Corte d'appello di Napoli- sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Napoli, seconda sezione civile, in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitiello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere-
- dr.ssa Paola Martorana -Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G.n.456/2020, riservata in decisione, all'esito di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., con ordinanza comunicata in data 23 giugno
2025, con cui sono stati concessi alle parti il termine di sessanta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di venti giorni per il deposito delle memorie di replica e vertente
TRA
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv.to Parte_1 C.F._1
ET NI (c.f. ), ed elettivamente domiciliata in C.F._2
Napoli alla Via Andrea d'Isernia n.38 presso lo studio dell'avv.to Bruno Arena (c.f.
), giusta procura rilasciata su foglio separato allegato al C.F._3 messaggio PEC con cui è stato notificato l'atto di citazione

APPELLANTE
RGn°456/2020-Sentenza
- 1 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
CONTRO

Controparte_1
(c.f. in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso P.IVA_1
dall'Avvocato Fabrizio Rimetti (c.f. presso il cui studio in C.F._4
alla Via Armando Diaz n°62, è elettivamente domiciliato, in virtù di CP_1
mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATO
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con sentenza n. 1950/2019 il Tribunale di Napoli Nord ha rigettato l'opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo n.2044/2014 emesso nei suoi Parte_1 confronti dal medesimo ufficio giudiziario in data 16.09.2014 con il quale, su ricorso del le era stato ingiunto il pagamento in favore di Controparte_1 quest'ultimo della somma di € l6.792,24, a titolo di oneri condominiali.
Il giudice di prime cure ha altresì rigettato le domande riconvenzionali proposte sia dall'opponente, la quale aveva chiesto la condanna del al risarcimento CP_1 dei danni causati all'interno del proprio appartamento dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, sia da parte dell'opposto, che aveva proposto una domanda volta ad ottenere la rimozione dei motori dell'impianto di condizionamento di proprietà
. Pt_1

2. Avverso la suddetta sentenza, ha proposto tempestivamente appello - Parte_1
con atto di citazione notificato via PEC in data 3 febbraio 2020, nel rispetto del termine di sei mesi di cui all'art. 327 c.p.c., comprensivo del periodo di sospensione feriale, dalla pubblicazione della sentenza impugnata risalente al 3 luglio 2019 - affidando le proprie doglianze a due motivi.
Una prima censura – intitolata “violazione e falsa applicazione di norme di diritto: nello specifico degli artt. 1117, 1123, 1135, comma 6, 1137, comma 2 c.c. in combinato disposto con l'art.633 c.p.c. e con l'art. 63 disp.att. c.c.” - è volta ad ottenere la revoca del decreto ingiuntivo emesso per la riscossione degli oneri condominiali, per effetto dell'annullabilità delle deliberazioni assembleari, con cui
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- 2 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda erano stati approvati i relativi rendiconti, posti a fondamento della pretesa monitoria;

