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Sentenza 15 gennaio 2026
Sentenza 15 gennaio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado Lazio, sez. XVIII, sentenza 15/01/2026, n. 293 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio |
| Numero : | 293 |
| Data del deposito : | 15 gennaio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 293/2026
Depositata il 15/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 18, riunita in udienza il 17/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
DI MARCO ANTONIO, Presidente
GUADAGNI LUIGI, Relatore
SILIPO FRANCESCO, Giudice
in data 17/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 3040/2024 depositato il 19/06/2024
proposto da
Ag. Entrate Direzione Provinciale Latina
elettivamente domiciliato presso dp.latina@pce.agenziaentrate.it contro
Resistente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 71/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LATINA sez. 2 e pubblicata il 11/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. numero CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 4014/2025 depositato il
19/12/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (//)
Resistente/Appellato: (//)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 16 marzo 2023, la Resistente_1 S.r.l. impugnava l'avviso di accertamento catastale prot. LT numero del 4 agosto 2022, notificato il 19 gennaio 2023, avente ad oggetto la rettifica del classamento dell'unità immobiliare sita nel Comune di San Felice Circeo, Indirizzo_1, censita al Catasto Fabbricati al Foglio dati
Con precedente atto prot. LT 54051 del 20 luglio 2022, l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale – Territorio aveva disposto il classamento in categoria D/2, con rendita catastale pari a € 30.700,00, in rettifica della rendita proposta dalla contribuente con DOCFA(pari ad € 11.899,20).
La società contribuente proponeva ricorso deducendo:
a) Difetto di motivazione dell'avviso impugnato;
b) Inadeguatezza del valore di costo (Vc) applicato nella stima.
L'Ufficio emetteva diniego del reclamo;
la contribuente si costituiva in giudizio. Si costituiva altresì l'Agenzia delle Entrate, resistendo alle doglianze.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Latina, con sentenza n. 71/02/2024 dell'11 gennaio 2024, accoglieva il ricorso, ritenendo: insussistente un'adeguata motivazione dell'avviso; carente la ricostruzione estimale dell'Ufficio; non indicate le fonti dei valori di riferimento utilizzati per la determinazione della rendita;
erroneamente applicato il metodo del costo di costruzione, privo di elementi oggettivi riferibili all'epoca censuaria 1988/1989; incongrua la valutazione tecnica dell'Agenzia rispetto alla documentazione prodotta dalla contribuente
(perizia di parte e prezzari tecnici).
Avverso tale decisione ha interposto appello l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Latina, chiedendone la riforma per i seguenti motivi principali:
a) Nullità della sentenza per motivazione inesistente o meramente apparente, in violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e dell'art. 36 D.Lgs. 546/1992, assumendo l'omessa disamina logico-giuridica da parte della Corte di primo grado;
b) il carattere illogico e contraddittorio delle affermazioni circa l'inadeguatezza del criterio del costo di costruzione, utilizzato anche dalla contribuente;
c) il travisamento della natura della stima diretta richiesta per gli immobili in categoria D, stima che può essere effettuata tramite approccio del costo;
d) Violazione dell'art. 56 del D.P.R. 1142/1949 e dell'art. 1 del D.M. 701/1994, nonché erronea valutazione del metodo estimale, deducendo:per gli immobili di categoria speciale D/2 è dovuta la stima diretta, realizzabile anche senza sopralluogo, sulla base dei dati DOCFA;
il criterio del costo di costruzione è pienamente legittimo quando non siano disponibili valori di mercato.
I valori utilizzati dall'Agenzia troverebbero fondamento nel Prontuario delle stime per la Provincia di Latina – biennio censuario 1988/1989; mentre i valori proposti dal contribuente (ad es. € 400/mq per struttura alberghiera) sarebbero incongrui per un hotel di alta categoria situato sul litorale del Circeo;
la Corte avrebbe fatto erroneo riferimento a prezzari di altre province (Caserta, Grosseto), territorialmente non pertinenti. Si è costituita la Resistente_1 S.r.l., che ha controdedotto chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza n. 717/02/2024, con vittoria di onorari e spese per il doppio grado di giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato.
