compensazione. In ogni caso si chiede 1) la sospensione della sentenza di primo grado in attesa della pronuncia di secondo grado. Quest'ultimo punto è fondamentale che sia accolto perché controparte ha già diffidato la da pagargli gli oneri entro 10 giorni (si Pt_1 allegano le missive insieme all'intero fascicolo di primo grado), così aggravando il debitore delle spese conseguenti ai nuovi atti processuali.
Per parte appellata:
Piaccia all'Ecc.ma Corte D'Appello adita, ogni altra avversa istanza disattesa e reietta 1) In via pregiudiziale/preliminare: accertare e dichiarare l'assoluta carenza di ius postulandi dell'Avv.to stabilito VA NN e dell'appellante e l'inesistenza e/o nullità della procura alle liti, così come la nullità della notifica dell'atto di appello, con rigetto dello stesso;
2) In via pregiudiziale/preliminare: dichiarare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis cpc e
342 cpc;
3) Nel merito: dichiarare l'inammissibilità dell'atto di appello della Parte_1
per i motivi dedotti in narrativa perché infondato in fatto ed in diritto;
4) Rigettare la
[...]
richiesta di sospensiva della Sentenza impugnata;
5) Rigettare l'appello e le domande ivi formulate poiché infondate in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare la validità della Sentenza n.
1161/2022 del Tribunale di Sassari e per l'effetto dichiarare altresì la validità della delibera assembleare del 07.03.2019; 6) condannare parte appellante alla refusione delle spese, competenze ed onorari e accessori di legge (IVA di legge, CPA 4% e spese generali 15%) anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c
Motivi in fatto e diritto
(d'ora in poi anche solo citava in giudizio dinanzi al Parte_1 Pt_1
Tribunale di Sassari il e, premesso di esse Controparte_3 proprietaria di un'unità immobiliare in Largo Sabelli 32, impugnava la delibera del 7 marzo 2019 assumendone la nullità/annullabilità per i seguenti motivi:
a) violazione delle regole sul procedimento di convocazione e sulla costituzione dell'assemblea, per essere stati formalmente convocati esclusivamente i condomini del ” Parte_2
e non anche i condomini dei numeri civici 28 e 32, ai quali però veniva partecipata l'assemblea, con conseguente incertezza sull'identità del Condominio indicata nella convocazione del 20.02.2019, avvalorata ancor più dall'utilizzo di una denominazione del “ ” Parte_2 irreale, non conforme allo stato catastale dei luoghi e dell'amministrazione civica, mai autorizzata dai condomini dei civici 28 e 32 e pertanto in uso arbitrario dell'amministratore sig. , CP_4
coinvolgendo implicitamente MECA snc (civico 32), per prestazioni, forniture, passività bancarie, acqua, debiti per accisa, ecc. afferenti i condomini dei numeri civici 28 e 30, avvalorata dall'anagrafica condominiale mai aggiornata;
b) omessa convocazione degli eredi del costruttore e condomino , deceduto, al quale risulterebbe ancora intestata la proprietà del 4° Persona_1
Pa piano del civico;
c) inesistenza delle tabelle millesimali e del regolamento del condominio di Via
Sabelli 28, 30 e 32; d) dubbia identità dell'amministratore e assenza agli atti del condominio di una convenzione con tale “STUDIO 3 Studio di consulenza ed amministrazione condominiale, via Nervi
n. 31” e con il dott. , nonostante dalla contabilità del condominio risulti il pagamento di CP_4
emolumenti in favore del solo dr. ; e) amministrazione del Condominio da parte del dr. CP_4 CP_4
in mancanza di un formale conferimento di incarico e di tabelle millesimali;
f) mancata tenuta del registro di nomina e revoca degli amministratori del condominio in dispregio dell'art 1130 co. 1 n. 7
c.c.; g) omessa convocazione del condomino e omessa allegazione dei documenti Per_1 all'ordine del giorno;
h) presenza nel verbale di assemblea del condomino “Ortu-Altea”, il cui nominativo non risulterebbe nell'Anagrafica condominiale;
i) partecipazione all'assemblea del
07.03.2019 di tale , non condomino, non convocato e non menzionato a Persona_2
