REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6437 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
[...]
Parte_1
Avv. FISCHIONI GIUSEPPE Avv. FISCHIONI PATRICIA MARIA CRISTINA e
[...]
Controparte_1
Avv. DE PAOLA SIMONA Avv. LAPENNA ALBERTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 8075 del 2022 con cui il Tribunale di Roma ha deciso quanto segue: “Con atto di citazione inoltrato il 6.3.2019 per la notificazione tramite il servizio postale, CP_1
e convenivano in giudizio e
[...] Controparte_1 Parte_1
e proponevano al Tribunale di Roma la domanda: Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
- accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. a tutti Parte_1 gli obblighi contrattualmente assunti col preliminare e conseguente condanna oltre al risarcimento del danno da quantificarsi in complessivi euro 8.000,00 o in quell'altra somma maggiore e/o minore che il Tribunale riterrà di giustizia, altresì alla immediata restituzione della somma di 6.000,00 euro versata a titolo di anticipo prezzo, nonché alla restituzione della somma di euro 1.634,00 versata per il rilascio della concessione in sanatoria;

- per i fatti illeciti compiuti in modo doloso, a titolo di risarcimento danni condannare in solido i sig.ri e a versare a Controparte_2 Parte_1 parte attrice la somma di euro 10.000,00 e quell'altra maggiore e/o minore che si riterrà di giustizia;

- condannare la parte convenuta al pagamento di spese, diritti ed onorari del presente giudizio da distrarre in favore dei procuratori antistatari.” Le attrici esponevano che, con scrittura privata del 2009, stipulata con quest'ultimo aveva promesso di vendere a Parte_1 CP_1 la proprietà del bene immobile così ivi descritto:
[...]
“porzioni immobiliari site nel Comune di Roma, e più precisamente in via D'Isa 25 (snc in catasto), così composte: a) Appartamento con ingresso indipendente, composto al piano terra catastale di portico di accesso, soggiorno con angolo cottura, 2 camere e bagno;
b) Rata di corte adiacente alla suddetta porzione;
Nell'insieme confinante con proprietà su due lati, spazio di Pt_1 manovra, salvo altri. Risulta censito al N.C.E.U. in corso di costruzione: al Foglio 46, part. 1321, sub. 503”. La parte attrice esponeva che il bene immobile doveva essere destinato ad abitazione di , madre della promittente acquirente;
Controparte_1 che, all'art. 2 del contratto preliminare, era stato pattuito: “la parte promittente venditrice garantisce altresì la libertà da pesi, vincoli, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali ad eccezioni di nulla…. Inoltre Ai sensi e per gli effetti della Legge 724 del 23/12/1994, il promittente venditore dichiara, che la porzione immobiliare in oggetto fa parte di fabbricato costruito in assenza di licenza edilizia per la quale è stata presentata domanda di concessione in sanatoria protocollo n. 66830 del 1995 per abuso totale e ulteriore domanda di concessione in base alla legge 326/03 numero protocollo pratica 00/557774, numero protocollo 2004/187269; la parte promittente venditrice dichiara e garantisce altresì che dette richieste di condono sono conformi alle norme di legge e che non esistono vincoli ostativi per il rilascio delle concessioni in sanatoria” (documento n. 1); che il contratto preliminare di compravendita aveva previsto il versamento di € 6.000,00 a titolo di acconto del prezzo e e le parti avevano pattuito il pag. 2/10 pagamento a cura di dell'importo di € 1.634,00 a titolo di Controparte_1 oneri relativi al condono (documento n. 2); che, concluso tale contratto, il bene immobile era stato concesso in uso abitativo ad , per il canone mensile di € 300,00 oltre Controparte_1 il pagamento delle utenze relative ai consumi di energia elettrica intestate a , coniuge del promittente venditore;
Parte_1 che il contratto di compravendita immobiliare no era stato stipulato, a causa del mancato rilascio delle concessioni in sanatoria e, nel settembre 2017, le attrici avevano trovato nel cortile antistante l'immobile concesso in uso gran parte dei relativi arredi e, in seguito, il promittente venditore aveva eseguito ulteriori opere di edificazione abusive “chiudendo pareti, creando porticati, aprendo finestre”, oggetto di contestazione da parte delle esponenti, in quanto avevano comportato la modificazione dello stato dei luoghi;
