REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Sezione civile composta dai magistrati:

1.dr. Luigi Santini Presidente

2. dr. Angela Quitadamo Consigliere rel.

3. dr. Arianna Sbano Consigliere
All'esito della camera di consiglio, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 652/2024 sezione lavoro, vertenti
TRA
, rappr.to e difeso per procura alle liti in atti dall'Avv. Stefano Seccia del Parte_1
Foro di Chieti
Parte appellante
E
, , , rappr.ti e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
difesi per procura alle liti in atti dall'Avv. Giuseppe Fanesi
Parte appellata
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto depositato il 28 giugno 2024 ha impugnato la sentenza del 5 Parte_1 maggio 2024 con la quale il Tribunale di Ascoli Piceno, nell'accogliere per quanto di ragione la domanda di , e , aveva autorizzato questi Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 ultimi, in quanto proprietari dell'appartamento in San Benedetto del Tronto alla via Serpieri n.15, a trattenere la caparra di euro 900,00 originariamente ricevuta a garanzia di adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione abitativa di detto immobile concluso il 29 aprile
2017 e risolto il 7 agosto 2020, quindi aveva condannato esso conduttore al pagamento della somma di euro 800,00 per due mensilità di canone non pagate ed euro 67,20 per spese di registrazione del contratto, oltre accessori di legge e spese di lite in misura della metà, respingendo, altresì, la