verbale; l) il bilancio consuntivo, incoerente con le risultanze contabili e bancarie, formalmente irreale e riconosciuto dallo stesso amministratore “da rivedere” veniva approvato “fermo restando le correzioni definite” dall'assemblea condominiale in virtù di millesimi di proprietà in contestata assenza di tali tabelle millesimali; in mancanza di convenzioni che giustifichino le spese;
in assenza del Registro di contabilità; in presenza di non dettagliato riporto nelle colonne preposte ai millesimi di proprietà dei millesimi stessi ed incoerente con le risultanze documentali contabili e bancarie … in dispregio dell'art 1130 bis co. 1 c.c. al fine di consentire l'immediata verifica del rendiconto;
m) la conferma della nomina dell'amministratore nonostante il dott. non CP_4
comunicava ex art 1129 co. 6 c.c. i propri dati anagrafici e professionali, il Codice Fiscale, il locale dove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'art 1130 c.c. nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prendere visione e ottenere copia … e l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Il si costituiva ritualmente in giudizio depositando Controparte_5
comparsa con la quale sosteneva: - che il Condominio era amministrato dal dottor Persona_2
da circa 19 anni e che Studio 3 era un'impresa individuale che faceva capo al dr. ,
[...] CP_4 come la società ricorrente ben sapeva, avendo avuto diverse interlocuzioni con l'amministratore ed essendosi il recato molto spesso presso i locali dello Studio 3 per chiedere ed ottenere ogni Pt_1 documentazione afferente al condominio, da ultimo con riferimento alla richiesta di oneri condominiali per € 2.925,31 inoltrata alla società dall'amministrazione del condominio;
- il Pt_1
ricorrente era stato sempre a perfetta conoscenza che il Condominio era ed è costituito da tre edifici
Pa collegati, indicati con i numeri civici 28, e 32, amministrati unitariamente;
- che in definitiva la società attrice aveva richiesto ed ottenuto copie del registro ufficiale del condominio ed anche di tutta la documentazione inerente;
- che da nessun atto risultava una riserva di proprietà in favore del costruttore , in effetti deceduto da tempo, del lastrico solare, che doveva pertanto Persona_1 considerarsi comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. con corretta sopportazione dei relativi costi da parte di tutti i condomini;
- che i documenti sugli interventi edili non erano stati esibiti soltanto perché la convocazione era destinata solo alla loro prodromica discussione, con decisione sugli interventi da adottare per evitare ulteriori crolli oltre a quello già avvenuto per il cornicione condominiale;
- che i
CP_ signori e sono coniugi, e per il primo era sempre stata presente in assemblea la seconda, CP_7
per molti anni, come ben sapeva;
- che le tabelle millesimali del condominio esistevano dal Pt_1
1990; - che il dr. era laureato in Economia e Commercio e possedeva tutti i requisiti per CP_4
amministrare il condominio.
Il tribunale, istruita la causa con soli documenti, rigettava l'impugnazione, escludendo che le ragioni di censura formulate da integrassero altrettanti vizi di legittimità della delibera Pt_1
impugnata.
Avverso la sentenza ha proposto appello lamentando il travisamento dei fatti e l'erroneità Pt_1
della decisione, riproponendo le medesime ragioni di censura formulate nel primo grado del giudizio.
Ha resistito all'appello il eccependo in via pregiudiziale il difetto di ius postulandi Parte_2 dell'Avvocato Stabilito VA NN per avere assunto la difesa della società e predisposto Pt_1 nel suo interesse l'atto di citazione in appello senza il necessario atto d'intesa con un professionista abilitato all'esercizio della professione con il titolo di avvocato, con conseguente nullità insanabile della procura alle liti. Nel merito, ha insistito per l'infondatezza dei motivi d'appello, con conseguente condanna dell'appellante alle spese di lite, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, all'udienza del 14 novembre 2024 è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti in epigrafe trascritte, previa assegnazione di termini per scambio di memorie ex art. 190 c.p.c..
