N. R.G. 298/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott.ssa Paola De Lisio Consigliere
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 298/2024 R.G. promossa da nato a [...] il [...] e ivi residente in [...] Parte_1
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Lo Cicero Lorenzo in C.F._1
forza di procura apposta in calce all'atto di appello ed elettivamente domiciliato presso lo Studio del difensore in Palermo, via Damiani Almeyda n.50;
-Appellante=
nei confronti di
, (C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratrice Rag. rappresentato e difeso dall'Avv. Ciuffoli Lorena CP_2
in forza di procura apposta in calce alla comparsa di costituzione in appello ed elettivamente domiciliato presso lo Studio del difensore in Perugia, via Fratelli Pellas
n.20/C;
-Appellata= pagina 1 di 12 OGGETTO: impugnazione delibera assembleare
CONCLUSIONI:
per parte appellante come da note di precisazione delle conclusioni del 30.4.2025;
per parte appellata come da note di precisazione delle conclusioni del 29.4.2025.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con atto di citazione del 9.11.2021, ritualmente notificato, in Parte_1
qualità di proprietario dell'appartamento sito al piano terreno, scala 15/A, interno 2, del
, conveniva in giudizio, dinanzi al Parte_2
Tribunale di Perugia, il suddetto nella persona dell'amministratrice Rag. CP_1
affinché venisse dichiarata la nullità e comunque l'illegittimità della CP_2
delibera adottata dall'assemblea del in data 15.3.2021. Con tale delibera CP_1
l'assemblea aveva approvato le tabelle millesimali da utilizzare per il riparto delle spese,
nonché proceduto alla revoca delle deliberazioni di approvazione dei bilanci consuntivi relativi agli anni 2015-2016; 2016-2017; 2017-2018; 2018-2019; 1.7.2019-30.6.2020 e dei bilanci preventivi relativi agli anni 2016-2017; 2017-2018; 2018-2019; 2019-2020;
1.7.2020-30.6.2021 e alla loro contestuale riapprovazione.
Il deduceva la nullità della delibera nella parte in cui approvava nuove Parte_1
tabelle millesimali da utilizzare per il riparto delle spese (Tab. A – spese generali;
Tab. B
– scale ascensore;
Tab. C – riscaldamento;
Tab. C1 – Riscaldamento consumi involontari;
Tab. D – Piazzale;
Scale singole;
Spese uguali). Invero, con essa l'assemblea avrebbe preteso di modificare, con una votazione a maggioranza, i criteri di riparto delle spese contenuti nelle precedenti tabelle nonché quelli fissati dalla legge.
L'attore ravvisava altresì un contrasto con la norma imperativa di cui all'art. 69 disp. att.
c.c. che impone l'unanimità dei condomini per la modificazione delle tabelle pagina 2 di 12 millesimali. Sosteneva poi come la delibera fosse comunque viziata in quanto adottata in carenza di causa e in eccesso di potere in ragione della mancanza di qualsivoglia relazione illustrativa delle tabelle volta a motivarne la necessità e a esplicarne i criteri redazionali. Lamentava, infine, l'erroneità delle tabelle per plurimi motivi (approvazione di un'unica tabella per le scale in sostituzione delle due originarie, il cui valore divergerebbe peraltro dall'altra tabella approvata per scale singole;
mancata espressione in millesimi della tabella relativa al riscaldamento e di quella relativa al piazzale;

attribuzione di valori maggiori agli appartamenti dei piani terreni per il riscaldamento senza motivazione;
approvazione di una tabella “Spese Uguali”, con cui, in deroga ad ogni criterio normativo, sono state ripartite in parti uguali delle spese, per di più,
imprecisate).
Il deduceva inoltre la nullità e/o illegittimità anche dei punti nn. Parte_1
3,4,6,7,9,10,12,13,15,16 all'ordine del giorno, di approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi relativi ai periodi dal 2015-2016 al 2020-2021, essendo stati redatti utilizzando con effetto retroattivo le nuove tabelle portate all'approvazione dalla medesima assemblea, in difformità ai criteri previsti dalla legge e dal regolamento condominiale. Evidenziava altresì come l'amministratrice avrebbe continuato ad addebitargli le spese di consumo per il riscaldamento, nonostante egli si fosse distaccato dall'impianto centralizzato a far data dal 1.1.2016. Ravvisava infine la violazione dell'art. 10 del Regolamento di condominio, in quanto l'amministratrice non aveva proceduto alla trasmissione a tutti i condomini dei rendiconti da approvare, da effettuare almeno 10 giorni prima della data fissata per l'assemblea.
