Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Corte d'appello di Catanzaro
Sezione seconda civile
La Corte d'appello di Catanzaro, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio e composta dai dottori
Silvana Ferriero presidente
Biagio Politano consigliere
Anna Maria Torchia consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 1769 del R.G.A.C. dell'anno 2024, avente a oggetto un contratto di locazione e vertente
TRA
rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Ranù Parte_1
Parte appellante
e
, rappresentato e difeso dall'avvocato Giovanni Franco CP_1
Parte appellata – appellante incidentale
Conclusioni delle parti:
Per la parte appellante: “Riformare la sentenza n. 1958/2024
TRIBUNALE DI CASTROVILLARI Giudice dr. MATTEO PRATO RG
1263/2020 depositata in data 16.11.2024 e notificata dal
[...]
per il tramite del Suo difensore, con pec in data 18.11.2024; CP_1
1

quivi impugnata ed accogliere il presente appello con ogni più idonea ed opportuna statuizione:
1 RICONOSCERE LE MIGLIORIE/MIGLIORAMENTI,
APPORTATE E RICHIESTE NELLA DOMANDA
RICONVENZIONALE, all'interno del locale sito in Rocca Imperiale al c.so Vittorio Emanuele di proprietà del sig. con condanna CP_1
dello stesso al pagamento in favore della resistente, , Parte_1
dell'importo complessivo di € 76.602,34, DERIVANTI DALLA
FATTURA PRO.FORMA DI € 68.672,34 DEL 29.09.2018 NONCHE'
DALLA FATTURA DEL DI € 7.930.00 di Re. di già CP_2
riconosciuta nella sentenza di I GRADO.
2 Gradatamente le somme riconosciute in perizia dal CTU pari ad
€ 50.498,00.
Con condanna alle spese con distrazione ex art. 93 c.p.c.”
Per la parte appellata: “• 1)-respingere l'infondato appello proposto da , confermando il capo n.1 della sentenza impugnata;
Parte_1
• 2)-Accogliere l'appello incidentale e per l'effetto:
• Riformare il capo n.2, per le argomentazioni esposte e, per l'effetto, rigetta in toto la domanda riconvenzionale proposta dalla signora per mancanza assoluta di prova di avvenuto esborso.” Parte_1
• Riformare il capo n.4, per le argomentazioni esposte e, per l'effetto, condannare la signora al pagamento delle Parte_1
spese e competenze di lite del giudizio quantificate in € 10.000,00, oltre rimborso forfettario e accessori di legge.”
• Riformare il capo n.4, per le argomentazioni esposte e, per l'effetto porre gli esborsi della CTU interamente a carico della soccombente Parte_1
• 3)-Con vittoria di spese del grado oltre rimborso forfettario IVA
e CPA come per legge.”
2 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado risulta esaurientemente esposto nella sentenza impugnata nei termini che seguono: “Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ha CP_1
adìto l'intestato Tribunale invocando la convalida dello sfratto per morosità, con riserva di agire in separata sede per la richiesta di pagamento per i canoni scaduti e non corrisposti, in relazione all'immobile sito in Rocca imperiale (CS) al Corso Vittorio Emanuele
s.n.c. (riportato al NCEU del predetto Comune al foglio di mappa n.16, particella 18, sub 1, categoria C/3, consistenza mq 59), locato ad “uso commerciale” a con contratto datato 11.6.2016 e Parte_1
registrato il 26.8.2016.
Ha dedotto che il canone di locazione era stato pattiziamente convenuto in € 700,00 mensili da pagarsi entro il 10 di ogni mese, con previsione della durata di 6 anni dall'1.8.2016 al 31.7.2022, non mancando di lamentare che parte conduttrice si era resa morosa nel pagamento di 4 canoni di locazione (nella specie, da agosto a novembre
2019).