a dire dell'impugnante, la non avrebbe mai partecipato alle relative assemblee Pt_1 né avrebbe mai ricevuto i verbali assembleari, non avendo mai ricevuto le raccomandate allegate al ricorso monitorio.
Secondo quanto dedotto dall'impugnante, il Tribunale avrebbe errato nel ritenere di non poter sindacare la validità delle deliberazioni sottostanti - essendo tale sindacato riservato al giudice dinanzi al quale siano state eventualmente impugnate - dovendosi limitare a verificarne l'esistenza e la permanente efficacia.
Con il secondo motivo di appello, l'appellante ha invocato la riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui aveva rigettato, ritenendole non adeguatamente provate, le domande risarcitorie di €57.192,95, oltre Iva, per il costo delle opere di rimessione in pristino dell'appartamento della causa l'inerzia del CP_2
di € 18.207,00 per il parziale inutilizzo dell'abitazione, da gennaio CP_1
2013 a giugno 2016 (data del deposito della 1^ memoria ex art.183 co. 6 c.p.c.); €
3.555,00,00 per i lavori di messa in sicurezza dell'immobile conseguenti al verbale
Vigili del Fuoco del 27.3.2015; € 2.450,00 per i capi di abbigliamento;
€ 20.000,00 per la cabina armadio nella camera da letto ed i mobili nella cameretta;
€ 50.000,00 per il danno biologico subito [comprensivo dell'inabilità temporanea totale (I.T.T.) dell' inabilità temporanea parziale (I.T.P.) e della invalidità permanente].
Nell'assunto dell'impugnante - “pur volendo tralasciare - il danno pari al costo dei lavori per ripristinare le condizioni di vivibilità all'interno dell'appartamento, perché il condominio aveva effettuato tali lavori iniziandoli il 5.4.2017 e terminandoli il 21.7.2017”, e “ - i danni per i capi di abbigliamento e le cabine armadio, di difficile dimostrazione”- la sentenza impugnata sarebbe manifestamente erronea, quanto meno con riferimento al danno da parziale inutilizzo dell'immobile, nonché al danno di € 3.355,00 per i lavori necessari alla messa in sicurezza dell'appartamento, dopo l'intervento dei Vigili del Fuoco del marzo 2015, risultante dalla fattura della PP Costruzioni Generali S.r.L. del 23.6.2015, ed al danno biologico quantificato in € 50.000,00 subito in conseguenza della “insostenibile situazione igienica e di pericolo per l'incolumità delle persone e delle cose all'
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interno degli ambienti dell'appartamento de quo, rendendolo invivibile ed impraticabile”.

3. Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente il 10 giugno
2020, si è costituito in appello il Controparte_1
.
[...]
L'appellato si è limitato a chiedere la conferma della sentenza impugnata, in cui è stata rigettata l'opposizione al decreto ingiuntivo proposta dalla condomina Pt_1
deducendo altresì l'inammissibilità dell'appello per violazione degli artt. 348
[...]
bis e 434 c.p.c. Nel merito ha contestato le richieste risarcitorie avanzate dall'appellante, asserendo che le stesse non fossero adeguatamente provate.
Non è stato proposto appello incidentale in relazione al rigetto della domanda riconvenzionale proposta in primo grado, con cui il aveva agito per la CP_1
rimozione dei motori dell'impianto di condizionamento installati dalla sul Pt_1 lastrico solare.

4. Preliminarmente deve essere rilevata, all'esito di verifica ex officio, la tempestività dell'appello, proposto con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 3 febbraio
2020, da parte di , nel rispetto del termine semestrale, previsto dall'art. Parte_1
327 c.p.c. dalla pubblicazione della sentenza impugnata risalente al 3 luglio 2019, a cui va aggiunto il periodo di sospensione feriale, nonché la sua procedibilità in virtù della tempestiva costituzione in giudizio dell'appellante, in data 7 febbraio 2020, nel rispetto del termine di dieci giorni, di cui agli artt. 347 e 165 c.p.c., dalla notifica della citazione in appello.

5. Non è stata effettuata alcuna attività istruttoria e, all'esito del mutamento della sezione assegnataria del procedimento, la causa è stata riservata in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. all'udienza del 4 giugno
2025, sostituita con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
L'ordinanza di cui sopra è stata comunicata alle parti in data 23 giugno 2025 e dalla data di tale comunicazione sono decorsi i termini per il deposito degli scritti conclusionali.

6. Preliminarmente deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità del gravame per difetto di specificità, e cioè per violazione dell'art. 342 c.p.c. (norma effettivamente
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- 4 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda applicabile alla fattispecie, essendo l'analoga previsione dell'art. 434 c.p.c., richiamata dalla difesa del appellato, riferibile agli appelli nelle CP_1 controversie di cui all'art. 409 c.p.c., o comunque soggetti al rito locatizio, tra cui pacificamente non rientra il procedimento in esame).
In particolare, l'art. 342 c.p.c., nella formulazione applicabile ratione temporis alla fattispecie in esame, prevede che “L'appello deve essere motivato. La motivazione dell'appello deve contenere, a pena di inammissibilità: 1) l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado;
2) l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata”.
In definitiva, per effetto di tale previsione normativa, bisogna indicare nell'atto di appello esattamente quali parti del provvedimento impugnato si intendono sottoporre a riesame e, per tali parti, indicare quali modifiche si richiedono rispetto a quanto ha formato oggetto della ricostruzione del fatto compiuta dal primo giudice.
Va nondimeno chiarito, al fine di evitare di ricadere in pronunce di tipo esclusivamente formalistico, che occorre che il giudice verifichi in concreto il rispetto della norma.
In particolare, secondo quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte
(Cass. SU n.27199/2017) gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto 2012, n. 134, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado.
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Sulla scorta dei rilievi che precedono, l'appello deve essere dichiarato ammissibile, risultando rispettato il disposto dell'art. 342 c.p.c., nella formulazione introdotta dalla legge n. 134/12, dal momento che l'appellante ha chiaramente indicato le parti della sentenza che intendeva censurare e le ragioni per le quali riteneva di non condividere l'assunto del primo giudice.
Né ricorrono i presupposti di cui all'art. 348 bis c.p.c., in considerazione della complessità tecnica della questione oggetto della controversia.