Si costituiva in giudizio il in persona dell'amministratrice, evidenziando, CP_1
quanto all'addebito delle spese di riscaldamento, di aver tenuto legittimamente conto del pagina 3 di 12 distacco del dal sistema centralizzato a far data dal 1.10.2017, essendole Parte_1
stata consegnata la relazione tecnica solo in data 21.9.2017.
Quanto alle censure relative alle tabelle, il riferiva come quelle utilizzate CP_1
dall'amministratrice – in uso da moltissimo tempo – presentassero solo modeste modifiche rispetto alle tabelle del 1966 di cui il pretendeva l'applicazione Parte_1
(conclusione raggiunta da un CTU nominato in altro giudizio tra le stesse parti). La
tabella relativa alle spese per i consumi involontari di riscaldamento era poi da ritenersi legittima in quanto approvata all'unanimità dei presenti (rappresentanti 599,90 millesimi dell'edificio) con delibera del 8.11.2018, in seguito impugnata dallo stesso . Parte_1
D'altronde era d'uopo rilevare che la legittimità di tutte le tabelle utilizzate per la predisposizione dei bilanci del condominio sarebbe poi stata confermata con delibera del
19.12.2019, approvata all'unanimità dei presenti (557,70 millesimi) e mai impugnata dal
. Parte_1
In conformità delle deduzioni svolte il convenuto chiedeva il rigetto CP_1
dell'impugnazione, con condanna dell'attore al risarcimento del danno da lite temeraria e vittoria delle spese di lite.
Il Tribunale di Perugia, dopo aver sospeso in via cautelare l'efficacia della delibera assembleare con decreto del 29.11.2021 ed aver svolto istruttoria per mezzo dell'assunzione di testimonianze, con sentenza n.1663/2023 rigettava le domande proposte dalla parte attrice e la condannava al pagamento delle spese di lite.
Avverso tale sentenza ha proposto appello il per cinque motivi: Parte_1
- con il primo motivo, l'appellante ha denunciato l'erroneità della sentenza per aver ritenuto legittima la convocazione dell'assemblea, senza però esaminare il rispetto dell'art. 10 del regolamento condominiale, il quale impone la trasmissione dei pagina 4 di 12 rendiconti da approvare almeno dieci giorni prima della data di convocazione dell'assemblea;
- con la seconda doglianza, il ha censurato la sentenza per aver omesso il Parte_1
giudice ogni esame e pronuncia sui rilievi e le illegittimità evidenziate nell'impugnazione avverso il deliberato in quanto i motivi di nullità/annullabilità
dedotti erano i medesimi mossi alle precedenti delibere già impugnate in distinti procedimenti;

- con il terzo motivo, l'appellante ha censurato la sentenza per avere questa ritenuto legittima l'approvazione a maggioranza della nuova Tabella C1-Riscaldamento
Consumi Involontari, ritenendo che fosse pure legittimo e corretto l'utilizzo della stessa per attribuire quote di spese per consumo involontario allo stesso appellante,
distaccatosi legittimamente dall'impianto centralizzato. Il giudice di prime cure avrebbe infatti confuso l'obbligo di partecipare alle spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dell'impianto di riscaldamento, con quello di contribuire alle spese per i consumi, siano essi volontari o involontari. Inoltre, la tabella risulterebbe erronea in quanto non redatta tenendo conto delle specifiche tecniche dell'edificio nel suo complesso, né dell'appartamento del nello Parte_1
specifico;
- con la quarta doglianza, l'appellante ha lamentato l'erroneità della sentenza per aver il giudice omesso ogni esame e pronuncia sui rilievi e sulle illegittimità evidenziate nell'impugnazione avverso il deliberato nella parte in cui approvava i rendiconti;

- con il quinto motivo, il ha censurato la pronuncia per aver errato il primo Parte_1
giudice nel porre a suo carico le spese del giudizio.
