REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Genova
Terza Sezione Civile
R.G. 510/2023
La Corte D'Appello di Genova, riunita in camera di consiglio, in persona dei magistrati:
Dott. Marcello Arturo Castiglione Presidente
Dott. Giovanna Cannata Consigliere relatore
Dott. Laura Casale Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 510/2023 R.G. promossa da
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(CF ), nella loro qualità di eredi del Signor
[...] C.F._2
elettivamente domiciliati in VIA PALEOCAPA 20/9 Persona_1
SAVONA, presso lo studio dell'Avv. VAGNOLA STEFANO che li rappresenta e difende per mandato in atti.
APPELLANTI contro
(C.F. ), elettivamente CP_1 C.F._3
domiciliato in C.V.EMANUELE, 307 93012 GELA, presso lo studio dell'Avv. CACI
LAURA BEATRICE che lo rappresenta e difende per mandato in atti.
1 APPELLATO

CONCLUSIONI: per parte appellante: “Piaccia alla Corte di Appello Ecc.ma; ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta;
previa ogni più opportuna declaratoria meglio vista;
Previa ammissione delle prove per interpello e per testi dedotte in memoria ex art. 183 cpc n. 2;
Previa ammissione di CTU volta a verificare lo stato e la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile - sia attuale che al momento della stipula del preliminare - con particolare verifica circa l'esistenza o meno dei titoli edilizi e con verifica se essi siano rinnovabili o non rinnovabili, come evidenziato dal Comune di Albisola
Superiore con il provvedimento ultimo di proroga n. 2 del 29.02.2012. Con conseguente verifica se il bene oggetto di preliminare sia, di fatto, trasferibile o non trasferibile nonché se risultino scaduti i permessi di costruire n. 6 del 20.01.2006 e
3/2008 già oggetto di proroga da parte del Comune di Albisola Superiore con provvedimento n. 2 del 29.02.2012 per anni 1
1) Accogliere l'appello così come proposto da e Parte_1 Parte_2
quali eredi di , nei confronti della sentenza del
[...] Persona_1
Tribunale di Savona n. 938/2023 e conseguentemente, in riforma della medesima:
§ accertare e dichiarare l'inadempimento di (nato a [...] il CP_1
21.04.1950, cod. fisc. ) rispetto alle pattuizioni contenute nel C.F._3
contratto preliminare datato 09.08.2019, con particolare riferimento alla assenza dei titoli edilizi riferiti agli immobili oggetto del preliminare medesimo.
§ Conseguentemente, dichiarare risolto il contratto preliminare 09.08.2019, registrato il 13.12.2019 e per l'effetto condannare a restituire CP_1
agli appellanti e , quali eredi di Parte_1 Parte_2 Persona_1
la somma di €. 30.000,00. = (versata a titolo di caparra alla stipula del
[...]
preliminare), oltre interessi legali dalla data del pagamento all'effettiva
2 corresponsione, oltre alla somma di €. 5.000,00. = per provvigione corrisposta all'agente immobiliare, oltre ad €. 768,60. = quale costo della relazione peritale del
Geom. oltre alle spese del procedimento di mediazione obbligatoria CP_2
esperito e documentato in atti. Ovvero in subordine la somma meglio vista e ritenuta in corso di giudizio.
§) Rigettare la domanda riconvenzionale svolta dal convenuto , in CP_1
quanto infondata in fatto ed in diritto. 2) Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.” per parte appellata: “adversis reiectis: disporre il richiamo del CTU e, di conseguenza, rimettere la causa sul ruolo per i susseguenti incombenti;
per il caso di non accoglimento della superiore richiesta, decidere la causa accogliendo le difese tutte spiegate in comparsa di costituzione e risposta, come compendiate nelle relative conclusioni che di seguito si riportano: “Voglia l'Ecc.
Corte di Appello Ogni contraria istanza, eccezione e difesa reietta, così provvedere:
In relazione alla ragione più liquida a ritenersi dalla Corte: ritenere e dichiarare inammissibile il proposto appello per difetto di legittimazione ad agire degli appellanti – in relazione al difetto di prova della asserita qualità di eredi di
[...]
-, ovvero, ed in ogni caso, per difetto di ragionevole probabilità di essere Per_2
accolto. Con la condanna degli appellanti alle spese.
Senza recesso, ritenere e dichiarare, comunque ed in ogni caso, il medesimo appello infondato e quindi rigettarlo integralmente, con la conferma della sentenza impugnata e con la condanna degli appellanti alle spese del presente grado del giudizio.”
MOTIVAZIONE