7. Tanto debitamente premesso, l'appello è parzialmente fondato.

8. Il primo motivo di appello verte sulla richiesta di revoca del decreto ingiuntivo, in ragione del fatto che lo stesso, secondo la ricostruzione fornita dall'appellante, risulterebbe fondato su delle delibere invalidamente approvate dal consesso assembleare.
La censura in esame, alla luce della più recente giurisprudenza espressa dalla Corte di legittimità in sede nomofilattica, è indubitabilmente infondata.
Come infatti chiarito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione;
ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, dell'eccezione con la quale l'opponente deduca solo l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento. (Cass. Sez. U., 14/04/2021, n. 9839).
Il principio affermato dalla Corte di Cassazione è in linea con la ratio ispiratrice dell'art. 1137 c.c., norma che prevede un termine perentorio di trenta giorni per l'impugnazione delle delibere assembleari, in modo da evitare che la gestione della cosa comune possa essere paralizzata, o quantomeno incerta, per un considerevole periodo di tempo.
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Secondo il precitato recente arresto, pertanto, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità d'ufficio dell'invalidità della sottostante delibera non opera allorché si tratti di vizi implicanti la sua nullità, in quanto la validità della delibera rappresenta un elemento costitutivo della domanda di pagamento (Cass., Sez. 2, n. 305 del
12/01/2016; Cass., Sez. 2, n. 19832 del 23/07/2019; nello stesso senso, non massimate: Cass., Sez. 6-2, n. 22157 del 12/09/2018; Cass., Sez. 6-2, n. 33039 del
20/12/2018; Cass., Sez. 6-2, n. 23223 del 27/09/2018).
Quanto alle ipotesi di annullabilità - integranti la regola rispetto alla categoria della nullità, di portata ormai residuale - vale invece il principio generale secondo cui il condomino, nel contestare il diritto azionato dal condominio, può proporre domanda riconvenzionale, anche deducendo un titolo non strettamente dipendente da quello posto a fondamento della domanda (da ultimo, Cass., Sez. 2, n. 6091 del 04/03/2020;
Cass., Sez. 1, n. 16564 del 22/06/2018), e può, con la domanda riconvenzionale, esercitare l'azione di annullamento della deliberazione posta a fondamento della pretesa ( o del decreto ingiuntivo), ai sensi dell'art. 1137, secondo comma, cod. civ.
Segnatamente, soffermandosi sul pregnante significato che assume la disposizione dell'art. 1137, secondo comma, cod. civ., nel prescrivere le modalità processuali tramite le quali l'annullabilità della deliberazione dell'assemblea dei condomini può essere fatta valere in giudizio, la Corte nomofilattica ha ribadito trattarsi di una disposizione che descrive il "modello legal-tipico" tramite il quale l'annullabilità della deliberazione assembleare può essere dedotta dinanzi al giudice: tale modello è quello dell'azione di impugnativa", da esercitare mediante la proposizione di apposita domanda giudiziale.
Ciò vuol dire che l'annullabilità della deliberazione assembleare può essere fatta valere in giudizio soltanto attraverso l'esercizio dell'azione di annullamento;
tale azione deve estrinsecarsi in una domanda che può essere proposta "in via principale", nell'ambito di autonomo giudizio, oppure "in via riconvenzionale", anche nell'ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, sempreché il termine per l'esercizio dell'azione di annullamento non sia perento (come avviene, ad es., nel caso in cui il
