REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI TORINO
SEZIONE TERZA CIVILE
La Corte d'Appello, riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
Dott. Francesco Rizzi Presidente
Dott.ssa Silvia Orlando Consigliere Relatore
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta in secondo grado al n. r.g. 1351/2023 avente ad oggetto: contratto di locazione immobile promossa da:
(C.F. , titolare dell'omonima impresa individuale, Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato presso l'Avv. Luciana Barbara Fornasari che lo rappresenta e difende per procura in atti;

APPELLANTE
Contro
(C.F. ), in persona del sindaco pro tempore Controparte_1 P.IVA_1 Controparte_2 elettivamente domiciliato presso l'avv. Carlo Vaudetti, che lo rappresenta e difende per procura in atti;

APPELLATO
Udienza di discussione del 18.9.2024.
CONCLUSIONI
PER L'APPELLANTE:
Nel merito in via principale pagina 1 di 16 [...
- Accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto tra il Comune
e , il 30.11.2016, cui è subentrato in data 09.03.2017, quale conduttore, il sig. CP_1 Persona_1
, per fatto e colpa del locatore;
Parte_1 Controparte_1
- Accertare e dichiarare il grave e colposo inadempimento del al contratto di Controparte_1
locazione inter partes cit. per i motivi tutti dedotti in narrativa e per l'effetto
- Dichiarare tenuto e condannare il locatore al risarcimento dei danni, derivati al Controparte_1
ricorrente, da quantificarsi come argomentato in narrativa, in Euro 224.652,60, o diversa somma veriore accertanda, da liquidarsi anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria, nonché condannare il convenuto alla restituzione delle somme versate al a titolo di CP_1 CP_1
canoni di locazione, corrisposti ma non dovuti pari ad Euro 18.832,44, oltre interessi dai singoli pagamenti al soddisfo;

- Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio.
In via istruttoria istanze formulate nel ricorso in appello.
PER L'APPELLATO:
-Rigettare l'appello ed ogni avversaria istanza
-Con il favore delle spese.
MOTIVI DELLA DECISIONE

I. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. conveniva in giudizio il , Parte_1 Controparte_1 chiedendone la condanna al risarcimento del danno, quantificato in € 224.652,00 (o altra somma da accertare), e alla restituzione dei canoni di locazione pagati per € 18.832,44, allegandone il grave inadempimento al contratto di locazione immobiliare già in essere tra le parti, di cui era stata dichiarata la cessazione - con riconsegna dell'immobile - con scrittura privata 5.1.2021.
A fondamento della domanda deduceva che: il ricorrente in data 9.3.2017 aveva acquistato l'azienda dell'impresa individuale Bar Italia di , subentrando nel contratto di locazione Persona_1 dell'immobile in cui l'azienda svolgeva l'attività di bar, di proprietà del Comune di , locatore;
CP_1
preso possesso dei locali, aveva iniziato dei lavori essendo determinato a rinnovare l'immobile, e si era avveduto che gli impianti elettrico, idrico e fognario non erano a norma;
aveva quindi denunciato al la necessità di messa a norma al fine di rendere i locali confacenti all'uso cui erano destinati;
il CP_1
si era determinato ad intraprendere i lavori di adeguamento degli impianti e aveva avviato un CP_1
cantiere che non era mai stato ultimato;
il locatore si era quindi reso gravemente inadempiente all'obbligazione assunta con il contratto ai sensi dell'art. 1575 c.c. di garantire al conduttore il pacifico pagina 2 di 16 godimento dell'immobile, privando il conduttore del godimento dell'immobile locato per tutta la durata del rapporto;
il grave inadempimento aveva giustificato, ex art. 1460 c.c., la sospensione del pagamento del canone di locazione da parte del ricorrente, posta in essere dal luglio 2018; il danno cagionato al ricorrente consisteva nel prezzo e nelle spese notarili pagati per l'acquisto dell'azienda e nel mancato guadagno per mancato inizio dell'attività; era altresì dovuta la restituzione dei canoni di locazione corrisposti.
Il Comune di , costituendosi, chiedeva di rigettare le domande rilevando che: il ricorrente era CP_1
subentrato nel contratto di locazione in essere e non aveva sollevato tempestive contestazioni sullo stato dell'immobile di cui era ben consapevole;
le pretese di controparte erano volte a far valere un inadempimento non al contratto di locazione ma ad un successivo preteso accordo integrativo con cui il
Comune si sarebbe obbligato a svolgere lavori, che non era mai stato concluso con le forme prescritte;
era il conduttore ad essere gravemente inadempiente agli obblighi contrattuali, avendo provveduto a svolgere lavori di rinnovamento senza autorizzazione del locatore e senza titolo edilizio, e avendo illegittimamente sospeso il pagamento dei canoni di locazione;
la disponibilità manifestata dal Comune di occuparsi degli impianti, avendo intenzione di procedere ad un ammodernamento dei Pt_1
locali, postulava una progettazione organica, in quanto per realizzare gli impianti e ancor prima per progettarli correttamente, era necessario sapere quale sarebbe stata la riorganizzazione e ridistribuzione dei locali che il intendeva porre in essere;
il non aveva potuto portare a compimento Pt_1 CP_1
i lavori sugli impianti per il comportamento del D il quale ancora in data 30.7.2018 aveva Pt_1
depositato un'integrazione della prima e incompleta IA (del 17.4.2018) con allegato il necessario
Parte parere della frattanto ottenuto e con la previsione di lavori ancora diversi da quelli oggetto della precedente;
da luglio 2018 (avendo frattanto acquisito il bar frontistante) il si era Pt_1
completamente disinteressato dei locali in questione e si era reso moroso nel pagamento del canone, pur seguitando a detenere l'immobile fino a gennaio 2021 nonostante le ripetute diffide del CP_1
Chiedeva pertanto di accertare che la risoluzione del contratto di locazione era avvenuta per fatto e colpa del conduttore.