1.1. Con ricorso ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., adiva il Persona_1
Tribunale di Savona per sentir dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare del 9.8.2019 per grave inadempimento della controparte con la condanna di quest'ultimo alla restituzione della caparra di € CP_1
3 30.000,00 oltre al risarcimento degli ulteriori danni subiti, consistenti nella somma di
€ 5.000,00 versata a titolo di provvigione per l'attività di mediazione dell'agente immobiliare, nonché nell'importo di € 768,60 quale costo della relazione peritale affidata a tecnico di fiducia.
A tal fine esponeva che il contratto aveva ad oggetto una casa su tre livelli in corso di costruzione, che le parti avevano concordato nel preliminare che il promissario acquirente si assumeva l'onere di ultimare i fabbricati oggetto della promessa di vendita e il promittente venditore dava atto dei Permessi di Costruire da parte del
Comune di Albisola Superiore, numeri 6/2006, 3/2008, prorogati con PE 168/2012; che, tuttavia, all'esito di una verifica urbanistica e tecnica dell'immobile da parte di un tecnico di fiducia, riscontrava che tali permessi di costruire risultavano già scaduti.
Inoltre, riferiva che il collaudo statico dell'edificio era stato rilasciato solo alcuni giorni prima della stipula del contratto preliminare e che il promittente venditore non aveva fornito la documentazione attestante la regolarità degli scarichi fognari.

1.2. Si costituiva chiedendo il rigetto delle domande avversarie, e in CP_1
via riconvenzionale, di dichiarare legittimo il recesso da lui esercitato ai sensi dell'art. 1385 c.c. ed accertare la legittimità della ritenzione in via definitiva della somma di € 30.000,00 versata dalla controparte a titolo di caparra confirmatoria.
Parte convenuta evidenziava che l'immobile non versava in alcuna situazione di non conformità alla disciplina urbanistica e che i permessi n. 6/2006 e 3/2008 non riguardavano la realizzazione dell'immobile ma soltanto interventi di ristrutturazione.

1.3. Nelle more del processo decedeva il ricorrente e si Persona_1
costituivano in prosecuzione del medesimo, ai sensi dell'art. 302 c.p.c. i figli Pt_1
ed di cui controparte contestava la legittimazione ad agire per Parte_2
difetto di prova della qualità di eredi.

1.4. Con sentenza n. 938/2022 il Tribunale di Savona rigettava le domande di parte attrice e accoglieva la domanda riconvenzionale.
4 Rispetto alla domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare di compravendita, il Tribunale rilevava che “l'esame della documentazione depositata in atti dalle parti consente di escludere con certezza la sussistenza di una condotta inadempiente da addebitare in capo al convenuto”, in primo luogo in quanto era irrilevante che nella proposta di acquisto fosse dato atto che era in corso la verifica di conformità dell'immobile alle norme edilizie ed urbanistiche e la possibilità di rinnovo delle varie concessioni perché priva di effetto vincolante per il venditore.
In secondo luogo, in quanto “risulta (…) smentita in via documentale la sostenuta non commerciabilità dell'immobile per assenza di titolo edilizio” trattandosi di immobile pacificamente realizzato anteriormente al 1.09.1967, per cui “non risulta la necessità di produrre, ai fini della commerciabilità, il titolo edilizio legittimante la costruzione”; d'altro lato, che “la previa scadenza dei permessi di costruire n.
6/2006 e 3/2008 non determina di per sé alcun divieto di trasferimento del bene”.
Rispetto all'asserito inadempimento dell'obbligo di garantire/ottenere il rilascio dei permessi di costruire per l'ultimazione dei lavori, il Tribunale rilevava che “nel contratto viene fatto riferimento espresso ai permessi di costruire 6/2006 e 3/2008, nonché alla proroga del 2012, ciò che implica la conoscenza o conoscibilità del contenuto di tali atti e delle loro scansioni temporali da parte di entrambi i contraenti” e che “non risulta concordato alcun obbligo da parte del sig. di CP_1
ottenere ulteriore proroga dei permessi già rilasciati o la concessione” ma che “Al contrario, è previsto che l'immobile è venduto nello stato di fatto e di diritto nel quale si trova e che, inoltre, parte promissaria acquirente si assume tutti gli oneri relativi al completamento della costruzione, con relativo accatastamento definitivo e pratica di agibilità”.
Rispetto all'asserito inadempimento in relazione al collaudo statico, evidenziava che
“il collaudo risulta (pacificamente) rilasciato e non ne è stato contestato in alcun modo l'esito (…)” e che “e la tempistica prescelta per il deposito resta del tutto neutra e non rilevante a fronte dell'esito positivo della verifica”.
5 Rispetto alla mancata consegna della documentazione relativa alla regolarità dell'impianto fognario, rilevava che “oltre ad essere totalmente generica, la doglianza non trova riscontro nella pattuizione contrattuale, ove non risulta assunto da parte del promittente venditore alcun obbligo in tal senso”.
In merito alla domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta, relativa alla legittimità del recesso esercitato dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 1385 c.c. da parte del promittente venditore con conseguente conseguentemente legittimità della ritenzione della caparra di € 30.000,00 versata dal promissario acquirente, il
Tribunale evidenziava che “il promittente venditore, relativamente al quale è già stata accertata l'insussistenza di condotte inadempienti, ha ripetutamente sollecitato parte promissaria acquirente ad addivenire alla stipula del contratto definitivo” e che “rilevava testualmente il venir meno del proprio interesse a Persona_1
concludere il contratto, in quanto l'affare era divenuto sconveniente”.