Instaurato il contraddittorio, con comparsa depositata il 5.6.2020 si
è costituita in giudizio la convenuta, la quale ha impugnato e contestato l'avversa domanda, rilevando che dall'importo del canone di locazione fissato in contratto in € 700,00 bisognava detrarre la somma mensile di €
350,00 in ragione delle opere eseguite da parte conduttrice ai fini dell'adeguamento del locale per complessivi € 62.788,00 + iva, come da computo metrico allegato al contratto intercorso tra gli odierni contendenti. Ha, poi, eccepito la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza della domanda. Ha, altresì, riferito che alla stessa era subentrata nel rapporto contrattuale de quo - in maniera informale e di
3 fatto, con il consenso del Guida - la società “La Forgia s.r.l.” grazie all'intermediazione di (marito di Persona_1 Persona_2
legale rappresentante della predetta società), il quale ebbe a saldare i canoni arretrati della (pari ad € 3.150,00) sino alla data del Pt_1
10.12.2018; accadde, tuttavia, che il proprietario e tale società non conclusero un nuovo contratto, sicché - ricevuta l'intimazione di sfratto ed intuito l'altrui tentativo di privarla del ristoro per le migliorie - aveva deciso di riprendere regolarmente a pagare per l'anno 2019. Ha così concluso per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo
Tribunale di Castrovillari adito, contrariis reiectis, così provvedere: -
Rigettare l'intimazione di sfratto per indeterminatezza;
- Rigettare
l'intimazione di sfratto in quanto del tutto infondata in fatto e diritto;
-
Rigettare l'intimazione di sfratto stante l'avvenuto pagamento dei canoni sino al dicembre 2018 come da dichiarazione di quietanza del sig.
[...]
- Rigettare l'intimazione di sfratto, qualora abbia ad oggetto CP_1
mensilità per l'anno 2019, in quanto non richieste puntualmente e pertanto insussistente;
- Conseguentemente in accoglimento della spiegata riconvenzionale, previa nomina di CTU, tecnica accertare e statuire le somme da corrispondere alla da parte del Parte_1
a titolo di migliorie apportate all'interno dei locali. - Con CP_1
vittoria di spese, onorari e diritti del presente giudizio, oltre accessori di legge”.
All'esito della fase sommaria veniva negata l'ordinanza provvisoria di rilascio con provvedimento assunto all'udienza cartolare del 17.6.2020. Mutato il rito, esperita infruttuosamente la procedura di mediazione e depositati tempestivamente gli scritti integrativi, la causa è stata istruita a mezzo produzione documentale, interrogatorio formale di prova per testi e consulenza tecnica d'ufficio.” CP_1
4 Il Tribunale di Castrovillari, con la sentenza n. 1958 del 18 novembre 2024, resa a definizione del giudizio n. 1263/2020 R.G.A.C., aveva accolto la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta da CP_1
Il giudice di primo grado aveva specificato che, poiché la parte intimante aveva lamentato già nella fase sommaria di cognizione la mancata corresponsione di quattro canoni di locazione, da agosto a novembre 2019, gravava sulla parte intimata l'onere di provare l'insussistenza della dedotta morosità o, comunque, l'esistenza di altro atto o fatto estintivo della pretesa creditoria azionata dal locatore.
Il tribunale aveva ritenuto che l'inadempimento fosse ascrivibile a colpa del conduttore, non avendo egli fornito alcuna prova idonea a superare la presunzione che opera in ordine alla colpa dell'inadempiente quale presupposto per la risoluzione del contratto.
Era stata ritenuta priva di adeguato riscontro probatorio l'affermazione di secondo la quale La Forgia s.r.l. Parte_1
sarebbe subentrata nella sua posizione di conduttore nel contratto di locazione.
In particolare il tribunale aveva evidenziato l'assenza di documentazione idonea a dimostrare tale subentro, e rilevato la genericità
e la lacunosità delle risultanze dell'espletata prova orale.
Era stata esclusa, poi, la prova della successione nella posizione contrattuale del conduttore per il sol fatto che avesse Persona_1
versato al proprietario i canoni relativi a nove mensilità, atteso che nella relativa quietanza era specificato che il pagamento era stato effettuato a saldo di quanto dovuto “dall'affittuario ”. Parte_1
Il tribunale aveva ritenuto sussistente anche il requisito della gravità dell'inadempimento, necessario ai sensi dell'art. 1455 c.c. per la
5 risoluzione del contratto, alla luce della morosità maturata su quattro mensilità alla data della notifica dell'atto introduttivo del giudizio, e che il successivo adempimento non fosse idoneo a far venir meno gli effetti della domanda di risoluzione già proposta, dovendo essere preso in esame ai fini della valutazione dell'importanza dell'inadempimento stesso.
Valutata, poi, l'ammissibilità della domanda riconvenzionale con la quale la parte convenuta, già nella fase sommaria, aveva invocato il riconoscimento dell'indennità per i miglioramenti apportati all'immobile condotto in locazione, il giudice di primo grado aveva rilevato come fosse stato pattuito che le spese anticipate dal conduttore per i lavori di adeguamento dei locali sarebbero state a carico del locatore scomputandole dai canoni di locazione fino all'integrale rimborso delle stesse (art. 9 del contratto di locazione).