1. Sulla eccezione di nullità della sentenza per motivazione apparente
L'eccezione è infondata. La sentenza di primo grado ha esposto, con sufficiente chiarezza e completezza,
l'iter procedimentale, i motivi del ricorso, le repliche dell'Ufficio e le ragioni decisive dell'accoglimento, soffermandosi sulla inadeguatezza motivazionale dell'avviso e sulla non verificabilità dei criteri e dei valori utilizzati. È principio consolidato che la motivazione è sufficiente quando consente di ricostruire l'iter logico- giuridico seguito dal giudice e di individuare le ragioni della decisione;
non è necessario che il giudice esamini analiticamente ogni singolo argomento delle parti quando la ratio decidendi sia chiara e logicamente coerente.
Ne discende il rigetto della censura.
2. Sul difetto di motivazione dell'avviso di accertamento catastale
La doglianza dell'Agenzia non supera le puntuali rilievi del primo giudice. In presenza di una rettifica della rendita proposta con DOCFA, l'Ufficio è tenuto a esplicitare: (a) gli elementi fattuali difformi rispetto a quanto dichiarato;
(b) i criteri estimativiadottati;
(c) le fonti e i valori di riferimento, con datazione coerente con l'epoca censuaria 1988/1989. Nel caso di specie, l'avviso è generico, privo di un cruscotto estimale, non indica i parametri del Vc, né le fonti tecniche e storiche dei valori, né chiarisce le ragioni della consistente divergenza rispetto alla rendita DOCFA. Tale carenza integra vizio di motivazione dell'atto, correttamente rilevato dal primo giudice.
3. Sul metodo del costo e sulla stima diretta per immobili D/2
È vero che, per gli immobili della categoria speciale D/2, la stima diretta può essere condotta anche mediante approccio del costo, specie in assenza di dati di mercato;
tuttavia, l'uso di tale metodo impone la tracciabilità dei coefficienti, dei parametri e delle fonti (prezzari, prontuari), nonché la loro riconducibilità storica all'epoca censuaria. L'Agenzia ha fatto riferimento al “Prontuario delle stime per la Provincia di Latina – biennio censuario 1988/1989”, ma non ha prodotto detto prontuario, né ha indicato le specifiche tabelle o pagine da cui sarebbero tratti i valori;
non risulta svolto sopralluogo;
non vi è confutazione tecnicapuntuale della perizia di parte, che ricostruisce epoca costruttiva (anni '60), vetustà, livelli di finitura, superfici, volumi e stato manutentivo, con rinvio a prezzari ufficiali (Regionali e DEI). In tale quadro, correttamente il primo giudice ha ritenuto prevalentela stima documentata e puntuale riferita al bene concreto rispetto a una valutazione standardizzata e priva di verifica oggettiva. La censura è, quindi, infondata.
4. Sulla inammissibilità della nuova produzione documentale in appello
La produzione documentale dell'Agenzia volta a integrare ex post le carenze motivazionali dell'avviso deve ritenersi tardiva ai sensi dell'art. 58, comma 2, D.Lgs. 546/1992, e comunque non decisiva rispetto alla legittimità del provvedimento originario, che deve essere autosufficiente e motivato al momento della sua emanazione. Anche sotto tale profilo, l'appello va rigettato.
Alla luce dei motivi che precedono, l'appello dell'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Latina è infondato e va rigettato, con conferma integrale della sentenza di primo grado n. 71/02/2024.
La Corte rigetta l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Latina;
conferma integralmente la sentenza n. 71/02/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Latina.
La Corte ritiene di disporre la compensazione integrale delle spese del presente grado di giudizio tra le parti. Tale decisione trova giustificazione nella peculiare complessità tecnico-estimale della controversia, che ha riguardato questioni di non agevole soluzione, quali: lo scorporo delle componenti edilizie e impiantistiche;
l'individuazione del valore di costo (Vc) e la sua corretta applicazione;
la selezione dei prezzari e prontuari di riferimento e la loro riconduzione temporale all'epoca censuaria.
La natura altamente specialistica delle valutazioni richieste e l'assenza di un orientamento giurisprudenziale uniforme in materia hanno reso difficoltosa, ex ante, la definizione del corretto standard motivazionale dell'avviso di accertamento. In tale contesto, la compensazione appare conforme ai principi di equità e proporzionalità.