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- 7 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda assente non abbia ricevuto comunicazione della deliberazione CP_1
assembleare di riparto delle spese). L'annullabilità della deliberazione non può essere dedotta in via di eccezione, ma solo "in via di azione", ossia nella sola forma che consente una pronuncia di annullamento con efficacia nei confronti di tutti i condomini;
infatti, mentre l'azione di impugnativa è un'azione costitutiva, che mira alla rimozione della deliberazione con efficacia erga omnes, l'eccezione ha il limitato scopo di paralizzare la domanda altrui ed ottenerne il rigetto, senza sollecitare la cancellazione della deliberazione viziata dal mondo giuridico. Invero - come chiarito da Cass. SU n. 9839/2021- ove fosse consentito dedurre l'annullabilità della deliberazione in via di eccezione, la deliberazione che risultasse viziata sarebbe privata di validità e di efficacia solo nei confronti del condomino eccipiente, restando valida ed efficace nei confronti degli altri condomini.
Un risultato di questo genere, però, sarebbe in contrasto con le esigenze di funzionamento del , fatte proprie dal legislatore, e, nel caso di CP_1 deliberazioni di ripartizione delle spese, renderebbe impossibile la gestione della contabilità condominiale. Infatti, la quota di contribuzione di ciascun partecipante al condominio è rapportata alla quota di contribuzione degli altri, cosicché la caducazione di una quota non può non travolgere, inevitabilmente, anche le altre.
In conclusione, ad avviso del Giudice nomofilattico, “deve ritenersi che l'art. 1137, secondo comma, cod. civ., prescrive l'azione di annullamento quale "unico modello legale" attraverso il quale è possibile far valere l'annullabilità della deliberazione dell'assemblea condominiale, con esclusione della possibilità di dedurre l'annullabilità in via di eccezione.
Tale disposizione costituisce "norma speciale di ordine pubblico", posta a tutela dell'interesse pubblico al funzionamento della collettività condominiale, derogatoria rispetto alle ordinarie regole dettate nella materia contrattuale. Trattandosi di materia sottratta alla disponibilità delle parti, la mancata deduzione della annullabilità nelle forme prescritte dalla legge, ossia con l'azione di annullamento, dà luogo a decadenza per mancato compimento dell'atto previsto dalla legge, che è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del procedimento (a differenza di quanto vale per la decadenza
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- 8 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda discendente dalla scadenza del termine di cui all'art. 1137, secondo comma, cod. civ., che è riservata all'eccezione di parte, ai sensi dell'art. 2969 cod. civ.)”.
Ne consegue che, in assenza di un'espressa domanda di annullamento proposta in sede monitoria, nel rispetto del termine decadenziale previsto per l'impugnazione delle delibere, al giudice adito è preclusa ogni valutazione in merito alla validità delle stesse, sulla base delle quali è stata azionata la pretesa monitoria da parte del
. CP_1
Da ciò l'infondatezza del primo motivo di impugnazione.

