R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sent. N.
Sigg.: Cron. N.
Dott. AN FEDELE Presidente Rep. N.
Dott. Vittorio ALIPRANDI Consigliere R. Gen. N. 1005/2024
Camp. Civ. N. Dott. IM APRILE Consigliere ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 350 BIS C.P.C.
nella causa civile n. 1005/2024 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data 28 ottobre 2024 dall'avv. Daniele
RT in via telematica ex lege 53/94 e posta in decisione all'udienza collegiale del 17 settembre 2025
d a OGGETTO:
(c.f.: ), Controparte_1 P.IVA_1 vendita di cose immobili rappresentata e difesa dall'avv. MARTINELLI DANIELE (c.f.: codice: P.IVA_2
), elettivamente domiciliata in C.F._1
RE AL (Bg), VIA LOCATELLI n. 82 presso l'avv. DANIELE MARTINELLI come da procura alle liti in calce all'atto di citazione di primo grado
APPELLANTE pagina 1 di 26 c o n t r o
(c.f.: – p. iva: ), CP_2 P.IVA_3 P.IVA_4
rappresentata e difesa dall'avv. PIROMALLI FRANCESCO (c.f.:
), elettivamente domiciliata in DARFO C.F._2
BOARIO TERME (Bs) VIA MANIFATTURA – V.lo GL n. 7 presso l'avv. FRANCESCO PIROMALLI come da procura allegata alla comparsa di costituzione in appello
APPELLATA – APPELLANTE INCIDENTALE
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia, sezione seconda civile, in data 21 / 23 settembre 2024 n. 3782/2024.
CONCLUSIONI
dell' appellante
Nel merito: Accertarsi e/o dichiararsi il grave inadempimento di cui la società si è resa responsabile nei confronti della società CP_2 con riguardo alle pattuizioni tra le stesse Controparte_1 intercorse e per l'effetto, stante il legittimo recesso comunicato dall'odierna appellante, condannarsi la società in persona del legale CP_2 rappresentante pro tempore, alla corresponsione a favore della stessa del doppio della caparra ricevuta e così per la Controparte_1 somma ancora dovuta, al netto di quanto già corrisposto, di € 87.500,00= oltre interessi di legge e/o di mora e rivalutazione monetaria da calcolarsi dal momento della corresponsione delle somme da parte dell'appellante fino alla data della restituzione delle stesse da parte della società appellata.
In ogni caso: - Condannarsi controparte alla rifusione delle competenze di lite e delle anticipazioni di primo e di secondo grado.
In via istruttoria: Si chiede, seppur per mero tuziorismo difensivo, e pagina 2 di 26 comunque in riforma della sentenza di primo grado che ha confermato il rigetto di tali istanze istruttorie, di procedersi all'escussione di testi sulle circostanze di cui qui in seguito alle quali si intende premesso l'inciso “vero che”:
1) “Nell'ottobre del 2013 la società cliente di studio della Controparte_3 società Phedro Impresa Srl, socio unico dell Controparte_1 comunicò al sig. che era sua intenzione quella di Parte_1 far costruire un nuovo capannone dove trasferire il proprio intero comparto produttivo e chiese a quest'ultimo se conoscesse qualche impresa valida da consigliarle per l'esecuzione dei lavori?”;
2) “Il sig. fratello di , e con lui socio della Controparte_4 Pt_1
Phedro Impresa Srl, riferirì tale intenzione della CM al sig. CP_3 della società sempre cliente di studio, chiedendogli se Parte_2 CP_2 fosse disponibile a realizzare il capannone richiesto?;
3) “La società in quel momento alla ricerca di nuove commesse, CP_2 accettò l'offerta avanzatale?”;
4) “Il sig. ricevuto l'assenso del sig. Controparte_4 Parte_2 mise in contatto la società on la società affinchè CP_2 Controparte_3 concordassero direttamente tra loro termini e modalità di esecuzione del capannone da realizzare?”; 5) “L'area su cui realizzare il capannone venne reperita direttamente dal sig. essendo il sig. Controparte_4
futura parte promittente venditrice, sempre cliente di Controparte_5 studio?”;
6) “Fu il sig. e mettere in contatto il sig. CP_4 Controparte_4 CP_5 con il sig. della società ”;
[...] Parte_2 CP_2
7) “I primi giorni del mese di novembre del 2013 i responsabili della CM confermarono ai sig.ri ed al sig. il CP_3 Controparte_4 Parte_2 proprio interesse a far realizzare il capannone richiesto da parte della CP_2
e ciò a fronte anche delle garanzie fornite loro dai sig.ri
[...] Controparte_4 quanto alla serietà e validità della società ”; CP_2
pagina 3 di 26 8) “Ricevuta la conferma della CM quanto alla futura CP_3 realizzazione del proprio capannone, la il 19.11.2013 sottoscrisse CP_2 preliminare di acquisto con il sig. avente per oggetto il Controparte_5 terreno sul quale avrebbe dovuto realizzarsi il capannone da cedersi alla società CM ”; CP_3
9) “In considerazione dell'attività svolta fino a quel momento, il sig.
[...] ed il sig. concordarono che il preliminare di Controparte_4 Parte_2 acquisto del terreno sottoscritto tra il sig. e la società Controparte_5 sarebbe stato ceduto, per la quota del 50%, a favore CP_2 dell il cui legale rappresentante era, ed è ancora, Controparte_1 il sig. ”; Parte_1
10) “In esecuzione di tali accordi, il 10.12.2013 la società CP_1
e la società sottoscrissero la scrittura privata che le
[...] CP_2 si rammostra (doc. 2 allegato all'atto di citazione)?”;
