Corte d'Appello di Ancona
SEZIONE CIVILE PER LE CONTROVERSIE IN MATERIA DI LOCAZIONE

Reg.Gen. N.124/2025

@-Rig.AC - occupazione sine titulo 01
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:
Dr. LU SANTINI Presidente relatore
Dr.ssa Angela QUITADAMO Consigliere
Dr.ssa Arianna SBANO Consigliere

nella camera di consiglio tenutasi in data 20 Novembre 2025 secondo le modalità previste dall'art.127 ter c.p.c., lette le note scritte depositate dalle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado promossa con atto di citazione depositato in data 07.02.2025, e vertente tra la ditta (appellante) ed il Parte_1 Parte_2
(appellato), avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n.12/2025 emessa dal Tribunale
[...] di Ascoli Piceno, in data 09.01.2025.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO.
L'appellante ditta ha impugnato la sentenza indicata in Parte_1 epigrafe, con la quale, in accoglimento del ricorso proposto dal , è stata Parte_2 ordinato l'immediato rilascio del bene immobile distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Pt_2
al Foglio 109, particella 1412 (ex 27/p), con condanna dell'odierna parte appellante “al
[...] pagamento, in favore del , della somma di euro 19.125,00 per indennità di Parte_2
1 occupazione per ciascun anno dal 1.1.2019 fino al rilascio effettivo, oltre interessi legali di mora su dette indennità annuali dal giorno 5° di ogni anno di occupazione sino al saldo effettivo”.
A sostegno del gravame, l'appellante ha censurato la decisione impugnata nella parte in cui, premesso di essere sublocatrice dell'immobile suddetto a seguito di cessione del contratto in data
05.05.2010 dalla ditta HI NO, ha ritenuto che non vi sarebbe mai stato alcun rapporto contrattuale tra le odierne parti di causa (tenuto conto dei divieto di sublocazione contrattualmente stabilito), con conseguente occupazione sine titulo dell'immobile da parte dell'appellante, con conseguente ordine di rilascio dell'immobile e condanna al pagamento di una indennità da abusiva occupazione dello stesso. Ha quindi dedotto la nullità del divieto di cessione del contratto, per contrarietà all'art.36 della legge n.392/78, con conseguente permanente operatività del contratto di locazione originario del 02.09.1989 (stipulato con tal , che aveva poi ceduto Controparte_1
l'azienda al HI NO), per effetto dei taciti rinnovi alle scadenze stabilite, in assenza di espressa disdetta da parte del Comune. Ha quindi concluso affinché, in accoglimento del gravame, fossero respinte le avverse domande, con accertamento che nulla era dovuto dall'appellante al
Comune di , né a titolo di canone di locazione, né a titolo di indennità per occupazione Parte_2 sine titulo.
Il si è costituito in giudizio ed ha resistito all'appello, del quale ha Parte_2 chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto.
L'appello non è fondato.
In punto di fatto, risulta per tabulas che:
- con contratto in data 02.09.1989 il Comune di ha stipulato con Parte_2 Controparte_1 un contratto di locazione commerciale, avente ad oggetto l'immobile di proprietà comunale ubicato in via dei Castagneti n.59, presso il mercato ortofrutticolo, da destinarsi ad Pt_2 attività di;
il suddetto contratto, avente durata di sei anni a decorrere dal Parte_3
01.01.1989, prevede, all'art. 6, un espresso divieto di sublocazione e di cessione;

- con atto in data 28.09.1998, ha ceduto a HI NO l'azienda condotta Controparte_1 nell'immobile suddetto;

- con Determinazione n.3869 del 10.11.2003 (e con l'allegata convenzione), il Comune di Pt_2
, preso atto della cessione del ramo di azienda al HI, ha concesso “in concessione”
[...] al HI il medesimo immobile, per una durata di anni sei (tacitamente rinnovabile) e con divieto di sublocazione;