Il Tribunale di Vercelli, con sentenza n.455/2023 pubblicata il 4.10.2023, rigettava le domande di parte ricorrente, accertava che la cessazione del rapporto di locazione era dovuta a fatto colposo di Parte_1
, condannava quest'ultimo al rimborso delle spese di lite a favore della controparte.
[...]
Il Tribunale riteneva insussistente un inadempimento contrattuale imputabile al e sussistente CP_1 un inadempimento imputabile a in quanto: per principio giurisprudenziale, in materia di Pt_1 locazione di immobili ad uso non abitativo “grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento pagina 3 di 16 dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative”; nel caso di specie le caratteristiche dei locali non erano sin dall'inizio idonee a consentire lo svolgimento dell'attività commerciale che intendeva svolgervi, in quanto dalla Pt_1 descrizione dello stato dei luoghi riportata nella relazione 20.6.2017 (all'esito del sopralluogo di referenti del e del conduttore) si evinceva che la vetustà dei locali e degli impianti nonché la CP_1
loro inidoneità ai fini sperati era visibile ad occhio nudo (presenza di caldaia e boiler nel locale cantina, insussistenza di un impianto di illuminazione nel locale cantina, pavimentazione scollata nel locale deposito), e nella IA depositata dal conduttore il 30.7.2018 lo stesso dava atto che al locale al primo piano vi era la cucina, che la stessa non poteva stare in quel locale ai fini dell'esercizio dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande, dovendo essere spostata al piano terra, che infatti la cucina avrebbe dovuto avere un'altezza di tre metri e sarebbe stato pertanto necessario abbassare il pavimento del piano terra;
quindi perfino la dimensione dei locali non era idonea, situazione esistente fin dall'inizio, conosciuta o conoscibile da non era stato il Comune a consegnare i locali a Pt_1
ma era stato quest'ultimo a relazionarsi con il precedente conduttore determinandosi a Pt_1 subentrare nel contratto di locazione e decidendo di assumere comunque l'obbligo di corrispondere al
Comune il canone di locazione;
la circostanza dell'assenza di un rapporto diretto tra e CP_1
cessionario di azienda al momento della consegna era rilevante in quanto era proprio l'assenza di rapporto che conduceva la giurisprudenza ad affermare che il cessionario di azienda non fosse neanche legittimato all'esercizio delle azioni previste dall'art 1578 c.c. nel caso di vizi occulti sopravvenuti;
già all'atto del subingresso nel contratto di locazione aveva in mente un progetto di Pt_1 rinnovamento dei locali, con la conseguenza che l'indisponibilità dei locali era sempre stata dovuta anche all'avvio del progetto di rinnovamento, nonché ai lavori edili non autorizzati già eseguiti nell'immobile subito dopo la consegna;
non si aveva evidenza di un obbligo contrattualmente assunto dal verso nelle forme richieste per la stipulazione dei contratti da parte della P.A., CP_1 Pt_1
di messa a norma degli impianti entro un determinato termine;
era documentato che a gennaio 2018 era intenzionato ad avviare lavori straordinari di rinnovamento dei locali ma non aveva Pt_1
ancora in mano un progetto approvabile dal (doc.15 , che a febbraio 2018 formulava CP_1 CP_1
al Comune ulteriori richieste di variante da apportare al proprio progetto di rinnovamento dei locali
(doc.16 , che ancora a luglio 2018 aveva depositato presso il integrazione , CP_1 CP_1 CP_3
Parte munita anche del parere ottenuto in corso di locazione, peraltro con la previsione di lavori di rinnovamento ancora diversi da quelli già rappresentati (docc. 17 e 18 Comune); con la conseguenza che ancora in quel momento l'attività commerciale non avrebbe potuto essere avviata;
sicché a luglio
2018 non era legittimato a sospendere il pagamento del canone di locazione, come aveva Pt_1
pagina 4 di 16 invece fatto;
sussisteva l'inadempimento imputabile a che aveva iniziato lavori edili non Pt_1
autorizzati violando gli artt. 10 e 11 del contratto di locazione, oltre che privi del titolo edilizio (doc. 19
Comune); e a far data dal luglio 2018 aveva omesso di pagare il canone.
Con ricorso in appello impugnava la sentenza del Tribunale, di cui chiedeva la Parte_1
riforma articolando i motivi di gravame di seguito illustrati, e formulava le conclusioni riportate in epigrafe.
Il si costituiva chiedendo di rigettare l'appello e di confermare la sentenza Controparte_1
impugnata e formulava le conclusioni riportate in epigrafe.
