CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VIII civile
R.G. 1832/2021
All'udienza collegiale del giorno 11/09/2025 ore 09:45
Presidente Dott. Franca Mangano Consigliere Relatore Dott. Caterina Garufi
Consigliere Dott. Edoardo Mancini

Chiamata la causa
Appellante/i

Parte_1
Avv. DANDINI PAOLO MARIA presente

Appellato/i

Controparte_1
Avv. MASSEI MARCO Avv. Pacini in sostituzione
Avv. FIORETTI ENRICO
La Corte ritenuta che la causa può essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., invita le parti a concludere ed a discutere.
Le parti concludono come dai rispettivi atti.
La Corte
Dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito la Corte pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c dandone lettura, che viene depositata in telematico oggi stesso ed è parte integrante del presente verbale.

1
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta: Franca Mangano Presidente Caterina Garufi Consigliere estensore Edoardo Mancini Consigliere ausiliario all'udienza del giorno 11.9.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 1832 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, Viale Parte_1 C.F._1
Regina Margherita n. 1, presso lo studio dell'Avv. Paolo Maria Dandini che la rappresenta e difende in forza di procura in atti appellante E (C.F. ), in persona del rappresentante legale p.t., Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli Avv.ti Marco Massei ed Enrico Fioretti ed elettivamente domiciliata in Roma, Via F. Civinini n. 105, presso lo studio legale di quest'ultimo in forza di procura in atti appellata
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 585/2021 – comodato.
CONCLUSIONI Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., la in qualità di proprietaria esclusiva Controparte_1 dell'immobile sito in Roma, Via A. Serra n. 104, si rivolgeva al Tribunale di Roma per accertare l'illegittima detenzione, da parte di dell'unità immobiliare all'interno n. 2, con Parte_1 condanna al rilascio dell'appartamento ed al risarcimento del danno. Rappresentava quanto segue: in data 10.11.2008, la concedeva in comodato l'immobile all'interno n. 3, CP_1 confinante con quello all'interno n. 2 , anch'esso della i due interni originariamente CP_1 erano fusi in un unico appartamento, occupato dalla e dal suo convivente poi deceduto;
Pt_1 nel contratto di comodato, si faceva espressa menzione dell'intenzione della di CP_1 eseguire lavori di manutenzione straordinaria che avrebbero interessato sia l'interno n. 2, che quello n. 3; per consentire l'effettuazione materiale degli interventi, la resistente occupava anche l'interno n. 2; successivamente, la nonostante le richieste della non lasciava Pt_1 CP_1
l'appartamento all'interno n.

2. Secondo la ricorrente, la permaneva illegittimamente Pt_1 nell'immobile all'int. n. 2 , diverso da quello oggetto del contratto di comodato (int. n. 3), impedendo anche l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria espressamente previsti nel negozio (“La signora dichiara di essere al corrente che la Parte_1 CP_1
nel prossimo futuro, ha intenzione provvedere ad effettuare lavori di riordino e
[...] manutenzione straordinaria degli immobili di Via A. Serra n. 104 siti interni n. 2 e 3 (…) e, pertanto, si obbliga a non porre impedimento alcuno a detti interventi ed a provvedere, se
2 necessario e se richiesto, a liberare immediatamente i locali oggetto del comodato per tutto il tempo necessario all'esecuzione dei lavori già citati (…)”, cfr. clausola n. 3 del contratto di comodato). Concludeva chiedendo, previo accertamento del diritto della resistente “di ottenere il comodato, vita natural durante, solo ed unicamente dell'appartamento sito a Roma, Via Serra n. 104, interno 3)” e, conseguentemente, dell'inadempimento della resistente in relazione all'osservanza delle disposizioni previste nel contratto di comodato “atteso che, nell'attualità, la sig.ra permane ancora illegittimamente nella detenzione del distinto appartamento Pt_1 ubicato a Roma, Via Serra n. 104 interno n. 2)”, nonché dell'ulteriore inadempimento della resistente “che non ha acconsentito (né acconsente) all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria da eseguirsi nello stabile di proprietà della Controparte_2 contravvenendo così a quanto espressamente pattuito con l'atto di comodato immobiliare succitato con cui si obbligava a non porre impedimento alcuno a detti interventi ed a provvedere a liberare immediatamente i locali oggetto del comodato per tutto il tempo necessario all'esecuzione dei lavori già citati”, di dichiarare il diritto della ricorrente, in CP_1 ossequio alle disposizioni del contratto di comodato del 10.11.2008, a entrare nuovamente nella disponibilità dell'appartamento sito in Roma, Via Serra n. 104, interno n.