2 - con contratto in data 03.06.2010 HI NO ha ceduto l'azienda a , che ha Parte_1 in seguito esercitato la relativa attività commerciale di nell'immobile per cui è Parte_3 causa.
Ciò premesso, l'appellante P.G.R. eccepisce la nullità del Parte_1 divieto di cessione del contratto, per contrarietà all'art.36 della legge n.392/78, con conseguente permanente operatività del contratto di locazione originario del 02.09.1989 (stipulato con tal CP_1
, che aveva poi ceduto l'azienda al HI NO), per effetto dei taciti rinnovi alle
[...] scadenze stabilite, in assenza di espressa disdetta da parte del Comune.
Il sostiene invece l'inapplicabilità della legge n.392/78, atteso che il Parte_2 rapporto tra le parti in causa non sarebbe riconducibile ad un contratto di locazione, sia perché
“alcun contratto di locazione è stato stipulato tre il Comune e ”, sia perché Parte_1
“l'immobile occupato insiste su area facente parte del patrimonio indisponibile del sia alla Pt_2 luce del PRG dell'epoca sia del vigente adottato nell'anno 2016 (…); perciò, l'Ente può concedere il godimento solo nella forma della concessione ovvero concessione-contratto”.
Il ragionamento di parte appellante è in parte corretto, ma non conduce all'accoglimento dell'appello .
E' noto che il codice civile distingue tra beni demaniali (artt. 822 ss.) e beni patrimoniali indisponibili (art. 826) di proprietà pubblica, sulla base della loro tipologia o della loro destinazione. Secondo la tesi del se l'immobile fa parte del patrimonio indisponibile o del Pt_2 demanio, si tratta di una concessione;
se invece fa parte del patrimonio disponibile, si tratta di una locazione.
La natura giuridica dell'immobile è quindi dirimente, atteso che in caso di beni demaniali o indisponibili, l'ente pubblico ha il potere di decidere autoritativamente sull'utilizzo dell'immobile
(attraverso un provvedimento di concessione), mentre in caso di beni disponibili, i rapporti tra le parti sono regolati in regime di diritto privato (e vi è quindi spazio per un rapporto di locazione).
Tuttavia, perché un bene che non appartiene al demanio necessario possa acquistare lo status di bene patrimoniale indisponibile, ai sensi dell'articolo 826, terzo comma, c.c., deve trattarsi di un bene effettivamente e attualmente destinato ad un pubblico servizio, con un vincolo di destinazione impresso attraverso un atto amministrativo specifico (Consiglio di Stato, sez. V, n.596 del
24/1/2019; Consiglio di Stato, sez. V, n. 4783 dell'8 luglio 2019; TAR Lombardia, Milano, sez. II,
n. 255 del 27 gennaio 2021; TAR Campania, Salerno, sez. I, n. 727 del 22 marzo 2021).
Ebbene, nella fattispecie è del tutto pacifico che l'immobile per cui è causa non è mai stato destinato ad un pubblico servizio, essendo esso adibito a , e quindi ad una attività Parte_3
3 commerciale privata. Ne segue che è corretta l'originaria qualificazione giuridica dell'originario contratto in data 02.09.1989 tra il Comune di e , quale contratto di Parte_2 Controparte_1 locazione commerciale, con conseguente applicabilità della legge n.392/78 e, quanto all'aspetto processuale, del rito locatizio di cui all'art.447 bis c.p.c..
Sotto tale ultimo profilo, va rilevato che l'errore sul rito nel primo grado di giudizio è del tutto privo di rilievo pratico ai fini delle statuizioni da prendere nella presente fase di gravame, atteso che, non ricorrendo alcuna delle ipotesi (tassative) che, ai sensi dell'art.354, comma 1, c.p.c., consentono di dichiarare nulla la sentenza di primo grado e di rimettere le parti davanti al primo giudice, questa Corte è comunque tenuta alla disamina del merito della controversia.
Per quanto riguarda gli aspetti sostanziali, invece, trova applicazione l'art.36 della legge n.392/78, ai sensi del quale “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione”.
Nella fattispecie, quindi, benchè nell'originario contratto di locazione del 02.09.1989 e nella
Determinazione n.3869 del 10.11.2003 fosse stato previsto un divieto di sublocazione, deve trovare comunque applicazione la norma (imperativa) di cui all'art.36 della legge n.392/78, sia con riferimento alla cessione di azienda da a HI NO in data 28.09.1998, sia Controparte_1 alla cessione di azienda da quest'ultimo al in data 03.06.2010. Entrambe le cessioni di Pt_1 azienda devono dunque ritenersi pienamente valide ed efficaci nei confronti delle parti stipulanti, senza necessità del consenso del . Parte_2
