REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta dai magistrati dott. Giuseppe Staglianò presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel.
dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1051/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'odierna udienza del 17.4.2025 e vertente tra
TRA
, c.f. Parte_1 C.F._1
, c.f. Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv.to Gabriele de Majo, giusta procura in calce all'atto di appello
APPELLANTI
E
, c.f. Controparte_1 C.F._3
, c.f. Controparte_2 C.F._4
rappresentati e difesi dagli avv.ti Antonio Corvasce e Sofia Pasquino, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATI
pagina 1 di 8
MOTIVI DELLA DECISIONE
La controversia ha ad oggetto la ormai nota questione concernente l'alienazione di beni immobili di edilizia economica e popolare a prezzo diverso dal prezzo massimo di cessione, in relazione alla quale gli acquirenti e hanno Controparte_1 Controparte_2
convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Roma, gli alienanti e , Parte_1 Parte_2
chiedendo dichiararsi che il contratto di vendita stipulato in data 5.10.2009, a rogito notaio di Roma, era parzialmente nullo nella parte in cui stabiliva il prezzo di Persona_1 vendita in € 355.000,00; accertarsi e dichiararsi che il prezzo della proprietà superficiaria era quello, stabilito ex lege, di € 138.156,09 o, in via gradata, quello che sarebbe emerso all'esito del giudizio;
disporsi, ai sensi del combinato disposto dell'art. 35 della L. 865/1971, dell'art. 14 della convenzione urbanistica, dell'art. 18 del D.P.R. 380/2001, nonché degli artt. 1418, 1419
e 1339 c.c. la sostituzione automatica del suddetto prezzo di vendita, come sopra dichiarato nullo, con quello di € 138.156,09 o, in via gradata, con quello che sarebbe emerso all'esito del giudizio;
condannarsi i convenuti alla restituzione/ripetizione, in favore degli attori, di quanto da questi ultimi indebitamente pagato, pari ad € 216.843,91 o, in via gradata, alla somma determinata 'ex lege' e che sarebbe emersa all'esito del giudizio.
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Costituitisi i convenuti, i quali, pur legittimati alla presentazione della domanda di affrancazione, non provvedevano in tal senso, ed espletata c.t.u. per la determinazione del prezzo massimo di cessione, con sentenza n. 17027/2021, R.G. n. 82540/2016, pubblicata in data 2.11.2011, il tribunale ha così deciso:
‹‹• dichiara la nullità della clausola del contratto di compravendita, a rogito notaio d.ssa del Persona_1
5/10/2009 (Rep. 11138; racc. 7117; registrato a Roma 4 in data 7/10/2009a al n. 17580 serie 1T; trascritto a
Roma 1 in data 8/10/2009 al n. 131656 r.g. e al n. 72862 r.p) fra i convenuti e Parte_1 Parte_2
(venditori) e i ricorrenti e (acquirenti), che indica il prezzo di vendita in Controparte_1 Controparte_2
€ 355.000,00 e ne dispone la sostituzione automatica con il prezzo massimo di cessione di € 143.259,37;
• in parziale accoglimento della conseguente domanda di ripetizione di indebito, avanzata dai ricorrenti nei confronti dei convenuti, condanna in solido i convenuti alla restituzione, in favore dei ricorrenti, della somma di €
211.740,63;
• condanna in solido i convenuti al pagamento delle spese di lite, che liquida in € 7.795,00 per compensi professionali e in € 259,00 per spese, oltre rimborso forfettario, Cp e Iva come per legge. Ordina la distrazione delle spese di lite in favore dei procuratori dei ricorrenti, che si sono dichiarati antistatari;