******
Va esaminata preliminarmente la questione sul difetto di ius postulandi dell'avvocato stabilito
VA NN, e sull'eccepita nullità insanabile dell'atto di appello da lui predisposto senza la necessaria preventiva intesa con un avvocato abilitato secondo il disposto dell'art. 8 D. Lgs.
96/2001.
Ora, emerge incontestabilmente dagli atti di causa che l'atto d'appello è stato predisposto e depositato personalmente dall'avvocato stabilito VA NN il 17 dicembre 2022, dunque soltanto un anno dopo l'iscrizione del professionista nell'albo speciale degli avvocati stabiliti presso l'Ordine degli Avvocati del Tribunale di Tempio Pausania (avvenuta in data 17.9.2021), senza l'intesa con un avvocato iscritto all'albo ordinario e abilitato all'esercizio della professione.
È altrettanto incontestabile che tale intesa sia stata prodotta in giudizio dall'avvocato stabilito soltanto in data 23.5.2023, a seguito dell'articolata eccezione di inammissibilità dell'appello formulata dal nella comparsa di costituzione e risposta, e che l'atto introduttivo non Parte_2 faccia alcun riferimento all'esistenza di tale intesa, e ancor meno al nominativo e alla firma dell'avvocato abilitato Spezzigu. Se ne desume incontestabilmente che la dichiarazione, che peraltro reca in calce la data del 2.5.2023, sia stata rilasciata in un momento successivo rispetto al conferimento del mandato, alla predisposizione dell'atto d'appello e all'iscrizione a ruolo della causa.
Si tratta allora di accertare se tale deposito successivo, equivalente nella sostanza ad un'implicita ratifica da parte dell'avvocato abilitato dell'operato compiuto dal collega stabilito, possa aver sanato il vizio originario con effetti ex tunc, se possa cioè trovare applicazione a tale evidente vizio originario della procura alle liti l'art. 182 c.p.c.
In altre parole, si tratta di stabilire se il vizio della procura alle liti e dell'atto introduttivo del giudizio, predisposto da un professionista privo del potere di svolgere da solo il mandato difensivo, possa essere assimilato ad un'ipotesi di inesistenza della procura e dare pertanto luogo ad un vizio insanabile.
Ora, sul punto non si ignora la recente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 37434 del
21.12.2022 sull'inapplicabilità del meccanismo di sanatoria previsto dall'art. 182 c.p.c. all'ipotesi d'inesistenza o mancanza della procura alle liti.
Soluzione che, per quanto recente, è già anacronistica poiché superata dalla “riforma Cartabia” che, al contrario, ha espressamente ricompreso anche la categoria dell'inesistenza tra i vizi della procura alle liti sanabili, peraltro in ogni stato e grado del giudizio, dunque anche in appello, con effetti retroattivi al momento della proposizione della domanda.
Nel caso di specie, per quanto il presente giudizio sia soggetto soltanto per qualche mese alla disciplina previgente (poiché iscritto in data 17/12/2022), ad avviso della Corte sussistono ragioni per escludere che ricorra un'ipotesi di inesistenza totale della procura e di mancanza insanabile dello ius postulandi. Infatti, nel nostro caso l'appellante ha espresso la sua volontà di conferire il mandato alle liti all'avv. Stabilito VA NN, che non è un “quisque populi” ma è un professionista che ha ottenuto il titolo in altro paese della UE, iscritto nell'albo speciale degli avvocati stabiliti e pertanto abilitato ad esercitare l'attività, per quanto nel primo triennio d'intesa con un avvocato abilitato.