11) “Vincolato il terreno, l'attenzione dei sig.ri e del sig. Controparte_4 fu posta sulla definizione degli accordi economici con la CM Parte_2 relativi al prezzo di cessione del terreno e di realizzazione del CP_3 capannone?”;
12) “Numerose furono le mail scambiatesi tra i sig.ri la Controparte_4
e la dal gennaio del 2014 al marzo del 2014 Controparte_3 CP_2 finalizzate alla definizione degli accordi tra le parti come da documenti che le si rammostrano (docc. 10 e 11 allegati alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2)?”;
13) “Il termine per il versamento della somma di ulteriori € 100.000,00= da parte della società di cui il 50% di competenza della CP_2 CP_1
a favore del sig. inizialmente previsto per il
[...] CP_5
28.02.2014 fu prorogato al 31.03.2014 affinchè nel mentre la CP_2 potesse sottoscrivere la scrittura privata con la CM a definizione CP_3 degli accordi economici tra loro?”;
14) “Quando fu sottoscritto il preliminare che le si rammostra (doc. 8 di pagina 4 di 26 parte convenuta) la la CM avevano già sottoscritto CP_2 CP_3 tra loro specifica scrittura privata avente per oggetto la realizzazione del capannone da parte della favore della CM ”; CP_2 CP_3
15) “La la CM concordarono in € 5.100.000,00= il costo CP_2 CP_3 complessivo per la realizzazione del capannone, il trasferimento della proprietà del terreno e tutti gli oneri sostenuti dalla ”; CP_2
16) “Dopo aver versato la società la somma di € 100.000,00= in CP_2 data 31.03.2014 a fav ore del sig. e sottoscritto il relativo Controparte_5 preliminare dinannzi al notaio, il 02.04.2014 fu sottoscritta l'integrazione che le si rammostra (doc. 2 allegato all'atto di citazione) e consegnato l'assegno di € 50.000,00 da parte dell alla Controparte_1 CP_2 che, sempre, le si rammostra (doc. 4 allegato all'atto di citazione)?”;
[...]
Contro 17) “Le parti ( e erano d'accordo sul fatto che Controparte_1
l non dovesse comparire nel preliminare Controparte_1 sottoscritto in data 31.03.2014?”;
18) “Il sabato 23.08.2014 la società inoltrò all CP_2 CP_1 la copia dei bonifici effettuati a favore del Comune di LO
[...] SUGL? (doc. 12 allegato alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2 cpc)?”;
19) “Il lunedì 25.08.2014 l richiese di avere l'IBAN Controparte_1 della l fine di procedere al rimborso della quota del 50% (doc. 13 CP_2 allegato alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2 cpc) e ricevuta risposta dalla rocedette quello stesso giorno all'effettuazione del relativo CP_2 bonifico come da documento che le si rammostra (doc. 5 allegato all'atto di citazione)?”;
20) “Alla data di stipula del contratto definitivo di compravendita tra il sig.
la ntervenuta il 24.09.2014 nel terreno di cui è causa CP_5 CP_2 era stato eseguito il mero scavo relativo ai soli plinti?”;
21) “Alla data di stipula del contratto definitivo di compravendita tra il sig.
la ntervenuta il 24.09.2014 la società veva CP_5 CP_2 CP_2 già incassato € 400.000,00= dalla società quale acconto Controparte_3
pagina 5 di 26 sui lavori di edificazione del capannone da effettuarsi?”;
22) “A garanzia dell'eventuale restituzione degli acconti ricevuti la società consegnò alla in data 24.07.2014 fideiussione CP_2 Controparte_3 bancaria dell'importo di € 400.000,00= come da documento che le si rammostra (doc. 14 allegato alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2 cpc)?”;
23) “I lavori di edificazione del capannone da parte della CP_2 avrebbero dovuto avere inizio il 25.08.2014 come da comunicazione di inizio lavori che le si rammostra (doc. 15 allegato alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2 cpc)?”;
24) “Il contratto di compravendita stipulato in data 25.09.2014 tra la CP_2 ed il ha avuto per oggetto il trasferimento
[...] Controparte_6 della proprietà del solo terreno, e ciò al prezzo complessivo di €
1.787.300,00=, come da documento che si rammostra (doc. 10 di parte convenuta)?”;
25) “Fu la CM a richiedere ed ottenere che il costo di cessione CP_3 del terreno fosse il più basso possibile in quanto tale costo non era per lei detraibile fiscalmente ai fini dell'IRES e dell'IRAP?”;
26) “A partire dal settembre del 2014 fino a gennaio del 2015 i sig.ri CP_4 si lamentarono, più volte, con il sig. per il fatto che la
[...] Parte_2 società non aveva provveduto, come da accordi, alla cessione del CP_2
50% del contratto preliminare sottoscritto tra la stessa d il sig. CP_2
Controparte_5
27) “A seguito delle doglianze ricevute il sig. a gennaio del 2015, Parte_2 propose di definire la controversia con la corresponsione da parte di CP_2
a favore dell della somma complessiva di €
[...] Controparte_1
316.030,00= pari al doppio di tutto quanto corrisposto dall'odierna società attrice?
28) “Il sig. accettò la proposta del sig. a Parte_1 Parte_2 condizione che la somma suddetta venisse corrisposta entro la data del
31.08.2015?”; pagina 6 di 26 29) “La a proceduto alla restituzione delle sole somme ricevute CP_2 in passato dall risultando così debitrice, alla data Controparte_1 del 31.08.2015, dell'importo di € 158.015,00=?”;
