R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione terza civile, composta dai Sigg.: Sent. N. Dott. MA GR OM Presidente Cron. N. Dott. Francesca Caprioli Consigliere Rep. N. Dott. RI VI Consigliere rel. R. Gen. N. 760/2024 ha pronunciato la seguente Camp. Civ. N. S E N T E N Z A nella causa civile n. 760/2024 R.G. promossa con ricorso depositato il 23/07/2024 e posta in decisione all'udienza collegiale del 14/10/2025
d a e , rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2 dall'avv. MINA ANDREA, elettivamente domiciliato presso il difensore, come da OGGETTO: procura in atti. Cessazione del contratto di locazione alla APPELLANTI
c o n t r o scadenza, uso abitativo
, rappresentata e difesa dall'avv. SCAGLIA TERESINA, Parte_3 elettivamente domiciliata presso il difensore, come da procura in atti.
APPELLATA
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia n. 2653/2024, pubblicata il
21.06.2024 e notificata il 25.06.2024.
CONCLUSIONI
Gli appellanti e l'appellata hanno concluso e discusso come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
con contratto dell'01.05.2014, ha concesso in locazione, per uso Parte_3 di abitazione, il proprio immobile, sito in Nave (BS), via Muratello n. 1/D, interno 4, piano secondo, ai signori e per la durata di Parte_1 Parte_2
pagina 1 di 8 anni quattro [decorrenti dall' 01.05.2014 fino al 30.04.2018], con previsione di tacito rinnovo alla prima scadenza, salvo disdetta motivata, ex art. 3 L. 431/1998, da parte del locatore.
La locatrice – che, in precedenza, nel Luglio 2021, aveva inoltrato a ciascun inquilino distinte raccomandate A.R. contenenti disdetta dal contratto di locazione predetto - ha intimato ai conduttori [atto di citazione notificato il 24.11.2022] sfratto per finita locazione al 30.04.2022.
Instaurato il contraddittorio, i conduttori, costituendosi, si opponevano alla convalida deducendo di non aver ricevuto le raccomandate di disdetta dal contratto di locazione predetto e deducevano che, pertanto, il contratto, per l'effetto, si fosse prorogato fino alla data del 30.04.2026.
I conduttori intimati allegavano, altresì, di aver subito danni a causa dello stato di parziale degrado in cui versava l'immobile locato, chiedendo la riduzione del canone convenuto, con restituzione dell'eccedenza versata, ed il risarcimento dei danni
(patrimoniali e non patrimoniali) medesimi, da liquidarsi secondo equità.
Denegata l'ordinanza di rilascio, ex art. 665 c.p.c., e disposto il mutamento del rito, veniva disposta ed eseguita la mediazione, ex D.Lg. n. 28/2010, che si definiva con esito negativo.
Quindi, integrate le difese delle parti con il deposito delle memorie integrative autorizzate, la causa, ritenuta matura per la decisione [al riguardo, denegandosi l'ammissione delle richieste istruttorie di prove orali e di CTU formulate dagli intimati] veniva discussa e decisa.
Merita di essere precisato che l'attrice/locatrice, precisando le proprie conclusioni, aderiva al rilievo di controparte circa la scadenza del contratto di locazione che, in rettifica a quanto prima dedotto, indicava nella data del 30.04.2026.
Il primo giudice, con la sentenza qui appellata ha: 1) dichiarato risolto il contratto di cui è causa per finita locazione alla data del 30 aprile 2026, condannando i conduttori a rilasciare l'immobile loro locato, libero e sgombero di cose e persone in favore della locatrice, per quella data, che ha indicato per l'esecuzione del rilascio;
2) ha pagina 2 di 8 rigettato la domanda degli intimati/convenuti di risarcimento danni per vizi dell'immobile locato, per difetto di prova circa i danni subiti, sul presupposto che i medesimi conduttori hanno sempre continuato a occupare l'immobile locato e che la relazione dei tecnici del comune di Nave non prova che la “muffa” riscontrata in alcuni locali dell'immobile non potesse essere rimossa con la normale manutenzione da parte del conduttore;
3) ha interamente compensato tra le parti le spese di lite.
e hanno proposto appello avverso la Parte_1 Parte_2 sentenza del Tribunale di Brescia e costituendosi l'appellata ne ha contestato i contenuti e ne ha chiesto il rigetto, vinte le spese ed i compensi di lite.