II. L'appello è articolato in sei motivi di gravame.
I primi quattro motivi riguardano punti della motivazione posti a fondamento della decisione di rigetto della domanda di accertare il grave inadempimento contrattuale del . Controparte_1
Con il primo motivo, l'appellante censura la parte della sentenza in cui il Tribunale rileva che fin dal momento del subentro nel contratto di locazione intendeva eseguire lavori di Pt_1
rinnovamento dei locali, da avviare contestualmente ai lavori di ripristino degli impianti di cui si era fatto carico il Comune, come concordato tra le parti, con la conseguenza che l'indisponibilità dei locali
è sempre stata dovuta anche all'avvio del progetto di rinnovamento di allega che: il Pt_1
Tribunale ha travisato il reale contenuto dei documenti 10, 12, 13, 16 del affermando che CP_1 avrebbe dovuto avviare contestualmente al cantiere aperto dal Comune anche il proprio Pt_1
cantiere per i lavori di ristrutturazione dei locali, evenienza che non sarebbe avvenuta per fatto e colpa del il doc. 10 non riporta alcun accordo per l'avvio contestuale dei due cantieri, né un Pt_1
siffatto accordo è stato dedotto dal il Comune non ha concesso la possibilità al conduttore di CP_1
eseguire sia i lavori di adeguamento impianti sia i lavori di ristrutturazione e questo sarebbe stato l'unico modo per svolgerli contestualmente;
altrimenti all'appalto del si doveva applicare la CP_1 normativa sugli appalti pubblici (come precisato nel capitolato redatto dall'arch. per il Persona_2
Comune, doc.5), con evidente impossibilità, per problemi di sicurezza di cantiere, di far coesistere imprese facenti capo a due committenti diversi;
inoltre è provato dal doc. 14 quali erano le imprese appaltatrici autorizzate ad operare nel cantiere aperto dal Comune, con la conseguenza che ex artt. 90 e ss. D.Lgs. 81/08 né né eventuali imprese da lui incaricate avrebbero potuto accedere al Pt_1 cantiere per intraprendere lavori di ristrutturazione diversi da quelli appaltai dal CP_1 Pt_1
avrebbe quindi dovuto procedere con i lavori di ristrutturazione solo allorché fosse stato ultimato il cantiere del Comune, circostanza mai contestata dal il doc. 13 (“si richiede di procedere con CP_1 la massima urgenza con i lavori di messa a norma”) attesta che sollecitava il ad Pt_1 CP_1
pagina 5 di 16 ultimare il cantiere per potere avviare il proprio e con il doc. 16 (“in occasione dell'inizio delle attività di messa a norma degli impianti, chiediamo che questi possano essere manutenuti recependo come da intese il nostro progetto che avete approvato…chiediamo che ci venga trasmesso il progetto redatto dal vs. professionista così da poter confermare che questo non crei interferenze con il nostro progetto”)
l'ing. chiedeva di poter visionare il progetto esecutivo del Comune per adeguare eventualmente CP_4
il proprio, e non viceversa.
Con il secondo motivo, l'appellante censura la parte della sentenza in cui il Tribunale ritiene che l'avvio dell'attività commerciale sarebbe stata comunque preclusa a causa dell'inadeguatezza dei locali sotto altri profili rispetto all'inadeguatezza degli impianti, allegando che: il ragionamento del Tribunale
è errato e si fonda su un travisamento dei fatti;
ha acquistato un'attività di bar che si Pt_1
svolgeva al piano terreno e dunque lo spostamento della cucina al piano interrato e le relative vie di fuga sono esigenze sopravvenute in seguito all'iniziativa del medesimo di svolgere anche attività di somministrazione tip. 3 e i relativi lavori di ristrutturazione;
se il Comune, anziché occupare ad nutum i locali dati in locazione con il proprio cantiere, avesse ultimato i lavori di adeguamento degli impianti nei termini che si era prefissato (20 gg.) o comunque in un tempo ragionevole, avrebbe avuto Pt_1 il godimento dell'immobile e avrebbe intrapreso tempestivamente i propri lavori di ristrutturazione rendendo i locali a norma per avviare la propria attività di bar e ristorazione;
l'inadempimento contestato al locatore è proprio di avere occupato l'immobile locato con il cantiere avviato per effettuare i lavori di adeguamento degli impianti senza mai ultimarlo, rendendo di fatto inagibile l'immobile locato e privando il conduttore del godimento del locale per tutta la durata della locazione e della possibilità di intraprendere i propri lavori di ristrutturazione necessari per aprire l'esercizio commerciale di somministrazione di alimenti e bevande.
