REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catanzaro
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di Consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati:
1) Dott.ssa Anna Maria Raschellà Presidente
2) Dott.ssa Adele Foresta Consigliere rel.
3) Dott. Giuseppe Perri Consigliere ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa in grado di appello iscritta al n. 1982 del ruolo generale contenzioso ordinario dell'anno 2019 trattenuta in decisione con ordinanza del 21-24.3.2025, emessa all'esito dell'udienza del 18.3.2025, sostituita con il deposito di note di trattazione ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
( rappresentato e difeso, in virtù di Parte_1 C.F._1 procura da intendersi rilasciata in calce alla citazione, dall'avv. Francesco De Luca, presso il cui studio, sito in Vibo Valentia via Moricca n. 12, ha eletto domicilio;

- APPELLANTE =
CONTRO
( rappresentata e difesa, in Controparte_1 C.F._2 virtù di procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Maria
Repice presso il cui studio, sito in Tropea via Libertà n. 52, ha eletto domicilio;

- APPELLATA =
Sulle seguenti conclusioni: per l'appellante rassegnate nell'atto introduttivo, al quale la parte si è riportata nelle
1 note di trattazione: “1) Accogliere i motivi del presente appello e, in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda principale proposta dalla Sig.ra
[...]
perché inammissibile e comunque nel merito infondata in fatto e in Parte_2
diritto; 2) accogliere la domanda riconvenzionale formulata dal Sig.
[...]
perché fondata in fatto e in diritto;
3) accertare e dichiarare Pt_1
l'annullamento del contratto preliminare di vendita stipulato in data 02/10/2003 dai
Sigg. e per dolo della venditrice ex art. Parte_1 Parte_2
1439 c.c. e/o comunque per errore essenziale e riconoscibile ex art. 1427 e segg. c.c.;
4) Per l'effetto, condannare la Sig.ra a corrispondere al Parte_2
Sig. la somma di Euro 10.000,00, pari al doppio dell'importo Parte_1
conferitole dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
5) condannare la Sig.ra Parte_2
al risarcimento di tutti i danni, nessuno escluso, cagionati al Sig.
[...] [...]
dall'appellata con il proprio comportamento dolosamente omissivo.”; Pt_1 per l'appellata rassegnate nell'atto introduttivo, al quale la parte si è riportata nelle note di trattazione: “In via principale e nel merito ✓ confermare integralmente la sentenza impugnata e, per l'effetto, rigettare l'appello proposto da Parte_1
in quanto infondato in fatto ed in diritto. In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa di entrambi i gradi di giudizio”.
PREMESSA IN FATTO
Le difese ed istanze delle parti sono così adeguatamente sunteggiate nella sentenza gravata:
“Con atto di citazione del 05.02.2007, ha convenuto Parte_2
innanzi al Tribunale di Vibo Valentia - ex Sezione Distaccata di Tropea
[...]
e, assumendo di aver sottoscritto con lui il 02.10.2003 una scrittura Pt_1
preliminare di compravendita dell'appezzamento di terreno sito nel Comune di Zungri censito in NCT del Comune di Zungri al fol. 9, p.lle 393, 78 e 81 per il prezzo di €
20.658,30, di cui € 5.000,00 versate dall'acquirente alla sottoscrizione della scrittura privata, e che, nonostante i reiterati inviti, il si era sottratto all'adempimento Pt_1
dell'obbligazione assunta e alla stipula del rogito notarile di compravendita, chiedeva
l'emissione ai sensi dell'art. 2932 c.c. di una sentenza sostitutiva dell'atto pubblico e produttiva degli effetti del contratto non concluso, trasferendo al convenuto la
2 proprietà del terreno compravenduto, cosi come individuato, dal tipo di frazionamento in atti dall'11.10.1999, con ordine al Conservatore dei Registri
Immobiliari - Agenzia del Territorio di procedere alle trascrizioni, annotazioni e pubblicità di legge conseguenti alla emananda sentenza, con condanna del convenuto alla corresponsione della residua somma convenuta quale corrispettivo della vendita oltre interessi e rivalutazione monetaria, nonché al risarcimento del danno subito in conseguenza dell'inadempimento contrattuale e del sequestro del terreno operato in capo all'attrice per estrazione abusiva;
in subordine, con condanna del convenuto al pagamento di un'equa somma a titolo di indennizzo per lo sfruttamento del fondo e per i danni conseguenti all'inadempimento contrattuale e al procedimento penale subito.