La Corte di Appello, con ordinanza dell'11.03.2025, ha ammesso le prove orali dedotte dagli appellanti ed ha fissato per l'assunzione l'udienza del 10.06.2025.
All'udienza del 10.06.2025 sono stati escussi i testimoni ammessi (ad eccezione del teste il cui esame è stato oggetto di rinuncia della parte appellata, accettata da Tes_1 parte appellante) ed, in esito, all'espletamento della prova orale, la causa è stata rinviata all'udienza del 14.10.2025, con termine, fino a 10 giorni prima, per il deposito di note conclusionali.
La Corte, all'udienza del 14.10.2025, lette le note conclusionali dimesse ritualmente dalle parti e ritenuta la causa matura, ha deciso la causa, previa lettura del dispositivo in udienza e deposito della sentenza nei termini di legge.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli appellanti affidano l'appello ai seguenti motivi:
Con il primo motivo deducono violazione degli artt. 112, 115, 116, 244, 245 c.p.c e
2697 c.c., rilevando l'erronea interpretazione, da parte del primo giudice, della documentazione agli atti e dei fatti dedotti-inadempimento della locatrice. In particolare, rivolgono critica alla sentenza laddove il primo giudice ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni per vizi dell'immobile locato per mancanza di prova, valorizzando la circostanza che i conduttori fossero rimasti nella disponibilità dell'immobile locato e negando valenza probatoria alla relazione dei Tecnici del
Comune di Nave, da cui, secondo il primo giudice, non sarebbe possibile rilevare che pagina 3 di 8 la muffa presente in alcuni locali non potesse essere rimossa con la normale manutenzione a carico del conduttore.
Con il secondo motivo deducono violazione degli artt. 112, 115, 116, 244, 245 c.p.c.
e 1226, 2056 e 2697 c.c., rilevando erronea interpretazione, da parte del primo giudice, della documentazione agli atti e dei fatti dedotti, nonché delle statuizioni della decisione gravata in punto di risarcimento dei danni-liquidazione equitativa, allegando che la prova del danno patrimoniale si sarebbe potuta acquisire mediante
CTU ed il danno morale poteva essere liquidato in via equitativa.
Con il terzo motivo deducono violazione degli artt. 112, 115, 116, 244, 245 c.p.c. e
2697 c.c., rilevando errata, insufficiente e contraddittoria motivazione circa il difetto di prova in assenza di ammissione dei mezzi di prova offerti, erroneamente valutati, allegando che il primo giudice non poteva rigettare la domanda per difetto di prova, dopo aver deciso di non ammettere le istanze istruttorie, ritualmente e tempestivamente proposte.
Con il quarto motivo deducono violazione degli artt. 112, 115, 116, 244, 245 c.p.c., e
2697 c.c., rilevando errata valutazione atomistica delle prove offerte dagli odierni appellanti.
L'appellante, in particolare, si duole della inesatta valutazione delle istanze istruttorie da parte del primo giudice, il quale non avrebbe colto l'impianto istruttorio offerto dagli intimati/convenuti nel suo complesso, così precludendosi di valutare compiutamente le istanze processuali dai medesimi proposte.
Con il quinto motivo deducono violazione dell'art. 91 c.p.c., rilevando l'errata statuizione in punto di spese di lite, che non avrebbero potuto essere compensate, ma liquidate in favore degli intimati, ritenute le loro buone ragioni fatte valere in giudizio.