che il promittente venditore e la coniuge avevano chiesto alle esponenti il rilascio dell'immobile e si erano rifiutati di restituire la caparra versata e di rimborsare le spese sostenute dalla promissaria acquirente per la concessione in sanatoria;
che il 24.1.2018, a richiesta dei convenuti, era stato esperito il tentativo di mediazione, concluso con esito negativo (documento n. 4); che i convenuti avevano posto in essere attività quali la manomissione della bombola del gas, distacco dell'energia elettrica in data 4.4.2018, con manomissione del contatore, presso tale bene immobile (documenti n. 5, 6 e 7) e, con lettera del 10.4.2018, il promittente venditore aveva intimato a il rilascio immediato del bene immobile, segnalando che, Controparte_1 decorsi trenta giorni, avrebbe provveduto al distacco delle utenze, e aveva comunicato per la prima volta “l'impossibilità di procedere alla vendita per la mancanza dell'autorizzazione al condono dello stesso immobile” (documento n. 8); che, con lettera del 6.6.2018, aveva comunicato la Controparte_1 risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore (documento n. 9), il quale, in data 8.5.2018, aveva distaccato la fornitura idrica dell'immobile occupato dalle esponenti, le quali avevano richiesto l'intervento della Polizia di Stato che, aveva diffidato al Parte_1 rispristino della fornitura, e, inoltre, le attrici avevano presentato denuncia-querela al Comando dei Carabinieri di Roma-La Storta, poi integrata, poiché il 2.8.2018 avevano trovato la serratura del cancelletto di accesso all'abitazione sostituita e, in data 8.8.2018, , Persona_1 coniuge di , aveva trovato un biglietto anonimo che lo Controparte_1
pag. 3/10 invitava a riprendere le sue cose che erano state sversate nella pubblica via (documenti n. 10, 11,12, 13 e 14). A norma dell'art. 168 bis, comma V, c.p.c. la prima udienza era differita al 15.11.2019 e in data 22.10.2019 e si Parte_1 Parte_1 costituivano in giudizio e contestavano la fondatezza della domanda avversaria e chiedevano:
“piaccia all' On. Tribunale adito, contrariis reiectis, giudicare:

1. in via preliminare a) dichiarare la carenza di legittimazione passiva della convenuta Pt_1
;
[...]
b) dichiarare l'improponibilità della domanda di risarcimento danni ex art. 2043 c.c.. per violazione dell'art. 164 comma 4 c.p.c.

2. nel merito: a) respingere le domande proposta nei confronti del convenuto CP_2
, perché inammissibili e/o infondate in fatto ed in diritto e,
[...] comunque, non provata;
b) con vittoria di spese e compensi professionali di lite oltre accessori di legge”. I convenuti eccepivano la carenza di legittimazione passiva di
[...]
, la quale non aveva stipulato il contratto preliminare, e Pt_1 assumevano che non era incorso in alcun Parte_1 inadempimento e che la “mancanza di autorizzazione al condono” non era imputabile al medesimo, né il aveva comunicato l'esito CP_3 della relativa istanza;
aggiungevano che la promittente acquirente conosceva la carenza di concessione edilizia, come indicato nel contratto preliminare di compravendita;
negavano l'intervenuto versamento dell'importo di € 6.000,00 a titolo di acconto del prezzo e contestavano la sussistenza della prova di tale pagamento. I convenuti eccepivano l'improponibilità della domanda di risarcimento di imprecisati danni ex art. 2043 c.c., priva di causa petendi e dei criteri di quantificazione del risarcimento. Concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, le parti precisavano le conclusioni trascritte in epigrafe in vista dell'udienza del 19.11.2021, giorno in cui la causa passava in decisione, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi ottanta giorni. Le istanze istruttorie, reiterate dalla parte attrice in sede di precisazione delle conclusioni, non sono state accolte con l'ordinanza resa in data 11.12.2020, circa la quale non è stata proposta alcuna argomentata pag. 4/10 istanza di revoca, e che si conferma (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U. civ., sentenza 16.1.2015, n. 642; conf. Cass., Sez. 5, sentenza n. 9334 del 8.5.2015; Cass., Sez. 6-2, ordinanza n. 22562 del 7.11.2016). La domanda di parte attrice va accolta nei limiti di seguito indicati. La giurisprudenza di