9. Merita invece parziale accoglimento il secondo motivo di gravame, nei limiti di seguito esposti.
Giova premettere che , nell'atto di gravame, non ha inteso censurare la Parte_1 statuizione di rigetto della domanda di risarcimento del danno, pari al costo dei lavori per ripristinare le condizioni di vivibilità all'interno dell'appartamento, assumendo che il Condominio aveva effettuato tali lavori iniziandoli il 5.4.2017 e terminandoli il 21.7.2017; parimenti, non ha specificamente confutato la statuizione di rigetto della domanda relativa ai danni ai capi di abbigliamento e alle cabine armadio, assumendo che fossero di difficile dimostrazione.

9.1 Le censure svolte hanno per converso riguardato, in primo luogo, la pronuncia di rigetto della domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno, pari ad € 3.355,00, per i lavori necessari alla messa in sicurezza dell'appartamento, dopo l'intervento dei
Vigili del Fuoco del marzo 2015, documentati dalla fattura della PP Costruzioni
Generali S.r.L. del 23.6.2015.
La doglianza dell'appellante, in ordine a tale voce risarcitoria, coglie indubitabilmente nel segno.
Risulta opportuno evidenziare che nella controversia in esame, la fattura n. 13/2015 del 23/06/2015, emessa dalla ditta che ha effettuato i lavori di ristrutturazione nei confronti di con l'indicazione dell'importo richiesto per i lavori Parte_1 effettuati integra, unitamente al verbale dei Vigili del Fuoco del 27 marzo 2015, un utile elemento di prova del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare all'immobile di proprietà , con la relativa quantificazione. Pt_1
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- 9 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
Con riferimento a tale voce di danno, peraltro, deve pure tenersi conto della condotta processuale del condominio, che non ha mai contestato in maniera specifica la circostanza che la abbia effettivamente provveduto alle riparazioni urgenti e Pt_1
che l'importo del costo per i lavori sostenuti corrisponda a quello indicato nella predetta fattura.
In applicazione del principio espresso dall'art. 115 c.p.c., i fatti addotti da una parte possono considerarsi pacifici, rimanendo così essa esonerata dalla relativa prova, quando siano stati esplicitamente ammessi dall'altra parte, ovvero questa, pur senza contestarli, abbia impostato la propria difesa su elementi e argomenti incompatibili con il loro disconoscimento (Cass. civ. sez. 2, n. 10864 del 07/05/2018; Cass. Sez. 3,
10/02/2025, n. 3429).
Nel caso di specie, lo stesso appellato ha ammesso tale circostanza, limitandosi genericamente a protestare, costituendosi nel presente grado, che “la fattura PP
Costruzioni (€ 3.355,00) non è mai stata oggetto di specifica contestazione, ma ciò non esonera dall'onere probatorio sull'effettivo esborso”. Del resto, l'indispensabilità dell'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza, pacificamente eseguiti, emerge proprio dal verbale dei vigili del fuoco del 27 marzo 2015, che intervenuti sul posto, rilevavano l'esistenza di infiltrazioni d'acqua, che avevano provocato la rottura di pignatte (cd. sfondellamento) e l'espulsione di copriferro, tanto da indurli a prescrivere l'inibizione dell'utilizzo della stanza da letto, della cucina e del bagno.
Ne consegue che, risultando provato il pregiudizio patrimoniale patito dall'appellante, l'odierno appellato deve essere condannato al pagamento, nei confronti di , a titolo di risarcimento del danno, della complessiva Parte_1 somma di € 4.544,86, tenuto conto – trattandosi di debito di valore- della rivalutazione dell'importo pari ad € 3.355,00 a far data dal 23 giugno 2015, per un danno all'attualità pari ad € 4.062,91 (quale capitale rivalutato) e degli interessi legali da computare sulla somma di anno in anno rivalutata, interessi compensativi pari ad
€ 481,95