Si costituiva in giudizio contestando la domanda attorea, di cui Parte_1
chiedeva il rigetto, perché infondata e spiegando domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento con condanna dell'attrice alla corresponsione del doppio dell'acconto versatole, oltre interessi e rivalutazione monetaria, atteso che il terreno venduto era privo dei requisiti di legge per l'uso cui era destinato, a causa del vincolo idrogeologico impostovi dal Comune di Zungri già nel 2003”.
All'esito dell'istruttoria, il Tribunale di Vibo Valentia, con sentenza n. 355/2018, pubblicata in data 7 settembre 2018, accoglieva la domanda attorea, così statuendo nel merito: “… accerta e dichiara l'inadempimento di all'obbligazione di Parte_1
contrarre di cui al contratto preliminare del 02.10.2003 stipulato con l'attrice e, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c.; trasferisce a il terreno Parte_1
oggetto del suddetto contratto preliminare, cosi come individuato catastalmente in agro del Comune di Zungi censito in NCT dello stesso Comune al fol. 9, p.lla 393, pascolo, cl. 1, ha. 01.39.20, r.d. € 6,47 e r.a. € 5,03; p.lla 78, incolto produttivo, cl. U, ha 2.84.50, r.d. € 2,04 e r.a. € 1,47; e p.lla 81, seminativo, cl. 2, ha. 00.06.00, r.d. €
1,70 e r.a. € 0,93; condanna alla corresponsione in favore di Parte_1 [...]
del residuo corrispettivo di vendita di € 15.658,30, oltre interessi Parte_2 legali fino al soddisfo a far tempo dal 30.01.2004 quanto a € 5.000,00; dal 30.03.2004 quanto a € 5.000,00 e a far tempo dal 20.06.2004 quanto a € 5.568,30”.
Il Tribunale, a fondamento della decisione, adduceva che dalla scrittura privata in atti non emergeva in alcun modo che il bene compravenduto avesse natura edificatoria, né
3 tantomeno che parte venditrice si fosse obbligata a garantire una tale caratteristica;
che parte acquirente, venuta, poi, a conoscenza del vincolo idrogeologico e forestale impresso al terreno, non si era attivata nel senso di recedere dal contratto ovvero di chiedere una riduzione del prezzo della vendita;
che, quindi, non poteva accogliersi la domanda di risoluzione del contratto e risarcimento del danno, proposta in via riconvenzionale – peraltro, incompatibile con la contestuale domanda di recesso, con corresponsione del doppio della caparra – difettando i presupposti per dichiarare risolto il contratto, mancando una difformità del bene, per caratteristiche funzionali e materiali, rispetto a quello oggetto del contratto e non potendosi ipotizzare l'esistenza di una causa di impossibilità sopravvenuta di adempimento, sia pure parziale;
che, dunque, la domanda di adempimento ex art. 2932 c.c. era meritevole di accoglimento;
che la domanda attorea di condanna al risarcimento del danno non poteva, invece, trovare accoglimento per mancanza di prova sul punto, sia nell'an che nel quantum.