legittimità ha costantemente enunciato il principio di diritto secondo cui: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento. (Nell'affermare il principio di diritto che precede, le SS.UU. della Corte hanno ulteriormente precisato che esso trova un limite nell'ipotesi di inadempimento delle obbligazioni negative, nel qual caso la prova dell'inadempimento stesso è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per l'adempimento e non per la risoluzione o il risarcimento). (Conf. sulla sola prima parte 11629/99, rv 530666).” (Cass., Sez. Un. Civ., sentenza n. 13533 del 30.10.2001, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 549956; conf. Cass. civ., Sez. 2, sentenza n. 13925 del 25.9.2002; Sez. 3, sentenza n. 2647 del 21.2.2003; Sez. 3, sentenza n. 20073 del 8.10.2004; Sez. 3, sentenza n. 8615 del 12.4.2006; Sez. 1, sentenza n. 1743 del 26.1.2007; Sez. 2, sentenza n. 26953 del 11.11.2008; Sez. 1, sentenza n. 15677 del 3.7.2009; Sezione 2, sentenza n. 936 del 20.1.2010; Sez. 1, sentenza n. 15659 del 15.7.2011;
pag. 5/10 Sez. 3, sentenza n. 826 del 20.1.2015; 16952/2016; 13685/2019; Sez. 2, ordinanza n. 1080 del 20.1.2020). non ha provato di aver conseguito il rilascio della Parte_1 concessione in sanatoria relativa al bene immobile oggetto del contratto per cui è causa, è inutilmente decorso il termine pattuito fino al 16.7.2010 per la stipulazione del contratto di compravendita e gli ha Controparte_1 comunicato la volontà di avvalersi del rimedio della risoluzione contrattuale con lettera raccomandata ritirata dal destinatario il 13.6.2018 (documento n. 9). Va accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per grave inadempimento del promissario venditore, poiché il bene immobile è rimasto nella condizione abusiva descritta in tale contratto. Si richiama il principio enunciato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui, l'obbligazione scaturente dalla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita “non ha natura reale, ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento del bene di pertinenza del promittente alienante, onde tale azione deve essere sperimentata soltanto nei confronti di chi ha assunto una simile obbligazione. Ne consegue che, ove un terzo abbia acquistato la proprietà del bene oggetto del contratto preliminare senza una cessione di questo, bensì a titolo diverso, non si verifica la successione nel diritto controverso di cui all'art. 111 cod. proc. civ., e il terzo è privo di legittimazione passiva nel giudizio proposto per l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, anche in sede di impugnazione. (Corte di Cassazione, Sez. II civ., Sent. n. 1233 del 27.1.2012, Rv. 621119 – 01; Corte di Cassazione, Sez. VI, Ordinanza n. 33301 del 17.12.2019, Rv. 656263 - 01). Si rileva che il contratto preliminare di compravendita è stato stipulato da e , mentre il presente giudizio è stato Parte_1 Controparte_1 instaurato da quest'ultima insieme ad , sia nei Controparte_1 confronti del promissario venditore che di , sicché va Parte_1 dichiarata la carenza di legittimazione delle parti in causa che non hanno stipulato tale contratto e sono estranee al vincolo obbligatorio di natura personale che ne è scaturito. La domanda restitutoria dell'acconto del prezzo della compravendita in favore di va accolta a norma dell'art. 1458 c.c., stante la Controparte_4 risoluzione del contratto per cui è causa e l'avvenuto versamento di € 6.000,00 da parte di a favore di Controparte_1 Parte_1
pag. 6/10 risulta dal contratto preliminare, in cui è stato scritto: “€ 6.000,00 (diconsiseimila) sono stati già versati da Parte Promittente Acquirente a Parte Promittente Venditrice prima d'ora”. Si rileva l'assoluto difetto di allegazione e prova dei fatti costitutivi della domanda risarcitoria, riferita a un danno non specificato, il cui risarcimento è stato quantificato genericamente in € 8.000, e questa parte della domanda attrice è infondata e va respinta. Al riguardo, non è stata fornita prova di alcun danno di natura patrimoniale e che, al di fuori dei casi previsti dalla legge, il danno non patrimoniale è risarcibile solo in caso di violazione non minimale di un diritto di rango costituzionale e, quand'anche tale tipo di danno sia determinato dalla lesione di diritti inviolabili della persona, costituisce comunque un danno conseguenza, che deve essere allegato e provato (cfr. Cass.,Sez. Un. Civ., sentenza n. 11.11.2008, n. 26972) ed è stato affermato il principio secondo cui: “Il danno non patrimoniale è risarcibile nei soli casi «previsti dalla legge», e cioè, secondo un'interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 2059 c.c.: a) quando il fatto illecito sia astrattamente configurabile come reato;