2. Avverso la sentenza n. 938/2022 hanno proposto appello e Parte_1
Parte_2

2.1. Con il primo motivo, gli appellanti impugnano la sentenza per “Erroneità, superficialità e contraddittorietà della sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto proposta da e Persona_1
coltivata dagli eredi. I fatti di inadempimento imputabili al promittente venditore e
l'inefficacia della clausola di stile contenuta all'art. 7 del contratto preliminare.
Violazione delle norme processuali e necessità di licenziamento di CTU volta a verificare l'efficacia dei titoli legittimanti e la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile”.
In particolare, gli appellanti censurano la sentenza nella parte in cui ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento di in primo luogo, poiché il Giudice avrebbe errato CP_1
nel non considerare il contenuto della proposta di acquisto formulata in data
08.06.2019 in cui si dava atto alla voce “dichiarazioni del venditore” che era in corso
6 di verifica la conformità dell'immobile alle norme edilizie ed urbanistiche e la possibilità di rinnovo delle varie concessioni, valorizzando al contrario la mera clausola di stile contenuta al punto 3) del contratto preliminare, secondo cui “quanto in oggetto sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova”, in secondo luogo, per aver ritenuto, senza licenziare CTU, l'irrilevanza della scadenza dei permessi di costruire n.6/2006 e n.3/2008, che non riguardavano interventi edilizi di mera ristrutturazione ma importanti opere di demolizione e ricostruzione del fabbricato rurale e contestuale frazionamento in n. 3 unità immobiliari;
in terzo luogo, per aver affermato che “gli aumenti di superficie e dalle opere relative ai locali adibiti a magazzino del piano primo (stante la descrizione che viene fatta delle opere) erano e sono da ritenersi esclusi dalla relazione di collaudo statico del 30/07/2019”; infine, per aver dichiarato inammissibile l'istanza di CTU in quanto esplorativa e superflua ai fini del decidere.

2.2. Con il secondo motivo di appello, gli appellanti impugnano la sentenza per
“Erroneità, superficialità e contraddittorietà della sentenza impugnata nella parte in cui ha accolto la domanda riconvenzionale del convenuto . CP_1
In particolare, censurano la sentenza nella parte in cui ha accolto la domanda riconvenzionale sulla base del fatto che parte promissaria acquirente aveva ripetutamente sollecitato ad addivenire alla stipula del contratto definitivo, senza tenere conto che “nessun Notaio si sarebbe prestato a rogitare una compravendita relativa ai beni oggetto del preliminare” in ragione del fatto che i titoli rilasciati con i permessi del 2006 e del 2008 erano scaduti.

2.3. Con comparsa del 20/09/2023, si è costituito CP_3
In via preliminare, eccepisce il difetto di legittimazione ad agire degli odierni appellanti per non aver provato la loro qualità di eredi di . Persona_1
Nel merito, contesta quanto sostenuto dagli appellanti in quanto infondato.