30) “In forza degli accordi raggiunti l ha proceduto Controparte_1 ad iscrivere nel proprio bilancio 2014 l'importo suddetto di € 158.015,00= com e da documento che le si rammostra (doc. 16 allegato alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2 cpc)?”;
31) “Per tutto il 2016 ed il 2017 la società ha Controparte_1 sollecitato la società affinchè procedesse al pagamento della CP_2 somma dovuta e concordata di € 158.015,00=?”;
32) “L'odierna richiesta di vedersi corrispondere la somma di € 87.500,00=, in luogo dei concordati € 158.015,00=, è dipesa dalla sola difficoltà da parte dell di riuscire a fondare le proprie richieste in Controparte_1 assenza di un accordo scritto tra le parti che potesse confermare quanto tra loro concordato oralmente in via bonaria?”;
33) “Il precedente atto di citazione notificato in data 03.09.2019 non veniva iscritto a ruolo in quanto, successivamente alla notifica dello stesso, il sig. contattava i sig.ri per definire Parte_2 Controparte_4 transattivamente la controversia salvo poi, alcune settimane dopo, dichiarare di non voler più trovare alcun accordo?”;
Si indicano a testi su tutti i capitoli di prova il sig. Controparte_4 di RA AN CC (BG), il rag. c/o Phedro Impresa Srl, la Tes_1 dott.ssa c/o Phedro Impresa Srl. Testimone_2
Si chiede volersi ordinare l'esibizione nei confronti della società CP_2 di:
- copia della scrittura privata definitiva sottoscritta dalla CM CP_3
e dalla società nel marzo del 2014 con la quale è stata CP_2 regolamentata la realizzazione del capannone edificato dalla stessa CP_2
a favore della CM
[...] CP_3
- copia della fideiussione rilasciata dalla a Controparte_7
pagina 7 di 26 favore della CM per conto della n data 24.07.2014 per CP_3 CP_2 la somma di € 400.000,00= dell' appellata – appellante incidentale
Voglia l'On.le Corte d'Appello di Brescia, previo rigetto dell'appello in quanto infondato ed inammissibile,
1) In parziale riforma dell'impugnata sentenza ed in accoglimento della domanda riconvenzionale (su cui il primo Giudice non si è pronunciato dichiarandola assorbita) e che in questa sede si ripropone anche, se del caso, quale motivo di appello incidentale, condannare l'appellante alla restituzione in favore di dell'importo di € 50.000,00 (quale CP_2 integrazione caparra) ed € 70.515,49 oltre agli interessi maturati medio Contro tempore, pari ai costi sostenuti in via esclusiva da nel corso dell'esecuzione contrattuale, trattandosi di prestazioni e voce di danno spettante al contraente receduto per l'illegittimo recesso ai sensi dell'art. 1373 c.c. perchè prestazioni già eseguite e delle quali ha diritto ad essere tenuto indenne.
In via subordinata, perché la stessa declaratoria di risoluzione contrattuale statuita dal Giudice o formatasi ex lege ai sensi dell'art. 1457, comma 2,
c.c. operando con effetto ex tunc, impone il riequilibrio economico delle parti sussistente ex ante, con il rimborso dei costi sostenuti quali voci di danno, ed essendo voci diverse dalla caparra o acconto prezzo.
In via principale e di merito:
1) Previa declaratoria che i fatti dedotti ed allegati da non sono CP_2 stati specificamente contestati dall'appellante nel corso dell'intero giudizio di I° grado e, come tali, devono ritenersi pacifici ed ammessi ex art. 115
c.p.c., per l'effetto, accertato e dichiarato che la società attrice si è resa inadempiente all'obbligo di versare l'importo previsto in scrittura di €
608.823,20 in ben tre occasioni: non presentandosi al rogito del preliminare registrato, innanzi a Notaio in data 31.03.2014, in cui CP_5 Per_1 avrebbe dovuto versare la somma di € 608.823,20 prevista in scrittura per pagina 8 di 26 acquisire e subentrare nella quota del 50% del preliminare CP_5
Contro unitamente ad non presentandosi a rogito di compravendita del
24.09.2014 innanzi a Notaio di Cremona per l'acquisto della Per_2 proprietà non presentandosi neppure al rogito del 25.09.2014 CP_5 innanzi a Notaio di Cremona, per la rivendita a e Per_2 CP_6 contestuale locazione finanziaria alla CM conseguentemente, CP_3 rigettarsi l'appello con declaratoria di inadempimento contrattuale di non scarsa importanza di essa appellante, per suo esclusivo fatto e colpa, quale significato di condotta contrattuale scorretta e censurabile, e per il disinteresse da sempre serbato per l'adempimento delle obbligazioni contrattuali sottoscritte, quale espressione della palese riserva mentale celata al momento della sottoscrizione dell'accordo.
2) Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione contrattuale per mutuo consenso o per facta concludentia (stante il disinteresse totale dell'attrice alla prosecuzione contrattuale) comprovata dalle avvenute restituzioni senza alcuna contestazione dell'attrice nel corso degli anni 2015-2016-
2017, nonchè per le ragioni e motivi dedotti ed eccepiti nella rubrica sub
(IV) e (V) del presente atto;
conseguentemente, dichiarare invalido ed inefficace oltre che tardivo il recesso comunicato dall'attrice, che deve ritenersi irrilevante e privo di effetti giuridici, essendo mero atto strumentale posto in essere per far valere infondate e non dovute pretese economiche, con conseguente infondatezza e rigetto della domanda avanzata giudizialmente;