P.Q.M.
Rigetta l'appello, compensa le spese
Depositata il 15/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 18, riunita in udienza il 17/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
DI MARCO ANTONIO, Presidente
GUADAGNI LUIGI, Relatore
SILIPO FRANCESCO, Giudice
in data 17/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 3040/2024 depositato il 19/06/2024
proposto da
Ag. Entrate Direzione Provinciale Latina
elettivamente domiciliato presso dp.latina@pce.agenziaentrate.it contro
Resistente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 71/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LATINA sez. 2 e pubblicata il 11/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. numero CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 4014/2025 depositato il
19/12/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (//)
Resistente/Appellato: (//)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 16 marzo 2023, la Resistente_1 S.r.l. impugnava l'avviso di accertamento catastale prot. LT numero del 4 agosto 2022, notificato il 19 gennaio 2023, avente ad oggetto la rettifica del classamento dell'unità immobiliare sita nel Comune di San Felice Circeo, Indirizzo_1, censita al Catasto Fabbricati al Foglio dati
Con precedente atto prot. LT 54051 del 20 luglio 2022, l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale – Territorio aveva disposto il classamento in categoria D/2, con rendita catastale pari a € 30.700,00, in rettifica della rendita proposta dalla contribuente con DOCFA(pari ad € 11.899,20).
La società contribuente proponeva ricorso deducendo:
a) Difetto di motivazione dell'avviso impugnato;
b) Inadeguatezza del valore di costo (Vc) applicato nella stima.
L'Ufficio emetteva diniego del reclamo;
la contribuente si costituiva in giudizio. Si costituiva altresì l'Agenzia delle Entrate, resistendo alle doglianze.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Latina, con sentenza n. 71/02/2024 dell'11 gennaio 2024, accoglieva il ricorso, ritenendo: insussistente un'adeguata motivazione dell'avviso; carente la ricostruzione estimale dell'Ufficio; non indicate le fonti dei valori di riferimento utilizzati per la determinazione della rendita;
erroneamente applicato il metodo del costo di costruzione, privo di elementi oggettivi riferibili all'epoca censuaria 1988/1989; incongrua la valutazione tecnica dell'Agenzia rispetto alla documentazione prodotta dalla contribuente
(perizia di parte e prezzari tecnici).
Avverso tale decisione ha interposto appello l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Latina, chiedendone la riforma per i seguenti motivi principali:
a) Nullità della sentenza per motivazione inesistente o meramente apparente, in violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e dell'art. 36 D.Lgs. 546/1992, assumendo l'omessa disamina logico-giuridica da parte della Corte di primo grado;
b) il carattere illogico e contraddittorio delle affermazioni circa l'inadeguatezza del criterio del costo di costruzione, utilizzato anche dalla contribuente;
c) il travisamento della natura della stima diretta richiesta per gli immobili in categoria D, stima che può essere effettuata tramite approccio del costo;
d) Violazione dell'art. 56 del D.P.R. 1142/1949 e dell'art. 1 del D.M. 701/1994, nonché erronea valutazione del metodo estimale, deducendo:per gli immobili di categoria speciale D/2 è dovuta la stima diretta, realizzabile anche senza sopralluogo, sulla base dei dati DOCFA;
il criterio del costo di costruzione è pienamente legittimo quando non siano disponibili valori di mercato.
I valori utilizzati dall'Agenzia troverebbero fondamento nel Prontuario delle stime per la Provincia di Latina – biennio censuario 1988/1989; mentre i valori proposti dal contribuente (ad es. € 400/mq per struttura alberghiera) sarebbero incongrui per un hotel di alta categoria situato sul litorale del Circeo;
la Corte avrebbe fatto erroneo riferimento a prezzari di altre province (Caserta, Grosseto), territorialmente non pertinenti. Si è costituita la Resistente_1 S.r.l., che ha controdedotto chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza n. 717/02/2024, con vittoria di onorari e spese per il doppio grado di giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato.
