N. R.G. 772/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
III SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Manuela Velotti Presidente dott. Andrea Lama Consigliere dott.ssa Carmela Italiano Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di appello iscritta al n.r.g. 772/2022 promossa da:
, con il patrocinio degli Avv.ti LO IV e Parte_1
NO IV
APPELLANTE contro
, con il patrocinio degli Avv.ti Giorgio Conti e LO Damini del foro di Controparte_1
MA e dell'avv.NO Gamberini del foro di Bologna
APPELLATA
Oggetto: contratto di compravendita immobiliare. Garanzia per vizi ex art.1490-1492 c.c..
Esclusione garanzia ex art.1491 c.c.. Giudizio di appello.

CONCLUSIONI
Per : ““Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello di Parte_1
Bologna, ogni contraria istanza disattesa e previe le più opportune declaratorie del caso e di legge, concessi i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche,
nel merito riformare, per i dedotti motivi di gravame, la sentenza n. 534/2021 pronunciata dal Tribunale di MA (G.I. Dott.ssa Stefana Curadi) in data 08.03.2020 e comunicata il 31.03.2021, che ha deciso la causa R.G. n. 2239/2009 pendente fra la (attrice) e il Dott. Parte_1
(convenuto), e per l'effetto, rimessa la causa in istruttoria, disposta l'invocata CTU, CP_1 accogliere le domande formulate dalla società attrice nel corso del giudizio di primo grado e, quindi, in particolare: 1) accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del convenuto Dott. LO pagina 1 di 17 ai sensi e per gli effetti di cui al combinato disposto degli articoli 1490 e 1492 c.c. e per CP_1
l'effetto condannarlo al pagamento in favore dell'attrice con sede a Castel di Parte_1
GR (AQ) in Strada Statale n. 17, nella persona del suo legale rappresentante Ing. CP_2
, della somma complessiva di € 326.000,00, di cui € 126.000,00 per spese sostenute
[...] riguardanti i lavori di consolidamento della palificata, € 30.000,00 per i maggiori oneri finanziari sostenuti, € 120.000,00 per il minor valore dell'immobile compravenduto ed € 50.000,00 per lesione dell'immagine commerciale e per la perdita di chances di vendita dell'immobile, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal dì del dovuto al saldo effettivo, o di quella somma maggiore o minore che risulterà ad istruttoria esperita, per le causali di cui in premessa, eventualmente anche in via equitativa ex art. 1226 c.c., sempre oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo effettivo;
2) rimettere, quindi e comunque, in istruttoria la causa dando ingresso alla già richiesta CTU volta ad accertare i vizi e i difetti dell'immobile compravenduto, il nesso eziologico fra gli eventi relativi allo smottamento dell'area di sedime e la condotta omissiva del venditore in ordine alle opere da porre in essere per garantire la staticità dell'edificio, e, altresì, per calcolare l'entità del quantum risarcitorio in favore dell'odierna appellante. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa di entrambi i gradi di giudizio e formale istanza di distrazione, ai sensi dell'art. 93 c.p.c., a favore dell'avv. LO IV”.
Per AOLO: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adìta, contrariis reiectis, in via CP_1 preliminare, dichiarare l'appello proposto inammissibile ex art. 348-bis c.p.c., o come meglio, essendo la sentenza impugnata conforme a diritto e ai precedenti giurisprudenziali, con ogni conseguente pronuncia del caso e di legge;
nel merito, in via preliminare dichiarare l'intervenuta decadenza, prescrizione o come meglio, dell'azione e delle domande avversarie, con ogni conseguente pronuncia del caso e di legge;
in via subordinata respingere, per le ragioni tutte di cui in premessa, l'appello e le domande avversarie siccome inammissibili, improponibili, infondate, non provate o come meglio, con ogni conseguente declaratoria del caso e di legge;
in ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari oltre Iva e Cpa e rimborso forfettario 15% e con condanna dell'appellante alle spese e ai danni ex art. 96 c.p.c.”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato in data 20.3.2009, la società conveniva in Parte_1 giudizio innanzi al Tribunale di MA , chiedendo che fosse accertato e dichiarato CP_1
l'inadempimento contrattuale del convenuto, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c. , che venisse ridotto il prezzo della compravendita immobiliare e che il venditore fosse condannato al risarcimento dei danni, quantificati nella somma complessiva di € 326.000,00.
Esponeva di avere acquistato da , con atto notarile del 27 giugno 2007 a ministero del CP_1 notaio un fabbricato ad uso civile abitazione ubicato nel Comune di Sala Baganza (PR) Persona_1 località Maiatico in Strada della Bovaia, individuato al foglio n.22 mappale n.96 sub 5,6,7,8 allo scopo di ristrutturarlo e rivenderlo nell'ambito della propria attività imprenditoriale;
successivamente alla stipula dell'atto, nel mese di luglio 2007, da alcune verifiche effettuate in contraddittorio sull'immobile emergeva che si era verificato uno smottamento di rilevanti proporzioni nella zona sottostante il pagina 2 di 17 fabbricato;
tale evento, secondo l'attrice, era ascrivibile a preesistenti compromissioni della statica dei luoghi, conseguenti alla particolare natura dei terreni circostanti la proprietà; emergeva, in particolare,
“la presenza di calanchi ed altre formazioni naturali idonee ad incidere sulla morfologia dei luoghi e sulla stabilità del fabbricato appena acquistato”, con la necessità di attuare radicali interventi di stabilizzazione e palificazione, pena l'inutilizzabilità a fini commerciali dell'immobile; tale condizione non era mai stata resa nota dal venditore prima della stipula del contratto e quindi era sconosciuta al compratore;
interveniva immediatamente, tramite lo Studio 3 del geometra CP_1 [...]
