Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei Giudici
CO LA Presidente
NT RI Consigliere rel.
Avv. Paolo Caliman Giudice Ausiliario ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 7539 R.G.A.C. dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 28.10.2025 e vertente
TRA
(C.F. ) in persona del Legale Parte_1 P.IVA_1
Rappresentante pro-tempore, , rappresentata e difesa dal Parte_2
Prof. Avv. Ivan Canelli (C.F. ), ed elettivamente domiciliata C.F._1 presso il suo studio sito in Roma, alla Via Carlo Conti Rossini n. 13, giusta procura in atti,
Appellante
E
(C.F. ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Giorgio CP_2
BA (C.F. e dall'Avv. Ferruccio Maria BA (C.F. C.F._2
), elettivamente domiciliata presso il loro Studio sito in C.F._3
Roma, Via E. Duse, 37, giusta procura in atti,
Appellata

Oggetto: appello avverso la sentenza n. 17334/2021, emessa dal Tribunale di
Roma in data 12.11.2021, pubblicata in data 14.11.2021, e notificata in data
23.11.2021. Conclusioni
Per l'appellante “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis rejectis
- accogliere il presente appello e, per l'effetto, riformare la sentenza n.
17334/2021, resa in data 12.11.2021, pubblicata in data 18.11.2021 e notificata in data 23.11.2021 nel procedimento recante R.G.N. 66001/2019 tra le parti
e dal Tribunale di Roma, Sesta Sezione Parte_1 Controparte_1
Civile, nella persona del Giudice, Dott. Massimo Corrias, revocando il decreto ingiuntivo n. 16646/2019 (R.G.N. 43857/2019) del Tribunale Civile di Roma, stante l'erroneità dell'importo ingiunto per i motivi esposti nel presente gravame, in ogni caso da compensare con il credito vantato dalla pari Parte_1 ad € 11.674,24 oltre interessi, a titolo di indennità di occupazione dovuta dalla per il periodo dicembre 2018- marzo 2019, oltre € 321,50 Controparte_1 quale imposta di registro, oltre interessi, ovvero al diverso importo, maggiore o minore, ritenuto di giustizia, con condanna della in persona Controparte_1 del legale rapp.te p.t., alla restituzione delle somme medio tempore corrispostele dalla in virtù della sentenza impugnata, nei Parte_1 limiti di quanto ritenuto dovuto.
- Con compensazione delle spese relative al primo grado di giudizio e condanna al pagamento delle spese relative al presente gravame.”.
Per l'appellato “Per i suddetti motivi la respinta ogni contraria Controparte_1 istanza, eccezione od eccezione, chiede che codesta Ecc.ma Corte di Appello
VOGLIA RIGETTARE integralmente l'Appello proposto, con condanna dell'Appellante alle spese del giudizio”.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con decreto ingiuntivo n. 16446/2019 il Tribunale di Roma ordinava alla di pagare alla la somma di euro Parte_1 Controparte_1
62.534,08, più interessi e spese del procedimento monitorio liquidate in euro
1630,00 per compensi ed € 406,50 per esborsi, ed oltre accessori di legge, a titolo di restituzione del deposito cauzionale e di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale in relazione alla locazione, avente ad oggetto l'autorimessa sita in Roma, Via Carlo Pascal 20, cessata a seguito della disdetta della locatrice in data 31.12.2010.
La proponeva opposizione al decreto ingiuntivo con ricorso Parte_1 ritualmente depositato, contestualmente avanzando domanda riconvenzionale, eccependo che nessuna indennità per la perdita dell'avviamento era dovuta alla conduttrice, in quanto la stessa non aveva rilasciato l'immobile, rimanendovi senza titolo per ulteriori 8 anni, non venendo pertanto a configurarsi il pregiudizio tutelato dalla norma di cui all'art. 34 Legge 392 del 1978; che, inoltre, la vantava credito per euro 13.400,45, a titolo di indennità Parte_1 di occupazione per i mesi da dicembre 2018 ad aprile 2019, oltre che per oneri accessori relativi agli anni 2014 – 2019 per euro 5.187,66, per conguagli per euro 967,02 ed a titolo di rimborso dell'imposta di registro per euro 321,50.
Chiedeva, pertanto, di revocare il decreto ingiuntivo emesso, e di condannare la conduttrice al pagamento dell'importo complessivo di euro 11.495,29.
