Repubblica Italiana CORTE DI APPELLO DI GENOVA SEZIONE TERZA CIVILE In nome del Popolo italiano riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati Dott. Marcello Arturo Castiglione Presidente Dott. Franco Davini Consigliere Avv. Daniela Traverso Giudice Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa nr 888/2023 promossa da:
, elettivamente domiciliata in AULLA (MS) Via Nazionale 36 Parte_1 presso l'avv. Filippo COPPELLI che la rappresenta e difende per mandato in calce all'atto di riassunzione ex art 392 e ss cpc in atti
APPELLANTE in RIASSUNZIONE contro
, , E Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, in qualità di eredi di elettivamente Controparte_4 Persona_1 domiciliati in AULLA (MS) Viale Resistenza n. 43H presso gli avv.ti Ugo Malatesta e Ettore
LOSSI che congiuntamente e disgiuntamente che li rappresentano e difendono per mandato in calce alla comparsa di costituzione in riassunzione.
APPELLATI in riassunzione
E nei confronti di
e , in qualità di eredi di Controparte_5 CP_6 Persona_2

[...]
CONTUMACI

1 CONCLUSIONI
Per l'Appellante:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova in sede di rinvio, respinta ogni domanda ed eccezione avversaria per infondatezza e/o decadenza, in riforma della sentenza del Tribunale di Massa-Sezione distaccata di Pontremoli del 17.10.2007, n.73/07, dichiarare ammissibile e fondato il riscatto dei terreni descritti al C.T. del l'uno, col mapp.97 del Controparte_7 foglio 51 e, l'altro, col mapp.109 del foglio 28, effettuato da con lettera Parte_1 raccomandata del 18.07.2002 e, quindi,
- rigettare ogni contestazione avversaria ancorché oggetto di impugnazione incidentale;

- accogliere la domanda dell'attrice di declaratoria di intervenuto retratto proposta al Tribunale di Massa con atto di citazione del 14.08.2002;
- emettere sentenza che, previo versamento, nei termini di legge, agli eredi di Per_1
della somma di euro 12.911,42 (già Lire venticinque milioni), prezzo della vendita di
[...] cui al citato atto del notaio del 31.08.2001, dichiari ex tunc la proprietà di Per_3 [...]
dei descritti appezzamenti di terreno, oggetto della succitata compravendita, Parte_1 trascritta l'11.09.01, n. part.6069 e registrata all'Ufficio del Registro in data 17.09.2001;
- dichiarare la emananda sentenza valido titolo per la trascrizione ai sensi dell'art. 2651 c.c., ordinando di conseguenza al Conservatore del Registro di procedervi esonerandolo da ogni responsabilità;
- condannare, in solido fra loro per ciascuna delle cause partecipate, gli eredi di Per_1
e a rifondere dei liquidandi importi degli
[...] Persona_2 Parte_1 onorari, delle spese tutte e degli oneri di legge, relativi ad ogni grado del giudizio, nonché a rimborsare alla medesima, maggiorate di interessi e rivalutazione dai dì degli esborsi al saldo, le somme loro corrisposte a titolo dipagamento degli onorari relativi alla causa d'appello conclusasi con Sentenza n.181/2012”. Per gli Appellati in riassunzione :
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, in parziale riforma della sentenza di questa Corte, Sezione Terza, n. 387/2020, depositata il 21.04.2020: A) accertare e dichiarare, in ogni caso, che l'offerta reale formulata dalla Parte_1
per il pagamento del prezzo è stata notificata attraverso l'Ufficiale Giudiziario solo
[...] in data 15.11.2002, quindi, tardivamente e, conseguentemente, respingere la domanda di retratto agrario;
B) dato atto che il riscatto é stato esercitato dalla signora Parte_1 congiuntamente per i terreni oggetto di compravendita di cui all'Atto Notaio del Per_3
31/8/2001, mentre la stessa ha ammesso, in sede di interrogatorio formale, di non aver mai detenuto a titolo di affitto, né mai coltivato, il “castagneto” distinto al mappale 109 del foglio 28, respingere, in ogni caso, la domanda di retratto agrario relativa al suddetto terreno;