3.1. Con ordinanza del 22/09/2023 la Corte ha disposto CTU al fine di determinare la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto della controversia, con richiesta al CTU
7 di specificare se al momento della stipula del contratto preliminare ed alla scadenza del termine per la stipula del rogito, avesse le caratteristiche che ne consentivano la commerciabilità e, in caso negativo, determinare se fosse possibile nelle date indicate regolarizzare dal punto di vista edilizio ed urbanistico il bene ai fini della commerciabilità.
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa è stata riservata in decisione con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
L'appello è fondato e deve essere accolto nei limiti di cui infra.

3.2. Preliminarmente deve essere esaminata l'eccezione proposta da parte appellata relativa alla mancata prova da parte degli appellanti della loro qualità di eredi.

3.3. Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha affermato il principio, ormai consolidato, secondo cui “Colui che, assumendo di essere erede di una delle parti originarie del giudizio, propone impugnazione, deve fornire la prova, ex art. 2697
c.c., di tale sua qualità, posto che la titolarità, attiva o passiva, della posizione soggettiva vantata in giudizio è elemento costitutivo della domanda ed attiene al merito della decisione, sicché spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento da parte del convenuto o lo svolgimento di difese incompatibili con la sua negazione” (Cass. Ordinanza n. 25860 del 27/09/2024).
Nel caso di specie, il contesta che gli appellanti non hanno provato la relazione CP_1
familiare con prova necessaria e sufficiente per fondare la Persona_1
legittimazione alla riassunzione degli eredi.
Sul punto la Corte di Cassazione con Ordinanza n. 18294 del 04/07/2024, ha affermato che “Qualora si verifichi la morte della parte ed il processo venga riassunto da un soggetto che si qualifichi erede del de cuius, quale figlio del medesimo, dimostrando la relazione familiare, pur senza specificare il tipo di successione e senza indicare come sia avvenuta l'accettazione dell'eredità, l'atto di riassunzione, in quanto proveniente da soggetto certamente chiamato all'eredità
8 quale che sia il tipo di successione, integra atto di accettazione tacita dell'eredità ed
è, quindi, idoneo a far considerare dimostrata la legittimazione alla riassunzione”.

3.4 Quanto alla prova, non si considera sufficiente la produzione del certificato di morte di e la dichiarazione sostituiva dell'atto di notorietà. La Persona_1
Corte di Cassazione, componendo un contrasto di giurisprudenza, hanno affermato il principio secondo cui “Colui che, assumendo di essere erede di una delle parti originarie del giudizio, intervenga in un giudizio civile pendente tra altre persone, ovvero lo riassuma a seguito di interruzione, o proponga impugnazione, deve fornire la prova, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., oltre che del decesso della parte originaria, anche della sua qualità di erede di quest'ultima; a tale riguardo la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà di cui agli artt. 46 e 47 del d.P.R. 28 dicembre 2000, n.
445, non costituisce di per sè prova idonea di tale qualità, esaurendo i suoi effetti nell'ambito dei rapporti con la P.A. e nei relativi procedimenti amministrativi, dovendo tuttavia il giudice, ove la stessa sia prodotta, adeguatamente valutare, anche ai sensi della nuova formulazione dell'art. 115 cod. proc. civ., come novellato dall'art. 45, comma 14, della legge 18 giugno 2009, n. 69, in conformità al principio di non contestazione, il comportamento in concreto assunto dalla parte nei cui confronti la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà viene fatta valere, con riferimento alla verifica della contestazione o meno della predetta qualità di erede e, nell'ipotesi affermativa, al grado di specificità di tale contestazione, strettamente correlato e proporzionato al livello di specificità del contenuto della dichiarazione sostitutiva suddetta”.

3.5. Va d'altra parte osservato che tali principi vanno contemperati con il principio di non contestazione, non sussistendo, nel caso in cui la qualità di erede non sia oggetto di doglianza della controparte, un potere officioso del giudice di accertare la sussistenza del vincolo familiare e successorio.
9 3.6. Nella specie, va osservato che e si sono Parte_1 Parte_2
costituiti, a seguito del decesso di con atto di prosecuzione del Persona_1
giudizio, depositato in data 25/5/2022.
Alla successiva udienza, svoltasi in presenza, nulla ha eccepito la difesa di
[...]
in merito alla costituzione e alla legittimazione degli eredi. CP_1
Solo con le successive note scritte in sostituzione dell'udienza del 9/9/2022, fissata per la precisazione delle conclusioni, ha contestato la qualità di eredi in capo agli odierni appellanti.