Ciò posto, la Corte osserva:
Per ragioni di ordine logico e di rito deve essere scrutinato in primis il terzo motivo di appello ed esso è fondato.
La Corte di Cassazione sul punto, infatti, ha affermato il principio, a cui il Collegio pagina 4 di 8 aderisce, secondo cui “Ai fini della specificità dei motivi di appello, qualora il giudice di primo grado non abbia accolto la domanda per mancanza di prova, è sufficiente che si lamenti il rigetto e si chieda la prova, la cui mancanza ha portato al rigetto stesso, senza che occorra al riguardo alcun'altra deduzione.” [Cassazione civile sez. II - 19/12/2013, n. 28424]
Per tale ragione, la Corte, con l'ordinanza dell'11.03.2025, ha ammesso la prova testimoniale richiesta da parte appellante in prime cure, ma non ammessa dal primo giudice che l'ha ritenuta irrilevante, espletandola all'udienza del 10.06.2025, sicché anche degli esiti di tale attività istruttoria deve aversi riguardo nella decisione della presente causa.
L'eccezione di incapacità a testimoniare di per interesse in causa Controparte_1 formulata dall'appellata all'udienza del 10.6.2025, non è fondata giacché l'incapacità
a deporre, prevista dall'articolo 246 del Cpc, si verifica solo quando il teste è titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolga nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'articolo 100 del Cpc, tale da legittimarlo a partecipare, non avendo, invece, rilevanza l'interesse di fatto ad un determinato esito del processo né un interesse, riferito ad azioni ipotetiche, diverse da quelle oggetto della causa in atto, proponibili dal teste medesimo o contro di lui.
In particolare, nel caso di specie, relativo ad un giudizio avente ad oggetto una domanda di risarcimento danni, deve rigettarsi l'eccezione di incapacità a testimoniare spiegata dalla difesa dell'appellata con riferimento alla posizione della figlia dell'appellante , non risultando quest'ultima titolare di Parte_2 un interesse concreto ed attuale nel rapporto controverso, riconducibile unicamente alla propria madre, determinando l'eventuale accoglimento della domanda attorea un incremento del solo patrimonio di quest'ultima.
Il primo, secondo e quarto motivo di appello, da scrutinarsi congiuntamente, sono infondati.
All'esito dell'attività istruttoria (prova testimoniale) esperita nel grado di appello, è emerso, inconfutabilmente, che tra gli anni 2015, 2016, 2017 e 2018 sono state accertate nell'abitazione concessa in locazione agli appellanti evidenti tracce di pagina 5 di 8 muffa e la presenza di infiltrazioni di acqua in tutte le stanze e tali vizi sono stati denunciati alla locatrice che ha provveduto ad eseguire un primo intervento di manutenzione, rivelatosi inutile, stante la reiterata manifestazione di tali problematiche.
Si vedano, al riguardo, le dichiarazioni rese da e Tes_2 Controparte_1
, testimoni tutti escussi all'udienza del 10.06.2025, al cui verbale Testimone_3
d'udienza si rimanda.
Il contenuto dei capitoli della prova testimoniale, in quanto i capitoli ammessi e confermati dal teste, consentono al giudice di trarre da questi ultimi elementi di prova [Cfr. Cass. Civ. n. 16908/2018].
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, con indirizzo consolidato, afferma che allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento;
qualora, invece, il conduttore abbia contestato l'esistenza dei vizi prima della conclusione del contratto di locazione, non può presumersi la sua accettazione della cosa nello stato in cui la medesima versava, ma sorge la diversa presunzione che il locatore, con il proprio comportamento, abbia assunto l'obbligo di eliminare detti vizi (Cass. 13/09/1974, n. 2490 e successiva giurisprudenza conforme).