Si costituiva nel giudizio la rivendicando l'indennità per la Controparte_1 perdita dell'avviamento, in quanto la locazione era cessata a seguito di disdetta della locatrice e contestando sia la pretesa della in relazione Parte_1 all'indennità di occupazione, posto che la stessa si era resa disponibile alla riconsegna dell'immobile già con pec del 20.12.2018, e sia la richiesta relativa agli oneri accessori che non risultavano provati.
Si teneva la prima udienza in data 06.03.2020, successivamente alla quale il
Giudice assegnava alle parti termine per esperire la il procedimento di mediazione, che si concludeva negativamente. In data 05.11.2021 la causa veniva decisa con lettura del dispositivo a tenore del quale “Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-respinge l'opposizione al decreto ingiuntivo 16446/2019 di questo Tribunale formulata dalla;
Parte_1
-condanna la a corrispondere alla Controparte_1 Parte_1
€.2.918,56 a titolo di indennità di occupazione ex art.1591 c.c. per il mese di dicembre 2018, più interessi legali dal 5.12.2018 al saldo, ed €.351,50 a titolo di rimborso dell'imposta di registro, più gli interessi legali dalla domanda al saldo;

-respinge le ulteriori domande riconvenzionali della;
Parte_1
-respinge la domanda di risarcimento danni azionata contro la Parte_1
ex art.96 c.p.c.;
[...]
-condanna la a rimborsare alla le spese Parte_1 Controparte_1 processuali liquidate in complessivi €.10.000,00 per compensi di avvocato ex
DM. Giustizia 37/2018, oltre spese generali e C.A.P ed Iva come per legge;

-fissa il termine di giorni 50 per il deposito della motivazione.”
Avverso tale sentenza la ha spiegato appello, con ricorso Parte_1 notificato in data 17.01.2022.
Nel giudizio si è costituita la chiedendo il rigetto del gravame Controparte_1 per sua infondatezza.
A fondamento dell'impugnazione la ha proposto tre motivi Parte_1 di appello.
Con il primo motivo rubricato “ERROR IN IUDICANDO. VIOLAZIONE E FALSA
APPLICAZIONE DELL'ART. 34 DELLA L. N. 392/78.” l'appellante censura la tesi fatta propria dal Giudicante che ha ritenuto legittimo l'esercizio del diritto di ritenzione posto in essere dalla conduttrice, in mancanza del pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, e, pertanto, riconosciuto il diritto a tale pagamento, quantificandolo sulla scorta dell'importo corrisposto all'epoca della cessazione del contratto di locazione, pari ad euro
2.918,56, moltiplicandolo per 18 mensilità, per un importo complessivo pari a
53.534,08. Secondo l'appellante, invece, tale indennità non sarebbe dovuta in quanto la conduttrice, non rilasciando l'immobile per oltre otto anni dalla scadenza prevista del 31.12.2010, avrebbe privato di effetti la disdetta comunicata dalla locatrice. Sostiene l'appellante, dunque, che non si sarebbe interrotto il rapporto in essere, e, in particolare, la conduttrice non avrebbe patito quel pregiudizio che la norma sull'indennità si propone di tutelare, a titolo di risarcimento, a seguito della cessazione della locazione intervenuta per volontà del locatore. Inoltre, il Giudicante avrebbe errato nel calcolo della somma dovuta ai sensi dell'art. 34 L. 392/1978, in quanto, alla data di efficacia della disdetta, il 31.12.2020, il canone di locazione era, a suo dire, pari a 2.680,09 e, pertanto, su tale importo si avrebbe dovuto calcolare la somma complessiva richiesta dalla conduttrice.
Il motivo non è fondato.
Non può, infatti, non riconoscersi il diritto della conduttrice di permanere nell'immobile sino al pagamento dell'indennità, come espressamente previsto dal comma 3 dell'art. 34 L. 392/1978, a tenore del quale “L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma.”.
Secondo il consolidato orientamento della Corte di cassazione, infatti, il diritto di ritenzione costituisce causa di giustificazione legale per il conduttore nel caso di mancato pagamento dell'indennità di avviamento (Corte di cassazione, ordinanza n. 24285 del 16.10.2017). Peraltro, la disdetta inviata dal locatore, anche nelle ipotesi in cui risultasse inefficace, è idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, tale diritto in capo al conduttore
(Cassazione civile, sez. III, 1° marzo 2024, n. 5605).