Avverso la statuizione predetta avanzava appello per lamentare Parte_1
l'erroneità e la contraddittorietà della decisione, sia in fatto che in diritto. Più nel dettaglio, egli osservava che già solo la sproporzione del prezzo rispetto al valore effettivo del terreno avrebbe dovuto indurre il giudice a ritenere che l'acquisto fosse motivato non dall'intenzione di utilizzare il terreno per il pascolo, bensì di sfruttarne il suolo;
che, costituendo l'edificabilità del terreno la ragione unica e determinante del proprio consenso, l'errore su di essa non poteva che ritenersi essenziale ai sensi dell'art. 1427 c.c.; che il vincolo idrogeologico e forestale era stato apposto quattro mesi prima della stipula del preliminare, il tutto nella piena consapevolezza e conoscenza di parte venditrice;
che l'errore era stato determinato dalla duplice circostanza della eccezionalità della situazione – la cui non frequente ricorrenza aveva fondato l'aspettativa di acquistare beni non gravati da vincolo alcuno – e dell'affidamento circa il possibile sfruttamento del terreno, dettata dalle caratteristiche del bene, che esso appellante aveva avuto modo di conoscere in occasione della pregressa detenzione del bene;
che la decisione appariva ingiusta anche in punto di rigetto della domanda risarcitoria, e ciò in ragione del danno patito, sia in termini di danno emergente – concretizzatosi nell'esborso di somme occorrenti per migliorie del terreno – sia in termini di lucro cessante – concretizzatosi nella mancata conclusione di affari più vantaggiosi dal punto di vista economico. Concludeva nei termini sopra
4 riportati.
costituitasi con comparsa del 25 gennaio 2020, Controparte_2 preliminarmente eccepiva l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342
c.p.c. Nel merito, ella puntualizzava – con ciò sostenendo l'integrale correttezza della sentenza impugnata – che l'appellante, al momento della stipula del preliminare, era ben consapevole che il terreno fosse da adibire solo al pascolo, sia perché tanto emergeva dalle visure catastali sia perché egli stesso per anni aveva avuto in fitto il terreno;
che il vincolo era stato apposto dopo la stipula del preliminare, e, addirittura, anche dopo il termine pattuito per la stipula del definitivo;
che, pertanto, nessuna informazione utile, e dirimente ai fini della contrattazione, poteva dirsi omessa o nascosta all'appellante; che l'appellante, avuta conoscenza del vincolo – tanto da formulare osservazioni contrarie al comune –, non aveva manifestato la volontà di venir meno all'impegno preso, se non al momento della richiesta di pagamento del residuo prezzo della vendita;
che difettavano i requisiti dell'errore indispensabili per ottenere l'annullamento del contratto, ossia l'essenzialità e la riconoscibilità. Ella concludeva, pertanto, per il rigetto del gravame.
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 18 marzo 2025, sostituita con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva assunta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve rigettarsi, preliminarmente, l'eccezione di inammissibilità del gravame per difetto di specificità ex art. 342 c.p.c.
L'art. 342 c.p.c. prescrive, ai fini dell'ammissibilità del gravame, il rispetto di determini requisiti contenutistici: «Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l.
n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente
5 natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata» (Cass. Sezioni Unite n.
27199/2017; in senso analogo, Cass. n 7675/2019 e Cass. n. 36481/2022).
Nel caso di specie, l'appellante ha indicato, in modo sufficientemente comprensibile, i capi della sentenza oggetto di censura, gli esiti dell'istruttoria svolta e della valutazione compiuta dal tribunale sugli atti e sull'istruttoria, le ragioni dell'ingiustizia e dell'inesattezza della decisione e, in conclusione, la ricostruzione alternativa per la risoluzione del caso.
L'atto di appello, così strutturato, pone il giudice di secondo grado nelle condizioni di cogliere, sia pure con qualche sforzo interpretativo, natura, portata e senso della critica.
Non può, dunque, dirsi che l'appello difetti del requisito della specificità.
Nel merito, l'appello è infondato.
Oggetto di controversia è la validità di un preliminare di vendita di un terreno stipulato tra le parti in data 2.10.2003.