9.2 L'appellante ha inoltre censurato la sentenza di primo grado per aver ritenuto non provato il danno da parziale inutilizzo dell'appartamento, nonostante la stessa avesse
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- 10 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda allegato la perizia asseverata del 24.6.2016 del tecnico arch. depositata in Per_1
via complementare in appello il 7 febbraio 2020 e denominata “allegato 11”.
In tale relazione si dava atto dell'impossibilità per l'appellante di disporre in maniera piena dell'immobile, a causa dello stato di dissesto dovuto alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, come accertato dalla CTU svolta nell'ambito del giudizio incardinato presso il Tribunale di Napoli – Nord., R.G. 4574/2014, relazione d'ufficio, a firma dell'architetto in cui veniva riscontrata l'inerzia Persona_2 del nell'effettuazione dei lavori volti a rimuovere le cause dei fenomeni CP_1
di infiltrazione di acque meteoriche, interessanti l'appartamento dell'attrice, e derivanti esclusivamente dal deterioramento del manto impermeabilizzante del lastrico di copertura. Secondo quanto precisato nella predetta relazione CP_3 di consulenza d'ufficio, “si è determinata una insostenibile situazione igienica e di pericolo per l'incolumità delle persone e delle cose all'interno degli ambienti dell'appartamento de quo, rendendolo invivibile ed impraticabile”, essendosi riscontrato, nel sopralluogo del dicembre del 2014, un aggravamento dei fenomeni
“sia per dimensioni (ampliamento delle superfici) sia per entità (formazione di lesioni, rigonfiamenti di intonaci e crolli)” rispetto “allo status quo ante accertato dalla Collega CTU che ha redatto la relazione di A.T.P. nel giugno 2013”.
Secondo la perizia asseverata a firma dell'arch. allegata sia in primo Per_1
grado che in appello, sarebbe stata impossibilitata ad utilizzare ben 85 Parte_1 mq della propria abitazione, rispetto ai 120 mq complessivi, con evidente lesione del proprio diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo dell'appartamento.
Sul punto le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, seppur affrontando il diverso problema del mancato godimento integrale a causa dell'occupazione abusiva da parte di un terzo, hanno espresso dei principi applicabili anche al caso di specie, riaffermando sul piano dogmatico la distinzione tra danno evento e danno conseguenza, e ribadendo che solo in presenza del secondo- inteso quale pregiudizio effettivamente patito- può discorrersi di una condanna risarcitoria. L'evento di danno, infatti, riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza
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- 11 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda immediata e diretta della violazione, cagionata dalla condotta lesiva altrui, del
“diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire (Cass. Sez. U., 15/11/2022, n.
33645).
Il pregiudizio può consistere anche in una limitazione o compressione soltanto parziale del diritto di proprietà e non onera la parte danneggiata di dimostrare in maniera analitica l'effettivo pregiudizio patito, trattandosi di un danno cosiddetto
“normale” che deriva proprio dall'impossibilità di utilizzare in maniera integrale l'appartamento anche per semplici esigenze di vita quotidiana.
Ora, certamente la compressione o la limitazione del diritto di proprietà che siano causate dall'altrui fatto dannoso (nella specie, infiltrazione di acqua proveniente dal lastrico solare di copertura dell'edificio condominiale) sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria
(cosiddetto danno emergente) o di perdite dei frutti della cosa (lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio.
In ordine alla sussistenza e quantificazione di tale danno, mentre resta a carico del proprietario o dell'usufruttuario il relativo onere probatorio, che può essere assolto altresì mediante presunzioni semplici, il giudice può fare ricorso anche ai parametri del cosiddetto danno figurativo, trattandosi di casa di abitazione, come quello del valore locativo della parte dell'immobile del cui godimento il proprietario è stato privato (Cass. civ. sez. 2, 33439 del 17/12/2019; cfr. ad esempio Cass. Sez. 2,
27/07/1988, n. 4779).
Sulla base delle considerazioni finora esposte, la sentenza di primo grado va riformata nella parte in cui ha ritenuto non adeguatamente provata la domanda risarcitoria avanzata dalla , dovendo valutarsi in questa sede i profili relativi Pt_1
alla determinazione del quantum.
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- 12 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
Alla pagina 9 della CTP redatta dall'architetto in data 24 giugno 2016, Per_1
allegata da parte appellante, si attesta l'effettiva indisponibilità di ben 85 dei complessivi 120 mq dell'immobile danneggiato dalle infiltrazioni, precisandosi che gli ambienti indicati quali impraticabili erano la cucina, un bagno, una camera da letto ed il soggiorno. Tale valutazione, in virtù di quanto sopra precisato, diverge parzialmente dal contenuto del verbale dei Vigili del fuoco stilato in data 27/03/2015 in cui gli stessi accertavano la presenza di infiltrazioni, ma inibivano l'uso della stanza da letto, della cucina e del bagno, senza menzionare lo stato dei danni presente nel soggiorno.
