REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE composta dai Magistrati: dott. Giulio Cataldi Presidente dott. Michele Caccese Consigliere dott.ssa Rosaria Morrone Consigliere Istr. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 5051/2024
TRA
(C.F. n. , rappresentato e difeso, in forza di Parte_1 C.F._1 procura alle liti allegata all'atto di appello, dall'avv. Valeria Maresca (C.F. n.
), con cui elettivamente domicilia in Napoli, alla via dei Mille, n. C.F._2
1, presso lo studio Pistone;

Appellante
E
(C.F. n. ) e (C.F. n. CP_1 C.F._3 CP_2
, rappresentati e difesi, in virtù procura alle liti allegata alla C.F._4 comparsa di costituzione in appello, dall' avv. Renato Capoluongo (C.F. n.
), presso il cui studio, in San Cipriano d'Aversa, al corso Umberto C.F._5
1, n. 242, elettivamente domiciliano;

Appellati
NONCHE'
(C.F. n. ), titolare della ditta Aversana Controparte_3 C.F._6
Immobiliare (P. Iva n. , rappresentato e difeso, in forza di procura alle liti P.IVA_1
1 allegata alla comparsa di costituzione in appello, dall'avv. Mario Fabozzi, presso il cui studio sito in TO TA (Ce), alla via Copernico, n. 21, ai soli fini di questo giudizio, elettivamente domicilia;

Appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord, II Sezione Civile, n.
4219/2024, depositata in data 16.10.2024, notificata in data 21.10.2024.
Conclusioni: come da note scritte depositate nelle date del 10/16/18 giugno 2025, in sostituzione dell'udienza di discussione orale, ex art. 350 bis c.p.c., del 18 giugno 2025, ex art. 127 ter c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 7/12.6.2023, e CP_1 CP_2 convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli Nord, , nonché la ditta Parte_1
Aversana Immobiliare, in persona del titolare (d'ora innanzi, per Controparte_3 brevità, anche , e deducevano che: CP_3
- in data 28.12.2022, avevano sottoscritto, presso la ditta Aversana Immobiliare, una proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile, sito nel Comune di TO TA, di proprietà di
, al prezzo di € 280.000,00, di cui € 10.000,00 corrisposti a titolo di acconto, Parte_1 contestualmente alla sottoscrizione della proposta, a mezzo assegno bancario depositato presso l'agenzia immobiliare;

- in data 23.1.2023, la suddetta proposta era accettata con modifica unilaterale, da parte del promittente venditore, del termine di consegna dell'immobile, che, originariamente stabilito per il 30.6.2023, era differito al 30.9.2023;
- in data 17.2.2023, essi attori inviavano all' a mezzo mail, la proposta del contratto CP_3 preliminare di compravendita immobiliare da sottoporre al promittente venditore per la successiva sottoscrizione delle parti davanti al notaio, precisando che la comunicazione rappresentava un riscontro positivo di parte promissaria acquirente alla modifica apportata dal promittente venditore;
contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare sarebbe stato corrisposto l'ulteriore importo di € 40.000,00, a mezzo assegno circolare;

-fissata, di comune accordo, per il giorno 20.3.2023 la data di stipula del contratto preliminare di compravendita dinanzi al notaio, il , tuttavia, non si presentava all'appuntamento, Pt_1 ed essi attori, nonostante la mancata stipula del preliminare, provvedevano al pagamento delle spese notarili dovute, per un importo di € 1.000,00;

2 - soltanto una volta rientrati a casa, in tarda serata, prendevano visione della mail con la quale l'agenzia Aversana Immobiliare, nella stessa giornata, aveva comunicato loro che il Pt_1 non si sarebbe presentato all'appuntamento davanti al notaio per la stipula del preliminare, esprimendo, altresì, la totale incertezza del promittente venditore sulla prosecuzione della vendita e sulle tempistiche della stessa;

