N. R.G. 328/2024

TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 328/2024
La Giudice lette le note scritte sostitutive dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c. da intendersi integralmente richiamata;
rilevato che le parti hanno precisato le conclusioni;
decide la causa mediante la pronuncia della sentenza incorporata al verbale di udienza.
Lodi, 04.10.2024
La Giudice
dott.ssa Grazia C. Roca
pagina 1 di 4 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Grazia C. Roca, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 328/2024 promossa da:
, difesa e rappresentata dall'avv. ROVEDA PIETRO Parte_1 C.F._1 GABRIELE;

- ricorrente -

nei confronti di:
, difesa e rappresentata dall'avv. FURIOSI Controparte_1 C.F._2
- resistente -
Conclusioni di parte ricorrente
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa, anche in via istruttoria e incidentale: Nel merito:
- accertato e dichiarato che la sig.ra occupa senza titolo l'immobile di proprietà della sig.ra Controparte_1 Pt_1 sito in Lodi, viale Vignati n. 8, piano terra/rialzato - scala B, identificato al N.C.E.U. del detto Comune al
[...]
, mappale / particella 168, sub 16, categoria A/3, Classe 5, Vani 4 rendita catastale Euro 278,89, composto da appartamento destinato a civile abitazione e cantina pertinenziale, condannare la resistente all'immediato rilascio dell'immobile. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali.”
Conclusioni di parte resistente
“rigettare tutte le domande avversarie, con vittoria di spese e compensi professionali del giudizio. In via istruttoria si oppone all'ammissione dei capitoli di prova avversari perché relativi a circostanze irrilevanti.”

Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione
1.1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_2 rappresentando quanto segue:
pagina 2 di 4 − con contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Lodi in data 05.02.2020, la sig.ra ha concesso in locazione al sig. con decorrenza dal 15.01.2020 al Pt_1 Parte_2 4, l'immobile sito in Lodi, Viale Vi
− al fine di facilitare l'iscrizione anagrafica nel Comune di Lodi della sig.ra allora CP_1 compagna del sig. con scrittura privata del 25.05.2020 le parti si s ordate Pt_2 affinché la sig.ra isse inserita quale secondo conduttore nel contratto di locazione;
CP_1
− la locatrice si è attivata per conseguire la registrazione della scrittura privata, tuttavia, l'Agenzia delle Entrate ha comunicato di non poter procedere alla registrazione fornendo la seguente risposta «il contratto di locazione registrato il 14/1/2020 al n. 619 S.3T presso lo scrivente Ufficio, non può essere modificato in tal senso poiché non si tratta di cessione di contratto tra inquilini e che per tale adempimento sono dovuti € 67,00= ma di inserimento nuovo inquilino. Quindi andrebbe sottoscritto un nuovo contratto in quanto le parti del contratto sono cambiate. Inoltre la scrittura privata di cui trattasi, non è contemplata nell'art. 19 della legge 133 del 2014 in quanto è relativo alla registrazione della sola riduzione del canone»;
− la locatrice ha informato il sig. e la sig.ra dell'impossibilità di procedere alla Pt_2 CP_1 registrazione della scrittura, le p o quindi ando di proseguire con l'originario contratto di locazione in quanto la scrittura avrebbe consentito ugualmente alla sig.ra di CP_1 ottenere l'iscrizione anagrafica;

− in data 07.03.2022 il sig. ha esercitato il recesso dal contratto di locazione nel rispetto Pt_2 dei termini contrattuali, do poi all'asportazione dei propri beni e a trasferirsi altrove;

− di contro la sig.ra continua ad occupare l'immobile, nonostante le sia stato intimato di CP_1 rilasciare l'apparta 15.07.2022 e il 07.09.2022.
Ciò premesso, la ricorrente osserva che - in assenza della registrazione - il contratto di locazione, come successivamente modificato in forza della scrittura privata, è nullo. Pertanto, la sig.ra hiede Pt_1 che venga accertato che la sig.ra occupa senza titolo l'immobile, con conseguente condanna al CP_1 rilascio dello stesso.
1.2. si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto delle domande formulate dalla Controparte_3 controparte evidenziando che dal 26.05.2020 è divenuta conduttrice dell'appartamento e che la nullità del contratto per l'omessa registrazione del contratto di locazione può essere eccepita dal solo conduttore.
1.3. All'udienza del 28.06.2024 le parti hanno insistito per l'accoglimento delle domande come in atti e la causa viene decisa all'udienza del 04.10.2024 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
2. Come è noto, l'art. 1 co. 346 L. 311/2004 stabilisce che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Al riguardo, la Corte costituzionale ha evidenziato che tale nullità – che riguarda indifferentemente le locazioni ad uso abitativo o ad uso diverso (Cass. civ. S.U. n. 23601/17) – ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c.” (Corte cost. ordinanza 5 dicembre 2007, n. 420). La mancata registrazione del contratto, dunque, determina la nullità dello stesso per violazione di norma imperativa (art. 1418 c.c.). Tuttavia, tale nullità può essere sanata, con efficacia ex tunc, per effetto della registrazione tardiva del contratto, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti (Cass. civ. n. 10498 del 28/04/2017).
Giova poi precisare che il contratto di locazione non registrato è viziato da nullità relativa solo qualora sia stato il solo locatore ad imporre al locatario di non procedere alla registrazione;
se, invece, la mancata registrazione sia frutto dell'accordo tra locatore e locatario, il contratto deve ritenersi affetto da pagina 3 di 4 nullità assoluta. L'onere della prova in merito a quale delle due parti non abbia voluto la registrazione del contratto grava sul conduttore (così Tribunale di Monza, sent. n. 1789/2023 che richiama Cass. Sez. Un. sent. n. 18214/2015).
Ciò posto, è agevole osservare che la resistente non ha contestato la ricostruzione fattuale proposta dalla sig.ra sicché ai sensi dell'art. 115 c.p.c. può ritenersi dimostrato che l'omessa stipula di un Pt_1 nuovo con ocazione recante quale conduttrice anche la sig.ra e la successiva mancata CP_1 registrazione dello stesso non sono state imposte dalla proprietaria ma è il frutto di una decisione assunta concordemente dalle parti. È infatti circostanza incontestata che la sig.ra non avesse CP_1 interesse a figurare quale conduttrice, essendo interessata esclusivamente ad l'iscrizione anagrafica presso il Comune di Lodi. Ne consegue, pertanto, che il contratto è viziato da nullità assoluta rilevabile anche dal locatore.
Dalla nullità del titolo discende, come logico corollario, che la sig.ra occupato l'immobile sine CP_1 titulo. La domanda formulata da parte ricorrente dev'essere accolta e la sig.ra va condannata CP_1 all'immediato rilascio dell'immobile.
3. In applicazione del principio di soccombenza, le spese di lite devono essere poste integralmente a carico della resistente e vengono liquidate come da dispositivo, applicati i valori minimi del DM n. 147/2022 per i giudizi di cognizione di valore indeterminabile, tenuto conto della semplicità delle questioni trattate e dell'attività processuale svolta in concreto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lodi, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione ed istanza disattesa, così provvede:
1. dichiara che occupa sine titulo l'immobile sito in Lodi, Viale Vignati n. 8 e Controparte_2 per l'effetto
2. ordina a il rilascio immediato dell'immobile libero da persone e cose, anche Controparte_2 interpost e;

3. condanna la resistente al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite, liquidate in € 2.906,00 per compenso, oltre il 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Lodi, 04 ottobre 2024
La Giudice dott.ssa Grazia C. Roca

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