Con il terzo motivo, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che non poteva pretendere l'adempimento di un obbligo di avvio e ultimazione da parte del Pt_1
di interventi di manutenzione straordinaria entro un determinato termine, che il termine di fine CP_1
lavori di messa a norma degli impianti fissato nella determina del n.140 del 23.12.2017 non CP_1 era essenziale né rilevante per il ricorrente, che dopo la scadenza di tale termine aveva Pt_1
richiesto che i lavori di messa a norma degli impianti continuassero contestualmente ai lavori di rinnovamento cui egli aveva interesse;
allega che: il Tribunale ha travisato i fatti per giungere ad un ragionamento non condivisibile;
il aveva già approvato nel dicembre 2017 il progetto dei CP_1 lavori di ristrutturazione che aveva intenzione di eseguire, come da doc. 13; l'art. 1584 c.c. Pt_1
stabilisce un principio di carattere generale secondo cui il conduttore ha diritto allo scioglimento del contratto se le riparazioni avviate dal locatore rendono la cosa locata non suscettiva di godimento;
al di pagina 6 di 16 là dell'esistenza o meno di accordi scritti che vincolino il Comune, è un dato di fatto che il Comune ha avviato un cantiere all'interno dei locali oggetto del contratto di locazione, impedendo di fatto l'accesso al conduttore e che tale cantiere non è mai stato ultimato;
è documentato (docc. 5, 6, 8, 14) che il Comune si è attivato per approvare un progetto esecutivo dei lavori da svolgere, ha affidato tali lavori alle imprese aggiudicatrici dell'appalto, ha avviato il cantiere il 16.1.2018 disponendo i mandati di pagamento in favore delle appaltatrici, senza tuttavia mai depositare la fine lavori ad ultimazione del cantiere;
non si può affermare che il conduttore, privato del tutto del godimento dell'immobile locato, non possa nutrire alcuna pretesa in merito al termine per l'ultimazione dei lavori da parte del Comune;
la volontà espressa da nel doc. 16 prodotto dal non è quella ritenuta dal Tribunale, Pt_1 CP_1 in quanto la comunicazione dell'ing. al Comune (“da parte nostra non ci sono particolari CP_4
problemi se per cause di forza maggiore i tempi di consegna del cantiere vengono prorogati. Di contro riteniamo ragionevole che questo ritardo non comporti un costo per il conduttore”) dimostra solo la disponibilità del conduttore di tollerare una proroga nell'ultimazione dei lavori a condizione che questo non comporti un pregiudizio economico, senza elisione della responsabilità del locatore e senza possibilità per il medesimo di occupare l'immobile per un tempo indefinito.
Con il quarto motivo, l'appellante censura la parte della sentenza con cui il Tribunale rileva che l'indisponibilità dei locali ancora al momento della riconsegna non era dovuta solo al mancato ripristino degli impianti da parte del ma più in generale all'esistenza di un cantiere di lavori CP_1
ancora aperto in ragione di opere di manutenzione straordinaria eseguite dal conduttore, come ammesso dallo stesso conduttore nella scrittura di riconsegna del gennaio 2021, e che a luglio 2018 Pt_1
non era legittimato a sospendere il pagamento del canone;
allega che: non è dato comprendere come dalle foto doc. 20 il Tribunale abbia potuto concludere che lo stato dei luoghi al momento della riconsegna dei locali fosse da riferire ai lavori di ristrutturazione avviati nell'aprile 2017 dal Pt_1 mentre in realtà era riferibile al cantiere avviato dal ha effettuato un solo scasso nel CP_1 Pt_1
muro per il posizionamento di collettori funzionali al nuovo bancone, le foto attestano invece lo stato dei lavori di adeguamento degli impianti avviati dal Comune e le macerie ivi raffigurate sono dovute ai plurimi scassi effettuati per tali lavori;
ha sospeso il pagamento del canone solo a luglio Pt_1
2018, esausto delle lungaggini e del disinteresse del a portare a termine i lavori avviati, e solo CP_1 dopo aver sollecitato ripetutamente l'ultimazione dei lavori;
che a luglio 2018 non fosse Pt_1 ancora in grado di avviare i lavori per l'assenza di un progetto definitivo, è scorretto e smentito dal doc.
13 che attesta che il progetto era già stato approvato dal nel dicembre 2017 e che CP_1
successivamente ha presentato due varianti al progetto iniziale che ben avrebbero potuto Pt_1 essere depositate in corso d'opera e con tempistiche diverse, se solo gli fosse stato consentito l'avvio pagina 7 di 16 tempestivo dei propri lavori;
dunque l'indisponibilità dei locali è dipesa unicamente dal fatto colposo del locatore.
Con il quinto motivo, l'appellante censura la parte della sentenza in cui il Tribunale ha ravvisato l'inadempimento contrattuale del conduttore, allegando che: l'installazione dei collettori per l'acqua calda e fredda a servizio del nuovo bancone bar, come affermato nel verbale di riconsegna dell'immobile, è l'unico intervento effettuato da sull'impianto idraulico;
tale intervento Pt_1 manutentivo, stante la vetustà dell'impianto, deve ritenersi una miglioria necessaria, eseguita a cura e spese del conduttore;
il contratto di locazione prevede all'art. 10 che “E' proibito al conduttore senza preventivo consenso scritto del locatore di far eseguire mutamenti nei locali e negli impianti in essi esistenti che non consentano in ogni momento il ripristino dello status quo ante”, ma l'intervento effettuato è stato eseguito durante il primo mese di subentro nella locazione ed è stato avallato dal
Comune, che ha in effetti ravvisato la vetustà degli impianti e la necessità della loro sostituzione, avviando i relativi lavori di adeguamento, dimostrando di voler manutenere il contratto e non di volerlo risolvere;
inoltre si tratta di miglioria che avrebbe consentito il ripristino dello status quo ante;
ha ritenuto non necessario procedere al ripristino stanti i successivi lavori del e non Pt_1 CP_1 avrebbe potuto procedervi per il divieto di accesso al cantiere;
inoltre ha sospeso il Pt_1
pagamento del canone a luglio 2018 legittimamente ex art. 1460 c.c. non avendo mai avuto il godimento dell'immobile.