A fronte della domanda spiegata da parte attrice e volta ad ottenere una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., il convenuto ha chiesto l'annullamento del Pt_1 preliminare perché invalido ai sensi dell'art. 1427 c.c..
Il costrutto difensivo sostenuto sin dal primo grado può così sintetizzarsi: l'appellante si sarebbe determinato alla stipula del preliminare per una ragione unica, ossia sfruttare il suolo attraverso “un ambizioso progetto”, che comprendeva la realizzazione di una cava. L'esecuzione di un'opera siffatta presupponeva la natura edificatoria del bene. Poiché il bene oggetto di contratto era sottoposto a vincolo idrogeologico e forestale, esso non poteva avere la destinazione edificatoria che il aveva ritenuto avesse. Il vincolo, inoltre, sarebbe stato impresso al terreno in Pt_1
forza del piano regolatore generale deliberato in data 30 giugno 2003 e di tale prescrizione esso appellante sarebbe rimasto all'oscuro al momento della conclusione del preliminare. Secondo l'appellante, poi, la , invece, essendo proprietaria del Pt_2 bene, “non poteva non essere a conoscenza” del predetto vincolo e, pur sapendo quanto fosse determinante per esso appellante la potenziale edificabilità del bene, aveva taciuto “strumentalmente” la circostanza così da non compromettere la conclusione delle trattative, “ingenerando nel promissario acquirente una falsa
6 rappresentazione della realtà, che pertanto lo ha indotto in errore” (così si legge nella comparsa di costituzione in primo grado).
Sulla scorta di siffatte premesse, in primo grado la difesa del ha Pt_1 promiscuamente fatto richiamo, talvolta, all'annullabilità del contratto per dolo omissivo, talvolta all'annullabilità per errore. L'appello si è soffermato prevalentemente sul profilo dell'errore ma non manca la reiterazione delle medesime difese e narrazioni che richiamano ad un voluto e strumentale occultamento del vincolo da parte della e che, quindi, evocano l'esistenza della malafede Pt_2 dell'altro contraente e, dunque, il dolo omissivo.
Tanto induce la necessità di valutare la lamentata invalidità del contratto prima di tutto sotto il profilo, appunto, della sussistenza del dolo omissivo.
Simile dolo «rileva quale vizio della volontà, idoneo a determinare l'annullamento del contratto, solo quando l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare
l'inganno perseguito;
pertanto, il semplice silenzio e la reticenza, anche su situazioni di interesse della controparte, non immutando la rappresentazione della realtà, ma limitandosi a non contrastare la percezione di essa alla quale sia pervenuto l'altro contraente, non costituiscono causa invalidante del contratto» (Cass. n. 11009 del
08/05/2018; così anche Cass. n. 20231 del 23/06/2022 e Cass. n. 11605 del
11/04/2022; v. anche Cass. n. 16663 del 19/06/2008, per le differenze rispetto all'errore).
Tanto è già sufficiente per escludere l'annullabilità del contratto per dolo dell'appellata.
Peraltro, difettano, nel caso di specie, anche gli ulteriori presupposti per ritenere integrati gli estremi del dolo omissivo.
In primo luogo, non risulta in alcun modo provato che l'appellata fosse effettivamente a conoscenza del vincolo idrogeologico al momento della stipula del preliminare. In mancanza di prova sul punto, deve ritenersi che l'appellata abbia conosciuto dell'esistenza del vincolo solo a partire dal momento di pubblicazione del piano regolatore, avvenuta l'anno seguente la stipula del preliminare.
In secondo luogo, quand'anche la promittente venditrice fosse stata a conoscenza del vincolo già al momento della conclusione del preliminare, non può, ugualmente,
7 ritenersi sussistente un errore incolpevole dell'acquirente. Infatti, è onere, e interesse, di ciascun contraente adoperarsi per reperire tutte quelle informazioni che gli consentono di valutare se l'affare sia vantaggioso o meno. Le informazioni attinenti alla natura del bene oggetto di acquisto non sono appannaggio esclusivo dell'alienante proprietario, potendo anche l'acquirente acquisirle, attivandosi diligentemente.