-preso atto dell'inaffidabilità del , essi attori, con mail del 5.4.2023, inviavano Pt_1 formale comunicazione di recesso dalla proposta irrevocabile di acquisto per inadempimento del promittente venditore, con contestuale costituzione in mora dello stesso per la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, ex art. 1385 c.c.
Tanto dedotto, gli attori concludevano chiedendo di:
“

1. condannare l alla restituzione agli acquirenti dell'assegno Controparte_4 bancario n. 3045658848 – 11 emesso dalla banca i Benevento per un ammontare di Pt_2
€ 10.000,00 (diecimila/00, corrisposto al momento della stipula della promessa irrevocabile di acquisto;



2. condannare il sig. e/o i convenuti in solido, alla corresponsione in favore Parte_1 dei sig.ri e dell'importo di ulteriori € 10.000,00 CP_1 CP_2
(diecimila/00), rispetto all'assegno non incassato fino al raggiungimento della somma di €
20.000 (ventimila/00), pari al doppio della caparra confirmatoria stabilita tra le parti;



3. in alternativa, nel caso di incasso già avvenuto dell'assegno di cui al punto 1), condannare il sig. alla corresponsione in favore dei sig.ri e Parte_1 CP_1 [...]
dell'importo di € 20.000 (ventimila/00), pari al doppio della caparra confirmatoria CP_2 stabilita tra le parti;



4. condannare il sig. e/o i convenuti in solido, alla corresponsione in favore Parte_1 dei sig.ri e dell'importo di € 1.000 (mille/00), a titolo di CP_1 CP_2 rimborso delle spese e onorari notarili corrisposti da questi ultimi in favore del notaio
e documentati in atti dagli stessi per la mancata conclusione del contratto di Per_1 acquisto dell'immobile;


5. condannare il sig. e/o i convenuti in solido, al risarcimento di tutti i danni Parte_1 subiti e subendi dai sig.ri e per la mancata conclusione del CP_1 CP_2 contratto di acquisto dell'immobile per un ammontare di € 3000,00 (tremila/00) o nella maggiore o minore somma che il giudice riterrà di giustizia e da determinarsi nel corso del giudizio;

3

6. condannare il sig. e/o i convenuti in solido al pagamento di spese e Parte_1 competenze del giudizio, IVA, CPA e spese generali con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.


7. il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria da calcolarsi dalla data della stipula della proposta irrevocabile d'acquisto sino al saldo”.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio , che contestava la Parte_1 ricostruzione dei fatti prospettata dagli attori e deduceva di non aver mai concordato la data per la stipula del contratto preliminare nel 20.3.2023, data che, invero, era stata fissata esclusivamente dai promittenti acquirenti, i quali si erano limitati a comunicarla all'agenzia immobiliare, che, a sua volta, l'aveva poi a lui comunicata, tra l'altro irritualmente a mezzo messaggio whatsapp;
che, prontamente, egli, già in data 17.3.2023 e, dunque, con largo anticipo, aveva comunicato all'agenzia immobiliare la propria impossibilità a presenziare dinanzi al notaio nella data stabilita, a causa delle gravissime condizioni di salute della moglie, poi deceduta in data 13.6.2023; che, pertanto, l'impossibilità di addivenire alla stipula del preliminare era sopravvenuta e temporanea e ciò escludeva, ex art. 1256 c.c., ogni sua responsabilità; viceversa, era illegittima la risoluzione unilaterale del contratto da parte degli attori, in quanto non preceduta, in violazione dell'art. 1454 c.c., da alcuna diffida ad adempiere;
d'altro canto, laddove il giudice avesse ritenuto sussistente una responsabilità per la mancata sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, essa non poteva che essere ascritta alla agenzia immobiliare, per non aver tempestivamente avvertito i promissari acquirenti della impossibilità del promittente venditore di sottoscrivere il preliminare di compravendita nella data del 20.03.23.
Tanto dedotto, il convenuto concludeva chiedendo: Parte_1
a) in via principale, di rigettare la domanda, con condanna degli attori al pagamento delle spese di lite in suo favore, con distrazione al procuratore antistatario;