3) Accertato e dichiarato, in ogni caso, previa statuizione di invalidità ed inefficacia oltre che tardività del recesso comunicato dall'attrice, che Contro nessuna somma deve ad , ad alcun titolo e Controparte_1 neppure quale doppio della caparra già restituita. Per l'effetto, rigettarsi l'appello poiché infondato in fatto ed in diritto, con condanna Contro dell'appellante alla restituzione dei costi sostenuti da quali prestazioni già eseguite nel corso dell'esecuzione contrattuale e che ha pagina 9 di 26 diritto a vedersi rimborsare in ragione dell'effetto risolutorio della scrittura.
4) Confermarsi la sentenza nel resto con rigetto delle istanze istruttorie formulate dall'appellante, in quanto generiche, inammissibili o perché circostanze mai dedotte o allegate in precedenza (vd. cap. 17 memoria istr.
, secondo cui l'attrice non doveva comparire come Controparte_1 parte nel preliminare del 31.03.2014) e che andavano provate CP_5 per iscritto.
Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio da distrarsi a favore del legale antistatario.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La vicenda posta all'attenzione del Collegio è relativa ad una promessa di vendita di quote di immobili.
I fatti che hanno originato il contenzioso e l'iter processuale di primo grado, possono essere riassunti nei termini che seguono.
in qualità di promittente acquirente, ha concluso in CP_2
data 19 novembre 2013 con un contratto Controparte_5
preliminare di compravendita avente ad oggetto una porzione di terreno di mq. 8.704,04 sita nel comune di LO SUGL
(Bs) per la somma di €. *1.392.646,40*.
Qualche giorno dopo la stipula di detto contratto
[...]
(partecipata al 100% dalla Phedro s.r.l.) ha CP_1
proposto alla l'acquisto del 50% dell'immobile CP_2
oggetto della suddetta promessa di vendita. ha accettato la proposta formulata dalla CP_2
ed è stato quindi concluso in data 10 Controparte_1 pagina 10 di 26 dicembre 2013 apposito contratto preliminare di compravendita fra dette società con il quale si è Controparte_1
impegnata a subentrare nel contratto preliminare concluso fra il promittente venditore e la promittente acquirente CP_5
per la quota del 50% a fronte del versamento in CP_2
favore di quest'ultima della somma di €. *696.323,20*.
Contestualmente alla sottoscrizione del preliminare ha corrisposto una somma a titolo di Controparte_1
caparra e acconto prezzo di €. *37.500,00* (punto 2) della scrittura privata del 10 dicembre 2013).
La restante somma avrebbe dovuta essere corrisposta quanto ad
€. *50.000,00* oltre iva al momento dell'approvazione della domanda di finanziamento a mezzo leasing, che CP_1
si era impegnata a richiedere, e comunque entro il 28
[...]
febbraio 2014; quanto ad €. *608.823,20* oltre iva contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita fra il e la fissata entro la CP_5 CP_2
data del 30 aprile 2014.
Successivamente alla stipula del preliminare fra le due società, in esecuzione di clausola aggiuntiva redatta a mano in data 7 aprile 2014 in calce al preliminare, Controparte_1
ha versato a titolo di caparra confirmatoria l'ulteriore somma di
€. *50.000,00*. non ha però poi dato seguito Controparte_1
all'impegno di acquistare il 50% dell'immobile promesso in pagina 11 di 26 vendita dal motivo per cui l'acquisto è stato CP_5
compiuto esclusivamente dalla la quale, per evitare CP_2
di risultare inadempiente, ha deciso di procedere comunque all'acquisto.
Successivamente, a seguito di diffida verbale fatta da CP_2
alla quest'ultima ha versato la
[...] Controparte_1
somma di €. *70.515,49* con bonifico bancario del 25 agosto 2014 pari al 50% dei costi ed oneri di urbanizzazione che CP_2
aveva sostenuto anche nell'interesse dell Controparte_1
[...]
Sono quindi intervenuti scambi di mail e pec fra le due società ed i rispettivi difensori per effetto delle quali ritiene CP_2
che il contratto concluso con si è Controparte_1
risolto per mutuo consenso o per facta concludentia.
Avendo verificato il venir meno dell'interesse di CP_1
all'acquisto del 50% del terreno e preso atto che il legale
[...]
rappresentante di detta società non provvedeva a riscontrare le richieste di chiarimento provenienti da CP_2
quest'ultima, ritenendo ormai di fatto risolto il preliminare concluso fra le due società, ha provveduto a restituire alla con bonifici eseguiti fra maggio e Controparte_1
