REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di OL Nord, Seconda Sezione Civile, nella persona del
Giudice dott.ssa Dora Alessia Limongelli, ha pronunziato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5370 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, avente ad oggetto “altri contratti atipici”, e vertente
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore dott. Parte_1
, con sede in Melito di OL (NA) alla via Sandro Pertini, 21 Parte_2
(C.F. e P. IVA ), rappresentata e difesa dall'avv. Vincenzo De P.IVA_1
Simone (C.F.: ), in virtù di autorizzazione a costituirsi in C.F._1 giudizio (v. autorizzazione del 02.02.2021, doc. 1) e procura in calce all'atto di citazione,
ATTORE
e
, C.F. , nata a [...], il [...] e CP_1 C.F._2
residente in [...], elettivamente domiciliata, agli effetti tutti del presente atto, in Correggio (RE), V.le Cottafavi n. 1, nello studio e presso le persone degli avv.ti Nicolò Ferraroni (C.F.
PEC: e C.F._3 Email_1
Federica Delle Donne (C.F. PEC: C.F._4
del foro di Reggio Emilia, dai Email_2 quali è rappresentata e difesa in virtù di procura in atti
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CONVENUTA
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, - Parte_1
premesso di essere proprietaria di un immobile sito in Melito di OL
(NA), alla via degli Eucalipti, 15, in NCEU del Comune di Melito di OL
(NA), Foglio 1, par. 1184, sub. 3, cat. A/7, cl. 2, consistenza 10,5 vani, R.C.
€ 1.220,13, consistente in villa composta da piani T, 1, 2 ed S1 - esponeva che essa istante veniva sottoposta a sequestro penale preventivo con decreto del Tribunale di OL in data 04.04.2013, con contestuale nomina del dott.
quale amministratore giudiziario della totalità delle Persona_1
partecipazioni, quote, patrimonio aziendale, costituito da immobili e qualsivoglia interessenza di proprietà della società; che il predetto immobile risulta occupato dalla sig.ra in forza di un asserito contratto CP_1
preliminare di compravendita recante la data del 28.06.2002 e del “verbale di consegna villa” datato 23.11.2003, che a dire della convenuta il prezzo sarebbe stato parzialmente pagato per € 250.000,00 come da copie dei titoli di credito ed estratti conto consegnati all'amministratore giudiziario,
residuando solo l'importo di € 95.000,00; che al contratto preliminare –
privo di data certa, non registrato né trascritto nei registri immobiliari – non aveva mai fatto seguito la stipula di un contratto definitivo e inoltre i versamenti in denaro risultano avvenuti tutti in favore, non già della
[...]
– proprietaria dell'immobile e promittente venditrice dello Parte_1
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stesso ma in favore di e ovvero di Parte_3 Parte_4
terzi.
Sulla base di tali premesse, la società attrice conveniva in giudizio la sig.
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1. CP_1
Dichiarare inefficace e comunque inopponibile alla Amministrazione
Giudiziaria il contratto preliminare asseritamente sottoscritto in data
28.06.2002; 2. In via gradata, dichiarare il predetto contratto risolto per
grave inadempimento della convenuta, tenuto anche conto del fatto che allo
stato nulla è stato versato in favore della in Parte_1
Amministrazione Giudiziaria in forza di detto contratto preliminare;
3.
Conseguentemente, dichiarare tenuta e condannare la sig.ra CP_1
nata a [...] il [...] e residente in [...]di OL (NA) alla via
degli Eucalipti, 15 (C.F. ) a restituire alla C.F._2 [...]