Il tribunale, dunque, aveva accertato il diritto del conduttore convenuto al rimborso delle residue somme anticipate per i lavori di adeguamento dei locali ancora non recuperate e che l'effettiva esecuzione dei lavori trovava riscontro non solo nella documentazione fotografica prodotta in giudizio, ma anche nelle concordanti dichiarazioni rese sul punto dai testi escussi.
Segnatamente era stato rilevato che l'esborso di € 7.930,00 Parte effettuato da in favore della come da Parte_1 CP_2
fattura quietanzata prodotta in giudizio, rientrava nelle “somme anticipate”; quanto alla fattura pro forma n. 1 del 29 settembre 2018, emessa da invece, non risultando alcun pagamento - e, Persona_3
quindi, alcuna anticipazione - da parte della convenuta per le somme in essa indicate, non poteva esserne chiesto il rimborso.
Il tribunale aveva ritenuto che, poiché il rapporto contrattuale era iniziato il 1° agosto 2016, l'esborso di € 7.930,00 doveva considerarsi
6 integralmente ammortizzato entro le prime ventitré mensilità, ovvero fino a giugno 2018.
Pur riconoscendo alla convenuta un'indennità per i miglioramenti apportati all'immobile, dunque, era stato escluso che spettassero al conduttore ulteriori somme a tale titolo.
Il giudice di primo grado, poi, aveva rigettato sia la domanda di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., sia quella ex art. 89 c.p.c.
In particolare, quanto alla prima il tribunale aveva rilevato l'assenza di prova della mala fede o colpa grave della resistente, nonché del danno concretamente subito, quanto alla seconda aveva escluso che negli atti difensivi della resistente fossero rinvenibili espressioni offensive o sconvenienti eccedenti i limiti della correttezza e delle esigenze difensive.
Il tribunale, infine, aveva disposto l'integrale compensazione delle spese di lite e ripartito in parti uguali gli esborsi relativi alla consulenza tecnica d'ufficio.
Avverso la sentenza ha proposto appello Parte_1
lamentandone l'erroneità in relazione alla decisione del giudice di primo grado sulla domanda riconvenzionale.
Segnatamente l'appellante contesta l'interpretazione restrittiva dell'art. 9 del contratto di locazione, avendo il giudice di primo grado limitato il concetto di “somme anticipate” a quelle del cui versamento vi
è e prova, secondo un'interpretazione meramente letterale del termine.
Ad avviso dell'appellante, una lettura più corretta e ragionevole dell'espressione dovrebbe portare a ricomprendere tutte le somme effettivamente impiegate: non solo quelle materialmente anticipate e spese, ma anche quelle ottenute in prestito o che abbiano generato un debito non ancora estinto.
7 Secondo la parte appellante il giudice di primo grado avrebbe interpretato il contratto di locazione, senza scrutinare la reale volontà delle parti.
Il tribunale, dunque, avrebbe dovuto riconoscere, a titolo di migliorie e costi sostenuti per i lavori di adeguamento dell'immobile locato, non solo l'importo di € 7.930,00 di cui alla fattura quietanzata n. Parte 50/F della ma anche l'ulteriore somma di € 68.672,34 di CP_2
cui alla fattura pro forma del 29 settembre 2019 emessa da Persona_3
padre e titolare della ditta esecutrice dei lavori, ingiustamente esclusa dal giudice di primo grado sul presupposto che tali somme non fossero state effettivamente anticipate.
La parte appellante osserva, tuttavia, che tale argomentazione sarebbe stata eventualmente fondata solo qualora i lavori indicati nella fattura pro forma non fossero stati eseguiti, circostanza smentita dall'accertamento compiuto dal consulente tecnico d'ufficio, il quale, peraltro, ha determinato in € 50.498,00 l'incremento di valore dell'immobile locato sulla base del computo metrico e delle fotografie antecedenti e successive ai lavori.
L'appellante evidenzia, infatti, che resterà comunque obbligata a corrispondere a padre e titolare della ditta esecutrice dei Persona_3
lavori, le somme relative alla pavimentazione, al massetto, ai tre bagni, all'impianto elettrico e agli altri interventi indicati nella citata fattura pro forma.
Viene censurata, altresì, la disposta compensazione tra le somme riconosciute per i lavori eseguiti e quelle trattenute a scomputo del canone mensile di locazione, atteso che il locatore aveva espressamente riservato la facoltà di agire in separata sede per il recupero dei canoni scaduti, e limitato la domanda alla risoluzione del contratto e al rilascio dell'immobile.