2 C) in denegata e non creduta ipotesi, per il caso venisse accolta la domanda di riscatto proposta da , accertare e dichiarare l'obbligo dell'attrice di Parte_1 corrispondere agli eredi di la somma di € 12.911,42 (già lire 25.000.000) Persona_1 versata a quale prezzo di vendita dell'immobile; Persona_2
D) sempre in denegata e non creduta ipotesi, per il caso venisse accolta la domanda di riscatto proposta da , condannare gli eredi di al Parte_1 Persona_2 risarcimento dei danni tutti subiti dagli eredi di , da quantificarsi previa Persona_1 eventuale CTU, ovvero nell'importo complessivo di € 30.000,00
o nella somma diversa che apparirà equa e di giustizia ai sensi dell'art. 1226 c.c. Vinte spese e compensi professionali di ogni grado di giudizio, oltreché del presente giudizio di rinvio”

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE conveniva nel 2002 innanzi al Tribunale di Parte_1 Parte_2
per sentirsi dichiarare, previo accertamento del proprio diritto di riscatto, proprietaria
[...] di due appezzamenti di terreno (Mappale 97 fgl 51 e fg 28 Mappale 109) siti nel comune di venduti da al l 31.08.2021. A fondamento della CP_7 Parte_3 Per_1 domanda l'attrice deduceva che la proprietaria non le avesse notificato la proposta di vendita nelle forme e nei termini di cui all'art 8 comma 4 L 560/65 allo scopo di consentirle l'esercizio del diritto di prelazione, spettante in quanto affittuaria coltivatrice dei terreni.
Con sentenza n. 73/2007 il Tribunale di MASSA rigettava la domanda di retratto agrario sul presupposto che la proposta verbale fosse equivalente alla offerta formale prescritta dalla
Legge e che il decorso dei trenta giorni da tale comunicazione verbale avesse provocato la decadenza dell'attrice da ogni diritto. proponeva appello avverso tale sentenza innanzi alla Corte d'Appello di Parte_4
Genova che, con sentenza n. 181/12, rigettava l'appello confermando la sentenza di primo grado, “integrandola” - in accoglimento dell'eccezione sollevata da con il terzo Per_1 motivo di appello incidentale condizionato – con il rigetto della domanda anche per intervenuta decadenza della al termine per l'offerta del prezzo di cui all'art. 8 comma Pt_1
6 Legge 590/1965. Riteneva assorbito il motivo di appello incidentale con cui aveva Per_1 eccepito che on avesse dato prova della sussistenza dei requisiti di cui all'art 8 comma Pt_1
1 Legge 590/1965 in relazione ai due terreni oggetto di causa, essendosi limitata a documentare la sola qualifica di coltivatore diretto.
3 Avverso la sentenza della Corte d'Appello proponeva ricorso per Parte_1
Cassazione.
La Suprema Corte con sentenza n. 28495/2018 depositata l'8.11.2018 accoglieva il primo motivo e dichiarava assorbito il secondo, enunciando il principio di diritto che la comunicazione da parte del proprietario venditore al coltivatore diretto o al confinante della proposta di vendita del fondo ai fini della prelazione di cui alla L. 590/65 art 8 e alla L. 817 del 97 art 7 richiedesse la forma scritta ad substantiam, non potendosi ritenere idonea allo scopo la effettuazione in altro modo, anche verbale.
riassumeva dunque ex art 392 cpc la causa innanzi alla Corte d'appello Parte_1 in altra composizione, riformulando la domanda di riscatto.
Si costituivano nel giudizio in riassunzione gli eredi di , nel frattempo Persona_1 deceduto, reiterando i tre motivi di appello incidentale, eccependo la tardività del pagamento del prezzo effettuato con l'offerta reale, la carenza dei presupposti per l'esercizio del diritto di riscatto in relazione al terreno identificato al fgl 28 mappale 109; il risarcimento del danno in misura pari ad euro 30.000,00 in caso di accoglimento dell'appello.
Con la sentenza n. 387/2020 pubblicata il 21 aprile 2020, la Corte d'Appello di Genova rigettava la domanda principale proposta da ed accoglieva l'appello Parte_1 incidentale proposto dagli eredi affermando – dopo aver escluso dal diritto di Per_1 prelazione il fondo individuato al mappale 109 Fgl 28 per aver la stessa riconosciuto Pt_1 con riferimento a tale appezzamento di non aver mai esercitato l'attività di coltivatrice diretta
- che la on avesse mai dato prova della sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge per Pt_1
l'esercizio del diritto di prelazione, eccezione rilevabile d'ufficio in quanto condizione dell'azione.
Avverso tale pronuncia della Corte d'Appello proponeva ulteriore Parte_1 ricorso per Cassazione, affidandolo a quattro motivi.
Con il primo motivo censurava la sentenza per essersi la Corte territoriale pronunciata su circostanza (la sussistenza dei requisiti per l'esercizio del diritto di prelazione) coperta da giudicato in quanto non impugnata e non riproposta nel giudizio di rinvio.
4 Con il secondo motivo deduceva che il Giudice del rinvio avesse violato l'art 384 cpc deliberando in contrasto a quanto stabilito dalla Cassazione, avendo questa affermato che la comunicazione della proposta di vendita dovesse rivestire la forma scritta ad substantiam
Con il terzo motivo censurava la sentenza per aver disatteso il dictum della Corte di
Cassazione dichiarando la ecaduta dal diritto di prelazione e di riscatto. Pt_1
Con il quarto motivo deduceva violazione della normativa di cui alla L 590/65 e 817/1971 per aver il Giudice erroneamente circoscritto l'oggetto del giudizio al fondo agricolo fgl