l'immobile sito in Melito di OL (NA), alla via degli Parte_1
Eucalipti, 15, catastalmente identificato come segue: NCEU del Comune di
Melito di OL (NA), Foglio 1, par. 1184, sub. 3, cat. A/7, cl. 2,
consistenza 10,5 vani, R.C. € 1.220,13, consistente in villa composta da
piani T, 1, 2 ed S1; 4. Dichiarare tenuta e comunque condannare, altresì, la
sig.ra al pagamento di una indennità di occupazione in favore CP_1
dell'odierna attrice – da quantificarsi in corso di causa ovvero in via
equitativa nella misura di € 1.000,00 mensili, o nella somma maggiore o
minore che il Giudice adito riterrà di giustizia – per l'occupazione
dell'immobile anzidetto a far data dal 21.11.2003, ovvero quantomeno a far
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data dalla messa in mora del 16.04.2021, e fino all'effettiva restituzione del
cespite;

5. Condannare controparte al pagamento delle spese di lite”.
Si è costituita in giudizio la convenuta, in data 5.4.2023 (all'esito dello spirare dei termini assegnati ai sensi dell'art 183 comma 6 c.p.c.),
deducendo preliminarmente di essere venuta a conoscenza della instaurazione del giudizio a seguito di contatti con la Parte_1
e che la notifica dell'atto di citazione era affetta da nullità non essendo indicato il luogo in cui la stessa sarebbe stata effettuata, non corrispondente alla residenza della convenuta, né le date di spedizione e ricezione del CAD
e chiedendo la rimessione in termini per la costituzione tempestiva essendo incorsa in decadenza per causa non imputabile. Sempre in via preliminare,
eccepiva l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, nonché il difetto di legittimazione processuale del legale rappresentante pro tempore della Parte_1
essendo la medesima sottoposta a sequestro preventivo come disposto
[...]
dal decreto di sequestro preventivo ex. art. 321 c.p.p. del Tribunale di
OL (proc. n. 12803/13 r.g.n.r. – stralcio dal proc. n. 36726/04 r.g.n.r.).
Nel merito, la convenuta eccepiva l'infondatezza della pretesa attorea poiché il pagamento degli acconti del prezzo convenuti nel preliminare era avvenuto a mezzo assegni recanti il timbro della ed Parte_1
emessi a beneficio dei sig.ri e quest'ultimo Pt_3 Parte_4
firmatario del contratto preliminare di compravendita nonché del verbale di consegna dell'immobile del 21/11/2003. Deduceva ancora la convenuta che l'intestazione degli assegni bancari alle persone fisiche e non alla società era
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avvenuto in buona fede e su indicazione del sig. così Parte_4
come indice di buona fede era sicuramente la circostanza che la promissaria acquirente aveva versato una somma superiore rispetto agli acconti contenuti in contratto (alla fine del 2004 la convenuta aveva pagato €
215.645,69, cioè somma ben superiore ai € 154.935,00 che si era obbligata a versare con le seguenti scadenze: € 51.645,00 entro dicembre 2002; €
51.645,00 entro dicembre 2003; €51.645,00 entro dicembre 2004)
residuando la ridotta somma di € 96000,00 che dovrebbe in teoria essere versata mediante istituzione di un contratto di mutuo che l'attrice avrebbe dovuto contrarre con un istituto di credito come espressamente previsto da negozio preliminare;
infine che nonostante il disposto dell'art. 6 del contratto preliminare (il contratto definitivo sarebbe stato stipulato in data e presso il notaio determinati dalla promittente venditrice mediante comunicazione inviata alla promissaria acquirente almeno quindici (15)
giorni prima) e le innumerevoli richieste avanzate della convenuta mai nessun invito a presentarsi avanti a Notaio per la conclusione del negozio traslativo della proprietà era stato recapitato dalla società attrice.
In via del tutto preliminare, va affermata la ritualità della notifica dell'atto di citazione, avvenuto presso l'indirizzo ove è ubicato l'immobile in Melito di
OL, via Eucalipto n. 15 come si evince dalla richiesta di notifica compilata dal procuratore di parte attrice e dalla relata di notifica compilata dall'ufficiale giudiziario e perfezionatasi ai sensi dell'art 140 c.p.c.
mediante ritiro a mani proprie della raccomandata informativa del deposito dell'atto notificato (cfr. relata di notifica e cad).