8 Si è costituito in giudizio argomentando per CP_1
l'infondatezza dell'appello proposto da Parte_1
L'appellato ha affermato che, tenuto conto dell'art. 9 del contratto di locazione, i lavori di adeguamento effettuati dal conduttore costituiscono una componente del canone di locazione e non possono essere richiesti da quest'ultimo a titolo di migliorie apportate all'immobile, dunque nessun ulteriore importo può essere preteso, se non le somme effettivamente anticipate.
La parte appellata ha precisato che al contratto di locazione trasmesso all'Agenzia delle Entrate per la registrazione non risulta allegato alcun computo metrico, tantomeno quello prodotto nel giudizio di primo grado da non solo perché privo della firma del Parte_1
tecnico redattore e delle parti, ma anche in quanto in contrasto con la previsione dell'integrale rimborso delle somme anticipate dal conduttore entro il limite temporale della durata contrattuale, per un importo non superiore a € 25.200,00 (€ 350,00 x 72 mesi, corrispondenti a sei anni di locazione).
L'appellato, inoltre, ha evidenziato che nel contratto di locazione non era indicata alcuna cifra relativa all'importo dei lavori ritenuti necessari per l'adeguamento dell'immobile, elemento che, unitamente alle altre circostanze e alle risultanze istruttorie, confermerebbe l'assenza di un computo metrico allegato al contratto.
Ha proposto appello incidentale, chiedendo il rigetto integrale della domanda riconvenzionale, parzialmente accolta dal giudice di primo grado, poiché non vi sarebbe la prova dell'effettivo esborso della somma di € 7.930,00 indicata nella fattura depositata in atti.
Secondo l'appellante incidentale, la prova dell'avvenuto pagamento non può essere fornita unicamente mediante la produzione in giudizio della fattura, essendo invece necessario un documento idoneo a
9 dimostrare un passaggio tracciabile di denaro, che, nel caso di specie, risulterebbe mancante.
Oggetto di appello incidentale è anche la statuizione relativa alle spese di lite e agli esborsi per la consulenza tecnica d'ufficio.
All'esito dell'udienza del 28 maggio 2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo.
Occorre preliminarmente dare atto del passaggio in giudicato del capo della sentenza con cui è stata accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione, in quanto non oggetto di specifica impugnazione.
Parimenti coperti dal giudicato sono i capi della sentenza con cui il tribunale ha rigettato la domanda di condanna per lite temeraria ex art. 96
c.p.c. e quella ex art. 89 c.p.c.
Ancora in via preliminare, dev'essere rilevata l'improcedibilità dell'appello incidentale, in quanto, sebbene depositato in giudizio in data
18 febbraio 2025, non risulta essere stato notificato alla controparte, come prescritto dall'art. 343 comma I c.p.c.
Tale eccezione è stata ritualmente sollevata dall'appellante principale nelle note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 12 marzo 2025 (prima udienza), all'esito della quale la causa è stata rinviata all'udienza del 17 marzo 2025, anch'essa tenutasi in forma cartolare.
In entrambe le occasioni, non ha resistito CP_1
all'eccezione, non ha fornito prova dell'avvenuta notificazione dell'atto di appello incidentale, né ha formulato richiesta di concessione di un termine per provvedervi.
L'appello incidentale, pur tempestivamente proposto, deve essere, quindi, dichiarato improcedibile, in quanto non è stata fornita la prova dell'avvenuta notifica nel termine previsto dall'art. 436 c.p.c. (Cass. sez. lav. sent. 3 aprile 2017, n. 8595).
10 Anche in relazione al riconoscimento della somma di € 7.930,00 di Parte cui alla fattura quietanzata n. 50/F della quale spese CP_2
sostenute per l'esecuzione dei lavori di adeguamento del locale commerciale, deve, quindi, ritenersi formato il giudicato.
Su tale somma, dunque, la questione riguarda soltanto la presunta errata compensazione che, secondo l'appellante principale, il giudice di primo grado avrebbe erroneamente disposto con la riduzione dei canoni di locazione per come previsto all'art. 9 del contratto.
L'appello principale è parzialmente fondato e dev'essere accolto nei limiti di seguito precisati.
Occorre precisare, innanzitutto, che, contrariamente a quanto affermato dalla parte appellata, risulta provata l'allegazione al contratto di locazione di un computo metrico relativo ai lavori necessari all'adeguamento dell'immobile locato all'esercizio dell'attività commerciale (vedasi art. 9 del contratto di locazione: “Le parti concordano che […] si intendono accettate ed autorizzate tutte le modifiche e le addizionali necessarie all'adeguamento dei locali per
l'esercizio dell'attività per la quale viene preso in locazione, delle quali il locatore ha piena conoscenza avendo preso visione del relativo progetto e computo metrico che al presente contratto si allegano”).
