N. R.G. 3388/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI MILANO terza sezione civile
La Corte, composta dai magistrati
Dott. RT AP -Presidente rel.
Dott.ssa Isabella Ciriaco - Consigliere
Dott.ssa Laura Stella - Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3388/2024 r.g. promossa da c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Stefano Parte_1 C.F._1
Furiosi del Foro di Lodi, che dichiara di voler ricevere le comunicazioni relative al procedimento all'indirizzo di posta elettronica certificata Email_1
Appellante contro
(C.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Pietro Gabriele CP_1 C.F._2
Roveda (C.f. ) del Foro di Lodi – dichiara di voler ricevere le C.F._3 successive comunicazioni di cancelleria inerenti il presente procedimento al numero di fax
0371/421855 o al seguenti indirizzi di PEC: Email_2
Appellata
CONCLUSIONI
L'appellante:
Preliminarmente disporre la sospensione provvisoria della sentenza impugnata e, nel merito, rigettare tutte le domande avversarie, con vittoria di spese e compensi professionali del pagina 1 di 7 giudizio di primo grado e, solo della fase di appello, a favore dello Stato che ha concesso il patrocinio.
L'appellata:
Nel merito, in via preliminare:
- rilevata la manifesta infondatezza dell'impugnazione ex art. 348 bis c.p.c., fissare udienza di discussione orale della causa ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c.;
Nel merito, in via principale:
- per i motivi esposti in narrativa, rigettare l'appello promosso dalla sig.ra Parte_1
e, conseguentemente, confermare la sentenza n. 697/2024 pronunciata dal Tribunale di Lodi, in persona della Dott.ssa Grazia Concetta Roca, in data 04.10.2024, notificata in data
06.11.2024; in ogni caso:
- condannare l'appellante alla rifusione delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio, oltre al rimborso forfetario delle spese, C.P.A. e IVA.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Lodi, CP_1 Parte_1 chiedendone la condanna al rilascio dell'immobile sito in Lodi, Viale Vignati n. 8, dalla convenuta occupato sine titulo.
2. L'attrice esponeva: di avere concesso in locazione l'immobile oggetto di causa a
[...]
con decorrenza dal 15.01.2020 al 14.01.2024, con contratto registrato presso CP_2
l'Agenzia delle Entrate di Lodi in data 05.02.2020; che, al fine di facilitare l'iscrizione anagrafica nel Comune di Lodi di allora compagna del sig. con Parte_1 CP_2 scrittura privata del 25.05.2020, sottoscritta dalle parti e da le parti Parte_1 avevano inserito quest'ultima quale secondo conduttore nel contratto di locazione;
di essersi attivata per registrare detta scrittura privata, ma l'Agenzia delle Entrate aveva comunicato di non poter procedere alla registrazione trattandosi non già di cessione di contratto, ma di inserimento di un nuovo inquilino;
che aveva informato il e la CP_2 Pt_1 dell'impossibilità di procedere alla registrazione della scrittura, e le parti avevano concordato di proseguire con l'originario contratto di locazione in quanto la scrittura avrebbe consentito ugualmente alla sig.ra di ottenere l'iscrizione anagrafica;
che in data 07.03.2022 il sig. Pt_1
pagina 2 di 7 aveva esercitato il recesso dal contratto di locazione nel rispetto dei termini CP_2 contrattuali, procedendo poi all'asportazione dei propri beni e a trasferirsi altrove;
che, invece, la convenuta continuava ad occupare l'immobile nonostante le sia fosse stato intimato di rilasciare l'appartamento il 15.07.2022 e il 07.09.2022; che la convenuta occupava l'immobile senza titolo in quanto la scrittura privata del 5/2/2020 era nulla perché non registrata.
3. si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande. Controparte_3
Assumeva che dal 26.05.2020 era divenuta conduttrice dell'appartamento e che la nullità del contratto di locazione per l'omessa registrazione poteva essere eccepita dal solo conduttore.
4. Con sentenza n. 697 del 4/10/2024, il Tribunale di Lodi, in accoglimento della domanda proposta condannava a rilasciare l'immobile CP_1 Parte_2 oggetto di causa.
4.1 Il Tribunale, premesso che ai sensi dell'art. 1 co. 346 L. 311/2004 “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”, osservava che il contratto di locazione non registrato è viziato da nullità relativa solo qualora sia stato il solo locatore ad imporre al locatario di non procedere alla registrazione;
se, invece, la mancata registrazione sia frutto dell'accordo tra locatore e locatario, il contratto deve ritenersi affetto da nullità assoluta.