In conformità ai motivi di appello proposti l'appellante ha così concluso: “Piaccia alla
Corte di Appello di Perugia adita, respinta ogni contraria istanza eccezione e difesa, pagina 5 di 12 accogliere il presente appello e per l'effetto in riforma della sentenza n.1663/2023 del
Giudice Unico del Tribunale di Perugia, emessa il 2.11.2023, non notificata, ritenere e
dichiarare la nullità e comunque l'illegittimità dei deliberati adottati dall'assemblea del
in data 15.3.2021 con il presente impugnati, e per l'effetto integralmente CP_1
annullarli; in riforma della sentenza impugnata porre le spese del giudizio di primo
grado a carico del;
liquidare le Parte_2 Parte_3
spese del giudizio di appello a carico del Controparte_3 [...]
”. Parte_4
Con comparsa di costituzione e risposta del 22.7.2024 si è costituito in giudizio il nella persona dell'amministratrice, contestando l'ammissibilità CP_1
dell'appello a causa della sua genericità e richiedendone comunque il rigetto nel merito.
Dopo aver evidenziato che nelle more del giudizio sono intervenute sentenze in merito a questioni oggetto anche del presente giudizio, con note del 29.4.2025, il ha CP_1
così concluso: “Voglia l'On.le Corte d'Appello di Perugia, contrariis reiectis: In via
preliminare e assorbente: dichiarare inammissibile l'appello, per mancanza dei requisiti
di cui all'art. 342 c.p.c. con ogni conseguente pronuncia;

In via subordinata nel merito: dichiarare l'avvenuta formazione del giudicato (sent. N.
208/2025 Corte Di Appello Perugia) relativamente alle doglianze e richieste
dell'appellante in merito all'avvenuto distacco dall'impianto centralizzato di
riscaldamento; prendere atto dell'intervenuta acquiescenza e ottemperanza del
sulla ripartizione delle c.d. “spese uguali” a seguito della pronuncia del CP_1
Tribunale di Perugia sul punto con sentenza n. 392/2025; su tutti i restanti motivi
respingere l'appello in quanto infondato in fatto e in diritto e confermare la sentenza
impugnata, con ogni conseguente pronuncia; - in ogni caso con vittoria di spese di
entrambi i gradi di giudizio”. pagina 6 di 12 In assenza di attività istruttoria, all'esito della trattazione telematica dell'udienza del
2.7.2025, la decisione della causa è stata riservata al Collegio.
*****
Con il primo motivo di impugnazione l'appellante ha censurato la sentenza per non aver ritenuto illegittima la convocazione dell'assemblea del 15.3.2021. L'art. 10 del regolamento condominiale impone, infatti, all'amministratore la trasmissione di copia dei preventivi e dei rendiconti ad ogni condomino almeno dieci giorni prima di quello fissato per l'assemblea. Nel caso di specie, però, per stessa ammissione dell'amministratrice, i rendiconti non sarebbero stati inviati in quanto già in possesso dei condomini, avendoli già ricevuti tutti prima delle rispettive assemblee.
Pur riconoscendo l'efficacia vincolante del regolamento di condominio, si ritiene che la censura debba essere respinta.
Invero, trattandosi nel caso di specie dell'approvazione di bilanci preventivi e consuntivi già oggetto di approvazione in precedenti riunioni assembleari, risulta logica e legittima la posizione assunta dall'amministratrice, la quale ha ritenuto di non procedere nuovamente all'invio di documentazione che era in effetti già stata ricevuta dai singoli condomini in occasione delle assemblee precedenti. Lo scopo della norma del regolamento condominiale deve infatti ritenersi raggiunto.
Ne deriva che correttamente il giudice di prime cure ha ritenuto legittima la convocazione dell'assemblea del 15.3.2021.
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Con il secondo e il quarto motivo di gravame, che si ritiene di trattare congiuntamente per connessione delle questioni sollevate, l'appellante ha censurato la sentenza per avere il giudice di prime cure erroneamente omesso ogni esame e pronuncia sui rilievi e le illegittimità dedotte avverso i punti della delibera impugnata con cui si approvavano le pagina 7 di 12 tabelle millesimali e i bilanci preventivi e consuntivi relativi agli anni dal 2015-2016 al
2020-2021.
I motivi sono fondati.