in tal caso la vittima avrà diritto al risarcimento del danno non patrimoniale scaturente dalla lesione di qualsiasi interesse della persona tutelato dall'ordinamento, ancorché privo di rilevanza costituzionale;
b) quando ricorra una delle fattispecie in cui la legge espressamente consente il ristoro del danno non patrimoniale anche al di fuori di una ipotesi di reato (ad es., nel caso di illecito trattamento dei dati personali o di violazione delle norme che vietano la discriminazione razziale); in tal caso la vittima avrà diritto al risarcimento del danno non patrimoniale scaturente dalla lesione dei soli interessi della persona che il legislatore ha inteso tutelare attraverso la norma attributiva del diritto al risarcimento (quali, rispettivamente, quello alla riservatezza od a non subire discriminazioni); c) quando il fatto illecito abbia violato in modo grave diritti inviolabili della persona, come tali oggetto di tutela costituzionale;
in tal caso la vittima avrà diritto al risarcimento del danno non patrimoniale scaturente dalla lesione di tali interessi, che, al contrario delle prime due ipotesi, non sono individuati ex ante dalla legge, ma dovranno essere selezionati caso per caso dal giudice.” (Cass. civ., sez. un., 11-11-2008, n. 26972). Nella specie, è del tutto carente l'indicazione del diritto che si assume leso e la prova d'imprecisati fatti costitutivi di questa parte della domanda, né può sopperire alcuna liquidazione del danno in via equitativa, stante la carenza probatoria in ordine all'esistenza stessa del danno e al suo nesso pag. 7/10 di causalità, poiché la liquidazione del danno a norma dell'art. 1226 c.c. presuppone la prova della sussistenza del danno e l'impossibilità di quantificarlo. Va rigettata anche la domanda risarcitoria del danno indicato dalla parte attrice in € 10.000,00 posto che i dedotti “fatti illeciti di natura dolosa” non sono stati accertati nel presente giudizio, né sono stati indicati i criteri considerati per la quantificazione del risarcimento. Va respinta la domanda volta a ottenere la restituzione delle spese sostenute per il rilascio della concessione in sanatoria, poiché il testi dei bollettini di conto corrente postale (documento n. 2) riguarda pagamenti eseguiti da nel 2004, mentre, secondo quanto è stato Parte_1 esposto nell'atto di citazione, il contratto preliminare di compravendita è stato stipulato nel 2009. Non risulta assolto dalla parte istante l'onere della prova in ordine all'esistenza e all'entità del danno sofferto a causa della temerarietà della lite, non essendo tali elementi in concreto desumibili dagli atti di causa e, pertanto, la domanda ex art. 96 c.p.c. deve essere disattesa. Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, vanno poste a carico di a favore dei difensori di ai sensi Parte_1 Controparte_1 dell'art. 93 c.p.c., e sono compensate nei confronti delle altre parti.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, dichiara il difetto di legittimazione di e;
Controparte_1 Parte_1 dichiara la risoluzione per inadempimento di del Parte_1 contratto preliminare di compravendita stipulato dal medesimo con con scrittura privata del 2009, avente a oggetto proprietà Controparte_1 del bene immobile sito in Roma, Via Montichiari n. 38, censito al Catasto Fabbricati di Roma al foglio 121, particella 395, subalterno 6; condanna a restituire a la somma di Parte_1 Controparte_1
€6.000,00; a norma dell'art. 93 c.p.c., condanna a pagare agli Parte_1
Avvocati Alberto Lapenna e Simona De Paola la complessiva somma di € 8.095,00 (300 anticipazioni, 1.215 fase di studio, 775 fase introduttiva, 3.78 fase di trattazione e istruttoria, 2.025 fase decisoria), oltre I.v.a., C.p.a. e rimborso spese generali come per legge, a titolo di spese processuali.”. La parte appellata ha chiesto il rigetto dell'impugnazione.