b) di condannare gli attori, in solido tra di loro, ex art. 96 c.p.c., al pagamento della somma ritenuta giusta dal Tribunale, contenuta, in ogni caso, nell'importo di € 5.200,00;
c) nella denegata ipotesi in cui il Tribunale avesse ritenuto esservi responsabilità per l'inadempimento, di dichiarare la convenuta responsabile Controparte_4 dell'inadempimento, e per l'effetto, condannarla al pagamento di quanto richiesto dagli attori nell'atto di citazione, con condanna della stessa, al pagamento delle spese di lite.
4 Si costituiva in giudizio anche l'Aversana Immobiliare, che, nel contestare ogni addebito nei suoi confronti, eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva, deducendo di aver diligentemente svolto l'attività di intermediazione immobiliare e tutti gli altri incombenti che in capo ad essa ricadevano in virtù del mandato conferitogli da e CP_1 CP_2
evidenziava, inoltre, di essere ancora nella materiale disponibilità dell'assegno di €
[...]
10.000,00. emesso in favore del all'atto di sottoscrizione della proposta irrevocabile Pt_1
d'acquisto, che era ancora custodito presso il proprio ufficio, e di cui mai era stata chiesta la restituzione, nonostante la propria disponibilità alla riconsegna.
L'Aversana Immobiliare concludeva chiedendo:
- di essere dichiarata carente di legittimazione passiva, con conseguente sua estromissione dal giudizio;

- di essere dichiarata non responsabile della mancata conclusione dell'affare e, per l'effetto, di rigettare la domanda attrice proposta nei suoi confronti, con conseguente condanna al pagamento delle spese del giudizio.
Il Tribunale, in assenza di istruttoria, decideva la causa con sentenza n. 4219/2024, depositata in data 16.10.2024, che così statuiva:
“- accertato l'esercizio del diritto di recesso da parte degli attori;
per l'effetto:
- condanna l' alla restituzione in favore delle persone fisiche Controparte_4 degli attori e dell'assegno bancario n. 3045658848 – 11 CP_1 CP_2 emesso dalla banca di Benevento dell'importo di € 10.000,00 (diecimila/00) Pt_2 corrisposto al momento della stipula della promessa irrevocabile di acquisto;

- condanna alla corresponsione in favore dei sig.ri e Parte_1 CP_1 [...]
dell'importo di ulteriori € 10.000,00 (diecimila/00) rispetto all'assegno non CP_2 incassato fino al raggiungimento della somma di € 20.000 (ventimila/00) pari al doppio della caparra confirmatoria pattuita;