• pone definitivamente e per l'intero a carico dei convenuti in solido le spese di ctu, liquidate con separato decreto del 18/4/2019››. pagina 2 di 8 ***
Hanno proposto appello i signori e (venditori), i quali hanno allegato Pt_1 Pt_2 documentazione relativa alla avvenuta presentazione dell'istanza di affrancazione e, segnatamente, l'istanza di affrancazione presentata il 12.11.2021 al Comune di Roma, con la ricevuta prot. n. QI/2021/0192326, la successiva istanza presentata in data 13.1.2022 con la ricevuta prot. n. QI/2022/0006727, la documentazione relativa al pagamento (docc. da 1 a 6).
Hanno quindi chiesto alla Corte di accogliere le seguenti conclusioni:
‹‹Voglia la Corte d'appello illustrissima, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, preso atto della proposizione, da parte del Signor della procedura volta alla rimozione del vincolo del prezzo Parte_1 massimo di cessione relativo alle unità immobiliari per cui è causa, preliminarmente sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, fissando all'uopo l'udienza per la discussione della presente istanza cautelare;
nel merito, voglia la Corte d'appello illustrissima annullare e/o revocare e/o riformare e/o dichiarare nulla e/o priva di effetto e/o di presupposti la sentenza impugnata, per l'ipotesi in cui ritenga che la procedura anzidetta si è esaurita con i pagamenti già effettuati;
in subordine, per l'eventualità in cui la Corte d'appello dovesse ritenere ancora non completata la procedura come sopra proposta, voglia dichiarare prive dei presupposti le domande proposte dai Signori ed nei confronti dei Signori e per CP_1 CP_2 Pt_1 Pt_2 effetto dell'avvenuta proposizione della anzidetta procedura volta all'affrancamento dell'immobile per cui è causa;
in ulteriore subordine, voglia sospendere il presente giudizio fino alla definizione della procedura di affrancamento;
in ulteriore gradato subordine, in accoglimento del secondo motivo di appello, voglia determinare le somme eventualmente dovute ai Signori ed dagli odierni appellanti al netto di quanto da CP_1 CP_2 costoro corrisposto alla ed agli istituti bancari, con i quali la Cooperativa era Controparte_3 indebitata, per estinguere le posizioni debitorie in questione;
in ogni caso con vittoria di spese ed onorari di causa per l'ipotesi di opposizione degli appellati all'accoglimento del presente gravame››.
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Si sono costituiti in giudizio, in data 26.5.2022, gli appellati (acquirenti), chiedendo, previo rigetto dell'istanza ex art. 283 c.p.c., di dichiarare inammissibile l'appello o di rigettarlo nel merito.
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Parte appellante, il 15.6.2022, ha depositato la richiesta di deroga dall'ordine cronologico di disamina delle istanze di affrancazione, presentata il 15.6.2022, con relativa ricevuta.
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All'udienza del 16.6.2022, parte appellata ha chiesto dichiararsi inammissibile la produzione documentale di parte appellante, in quanto effettuata in violazione dell'art. 345 c.p.c.
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pagina 3 di 8 Con ordinanza in pari data, la Corte ha ritenuto ammissibile il deposito di cui sopra, trattandosi di documenti di formazione successiva alla pubblicazione della sentenza di primo grado, e ha sospeso l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, rinviando all'udienza del
22.2.2024 per la precisazione delle conclusioni.
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In data 6.2.2024, parte appellante ha depositato atto di affrancazione del 29.11.2023, Rep. n.
28.038, Racc. 22.025, registrato all'Ufficio Roma 4 il 6.12.2023 con il n. 40980, serie 1T.
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Dopo un rinvio d'ufficio, con decreto del 21.3.2025 è stata confermata la già fissata udienza del 17.4.2025 ed è stata disposta la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con termine fino a 15 giorni prima dell'udienza per note conclusionali.
I procuratori delle parti hanno tempestivamente depositato le note in data 1°.