Il giudice di prime cure ha errato quando ha omesso l'esame e la pronuncia nel merito in relazione censure dedotte dalla parte attrice, evidenziando come questa avesse riproposto
“motivi di nullità/annullabilità delle delibere precedenti, sostituite poi con la delibera
oggetto della presente opposizione del 15.3.2021, che hanno già formato oggetto di
precedenti distinti procedimenti […]”. Il fatto che la delibera impugnata nel presente giudizio abbia il medesimo contenuto e presenti i medesimi vizi delle delibere oggetto di precedenti procedimenti tra le stesse parti non può infatti impedire l'esame delle relative censure, essendo i singoli giudizi autonomi l'uno dall'altro. Peraltro, poiché tutte le delibere precedentemente impugnate sono state revocate dall'assemblea, la quale le ha sostituite con la delibera oggetto di impugnazione nel presente giudizio, deve osservarsi come i precedenti giudizi si siano estinti per cessazione della materia del contendere.
Per tali ragioni, ai sensi dell'art. 112 c.p.c., si impone in questa sede l'esame dei vizi dedotti in primo grado e non esaminati dalla sentenza gravata.
In primo luogo, il aveva dedotto la nullità del punto n. 1 della delibera Parte_1
impugnata, relativo all'approvazione delle tabelle millesimali per il riparto delle spese,
per essere questa stata raggiunta con votazione a maggioranza, anziché all'unanimità,
come imposto dall'art. 69 disp. att. c.c. e affermato dalla giurisprudenza.
La censura è fondata.
Invero, che le tabelle oggetto di approvazione nella delibera impugnata siano difformi da quelle originarie del 1966 di cui il pretende l'applicazione risulta fatto Parte_1
pacifico tra le parti. Il stesso, costituendosi in giudizio, si è infatti limitato CP_1
ad eccepire che dal confronto tra le tabelle del 1966 e le tabelle oggetto di approvazione pagina 8 di 12 (ma già “in uso da moltissimo tempo”) è emerso che “la rilettura delle spese seguendo i
millesimi che sembrerebbero originari comporta modeste modifiche”. In questo modo il ha riconosciuto di utilizzare tabelle difformi da quelle originarie, senza però CP_1
precisarne in alcun modo l'origine. Questa Corte non può infatti tenere conto dell'eccezione proposta per la prima volta con la comparsa conclusionale in appello,
dunque tardivamente, con cui il Condominio ha sostenuto di non conoscere le tabelle di cui il pretende l'applicazione. Parte_1
Sulla necessità o meno dell'unanimità ai fini dell'approvazione delle suddette tabelle,
deve rilevarsi come per tramite delle stesse l'assemblea non si sia limitata a stabilire in millesimi il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare ai fini della ripartizione delle spese, ma abbia proceduto all'introduzione e modifica degli stessi criteri sulla cui base operare il riparto. In particolare, rispetto alle tabelle originarie risultano modificati i criteri di riparto delle spese di riscaldamento, non più espresse in millesimi, e risultano introdotti nuovi criteri di riparto delle spese (“spese uguali”), questi derogatori sia dell'art. 4 del regolamento condominiale sia dell'art. 1123 c.c.
Ne deriva che il deliberato, oltre ad essere illegittimo per violazione dell'art. 69 disp. att.
c.c., che impone l'unanimità per la modifica o rettifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali (salvo i casi di errore e modifica delle condizioni dell'edificio), risulta affetto da nullità in quanto afferente a materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea. Come affermato dalle Sezioni Unite
della Corte di Cassazione, infatti, “sono nulle le deliberazioni con le quali, a
maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese
previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia
che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'articolo 1135, nn. 2 e 3 c.c. e
che è sottratta al metodo maggioritario” (Cass., Sez. Un., n.9839/2021). pagina 9 di 12 Anche la parte della delibera relativa all'approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi
(punti nn. 3,4,6,7,9,10,12,13,15,16 all'ordine del giorno) è viziata. Con essa si è infatti proceduto alla ripartizione delle spese tra i condomini sulla base dell'applicazione delle tabelle approvate in quella stessa occasione e, dunque, applicate in via retroattiva. Per
l'approvazione di bilanci relativi ad annualità precedenti sono quindi stati utilizzati valori e criteri difformi da quelli contenuti nel regolamento di condominio e nelle tabelle originarie ad esso allegate. Per tale motivo tali punti della delibera sono da ritenersi illegittimi e devono essere annullati.