In virtù di tale rilievo, e tenuto conto altresì degli accertamenti di cui alla precitata relazione d'ufficio, in cui risultano compiutamente descritti i singoli ambienti ammalorati, e si indica una complessiva superficie dell'appartamento di 112 mq, questa Corte reputa che la superficie dell'immobile divenuta impraticabile possa essere individuata nella misura di circa 60 mq, pari a poco più della metà dell'appartamento di proprietà dell'appellante.
In considerazione dell'impossibilità per l'appellante di fruire in maniera integrale dell'immobile per il periodo compreso tra il gennaio 2013- epoca di insorgenza delle prime infiltrazioni- ed il mese di luglio 2017- periodo in cui sono stati ultimati i lavori di manutenzione del lastrico solare da parte del condominio- al fine di stabilire l'ammontare del pregiudizio patito dall'appellante il giudice può fare ricorso al parametro del valore locativo della parte dell'immobile del cui godimento il proprietario è stato privato, trattandosi di casa di abitazione. Versandosi in un' ipotesi di inutilizzabilità, sia pure parziale, dell' immobile, un utile parametro è infatti offerto da quelle massime giurisprudenziali che nelle ipotesi di perdita della disponibilità del bene da parte del dominus e di impossibilità di conseguire l'utilità normalmente ricavabile da esso provvedono alla determinazione dell'ammontare del risarcimento del danno facendo riferimento al cosiddetto "danno figurativo " e, quindi, secondo quanto ripetutamente affermato in giurisprudenza, al valore locativo del cespite, ovviamente riferibile agli anni in cui il danno si è effettivamente prodotto
. (Sez. 2, Sentenza n. 1294 del 29/01/2003; Sez. 2, Sentenza n. 13242 del
06/06/2007).
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- 13 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
Nell'esercizio del potere di liquidazione equitativa del danno, ai sensi dell'art. 1226
c.c., ben può essere considerato il canone di mercato di € 5,00/mq, allegato dalla parte appellante sulla scorta delle rilevazioni dell'OMI, reperite dal perito di parte arch. che integra senz'altro un attendibile parametro di Persona_3 riferimento, ove solo si consideri che l'Agenzia delle Entrate gestisce l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), proprio allo scopo di garantire la trasparenza del mercato immobiliare e di fornire elementi informativi all'Agenzia stessa nel campo dei processi di stima degli immobili, mediante una banca dati delle quotazioni immobiliari, integrante rilevazione indipendente, sull'intero territorio nazionale, delle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni.
Tale canone può dunque essere moltiplicato per la superficie di 60 mq corrispondente a poco più di metà dell'immobile, per un periodo di comprovata inutilizzabilità pari a cinquantacinque mesi. All'esito dei predetti conteggi, la somma da risarcire da parte del , determinata sulla scorta di valori monetari correnti dalla data del CP_1 verificarsi del danno, secondo la stima del c.t.p. Giovenale, corrisponde ad €
16.500,00.
In ordine, poi, alla liquidazione degli interessi da cosiddetto lucro cessante sul predetto importo, deve aderirsi all'orientamento espresso dalle Sezioni Unite della
Suprema Corte con la sentenza del 17 dicembre 1995 n. 1712, secondo cui, pur non potendo il danno da ritardo presumersi per legge, è possibile affermare la sua esistenza in forza di circostanze concrete.
Nella fattispecie in esame il pregiudizio da ritardo può essere ritenuto soprattutto in considerazione dello scarto temporale intercorrente tra la data dell'evento dannoso e quello della liquidazione del danno, potendosi ragionevolmente sostenere che il creditore avrebbe impiegato fruttuosamente la somma riconosciutagli.
Nella concreta liquidazione di tali interessi, richiamandosi ai criteri fissati dalla
Suprema Corte con la sentenza sopra citata, la quale ha escluso di poter compiere il calcolo sulla somma riconosciuta al danneggiato per il danno emergente già rivalutata, pena “il verificarsi di una sorta di anatocismo all'infuori dei casi previsti dall'art. 1283 c.c.”, essi sono determinati con decorrenza dal 21 luglio 2017– data in cui sono terminati i lavori nell'immobile attoreo- sino alla data di pubblicazione della
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- 14 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda presente sentenza, al tasso legale sulla somma di € 16.500,00 e poi di anno in anno rivalutata secondo indici Istat FOI. Trattandosi infatti di un credito di valore, ed essendo il danno computato sulla scorta di valori monetari coevi all'epoca del verificarsi del danno, risalendo la perizia redatta dall'arch. al 24.6.2016, il Per_1 predetto importo deve essere rivalutato all'attualità e maggiorato degli interessi compensativi, sulla scorta dei parametri da ultimo precisati, per un credito complessivo, liquidato all'attualità e comprensivo di interessi, pari ad € 22.088,62, di cui € 2.272,12 a titolo di interessi ed €19.816,50 a titolo di “capitale rivalutato”.