luglio del 2015 le somme di €. *37.500,00* e di €. *50.000,00* ricevute a titolo di caparra e di €. *70.515,49* ricevute per il 50% dei costi ed oneri di urbanizzazione.
Dopo avere ricevuto detti importi non Controparte_1 pagina 12 di 26 ha eccepito alcunché nei confronti della restando CP_2
silente anche nei successivi anni 2016 e 2017.
Solo nel gennaio 2018 a mezzo del Controparte_1
suo difensore, ha intimato alla il pagamento della CP_2
somma di €. *159.000,00* indicando che la richiesta veniva eseguita “stante il grave inadempimento di cui vi siete resi responsabili”.
Ricevuta risposta da parte del legale della che nulla CP_2
era dovuta da detta società, nel marzo del 2018
[...]
mutando i termini della sua iniziale richiesta, ha CP_1
intimato il pagamento di €. *87.500,00* costituente, secondo quanto sostenuto dall'attrice, il doppio della caparra pagata nel
2014 da detta società.
Essendo stata respinta la sua richiesta di pagamento ha evocato in giudizio Controparte_1 CP_2
chiedendo la sua condanna al pagamento del suddetto importo di €. *87.500,00*.
Costituendosi in giudizio oltre a chiedere il rigetto CP_2
della domanda attorea, ha svolto domanda riconvenzionale con la quale ha chiesto la condanna della società attrice al pagamento della somma di €. *50.000,00* costituente la caparra che essa ha indicato di avere diritto di ritenere in conseguenza dell'inadempimento di Controparte_1
Il giudizio introdotto è stato istruito mediante la sola produzione pagina 13 di 26 di documenti, essendo state rigettate tutte le istanze istruttorie, ed è stato definito con la sentenza oggetto di gravame che ha rigettato entrambe le domande formulate dalle parti con integrale compensazione delle spese di lite.
Nel motivare la decisione il Tribunale ha indicato che in ipotesi di reciproci inadempimenti è compito del giudice verificare se uno dei due sia stato prevalente ed unica causa di risoluzione del contratto.
Fatta tale premessa il tribunale ha poi precisato che, in base alla documentazione agli atti ed alle difese svolte, i reciproci inadempimenti dovevano essere considerati di uguale importanza.
Con la conseguenza che il contratto preliminare concluso fra e in data 10 dicembre Controparte_1 CP_2
2013 è stato dichiarato risolto, con integrale compensazione delle spese di lite.
Avverso la decisione è stato proposto appello da
[...]
con atto di citazione articolato in due motivi con i CP_1
quali ha ribadito la propria domanda svolta in primo grado nei confronti della di pagamento della somma di €. CP_2
*87.500,00*, previa declaratoria di grave inadempimento da parte di quest'ultima in relazione alle obbligazioni assunte con il preliminare del 10 dicembre 2013.
E' stata chiesta inoltre l'ammissione di 33 capitoli di prova.
pagina 14 di 26 L'appellata costituendosi, ha chiesto il rigetto del CP_2
gravame e in via incidentale ha formulato domanda di condanna della al pagamento della somma di €. Controparte_1
*50.000,00* per “integrazione caparra” e di €. *70.515,49*, oltre gli interessi maturati, pari ai costi sostenuti “nel corso dell'esecuzione contrattuale” (così nelle conclusioni a pag. 32 della compara di risposta con appello incidentale di . CP_2
All'udienza del 17 settembre la causa, previa discussione orale,
è stata trattenuta in decisione ai sensi degli artt. 281 sexies e
350 bis c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello principale
Primo motivo (ERRATA INTERPRETAZIONE DA PARTE DEL GIUDICE DI
PRIME CURE DEI FATTI E DEI DOCUMENTI DEDOTTI IN CAUSA
DALL'IMMOBILIARE AZZURRA s.r.l.)
Con il primo motivo la sentenza viene censurata nella parte in cui è stato ritenuto che abbia dedotto Controparte_1
solo genericamente l'inadempimento di sostenendo CP_2
che, invece, esso era stato compiutamente descritto e provato con la produzione del carteggio intercorso sia fra le parti che fra i rispettivi difensori.
Si aggiunge che al fine di fornire la dimostrazione dell'assunto, oltre che la documentazione depositata, era stata chiesta anche l'ammissione di capitoli di prova, facendo riferimento in pagina 15 di 26 particolare a quelli ai nn. 31) e 33).
Si contesta inoltre che la società si sia trovata in difficoltà finanziarie e di non avere avuto le capacità economiche per eseguire l'importante esborso a suo carico pattuito nel preliminare.