4.2 Osservava, quindi, che la resistente non aveva contestato la ricostruzione fattuale proposta dalla sig.ra sicché ai sensi dell'art. 115 c.p.c. poteva ritenersi dimostrato che CP_1
l'omessa stipula di un nuovo contratto di locazione recante quale conduttrice anche la sig.ra e la successiva mancata registrazione dello stesso non erano state imposte dalla Pt_1 proprietaria ma era il frutto di una decisione assunta concordemente dalle parti, essendo circostanza incontestata che la sig.ra non aveva interesse a figurare quale conduttrice, Pt_1 essendo interessata esclusivamente ad ottenere l'iscrizione anagrafica presso il Comune di
Lodi. Il contratto, pertanto, era viziato da nullità assoluta rilevabile anche dal locatore, sicché
l'occupazione dell'immobile da parte della era priva di titolo. Pt_1
5. Avverso tale sentenza ha interposto appello deducendo che il Parte_1
Tribunale sarebbe incorso in errore nel ritenere nulla la scrittura privata del 20/5/2020 con la quale le parti del contratto di locazione si erano accordate affinché la sig.ra venisse Pt_1 inserita quale secondo conduttore. Si tratta, infatti, non già di un nuovo contratto di locazione,
pagina 3 di 7 bensì di una modifica apportata al contratto previgente, regolarmente registrato;
modifica che non incide in alcun modo sul trattamento fiscale del contratto, rimanendo invariati il soggetto, percettore del reddito da locazione, ed il suo importo. Secondo l'appellante il diniego di registrazione sarebbe illegittimo e pertanto il Tribunale avrebbe dovuto ritenere valida e produttiva di effetti giuridici la scrittura trattandosi di un accordo contrattuale avente una causa lecita, e la forma scritta prevista dalla legge. Il Tribunale, in ogni caso, sarebbe incorso in errore laddove ha ritenuto che la nullità per mancata registrazione sia una nullità assoluta, trattandosi, secondo la più recente giurisprudenza, di nullità che può essere fatta valere solo dal conduttore.
5.1 Quanto, poi, all'assunto del Tribunale secondo cui non sarebbe stata contestata l'omessa stipula di un nuovo contratto di locazione, l'appellante deduce che “nessuna prova può ritenersi essersi formata sul punto, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., perché la stipulazione di un nuovo contratto di locazione non era stata voluta e neppure era dovuta, come risulta chiaramente dal testo della scrittura privata, e conseguentemente non poteva essere registrato un nuovo contratto che non era stato stipulato”.
5.2 Contesta, infine, l'affermazione di controparte, secondo cui l'immobile sarebbe stato richiesto in restituzione per le esigenze abitative della figlia della locatrice.
6. L'appellata si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello.
6.1 Ribadisce che, a fronte del diniego alla registrazione della scrittura privata modificativa del contratto, le parti avevano concordato di non procedere alla stipula di nuovo contratto - come caldeggiato dall'Agenzia delle Entrate - nella consapevolezza che ciò ne avrebbe importato la nullità ai sensi di legge. Osserva, inoltre, che l'appellante, che rivendica l'esistenza di un contratto di locazione non paga alcunché, neppure a titolo di indennità di occupazione, da febbraio 2024.
7. All'odierna udienza, fissata per la discussione e la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione.
***
8. L'appello è fondato.
9. Con la scrittura privata 20/5/2020, intitolata “scrittura privata per l'aggiunta di un nuovo conduttore in contratto di locazione”, le parti, senza alcun intento novativo (“la presente scrittura privata non costituisce novazione contrattuale, pertanto tutte le restanti
pagina 4 di 7 pattuizioni presenti nel contratto originario restano valide”) hanno integrato il contratto con l'inserimento, quale “secondo conduttore”, anche dell'odierna appellante. Con detta scrittura
(sottoscritta dalle parti originarie del contratto e dalla nuova conduttrice) la locatrice si è obbligata a far godere anche a (oltreché all'originario conduttore Parte_1 [...]
l'immobile oggetto di causa verso il corrispettivo - al cui pagamento la nuova CP_2 conduttrice si è obbligata in solido con il - già determinato con l'originario contratto. CP_2
Si tratta, dunque, di un'integrazione del contratto, con l'inserimento di un nuovo conduttore, la cui registrazione è stata rifiutata dall'Agenzia delle Entrate perché ritenuta non soggetta a registrazione (cfr. mail 26/6/2020 con la quale l'Agenzia delle Entrate ha comunicato di non poter procedere a registrazione perché “non si tratta(va) di cessione di contratto tra inquilini”).
L'art. 17 del T.U. n. 131/1986, in effetti, prevede l'obbligo di registrazione solo per le cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione degli immobili e non anche per le integrazioni che non comportano un aumento della base imponibile.
10. Da quanto osservato discende che non è ravvisabile la nullità della scrittura per violazione dell'obbligo di registrazione invocata dalla locatrice a fondamento della tesi dell'insussistenza di un titolo di detenzione in capo all'odierna appellante.