9.3 Residua da analizzare la doglianza dell'appellante relativa al mancato riconoscimento del danno biologico subito (per € 50.000,00), per la fortissima depressione e bronchite cronica che si assumono contratte dalla a causa delle Pt_1 riscontrate infiltrazioni.
Invero, la documentazione medica versata in atti dalla parte appellante (allegato 12 del deposito complementare in data 07/02/2020), sostanzialmente integrata da mere prescrizioni farmacologiche, senza adeguata indicazione delle patologie da cui l'impugnante è affetta e, soprattutto, della loro derivazione eziologica, appare evidentemente inidonea a suffragare tale pretesa risarcitoria.
In assenza di eventuali referti dai quali poter evincere le patologie da cui è affetta l'appellante, l'epoca della loro insorgenza e la loro derivazione causale, risulta pienamente condivisibile la decisione assunta sul punto dal Giudice di prime cure, che ha rigettato la richiesta di consulenza tecnica medico-legale, poiché la stessa non può essere espletata, con finalità meramente esplorative, per supplire a carenze probatorie da parte del danneggiato.
10. Attesa la ricorrenza di reciproche posizioni di debito e credito tra le parti in causa, aventi ad oggetto somme di denaro, questa Corte ritiene, in conformità di quanto richiesto dall'impugnante, di poter disporre la compensazione giudiziale ai sensi dell'art. 1243 c.c.
Orbene, l'importo che il condominio deve a è dato dalla somma di € Parte_1
4.544,86, quale danno ragguagliato ai costi di messa in sicurezza risultanti dalla fattura per i lavori eseguiti d'urgenza, comprensivo di rivalutazione monetaria e interessi compensativi, e l'importo, anch'esso liquidato all'attualità e comprensivo
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- 15 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda di interessi compensativi, di € 22.088,62, per il danno da parziale inutilizzabilità dell'immobile, per un debito risarcitorio complessivo pari ad € 26.633,48; per converso, la somma di cui è debitrice l'appellante corrisponde all'importo ingiunto in sede monitoria, a titolo di oneri condominiali non riscossi, pari ad € 16.792,24, su cui vanno calcolati gli interessi legali decorrenti dal giorno della notificazione del decreto (07/11/2014) al giorno di pubblicazione della presente sentenza, corrispondenti all'importo di € 2.148,44, per un importo dovuto dall'appellante al condominio pari ad € 18.940,68.
Per l'effetto, previa revoca del decreto ingiuntivo opposto, il condominio “ CP_1
di , in deve essere condannato al
[...] Parte_2 CP_1
pagamento della differenza tra i due rispettivi crediti, pari ad € 7.692,8 (€ 26.633,48 -
€ 18.940,68 = € 7.692,8)
11. Essendo stata l'impugnazione parzialmente accolta, si impone, ai sensi dell'art. 336,
2° comma, c.p.c. una rivalutazione delle spese di lite del doppio grado che, in considerazione della soccombenza reciproca, determinata dalla ricorrenza di reciproche ragioni di debito- credito, come in questa sede accertate, possono restare integralmente compensate, ai sensi dell'art. 92 comma 2 c.p.c.

P.Q.M.


la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 1950/2019:
1) In parziale accoglimento dell'appello proposto da dichiara il Parte_1 condominio appellato responsabile dei danni subiti dall'istante, per le causali indicate in motivazione, per l'importo complessivo, liquidato all'attualità e comprensivo di interessi compensativi, di € 26.633,48;
2) Per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 2044/2014 emesso dal Tribunale di Napoli Nord e, previa compensazione dei reciproci debiti, condanna il
[...]
al pagamento in favore Controparte_1
di della somma di € 7.692,8, oltre interessi legali a far data dalla Parte_1 pubblicazione della presente sentenza al saldo;

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3) compensa integralmente le spese del doppio grado di giudizio.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 19 novembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Paola Martorana dott.ssa Alessandra Piscitiello
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del dott. Marco Criscuolo, magistrato ordinario in tirocinio.
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