per realizzare le opere di consolidamento dei terreni e per mettere in sicurezza l'area; già dal Per_2
2000 il tecnico incaricato dal convenuto aveva svolto accertamenti geologici-geotecnici al fine di ottenere dal Comune di Sala Baganza la concessione per i lavori di ristrutturazione del fabbricato e tali verifiche avevano evidenziato la necessità di interventi generali di salvaguardia idrogeologica sull'area di pertinenza dell'immobile; il convenuto pagava il primo stralcio dei lavori effettuati dalla ditta Green
Point S.r.l. per ripristinare la frana, rifiutando di pagare il completamento delle opere necessarie
(realizzazione di una seconda palizzata nell'area cortilizia), pena l'inservibilità anche del primo intervento, il quale – senza l'ulteriore fase ultimativa – non sarebbe stato idoneo a rimuovere i vizi dell'immobile alienato;
decideva di accollarsi le spese degli ulteriori lavori Parte_1 indispensabili per mettere in sicurezza i luoghi per un ammontare pari a 120.000,00 euro (riprofilatura di nicchia di frana, consolidamento e recupero a verde di scarpate e pendici franate mediante sistema antierosivo con posa di geojuta;
rinverdimento; realizzazione di palificata di sostegno a due pareti per
1000 mc;
opere di drenaggio).
In diritto, deduceva che aveva riconosciuto il vizio e deciso di accollarsi le spese per CP_1
l'esecuzione dei lavori necessari, con conseguente applicazione degli artt.1490 e 1492 c.c.

2. Si costituiva in giudizio eccependo, in via preliminare, l'intervenuta decadenza e CP_1 prescrizione dell'azione ai sensi dell'art. 1495 comma 3 c.c., rilevando che parte attrice non aveva tempestivamente (ed anzi mai) denunciato i vizi scoperti e che in ogni caso era già trascorso un anno dalla consegna del bene;
nel merito, deduceva l'infondatezza della pretesa risarcitoria e dell'azione redibitoria svolta da assumendo che quest' ultima era a conoscenza della Parte_1 situazione dell'immobile e dei luoghi, dell'interessamento di una frana e della necessità del completamento dei lavori di consolidamento come previsti nella relazione geologica redatta dal dott. consegnata all'attrice e depositata in allegato alla richiesta di concessione edilizia, con Per_3 conseguente esclusione di qualsiasi responsabilità ex art.1491 c.c.; osservava in ultimo che mai parte convenuta aveva riconosciuto i vizi denunciati, il quale per mero spirito collaborativo aveva deciso di prestare assistenza economica all'acquirente. pagina 3 di 17 La causa era istruita con i documenti prodotti dalle parti e l'esame dei testimoni anche mediante confronto ai sensi dell'art.254 c.p.c., mentre non veniva ammessa la consulenza tecnica d'ufficio.

3. All'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni e dello scambio ex art.190 c.p.c. delle memorie conclusive, con sentenza n. 534/2021 del 19.3.2021, il Tribunale di MA rigettava le domande svolte da condannando l'attrice alla rifusione delle spese Parte_1 processuali.
Il giudice di prime cure, in virtù dell'applicazione del principio della ragione più liquida, analizzava esclusivamente il profilo della conoscenza del vizio denunciato da parte attrice.
Dopo aver premesso che deduceva, quali vizi del bene compravenduto, la Parte_1 verifica di “uno smottamento di rilevanti proporzioni nella zona sottostante il fabbricato” (cfr. punto 3 atto di citazione), l'esistenza di “preesistenti compromissioni della statica dei luoghi, conseguenti alla particolare natura dei terreni circostanti la proprietà” (cfr. punto 4 atto di citazione) e “la presenza di calanchi ed altre formazioni naturali idonee ad incidere sulla morfologia dei luoghi e sulla stabilità del fabbricato appena acquistato (cfr. punto 5 atto di citazione), osservava che “dalle dichiarazioni della teste che si ribadisce essere stata il progettista e direttore dei lavori di parte attrice durante Tes_1
l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, emerge che: 1) la presenza di calanchi, oltre ad essere nota in quella zona, era stata anche accertata dal tecnico durante i sopralluoghi, 2) le opere di palificazione erano state viste dal tecnico, 3) gli attori pensavano di non dover eseguire ulteriori opere (avendo quindi cognizione degli interventi fatti e dei motivi per cui erano stati eseguiti)”; aggiungeva che era stata decisiva “la testimonianza del notaio Dott. – teste di parte attrice –, sulla cui Testimone_2 genuinità e credibilità questo giudice non ha motivo di dubitare, anche in considerazione del fatto che non sono state sollevate eccezioni dalle parti, che in risposta al cap. 17 della II memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c. di parte attrice sopra riportato ha dichiarato “Ho redatto io l'atto notarile cui si fa riferimento;
ricordo che era stato allegato allo stesso il certificato di destinazione urbanistica, come parte integrante dell'atto stesso. Da tale certificazione emergeva che l'area era interessata da una frana ed era contraddistinta “da pericolosità geomorfologica molto elevata”. Ho qui con me il certificato e lo esibisco”. Tale circostanza non è stata contestata dall'attore né in sede di esame testimoniale, né in sede di comparsa conclusionale e replica, e trova conferma a pag. 11 dell'atto di compravendita (doc. 1 atto di citazione) nella parte in cui si legge “la parte venditrice di cui al secondo luogo mi consegna il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno in contratto, rilasciato dal Comune di Sala Baganza in data 14 maggio 2007 n. 16-07 Reg. ast/cdu, documento che io Notaio allego al presente atto sotto la lettera “B” onde ne formi parte integrante e sostanziale”.
pagina 4 di 17 Evidenziava che “emerge con chiarezza che parte acquirente, qui attrice, aveva piena conoscenza della situazione dei luoghi, della presenza di calanchi, dell'esecuzione di opere di palificazione ancora visibili e delle criticità dovute ad una condizione di pericolosità geomorfologia elevata;
poco chiara è stata la scelta di parte attrice di non produrre in giudizio l'allegato “B” all'atto di compravendita citato dal notaio, essendosi limitata a produrre solo l'atto notarile privo dei documenti allegati”.