- condanna i convenuti in solido fra loro in favore degli attori alla refusione delle spese di lite si liquidano in € 237,00 per spese ed €2.540,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali, nella misura del 15%, oltre IVA e CPA, come per legge con attribuzione ai procuratori di parte attorea dichiaratosi antistatario”.
Il primo giudice, disattesa l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dall'agenzia immobiliare convenuta, riteneva che la mancata conclusione del contratto
5 preliminare non poteva che essere imputata alla condotta del , sicché i coniugi Pt_1 legittimamente avevano esercitato il diritto di recesso;
ne conseguiva l'obbligo CP_5 del di restituzione del doppio della caparra ricevuta, caparra pacificamente pari ad € Pt_1
10.000,00, risultando irrilevante che il non avesse proceduto materialmente Pt_1 all'incasso dell'assegno, rimasto nella disponibilità dell'agenzia immobiliare.
Avverso la sentenza n. 4219/2024, depositata in data 16.10.2024, notificata in data
21.10.2024, ha proposto appello , con atto di citazione notificato a mezzo pec Parte_1 in data 19.11.2024 a , nonché a , CP_1 CP_2 Controparte_3 quale titolare della ditta Aversana Immobiliare.
Seppur non specificamente rubricati, nell'atto di appello, sono individuabili tre motivi d'impugnazione.
Con il primo motivo di appello, l'TE ha dedotto che la sua accettazione del 23.1.2023 della proposta di acquisto dei promissari acquirenti, ma con modifica della data di consegna dell'immobile dal 30.6.2023 al 30.9.2023, valeva come nuova proposta e, quindi, avrebbe dovuto essere accettata dai promissari acquirenti, sempre con forma scritta, al fine di produrre gli effetti di un contratto validamente concluso, ma tanto non era avvenuto.
Conseguentemente, non si era perfezionato nessun contratto, da cui recedere, né vi erano i presupposti per la restituzione del doppio della caparra.
Il primo giudice aveva considerato valida una proposta irrevocabile d'acquisto, sebbene mai accettata per iscritto, e aveva fatto derivare da un contratto nullo gli stessi effetti giuridici derivanti da un contratto preliminare concluso secondo le forme previste dalla legge
(restituzione del doppio della caparra in caso di inadempimento del venditore).
L'TE ha evidenziato che la nullità di un contratto è rilevabile d'ufficio, ex art. 1421
c.c., in ogni stato e grado e, pertanto, il primo giudice avrebbe dovuto rilevare tale nullità.
Con il secondo motivo di appello, l'TE ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui il primo giudice aveva considerato caparra un assegno non incassato.
Con il terzo motivo d'appello, l'TE ha dedotto la correttezza del suo comportamento, in quanto aveva manifestato immediatamente la sua impossibilità a sottoscrivere il contratto preliminare in data 20.3.2003 (in quanto impegnato ad accompagnare la moglie presso diverse strutture sanitarie); di contro, era scorretto il comportamento dell'agenzia che, CP_3 contrariamente a quanto realmente accaduto, comunicava che il aveva accettato di Pt_1 partecipare all'incontro del 20.3.2023 dinanzi al notaio. Pertanto, qualora fosse stata ravvisata
6 una responsabilità per la mancata sottoscrizione del contratto preliminare, la stessa doveva essere attribuita esclusivamente all'agenzia Aversana Immobiliare, che non aveva avvertito per tempo i promissari acquirenti, ma solo alle ore 16,00 del 20.3.2023, della impossibilità del convenuto, odierno TE, a comparire dinanzi al notaio in quella stessa giornata.
Tanto dedotto, l'TE ha concluso chiedendo, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, di:
- dichiarare che la proposta irrevocabile d'acquisto era nulla per mancata accettazione delle parti e di conseguenza, rigettare le domande proposte dagli attori in primo grado, ed CP_1 di versamento del doppio della caparra o di risarcimento dei danni;
CP_2
- rigettare la domanda di rimborso delle spese e degli onorari notarili corrisposti in favore del
Notaio Per_1
-condannare gli appellati ed al pagamento delle spese del doppio grado di CP_1 CP_2 giudizio, nonchè al risarcimento dei danni, ex art. 96 c.p.c.;
- nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande proposte dagli attori in primo grado,
ed dichiarare che non sussisteva nessuna sua responsabilità per CP_1 CP_2 inadempimento, pertanto, dichiarare l'appellata Immobiliare Aversana unica responsabile dell'inadempimento, e per l'effetto, condannarla al pagamento di quanto richiesto dagli attori in primo grado, ed nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo CP_1 CP_2 grado, con condanna della stessa al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in favore suo e degli appellati ed CP_1 CP_2
Si è costituita in giudizio l' con comparsa di risposta Controparte_6 tardivamente depositata in data 26.2.2025 (a fronte dell'udienza di prima comparizione fissata per il giorno 27.2.2025) e ha chiesto di:
1) essere dichiarata non responsabile della mancata conclusione dell'affare e, per l'effetto, di riformare la sentenza impugnata nella parte in cui la condannava alla rifusione delle spese di giudizio in solido con l'TE ; Parte_1
2) condannare gli appellati e in solido tra loro, al pagamento CP_1 CP_2 delle spese del doppio grado di giudizio in suo favore, con distrazione in favore del procuratore antistatario;