Incontestato, nonché documentalmente provato, è che il conduttore abbia eseguito dei lavori all'immobile locato (vedansi s.c.i.a., nonché la documentazione fotografica allegata, le dichiarazioni dei testimoni e all'udienza del 24 marzo 2023). Tes_1 Testimone_2
Ciò che è in contestazione è l'entità della somma spettante a titolo di rimborso per l'esecuzione di tali lavori.
Con argomentazione che la corte condivide, il giudice di primo grado ha ritenuto che la somma di cui alla fattura pro forma non potesse essere rimborsata alla parte appellante in quanto spese non effettivamente
11 sostenute secondo quanto previsto dal succitato art. 9 del contratto di locazione: in mancanza di prova dell'effettivo esborso, non sussiste alcun obbligo in capo al locatore di rimborsare somme che il conduttore, in realtà, non ha ancora sostenuto.
La fattura pro forma, peraltro, non soltanto non ha valore probatorio, ma non ha valore neppure sul piano fiscale, trattandosi di un mero prospetto informativo;
tale tipologia di fattura, pertanto, è inidonea a fondare qualsiasi pretesa restitutoria.
L'argomentazione di parte appellante sulla presunta errata compensazione della somma riconosciuta dal giudice di primo grado quale rimborso per le spese sostenute per l'adeguamento dell'immobile all'esercizio dell'attività commerciale e i canoni di locazione è infondata.
In primo luogo lo scomputo dei costi per l'esecuzione dei lavori dai canoni di locazione è stato contrattualmente previsto dalle parti (vedasi art. 9 del contratto di locazione).
A ogni modo, la circostanza che il locatore avesse riservato la facoltà di agire separatamente per il recupero dei canoni scaduti non preclude al giudice, laddove sia accertata l'esistenza di un credito in favore del conduttore, di rilevare la sussistenza dei presupposti per la compensazione: si tratta di circostante emerse nel corso del giudizio e relative al medesimo rapporto giuridico, ovvero il contratto di locazione per cui è causa.
Ritiene la corte, tuttavia, che al conduttore spetti l'indennizzo relativo al maggior valore dell'immobile accertato dal consulente tecnico d'ufficio tenuto conto della documentazione in atti, compreso il computo metrico allegato, e contestato dal locatore.
Le contestazioni del locatore sul punto sono infondate, posto che, nel giudizio di primo grado, l'ingegnere progettista e Tes_1
direttore dei lavori, ne ha confermato l'esecuzione da parte di Per_3
12 padre di e la richiesta del computo metrico Pt_1 Parte_1
prima del contratto (vedasi verbale dell'udienza del 24 marzo 2023).
La corte ritiene di dover riconoscere il maggior valore acquisito dall'immobile per come accertato dal consulente tecnico d'ufficio, pari a
€ 50.498,00.
Atteso l'esito complessivo della decisione, la corte ritiene di dover compensare per 1/3 le spese di lite del primo grado di giudizio, liquidate come in dispositivo applicando i parametri minimi dello scaglione di riferimento (da € 26.001 a € 52.000) in ragione della complessità della causa, per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale, e ponendo a carico di i restanti 2/3. CP_1
Le spese di lite del grado d'appello seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia, dell'attività defensionale svolta e della complessità della causa, che giustificano l'applicazione dei parametri minimi dello scaglione di riferimento (da € 26.001 a € 52.000), per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale.
Occorre, infine, dare atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 in relazione all'impugnazione incidentale.


P. Q. M.


La Corte d'appello di Catanzaro, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
- accoglie parzialmente l'appello principale e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, accoglie la domanda proposta da e condanna al pagamento della Parte_1 CP_1
somma di € 50.498.00;
-rigetta nel resto l'appello principale;

13 - dichiara improcedibile l'appello incidentale;

- compensa per 1/3 le spese del primo grado di giudizio, liquidate in complessivi € 3.809,00 per onorari, oltre accessori di legge;

- condanna al pagamento a favore di CP_1 Parte_1
delle spese di lite, liquidate in complessivi € 4.996,00 per onorari,
[...]
oltre accessori di legge, con distrazione a favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Si dà atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater,
D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, in relazione all'impugnazione incidentale.
Così deciso nella camera di consiglio del 29 maggio 2025.
Il consigliere estensore Il presidente
Anna Maria Torchia Silvana Ferriero
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