REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania
Seconda Sezione Civile nella persona dei magistrati: dott. Giovanni Dipietro Presidente dott.ssa Maria Stella Arena Consigliere dott. Massimo Lo Truglio Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello iscritta al n. 540/2024 R.G. promossa da:
nato a [...] il [...], (C.F. ) e ivi residente in [...] C.F._1
Galimberti n.36, elettivamente domiciliato in Vittoria, via Ricasoli, 117, presso lo studio dell'Avv. Luigi
Mario Mascolino (C.F. che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;
C.F._2
APPELLANTE nei confronti di
, nato a [...] il [...] (C.F. ), e Controparte_1 C.F._3 CP_2
, nata a [...] l'[...], (CF: ) entrambi residenti in [...]
Brescia n.105, ed elettivamente domiciliati in Vittoria, piazza Umberto, 104, presso lo studio dell'Avv.
Salvatore Di Falco (C.F. ), che li rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._5
APPELLATI
CONCLUSIONI: in esito all'udienza di discussione orale del 15 aprile 2025, la causa veniva posta in decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 429/2024 pubblicata l'8 marzo 2024, nel procedimento iscritto al n. 1639/2018 R.G., promosso da e nei confronti di il Tribunale di Controparte_1 CP_2 Parte_1
Ragusa, in parziale accoglimento della domanda attorea, ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare di vendita (stipulato in data 02.01.2017), avente ad oggetto un appartamento e annesso box
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auto siti in Scoglitti (RG), meglio descritti in atti, per inadempimento del promittente venditore, condannando quest'ultimo a pagare ai promittenti acquirenti la somma di euro 10.000,00 quale acconto ricevuto nonché la somma di euro 10.000,00 a titolo di penale, oltre agli interessi dalla domanda al soddisfo. Infine, ha condannato parte convenuta a pagare agli attori le spese di giudizio, nella misura di tre quarti, liquidate in euro 2.700,00 oltre spese vive, spese generali 15% e accessori di legge, compensando tra le parti la restante quota di 1/4.
Avverso detta sentenza ha proposto appello con un unico motivo di gravame di cui si Parte_1
dirà appresso.
Costituitisi in giudizio, e hanno chiesto di rigettare l'appello Controparte_1 CP_2
proposto, in quanto infondato in fatto e in diritto, con conferma della impugnata sentenza e condanna dell'appellante alle spese processuali del presente grado di giudizio.
All'udienza del 1.10.2024, la Corte ha rinviato la causa, per la discussione orale, all'udienza del
15.04.2025, assegnando alle parti termine sino a 10 giorni prima dell'udienza per il deposito di note conclusionali.
Infine, all'udienza del 15 aprile 2025, al termine della discussione ex art. 350 bis c.p.c., la causa veniva posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo di gravame, l'appellante deduce l'erroneità della declaratoria giudiziale di risoluzione del contratto preliminare di vendita resa inter partes per fatto imputabile a suo grave inadempimento.
Al contrario, sostiene l'appellante che il primo giudice avrebbe dovuto dichiarare risolto il contratto preliminare per fatto imputabile ai promissari acquirenti che si sono rifiutati, senza alcun giustificato motivo, di stipulare l'atto definitivo di vendita, con conseguente condanna degli appellati al pagamento della penale, nella misura di euro 10.000,00 nonché al risarcimento degli ulteriori danni subiti.
Il motivo è infondato.
Aderendo alle statuizioni contenute nella sentenza di primo grado, il Collegio ritiene che il Tribunale, nell'accogliere la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato in data 2.1.2017 per inadempimento di non scarsa importanza addebitabile all' (odierno appellante), abbia fatto Pt_1
corretta applicazione del condivisibile orientamento giurisprudenziale secondo il quale “la valutazione della gravità dell'inadempimento deve essere condotta alla luce dei principio di buona fede oggettiva e dell'interesse della parte non inadempiente alla regolare esecuzione del contratto” (Cass. civ. sez. unite n. 13533/2001); e ciò in quanto il “rifiuto del promissario acquirente alla stipula del definitivo, nell'ipotesi di immobile non conforme, privo dei certificati di abitabilità o di agibilità, e di conformità
2 alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, nei cui confronti è obbligato ad attivarsi il promittente venditore), è da ritenersi giustificato perché
l'acquirente ha diritto di essere proprietario di un bene che soddisfi tutti i bisogni che lo inducono all'acquisto” (cfr. Cass. Civ. 23265/2019; Cass. Civ. 15969/2000).