3) condannare gli appellati e in solido tra loro, al pagamento CP_1 CP_2 della somma ritenuta giusta, ex art. 96 c.p.c., per aver agito scorrettamente e in mala fede nell'esecuzione del contratto;

7 4) nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande proposte dagli attori in primo grado, odierni appellati, e dichiarare che non sussisteva nessuna sua CP_1 CP_2 responsabilità, e, pertanto, dichiarare unico responsabile dell'inadempimento l'TE
, e per l'effetto, condannare lo stesso al pagamento di quanto richiesto dagli Parte_1 appellati e oltre al pagamento delle spese del doppio grado di CP_1 CP_2 giudizio.
Si sono, altresì, costituiti in giudizio e che, in via preliminare, CP_1 CP_2 hanno dedotto che l'TE, in violazione dell'art. 345 c.p.c., aveva eccepito, per la prima volta nell'atto di appello, la nullità del contratto intercorso tra le parti;
nel merito, hanno contestato la fondatezza dell'appello.
Hanno, quindi, concluso per il rigetto dell'appello con condanna dell'TE e/o dell'appellata Aversana Immobiliare, in solido, al pagamento di spese del giudizio di appello e/o del doppio grado di giudizio;
in subordine, in caso di dichiarazione, d'ufficio, della nullità del contratto preliminare di compravendita e di mancato riconoscimento del diritto al doppio della caparra, hanno chiesto di:
- accertare e dichiarare il grave inadempimento di e/o dell'agenzia Aversana Parte_1
Immobiliare per la mancata restituzione della caparra confirmatoria;

- condannare e/o l'agenzia Aversana Immobiliare, in solido, alla Parte_1 corresponsione in loro favore dell'importo di € 1.000,00, a titolo di rimborso delle spese e degli onorari notarili corrisposti in favore del notaio Per_1
- condannare e/o l'agenzia Aversana Immobiliare, in solido, al Parte_1 risarcimento di tutti i danni da loro subiti e subendi per la mancata conclusione del contratto di compravendita dell'immobile, quantificati nella somma di € 3.000,00, o nella maggiore o minore somma da determinarsi nel corso del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria da calcolarsi dalla data della proposta irrevocabile d'acquisto sino al saldo.
Nominato il Consigliere Istruttore, ai sensi dell'art. 349 bis c.p.c., con ordinanza collegiale emessa in data 5.2.2025 e depositata in data 10.2.2025, all'esito del subprocedimento di inibitoria, ex artt. 283 e 351, commi 2 e 3, c.p.c., è stata sospesa l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Alla prima udienza di trattazione dinanzi al Consigliere Istruttore del 2.4.2025 (a cui era rinviata l'udienza originariamente indicata nell'atto di appello per il giorno 27.2.2025,
8 differita, ex art. 168 bis, comma 4, c.p.c., al 3.3.2025), il Consigliere Istruttore ha formulato una proposta conciliativa, ex art. 185 bis c.p.c., nei seguenti termini:
“- corresponsione da parte dell'TE agli appellati, e della somma di € CP_1 CP_2
5.000,00, comprensiva di sorta capitale e spese legali;