Ora, è indubbio che il ruolo dell'avvocato abilitato con il quale agisce d'intesa è un ruolo di supervisione e controllo, che opera alla stregua di una condizione di efficacia dell'operato del professionista stabilito. Ne deriva che il conferimento del mandato alle liti ad un avvocato stabilito e la predisposizione dell'atto introduttivo senza una precedente intesa con un professionista abilitato non realizzano una situazione concreta così difforme dalla fattispecie legale da ricadere nell'ipotesi radicale dell'inesistenza della procura e dello ius postulandi, ma si avvicinano alla previsione normativa, dalla quale divergono solo per la mancanza di una qualità soggettiva del procuratore, dunque di un elemento estrinseco, certamente essenziale per la piena efficacia del mandato difensivo del professionista ma non tale da renderlo tamquam non esset. Ad avviso della Corte tale parziale divergenza dallo schema legale astratto dell'attività compiuta dal difensore stabilito senza previa intesa consente di costruire il vizio della procura alle liti, e quindi dell'atto di appello che ne
è il prodotto, in termini di procura viziata da nullità e non da radicale inesistenza, con conseguente operatività del meccanismo di sanatoria di cui all'art. 182 c.p.c..
D'altronde, in termini ancor più generali non può costituire inesistenza dell'atto processuale un vizio che si sostanzia nella violazione di norme, per la cui applicabilità si presuppone proprio l'esistenza dell'atto e la sua riconoscibilità come tale.
Tali sono le qualità soggettive (iscrizione all'albo) del procuratore, che vengono in rilievo proprio sul presupposto che si stia rilasciando una procura alle liti.
L'appello, per quanto ammissibile, è in ogni caso infondato nel merito.
Prima di tutto va chiarito che l'esame è limitato ai soli motivi d'impugnazione della delibera del

7.3.2019 formulati da con l'atto di citazione di primo grado e, tra questi, ai soli vizi di Pt_1
legittimità della delibera, con conseguente irrilevanza di tutte quelle diverse e ulteriori doglianze – dubbia identità sulla persona dell'amministratore del , mancato aggiornamento Parte_2 dell'anagrafe condominiale, modalità di redazione del rendiconto, mancata tenuta del registro di nomina e revoca degli amministratori, incertezza sull'identità dei condomini – che attengono ai rapporti tra il e l'amministratore e possono, al limite, rilevare nel diverso procedimento Parte_2
per la sua revoca ex 1129 c.c..
Ciò posto, osserva la Corte come gli unici vizi di legittimità della delibera denunciati da Pt_1
attengono:
- all'omessa convocazione di tutti i condomini;
- alla mancata indicazione dell'ordine del giorno e del verbale dell'assemblea di prima convocazione;

- alla mancanza di tabelle millesimali vigenti;

- alla conferma dell'amministratore.
Ora, con riferimento alla prima ragione di censura lamenta sia l'omessa convocazione dei Pt_1
condomini dei numeri civici 28 e 32, verosimilmente limitandosi al dato formale della lettera di convocazione, che riporterebbe esclusivamente Via Sabelli 30 e non i restanti numeri civici, per poi affermare che anche i restanti condomini, tra i quali stessa, sono stati informati e hanno Pt_1 partecipato all'assemblea, con conseguente irrilevanza della ragione di doglianza.
L'appellante continua, inoltre, a dolersi della mancata convocazione all'assemblea del costruttore del fabbricato, tale , il quale avrebbe conservato la proprietà del lastrico solare. Persona_1
Ora, a parte il fatto che l'appellante non documenta in alcun modo tale titolo di proprietà esclusiva in capo al costruttore per vincere la presunzione di condominialità del lastrico solare ex art. 1117
c.c., con conseguente correttezza del riparto dei relativi oneri a carico dei condomini, in ogni caso il condomino sarebbe privo di legittimazione a far valere il vizio di omessa convocazione del condomino.
E' infatti ormai orientamento univoco della giurisprudenza di legittimità che “il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, in quanto l'interesse a far valere un vizio che renda annullabile una deliberazione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti (cfr. fra le tante Cass.
n. 10071 del 28/05/2020).
Con riferimento agli ulteriori vizi procedimentali, rileva la corte che gli argomenti trattati risultano elencati all'ordine del giorno, così come la mancata verbalizzazione dell'assemblea di prima convocazione, non tenutasi, è ininfluente ai fini della validità della delibera adottata in seconda convocazione, unica impugnata.