E' incontestato, nella vicenda in esame, che i conduttori hanno denunciato i vizi della cosa locata alla proprietaria, non appena li avevano scoperti, cioè nel 2015 e che, tuttavia, il contratto é stato rinnovato nel 2018, nonostante la persistenza di detti vizi.
Mette conto osservare, infatti, che i vizi relativi alle muffe ed alle infiltrazioni di acqua presenti nell'appartamento locato erano certamente conosciuti dai conduttori al momento del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza (30.04.2018), dovendosi presumere così che gli stessi conduttori abbiano rinunziato a farli valere.
Alla luce, infatti, della circostanza che i conduttori avessero deciso di permanere pagina 6 di 8 nella disponibilità dell'immobile locato, nonostante la conoscenza e la persistenza del vizi che avevano scoperto nel 2015, ben tre anni prima di rinnovare il contratto, deve ritenersi che il rinnovo del contratto dovesse equipararsi all'ipotesi della stipulazione del contratto.
Il comportamento tenuto dai conduttori al momento della stipula del contratto ai fini delle conseguenze prodotte dai vizi della cosa locata è equiparabile a quello tenuto dal conduttore al momento del rinnovo del contratto, per il generale principio quisque sua culpa damnum sentit, non intelligitur damnum sentire (Cass.
19/02/1972, n. 492);
Nel caso di specie, come emerge in tutta evidenza dai fatti di causa, i conduttori è vero che avevano denunciato i vizi nel 2015, non appena scoperti, ma è altrettanto vero che tre anni dopo, nonostante i vizi non fossero stati eliminati dai proprietari, avevano rinnovato il contratto senza riserve;
vi erano, dunque, i presupposti per ritenere integrata la presunzione che i conduttori avessero rinunciato a far valere il vizio dell'immobile, avendo reso possibile la rinnovazione automatica del contratto
[Cfr. Cass. Civ. n. 21845/2023].
Sotto altro e diverso profilo, la domanda di risarcimento del danno, derivante dai vizi della cosa locata ex art. 1578, c. 2, c.c., degli appellanti appare improponibile perché, allo stato del processo, essa è formulata in via autonoma rispetto alle azioni di risoluzione o di riduzione del corrispettivo di cui al comma 1 dello stesso articolo, nel presente grado non più oggetto di giudizio [Cfr. Cass. Civ. n. 18470/2023].
Il quinto motivo di appello è infondato.
Il primo giudice ha compensato integralmente le spese di lite tra le parti rilevando la peculiarità della fattispecie e la parziale soccombenza delle parti, con ciò facendo corretta applicazione del potere di compensazione, ex art. 92 c.p.c., limitato dal legislatore a tassative e specifiche ipotesi tra cui quelle di cui si è detto [Cfr.
Cassazione civile sez. II, 04/07/2024, n.18345].
L'appellata, in primo grado, ha dichiarato di rinunciare alla domanda di scadenza del contratto di locazione alla data del 30 aprile 2022, aderendo all'avversa eccezione di scadenza al 30 aprile 2026. pagina 7 di 8 La rinuncia alla domanda, comunque, impone la liquidazione delle spese del giudizio secondo il criterio della soccombenza virtuale.
Al rigetto dell'appello segue la condanna della parte appellante a rimborsare alla parte appellata le spese del grado, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in conformità ai criteri di cui al decreto ministeriale 10 marzo 2014, n. 55
(scaglione di valore dichiarato indeterminato)


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando: rigetta l'appello;
Condanna la parte appellante a rimborsare alla parte appellata le spese del grado, che si liquidano in euro 1.029,00 per la “fase di studio”, euro 709,00 per la “fase introduttiva”, euro 1.523,00 per la “fase istruttoria”, ed euro 1.735,00 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.
Ricorrono i presupposti di legge per condannare la parte appellante al pagamento del doppio del contributo unificato.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 14.10.2025
IL CONSIGLIERE EST.
RI VI
IL PRESIDENTE
MA GR OM
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