11. In ogni caso, anche volendo accedere alla tesi della nullità per mancata registrazione, va osservato che, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, si tratterebbe di nullità relativa di protezione, che può essere fatta valere solo dal conduttore.
11.1 L'art. 13, 6° comma L. n. 431 del 1998, come novellato dalla L. n. 208/2015, art. 1, comma 59, attribuisce al conduttore la facoltà di richiedere che la locazione "venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 2, comma 1 ovvero dall'art. 2, comma 3" della
L. n. 431 del 1998, anche "nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1".
11.2 Alla luce di tale norma, successiva alla pronuncia delle sezioni unite del S.C. n.
18214/2015 (richiamata dal giudice a quo) che aveva affermato, radicalmente innovando il precedente orientamento, il carattere assoluto della nullità per difetto di forma prevista dalla legge speciale in materia di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo (L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1), con la sola eccezione dell'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, della stessa legge (nel testo anteriore alla novella del 2015) in cui la forma verbale fosse stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto era da ritenersi affetto da nullità
pagina 5 di 7 relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore, la Corte di legittimità, con la più recente sentenza n. 9475/2021, ha ritenuto che l'intentio legis sottostante alla riformulazione della c.d. "azione di riconduzione", nei termini di cui all'art. 13, nuovo comma 6 e, comunque,
l'effetto che obiettivamente ne deriva, sia quello di estendere la facoltà attribuita al conduttore di richiedere la "riconduzione del contratto a condizioni conformi" dalla ristretta ed eccezionale ipotesi in cui fosse stato il locatore a pretendere "l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto" a quella, più generale, in cui, "il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 presente articolo": previsione evidentemente idonea, secondo il S.C., “ad abbracciare sia l'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso verbalmente (e indipendentemente dal fatto che ciò sia dipeso da una imposizione del locatore) e non sia stato poi registrato, sia quella in cui il contratto, pur stipulato per iscritto, non sia stato poi registrato”. La nullità per omessa registrazione, pertanto, può essere invocata solo dal conduttore e non anche dal locatore.
11.3 Ritiene la Corte che non vi siano ragioni per discostarsi da tale orientamento, secondo cui “i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a decorrere dall'entrata in vigore della l.
n. 431 del 1998, per i quali il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine indicato al comma 1 dell'art. 13 citato, sono affetti da nullità relativa di protezione, a prescindere dal fatto che siano stati conclusi o meno in forma scritta ed ancorché i correlati giudizi siano stati introdotti prima della modifiche apportate dal richiamato art. 1, comma 59, allo stesso art. 13; causa di nullità, pertanto, denunciabile dal solo conduttore, ricorrendo uno dei casi nei quali quest'ultimo ha la facoltà di domandare "la riconduzione del contratto a condizioni conformi" (Cass. n. 9475/2021, che non risulta seguita da arresti di segno contrario;
nello stesso senso, nella giurisprudenza di merito, App. Roma,
23/4/2025 n. 2498).
13. Deve concludersi, per le ragioni sopra esposte, che il contratto con il quale è stato aggiunto, come secondo conduttore, la sig.ra non è affetto da nullità e Parte_1 che, comunque, la nullità invocata dalla locatrice è rilevabile solo dal conduttore. La domanda di rilascio dell'immobile perché occupato senza titolo non può, pertanto, trovare accoglimento.
14. Le spese di entrambi gradi del giudizio, liquidate in dispositivo con applicazione dei parametri previsti per le cause di valore indeterminato di bassa complessità, seguono la soccombenza. La liquidazione è operata sulla base dei valori minimi in considerazione della pagina 6 di 7 semplicità delle questioni oggetto di causa e delle forme semplificate di trattazione e decisione. Essendo stata l'appellante ammessa al patrocinio a spese dello Stato per la proposizione dell'appello, deve disporsi, ai sensi dell'art. 133 d.p.r. 115/2002, che il pagamento delle spese del giudizio di secondo grado sia eseguito a favore dello Stato.

P.Q.M.


La Corte in accoglimento dell'appello proposto da e, per l'effetto, in riforma della Parte_1 sentenza del Tribunale di Lodi n. 697 del 4/10/2024, così provvede:
a) rigetta le domande proposte da nei confronti di CP_1 Parte_1
b) condanna a rimborsare all'appellata le spese di entrambi i gradi di CP_1 giudizio che liquida, quanto al giudizio di primo grado, in € 2.906,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie, iva e cpa, e quanto al grado appello, in € 3.473,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie, iva e cpa, disponendo che il pagamento delle spese del giudizio di appello sia eseguito in favore dello Stato ai sensi dell'art. 133 d.p.r. 115/2002.
Milano, 24 giugno 2025
Il Presidente est.
RT AP
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