Tuttavia, deve rilevarsi che, per costante giurisprudenza, “Ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392 del
1978, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione dell'azienda esercitata all'interno dell'immobile concesso in locazione non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto); tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni)” (Cassazione civile sez. VI, 04/07/2018, n.17545;
Cassazione civile sez. III, 20/02/2014, n.4067; Cassazione civile sez. III, 15/02/2003, n.2311).
4 Nella fattispecie, non risulta dagli atti di causa che abbia mai provveduto a Parte_1 comunicare al di l'acquisto dell'azienda avvenuto in data 03.06.2010 dal Pt_2 Parte_2
HI NO, per cui tale contratto, pur valido ed efficace tra le parti, non può essere opposto al
. Parte_2
Va altresì rilevato che l'appellante non sottopone a censura la statuizione, contenuta nella sentenza impugnata, secondo cui “dalla documentazione versata in atti emerge che nessun rapporto contrattuale è mai intercorso tra le odierne parti di giudizio”, essendo l'originario contratto di locazione dell'immobile stipulato in data 2.9.1989 sottoscritto tra il Comune di Pt_2
e il , per cui su tale capo della decisione si è formato il giudicato interno.
[...] Controparte_1
In quest'ordine di concetti, deve dunque ribadirsi che nessun contratto di locazione è stato stipulato tra ed il e che, ad ogni buon conto, nessun Parte_1 Parte_2 negozio opponibile al appellato risulta essere stato sottoscritto dall'odierna parte Pt_2 appellante. Ne segue che, in linea con quanto statuito dal primo giudice, l'occupazione dell'immobile da parte della deve ritenersi sine titulo, con Parte_1 conseguente sussistenza del diritto del all'immediato rilascio Parte_2 dell'immobile, non essendo consentito protrarre ulteriormente gli effetti di una situazione contra ius che si trascina ormai da anni. Del resto, l'appellante non può sicuramente qualificarsi come possessore in buona fede dell'immobile in parola, atteso che nessun titolo giustificante l'occupazione dell'immobile è stato documentato dall'occupante, con conseguente condivisibilità della sentenza impugnata nella parte in cui ha accolto la domanda di rilascio dell'immobile occupato sine titulo.
Va altresì confermata la condanna dell'appellante al pagamento dell'indennità di occupazione, nella misura indicata nella sentenza gravata, la quale è stata oggetto sul punto di una censura estremamente generica ed indeterminata. Non si vede del resto come questa Corte potrebbe prendere in considerazione una diversa misura in difetto di più specifiche allegazioni da parte dell'appellante.
Alla luce delle considerazioni che precedono, l'appello va dunque respinto, con conferma della sentenza impugnata, sia pur con motivazione integrata.
Le spese del grado seguono la regola generale della soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Si applica l'art. 1 comma 17 della legge 228\2012, che ha modificato l'art.13 del d.p.r.
n.115\2002, mediante l'inserimento del comma 1 quater, a mente del quale, se l'impugnazione principale o incidentale è respinta integralmente, o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la
5 parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis, salvo eventuali motivi di esenzione.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n.12/2025 emessa dal Tribunale di Ascoli Piceno, in data 09.01.2025, contrariis reiectis, così decide:
- rigetta l'appello;
- condanna l'appellante a rifondere alla parte appellata le spese del grado, che liquida in complessivi €.7.000,00, oltre spese generali nella misura del 15% del compenso totale per la prestazione (art.2 D.M.10.03.2014), I.V.A. e C.A.P.;
- dichiara la ricorrenza dei presupposti oggettivi per il versamento, da parte dell'appellante, del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012 n. 228, fatti salvi eventuali motivi di esenzione.
Così deciso nella camera di consiglio tenutasi in data 20 Novembre 2025.
IL PRESIDENTE est.
LU NT
(Atto sottoscritto digitalmente)

6