3.7 Tale allegazione appare tardiva e, in ogni caso gli appellanti, costituendosi hanno compiuto un atto implicante accettazione tacita dell'eredità.

3.8 Va richiamato in proposito il principio espresso dalla Corte di Cassazione (Sez. 2,
Ordinanza n. 6745 del 19/03/2018), secondo cui “Il figlio che aziona in giudizio un diritto del genitore, del quale afferma essere erede "ab intestato", ove non sia stato contestato il rapporto di discendenza con il "de cuius", al fine di dare prova della sua legittimazione ad agire, non deve ulteriormente dimostrare l'esistenza di tale rapporto, producendo l'atto dello stato civile attestante la filiazione, essendo sufficiente che egli, in quanto chiamato all'eredità a titolo di successione legittima, abbia accettato, anche tacitamente l'eredità, circostanza che può ricavarsi dall'esercizio stesso dell'azione”.
L'eccezione va pertanto rigettata.

4.1. Nel merito, l'appello proposto da e è Parte_1 Parte_2
fondato alla luce di quanto affermato dalla licenziata consulenza tecnica.
Difatti, il CTU in risposta al quesito ha innanzitutto ritenuto l'immobile non commerciabile “considerata la decadenza dei titoli al 29/09/2015, unitamente alla presenza di abusi e difformità non sanabili, potendosi considerare legittime le sole opere conformi ai titoli e realizzate nel periodo di validità degli stessi” e ha ritenuto che “l'esecuzione dei lavori di parziale remissione in pristino, la presentazione delle pratiche e la loro conclusione, avrebbero comportato l'impossibilità di
10 regolarizzazione nelle date indicate”, ossia la stipula del preliminare e del contratto definitivo.

4.2. Si segnala, inoltre, la risposta al CTP di parte appellata in relazione alla circostanza che la costruzione dell'immobile sia anteriore al 01/09/1967. Sul punto il
CTU ha affermato l'irrilevanza di tal circostanza rilevando che “pur dando atto che
l'organismo edilizio originale sia sicuramente stato edificato anteriormente a tale data, lo stesso è stato oggetto di totale demolizione e ricostruzione con i Permessi di
Costruire n. 6/2006 e 3/2008, da considerarsi i titoli legittimanti (seppur scaduti e mai perfezionati) dell'attuale stato di fatto” (p. 25-26, CTU).
Infatti, “il progetto prevedeva la parziale demolizione di murature perimetrali ed una modifica del sedime e del volume in quanto aggiungeva il corpo costituito dal vano scala poi trasformato, con il PdC del 2008, in locali abitativi. In sede di esecuzione il fabbricato veniva completamente demolito e ricostruito, a struttura in cemento armato, con modifica della sagoma, del volume e dell'area di sedime in quanto modificati con la realizzazione del corpo vano scala e dell'ampliamento della zona denominata intercapedine e, pertanto in contrasto con la normativa”.
Quindi, non solo le opere realizzate non sono qualificabili come ristrutturazione edilizia, costituendo una vera e propria demolizione e ricostruzione realizzata solo parzialmente ma altresì tale nuovo immobile è stato realizzato in modo non conforme ai tioli edilizi rilasciati dalla P.A.