4.2025 e, all'odierna udienza, hanno discusso oralmente la causa, concludendo come da verbale.
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Orbene, con il primo motivo, rubricato “sopravvenuta rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione con conseguente estinzione della pretesa dei signori ed ”, parte appellante ha CP_1 CP_2 esposto che in data 12.11.2021, dunque dopo l'emissione della sentenza impugnata, il Pt_1 aveva presentato l'istanza di affrancazione, seguita da nuova istanza semplificata e dal pagamento del corrispettivo di rimozione dei vincoli;
pertanto, ai sensi dell'art. 31, comma 49 quater, Legge n. 448/1998, come modificato dall'art. 25 undecies Legge n. 136/2018, si era determinata l'estinzione, o quanto meno era venuto meno il presupposto della pretesa dei signori e di rimborso della differenza tra il prezzo massimo di cessione e CP_1 CP_2
quanto effettivamente pagato dagli acquirenti, con la conseguenza che la gravata sentenza doveva essere “revocata e/o riformata e/o dichiarata nulla e/o annullata per estinzione del diritto fatto valere o per essere venuto meno il presupposto della pretesa azionata dagli odierni appellati”.
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Il secondo motivo, rubricato “violazione dell'art. 115, I comma, e 116, I comma, c.p.c.- omessa considerazione delle prove in atti e/o omessa corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato” era stato articolato solo in via subordinata, avendo il primo motivo “rilevanza assorbente rispetto ad ogni ulteriore rilievo”.
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Ciò detto, l'esame dei motivi contenuti nell'atto di impugnazione e delle correlate deduzioni degli appellati è assorbito, dovendo la controversia essere decisa alla luce dell'intervenuto pagina 4 di 8 atto di affrancazione, stipulato il 29.11.2023 tra e i signori e , Rep. Parte_3 Pt_1 Pt_2
28.039, Racc. 22.025.
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E infatti, parte appellante, nelle note conclusionali, ha dedotto che la rimozione dei vincoli si era ormai perfezionata con l'atto del 29.11.2023, sicché la pretesa era estinta.
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Parte appellata, dal canto suo, nelle note ha evidenziato che, fino al momento dell'effettiva stipulazione della convenzione di affrancazione, permaneva il diritto degli acquirenti alla ripetizione dell'indebito (richiamando Cass. SS.UU. n. 21348/2022 e Cass. n. 14528/2024) e che i venditori avevano, del tutto immotivatamente, presentato l'istanza di affrancazione nel corso del giudizio di appello, obbligando gli acquirenti a sopportare altre spese di causa;
ciò concretava un evidente abuso del processo e del diritto da parte dei signori – , Pt_1 Pt_2 stante il ritardo di almeno quattro anni nella stipulazione della convenzione, che, tra l'altro, aveva impedito agli appellati di disporre liberamente del proprio alloggio per un periodo significativo;
quanto sopra legittimava la richiesta di condanna degli appellanti al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. e la condanna dei medesimi alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.
Gli appellati hanno quindi modificato le conclusioni nei seguenti termini:
‹‹I. – accertarsi e dichiararsi la cessazione della materia del contendere, in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto dei sig.ri – , a pretendere la ripetizione della differenza tra il prezzo di CP_2 CP_1 cessione ed il prezzo massimo dell'immobile per cui è causa, venduto di edilizia convenzionata;

II. – Con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori che se ne dichiarano antistatari, nella forma aggravata, ex art. 96 comma 1 c.p.c., oltre che, con condanna degli appellanti al pagamento, in favore degli appellati, di una somma equitativamente determinata, ex art. 96 comma
3 c.p.c., da liquidarsi nella somma ritenuta, dall'Ecc.ma Corte adita, di giustizia ed equità.››.
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Pacificamente, questa Corte deve prendere atto dell'intervenuta affrancazione, stipulata a seguito dell'istanza presentata il 12.11.2021, che ha comportato la rimozione dell'obbligo convenzionale del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione di cui alla convenzione a rogito Notaio di Roma in data 29 luglio 1994, repertorio Persona_2
n.108337/27452, relativamente alle porzioni immobiliari site in Roma, località Malafede, via
Francesco Menzio n. 255, edificio C, oggetto di causa.
E infatti, come affermato dalla Suprema Corte (cfr. Cass. n. 14528/2024):
pagina 5 di 8 - l'art. 25 undecies del d.l. n. 119/2018, che ha, tra l'altro, sostituito l'art. 31, comma 49 bis, della legge n. 448/1998, ha esteso la facoltà di richiedere l'affrancazione a tutti gli interessati, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (ivi compresi i venditori);
- la Corte costituzionale, con la sentenza n. 210/2021, ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale sollevate dall'Arbitro unico di Roma;

- il comma 49-quater del citato art. 31, come introdotto dal d.l. n. 119/2018, ha stabilito:
a) che, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;
b) che l'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli, che comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva;

- il vincolo del prezzo è eliminato soltanto per effetto di apposita convenzione ad hoc, da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione;

- la procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica è consentita anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70/2011 (13 luglio 2011);
- all'esito dell'adozione del provvedimento di affrancazione e del successivo atto di affrancazione, il diritto della controparte di pretendere la differenza del prezzo di cessione deve ritenersi estinto e, dunque, non esigibile;