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Nella specie, qualsivoglia contestazione relativa al luogo della notifica risulta superata dalla circostanza che la convenuta ha ricevuto a mani proprie la comunicazione informativa prevista dall'art 140 c.p.c.
dimostrando inequivocabilmente l'esistenza del collegamento tra il destinatario e il luogo della notifica. Le medesime considerazioni valgono per l'asserita mancata indicazione della data di spedizione e ricezione dell'atto notificato, dal momento che dalla relata versata in atti risulta che in data 11.5.2022 l'ufficiale giudiziario ha compiuto le formalità dell'art 140
c.p.c. e in data 19.5.2022 risulta la ricezione della raccomandata informativa da parte del destinatario.
In proposito, non può evitarsi di osservare che, come costantemente affermato dalla giurisprudenza (da ultimo anche Corte Cass. 24099/2024), le attestazioni dell'ufficiale giudiziario e dall'agente postale in ordine alle attività notificatorie fanno fede fino a querela di falso e qualora il destinatario di un avviso di ricevimento affermi di non avere mai ricevuto l'atto e, in particolare, di non aver mai apposto la propria firma sullo stesso avviso, ha l'onere, se intende contestare l'avvenuta esecuzione della notificazione, di impugnare l'avviso di ricevimento a mezzo di querela di falso.
Pertanto, in assenza di una compiuta dimostrazione della nullità della notifica e che la convenuta sia incorsa in decadenza per causa ad essa non imputabile, l'istanza di rimessione in termini non può essere accolta.
Ne consegue che la costituzione tardiva della convenuta, avvenuta oltre il maturare delle preclusioni istruttorie, determina la decadenza dal proporre
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domande riconvenzionali, eccezioni nonché mezzi di prova, fatta salva la possibilità di formulare mere difese.
Va disattesa altresì l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, non vertendosi in alcuna delle materie per le quali l'art 5 del Dlgs 28/2010
prevede quale condizione di procedibilità della domanda la mediazione obbligatoria.
Ugualmente da disattendersi è l'eccezione di difetto di rappresentanza della società attrice la quale avrebbe dovuto essere rappresentata dall'amministratore giudiziario, anziché dall'amministratore della società.
Ed invero, il sequestro delle quote/partecipazioni sociali non è idoneo ad incidere sull'organizzazione capitalistico-corporativa propria delle società.
Pertanto, gli organi societari restano in carica quand'anche sia sequestrata la totalità delle partecipazioni sociali e l'azienda sociale. L'assunto è
confermato dal codice antimafia e, in particolare dall'art. 41, comma 6, a tenore del quale «nel caso di sequestro di partecipazioni societarie che assicurino le maggioranze necessarie per legge, l'amministratore giudiziario può, previa autorizzazione del giudice delegato: a) convocare l'assemblea per la sostituzione degli amministratori». Pertanto, non si verifica alcuna sostituzione automatica dell'organo amministrativo, dotato della rappresentanza della società, con l'amministratore giudiziaria.
Nel caso di specie, come si evince dalla documentazione in atti,
correttamente la società si è costituita in giudizio nella persona dell'amministratore in carica a decorrere dal 2019, , il Parte_2
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quale ha conferito la procura alle liti, previa autorizzazione del G.I.P. e mancato riscontro dell'avvocatura dello Stato.
Ciò posto, giova fin da subito chiarire che la scrittura privata sottoscritta da in rappresentanza di e Parte_4 Parte_1 CP_1
deve considerarsi opponibile alla Amministrazione Giudiziaria, potendosi la stessa considerare effettivamente stipulata il 28.06.2002, trovando tale data riscontro nella ulteriore documentazione prodotta dalla medesima parte attrice.
A riguardo, è stato chiarito dalla giurisprudenza che ai sensi dell'art 2704
c.c. l'assenza di un'elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di
una scrittura privata non autenticata possa ritenersi opponibile nei
confronti dei terzi, consente, dunque, al giudice di merito di valutare, col
suo prudente apprezzamento, se sussiste un fatto, diverso dalla
registrazione, che sia idoneo nei termini riferiti – specifica attitudine a
dimostrare l'anteriorità della formazione del documento – a dare certezza
alla data della scrittura privata” (cfr. da ultimo anche Cass. Ord.