In terzo luogo, manca, logicamente, la prova del nesso di causalità tra la dedotta (ma, come precisato, indimostrata) condotta omissiva della e la falsa Pt_2 rappresentazione della realtà determinante il consenso dell'appellante.
Esclusa, quindi, l'annullabilità del contratto per vizio del consenso determinato da dolo della controparte, l'appellante ha poi sostenuto che il contratto, anche a prescindere dal comportamento contrario a buona fede e correttezza della , Pt_2
sarebbe in ogni caso annullabile per errore essenziale ex art. 1427 n. 2 c.c., avendo egli acquistato il bene con il solo fine di sfruttarne il suolo, sicché non avrebbe stipulato il contratto se avesse avuto conoscenza la reale natura del bene negoziato.
In materia di compravendita, la natura edificatoria del bene viene considerata una qualità essenziale dello stesso. Essa incide, invero, sui poteri e facoltà esercitabili dal proprietario e, dunque, sulle concrete modalità di uso e godimento del bene.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito, da tempo, che «la falsa rappresentazione della realtà circa la natura (agricola o edificatoria) di un terreno, ricadendo direttamente su di una qualità dell'oggetto, integra l'ipotesi normativa dell'errore di fatto e non di diritto, poiché la inesatta conoscenza della norma che ne preveda la destinazione urbanistica si risolve in una (altrettanto) inesatta conoscenza della circostanza della edificabilità o inedificabilità del suolo, di una circostanza, cioè, inerente ai caratteri reali del bene, differenziandosi un terreno non fabbricabile da un altro utilizzabile a scopi edilizi essenzialmente sotto il profilo dei relativi, possibili impieghi, così che le parti di una compravendita si determinano alla stipula del negozio proprio in relazione alle qualità del terreno ed alle utilità (ed utilizzazioni) da esso ricavabili, incorrendo in errore essenziale in caso di ignoranza della sua vera natura (errore che, per converso, non influirà sulla validità del contratto qualora verta esclusivamente sul valore, attenendo, in tal caso, ai motivi che possano aver indotto le parti alla stipula e che, come tali, non spiegano una incidenza diretta sul processo formativo del volere negoziale)» (Cass. Sez. U., n. 5900 del 01/07/1997; in
8 senso analogo, Cass. n. 13578 del 17/12/1991).
Premesso, quindi, che, ove esistente, l'errore circa la natura di un terreno ben può qualificarsi siccome essenziale, la contestazione delle parti si concentra sull'effettiva sussistenza, nel caso concreto, del vizio in esame.
L'appellante ha indicato, a riprova dell'esistenza dell'errore, taluni elementi quale, innanzitutto, la sproporzione del prezzo della vendita rispetto al valore del terreno.
Detta sproporzione troverebbe riscontro anche nella sentenza impugnata, la quale, nell'affermare che “…la scrittura privata stipulata tra le parti ha ad oggetto la compravendita di un terreno con destinazione catastale a pascolo seminativo…con un costo medio di € 0,48 a mq.”, indurrebbe a concludere che un giusto corrispettivo della vendita “avrebbe dovuto essere € 4.942,56 (€ 0,48 x ha 04.29.70) anziché il considerevole prezzo di € 20.658,30 pattuiti, posto che il medesimo giudice individua in € 0,48 il prezzo medio del terreno simile a quello per cui è causa”. Inoltre, aggiunge l'appellante, il prezzo «… è da considerarsi senza alcun dubbio elevato avuto riguardo alla posizione, alla conformazione ed alle complessive caratteristiche del bene, anche tenuto conto altresì del valore di mercato dei terreni ubicati nella medesima zona ai quali notoriamente vengono applicati prezzi di gran lunga più bassi seppur aventi le medesime peculiarità del terreno oggetto di causa» (pag. 5 dell'atto di appello): circostanze, queste, contestate dalla controparte anche nel corso dell'interrogatorio formale reso all'udienza del 19.01.2010.