domanda spiegata in via riconvenzionale. Ha dedotto l'appellante l'errore del Tribunale nel respingere la domanda riconvenzionale avente ad oggetto la ripetizione delle spese condominiali sistematicamente versate nella misura forfetaria di euro 50 mensili, ma non dovute per difetto di prova circa l'effettiva esistenza di esborsi a carico dei locatori per il servizio di pulizia e di manutenzione ordinaria degli spazi condominiali;
ha evidenziato che l'art.11 del contratto di locazione riconosceva al conduttore il diritto di chiedere i documenti giustificativi delle spese condominiali sostenute, mai mostrati in visione nonostante ripetute sollecitazioni in tal senso;
che pertanto il primo giudice avrebbe dovuto rilevare la carenza di prova a fondamento delle spese condominiali, quindi riconoscere la fattispecie di indebito oggettivo ex art.2033 c.c.. L'appellante ha censurato la decisione anche nella parte in cui aveva dichiarato non dovuta la restituzione della somma versata a titolo di caparra, imputandone l'intero importo alle riparazioni che, senza il conforto di una CTU e senza considerare gli esiti della prova testimoniale, erano state ritenute necessarie all'appartamento in esito al rapporto di locazione;
in particolare, l'appellante ha criticato il ragionamento del Tribunale secondo cui la formazione di muffe e di macchie di umidità sulle pareti dell'appartamento fosse imputabile alla mancata areazione dell'immobile da parte del conduttore;
ha, quindi, censurato l'affermazione del giudicante che il tenore dell'art. 7 del contratto di locazione fosse sufficiente ad escludere la necessità di interventi costosi all'inizio del rapporto locatizio, onde rendere l'appartamento in questione idoneo all'uso pattuito;
ha dedotto che, al contrario, si erano rese necessarie numerose riparazioni per l'abitabilità dell'immobile e che tra queste la sostituzione degli infissi non aveva rappresentato una piccola manutenzione, bensì un intervento di manutenzione straordinaria;
che, quindi, l'immobile era stato restituito in condizioni addirittura migliori di quelle iniziali e che i danni paventati dai ricorrenti, lungi dall'essere conseguenti all'incuria del conduttore, rappresentavano il deperimento dovuto al normale uso della cosa locata. L'appellante ha chiesto, pertanto, in riforma della sentenza impugnata, accogliersi le istanze avanzate in primo grado con vittoria di spese del doppio grado.
, e hanno eccepito in via preliminare Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
l'inammissibilità del gravame e nel merito ne hanno chiesto il rigetto.
Allo scadere del termine per il deposito delle note illustrative, la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, in considerazione della specifica articolazione dei motivi di gravame, nonché della puntale indicazione delle statuizioni appellate e delle ragioni di fatto e di diritto inerenti al loro carattere erroneo, l'appello è ammissibile, siccome rispettoso delle indicazioni previste dall'art. 434 cod. proc. civ. nel testo novellato dall'art. 54, comma 1, lett. c-bis, del decreto-legge n. 83 del 22 giugno 2012, convertito in legge n. 134 del 2012.
Nel merito, l'appello è fondato nei soli termini di seguito precisati.
L'art. 11 del contratto di locazione dedotto in causa recita: Per gli oneri accessori le parti faranno applicazione della «Tabella oneri accessori» intercorsa tra le parti rappresentanti della proprietà e degli inquilini.
In ogni caso sono interamente a carico del locatore le spese - in quanto esistenti - relative al servizio di pulizia, all'ordinaria manutenzione degli spazi condominiali che le parti concordano in una somma forfettaria di € 50,00 mensili che il conduttore verserà con la stessa cadenza del canone al locatore;
al conduttore rimane il carico della fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento e della manutenzione ordinaria dell'appartamento.
Il pagamento di quanto sopra deve avvenire - in sede di consuntivo - entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Hanno inoltre diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il loro amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali. In una col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.
Il tenore della disposizione richiamata implica la stretta correlazione tra il titolo di debito del conduttore, avente ad oggetto la somma forfetaria di euro 50 mensili, e l'effettiva esistenza delle spese relative al servizio di pulizia e all'ordinaria manutenzione degli spazi condominiali. Ed infatti,
l'inciso - in quanto esistenti - assume il significato della manifestazione di volontà dei contraenti di ancorare al carattere effettivo delle spese suddette il sorgere in capo al conduttore dell'obbligo di sopportarne il peso, sia pure in misura fissa e predeterminata, sganciata dall'accertamento dell'esatto ammontare, bensì legata ad un criterio di quantificazione fondato sulla valutazione complessiva di congruità della prestazione, ossia di idoneità a garantire un minimum di contributo agli oneri condominiali, indipendentemente dalla loro precisa entità.
Si tratta, insomma, di un accordo in forza del quale vien fatto carico al conduttore di contribuire agli oneri condominiali entro un limite di spesa, ferma restando a carico del locatore l'eccedenza, ma pur sempre a condizione dell'effettiva esistenza di tali oneri.
Ne discende che, nel sottoscrivere la clausola di cui all'art. 11 del contratto di locazione, il conduttore non si è obbligato a versare in ogni caso la somma di euro 50,00 mensili oltre al canone di locazione, bensì ha accettato di accollarsi in parte qua, mediante detto versamento, il debito dei locatori inerente alle spese condominiali da costoro effettivamente sostenute. A favore della natura “condizionata” di siffatto obbligo del conduttore depone la facoltà espressamente accordata a quest'ultimo di chiedere, “…prima di effettuare il pagamento…”, il rendiconto delle cc.dd. “spese condominiali” effettuate ed il diritto, parimenti riconosciutogli, di prendere visione dei relativi documenti giustificativi;
tale previsione, infatti, non avrebbe alcun senso, ove l'obbligo di versamento della somma mensile di euro 50,00 fosse causalmente autonomo e svincolato dall'esistenza delle spese suddette. D'altro canto, il difetto di prova circa il ricorso stragiudiziale agli strumenti di verifica dei titoli di spesa da parte del conduttore in costanza di rapporto non esclude che, in sede di accertamento giudiziale, ricada per intero sulla parte locatrice l'onere di dimostrare il titolo giustificativo del proprio credito pari a euro 50 mensili, mediante prova dell'esistenza e dell'ammontare delle spese condominiali (ove, come in specie, se ne faccia contestazione), così da fornire adeguata ragione dell'acquisizione delle somme mensilmente versate dal conduttore per rimborso forfetario delle stesse, onde escludere che tale versamento abbia determinato un indebito oggettivo ex art. 2033 c.c..
Tanto chiarito, e tenuto conto che gli originari ricorrenti non hanno minimamente assolto all'onere a loro carico di documentare o provare in qualsiasi modo l'esistenza e l'entità delle spese in discorso, si può riconoscere il credito da indebito oggettivo in favore del conduttore, a nulla rilevando le circostanze oggetto della prova testimoniale, in fatto di sistemi e metodi di pulizia delle scale, poiché, se è vero quanto affermato dal Tribunale in ordine alla imputabilità agli oneri condominiali di molteplici voci di spesa ulteriori alla pulizia delle parti comuni dell'edificio, è altrettanto innegabile, in base alla lettera ed alla ratio complessiva del citato art. 11, che i proprietari dell'immobile locato avrebbero dovuto dimostrare in maniera puntuale di avere effettivamente sopportato dette ulteriori voci di spesa, in misura almeno pari a quella dei versamenti eseguiti dal conduttore al titolo in discorso.
La sentenza impugnata può, invece, essere confermata quanto al riconoscimento del diritto dei locatori di trattenere la cauzione, pari a due mensilità del canone, a titolo di ristoro degli oneri sopportati dopo essere rientrati nella materiale disponibilità dell'immobile, una volta cessata la locazione, onde ripristinarne le normali condizioni di godimento. E' stata, infatti, acquisita, attraverso le deposizioni testimoniali e la produzione documentale e fotografica, sufficiente prova degli interventi riparatori e dei lavori di pulizia straordinaria resisi necessari per sistemare l'appartamento dal punto di vista igienico sanitario, oltre che funzionale;
sono, infatti, emersi in modo chiaro il danneggiamento ed i residui di sporco e di spazzatura sui pavimenti e all'interno del mobilio, nonché le tracce di umidità alle pareti dell'appartamento all'indomani del suo rilascio;