3194/2024; Cass, 29451/2008; Cass. 2014/ 8535).
Nel caso che qui ci occupa, parte attrice ha prodotto in giudizio copia del verbale di consegna dell'immobile del 21.11.2003 sottoscritto dalle parti,
nonché copia dei titoli costituiti da assegni bancari, emessi in pagamento di acconti del prezzo e alcuni dei quali quietanzati dalla società e incassati come dimostrato dagli estratti conto.
Acclarata dunque, l'opponibilità alla amministrazione giudiziaria della scrittura privata preliminare può passarsi ad esaminare la domanda di
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risoluzione del contratto preliminare di compravendita, per inadempimento della parte promissaria acquirente.
Ebbene, dalla documentazione prodotta da parte attrice, emerge la prova dell'emissione di assegni bancari da parte della convenuta CP_1
all'ordine non della società bensì di Parte_1 Parte_4
all'epoca amministratore della società nonché di terzi. È, altresì,
[...]
dimostrato in via documentale l'incasso di alcuni dei titoli menzionati, come da riscontro effettuato negli estratti conto dei rapporti bancari facenti capo alla convenuta.
Ciò posto, non può però sottacersi che non per tutti i titoli richiamati sussiste la prova della riferibilità degli stessi al pagamento degli acconti del prezzo, dal momento che solo per alcuni di essi ne risulta quietanzata la consegna alla società mediante l'apposizione del timbro e della firma di uno degli amministratori.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è
gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della altrui pretesa,
costituito dall'avvenuto esatto adempimento (Cass. civ., Sez. Unite,
06/04/2006, n. 7996).
Dalla documentazione prodotta dalla parte attrice emerge, infatti, che la promissaria acquirente non ha dimostrato l'integrale versamento in favore della società attrice degli acconti del prezzo espressamente previsti all'art 3
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della scrittura preliminare, risultando solo parte dei titoli inequivocabilmente consegnati in pagamento alla società e quietanzati da quest'ultima come tali.
Alcuna prova orale e/o documentale ha fornito parte convenuta la quale si è
costituita tardivamente in giudizio, oltre lo spirare dei termini ex art 183
comma 6 c.p.c. con conseguente inammissibilità delle relative produzioni documentali.
Va, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 28.6.2002, per grave inadempimento della parte promissaria acquirente, la quale va condannata alla restituzione dell'immobile.
Costituisce principio consolidato in giurisprudenza quello per cui nei contratti a prestazioni corrispettive la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta,
indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento (cfr. Cass. n.
28381/2017; 4442/2014; Cass. n. 18143/2004).
Nella fattispecie, alcuna domanda di restituzione è stata tempestivamente formulata dalla parte convenuta, la quale si è costituita tardivamente per cui esula dal thema decidendum la quantificazione degli acconti corrisposti dalla convenuta e della invocata buona fede nell'effettuazione dei pagamenti.
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La risoluzione del contratto, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 cod. civ., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo,
o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa, con la conseguenza che la domanda di restituzione proposta per la prima volta in grado d'appello è inammissibile, in quanto domanda nuova (Cass. Sez. 2 -
, Ordinanza n. 28722 del 04/10/2022 ).
In applicazione del richiamato principio alla fattispecie, qui ricorrente, di risoluzione di un contratto preliminare di vendita con effetti anticipati, il promissario acquirente è tenuto a corrispondere al promittente venditore l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato che gli sia stato consegnato anticipatamente, nell'intervallo di tempo compreso fra la consegna ed il rilascio e secondo la disciplina della ripetizione d'indebito
(cfr. Cass. n. 550/2002; n. 875/1995).
Peraltro, neppure rileva la circostanza che la detenzione qualificata dell'immobile da parte della promissaria acquirente in virtù del preliminare con effetti anticipati sia riconducibile ad un contratto di comodato precario,
poiché la vicenda risolutoria del contratto preliminare travolge anche il contratto di comodato.