51mappale 97, escludendo il terreno di cui al fgl 28 mappale 109 in quanto non incluso nel rapporto di affittanza, ciò perchè la normativa richiamata prevede che in caso di vendita di più fondi l'affittuario abbia diritto di riscattare sia il fondo coltivato sia l'intero complesso dei fondi.
Con ordinanza n. 16450/2023 pubblicata il 9.06.2023 la Corte di Cassazione ha accolto il primo ricorso, rigettato il secondo, dichiarato assorbito il terzo ed inammissibile il quarto.
Ha riassunto nuovamente il giudizio chiedendo che questa Corte Parte_1
d'Appello, in riforma della sentenza del Tribunale di Massa – sez distaccata di Pontremoli del
17.10.2007 n. 73 - dichiari ammissibile e fondato il diritto di riscatto dei terreni oggetto di causa, accolga la domanda attorea di intervenuto retratto ed emetta sentenza che, previo versamento, nei termini di legge, agli eredi di della somma di euro Persona_1
12.911,42 (già lire 25.000.000) prezzo della vendita di cui all'atto per notaio del Per_3
31.08.2001, dichiari ex tunc la proprietà di dei descritti appezzamenti di Parte_1 terreno, oggetto della succitata compravendita.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di riscatto è fondata nei termini che seguono.
Nell'accogliere il primo motivo di ricorso con assorbimento del terzo, rigetto del secondo e declaratoria di inammissibilità del quarto, la Corte di Cassazione ha enunciato il principio di diritto: “ Invero, seppure la prova dei presupposti per l'esercizio del diritto di prelazione o del succedaneo retratto agrario spetti a chi lo esercita, a nulla rilevando il difetto di espressa contestazione di controparte, tuttavia la loro sussistenza può ritenersi dimostrata quando sia ammessa dal convenuto espressamente o implicitamente , alla stregua di un'impostazione
5 delle sue difese incompatibile con la contestazione (cfr Cass n. 17009/2015; Cass n.
3500/2002; Cass 5253/2006)”
Nel caso che ci occupa, come chiarito dalla Suprema Corte con l'ordinanza 16450/2023 (pag.
5) – “ nel costituirsi nel giudizio di rinvio gli eredi non hanno riproposto le Per_1 questioni relative alla sussistenza dei requisiti soggettivi per l'esercizio della prelazione e del succedaneo riscatto. In tal modo hanno ridotto il thema decidendum del giudizio di rinvio.
Pertanto tale ultima impostazione risulta incompatibile con la contestazione dei requisiti soggettivi (la cui esistenza andava quindi considerata come implicitamente ammessa) con la conseguenza che la questione era ormai estranea al thema decidendum e la Corte non avrebbe potuto esaminarla d'ufficio…..”
Erroneamente, pertanto, la questione era stata sollevata d'ufficio dalla Corte d'Appello, la cui sentenza sul punto è stata pertanto cassata dalla Suprema Corte.
Tuttavia, come specificamente previsto dalla Suprema Corte nell'ordinanza richiamata – che ha dichiarato inammissibile sul punto il quarto motivo di ricorso, così determinando il formarsi sul punto del giudicato - la domanda di riscatto deve essere peraltro accolta con riferimento al solo appezzamento di terreno di cui al mappale 97 foglio 51, con esclusione del castagneto individuato al Foglio 28 Mappale 109, per il quale la stessa appellante in riassunzione aveva ammesso la mancanza dei presupposti per l'esercizio del diritto di prelazione.
In ordine al valore di riscatto, considerata la sostanziale omogeneità dei due terreni, si ritiene di poter quantificare lo stesso in misura pari alla metà del prezzo pagato di cui all'atto per notaio del 31.08.2001 (lire 25.000.000, pari ad euro 12.911,42) Per_3
Quanto alla eccezione di decadenza della signora dal diritto di riscatto per tardività di Pt_1 pagamento del prezzo, come opportunamente chiarito sul punto dalla Corte d'Appello nella sentenza 387/2020 pubblicata il 21.04.2020 (pag. 7) “ ..se, come enunciato dalla Suprema
Corte, non può dirsi correttamente effettuata la comunicazione della vendita all'affittuaria ne discende come logico corollario che neppure può trovare applicazione il termine di decadenza previsto dalla citata normativa per l'offerta del prezzo..”
6 L'accoglimento della domanda dell'appellante rende necessaria la pronuncia di questa Corte sulla domanda condizionata di risarcimento del danno spiegata dalla parte acquirente nei confronti della parte venditrice.
Gli eredi hanno chiesto, difatti, nella denegata ipotesi di accoglimento della Persona_1 domanda di riscatto svolta da condannare gli eredi di Parte_1 Persona_2
a risarcire i danni tutti subiti dagli eredi di , da quantificarsi previa
[...] Persona_1 eventuale CTU, ovvero nell'importo equitativo di euro 30.000,00 o della diversa somma ritenuta equa e di giustizia ex art 1226 c.c., deducendo di aver fornito prova della utilità specifica del terreno mappale 97 foglio 51 (oggetto di riscatto) per gli stessi, avendo essi presentato domanda di variante al piano di Fabbricazione per ottenere che i terreni di loro proprietà di cui ai mappali 189, 95, 94 e 97 fossero destinati ad attività produttive ed artigianali, e delle spese tecniche e professionali per la presentazione della variante al PdF del
Comune di CP_7
La domanda – generica e sprovvista di prova del danno denunciato – non può essere accolta.
Le spese di lite, tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio, debbono essere integralmente compensate tra tutte le parti relativamente a tutti i gradi di giudizio.