Si argomenta in proposito che il tribunale avrebbe erroneamente valutato le capacità patrimoniali della società, in quanto ciò non risulterebbe dal suo bilancio, redatto in forma abbreviata ex art. 2435 ter c.c. e dal quale quindi non si ricavano tutte le necessarie informazioni per comprendere la reale situazione dell'ente.
Si chiede, pertanto, la riforma della decisione assunta dal tribunale con indicazione che l'unica parte inadempiente sarebbe stata CP_2
Secondo motivo (ERRATA INTERPRETAZIONE DA PARTE DEL GIUDICE DI
PRIME CURE DEI FATTI E DEI DOCUMENTI DEDOTTI IN CAUSA
DALL'IMMOBILIARE AZZURRA s.r.l.)
Con il secondo motivo l'appellante chiede la riforma della sentenza nella parte in cui il tribunale ha dichiarato che vi è impossibilità di accertare quale dei reciproci inadempimenti delle parti sia prevalente e che il contratto si è risolto per la comune volontà dei contraenti di non darvi esecuzione.
Argomenta al riguardo eseguendo richiami alle norme che prevedono l'importanza dell'inadempimento e le modalità da adottare dalla parte adempiente per fare rilevare l'inadempimento dell'altra. pagina 16 di 26 Sostiene, inoltre, che con la restituzione di tutte le somme ricevute dall avrebbe Controparte_8
dimostrato di non avere nulla da imputare alla prima ma di avere esclusivamente inteso, in via unilaterale, liberarsi dalle obbligazioni assunte con la sottoscrizione del preliminare del 10 dicembre 2013.
* * *
L'appello incidentale oltre a chiedere il rigetto dell'appello principale, CP_2
propone appello incidentale con il quale chiede la condanna di alla restituzione della somma di €. Controparte_1
*70.515,49*, costituente il 50% di quanto pagato al comune di
LO SUGL (Bs) in conseguenza del rilascio del permesso di costruire, e di quella di €. *50.000,00* per integrazione della caparra che detta società ritiene che avrebbe invece avuto diritto di ritenere per il grave inadempimento della controparte Controparte_1
* * *
Possono essere trattati congiuntamente sia l'appello principale che quello incidentale alla luce delle argomentazioni che seguono.
Non vi è contestazione fra le parti in ordine alla circostanza che ha provveduto a restituire alla CP_2 Controparte_1
con bonifici eseguiti fra maggio e luglio del 2015 le somme
[...]
pagina 17 di 26 di €. *37.500,00* e di €. *50.000,00* ricevute a titolo di caparra e di €. *70.515,49* ricevute per il 50% dei costi ed oneri di urbanizzazione per un totale di €. *158.015,49*.
Diverse sono invece le considerazioni che le parti traggono da ciò.
Si consideri innanzitutto che la restituzione delle suddette somme è avvenuta a distanza di circa un anno e mezzo dalla stipula del preliminare sottoscritto fra le parti, e che con detti bonifici è stata ripristinata la situazione patrimoniale di entrambe le parti riportandola ad epoca precedente la conclusione del preliminare.
In altre parole ha riavuto, al Controparte_1
centesimo, quanto aveva pagato a sia a titolo di CP_2
caparra ed acconto prezzo che partecipazione al 50% di quanto pagato da al comune di LO SUGL (Bs) in CP_2
conseguenza del rilascio del permesso di costruire.
Dal canto suo avendo restituito integralmente CP_2
quanto ricevuto dalla si è ritrovata Controparte_1
nella situazione patrimoniale che essa aveva prima della stipula del preliminare.
Di rilievo è poi la circostanza che con la restituzione e corrispettiva accettazione delle suddette somme nessuna delle parti ha ottenuto o il doppio della caparra o trattenuto la stessa, né tantomeno ha ricevuto alcun risarcimento di danni.
pagina 18 di 26 In questo contesto diverse sono le considerazioni che le parti traggono da esso.
senza svolgere argomentazioni per Controparte_1
contestare le conseguenze che il tribunale ha fatto derivare da quanto sopra, incentra le sue doglianze SUesistenza di un presunto inadempimento da parte di dalle quali fa CP_2
derivare la sua domanda di riforma della sentenza.
Al riguardo si osserva quanto segue.
L'appellante sostiene che l'inadempimento di CP_2
consisterebbe nel non avere ad essa trasferito il 50% delle quote di proprietà dell'immobile oggetto del preliminare concluso fra ed il CP_2 CP_5
Nell'esposizione del motivo, tuttavia, ci si limita a sostenere, quasi tautologicamente, che sarebbe stata CP_2
inadempiente ma non indica compiutamente e chiaramente le ragioni di ciò.
Ci si limita, invero, a fare un richiamo a documenti allegati alla citazione, senza indicare la loro natura né accennare al loro contenuto, nonché a dolersi del fatto che non sono stati ammessi dei capitoli di prova con i quali si intendeva fornire la dimostrazione della fondatezza del proprio assunto.