Riteneva priva di rilievo ai fini della decisione la testimonianza di , socio della Testimone_3 [...]
e figlio del legale rappresentante della società, in quanto le sue dichiarazioni contrastavano Parte_1 con quanto dichiarato dalla teste di parte attrice e da legale Tes_1 Testimone_4 rappresentante della Green Point, il quale riferiva che “ (…) per la parte successiva dei lavori ci accordammo invece direttamente con la e più precisamente con ”. Parte_1 Testimone_3
Concludeva rigettando le domande attoree e le reiterate istanze istruttorie, “rilevato che parte attrice agiva in giudizio denunciando la presenza di gravi vizi dell'immobile acquistato da parte convenuta, vista l'istruttoria espletata, visto l'art. 2697 c.c., ritenuta raggiunta la prova della conoscenza da parte attrice al momento della stipula del contratto dei vizi denunciati – quale fatto estintivo del diritto vantato dall'attore”.
Rigettava altresì la domanda di condanna di parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. in quanto non era stata provata la colpa grave o la mala fede nell'aver agito in giudizio.

4. Avverso la sentenza n. 534/2021 del Tribunale di MA ha proposto appello la società
[...]
, deducendo due motivi di appello: I) il vizio di omessa pronuncia in Parte_1 ordine alla configurabilità della condotta di – successiva alla scoperta dei difetti lamentati CP_1 dall'acquirente - quale riconoscimento dei vizi, idoneo ad esonerare il compratore ai sensi dell'art.1495 comma 2 c.c. sia dall'onere di tempestiva denuncia sia da quello di provarne l'esistenza e le conseguenti responsabilità; II) l'erronea ricostruzione dei fatti di causa conseguente anche all'incompleta istruttoria ed, in particolare, al mancato espletamento di una consulenza tecnica sullo stato dei luoghi, per avere il giudice di prime cure ritenuto che parte attrice avesse piena conoscenza della presenza di calanchi e frane, dell'esecuzione di opere di palificazione ancora visibili e delle criticità dovute ad una condizione di pericolosità geomorfologica elevata. Chiedeva, dunque, in via istruttoria di disporre una consulenza per acclarare la consistenza dei vizi e difetti dell'immobile, il nesso eziologico tra gli eventi relativi allo smottamento dell'area di sedime e la condotta omissiva del venditore in ordine alle opere da porre in essere per garantire la staticità dell'edificio e per calcolare l'entità del quantum risarcitorio;
nel merito, chiedeva la riforma della sentenza appellata e l'accoglimento delle domande già svolte in primo grado.
pagina 5 di 17 5. Ha resistito l'appellato , chiedendo il rigetto della domanda attorea per le medesime CP_1 eccezioni preliminari e di merito svolte in primo grado.
All'esito dell'udienza cartolare del 13.5.2025, con ordinanza del 16/05/2025, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art.190 c.p.c. per il deposito della comparsa conclusionale e delle repliche.

6. Prima di affrontare l'esame dei due motivi di appello, giova premettere che “il profilo della conoscenza del vizio denunciato da parte attrice” (pag.3) affrontato nella sentenza impugnata in primis
“in applicazione del principio della ragione più liquida e, dunque, “sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione – anche se logicamente subordinata”, in realtà, costituisce la questione preliminare assorbente e dunque anche logicamente prioritaria ai fini della decisione della causa, posto che la conoscenza del vizio da parte del compratore esclude la garanzia invocata da Parte_1 ai sensi degli artt.1490 e ss. c.c., in forza dell'espressa disposizione normativa di cui all'art.1491
[...]
c.c., secondo la quale “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa” o “ se i vizi erano facilmente riconoscibili salvo in questo caso che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”.
Contrariamente a quanto dedotto dall'appellante, proprio la necessità di seguire l'ordine logico sancito dall'art.276 c.p.c. delle questioni pregiudiziali e di merito nella deliberazione della decisione impone di verificare in primo luogo se è dovuta nella fattispecie in esame la garanzia per i vizi e, solo in caso di esito positivo, di accertare il rispetto dei termini e delle condizioni previste dall'art.1495 c.c. per l'azione estimatoria (riduzione del prezzo) e risarcitoria promossa da non solo Parte_1 sotto il profilo eccepito dall'appellata di decadenza del compratore per omessa denuncia nel termine di otto giorni dalla scoperta e di prescrizione ai sensi dell'art.1495 comma 3 c.c., ma anche in relazione al riconoscimento da parte del venditore dell'esistenza del vizio ai sensi e per gli effetti di cui all'art.1495 comma 2 c.c..
In altri termini, la valutazione della configurabilità di un riconoscimento del vizio da parte del venditore, rilevante ai sensi della norma appena citata, nella condotta di successiva alla CP_1 sua scoperta del vizio – che nella prospettiva dell'appellante rappresenta una questione preliminare ed assorbente ai fini della decisione della causa e che è stata dedotta quale primo motivo di appello - in ordine logico, può essere esaminata solo qualora risulti accertato che è dovuta la garanzia per i vizi e che non ricorrono le fattispecie previste dall'art.1491 c.c..
Proprio per tale motivo, “il giudice davanti al quale è stata proposta l'azione fondata sulla garanzia per vizi ha il potere-dovere di accertare non solo se sussistano i vizi lamentati, ma anche se questi siano facilmente riconoscibili, trattandosi di un elemento costitutivo del diritto di credito azionato, di un pagina 6 di 17 requisito essenziale per l'accoglimento dell'azione, come tale rilevabile d'ufficio in quanto risultante dal materiale probatorio legittimamente acquisito agli atti del processo e non di un'eccezione proponibile soltanto dalla parte interessata (Cass.
Sez. 1, Ordinanza n. 23721 del 24/09/2019 (Rv. 655343 - 01).