Per quanto attiene, invece, alla doglianza espressa sul calcolo della somma dovuta a tale titolo operato dal Giudicante, vi è a dire che le deduzioni sul punto espresse dall'appellata, secondo le quali tale contestazione sarebbe nuova, in quanto proposta per la prima volta in appello, e dunque inammissibile, non sono fondate. La critica avanzata dall'appellante, infatti, costituisce mera difesa, che non incide né sul petitum né sulla causa petendi.
Passando al merito della censura deve evidenziarsi che risulta chiaro il disposto del comma 1 dell'art. 34 L. 392/78, che prevede che il conduttore ha diritto “ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto”. Ne consegue, dunque, che l'importo dovuto dal locatore a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento commerciale deve essere calcolato sulla base del canone versato in relazione alla mensilità di dicembre 2010, ovvero l'ultimo corrisposto prima della scadenza del contratto al 31.12.2010.
In tal senso, si esprime anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione di cui si riporta una pronuncia a tenore della quale “secondo consolidato indirizzo, infatti, nel sistema della legge n. 392 del 1978 la determinazione dell'ammontare dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale spettante nei casi previsti dagli artt. 34 e 69 al conduttore di un immobile non abitativo va effettuata con riferimento al momento della cessazione della locazione e non a quello del rilascio, avvenga questo per volontaria determinazione del conduttore o in esecuzione di un provvedimento del giudice (Cass. n. 11766 del
11/12/1990; n. 7074 del 28/07/1994; n. 6548 del 09/06/1995). Pertanto non solo la lettera della norma ─ chiara nel riferire la base di calcolo dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale all'ultimo «canone» corrisposto ─ ma anche il fondamento razionale della disciplina, che attribuisce all'indennità un ruolo nel bilanciamento delle rispettive posizioni al momento della cessazione del rapporto, esclude l'esistenza di margini per una diversa interpretazione. Co La ha in tal senso più volte anche chiarito che, ai fini del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, non rileva il ritardo nella riconsegna dell'immobile dopo la scadenza del rapporto, in quanto l'obbligazione del conduttore di lasciare l'immobile e quella del locatore di corrispondere l'indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano al di fuori del sinallagma contrattuale (Cass.
n. 25736 del 05/12/2014, Rv. 633818 -01; Cass. n. 23344 del 19/09/2019); il reciproco condizionamento dei due crediti opera pertanto sul punto funzionale ma non su quello genetico, il quale anzi li accomuna nel senso che entrambi sono legati all'entità del canone corrisposto nella vigenza del rapporto ( Cass
Ordinanza Sez. 3 n. 885/ 2024).
Alla stregua di quanto sopra, la determinazione dell'ammontare dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale va effettuata con riferimento al momento della cessazione della locazione ovvero all'ultimo canone corrisposto dalla conduttrice. Dagli atti, emerge che tale importo risulta pari ad euro
2.918,56, risultante dalla variazione dovuta all'aggiornamento previsto dall'art. 4 del contratto di locazione sottoscritto tra le parti. Di tale dato, è l'appellato a fornire prova a mezzo del bollettino (doc. 5) allegato al ricorso per decreto ingiuntivo, nonché, lo stesso appellante con il documento denominato “prospetto riepilogativo canoni dovuti” allegato al ricorso in appello (doc. 3). Sul punto, prive di pregio appaiono le deduzioni sia dell'appellante, ove nel ricorso si legge “Ci si chiede come alla data del 31.12.2010- ossia al momento della presunta efficacia della disdetta trasmessa dalla il Parte_1 canone di locazione potesse essere di eguale misura di quello imputato per il mese di dicembre 2018, ossia ben otto anni dopo”, non risultando la circostanza corretta e rilevante;
sia dell'appellata, ove nella memoria si legge “portandolo così a complessivi € 2.918,56= importo corrisposto dalla appunto sino al CP_1 dicembre 2018”, non risultando tale importo a titolo di indennità di occupazione.
Con il secondo motivo rubricato “ERROR IN IUDICANDO. VIOLAZIONE E FALSA
APPLICAZIONE DELL'ART. 27 E SS. DELLA L. N. 392/78 IN CORRELAZIONE CON
GLI ARTT. 1206 E SS.C.C.” l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui il Giudicante non ha riconosciuto dovuta dalla conduttrice l'indennità di occupazione in relazione alle mensilità da gennaio ad aprile 2019, limitandola alla sola mensilità di dicembre 2018. Secondo il Giudicante sarebbe illegittima la condotta di rifiuto operata dalla a seguito della pec del Parte_1
20.12.2018, e successivi solleciti del 12.02.2019, 12.03.2019 e 20.03.2019, attraverso i quali la conduttrice si rendeva disponibile alla restituzione dell'immobile. Sostiene l'appellante che tale statuizione sia errata, posto che alcuna offerta reale di riconsegna sia stata mai formalizzata dalla conduttrice.