Non pare ci sia molto da aggiungere sul fatto che il condomino Ortu-Altea corrisponda al
CP_ condomino e che la , coniuge o meno, poco importa per la validità della delibera, sia CP_7
CP_ persona delegata a rappresentare . In ogni caso si tratterebbe sempre di vizi che solo il singolo condomino interessato potrebbe far valere. contesta inoltre la correttezza del riparto delle spese dovuta all'assenza di tabelle millesimali Pt_1
ritualmente approvate. Ora, a parte la genericità della censura, visto che il condomino non dice anche in che misura sarebbe errato il riparto approvato dall'assemblea e quale sarebbe dovuto essere il diverso importo da porre a suo carico, ad ogni modo il ha prodotto le tabelle millesimali approvate nel Parte_2
1990, così smentendo l'asserita inesistenza. Tabelle che continuano ad essere applicabili sino alla loro sostituzione.
In ogni caso, il criterio normativo insuperabile ai fini del riparto delle spese che, se violato, determinerebbe l'invalidità della delibera, non è l'esistenza in sé delle tabelle ma il rispetto del criterio di proporzionalità indicato nell'art. 1123 c.c.. Dunque, la sola mancanza di tabelle millesimali non impedisce certo ad un condominio, che sia oggettivamente esistente ma ancora privo di tabelle millesimali, di sostenere dei costi per la conservazione e il godimento delle parti comuni e ripartirli tra i condomini secondo il criterio proporzionale di cui all'art. 1123 c.c.. Lavori nel caso di specie persino urgenti, dovuti al crollo di un cornicione su un'auto in sosta con danneggiamento di beni di terzi.
Secondo Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23198 del 19/08/2021 “l'assemblea del condominio, al limitato fine di provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni, può deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini,
a titolo di acconto salvo conguaglio, solo in mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla specifica spesa effettuata”.
Infine, non miglior sorte merita il motivo sulla conferma dell'amministratore deliberata dalla CP_4
maggioranza alle stesse condizioni economiche già vigenti tra le parti. Infatti, la conferma del medesimo compenso, ben noto al in quanto già rendicontato (lo stesso appellante Parte_2 riferisce dell'esistenza di documentazione contabile di pagamenti effettuati in favore del ), CP_4 non ha inciso sull'oggetto della delibera, che era pertanto sufficientemente determinato.
Esula, poi, dalla causa petendi del presente giudizio ogni questione, per di più introdotta per la prima volta nel giudizio d'appello, sulla successiva revoca dell'amministratore (ordinanza CP_4 del 2/3/2020), essendo l'oggetto del presente giudizio limitato all'impugnazione della delibera del 7 marzo 2018, che, si ribadisce, è un atto dell'assemblea e non dell'amministratore, il cui irregolare operato va non a caso censurato in diversa sede.
In conclusione, nessuna delle doglianze è meritevole di accoglimento con conseguente rigetto dell'appello e condanna dell'appellante alle spese di lite, liquidate nei minimi previsti per le cause di valore indeterminabile di ridotta complessità per l'assenza di particolari questioni in fatto e diritto.
Sussistono inoltre i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 terzo comma, stante la palese pretestuosità dell'impugnazione, proposta da nel malcelato tentativo di procrastinare il Pt_1 pagamento degli oneri condominiali, regolarmente approvati dall'assemblea, peraltro per interventi urgenti sulle parti comuni.
Sussistono i presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 comma 1 bis e 1 quater DPR n. 115/2002.


p.q.m.

la Corte, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa,
1) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1161/2022 emessa dal Parte_1
Tribunale di Sassari il 17.11.2022;
2) condanna l'appellante a rifondere in favore dell'appellato le spese del presente giudizio, che liquida in € 1.458,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge. Condanna altresì
l'appellante al pagamento dell'ulteriore importo di € 1000,00 ai sensi dell'art. 96 3° co. c.p.c.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 comma 1 bis e 1 quater DPR n. 115/2002.
Così deciso in Sassari nella camera di consiglio del 27.02.2025
Il Presidente
Dott. Cinzia Caleffi
Il Consigliere est.
Dott. Cristina Fois