Ebbene, nessuna prova è stata offerta in ordine alla lamentata eccessività del prezzo, che, secondo l'ordito difensivo, sarebbe giustificabile solo alla luce dell'errore sulla natura del bene, in cui cadde il . Pt_1
Certamente l'elemento in parola non è desumibile dalla sentenza impugnata, che, anzi, evidenzia come oggetto di contratto fosse un terreno avente destinazione agricola, venduto al prezzo – del tutto ordinario e coerente con i valori di mercato – di euro 0,48 al mq. Il calcolo matematico eseguito dall'appellante pare confondere due diverse unità di misura: ettari e metri quadri. Si rammenta che un ettaro equivale a 10.000 mq e che, nella fattispecie, il terreno aveva un'estensione di oltre 4 ettari, per la precisione
4 ettari, 29 are e 70 centiare e, quindi, di 42.970 mq. Per un'estensione di tal fatta il prezzo concordato di € 20.658,30 non risulta ictu oculi fuori mercato, corrispondendo, come correttamente evidenziato nella sentenza impugnata, ad € 0,48 al mq.
9 Anche a voler ammettere che una sproporzione ci sia, non può desumersi, da essa sola, che l'appellante avesse accettato di acquistare il bene ad un prezzo, rivelatosi non conveniente, proprio perché riteneva che il suolo fosse edificatorio. L'eventuale sproporzione del prezzo rispetto ai valori di mercato non prova direttamente l'errore ma ne costituisce, al più, un indizio che, per avere valore probatorio, deve essere accompagnato da altri indizi, tutti concordanti, che, nella fattispecie, invece, non emergono.
Piuttosto, emerge dagli atti che, al momento della conclusione del preliminare, il terreno oggetto di accordo avesse destinazione agricola (cfr. visure catastali), sicché esso non aveva, comunque, idoneità ad essere impiegato nell'ambizioso progetto di realizzazione di una cava, che l'acquirente aveva in mente e tanto non perché fosse stato apposto un vincolo idrogeologico (che sarebbe risultato solo all'esito dell'approvazione del piano regolatore l'anno successivo), quanto perché quel terreno aveva, appunto, destinazione agricola e tanto risultava dalle visure catastali allegate allo stesso contratto concluso dalle parti. In sostanza, acquistato un terreno che, a chiare lettere, aveva destinazione agricola, l'acquirente non può dolersi di essere caduto in errore ritenendo l'immobile edificabile.
Dunque, non è provata la sussistenza di un errore (tanto più di un errore incolpevole),
e tanto assorbe – rendendolo superfluo – anche lo scrutinio della sua riconoscibilità, peraltro, anch'essa sfornita di dimostrazione.
Nell'appello, poi, la difesa del invoca l'applicazione dell'istituto, di matrice Pt_1
giurisprudenziale, della presupposizione, che, per di più, non pare essere stato dedotto in primo grado.
In ogni caso, nell'appello non pare colto appieno il senso dell'istituto, nella misura in cui lo si confonde con l'errore e si afferma “contestata e non provata che il fosse Pt_1
a conoscenza dell'esistenza del vincolo secondo la giurisprudenza non viene comunque meno l'errore che invalida il contratto”, citando, a dedotto conforto, un precedente pretorio (“In tema di presupposizione, con riguardo ad un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto terreni, l'aver ignorato la non immediata edificabilità del lotto, rientra nell'ipotesi dell'errore ex art. 1429, n. 2 c.c., ossia quello che cade sopra una qualità del bene cosicché, in via di interpretazione estensiva della predetta norma, l'annullabilità del contratto va ammessa anche quando la situazione erronea sia stata implicitamente tenuta presente da tutte le parti contraenti e sia stata la ragione
10 determinante del consenso all'operazione economica divisata” Tribunale Taranto, 16
Ottobre 2012).