4.3. Il CTU, invero, ha individuato numerosi abusi compiutamente descritti nella relazione che qui si richiama integralmente quali: “PORZIONE NON COMPLETATA
APPARTAMENTO PIANO 1 La zona, denominata intercapedine, non doveva essere oggetto di alcun intervento, al contrario, in totale difformità al titolo è stata anch'essa demolita e ricostruita con struttura in cemento armato. Con la ricostruzione è stato posto in essere un ampliamento di mq. 22,40 portando la profondità a ml. 3,58 per una parte e ml. 4,18 per l'altra. Tale zona, per le sue attuali
e precedenti caratteristiche, individua un locale del tutto utilizzabile come magazzino
11 e non certo come intercapedine. Inoltre risulta ampliato, di mq. 1,04, il balcone di angolo nord-est; il tutto dovuto alla prosecuzione della soletta di copertura dell'intercapedine del PT. … PORZIONE COMPLETATA PIANO 2 … - spostamento del bagno che presenta accesso direttamente dal soggiorno;
- camera con spostamento della tramezza divisoria con soggiorno e bagno ed occupazione della porzione di sottotetto - altezza media hm= ml. 2,61 (3,61 max e 1,61 min); - ampliamento del varco di accesso alla zona cottura;
- realizzazione di bagno nell'ingresso (bagno con altezza ml. 2,36) e conseguente diverso andamento della rampa scala di accesso al soggiorno;
-non realizzazione della soletta a formazione del sottotetto e presenza di travi ad altezza di ml. 2,50 all'intradosso degli stessi;
- zona cucinino con altezza media hm= ml. 2,02 (2,53 max e 1,52 min) - formazione di terrazzo soprastante la zona ex intercapedine con parapetti di perimetro;
- rialzamento della falda di tetto lato sud;
Si sono inoltre riscontrate diverse modifiche ai prospetti dell'edificio, ovvero: - prospetto est – spostamento di tutte le finestre e diverso dimensionamento oltre all'apertura di una luce del diametro di m. 0,70 ove era, invece, prevista una piccola nicchia delle dimensioni di ml. 0,30x0,45; - prospetto nord – apertura di finestra a servizio dell'ingresso; - prospetto ovest – spostamento e diverso dimensionamento delle finestre di bagno e camera oltre all'apertura di una finestra (ml. 0,50x0,50) ed alla formazione di parapetto a chiusura di tutto il terrazzo;
- prospetto sud – spostamento e diverso dimensionamento della finestra che era a servizio dell'ingresso rendendola a servizio del bagno;
- per tutti i prospetti le facciate sono state intonacate a strollato mentre da progetto dovevano essere a finitura classica in arenino e colore concordato con
l'ufficio comunale …AREA ESTERNA Il progetto originale (PdC 2006) non prevedeva alcuna opera esterna, mentre la variante (PdC 2008) prevedeva la realizzazione di due scale e due muri, appena accennati sul progetto. La pratica dei cementi armati, depositata il 05/10/2006, al contrario prevedeva: - due muri di terrazzamento, sul lato nord del fabbricato e della lunghezza di ml. 7,00, uno di
12 altezza ml. 1,90 ed uno a monte di altezza ml. 1,90 - due muri di terrazzamento, sul fronte est, uno di lunghezza ml. 18,00 ed altezza da ml. 0,80 a 2,00 ed uno di lunghezza ml. 16,00 ed altezza da ml. 1,20 a 4,00; il tutto con opportuni riempimenti
a monte. La situazione realizzata e riscontrata in loco presenta invece: a) un muro, a livello del piano terreno a sostegno del livello del piano primo, di lunghezza ml. 3,00 ed altezza 2,00 ca b) un muro, a livello del piano primo a sostegno del livello del piano secondo, di lunghezza ml. 3,20 ed altezza 2,00 ca. Il muro di cui a punto a) doveva essere della lunghezza di ml. 7,00. Il muro di cui a punto b) non era previsto nè sul progetto architettonico, nè sulla pratica relativa ai c.a …
[...]
Nel corso dell'accesso agli atti non è stata reperita alcuna Parte_3
pratica relativa all'impianto di smaltimento acque reflue. Doveva, invece, essere predisposta idonea richiesta di autorizzazioni al (Arpal) ed alla Comunità CP_4
montana sia per le acque nere che per quelle meteoriche;
richiesta seguita da pratica edilizia per l'esecuzione e fine lavori”

4.4. Il CTU ha quindi specificato che tali abusi in parte non sono del tutto sanabili ed in parte sanabili non già mediante la presentazione di istanze ma soltanto previa realizzazione di importanti e costosi interventi edilizi volti a rendere le opere conformi ai titoli edilizi e alle prescrizioni dello strumento urbanistico.
Si segnala, soprattutto, quanto esposto in relazione all'altezza media della zona cottura, inferiore a 2,30 ml., che a giudizio del CTU, nonostante il permesso n.
3/2006, rappresenta un'incongruenza non superabile (pag. 18, CTU) così come l'intercapedine nonché come le misure delle finestre sanabili solo se modificate nella posizione e nelle dimensioni.