Ed invero, l'art.1490 c.c. secondo cui “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore” indica non un vero e proprio obbligo per il venditore – parallelo alla consegna della cosa – ma una responsabilità contrattuale conseguente alla irregolarità dell'attribuzione traslativa dovuta ad imperfezioni materiali del bene.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che si hanno vizi redibitori, che danno luogo alla garanzia di cui all'art. 1490 cod. civ., quando nella cosa venduta sussistono imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendono la cosa inidonea all'uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, non anche allorché vi siano imperfezioni che lungi dall'interessare la natura della cosa compravenduta, si risolvono in manchevolezze nel tipo del materiale consegnato, da cui deriva soltanto un maggior aggravio per il compratore, per le maggiori spese occorrenti al momento della messa in opera.
In ragione di tale responsabilità il venditore è soggetto alla risoluzione del contratto (azione redibitoria)
(nella fattispecie in esame, non esercitata), alla riduzione del prezzo (azione estimatoria) ai sensi degli artt.1492 e 1493 c.c. nonché nell'ipotesi di conoscenza o negligente ignoranza del venditore al risarcimento del danno ai sensi dell'art.1494 c.c..
L'inadempimento dell'onere di denuncia entro otto giorni dalla scoperta preclude l'esperimento di tali azioni ai sensi dell'art.1495 comma 1 c.c., che si prescrivono in ogni caso in un anno dalla consegna, ma l'occultamento o il riconoscimento dei vizi da parte del venditore esonera il compratore dall'onere della denuncia ai sensi dell'art.1495 comma 2 c.c..
Circa il riparto dell'onere della prova, la giurisprudenza di legittimità osserva che “l'obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della "actio redhibitoria". Ne consegue che, essendo dette azioni fondate sul solo dato obiettivo dell'esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l'onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all'inesatto adempimento nelle ordinarie pagina 7 di 17 azioni di risoluzione e risarcimento danno” (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 9960 del 28/03/2022; Cass.
Sez. 3 - , Ordinanza n. 32514 del 22/11/2023 (Rv. 669503 - 01).
Come correttamente affermato dal giudice di prime cure, la conoscenza e la facile riconoscibilità dei vizi da parte del compratore danno luogo a due fattispecie diverse, accomunate soltanto sotto il profilo degli effetti.
Nel primo caso l'esclusione della garanzia è dovuta al fatto che non può ravvisarsi alcun inadempimento del venditore in quanto il bene venduto non è difforme da quello sul quale le parti hanno contrattato.
Nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, l'esclusione della garanzia ai sensi dell'art. 1491 c.c. è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Il grado della diligenza esigibile non può essere predicato in astratto ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto e, pur non potendosi spingere sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio, deve comunque aver riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 2756 del 06/02/2020 (Rv. 657247 - 01). In tale ultimo caso, l'obbligo di garanzia sorge dunque solo se il venditore ha dato una specifica assicurazione sull'assenza di vizi, ingenerando in tal modo un particolare affidamento del compratore, indotto a soprassedere all'esame della cosa e a non scoprirne i vizi.

7.Alla luce di tale ricostruzione normativa e giurisprudenziale, occorre procedere in primis all'esame del secondo motivo di appello concernente il profilo della conoscenza del vizio da parte del compratore e la conseguente esclusione della garanzia ex art.1491 c.c..
L'appellante ha dedotto, quali vizi del bene, “la verifica di uno smottamento di rilevanti proporzioni nella zona sottostante il fabbricato” (punto 3 atto di citazione), “l'esistenza di preesistenti compromissioni della statica dei luoghi, conseguenti alla particolare natura dei terreni circostanti la proprietà” (punto 4 atto di citazione) e “la presenza di calanchi ed altre formazioni naturali idonee ad incidere sulla morfologia dei luoghi e sulla stabilità del fabbricato appena acquistato” (punto 5 atto di citazione).
L'appellato – come già in primo grado – ha sottolineato che tali vizi erano conosciuti dall'acquirente e tali da escludere ai sensi dell'art.1491 c.c. la garanzia.
Orbene, l'istruttoria espletata nel giudizio di primo grado ha consentito di accertare – quanto alla natura del vizio contestato - che, successivamente alla stipula dell'atto di compravendita del 27.6.2007, nel luglio 2007, si verificava uno smottamento del terreno, ad est del fabbricato, che faceva franare verso pagina 8 di 17 valle una minima parte del calanco (teste Arch. , direttrice e progettista dei lavori per Testimone_5 conto di . Parte_1
Anche socio di e figlio del legale rappresentante, riferiva Testimone_3 Parte_1 che si era verificata una frana che aveva interessato la collina “più che uno smottamento sotto l'abitazione” (teste sentito all'udienza del 31.1.2002).
Analogamente, il teste geometra incaricato da per le trattative finalizzate Persona_2 CP_1 alla compravendita per cui è causa, precisava che “la casa non era interessata dal movimento franoso;
la frana riguardava invece il terreno di fianco all'abitazione”.
Il vizio, dunque, afferiva non all'immobile compravenduto ma alla natura dei luoghi circostanti all'abitazione, come del resto affermato dalla stessa nell'atto di citazione Parte_1 introduttivo del giudizio di primo grado.
Ciò premesso, risulta per tabulas che nell'atto di compravendita immobiliare stipulato il 27 giugno
2007 a ministero del notaio in MA tra e ed Persona_1 CP_1 Parte_1 avente ad oggetto l'immobile oggetto di causa, le parti a pag.9 davano atto che “gli immobili vengono compravenduti a corpo, come si trovano attualmente in fatto ed in diritto, con ogni ragione, azione, dipendenza e pertinenza;
il fabbricato come si trova attualmente, in corso di ultimazione di ristrutturazione così come ben noto alle parti” e, nella clausola relativa agli adempimenti urbanistici, il venditore dichiarava, tra l'altro, che “sono state eseguite opere per le quali è stato rilasciato dal
Comune di Sala Baganza il permesso di costruire in data 28 maggio 2007 n.1237 del protocollo generale e n.13/2007 del registro pratiche edilizie per ristrutturazione edilizia in corso di ultimazione e cambio funzionale d'uso da agricolo a civile;
che a tutt'oggi non sono state eseguire altre opere tali da richiedere concessioni ad edificare o in sanatoria” (doc.1 atto di citazione).