- conferma della sentenza di primo grado per quanto concerne le statuizioni a carico dell' (considerato che la sentenza non è stata appellata sul punto); Controparte_4
- spese del giudizio di appello compensate tra l'TE e la ditta ”, CP_3 rinviando la causa all'udienza del 28.5.2025, al fine di verificare l'esito della formulata proposta conciliativa.
All'udienza del 28.5.2025, i procuratori delle parti, nonché l'TE e gli Parte_1 appellati, e presenti personalmente, hanno dichiarato di CP_1 CP_2 aderire alla proposta conciliativa formulata dal Consigliere Istruttore;
il ha dichiarato Pt_1 di aver effettuato, nella stessa mattinata, bonifico istantaneo per la somma di € 5.000,00, in favore dell'appellato , che ha confermato di aver ricevuto l'accredito della CP_1 suddetta somma;
il procuratore degli appellati, e , ha dichiarato che l'appellato CP_2 CP_1
, titolare della ditta Aversana Immobiliare, aveva corrisposto il 50% delle Controparte_3 spese processuali come liquidate dalla sentenza di primo grado e, pertanto, ha depositato in formato cartaceo quietanza liberatoria, rilasciata in favore di quale Controparte_3 titolare della ditta sopraindicata, poi depositata telematicamente, in allegato alle note depositate in data 10.6.2025. I procuratori delle parti hanno, quindi, chiesto dichiararsi la cessazione della materia del contendere, avendo le parti concluso ed eseguito l'accordo sulla base della proposta conciliativa, ex art. 185 bis c.p.c.
La causa è stata, quindi, rinviata per discussione, ex art. 350 bis c.p.c., all'udienza collegiale del 18.6.2025, della quale è stata disposta la sostituzione con il deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.
All'esito del deposito delle note scritte, effettuato nelle date del 10, 16 e 18 giugno 2025, in sostituzione dell'udienza di discussione del 18.6.2025, la causa è stata riservata in decisione.
Alla luce delle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza dinanzi al Consigliere Istruttore del 28.5.2025 e reiterate nelle predette note depositate nelle date del 10, 16 e 18 giugno 2025, nelle quali le parti hanno ribadito la richiesta di dichiarazione di cessata materia del contendere, per aver tutte aderito alla proposta conciliativa, ex art. 185 bis c.p.c., formulata dal Consigliere Istruttore all'udienza del 2.4.2025, e per aver dato ad essa esecuzione, deve
9 essere senz'altro dichiarata la cessazione della materia del contendere.
La cessazione della materia del contendere, quando sopravviene in sede di impugnazione, evidenzia una situazione oggettiva che palesa (per ragioni che possono essere diverse: transazione novativa, riconoscimento della fondatezza della pretesa con definizione della controversia, adempimento ecc.) la non necessità di una pronuncia sulla domanda e, in suo luogo, l'interesse delle parti proprio a una pronuncia che, dichiarando la cessazione della materia del contendere, attesti che la lite è definita (cass. civ., n. 6444 del 6.3.2019, anche in motivazione).
Mentre la dichiarazione di estinzione del giudizio di appello per rinuncia agli atti, ex art. 306
c.p.c., determina il passaggio in giudicato della sentenza impugnata, ai sensi dell'art. 338
c.p.c., la declaratoria di cessata materia del contendere nel giudizio di impugnazione determina la caducazione della sentenza impugnata (cass. civ., 6.3.2019, n. 6444; cass. civ., sez. un., 11.4.2018, n. 8980; cass. civ., 7.5.2009, n. 105533, che afferma che la cessazione della materia del contendere in sede di impugnazione porta alla rimozione delle sentenze già emesse, perchè prive di attualità).
Pertanto, nel caso di specie, alla declaratoria di cessata materia del contendere consegue il venir meno dell'efficacia della sentenza di primo grado impugnata.
Le spese del doppio grado di giudizio restano regolate come da proposta conciliativa, ex art. 185 c.p.c., formulata dal Consigliere Istruttore all'udienza del 2.4.2025, alle quali le parti hanno aderito.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello, così provvede:
1) Dichiara cessata la materia del contendere;

2) Le spese del doppio grado di giudizio sono regolate come da proposta conciliativa formulata dal Consigliere Istruttore all'udienza del 2.4.2025, a cui tutte le parti hanno aderito.
Così deciso in Napoli, il 25.6.2025
Il Consigliere istr. ed est. Il Presidente dott.ssa Rosaria Morrone dott. Giulio Cataldi
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