pag. 8/10 La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è infondato e, pertanto, non merita d'essere accolto. Questi i motivi d'appello per come rubricati:
“I “Il Tribunale ha errato a dichiarare la risoluzione per inadempimento di del contratto preliminare di compravendita ed a Parte_1 condannare il convenuto ex art. 1458 codice civile alla restituzione della somma di € 6.000,00. Violazione dell'art. 112 c.p.c. in relazione alla richiesta di risarcimento, formulata dalle appellate ex art. 2043 e alla statuizione che dichiara la risoluzione presente in sentenza. Nullità della sentenza per violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e pronunciato. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1453, 1458 nonché dell'art. 2697 codice civile.”. II. Il Tribunale ha errato nel condannare in Parte_1 applicazione del principio della soccombenza e della causalità a rifondere nei confronti della parte convenuta le spese di lite liquidate, in complessivi
€ 8.095,00 per compensi, nonché nell'aver compensato le spese nei confronti di , avendo ritenuto la sua carenza di legittimazione Parte_1 passiva. Violazione e falsa applicazione del principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c..” Sostiene parte appellante che il Tribunale ha errato nel dichiarare risolto il contratto preliminare nonché nel condannare ex art. 1458 c.c. Parte_1
alla restituzione in favore di della somma di €
[...] Controparte_1
6.000,00, in assenza di una specifica domanda formulata da parte attrice. Deduce che nell'atto di citazione notificato dalle attrici ai convenuti e infatti, non è presente nessuna richiesta di risoluzione Pt_1 Pt_1 contrattuale ex art. 1453 c.c., né la consequenziale richiesta di restituzione della caparra ex art. 1458 c.c., così come non è presente in nessuno degli scritti difensivi della controparte ed in particolare nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c.. Ritiene la Corte che, effettivamente, la parte attrice non ha domandato la risoluzione del contratto per inadempimento. Sicchè la pronuncia sul punto, in applicazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato di cui all'art. 112 c.p.c., deve essere annullata. Conseguentemente, pure la censura che attiene alla condanna al pagamento di euro 6.000,00 a titolo restitutorio ex art. 1458 c.c. deve essere accolta.
pag. 9/10 Va osservato, peraltro, che parte appellata si è difesa sostenendo la correttezza della pronuncia in quanto la risoluzione sarebbe rilevabile d'ufficio e, conseguentemente, l'effetto restitutorio legittimerebbe la condanna al pagamento di euro 6.000,00. Tale errata prospettazione dell'appellata (che non ha invocato un diverso presupposto per l'accoglimento della domanda restitutoria) - stante il disposto del succitato art. 112 c.p.c. non derogato dalla fattispecie in esame
- impedisce, quindi, di ritenere che, malgrado l'erroneità della pronuncia di risoluzione, l'importo sia dovuto. Va accolta, altresì, l'impugnazione che attiene alla compensazione delle spese relative al rapporto processuale con la malgrado la Pt_1 pronuncia che ha ritenuto costei carente di legittimazione passiva. E'del tutto evidente che, in applicazione del principio di soccombenza, le spese della sua costituzione dovranno essere sostenute dagli attori che l'hanno erroneamente convenuta in giudizio. Le spese di lite di entrambi i gradi seguono la soccombenza degli odierni appellati.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: accoglie l'appello e, in riforma della sentenza gravata, annulla la pronuncia di risoluzione contrattuale e la condanna di a Controparte_5 restituire euro 6.000,00. Condanna e alla Controparte_1 Controparte_1 rifusione delle spese di lite in favore di e Parte_1 Parte_1
nella misura che liquida, in euro 5.000,00, quanto al primo
[...] grado ed euro 5.500,00 quanto al secondo grado, oltre C.U., spese generali ed oneri di legge. Così deciso nella camera di consiglio del 21.10.2025.
Il Presidente Il Consigliere estensore pag. 10/10