In relazione al primo profilo (“lavori di ristrutturazione in corso di ultimazione così come ben noto alle parti”), è infatti documentale che in data 14.6.2007 e dunque prima della stipula del contratto definitivo di compravendita il tecnico per conto del venditore, avesse trasmesso via Persona_2 fax al notaio rogante e all'arch. (direttrice e progettista dei lavori su incarico di Tes_1 [...]
) la dichiarazione scritta che “il fabbricato non è ancora completamente ultimato, mancano Parte_1
i pavimenti, impianti elettrici, i serramenti interni, rivestimenti, sanitari, allacci alle utenze domestiche, recinzioni e parcheggi da rendere al Comune”, esplicitando che “lo stato attuale del fabbricato di civile abitazione sito in Maiatico di Sala Baganza, strada della Bovaia, è corrispondente agli elaborati planimetrici catastali e allo stato del progetto del permesso di costruire protocollo generale n.1237 e n.13/2007 del registro delle pratiche edilizie” (doc.12 fasc. ). CP_1
pagina 9 di 17 La domanda del 13.2.2007 - espressamente richiamata nel rogito notarile ed avente ad oggetto la richiesta di un permesso di costruire inoltrata dal venditore al Comune di Sala Baganza in relazione ad un intervento di ristrutturazione edilizia e di cambio funzionale d'uso da agricolo a civile sull'immobile oggetto di causa (lavori di completamento e variante alla concessione edilizia n.131/2001 del 4.1.2002)
- esplicitava poi che l'opera consisteva nella creazione di quattro alloggi separati nell'ex stalla e abitazione e nel rinforzamento nell'area cortiliva lato colonico, che era stata realizzata “la palificazione in vetroresina sui calanchi è stata posata una biostuoia e rete zincata con idrosemina” e che dovevano essere ultimati i lavori concernenti la recinzione, il parcheggio e le opere di pavimentazione e rifiniture interne al fabbricato.
Ed ancora, il notaio a pag. 11 del rogito dava atto che allegava all'atto di Persona_1 compravendita sotto la lettera B “onde ne formi parte integrante e sostanziale” “il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno in contratto, rilasciato dal Comune di Sala Baganza in data 14 maggio 2007 n.16-07 reg. ast/cdu” relativo all'immobile venduto a da Parte_1
con il medesimo contratto notarile e consistente nell'appezzamento di terreno Controparte_3 attiguo e confinante con quello oggetto di causa.
Dallo stesso, pur non prodotto nel presente giudizio, ma esibito dal notaio senza Testimone_2 contestazioni al giudice di prime cure e dal teste riportato testualmente durante l'escussione del 26 giugno 2012, “emergeva che l'area era interessata da una frana ed era contraddistinta da pericolosità morfologica molto elevata”.
Essendo parte integrante del contratto di compravendita, come provato per tabulas (pag.11 atto notarile di compravendita doc.1), era conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza da tutti i contraenti
(Riga Immobile S.r.l. quale acquirente di entrambi gli immobili compravenduti con il medesimo atto notarile;
e quali venditori dei rispettivi beni ivi indicati). CP_1 Controparte_3
Già da tali dati documentali si evince che il compratore, al momento del rogito notarile, da un lato era a conoscenza che l'area era interessata da una frana ed era contraddistinta da pericolosità morfologica molto elevata, che erano in corso lavori di ristrutturazioni non ultimati e comunque espressamente richiamati nell'atto di compravendita con lo specifico riferimento alle pratiche edilizie comunali autorizzative di tali opere e dall'altro, comunque, accettava gli immobili “come si trovano attualmente in fatto ed in diritto” ed il “fabbricato come si trova attualmente, in corso di ultimazione di ristrutturazione così come ben noto alle parti”.
Del resto, tutti i testi escussi hanno confermato che la società acquirente, pure tramite la progettista e direttrice dei lavori, arch. durante la fase delle trattative aveva effettuato diversi sopralluoghi Tes_1 ed era stata immessa nel possesso dei beni poco prima o comunque al momento della conclusione del pagina 10 di 17 contratto preliminare (cfr.teste , teste e teste , di tal che le Testimone_3 Testimone_6 Tes_1 era stato possibile conoscere la condizione dei luoghi.
Il teste geometra incaricato da di svolgere la fase delle trattative e della Testimone_6 CP_1 stipula della compravendita immobiliare, ha sul punto precisato che, durante tali sopralluoghi,
l'appellante aveva visitato la zona franosa sul calanco ivi presente, perché era al confine con l'abitazione oggetto della compravendita, che lo stesso teste aveva illustrato “espressamente la presenza della frana”, i lavori di consolidamento già effettuati dal venditore e la necessità di completarli secondo le indicazioni contenute nella relazione geologica del dott. del 2000, Per_4 essendo necessario in particolare “finire i lavori finalizzati a far convogliare le acque nei vasconi che avevo fatto predisporre”, consegnando all'arch. anche prima della stipula del preliminare sia Tes_1 tale documento tecnico sia l'integrazione effettuata dal geologo nel 2001 e gli atti relativi Per_4 alla pratica edilizia;
che in ogni caso tali documenti erano depositati unitamente alla domanda di concessione edilizia presso il Comune di Sala Baganza (teste udienza 26 giugno 2012); che il Tes_6 venditore aveva effettuato le palificazioni “molto prima che venisse il compratore a vedere la casa e i pali erano ancora fuori terra di 40-50 cm”, specificando che “i pali erano ben visibili” (confronto ex art.254 c.p.c. tra i testi e all'udienza del 4.4.2019). Per_2 Tes_1
Non vi è ragione di dubitare dell'attendibilità e credibilità del predetto teste, posto che la sua deposizione trova pieno riscontro documentale sia nel chiaro contenuto del contratto di compravendita del 26.6.2007 e del certificato di destinazione urbanistica, come illustrato dal notaio dott. Per_1
sia nella documentazione tecnica allegata alla domanda di concessione edilizia depositata
[...] presso il Comune di Sala Baganza ed espressamente richiamata nel rogito notarile.