- va dichiarata la cessazione della materia del contendere alla stregua dell'estinzione e della conseguente inesigibilità del diritto di pretendere la ripetizione del prezzo eccedente.
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In ossequio a siffatto insegnamento, poiché è sopravvenuta, nelle more del presente giudizio,
l'affrancazione, l'impugnata sentenza deve essere riformata e va dichiarata la cessazione della materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto di e a pretendere la ripetizione della differenza tra Controparte_1 Controparte_2
prezzo di mercato pagato e prezzo massimo di cessione. pagina 6 di 8 ***
La riforma della sentenza di primo grado determina la caducazione "ex lege" della statuizione sulle spese e il correlativo dovere, per il giudice d'appello, di provvedere d'ufficio a un nuovo regolamento delle stesse.
Tale pronuncia, secondo il principio della globalità del giudizio sulle spese, deve avvenire con riferimento all'intero processo e all'esito finale della lite.
Sempre in base al sopra richiamato insegnamento della Suprema Corte, le spese e i compensi di lite devono essere regolati secondo il criterio della soccombenza virtuale o potenziale.
Al riguardo, va detto che, ove non fosse sopravvenuta l'affrancazione curata dagli alienanti, la disposta ripetizione dell'indebito oggettivo per eccedenza del prezzo pattuito rispetto al tetto massimo consentito avrebbe, pacificamente, dovuto trovare conferma, in base all'orientamento giurisprudenziale ormai univoco che ha preso le mosse dalla nota pronuncia della Corte di cassazione a sezioni unite n. 18135 del 16.9.2015.
Occorre considerare poi che gli alienanti hanno presentato l'istanza di affrancazione solo dopo la pronuncia di primo grado e hanno introdotto il presente giudizio di appello proprio allo scopo di far valere l'avvenuta presentazione dell'istanza, in vista della futura affrancazione e della conseguente estinzione del diritto degli acquirenti, i quali, per effetto della scelta dei venditori di non presentare tempestivamente l'istanza, hanno dovuto sopportare non solo le spese del giudizio di primo grado, ma anche quelle del grado di appello.
Pertanto, i signori e , già soccombenti in primo grado, devono essere condannati Pt_1 Pt_2
a rifondere agli appellati le spese del doppio grado di giudizio, che si liquidano nella misura già liquidata dal tribunale, quanto al primo grado, e secondo i valori medi dello scaglione €
52.001,00 - € 260.000,00, quanto al giudizio di appello.
Anche le spese di c.t.u. seguono il principio della soccombenza virtuale e vengono poste a carico degli appellanti.
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Ritiene la Corte che non ricorrano i presupposti per la condanna ai sensi dell'art. 96, comma
1 e comma 3, c.p.c.
La materia, anche dopo la novella legislativa, è stata oggetto di ampio dibattito e ha registrato, infine, l'intervento della Corte costituzionale, sicché deve escludersi il presupposto dell'aver agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, fermo restando che la norma non prevede un termine per la presentazione dell'istanza.
pagina 7 di 8 Difetta anche l'abuso dello strumento processuale, posto che l'aver presentato tardivamente l'istanza di affrancazione non è di per sé sufficiente a configurare l'esercizio ad opera della parte stessa delle sue prerogative processuali in modo abusivo, cioè senza tener conto degli interessi confliggenti in gioco, sacrificandoli ingiustificatamente o sproporzionatamente in relazione all'utilità effettivamente conseguibile, da desumersi in termini oggettivi dagli atti del processo o dalle condotte processuali (cfr. Cass. n. 26545 del 30/09/2021), non essendo identificabile un sacrificio ulteriore rispetto alla necessità della parte di doversi difendere in giudizio, di cui si è già tenuto conto in sede di pronuncia sulle spese.


P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del tribunale di Roma n. 17027/2021, R.G. n. 82540/2016, pubblicata in data 2.11.2011, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) in riforma dell'impugnata sentenza, dichiara la cessazione della materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto di e Controparte_1
a pretendere la ripetizione della differenza tra prezzo di mercato Controparte_2
pagato e prezzo massimo di cessione;

2) condanna e , in solido, alla rifusione, in favore di Parte_1 Parte_2 CP_1
e , delle spese del doppio grado di giudizio, che liquida
[...] Controparte_2 in € 259,00 per esborsi e in € 7.795,00 per compensi, per il primo grado, e in €
14.317,00 per compensi, per il secondo grado, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, con distrazione delle spese in favore degli avv.ti Antonio Corvasce e Sofia
Pasquino, dichiaratisi antistatari;

3) pone definitivamente a carico di e le spese di c.t.u. Parte_1 Parte_2
Roma, 17.4.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giuseppe Staglianò
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