Il motivo non è fondato.
Secondo la Suprema Corte “In tema di locazione, il conduttore non può essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione dell'immobile locato alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'art. 1220 cod. civ., un'offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art.
1375 cod. civ., non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi” (Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27 novembre
2012, n. 21004).
Secondo altra pronuncia “In tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre
l'adozione della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma 2, c.c., rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti, l'utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purché serie, concrete
e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benché insufficiente a costituire in mora il locatore è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell'art. 1591 c.c. (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8672 del 4 aprile
2017).
Nello stesso senso, altra sentenza recente della Corte di cassazione a tenore della quale “…Condividendo anche su questo punto le corrette osservazioni del
Procuratore Generale, deve rilevarsi che, in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui all'art. 1216 cod. civ.
e all'art. 1209, secondo comma, cod. civ. rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.), purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore rispetto all'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell'art. 1591 cod. civ.; la valutazione circa l'idoneità di tale offerta è rimessa al giudice di merito e non è sindacabile in questa sede di legittimità, in presenza di congrua ed adeguata motivazione..” (Corte di
Cassazione, III Sezione civile, ordinanza n. 5605 /2024).
Nel caso che ci occupa, da un lato, si ritiene che la mancata disponibilità ad accettare la riconsegna dell'immobile posta in essere dalla locatrice non appaia giustificata;
tanto più, considerando la disdetta dalla stessa inviata, e pertanto l'interesse, che essa logicamente presuppone, a ritornare nella disponibilità dell'immobile, e che appare, dunque, frustrato in assenza di motivi idonei a legittimare tale rifiuto.
Dall'altro lato, non appaiono sussistere elementi per ritenere non seria ed affidabile l'offerta di riconsegna inviata dalla conduttrice, anche in considerazione delle ulteriori missive di sollecito inoltrate, risultando pertanto di applicazione l'art. 1220 c.c..
Ne deriva, quindi, che l'offerta non formale in discorso, in quanto idonea a evitare la mora del conduttore, risulta giustificare la mancata corresponsione dell'indennità di occupazione in relazione alle mensilità successive alla sua comunicazione e, dunque, come correttamente ritenuto dal Giudicante, per i mesi da gennaio 2019 ad aprile 2019.
Con il terzo motivo rubricato “VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT.
91 E 92 C.P.C. IN PUNTO DI SPESE DI LITE. OMESSA MOTIVAZIONE SUL
PUNTO.ECCESSIVA QUANTIFICAZIONE DELLE SPESE LIQUIDATE.” l'appellante censura l'importo liquidato dal Giudice a titolo di spese di lite pari ad euro
10.000,00 ad esclusivo carico della . Secondo l'appellante Parte_1 il Giudice avrebbe dovuto operare la compensazione delle spese, almeno parzialmente, attesa la soccombenza reciproca delle parti, entrambe condannate al pagamento l'una nel favore dell'altra, seppure per valori differenti.
L'impugnante, inoltre, censura l'esorbitante importo liquidato, il quale non sarebbe in linea con i paramenti del D.M. 38/2017 (DM n. 55/14 e successive modificazioni) pure indicato in sede di condanna dal Giudice, e dal quale risulterebbe la somma di euro 8.030,00.
Questa Corte, ritiene, sulla base del complessivo esito della lite, di operare una nuova liquidazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che tenga conto della natura e complessità della controversia, del numero e dell'importanza e complessità delle questioni trattate.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 17334/2021 del Tribunale di Roma, pubblicata
[...] in data 18.11.2021, e notificata in data 23.11.2021, così provvede:

1- In parziale modifica della sentenza di primo grado, rigettato il primo e il secondo motivo di appello, in accoglimento del terzo motivo condanna la al pagamento delle spese del primo grado in favore Parte_1 della che liquida in euro 4.217,00 per compensi, oltre Controparte_1 rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge;

2- condanna la al pagamento in favore della Parte_1 delle spese del presente grado che liquida in € Controparte_1
4.997,00, per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge;

Roma, 29.10.2025
Il consigliere estensore Il Presidente
NT RI CO LA