2. Con condanna della resistente al rilascio della suddetta unità immobiliare, al risarcimento del danno ed al pagamento delle spese di lite, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario. Si costituiva in giudizio eccependo in via preliminare l'improcedibilità della Parte_1 domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010, nonché la nullità del ricorso per indeterminatezza dell'oggetto e della causa petendi ex art. 164 co. 4 c.p.c., per la mancata individuazione della esatta consistenza del bene immobile oggetto della domanda di riconsegna. Eccepiva, altresì, la mancata produzione della delibera dell'ente proprietario dell'immobile sul promuovimento della lite e la nomina del legale costituito. Concludeva chiedendo: nel merito, di respingere la domanda della ricorrente, in quanto infondata in fatto e in diritto;
in via gradata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di rilascio, di fissare la data di esecuzione ad almeno un anno dal deposito della sentenza, al fine di consentire un agevole abbandono della parte di abitazione oggetto di causa da parte della resistente. Con condanna di parte ricorrente al pagamento delle spese di lite. Veniva esperito il tentativo di mediazione, successivamente conclusosi con esito negativo. All'esito dell'istruttoria (condotta mediante C.T.U.), la causa veniva rinviata per la discussione. Dopo lo scambio di note di trattazione scritta, all'esito dell'udienza del 13.1.2021, la causa veniva presa in decisione. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 585/2021, preliminarmente, dichiarava infondata l'eccezione preliminare di nullità della domanda per indeterminatezza dell'oggetto, nonché l'ulteriore eccezione in cui si contestava la qualità del legale rappresentante di parte ricorrente. Nel merito, accertava l'assenza di titolo legittimante la detenzione da parte della resistente della porzione di immobile individuata come interno n. 2, dichiarando occupante senza Parte_1 titolo dell'appartamento sito in Roma, Via Serra n. 104, piano terra, interno n. 2, individuato in catasto fabbricati al foglio 242, part. 545 sub 23 e 1061 sub 1, e, per l'effetto, condannava la convenuta al rilascio del suddetto bene in favore della ricorrente, entro quattro mesi CP_1 dalla data di pubblicazione della sentenza. Rigettava la domanda risarcitoria. Condannava la resistente a rifondere le spese di lite in favore di controparte, liquidate in Parte_1 complessivi euro 5.300,00, di cui euro 200,00 per spese vive ed euro 5.100,00 per compensi, oltre accessori e spese. Poneva le spese di C.T.U. a carico della resistente.

2. Nel ricorso in appello depositato in data 26.3.2021, contestava le conclusioni Parte_1 cui era addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) l'indeterminatezza dell'oggetto e della causa petendi in ordine alla pretesa riconsegna dell'interno; errata individuazione dell'oggetto della domanda di risoluzione del comodato quale
3 “occupazione senza titolo” della parte di immobile oggetto di causa;
pronuncia in 'ultra petita' in ordine alla qualifica di occupante senza titolo della comodataria. Lamentava l'errata individuazione dell'oggetto nella domanda introduttiva del primo grado;
deduceva, in particolare, che la avrebbe “azionato il contratto che riguarda l'interno 3 (…) al fine di ottenere CP_1 la riconsegna dell'interno 2, che non è oggetto del comodato prodotto in atti” (cfr. pag. 6 ricorso in appello). A fronte di tale incoerenza, il Giudice di prime cure avrebbe deciso ultra petita ridefinendo l'azione come “occupazione senza titolo”, malgrado la domanda fosse stata incardinata come risoluzione del comodato per inadempimento;

2.b) l'omessa produzione della delibera della che promuoveva la lite;
mancata prova CP_1 della effettiva volontà dell'associazione proprietaria a rientrare in possesso della parte di immobile oggetto di causa. L'appellante, così come nel primo grado di giudizio, lamenta la mancata produzione della delibera dell'ente proprietario dell'immobile contenente la delibera di promuovimento della lite e la nomina del legale costituito, la quale “deve intendersi essenziale, in quanto sono in contestazione diritti reali e di godimento dell'immobile, per i quali è necessario verificare l'effettiva volontà dell'organo proprietario a promuovere la lite” (cfr. pag. 7 ricorso in appello);