Con il sesto motivo, l'appellante censura la decisione del Tribunale nel punto in cui lo condanna al rimborso delle spese di lite in favore della controparte, allegando che anche tale statuizione deve essere riformata e l'onere delle spese deve essere attribuito in relazione all'esito della lite tenendo conto dell'inadempimento contrattuale del e che in ogni caso sussistono i presupposti per la CP_1
compensazione delle spese, avendo il violato i doveri di lealtà e probità nel processo e di leale CP_1
collaborazione nei rapporti con i cittadini, laddove ha prima affermato di non avere mai avviato i lavori di adeguamento e di non aver assunto un obbligo in tal senso, per poi nel corso del giudizio ritrattare il fatto e affermare che pur avviati i lavori non sono stati ultimati per fatto e colpa del conduttore.
Il eccepisce l'inammissibilità dell'appello ex art. 345 c.p.c. nella parte in cui Controparte_1
domanda la risoluzione del contratto per fatto e colpa del non domandata in primo grado, e CP_1 richiama l'art. 1584 comma 2 c.c., non invocato in primo grado come ragione fondante una risoluzione del contratto imputabile al rileva comunque l'infondatezza del richiamo all'art. 1584 c.c. CP_1 considerato che non ha chiesto fin da subito lo scioglimento del contratto in virtù di tale Pt_1 norma ma ha continuato a detenere l'immobile, senza pagare il canone, riconsegnandolo solo a gennaio pagina 8 di 16 2021 dopo le diffide ricevute dal Comune, che la norma riguarda le sole locazioni abitative e che l'art. 14 del contratto tra le parti ne esclude espressamente l'applicabilità; infine lo scioglimento del contratto ex art. 1584 c.c. può essere ottenuto “secondo le circostanze” e nel caso di specie sono rilevanti le osservazioni del Tribunale circa il fatto che il mancato godimento dell'immobile non è riconducibile all'eventuale situazione di impianti non a norma ma allo stesso comportamento del conduttore.
Evidenzia che sono inconferenti i rilievi dell'appello sul fatto che il Tribunale avrebbe errato a ritenere contestuali i lavori di messa a norma degli impianti e quelli di rimodernamento dei locali, in quanto è dato acquisito che i lavori si sarebbero dovuti quantomeno coordinare, dovendo l'impianto elettrico e l'impianto idrico realizzarsi in funzione della disposizione dei locali, che quindi doveva essere predeterminata e chiara, e che il coordinamento in questione è stato precluso dal contegno negligente e omissivo di Come dedotto in primo grado, rileva che: il ricorrente era subentrato nel Pt_1
contratto di locazione in essere, che alla clausola 9 prevedeva che “i locali si consegnano in normale stato di manutenzione, a norma dell'art. 1575 cc, salvo prova contraria da fornirsi entro otto giorni dall'inizio della locazione”, e non aveva sollevato alcuna contestazione in termini sullo stato di manutenzione;
le pretese di controparte erano volte a far valere un inadempimento non al contratto di locazione ma ad un successivo accordo integrativo con cui il Comune si sarebbe obbligato a svolgere lavori, che non era mai stato perfezionato nelle forme prescritte;
era il conduttore ad essere gravemente inadempiente agli obblighi contrattuali, avendo provveduto, appena entrato nei locali, a svolgere lavori di rinnovamento senza autorizzazione del locatore e senza titolo edilizio, in violazione dell'art. 10 del contratto, come accertato dal Comune in data 20.6.2017, e avendo illegittimamente sospeso il pagamento dei canoni di locazione in violazione degli artt. 2 e 17 del contratto;
la disponibilità manifestata dal Comune di occuparsi degli impianti, avendo intenzione di procedere ad un Pt_1
ammodernamento dei locali, postulava un coordinamento e una progettazione organica, in quanto per realizzare gli impianti e ancor prima per progettarli correttamente, era necessario sapere quale sarebbe stata la riorganizzazione e ridistribuzione dei locali che il intendeva porre in essere;
il Pt_1
pur essendosi attivato approvando un primo progetto di rifacimento degli impianti, non aveva CP_1
potuto portare a compimento i lavori per il mancato coordinamento e la mancata progettazione organica con gli interventi che avrebbe dovuto realizzare il il quale ancora in data 30.7.2018 aveva Pt_1 protocollato al SUAP un'integrazione della prima e incompleta IA (protocollata il 17.4.2018) con Parte allegato il necessario parere della frattanto ottenuto, con la previsione di lavori ancora diversi da quelli oggetto della precedente;
aveva gestito con negligenza e approssimazione la Pt_1
progettazione dei lavori che avrebbe dovuto eseguire, senza coordinarsi con la proprietà, ed anzi complicando la situazione con continui mutamenti di idee e nuove richieste, nel periodo compreso tra pagina 9 di 16 giugno 2017 (da che era stato sorpreso a modificare indebitamente l'immobile), a luglio 2018 (allorché Parte aveva presentato la variante alla IA, comportante ennesimo cambio lavori, sulla base del parere solo allora richiesto); da luglio 2018 (avendo frattanto acquisito il bar frontistante) si era completamente disinteressato dei locali in questione e si era reso moroso nel pagamento del canone, pur seguitando a detenere l'immobile fino a gennaio 2021 nonostante le ripetute diffide del la CP_1
risoluzione del contratto di locazione era pertanto avvenuta per fatto e colpa del conduttore.