È bene, invece, chiarire che di presupposizione si può discorrere, quale condizione inespressa comune alle parti, quando il contratto preliminare sia stato stipulato sul presupposto logico, unico, e comune ad entrambe le parti, della edificabilità del fondo.
In disparte l'evidente contraddizione tra la presupposizione – quale condizione inespressa comune ad entrambi i contraenti circa l'edificabilità del fondo – e la più volte affermata consapevolezza, da parte della , del vincolo di inedificabilità, in Pt_2
ogni caso giova rammentare che la giurisprudenza di legittimità, proprio in tema di preliminare di compravendita di terreno, ha precisato che «la circostanza che il terreno medesimo, contrariamente alle aspettative del promissario acquirente, risulti inedificabile, può abilitare quest'ultimo a chiedere la risoluzione ex tunc del rapporto, in applicazione dell'istituto della cosiddetta presupposizione, solo se si tratti di inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto e se inoltre l'edificabilità del fondo sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso, alla stregua di una globale ricostruzione della loro volontà e senza che si richieda un espresso riferimento a detto presupposto nelle clausole negoziali». (Cass. n. 13435 del 15/05/2024).
In altri termini, «per configurare la fattispecie della cd. “presupposizione” (o condizione inespressa) è necessario che dal contenuto del contratto si evinca
l'esistenza di una situazione di fatto, non espressamente enunciata in sede di stipulazione, ma considerata quale presupposto imprescindibile della volontà negoziale, il cui successivo verificarsi o venir meno dipenda da circostanze non imputabili alle parti» (Cass. n. 5112 del 05/03/2018).
In sostanza, in tema di vendita immobiliare, la falsa rappresentazione della realtà circa la potenzialità edificatoria di un terreno può integrare l'ipotesi normativa dell'errore di fatto su una qualità dell'oggetto se le parti abbiano concluso il contratto ignorando la vera natura del bene e salvo che quella determinata natura non sia stata espressamente garantita dal venditore (nel qual caso egli ne risponde secondo le norme in tema di garanzie da vizi nella vendita). Invece, ove il carattere edificatorio venga meno successivamente alla stipula, in ragione di eventuali diverse determinazioni delle competenti autorità in materia urbanistica, tanto può determinare, in applicazione
11 dell'istituto della presupposizione, (non già l'annullamento, bensì) la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile che le parti abbiano concluso nel comune presupposto della sua edificabilità.
Alla luce di simili premesse è agevole concludere che, contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante (“contestata e non provata che il fosse a conoscenza Pt_1 dell'esistenza del vincolo secondo la giurisprudenza non viene comunque meno l'errore che invalida il contratto”), se il fosse stato a conoscenza del vincolo Pt_1
idrogeologico, tanto non solo impedirebbe di configurare un errore quale vizio del consenso ma impedirebbe anche di configurare la presupposizione.
Ora, poiché, in realtà, non vi è prova che né il né la fossero a Pt_1 Pt_2
conoscenza del vincolo idrogeologico al momento della conclusione del preliminare e poiché si è detto che neppure vi è prova che simile vincolo esistesse e fosse già cogente quando venne concluso il preliminare, allora può scrutinarsi l'eccezione afferente alla presupposizione, atteso che una domanda di risoluzione venne, comunque, avanzata in primo grado ed è stata reiterata in appello.
Dunque, come si diceva, il giudice deve desumere la effettiva volontà delle parti, ai fini della valutazione circa la sussistenza di una presupposizione, sulla scorta delle trattative e di tutto il materiale probatorio acquisito.
Occorre prendere le mosse dal contratto preliminare in atti. Benché, trattandosi di condizione inespressa, non può che difettare, all'interno del contratto in esame, un riferimento esplicito e inequivocabile alla edificabilità del fondo, tuttavia, la condizione in parola deve emergere, sia pure implicitamente.