2.c) la violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c.; l' erronea interpretazione del contratto di comodato del 10.11.2008; la mancata indagine e delibazione su quale sia stato il reale, comune volere contrattuale delle parti al momento della stipula;
mancata e/o erronea delibazione, ponderazione e valutazione del comportamento complessivo delle parti precedente, contestuale ed anche posteriore alla conclusione del contratto;
erronea decisione che le parti avessero voluto limitare il comodato solamente a duna porzione dell'appartamento di Via Antonio Serra 104; mancata delibazione e considerazione di documento decisivo quale il verbale del CdA della del 10.11.2008; violazione dell'art. 1366 c.c. Il Giudice di Controparte_1 prime cure avrebbe erroneamente definito il giudizio prendendo in considerazione solamente i dati catastali citati nel contratto di comodato, ritenendo che la comune volontà delle parti contraenti fosse stata quella di limitare il comodato alla sola porzione dell'appartamento sito in Roma, Via Serra n. 104, individuata come interno n.

3. Diversamente, il Giudicante avrebbe dovuto approfondire l'indagine sul reale e comune volere delle parti contraenti al momento della stipula, “che era quello che la sig.ra continuasse, sua vita natural durante, ad Parte_1 abitare la stessa unità immobiliare [rectius l'intero appartamento] che aveva condiviso con il suo compagno, poi deceduto, e non una mera porzione della medesima” (cfr. pag. 8 appello);

2.d) invalidità della condanna al rilascio pronunciata in sentenza per impossibilità giuridica di esecuzione coattiva della sentenza stessa;
sentenza di condanna 'extra' ed 'ultra petita'; evidente ed illogica contraddizione insanabile tra dispositivo e motivazione;
illegittima pronuncia di condanna in sentenza di natura meramente dichiarativa. A fronte della mancata formulazione da parte della ricorrente di una domanda di divisione delle unità immobiliari interni nn. CP_1
2-3 (le quali sarebbero catastalmente separate ma costituenti, di fatto, un'unica unità), la sentenza di prime cure avrebbe natura meramente dichiarativa di un diritto al rilascio e, dunque, non suscettibile di esecuzione coattiva. Concludeva chiedendo, previa sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata: in via preliminare, di dichiarare l'inammissibilità della domanda di “assegnazione” dell'immobile oggetto di causa, con conseguente nullità dell'intero procedimento per indeterminatezza dell'oggetto e della causa petendi ex art. 164 co. 4 c.p.c. ovvero respingerla per vizio di ultrapetizione della sentenza impugnata;
nel merito, di accertare e dichiarare che
“l'oggetto del contratto di comodato dedotto in giudizio fu, per comune e reale volere di entrambe le parti al momento della stipula, l'intera unità immobiliare così come esistente in natura al momento della stipula, così come composta degli interni 2 e 3 e così come posseduta fino a quel momento dall'appellante e così come deliberato dal CDA della con delibera Controparte_1
4 coeva alla stipula ed avente valenza e natura confessoria stragiudiziale e di interpretazione autentica”; di rigettare, conseguentemente, tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto;
in via subordinata, di accertare e dichiarare la natura meramente dichiarativa della sentenza impugnata, nonché l'ineseguibilità della condanna al rilascio e, come tale, dichiararla nulla, annullarla e/o renderla comunque inefficace per manifesta invalidità; in via ulteriormente gradata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di riconsegna formulata in primo grado dalla di fissare la data di esecuzione ad almeno un anno dal deposito della CP_1 sentenza, al fine di consentire un agevole abbandono della parte di abitazione oggetto di causa da parte della resistente. Con condanna della appellata al pagamento delle spese e dei CP_1 compensi di entrambi i gradi del giudizio, oltre spese generali forfettarie, I.V.A. e C.P.A., oltre alle spese di C.T.U.

3. Si costituiva in giudizio la contestando quanto ex adverso dedotto e Controparte_1 chiedendo, previo rigetto dell'istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c. formulata da controparte, di respingere l'appello e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata in ogni sua parte. Con condanna di parte appellante al pagamento delle spese e dei compensi professionali, oltre rimborso forfettario e accessori.