E infatti, il contratto preliminare stipulato tra le parti in data 2.1.2027 prevedeva espressamente l'obbligo di stipula del definitivo entro e non oltre la data del 30.4.2017, momento nel quale l'immobile medesimo avrebbe dovuto essere in regola con le norme urbanistiche;
in tal senso, nel preliminare venne dato atto dell'impegno assunto, a proprie cura e spese, dal promittente venditore , di Pt_1 regolarizzare un'opera (veranda) abusivamente costruita nonché di regolarizzare un atto di divisione del 20.04.2006. Venne, altresì, dato atto che il saldo della vendita era, comunque, subordinato all'ottenimento del mutuo bancario anch'esso conseguibile solo all'esito della presentazione di tutta la necessaria documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto di vendita.
Ebbene, a fronte di tali obblighi e termini, risulta documentalmente provato e, comunque, pacificamente riconosciuto dallo stesso in sede di interrogatorio formale, laddove lo stesso Pt_1 affermato che “per la data del 30.4.2017 non sarei riuscito a procurarmi tale documentazione visti i tempi richiesti dall'Ufficio del Genio Civile”, l'inadempimento grave in cui è incorso (Cass. Sez. II, n.
11653/2018, Cass. n. 22521/2011) lo stesso promittente venditore in ordine sia all'obbligazione
(fondamentale per la funzionalità del sinallagma contrattuale ed essenziale per l'interesse dei promissari acquirenti) di ottenere la sanatoria delle irregolarità urbanistiche dell'immobile promesso in vendita, sia all'obbligazione riguardante la consegna della documentazione necessaria per la
CP_ concessione del mutuo bancario in favore dei ON - CP_1
Le circostanze di cui sopra, oltreché documentalmente comprovate, risultano confermate dalla prova testimoniale espletata in primo grado (v. verbale del 16.10.2023) ove è stato accertato che il promittente venditore ha tenuto un prolungato comportamento di colpevole inerzia, in violazione degli impegni contrattuali e degli obblighi generali di buona fede e correttezza, tale da essere valutato idoneo a impedire la stipula del definitivo di vendita.
In particolare, il testimone di parte attrice, Arch. , tecnico incaricato di redigere la perizia Tes_1
di stima per conto della BAPR di AC (presso cui dovevasi accendere il mutuo ipotecario) ha confermato di non avere mai ricevuto documentazione alcuna, “anzi di non averla mai vista”, e di essere a conoscenza dei fatti di causa e dell'anomalia della veranda avendo “personalmente effettuato un sopralluogo nel lontano gennaio 2017”. Il testimone, infine, ha precisato di aver ricevuto “solo in data 22.12.2017 l'ultima documentazione integrativa del Genio Civile da parte dell' , ma in Pt_1
3 seguito non ho avuto alcuna ulteriore documentazione”, tant'è che lo stesso professionista non ha potuto redigere la perizia necessaria al conseguimento del finanziamento bancario.
Del resto, risulta pacifico (perché non specificatamente contestato) che, un anno dopo la data fissata per la vendita del definitivo, gli odierni appellati (ON ) non avevano ancora ricevuto la CP_3
documentazione utile per la richiesta del mutuo necessario per il pagamento del saldo-prezzo concordato per la vendita.
In sostanza, dall'esito complessivo dell'attività istruttoria espletata in primo grado risulta provato (e non specificatamente contestato) che il promittente venditore, dopo avere richiesto al Comune di
Vittoria la regolarizzazione del manufatto abusivo realizzato nell'immobile oggetto della promessa, si
è, poi, totalmente disinteressato di detto iter, tant'è che il permesso di costruire in sanatoria n. 16/2018
è stato rilasciato “solo” il 27 febbraio 2018, cioè dopo che l' ha - con enorme ritardo - Pt_1
provveduto, in data 9.2.2018, al pagamento del contributo richiesto dallo stesso Comune giusta comunicazione del 21.2.2017.