III. L'appello è infondato.
, a seguito di acquisto d'azienda con atto 9.3.2017, è subentrato ai sensi dell'art. 36 Parte_1
L.392/1978 nel contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile ove l'azienda di bar era esercitata, stipulato in data 30.11.2016 dalla cedente l'azienda con il proprietario locatore . Controparte_1
Come accertato in via definitiva dal Tribunale (pag. 6 e inizio pag. 7), in assenza di specifica censura in appello:
-l'inidoneità dei locali e degli impianti ai fini sperati, lamentata dal sig. era visibile ad Pt_1
occhio nudo sin dal subentro del medesimo nel contratto di locazione;

-in materia di locazione di immobili ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;

-D ha deciso scientemente di assumere comunque l'obbligo di corrispondere al Parte_1
Comune il canone di locazione;

-non è stato il Comune a consegnare i locali al sig. rappresentando una situazione diversa da Pt_1 quella esistente in fatto, ma è stato il sig. nel relazionarsi con il cedente dell'azienda, ad Pt_1
acquisire le informazioni rilevanti al fine di autodeterminarsi a subentrare nel contratto di locazione;

l'assenza di un rapporto diretto tra il e il cessionario di azienda al momento della consegna CP_1 rileva in quanto il cessionario di azienda non è neanche legittimato all'esercizio delle azioni previste dall'art. 1578 c.c. nel caso di vizi occulti sopravvenuti.
Questa Corte richiama, a conferma, la giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato”; e “in caso di subentro nel contratto di locazione di immobile pagina 10 di 16 adibito ad uso non locativo, conseguente ex art. 36 della l. n. 392 del 1978 alla cessione d'azienda, al cessionario non è consentito l'esercizio dell'azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall'art. 1578 c.c. per l'ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l'applicabilità dell'art. 1578 c.c., e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore” (Cass. civ. 14067/2023).
L'appellante non può pertanto chiedere di accertare che la risoluzione del contratto è avvenuta per fatto e colpa del locatore né il risarcimento del danno, per vizi e inidoneità dei locali e degli impianti o per mancata esecuzione di riparazioni in violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c..
Tale considerazione assorbe l'argomento circa l'inammissibilità della modifica introdotta alle conclusioni formulate in appello rispetto a quelle di primo grado, osservando che in primo grado non aveva effettivamente formulato quale conclusione una domanda di dichiarazione Pt_1 dell'avvenuta risoluzione del contratto per fatto e colpa del locatore (che in quanto tale è nuova), pur avendo dedotto, a fronte di un contratto già risolto, il grave inadempimento contrattuale del locatore e chiesto la condanna del al risarcimento del danno (dovendo pertanto il grave inadempimento CP_1
essere oggetto di valutazione).
L'eccezione ex art. 1460 c.c. riguarda poi la fase esecutiva del rapporto, non la fase genetica (Cass. civ.
16917/2019).
Quanto all'allegato inadempimento contrattuale sopravvenuto, lo stesso concerne non il contratto di locazione scritto in cui è subentrato l'odierno appellante, ma un preteso accordo in virtù del quale il si sarebbe obbligato nei confronti di ad eseguire lavori di Controparte_1 Parte_1
manutenzione degli impianti entro un determinato tempo.
Senonché, come accertato dal Tribunale senza specifica censura in appello, non vi è prova dell'esistenza di un accordo stipulato con le forme prescritte per i contratti conclusi con la pubblica amministrazione, con il quale il abbia assunto una siffatta obbligazione nei confronti CP_1 dell'odierno appellante.
Un accordo in tal senso deve quindi ritenersi inesistente.
Il solo fatto che il abbia intrapreso lavori sugli impianti è irrilevante al fine indicato CP_1 dall'appellante, in quanto la pubblica amministrazione proprietaria dei locali ben poteva decidere di svolgere lavori sugli impianti senza assumere la specifica obbligazione nei confronti del conduttore. E
l'appellante allega una responsabilità per inadempimento contrattuale del locatore, non di altra natura.
pagina 11 di 16 invoca poi l'applicazione dell'art. 1584 comma 2 c.c. a fondamento della domanda Parte_1
di accertamento della risoluzione del contratto per colpa del locatore e di risarcimento danni (terzo motivo di appello).
L'art. 1584 c.c., in ordine alle riparazioni intraprese dal locatore, che al primo comma dispone “Se
l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento”, prevede al comma 2 (qui invocato) che “Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto”.
La norma non è applicabile al caso in esame, in quanto:
-con il contratto di locazione oggetto di causa le parti hanno espressamente pattuito all'art. 14 di derogare al disposto dell'art. 1584 c.c. (“il locatore potrà eseguire riparazioni, anche se non abbiano carattere d'urgenza, senza corrispondere alcun indennizzo al conduttore anche se questi, per effetto di esse, subisca incomodi per oltre 20 giorni, derogandosi così espressamente al disposto dell'art. 1584 cc”);
-si tratta di contratto di locazione ad uso commerciale e non abitativo, sicché non è configurabile il presupposto dello scioglimento del contratto rappresentato dall'inabitabilità della parte dell'immobile necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia;

-il sig. non ha chiesto, nel corso del rapporto, lo scioglimento del contratto, ma ha cessato di Pt_1
pagare i canoni di locazione dal luglio 2018 continuando a detenere l'immobile, che ha restituito solo a gennaio 2021, con la riconsegna delle chiavi e la reimmissione dei locali nella piena ed esclusiva disponibilità del Comune oggetto della “scrittura di accertamento e riconsegna dei locali” del 5.1.2021.