4. A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 24.6.2021, con ordinanza depositata in data 1.7.2021 la Corte sospendeva l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata (“in considerazione del gravissimo danno configurabile per l'appellante nel dover rilasciare l'immobile anche alla luce delle sue condizioni personali”, trattandosi di persona in avanzato stato di età con problematiche di salute) e rinviava la causa per la discussione, assegnando alle parti termine fino a 20 giorni prima dell'udienza per il deposito di note. All'odierna udienza, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto sottese alla decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE

5. L'appello va rigettato. Sulla censura sub 2.a), va richiamato il contenuto dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, con specifico riguardo alla causa petendi ed al petitutum. In particolare, nel ricorso la parte ricorrente concludeva chiedendo: “accertato il diritto della resistente , in Parte_1 virtù dell'atto di costituzione di diritto di comodato del 10.11.2008, di ottenere il comodato, vita natural durante, solo ed unicamente dell'appartamento sito a Roma, Via Serra n. 104, interno 3), così come catastalmente individuato;
-accertato, conseguentemente, l'inadempimento della convenuta in relazione all'osservanza delle disposizioni previste nell'atto di comodato di cui sopra atteso che, nell'attualità, la sig.ra permane ancora illegittimamente nella Pt_1 detenzione del distinto appartamento ubicato a Roma, Via Serra n. 104 interno n. 2);(…) - condannare la sig.ra al rilascio della unità immobiliare sita a Roma in Via Parte_1
Serra n. 104, interno n.2), così come catastalmente individuato, in ossequio al contratto di comodato immobiliare per cui è lite, nonché al fine di consentire alla proprietaria CP_1 di eseguire i lavori di manutenzione straordinaria sopramenzionati;
- condannare la sig.ra
in conseguenza della duplice condotta inadempiente di cui sopra, al Parte_1 risarcimento del danno da liquidarsi anche in via equitativa, ex art. 1226 c.c., nei confronti della ricorrente . CP_1
Il tenore del ricorso è molto chiaro e univoco nell'attestare che la agiva nei confronti CP_1 della per il rilascio dell'immobile all'int. 2 che secondo la ricorrente, era detenuto Pt_1 illegittimamente dalla avendo quest'ultima titolo (quale comodataria) solo per disporre Pt_1 del contiguo appartamento all'int. 3, sito in Roma,n Via A. Serra n. 104, piano terra individuato al catasto fabbricati al foglio 242 part.lla 545 sub 24 e 1061 sub 2 cat A/2 classe 3. La CP_1 agiva anche per il risarcimento del danno, istanza che, però, era rigettata dal Tribunale per mancanza di prova, capo della sentenza divenuto definitivo stante la mancata impugnativa.
5 Sulla censura sub 2.b), nessun dubbio può nutrirsi sulla volontà dell'Ente di riottenere la disponibilità dell'immobile. La Corte rileva che l'atto introduttivo del giudizio risulta regolarmente sottoscritto dal legale rappresentante della il Presidente dell'Ente prof. CP_1
, sulla cui legittimazione, peraltro, non vi è mai stata alcuna contestazione da Parte_2 parte della ricorrente. Né appare adeguatamente riscontrata la tesi dell'appellante sull'esistenza di una ipotetica delibera della “di segno contrario” rispetto alle richieste avanzate nel CP_1 ricorso introduttivo del giudizio di primo grado. Anche la doglianza sub 2.c) è infondata. Nel contratto di comodato sottoscritto dalle parti in data 10.11.2008, le parti concordavano: “(…) la sig.ra in considerazione dei molti anni di Pt_1 convivenza con il dott. trascorsi nell'abitazione di Roma, Via Serra n. 104 int. 2 Persona_1
e 3, chiedeva alla di poter usufruire di PARTE di detti locali per soddisfare le proprie CP_1 necessità abitative.” ( pag. 2 contratto cit.); “(…)la concede in comodato alla Controparte_1 sig.ra l'appartamento sito a Roma in Via A. Serra n. 104, piano terra int. 3 Parte_1 individuato al catasto fabbricati al foglio 242 part.lla 545 sub 24 e 1061 sub 2 cat A/2 classe 3”;
“(…)la sig.ra dichiara di essere al corrente che la nel prossimo Pt_1 Controparte_1 futuro, ha intenzione di provvedere ad effettuare lavori di riordino e manutenzione straordinaria degli immobili di Via serra n. 104 siti agli interni n. 2) e n. 3) oggi accorpati di fatto in unica unità abitativa”; inoltre, la “si obbliga a non porre impedimento alcuno a detti interventi CP_3 ed a provvedere, se necessario e se richiesto, a liberare immediatamente i locali oggetto del comodato per tutto il tempo necessario all'esecuzione dei lavori già citati, potendo facilmente disporre di altre provvisorie sistemazioni abitative in Italia ovvero all'Estero.” (pag. 3). Tale contratto fu sottoscritto dinanzi ad un notaio e, dunque, ad un pubblico ufficiale;
il suo tenore rende evidente che le parti concordavano di concedere il comodato solo su una porzione dell'originario appartamento sito in Roma, zona Fleming, di ampia metratura, al piano terra dello stabile di via Serra, inizialmente occupato dalla e dal suo convivente e comprensivo sia Pt_1 degli interni 2) e 3) richiamati;
l'immobile era stato già diviso, ben prima dell'odierno giudizio, in due unità autonome, accatastate come int. 2 e int. 3, ciascuna con ingresso autonomo. Come preme evidenziare, il comodato riguardava, senza congetture alternative, il solo int. 3, conclusione desunta, oltre che dal negozio citato, anche dalla CTU espletata, che confermava l'autonomo accatastamento degli interni 2) e 3) a seguito del frazionamento dell'originario appartamento sito in Roma;
al contempo, il CTU ing. verificava che i dati catastali Persona_2 indicati nel contratto di comodato si riferivano al solo interno 3 e che i due appartamenti agli interni 2 e 3, originariamente inglobati in un unico immobile, erano facilmente divisibili con la creazione di una parete nell'ambiente soggiorno. È pur vero che, stando a quanto riferito dalla stessa nei primi anni della vigenza del CP_1 contratto (dal 2008 al 2013), alla era stato consentito di utilizzare non solo l'immobile Pt_1 dato in comodato all'int. 3 ma anche quello all'int.