La stessa teste , progettista e direttrice dei lavori commissionati da Testimone_5 Parte_1 nel bene oggetto di causa, pur negando di aver ricevuto la relazione geologica del dott.
[...] Per_4 del 2000, ha confermato che “la zona è nota per la presenza dei calanchi” che, come riscontrato all'esito di due o tre sopralluoghi anteriori alla stipula del contratto preliminare di vendita, aveva notato anche nell'area sui cui insisteva l'immobile (testimonianza resa all'udienza del 31.1.2012), ammettendo, altresì, di aver visto i pali realizzati dal venditore prima della stipula del contratto preliminare, nonostante bisognasse “affacciarsi sul dirupo nel retro per vederli”.
Alla luce dei dati documentali dianzi analizzati e delle testimonianze rese dagli stessi testi di parte attrice, può anche prescindersi ai fini della presente deliberazione dall'accertamento dell'effettiva consegna della relazione geologica del dott. del 2000 (contenente sia la descrizione della Per_4 natura dei luoghi sia l'indicazione dei lavori di consolidamento da effettuare) da parte del geometra pagina 11 di 17 alla società acquirente (ed in particolare, al suo architetto di fiducia) in data anteriore o coeva Per_2 alla stipula del contratto definitivo.
Tale circostanza - allegata da e confermata dal teste e della cui veridicità CP_1 Persona_2 di fatto non vi è ragione di dubitare in considerazione dell'attendibilità e credibilità del teste e Per_2 del dato pacifico (e confermato dalla teste che tale documento era comunque depositato Tes_1 presso il Comune di Sala Baganza in allegato alla domanda di concessione del permesso di costruire richiamata nel rogito notarile – è stata specificamente contestata da ed anche i Parte_1 testi e in sede di escussione hanno negato di averla ricevuta durante Testimone_5 Testimone_3 le trattative o al momento della stipula del preliminare o definitivo.
Tuttavia, anche non tenendo conto di tale relazione geologica (essendo controversa la sua effettiva consegna al compratore), risulta comunque provato con certezza che:
- la società acquirente era stata immessa nel possesso del bene anche prima della stipula del contratto definitivo (gennaio-marzo 2007);
- durante le trattative erano stati effettuati vari sopralluoghi alla presenza dei due contraenti o dei loro tecnici incaricati (teste e;
Tes_1 Per_2 Tes_3
- i luoghi erano stati visionati dall'acquirente e dal progettista dei lavori anche nella zona franosa in quanto a circa 10 metri dall'edificio in direzione Sud Est era presente un orlo di scarpata che raccordava un versante a forte acclività, interessato da erosione superficiale riconducibile ad una morfologia di tipo calanchivo (teste , tanto che l'arch. aveva accertato la presenza di Per_2 Tes_1 calanchi durante i suoi sopralluoghi e comunque sapeva che la zona era nota per tale caratteristica;

- la presenza della frana e la pericolosità geomorfologica molto elevata della zona ove insisteva l'abitato era espressamente riportata nel certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito notarile come parte integrante (pag.11 atto di compravendita doc.1 e teste notaio;
Per_1
- il venditore aveva condotto una verifica di stabilità del versante, dalla quale era emersa CP_1 la necessità di intervenire con adeguati interventi di salvaguardia dell'integrità idrogeologica della scarpata e dunque, a cura del venditore e prima della stipula del preliminare immobiliare, erano state eseguite opere di messa in sicurezza dell'area (posa in opera di due palizzate costituite da pali spinti ad una profondità di circa 12 metri posizionate in corrispondenza del tratto sommitale del versante ed estese per tutta la lunghezza del fronte di intervento;
protezione superficiale del versante dall'erosione e dall'infiltrazione dell'acqua meteorica a mezzo di biostuoie e geostuoie posate e fissate al terreno;
inerbimento del versante mediante idrosemina;
messa a dimora di specie arbustive e talee;

- tali lavori di consolidamento dell'area e di ristrutturazione del fabbricato erano ben visibili all'acquirente, sia perché i pali erano ancora fuori terra di circa 40 – 50 cm al momento delle trattative pagina 12 di 17 e della stipula del contratto definivo (teste e teste che lo ha ammesso in sede di Per_2 Tes_1 confronto all'udienza del 4.4.2009) sia perché espressamente richiamati nella relazione tecnica a firma del geometra del 13.2.2007 allegata alla domanda di concessione edilizia 13/2007, riportata Per_2 nel rogito notarile e pacificamente consegnata all'arch. come dalla stessa ammesso (cfr. teste Tes_1 arch. che non ha potuto esimersi dal precisare di aver ricevuto dal geometra lo Tes_1 Per_2 stralcio della documentazione necessaria per predisporre l'atto di cessione del fabbricato comprendente il permesso di costruire, la relazione tecnica a firma del geometra del 13.2.2007, Per_2
l'integrazione della domanda di licenza, la dichiarazione relativa alle opere, la relazione tecnica descrittiva per l'eliminazione delle barriere architettoniche di cui al doc.2 fasc. , CP_1 affermando altresì che le relazioni del geologo dott. del 2000 e del 2001 di cui al doc.4 Per_4 fasc. e doc.1 fasc. , non in suo possesso, certamente erano state allegate alla Parte_1 CP_1 domanda di concessione-ristrutturazione edilizia del fabbricato depositata presso il Comune di Sala
Baganza fin dal 1.9.2001 ed espressamente richiamata nel rogito notarile del 26.6.2007).