Invero, risulta che l'appellante si sia interessato della pratica in sanatoria solo dopo avere ricevuto formale diffida (v. racc.ta A/R del 7.2.2018) da parte dei ON . Ne consegue che, CP_3
ancora alla data indicata nella citata diffida (6.2.2018), il provvedimento in sanatoria non era stato rilasciato, con l'effetto che il rifiuto opposto dai promissari acquirenti di addivenire alla conclusione del rogito - contrariamente all'assunto dell'appellante - era ampiamente giustificato.
Questa Corte ritiene, dunque, che l'appellante ha tentato di minimizzare il proprio inadempimento, sostenendo che la sua gravità è stata valutata dal Tribunale in modo illogico, quando, invece, nella realtà, il mancato rilascio della sanatoria della veranda ha inciso in modo significativo sull'efficacia dell'obbligazione assunta con il preliminare, determinando un inadempimento grave, addebitabile proprio al promittente venditore.
Sull'argomento, la Suprema Corte ha costantemente ritenuto che l'inadempimento sia grave non solo quando rende impossibile la stipula del definitivo, ma anche quando incide - come nella fattispecie - in maniera rilevante sull'equilibrio contrattuale e sull'affidamento della controparte (Cass. Sez. II, n.
25769/2013); ed ancora: “la risoluzione può essere pronunciata quando l'inadempimento è tale da pregiudicare l'equilibrio sinallagmatico del rapporto, specie quando l'oggetto dell'obbligazione ha incidenza diretta sulla commerciabilità del bene” (Cass. Sez. II, n. 24964/2016).
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, “la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità o sanatoria), pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra però un inadempimento del venditore, adducibile da parte del compratore, per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente
4 rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza” (Cass. Sez. 6, Ordinanza n. 19749 del 22/09/2020; Sez. 6, Ordinanza n. 12324 del
23/06/2020). Sicché, “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, poiché il predetto certificato è essenziale, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene” (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 2196 del 30/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 10820 del 11/05/2009).
In definitiva, coniugati i superiori principi giurisprudenziali (cui va prestata adesione), ne discende che, nel caso de quo, il Tribunale ha correttamente valutato che il lungo lasso di tempo trascorso dall'avvenuto (in data 27.2.2018) rilascio del provvedimento di sanatoria rispetto alla stipula del preliminare (2.1.2017) e il conseguente mancato rispetto del termine pattuito per il definitivo fissato per il 30.4.2017, ha fatto venire meno l'interesse dei promissari acquirenti all'acquisto del bene immobile, legittimando la loro richiesta di risoluzione del contratto preliminare per fatto addebitabile allo stesso
. Pt_1
Alla stregua delle considerazioni sopra svolte, il proposto appello dev'essere dunque rigettato.
Le spese processuali del presente giudizio di appello seguono la soccombenza dell'appellante e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi previsti dalla vigente tariffa forense (D.M.
Giustizia del 13.08.2022 n. 147 e allegate tabelle) per le cause di valore compreso tra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00, avuto riguardo al valore della controversia - come dichiarato dalle stesse parti - e all'effettiva attività difensiva svolta (con applicazione dei minimi tariffari per la fase di trattazione, in mancanza di attività a contenuto istruttorio).
Atteso il rigetto dell'appello, ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115/2002, in virtù del quale, quando l'impugnazione è respinta integralmente, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione principale, ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Per questi motivi

La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 540/2024 R.G., rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 429/2024 del Tribunale di Ragusa, pubblicata Parte_1
l'8/3/2024 nel giudizio iscritto al n.1639/ 202018 R.G.; condanna l'appellante al rimborso, in favore degli appellati e , Controparte_1 CP_2
delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi euro 8.469,00 per compensi di
5 avvocato (di cui euro 2.058,00 per fase di studio, euro 1.418,00 per fase introduttiva, euro 1.523,00 per fase della trattazione ed euro 3.470,00 per fase decisionale), oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% dei predetti compensi, CPA e IVA come per legge;
dà atto della sussistenza dei presupposti (ex art. 13, comma 1 - quater, del D.P.R. n. 115/2002) per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dalla stessa dovuto per l'impugnazione principale, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Catania il 24 aprile 2025, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della
Corte d'Appello.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Dott. Massimo Lo Truglio Dott. Giovanni Dipietro
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