P.Q.M.


LA CORTE D'APPELLO
Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando:
- In riforma della sentenza del Tribunale di MASSA Sez Distaccata di Pontremoli del
17.10.2007 n. 73/07, dichiara ammissibile e fondato il riscatto del terreno descritto al
C.T. del comune di Mappale 97 del Foglio 51 effettuato da CP_7 Parte_1 con lettere raccomandata del 18.07.2002;
- Previo versamento , nei termini di legge, agli eredi di del prezzo di Persona_1 vendita del terreno identificato in CT del comune di Mappale 97 foglio 51 di cui CP_7 all'atto per notaio del 31.08.2001, pari ad euro 6.455,71, oltre interessi legali Per_3 fino all'effettivo soddisfo, dichiara ex tunc la proprietà di del Parte_1 descritto appezzamento di terreno, oggetto della succitata compravendita, trascritta l'11.09.2001 n. prt. 6069 e registrata all'ufficio del registro in data 17.09.2001;

7 - Dichiara la presente sentenza valido titolo per la trascrizione ai sensi dell'art 2651 c.c. ordinando conseguentemente al Conservatore del Registro di procedervi esonerandolo da ogni responsabilità;
- Compensa integralmente le spese di lite del primo grado, dell'appello, dei due giudizi in Cassazione, e dei due giudizi di rinvio tra e , Parte_1 Controparte_1
, e , in qualità di eredi di Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Per_1
e e in qualità di eredi di
[...] Controparte_5 CP_6 Persona_2
[...]
- Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.
Genova, li 12 settembre 2025
Il Giudice Ausiliario estensore Il Presidente
Avv. Daniela Traverso Dott. Marcello Arturo Castiglione
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