Si svolgono, inoltre, sostanzialmente inutili richiami alle norme che disciplinano l'inadempimento del contratto, che nulla aggiungono nella sostanza alla tesi sostenuta secondo cui pagina 19 di 26 sarebbe pacifico che non ha onorato le obbligazioni CP_2
a suo carico derivanti dal preliminare del 10 dicembre 2013.
Non ha pregio difensivo nemmeno l'argomentazione secondo cui, con la restituzione della già ricordata somma di €. *158.015,49* corrisposta con i bonifici di maggio e giugno 2015 CP_2
avrebbe dimostrato di nin avere alcunché da contestare o imputare alla Controparte_1
Osserva la Corte che se è assai probabile che con la restituzione delle somme abbia inteso dimostrare di non avere CP_2
doglianze da svolgere nei confronti della Controparte_1
è altrettanto probabile, per converso, che anche
[...]
quest'ultima, nell'accettare senza riserve i bonifici ricevuti, abbia a sua volta inteso dimostrare la stessa cosa.
A fronte di tale considerazione, al fine di tentare di sostenere la fondatezza della sua posizione, l'appellante indica di avere atteso quasi tre anni prima di agire in giudizio per avere confidato in una composizione bonaria della vicenda.
L'assunto, tuttavia, oltre che appare poco credibile, non è fornito di alcun riscontro probatorio, essendo costituito dalla sua mera prospettazione.
Il che fa ritenere che, in effetti, già nel 2015 la vicenda fosse stata ritenuta conclusa.
Le doglianze dell'appellante principale vanno, quindi, respinte.
Migliore sorte non hanno anche quelle dell'appellante pagina 20 di 26 incidentale.
anzi, nella sua comparsa di costituzione in questo CP_2
grado ammette espressamente che il contratto si è consensualmente risolto fra le parti senza ulteriori richieste oltre alla integrale restituzione, senza alcuna aggiunta o trattenuta, delle somme ricevute da Controparte_1
Si legge infatti: “Ora, dev'essere chiaro, che in qualunque modo si intenda inquadrare l'atteggiarsi della vicenda contrattuale, quello che è certo è che l'effetto risolutivo del rapporto contrattuale si è ampiamente consumato, sia di diritto ai sensi dell'art. 1457, comma 2°, c.c., sia per facta concludentia, sia (per l'assurda ipotesi) che si voglia ritenere valido ed efficace il tardivo (ma infondato) recesso comunicato dall'attrice.”.
Vi è quindi conferma che, come già rilevato dal tribunale, il contratto preliminare si è risolto per mutuo dissenso fra le parti o per facta concludentia.
Dopo tale fondamentale ammissione sostiene, però, CP_2
che l'unica somma che essa avrebbe dovuto restituire sarebbe stata quella di €. *37.500,00*, pari alla iniziale caparra ricevuta dalla promittente acquirente, mentre non si sarebbero dovute restituire quelle di €. *70.515,49* e di €. *50.000,00*.
Tali ultimi importi, secondo non dovevano essere CP_2
restituiti stante l'inadempimento della Controparte_1
[...]
pagina 21 di 26 Si osserva innanzitutto che, se inadempimento vi fosse stato, non si comprende per quale ragione sarebbero state restituite tutte le somme ricevute.
Ciò è invece avvenuto, per stessa ammissione di in CP_2
quanto si è ritenuto di risolvere consensualmente il contratto preliminare con reintegro della situazione patrimoniale dei due contraenti antecedente alla sua stipula.
A ciò si aggiunga che per fornire la dimostrazione del presunto inadempimento della si sarebbe Controparte_1
dovuto provare che essa era stata ritualmente convocata avanti il notaio per la stipula del contratto definitivo.
Prova che, però, non è stata fornita.
D'altra parte vi è motivo di ritenere che le istanze contenute nell'appello incidentale costituiscano la legittima reazione di all'azione giudiziaria intrapresa da controparte, in CP_2
quanto ritenuta oltre che infondata anche provocatoria.
Diversamente non si comprenderebbe perché CP_2
avrebbe dovuto restituire integralmente le somme ricevute senza avanzare alcuna pretesa di trattenerne una parte in ragione di un inadempimento che all'epoca dei bonifici (maggio
– giugno 2015) non si era ritenuto sussistere e che invece sarebbe stato considerato esistente a distanza di alcuni anni.
Dal che consegue il rigetto anche dell'appello incidentale.
* * * pagina 22 di 26 Quanto alle istanze istruttorie formulate dall'appellante si osserva quanto segue.
Cap. 1): irrilevante;