1. Sulla eccezione di nullità della sentenza per motivazione apparente
L'eccezione è infondata. La sentenza di primo grado ha esposto, con sufficiente chiarezza e completezza,
l'iter procedimentale, i motivi del ricorso, le repliche dell'Ufficio e le ragioni decisive dell'accoglimento, soffermandosi sulla inadeguatezza motivazionale dell'avviso e sulla non verificabilità dei criteri e dei valori utilizzati. È principio consolidato che la motivazione è sufficiente quando consente di ricostruire l'iter logico- giuridico seguito dal giudice e di individuare le ragioni della decisione;
non è necessario che il giudice esamini analiticamente ogni singolo argomento delle parti quando la ratio decidendi sia chiara e logicamente coerente.
Ne discende il rigetto della censura.
2. Sul difetto di motivazione dell'avviso di accertamento catastale
La doglianza dell'Agenzia non supera le puntuali rilievi del primo giudice. In presenza di una rettifica della rendita proposta con DOCFA, l'Ufficio è tenuto a esplicitare: (a) gli elementi fattuali difformi rispetto a quanto dichiarato;
(b) i criteri estimativiadottati;
(c) le fonti e i valori di riferimento, con datazione coerente con l'epoca censuaria 1988/1989. Nel caso di specie, l'avviso è generico, privo di un cruscotto estimale, non indica i parametri del Vc, né le fonti tecniche e storiche dei valori, né chiarisce le ragioni della consistente divergenza rispetto alla rendita DOCFA. Tale carenza integra vizio di motivazione dell'atto, correttamente rilevato dal primo giudice.
3. Sul metodo del costo e sulla stima diretta per immobili D/2
È vero che, per gli immobili della categoria speciale D/2, la stima diretta può essere condotta anche mediante approccio del costo, specie in assenza di dati di mercato;
tuttavia, l'uso di tale metodo impone la tracciabilità dei coefficienti, dei parametri e delle fonti (prezzari, prontuari), nonché la loro riconducibilità storica all'epoca censuaria. L'Agenzia ha fatto riferimento al “Prontuario delle stime per la Provincia di Latina – biennio censuario 1988/1989”, ma non ha prodotto detto prontuario, né ha indicato le specifiche tabelle o pagine da cui sarebbero tratti i valori;
non risulta svolto sopralluogo;
non vi è confutazione tecnicapuntuale della perizia di parte, che ricostruisce epoca costruttiva (anni '60), vetustà, livelli di finitura, superfici, volumi e stato manutentivo, con rinvio a prezzari ufficiali (Regionali e DEI). In tale quadro, correttamente il primo giudice ha ritenuto prevalentela stima documentata e puntuale riferita al bene concreto rispetto a una valutazione standardizzata e priva di verifica oggettiva. La censura è, quindi, infondata.
4. Sulla inammissibilità della nuova produzione documentale in appello
La produzione documentale dell'Agenzia volta a integrare ex post le carenze motivazionali dell'avviso deve ritenersi tardiva ai sensi dell'art. 58, comma 2, D.Lgs. 546/1992, e comunque non decisiva rispetto alla legittimità del provvedimento originario, che deve essere autosufficiente e motivato al momento della sua emanazione. Anche sotto tale profilo, l'appello va rigettato.
Alla luce dei motivi che precedono, l'appello dell'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Latina è infondato e va rigettato, con conferma integrale della sentenza di primo grado n. 71/02/2024.
La Corte rigetta l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Latina;
conferma integralmente la sentenza n. 71/02/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Latina.
La Corte ritiene di disporre la compensazione integrale delle spese del presente grado di giudizio tra le parti. Tale decisione trova giustificazione nella peculiare complessità tecnico-estimale della controversia, che ha riguardato questioni di non agevole soluzione, quali: lo scorporo delle componenti edilizie e impiantistiche;
l'individuazione del valore di costo (Vc) e la sua corretta applicazione;
la selezione dei prezzari e prontuari di riferimento e la loro riconduzione temporale all'epoca censuaria.
La natura altamente specialistica delle valutazioni richieste e l'assenza di un orientamento giurisprudenziale uniforme in materia hanno reso difficoltosa, ex ante, la definizione del corretto standard motivazionale dell'avviso di accertamento. In tale contesto, la compensazione appare conforme ai principi di equità e proporzionalità.
P.Q.M.
Rigetta l'appello, compensa le spese