Correttamente, il giudice di prime cure ha dunque concluso che già dalle dichiarazioni della teste emergeva che “1.la presenza di calanchi, oltre ad essere nota in quella zona, era stata anche Tes_1 accertata dal tecnico durante i sopralluoghi;
2) le opere di palificazione erano state viste dal tecnico;

3. gli attori pensavano di non dover eseguire ulteriori opere, avendo quindi cognizione degli interventi fatti e dei motivi per cui erano stati eseguiti)” e che “emerge con chiarezza che parte acquirente, qui attrice, aveva piena conoscenza della situazione dei luoghi, della presenza dei calanchi, dell'esecuzione di opere di palificazione ancora visibili e delle criticità dovute ad una condizione di pericolosità geomorfologica elevata” (pag.6 e 7 sentenza impugnata).
La fattispecie è dunque pienamente riconducibile all'ipotesi della conoscenza dei vizi da parte del compratore al momento della stipula del contratto, idonea ad escludere la garanzia ai sensi dell'art.1491
c.c., tenuto conto dell'immissione di nel possesso dei beni in data antecedente Parte_1 alla stipula del contratto definitivo, della natura dei vizi lamentati che invero rappresentavano caratteristiche conosciute e tipiche della zona (pur se il signor in modo del tutto inattendibile e Tes_3 poco credibile ha dichiarato di non sapere cosa fossero i calanchi, smentendo ed essendo contraddetto dalla stessa direttrice dei lavori da lui incaricata, arch. e comunque ben illustrate nella fase Tes_1 delle trattative e nel certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito notarile, della qualità del contraente, imprenditore immobiliare che aveva acquistato il fabbricato al grezzo al fine di ristrutturarlo e rivenderlo a terzi (come di fatti è avvenuto cfr. documenti prodotti da appellata nella comparsa conclusiva).
pagina 13 di 17 L'espressa indicazione di tali vizi (o meglio di tali caratteristiche e della natura della zona) nel rogito notarile (attraverso l'allegato certificato di destinazione urbanistica e il richiamo della pratica edilizia
13/2007 e dei suoi allegati) – oltre che in fase di trattativa come accertato all'esito dell'escussione dei testi - consente di superare altresì l'allegazione difensiva di parte appellante secondo la quale la garanzia è comunque dovuta qualora per conoscere i difetti del bene sia necessario l'ausilio di esperti e tecnici del settore.
Nel caso di specie, infatti, la loro conoscenza da parte di non ha certamente Parte_1 richiesto l'ausilio di esperti o di indagini tecniche specifiche geologiche, essendo risultato per tabulas che queste ultime erano state effettuate in precedenza dal solo venditore al fine di realizzare alcune opere di consolidamento e di ristrutturazione sulla base di tali studi e, dunque, comunicate al compratore in fase di trattativa e di stipula del definitivo unitamente alla documentazione idonea a comprovarli, sia con riferimento alla natura dell'area e del fabbricato sia ai lavori già eseguiti e a quelli da ultimare in ossequio alla pratica edilizia n.13/2007 ove tramite l'architetto Parte_1
subentrava dal mese di luglio 2007 (cfr. doc.2- 6 fasc. ). Tes_1 CP_1
Sulla scorta di tali risultanze istruttorie, correttamente il giudice di prime cure ha escluso un approfondimento mediante l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio, che non potrebbe apportare alcun ausilio alla decisione, tenuto conto della chiara conoscenza del vizio da parte del compratore al momento della stipula del contratto.

8. Non essendo dovuta la garanzia per vizi ex art.1491 c.c. nella fattispecie in esame, non trovano conseguentemente applicazione né le norme in materia di prescrizione e decadenza ai sensi dell'art.1495 c.c., pure eccepite dall'appellata, né la disciplina di cui al comma 2 dell'art.1495 c.c. sul riconoscimento del vizio da parte del venditore, la cui omessa pronuncia sul punto è stata dedotta quale primo motivo di appello.
E' pacifico e documentale che, a cura del venditore, a seguito dell'evento franoso del mese di luglio
2007 e su richiesta dell'acquirente, era stata ripristinata la scarpata con nuovi interventi di protezione superficiale, applicazione di nuove geostuioe, nuovo inerbimento e posa in opera di palizzate in legno alla sommità del versante.
L'appellante ha qualificato tale condotta come riconoscimento del vizio, idoneo ad esonerare il compratore dalla denuncia del vizio entro otto giorni dalla scoperta e dalla prova della sua esistenza.
Invero, sia la teste di arch. sia il teste di parte appellata, geometra Parte_1 Tes_1 Per_2 hanno concordemente riferito che nel mese di marzo 2008 - e dunque a distanza di alcuni mesi dall'evento franoso del luglio 2007 - senza mai denunciare alcun vizio (invero Parte_1 solo comunicato verbalmente al geometra , aveva chiesto a un contributo Per_2 CP_1
pagina 14 di 17 economico per eseguire le opere di consolidamento necessarie dopo lo smottamento del calanco ad est verificatosi a luglio 2007, che comunque non aveva interessato il fabbricato.
Il teste ha poi aggiunto che egli stesso, pur se di parere negativo, aveva comunicato questa Per_2 richiesta al venditore il quale, per evitare discussioni e “pro bono pacis”, lo aveva CP_1 incaricato di far ripristinare la frana a cura e spese del venditore, pur senza riconoscere alcuna responsabilità per l'accaduto; durante tali lavori veniva scoperto che i livelli stratigrafici posti a due metri sotto il suolo erano interessati da imbibizione e da intensa venuta di acqua, tale da compromettere gli scavi temporanei in progetto;
vista la concomitante presenza di acqua all'interno dei pozzetti di esplorazione posti a monte del fabbricato, si era ipotizzato e poi accertato che si era verificata una perdita di acqua da parte delle tubature dell'acquedotto comunale, a monte del fabbricato;
messa a nudo la tubazione era stata confermata la loro rottura;
con lettera del 24.10.2007 del geometra al Per_2
Comune di Sala Baganza (doc.5) il tecnico informava l'Ufficio Comunale che presso il fabbricato ex proprietà in Strada della Bovaia denominato Capannelle, “da tempo fuoriesce una notevole CP_1 quantità di acqua dell'acquedotto comunale prima dei contatori”, che il guasto era stato già intercettato ed aperto lo scavo per consentirne l'intervento di ripristino da parte del l'ente competente CP_4 aveva provveduto alla riparazione dell'acquedotto e, a seguito di tale intervento, si constatava l'interruzione del deflusso di acqua sia dai pozzetti sia dai terreni posti a valle del fabbricato.