cap. 2): irrilevante;

cap. 3): irrilevante;

cap. 4): irrilevante;

cap. 5): irrilevante;

cap. 6): irrilevante;

cap. 7): irrilevante;

cap. 8): documentale e non contestato;

cap. 9): non contestato;

cap. 10): documentale e non contestato;

cap. 11): irrilevante;

cap. 12): documentale;

cap. 13): irrilevante;

cap. 14): irrilevante e documentale;

cap. 15): irrilevante;

cap. 16): documentale e non contestato;

cap. 17): inammissibile e generico: non vengono indicate le ragioni per le quali non avrebbe Controparte_1
dovuto “comparire” nel preliminare 31.03.2014, né si indica fra quali parti avrebbe dovuto essere concluso il suddetto pagina 23 di 26 preliminare;

cap. 18): documentale e non contestato;

cap. 19): irrilevante, documentale e non contestato;

cap. 20): irrilevante;

cap. 21): irrilevante;

cap. 22): irrilevante e documentale;

cap. 23): irrilevante e documentale;

cap. 24): irrilevante e documentale;

cap. 25): irrilevante;

cap. 26): inammissibile in quanto generico;
non vengono indicati tempi precisi e modalità con cui quanto indicato nel capitolo si sarebbe verificato;

cap. 27): inammissibile in quanto vertente su questione oggetto di controversia fra le parti ed oggetto di valutazione da parte del giudice;

cap. 28): inammissibile ed irrilevante;

cap. 29): irrilevante e documentale per la parte relativa all'avvenuta restituzione delle somme ricevute in passato dalla inammissibile per la parte in cui si Controparte_1
chiede al teste di confermare che sarebbe debitrice CP_2
della somma di €. *158.015,00* in quanto vertente su questione oggetto di controversia fra le parti ed oggetto di valutazione da parte del giudice;
pagina 24 di 26 cap. 30): documentale;

cap. 31): inammissibile in quanto generico: non vengono indicati tempi precisi e modalità con cui quanto indicato nel capitolo si sarebbe verificato, né le persone fisiche coinvolte;

cap. 32): irrilevante;

cap. 33): irrilevante.
Vanno inoltre rigettate le richieste di ordine di esibizione della scrittura privata sottoscritta fra la e la Controparte_3
in quanto avente ad oggetto circostanze irrilevanti CP_2
ai fini del decidere la controversia fra le parti di questo giudizio.
Per le stesse ragioni va rigettata anche la richiesta di ordine di esibizione della fideiussione rilasciata dalla Controparte_7
a favore della CM
[...] CP_3
Il rigetto delle istanze istruttorie esime la Corte dal valutare la capacità a testimoniare dei testi indicati dall'appellante sollecitata dalla difesa di CP_2
* * *
Al rigetto dell'appello principale e di quello incidentale consegue l'integrale compensazione fra le parti delle spese di lite di questo grado di giudizio.
Sussistono i presupposti per porre a carico dell' appellante principale e di quello incidentale, entrambi soccombenti, il pagamento di un importo pari a quello dovuto a titolo di pagina 25 di 26 contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando:
- rigetta tutte le istanze istruttorie chieste da
[...]
CP_1
- rigetta l'appello principale proposto da Controparte_1
[...]
- rigetta l'appello incidentale proposto da CP_2
- compensa integralmente fra le parti le spese di lite;

- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma I quater T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012, nei confronti di Controparte_1
- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma I quater T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012, nei confronti di CP_2
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 17 settembre
2025
IL CONSIGLIERE ausiliario EST.
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IL PRESIDENTE
AN FE

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