Tale considerazione assorbe l'argomento circa l'inammissibilità della nuova deduzione della norma a sostegno della domanda di dichiarazione dell'avvenuta risoluzione del contratto per fatto e colpa del locatore, osservando che da un lato la domanda di dichiarazione di risoluzione per fatto e colpa del locatore è domanda nuova non svolta in primo grado (come già sopra esposto), dall'altro l'art. 1584 comma 2 c.c. era già stato invocato in primo grado a fondamento della domanda di accertamento del grave inadempimento e di risarcimento del danno (dovendo pertanto la deduzione essere valutata a tali fini).
è risultato inadempiente al contratto di locazione, avendo omesso di pagare i Parte_1
canoni di locazione dal luglio 2018; tale grave inadempimento (come espressamente previsto dagli artt.
2, 8, 17 del contratto), giustifica l'accoglimento della domanda del di dichiarare che la CP_1
pagina 12 di 16 risoluzione del contratto è dovuta a fatto colposo del conduttore;
nel luglio 2018 non vi era alcun giustificato motivo che potesse legittimare la sospensione del pagamento ex art. 1460 c.c., così come non si ravvisa una condotta del che possa, in un giudizio di bilanciamento degli CP_1
inadempimenti delle parti all'esito della risoluzione del contratto, condurre all'accoglimento della domanda dell'appellante.
Le deduzioni svolte nei motivi di appello in ordine alla condotta tenuta dalle parti con riferimento ai lavori nell'immobile sono infondate.
Non è rilevante che l'esecuzione dei lavori del Comune (di adeguamento impianti) e del conduttore (di ristrutturazione dei locali) dovesse o meno essere contestuale (risultando superflui gli argomenti svolti nel primo motivo di appello sul punto), ma che fosse necessario un coordinamento, richiedendo i lavori sugli impianti un progetto definitivo con le dovute autorizzazioni in ordine ai lavori straordinari che il conduttore voleva eseguire.
La necessità di coordinamento emerge dalla comunicazione del conduttore al locatore del 23.2.2018
(doc. 16 dell'appellato) secondo cui: “in occasione dell'inizio delle attività di messa a norma degli impianti del piano interrato chiediamo che questi possano essere manutenuti recependo, come da intese, il nostro progetto che avete approvato”; e dalla comunicazione del Comune al conduttore del
7.11.2017 (doc. 12 dell'appellato) con cui si rende noto di avere approvato il progetto di messa a norma degli impianti con le modifiche relative all'uscita di sicurezza e “si resta in attesa di Vs. proposta progettuale da sottoporre alla Amministrazione Comunale, come previsto nell'ultima riunione”. Detta necessità di coordinamento appare peraltro di per sé evidente considerando la tipologia di lavori in questione, non potendo essere eseguito un utile e corretto adeguamento degli impianti elettrico, termico e di ventilazione, senza sapere con precisione quale sarà la definitiva distribuzione degli spazi da attuare con i lavori di ristrutturazione.
E ancora in data 30.7.2018, quando aveva già cessato di pagare il canone di Parte_1
locazione, ha depositato integrazione di precedente e incompleta IA per i lavori di ristrutturazione, Parte munita del necessario parere frattanto ottenuto, con la previsione di lavori parzialmente diversi da quelli della IA precedentemente depositata.
Come allegato e documentato dall'appellato, il ha deliberato l'approvazione del Controparte_1
primo progetto dei lavori sugli impianti in data 17.8.2017 (doc.9); essendo poi emersa la necessità di adeguare la via di fuga dei locali, ha approvato la variante lavori necessaria con delibera 4.11.2017
(doc.11); ha ricordato a di essere in attesa della sua proposta progettuale definitiva Parte_1 per i lavori straordinari in data 7.11.2017 (doc.12); ha presentato un “nuovo progetto” del Pt_1 suo programma di intervento il 27.11.2017 (doc. 13); in data 15.1.2018 ha comunicato che “a breve i pagina 13 di 16 locali saranno sgomberati degli arredi del conduttore” (doc.14) per potersi così iniziare i lavori;
il
23.2.2018 ha chiesto al ulteriori opere modificative del programmato intervento, quali la CP_1 rimozione della fossa settica e l'abbassamento del pavimento del piano interrato di circa 20 cm al fine Parte di poter ottenere nullaosta dalla (doc.16); solo in data 17.4.2018 ha protocollato al Pt_1
Parte SUAP una prima a incompleta (perché sprovvista del necessario parere dell' IA di inizio attività edilizia relativa ai lavori che avrebbe inteso eseguire (doc.17) e che già differivano da quelli prima preannunciati;
solo e ancora in data 30.7.2018 ha protocollato al SUAP Pt_1
Parte un'integrazione di tale IA con allegato il necessario parere dell' frattanto ottenuto e con la previsione di lavori ancora diversi (doc.18), come si evince dalle differenti definizioni dell'intervento riportate da una parte nella relazione tecnica della IA 17.4.2018 (doc. 17 pagg. 23 e ss.) e dall'altra nell'integrazione del 30.7.2018 (doc. 18 pagg. 4 e ss).