Pertanto, la domanda di parte attrice diretta ad ottenere il corrispettivo dell'uso della cosa a decorrere dalla consegna della stessa al promissario acquirente è fondata e merita accoglimento.
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La giurisprudenza ha, poi, chiarito la natura e la portata del diritto all'indennità di occupazione del promittente venditore in caso di risoluzione del contratto preliminare ad effetti anticipati nel senso che "il promissario acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è
tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice,
atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come
"sine titulo". Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti nè dal pagamento del prezzo nè
dal godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale” (così,
Cass. n. 24510/11). In altri termini, il promittente venditore ha diritto ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva della risoluzione tra le parti (in tal senso, cfr. Cassazione civile sez. III, 30/09/2016, n.19403 e Cass. nn. 9367/12 e 3704/88). Ed invero, nel contratto preliminare a effetti anticipati la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha luogo con la piena consapevolezza dei contraenti che l'effetto traslativo non si è ancora verificato, risultando piuttosto dal titolo l'altruità della cosa.
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Per tali ragioni ritiene il Tribunale che, sulla base degli elementi di conoscenza disponibili, l'indennità di occupazione dell'immobile, del quale può essere presunta la concreta idoneità a produrre utilità e reddito, sia prudenzialmente determinabile in euro 400,00 mensili importo che la convenuta ha ammesso di corrispondere in favore CP_1
dell'amministrazione giudiziaria e autorizzato dal GIP del Tribunale di
OL a decorrere dal mese giugno 2022.
Del resto parte convenuta, nelle note di precisazione delle conclusioni ha chiesto in caso di accoglimento delle istanze di parte attrice di determinarsi proprio in tale importo il corrispettivo dell'occupazione.
Al pagamento di tale somma, dunque, la convenuta deve essere condannata,
con decorrenza dalla data di consegna dell'immobile fino al mese di maggio
2022, oltre alla rivalutazione dalle singole scadenze mensili fino alla data or detta, e agli interessi legali sulle somme come sopra via via rivalutate da ciascuna scadenza fino al soddisfacimento del credito.
La natura della presente controversia e le circostanze emerse nel corso del giudizio unitamente alla volontà conciliativa manifestata dalla convenuta costituiscono, complessivamente considerati, ragioni giustificative all'integrale compensazione delle spese di lite, ai sensi di quanto previsto dalla disposizione normativa di cui all'art. 92 cod. proc. civ.

P.Q.M.

IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD- SECONDA SEZIONE CIVILE -, definitivamente pronunziando nella controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
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1. Dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del
28.6.2002 avente ad oggetto l'immobile sito in Melito di OL (NA), alla via degli Eucalipti, 15, NCEU del Comune di Melito di OL (NA),
Foglio 1, par. 1184, sub. 3, cat. A/7, cl. 2, consistenza 10,5 vani, R.C. €
1.220,13, consistente in villa composta da piani T, 1, 2 ed S1 - per inadempimento della convenuta;

2. Condanna a restituire alla l'immobile CP_1 Parte_1
sito in Melito di OL (NA), alla via degli Eucalipti, 15, catastalmente identificato come segue: NCEU del Comune di Melito di OL (NA),
Foglio 1, par. 1184, sub. 3, cat. A/7, cl. 2, consistenza 10,5 vani, R.C. €
1.220,13, consistente in villa composta da piani T, 1, 2 ed S1;

3. Condanna al pagamento in favore di CP_1 Parte_1 dell'importo di € 400,00 mensili dalla data di consegna dell'immobile fino al mese di maggio 2022, oltre alla rivalutazione dalle singole scadenze mensili fino alla data or detta, e agli interessi legali sulle somme come sopra via via rivalutate da ciascuna scadenza fino al soddisfacimento del credito;

4. dichiara interamente compensate, tra tutte le parti, le spese del presente giudizio.
Aversa, 6.2.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Dora Alessia Limongelli
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