Alla luce di quanto sin qui esposto si ritiene dunque che la sentenza gravata vada riformata e che vada dichiarata la nullità del punto n. 1 della delibera e vadano annullati i punti nn. 3,4,6,7,9,10,12,13,15,16.
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Con il terzo motivo di appello il ha censurato la sentenza per aver errato nel Parte_1
ritenere legittima l'approvazione a maggioranza della nuova tabella C-1 Riscaldamento
Consumi Involontari, ritenendo che fosse pure legittimo e corretto l'utilizzo della stessa per attribuirgli quote di spese per consumo involontario, nonostante egli si fosse distaccato legittimamente dall'impianto nel 2016. L'approvazione di una nuova tabella,
con criteri del tutto nuovi e diversi, avrebbe richiesto l'unanimità dell'assemblea. Nella
prospettazione dell'appellante, inoltre, il giudice di prime cure avrebbe confuso l'obbligo di partecipazione alle spese di manutenzione straordinaria e per la conservazione dell'impianto con quello di contribuire alle spese per i consumi, siano essi volontari o involontari.
Si rileva, invece, come non è oggetto di specifica contestazione da parte dell'appellante il punto della sentenza con cui il giudice di prime cure, in seguito allo svolgimento dell'istruttoria, ha ritenuto che la decisione del di applicare la riduzione dei CP_1
pagina 10 di 12 costi del riscaldamento debba farsi decorrere dall'1.10.2017 e non dall'1.1.2016, fatto su cui risulta dunque formatosi il giudicato.
Anche tale censura appare fondata.
Per gli stessi motivi illustrati con riferimento ai già analizzati motivi di appello, anche in questo caso, per l'introduzione di nuovi criteri di riparto delle spese sarebbe stata necessaria una delibera all'unanimità dell'assemblea. Erra dunque il giudice di prime cure quando ritiene legittima l'approvazione a maggioranza di tale tabella. Infatti con l'approvazione della stessa l'assemblea non si è limitata a stabilire il valore proporzionale delle singole unità immobiliari (operazione che comunque richiede l'unanimità dei condomini in seguito alla riforma dell'art. 69 disp. att. c.c. operata con
L. n. 220/212) ma ha stabilito un nuovo criterio di riparto delle spese, introducendo appunto quello per i consumi involontari, operazione che richiede, come chiarito dalle
Sezioni Unite già richiamate, l'unanimità dei condomini.
Nel merito deve poi osservarsi come ai sensi dell'art. 1118, co. 4, c.c. il condominio che abbia legittimamente rinunciato all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento resta tenuto a concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma, le quali si distinguono dalle spese per i consumi,
siano essi volontari o involontari.
Alla luce delle considerazioni esposte tale parte della delibera deve essere dichiarata nulla.
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Con la quinta e ultima doglianza l'appellante ha censurato la sentenza per aver posto a suo carico le spese del giudizio.
Anche quest'ultima censura deve essere accolta, dovendo le spese del giudizio seguire la soccombenza sostanziale. pagina 11 di 12 *****
Da quanto argomentato deriva che l'appello deve essere accolto nei sensi di cui in motivazione.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza sostanziale (art. 91 c.p.c.) e sono liquidate secondo i valori medi previsti dal D.M. n. 55/2014 tenuto conto del valore indeterminabile della causa e dell'assenza della fase istruttoria nel presente grado di giudizio.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti del Parte_1 Controparte_4
, nella persona dell'amministratrice, così decide:
[...]
- in riforma della sentenza del Tribunale impugnata accoglie l'appello proposto e,
per l'effetto, dichiara nullo il punto n. 1 della delibera impugnata e annulla i punti nn. 3,4,6,7,9,10,12,13,15,16 della stessa;

- condanna il , nella persona Controparte_4
dell'amministratrice, al pagamento delle spese di lite sostenute dall'appellante che liquida, quanto al primo grado, in €.7.661,00 e, quanto al grado di appello, in
€.6.946,00 per compensi, oltre rimborso per spese generali e accessori di legge.
Così deciso in Perugia, lì 24 Novembre 2025
Il Presidente relatore
Dr. Simone Salcerini
Sentenza redatta in minuta dalla MOT dott.ssa Martina Sforna
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