Nel frattempo il aveva affidato gli incarichi per i lavori sugli impianti alle imprese appaltatrici CP_1
(doc. 8), proceduto con verbale di consegna lavori il 16.1.1018 (doc. 14 dell'appellante), emesso la determina del 28.2.2018 in cui dava atto della dichiarazione di fine lavori del 27.2.2018 come da certificazione di ultimazione lavori pervenuta il 28.2.2018, approvava gli atti di contabilità relativi allo stato finale dei lavori eseguiti a tutto il 27.2.2018, approvava i relativi certificati di pagamento finale dei lavori, impegnando la somma per i lavori di messa a norma in variante (doc.27 dell'appellante).
Il documento 13 dell'appellante non prova, contrariamente a quanto si afferma nei motivi in esame, che nel dicembre 2017 il progetto per i lavori di manutenzione straordinaria del conduttore fosse stato presentato agli enti competenti e avesse ottenuto i necessari nulla osta;
il documento è l'autorizzazione del in quanto proprietario dei locali, con l'espressa specificazione che l'autorizzazione era CP_1
Parte subordinata all'ottenimento di tutti i nulla osta previsti dalla legge ( Vigili del Fuoco e quanto altro necessario) e all'approvazione della conseguente pratica edilizia da parte del Responsabile del
Servizio Tecnico di questo Comune.
Risulta pertanto provato quanto allegato dall'appellato, ovvero che il pur essendosi attivato CP_1
approvando un primo progetto di rifacimento degli impianti, non aveva potuto portare a compimento i lavori per il mancato coordinamento e la mancata progettazione organica con gli interventi che avrebbe dovuto realizzare il D'Andrea, il quale aveva gestito con negligenza la progettazione dei lavori che avrebbe dovuto eseguire, senza coordinarsi con la proprietà, ed anzi complicando la situazione con continui mutamenti di idee e nuove richieste, nel periodo compreso tra giugno 2017 (quando era stato sorpreso a modificare indebitamente l'immobile), a luglio 2018 (allorché aveva presentato la variante Parte alla IA, comportante ennesimo cambio lavori, sulla base del parere solo allora richiesto); da luglio 2018 (avendo frattanto acquisito il bar frontistante) si era completamente disinteressato dei locali pagina 14 di 16 in questione e si era reso moroso nel pagamento del canone, pur seguitando a detenere l'immobile fino a gennaio 2021 nonostante le ripetute diffide del la risoluzione del contratto di locazione era CP_1
pertanto avvenuta per fatto e colpa del conduttore.
Sono infondate e assorbite le ulteriori argomentazioni svolte dall'appellante nei motivi di appello da 1 a
5; in particolare, a fronte del grave inadempimento rappresentato dalla totale omissione nel pagamento dei canoni di locazione da luglio 2018, risulta superfluo valutare la rilevanza della condotta del conduttore di (pacifica) esecuzione di lavori nell'immobile senza autorizzazione del locatore.
Le istanze istruttorie riformulate dall'appellante sono inammissibili perché generiche e irrilevanti.
La regolamentazione delle spese di lite, oggetto del sesto motivo di appello, è stata correttamente svolta dal Tribunale in applicazione del principio della soccombenza;
né si ravvisano violazioni ai doveri di lealtà e probità nel processo o di leale collaborazione nei rapporti con i cittadini, da parte del
[...]
. CP_1
L'appello viene conseguentemente rigettato e la sentenza di primo grado confermata.
IV. Le spese di lite del presente giudizio d'appello seguono la soccombenza e sono poste a carico di parte appellante;
le stesse vengono liquidate ai sensi del D.M. 55/2014 come modificato con D.M.
147/2022, tenuto conto del valore di causa (scaglione da € 52.000,01 a € 260.000,00) e dell'attività svolta (con esclusione della fase istruttoria, non svolta), nei seguenti importi, corrispondenti ai valori medi: € 2.977,00 per fase di studio, € 1.911,00 per fase introduttiva, € 5.103,00 per fase decisionale, per totali € 9.991,00 per compensi;
con aumento ex art. 4 comma 1 bis D.M. cit. nell'importo del 10%, che si stima congruo in relazione al numero di documenti consultabili tramite link dalla comparsa di costituzione, pari a totali € 10.990,10 per compensi;
oltre al 15% rimborso forfettario spese, CPA e
IVA se dovuta.
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115/2002 la parte appellante è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Torino, Sezione Terza Civile, ogni altra istanza, eccezione e deduzione respinta, così definitivamente pronunciando, visti gli artt. 447-bis e 437 c.p.c.;
pagina 15 di 16 rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 455/2023 del Tribunale di Parte_1
Vercelli pubblicata il 4.10.2023.
Condanna parte appellante a rimborsare a parte appellata le spese di lite del giudizio d'appello, che liquida in complessivi € 10.990,10 per compensi, oltre rimborso spese forfettario 15%, CPA e IVA se dovuta.
Per effetto della presente decisione, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico di parte appellante.
Così deciso in Torino nella Camera di Consiglio del 18.9.2024 dalla Terza Sezione Civile della Corte
d'Appello con lettura del presente dispositivo in udienza.
Il Consigliere Relatore Il Presidente
Dott.ssa Silvia Orlando Dott. Francesco Rizzi
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