2. La ha precisato, al riguardo, di CP_1 aver acconsentito a detta occupazione dell'int. 2 solo temporaneamente e che, nonostante le richieste della (in atti) alla a partire dal 2013, di liberare l'immobile all'int. CP_1 Pt_1
2, l'appellante non aveva mai rilasciato l'appartamento -il quale ultimo, si ripete, non era oggetto del contratto di comodato-, realizzando la contestata occupazione sine titulo. Vi sono tutti i presupposti, quindi, per confermare la condanna della al rilascio del bene CP_3 occupato non avendo la stessa prodotto alcun valido titolo che legittimi il protrarsi della sua permanenza all'int.

2. Infine, sulla doglianza sub 2.d), diversamente da quanto sostenuto dall'appellante (che ipotizza trattarsi di giudizio di divisione dell'appartamento), la in ricorso chiedeva il rilascio CP_1 dell'appartamento all'int. 2 il quale ultimo, alla luce della CTU, era il risultato di un frazionamento dell'originario appartamento al pian terreno dello stabile di Via Serra negli interni 2 e 3, già effettuato - con autonomo accatastamento dei due immobili- anni prima rispetto
6 all'instaurazione del giudizio. Quindi, il Tribunale, coerentemente con la richiesta di condanna al rilascio, ritenuta fondata la domanda della disponeva in conformità assegnando un CP_1 congruo spazio di tempo alla per liberare l'immobile occupato abusivamente Pt_3 riconsegnandolo alla In conclusione, non vi è alcuna pronuncia extrapetita, CP_1 esaminato l'atto introduttivo del giudizio di primo grado (le cui conclusioni sono già state riportate) e messo a raffronto con il dispositivo. Per altro profilo, non sono stati forniti in giudizio elementi che possano incidere, in astratto, sulla eseguibilità della condanna al rilascio.

6. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori medi delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 26.000,00 e inferiore a euro 52.000,00, senza calcolare la fase istruttoria.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 585/2021 nei confronti della Controparte_1
Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore dell'appellata in € 6.946,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, il 11.9.2025 La Consigliera est. Caterina Garufi La Presidente
Franca Mangano
L'Assistente Giudiziario
Dott.ssa Roberta Masi
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