4.5. Va infine rilevato che nel contratto preliminare il promittente venditore ha dato atto che l'edificio era stato edificato anteriormente all'1/9/1967 e che era stato sottoposto a opere di ristrutturazione assentite con i permessi sopra citati difformemente al vero.
13 Alla luce di quanto rilevato dal CTU e delle mendaci dichiarazioni del promittente venditore, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita ai sensi dell'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta. (Cfr. Cass. Ordinanza n. 17148 del 21/06/2024).

4.6. In questo senso si è espressa la giurisprudenza di legittimità specificando che
“perché operi questa garanzia occorre tener conto della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidono sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore” e che “La predetta disposizione è stata, in particolare, ritenuta applicabile al caso di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, in presenza delle due condizioni dell'omessa dichiarazione, nel contratto, della difformità o della sua non conoscenza in capo al compratore al momento dell'acquisto e della persistenza del potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile, condizioni queste in assenza delle quali non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (Cass., Sez. 2, 6/12/1984, n. 6399;
Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218; Cass., Sez. 2, 28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez. 2,
28/11/2014, n. 25357).”

4.7. Nel caso di specie, invero, si ritiene che gli abusi, così come evidenziati dal
CTU, rappresentino difformità gravi e per lo più non sanabili tali da ritenere l'immobile non commerciabile e che, inoltre, tali difformità non erano menzionate nel contratto e non erano conosciute dall'acquirente al momento dell'acquisto.
La dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare comporterà dunque il diritto del promittente acquirente alla restituzione della caparra - così come richiesta da parte appellante - quale conseguenza del venir meno della causa della corresponsione.
14 4.8. Gli appellanti chiedono, inoltre, la restituzione della somma di €. 5.000,00 per provvigione corrisposta all'agente immobiliare, oltre ad €. 768,60 quale costo della relazione peritale del Geom. oltre alle spese del procedimento di CP_2
mediazione obbligatoria esperito e documentato in atti.
La domanda di tali ulteriori danni non può essere accolta in quanto manca la prova del pagamento delle somme indicate non avendo la parte prodotto alcun documento sul punto, limitandosi alla produzione della matrice di un assegno verosimilmente relativo alla provvigione di importo ben inferiore a quello richiesto.

5. Pertanto, in riforma dell'impugnata sentenza deve essere CP_1
condannato al pagamento in favore degli appellanti della somma di € 30.000,00 oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo effettivo.

6. Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, nella misura liquidata in dispositivo, seguono la soccombenza e sono poste a carico di in favore di CP_1 [...]
e secondo i valori minimi per tutte le fasi, secondo lo Parte_1 Per_1
scaglione di riferimento della relativa tabella di valore da € 26.001 a € 52.000, per il primo grado di giudizio, ai sensi del D.M. n. 55/2014 e per il presente grado ai sensi del D.M. n. 147/22, complessità bassa in ragione del valore ai minimi dello scaglione e dell'oggetto della causa.

6.1 Pone definitivamente a carico di le spese di CTU in ragione CP_1
della soccombenza.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione:
In accoglimento dell'appello proposto da e Parte_1 Parte_2
contro la sentenza del Tribunale di Savona n. 938/2022 pubblicata il
[...]
10/11/2022
1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 09.08.2019, registrato il
13.12.2019 stipulato tra e;
CP_1 Persona_1
15 2) per l'effetto, condanna a restituire agli appellanti CP_1 Pt_1
e la somma di €. 30.000,00 versata a titolo di
[...] Parte_2
caparra alla stipula del preliminare, oltre interessi legali dalla data del pagamento all'effettiva corresponsione;

3) condanna a rifondere a e CP_1 Parte_1
le spese legali del giudizio di primo grado liquidate in Parte_2
€ 3.972,00 per compensi oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A.;
4) condanna a rifondere a e CP_1 Parte_1
le spese legali del giudizio di appello liquidate in € Parte_2
4.996,00 per compensi oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A.;
5) pone in via definitiva a carico di le spese di CTU come CP_1
liquidate nel presente grado di giudizio.
Genova, 25/06/2025.
Il Giudice relatore Il Presidente
Dott. Giovanna Cannata Dott. Marcello Arturo Castiglione
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