Ebbene, dal contratto in esame non si rinviene alcun elemento oggettivamente idoneo a far ritenere, da un lato, che l'appellante avesse promesso di acquistare il terreno sul presupposto unico della sua edificabilità e, dall'altro lato, che tale presupposto fosse conosciuto dall'appellata e fosse ad essa comune.
Elementi utili non si rinvengono nemmeno sul piano materiale.
È circostanza pacifica che l'appellante aveva già avuto la disponibilità del terreno a titolo di fitto. Non è stato allegato in modo chiaro quale attività, durante il rapporto di affitto, il svolgesse sul fondo. Non può escludersi, a fronte della pregressa Pt_1 detenzione del terreno, che l'appellante avesse intenzione di acquistarlo non per farne un uso diverso, ma per continuare a trarre le stesse utilità conseguite in passato.
12 Entrambi i testimoni, fratelli dell'appellante, hanno confermato che il motivo per cui l'appellante aveva acquistato il fondo era quello di costruire una cava. Essi hanno poi elencato una serie di attività realizzate sul fondo in epoca successiva all'acquisto, e cioè lo spianamento del terreno, la rimozione di alberi bruciati, la coltivazione dello stesso.
In disparte la compatibilità di dette attività anche con uno sfruttamento meramente agricolo del terreno – il che non consente, quindi, di affermare che le stesse fossero univocamente e certamente preordinate ad una futura edificazione di esso – può, tutt'al più, ravvisarsi, ove volessero valorizzarsi le prove orali, un motivo soggettivo del tutto individuale del , inidoneo ad assurgere a presupposizione, nella misura Pt_1
in cui resta, in ogni caso, indimostrato che la controparte fosse a conoscenza e condividesse simile premessa implicita del consenso. Tanto è, ancora una volta, smentito dall'allegazione al contratto preliminare delle visure catastali, da cui si evinceva chiaramente la natura non edificatoria ma meramente agricola del terreno oggetto di negoziazione.
Ne consegue che va confermata la sentenza nella parte in cui ha rigettato la domanda riconvenzionale tesa all'annullamento del contratto e anche la domanda riconvenzionale tesa alla risoluzione del contratto.
La statuizione in esame comporta, logicamente, anche la conferma del rigetto della domanda con cui l'appellante ha chiesto il risarcimento del danno patito per l'acquisto di un bene privo delle qualità essenziali e per la mancata conclusione di altri affari più convenienti, domanda, questa, peraltro rimasta sprovvista di prova in ordine anche ai danni asseritamente patiti.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate come in dispositivo, in applicazione del D.M. 55/2014 e succ. mod., secondo lo scaglione previsto per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità, riconosciute tutte le fasi e applicati i valori minimi, tenuto conto della non particolare complessità delle questioni di fatto e di diritto agitate dalle parti e dell'assenza di attività istruttoria in senso stretto.
Il rigetto integrale dell'impugnazione comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello eventualmente dovuto
13 per l'appello, mentre restano demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass.13055/18).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro sezione prima civile definitivamente decidendo sull'appello proposto da con atto di citazione notificato in data 8 Parte_1
ottobre 2019 nei confronti di , avverso la sentenza n. Controparte_3
355/2019 del Tribunale di Vibo Valentia, pubblicata il 7 settembre 2018, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

2. condanna l'appellante alla rifusione, in favore dell'appellata, Parte_1
delle spese del presente grado di giudizio, che Controparte_3
liquida in euro 4.996,00, oltre rimb. forf. spese generali, c.f. e Iva;

3. dichiara che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del DPR
115/02, per porre a carico dell'appellante l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Prima sezione civile della Corte
d'Appello di Catanzaro del 20.5.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Adele Foresta dott.ssa Anna Maria Raschellà
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