d'altro canto, il conduttore non ha contestato la conformità dei rilievi fotografici alla realtà dei fatti, né ha dedotto e dimostrato di avere ricevuto in consegna l'appartamento nelle medesime condizioni evincibili dalle immagini ivi riprodotte, in tal modo implicitamente riconoscendo di non aver ottemperato all'impegno, consacrato all'art. 8 del contratto di locazione, “…di riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno…”
Giova in proposito sottolineare che, nel sottoscrivere la clausola di cui all'art.7 del contratto di locazione, il conduttore ha formalmente dichiarato di avere visitato la casa locata e di averla trovata adatta all'uso convenuto, diventandone custode dal momento del ritiro delle chiavi;
ciò implica che la prova per testi, in ordine ai lavori dal medesimo fatti eseguire dopo la presa in consegna dell'immobile, non vale a superare il vincolante contenuto del contratto;
in particolare, le testimonianze raccolte possono dimostrare l'esecuzione a cura e spese del conduttore di opere destinate a conformare alcune caratteristiche dell'immobile alle sue personali esigenze, in base a criteri di valutazione soggettivi, ma non possono valere a giustificare l'esecuzione di lavori in ragione del fatto che all'inizio della locazione l'appartamento versasse in cattivo stato alla stregua di criteri oggettivi, ossia fosse inidoneo all'uso pattuito, poiché ciò contrasterebbe con l'espresso tenore della scrittura privata.
Inoltre, a mente dell'art. 8 del contratto di locazione, è fatto divieto al conduttore di apportare modifiche, innovazioni, migliorie o addizioni ai locali, senza il preventivo consenso scritto del locatore;
ciò implica che eventuali interventi eseguiti dall'odierno appellante, seppure migliorativi, non varrebbero a legittimare alcuna richiesta di somme a carattere corrispettivo o compensativo, difettando la prova che gli stessi siano stati preceduti dall'autorizzazione dei proprietari.
Viceversa, le cattive condizioni dell'appartamento al momento della riconsegna ai proprietari si evincono agevolmente dal corredo fotografico e dai contenuti della prova testimoniale e ciò basta, senza ausilio di CTU, a giustificare l'esercizio da parte di costoro del diritto di trattenere definitivamente la cauzione, anche in relazione all'equo criterio adottato dal Tribunale di ripartizione per metà delle spese sostenute per conferire all'immobile un buono stato, a prescindere dalla concreta tipologia di accorgimenti e di misure che il conduttore avrebbe potuto e dovuto adottare durante il godimento della cosa locata per impedirne il deperimento oltre i limiti dell'usura
“normale”; resta, quindi, a carico di costui il rischio della mancata prova circa l'origine e la natura dai danni ictu oculi rinvenibili alla pavimentazione, al mobilio ed alle pareti dell'appartamento al momento della riconsegna, ossia in ordine alla loro riconducibilità a mancati interventi di carattere straordinario piuttosto che a difetto di manutenzione ordinaria.
Alla stregua dei suesposti argomenti la sentenza impugnata deve essere riformata nel senso che gli originari attori ed odierni appellati, fermo il diritto di trattenere la cauzione pari ad euro
900,00, ed effettuata la compensazione tra l'indebito oggettivo a loro carico di euro 2.150,00 (pari ad euro 50,00 per n.43 mensilità) ed il credito riconosciuto in favore degli stessi nella misura di complessivi euro 867,00 per canoni di locazione e spese di registrazione non versati dal conduttore, devono corrispondere a quest'ultimo la somma di euro 1.282,80, maggiorata degli accessori di legge.
Le spese dell'intero giudizio, in considerazione della reciproca soccombenza, possono essere interamente compensate tra le parti


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) accoglie l'appello per quanto di ragione e, in riforma della sentenza impugnata, condanna , e alla Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
restituzione in favore di della somma di euro 1.282,80 a titolo di indebita Parte_1
percezione di n. 43 rate mensili da euro 50,00 per spese condominiali non dovute, già decurtata in considerazione del controcredito pari ad euro 867,80, oltre accessori di legge e fermo il diritto dei locatori di trattenere la cauzione pari a euro 900,00; 2) compensa integralmente fra le parti le spese dell'intero giudizio
Ancona, 20 marzo 2025
Il Consigliere est. Il Presidente