L'intervento di ripristino della tubatura era stato effettuato a cura e spese del Comune, quello di ripristino della frana a cura e spese del venditore.
Alla luce di tali risultanze istruttorie, l'intervento riparatore sostenuto dal venditore non può essere interpretato quale riconoscimento del vizio ai sensi dell'art.1495 c.c., tenuto conto che l'evento dannoso non concerneva il fabbricato ma lo smottamento del calanco ad est e che il “vizio” era ben conosciuto dal compratore al momento della conclusione del contratto, di tal che il venditore che, avendo diligentemente comunicato la caratteristica dell'area ove ricadeva il fabbricato in fase di trattative e al momento del rogito notarile, non è incorso in alcun inadempimento cui porre rimedio od oggetto di un riconoscimento rilevante ai sensi e per gli effetti di cui all'art.1495 c.c., non essendo la cosa venduta difforme da quella illustrata da in fase contrattuale. CP_1
Del resto, il venditore aveva provveduto a ripristinare i luoghi a sua cura e spese indipendentemente da un preliminare accertamento dell'ascrivibilità dell'evento dannoso ad un suo inadempimento, che invero in fase di esecuzione dei lavori è apparso in misura prevalente riconducibile alla rottura della tubazione dell'acquedotto comunale e dunque a circostanze del tutto estranee agli stessi accordi contrattuali.
pagina 15 di 17 In ogni caso, l'opera da lui realizzata, tramite l'intervento tecnico del geometra e l'appalto del Per_2 lavoro affidato alla ditta Green Point S.r.l., era stata risolutiva e satisfattiva, come dichiarato dal geometra e dal legale rappresentante della ditta esecutrice dell'opera, . Per_2 Testimone_4
Le spese anticipate da e dei quali è stata chiesta la restituzione nel presente Parte_1 giudizio, unitamente al risarcimento del danno subito e alla riduzione del prezzo, afferiscono infatti ad un diverso intervento di consolidazione a mezzo palificata doppia nella zona di versante in posizione laterale rispetto al fabbricato (teste , che per la collocazione non interessava le unità abitative Per_2 compravendute, limitandosi al naturale degrado della porzione più esterna del calanco e la cui esecuzione era stata richiesta da nell'ambito di accordi svolti in autonomia tra Testimone_3 [...]
e Green Point Srl. Parte_1
A differenza di quanto dedotto dall'appellante - secondo cui la stessa Green Point avrebbe rappresentato la necessità di realizzare il secondo intervento al fine di non rendere inservibile il primo, con lettera raccomandata A/R inviata in data 11/03/2008 allo 3 del geometra e alla CP_5 Per_2 società (lettera che al più poteva qualificarsi come un parere dell'appaltatore, non Parte_1 verificato da alcun approfondimento tecnico e geologico) - il teste legale Testimone_4 rappresentante di Green Point Srl, ditta esecutrice di entrambi gli interventi, ha ben precisato che si trattava di un'opera diversa da quella commissionata da finalizzata a sistemare un CP_1 cedimento che si era verificato alle spalle del fabbricato a distanza di circa dieci metri dallo stesso;
il secondo intervento riguardava infatti un'area diversa dell'immobile, era finalizzato a sistemare un diverso cedimento nel piazzale più distante dall'abitazione ed era stato commissionato direttamente da ed in particolare da Parte_1 Testimone_3
Anche il teste e lo scambio di corrispondenza intervenuto tra lo stesso, e Per_2 Parte_1
Green Point Srl del 7-18 marzo 2008 hanno confermato tale circostanza, risultando espressamente indicato che il venditore si era fatto carico ed aveva eseguito solo la “palificata fronteggiante il fabbricato in Maiatico”, mentre la seconda palizzata nell'area cortiliva è stata richiesta e Parte_2 diretta dal Signor in accordo assunto in autonomia con il legale rappresentante della Green Tes_3
Point S.r.l..
Dunque, il riconoscimento del vizio, anche ove la condotta del venditore avesse potuto interpretarsi in tal senso, non avrebbe comunque potuto estendersi anche al secondo intervento, che concerneva un diverso “vizio”, differenti aree ed opere e che era stato commissionato in autonomia da Tes_3 per conto di al termine del lavoro di ripristino della frana effettuato a
[...] Parte_1 cura e spese dell'appellato.
pagina 16 di 17 Alla luce di tali considerazioni e delle risultanze istruttorie, entrambi i motivi di appello devono rigettarsi in quanto infondati.

9. Non ricorrono i presupposti per la condanna di parte appellante ai sensi dell'art.96 c.p.c., non essendo stata provata la colpa grave o la mala fede nell'aver agito in giudizio.
10. In applicazione del principio di soccombenza ex art.91 c.p.c. anche nel giudizio di appello,
[...] deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite del presente grado nei Parte_1 confronti di . CP_1
Sussistono i presupposti di cui all'articolo 13, comma 1-quater del DPR 30 maggio 2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico dell'appellante Parte_1

P.Q.M.


La Corte di Appello di Bologna, definitamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da contro la sentenza 534/2021 pubblicata dal Parte_1
Tribunale di MA il 19.3.2021; condanna alla rifusione, a favore di , delle spese di lite del Parte_1 CP_1 presente grado di appello, che liquida in euro 14.239,00 per compensi di avvocato, oltre 15% spese generali, IVA e CPA.
Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, comma 1-quater del DPR 30 maggio
2002 n° 115 per il raddoppio del contributo unificato a carico dell'appellante Parte_1
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte d'Appello, il
30.9.2005.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Carmela Italiano dott,ssa Manuela Velotti
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