REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr.ssa Piscitiello Alessandra - Presidente -
- dr.ssa Onorato Maria Teresa - Consigliere -
- dr.ssa Arienzo Maria Luisa - Consigliere relatore - ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 15.10.2025 celebrata con discussione orale nella causa rubricata al n. 1173/2024 R.G e vertente
TRA
in persona del l.r.p.t., (C.F. e P. IVA Parte_1
), rappresentata e difesa, in virtù di mandato allegato all'atto di appello, P.IVA_1
dall'avv. Giuliano Palma, C.F. presso il cui studio è elettivamente C.F._1 domiciliata in virtù di procura versata in atti
APPELLANTE
CONTRO in persona del l.r.p.t. (C.F. e P. IVA Controparte_1
), rapp.ta e difesa dagli avv.ti Pasquale De Stefano, (C.F. P.IVA_2
) e MA LO (C.F. ) con C.F._2 C.F._3
studio in Casalnuovo di Napoli al Corso Umberto I n. 564, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in virtù di procura versata in atti
APPELLATA

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
- 1 - 1. Con atto di citazione notificato il 5/02/2021 la società Parte_1 proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal
[...]
Tribunale di Nola in data 18/02/2020, in forza del quale le era stato ingiunto il pagamento, in favore della società della somma di € Controparte_1
98.222,59 a titolo di canoni di locazione rimasti insoluti, oltre interessi moratori, spese e competenze.
A fondamento dell'opposizione monitoria la società deduceva l'invalidità o, in subordine, la risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione a causa del vizio da cui era affetto l'immobile locato, privo del certificato di abitabilità necessario per ottenere le autorizzazioni amministrative al cui rilascio era subordinato il legittimo esercizio dell'attività nell'immobile (stoccaggio rifiuti non pericolosi); instava, in via riconvenzionale, per la condanna della alla restituzione degli importi versati a CP_1 titolo di canoni ammontanti ad € 51.695,72 oltre accessori.

1.2 Con comparsa di costituzione depositata il 21/06/2021 si costituiva la CP_1 eccependo l'infondatezza dell'opposizione avversaria nonché della domanda riconvenzionale formulata, di cui chiedeva il rigetto con conferma del decreto ingiuntivo.

1.3 Prodotta documentazione, all'esito, sulle conclusioni in epigrafe, il Tribunale di Nola, con sentenza n. 479/2024, pubblicata il 12/02/2024, ha rigettato l'opposizione, dichiarando per l'effetto definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo n. 6599/2020.
Preliminarmente, il primo giudice ha risolto la questione relativa alla tempestività dell'opposizione a decreto ingiuntivo, richiamando l'arresto della Suprema Corte a Sezioni
Unite (sentenza n. 927/2022), secondo cui è ammissibile l'atto di opposizione che, benché introdotto, come nella specie, impropriamente con citazione invece che con il ricorso, come prescritto per le controversie assoggettate al rito locatizio dall'art. 437 c.p.c., risulti iscritto a ruolo nel termine perentorio sancito dall'art. 641 cpc.
Nel merito, il primo giudice ha respinto i motivi di opposizione, considerando che, come comprovato dalla documentazione prodotta, la conduttrice aveva sempre conservato la disponibilità dell'immobile senza mai interrompere l'esercizio della propria attività economica e che non sussistessero, pertanto, i presupposti per sospendere, ex art. 1460 c.c.,
l'esecuzione della propria prestazione in ragione dell'altrui grave inadempimento;
ha altresì
- 2 - evidenziato che la conduttrice aveva sollevato le contestazioni sulla mancanza di qualità dell'immobile locato soltanto dopo la notifica dell'intimazione di sfratto per morosità, a distanza di quasi cinque anni dalla conclusione del contratto.

1.4 Con citazione notificata il 9.3.2024 la ha interposto appello avverso la Parte_1 succitata sentenza, affidato ai sette motivi.

1.5 Con il primo motivo viene denunciata l'assenza e/o insufficiente motivazione della statuizione di primo grado, priva della indicazione delle ragioni che hanno giustificato il convincimento del giudice a quo.

1.6 Il secondo motivo denuncia la nullità del decreto ingiuntivo opposto, concesso in assenza dei requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità ai sensi dell'art. 633 cpc, essendo il credito contestato sia nell'an sia nel quantum.

1.7 Il terzo motivo confuta la decisione di primo grado nella parte in cui ha escluso l'invalidità del contratto di locazione intercorso tra le parti per vizio ab origine del consenso prestato, essendo l'immobile privo dell'attestato di agibilità necessario alla destinazione del bene all'uso pattuito (deposito rifiuti speciali); reitera la doglianza sulla malafede della società la quale, in sede di stipula, esibiva il certificato di agibilità relativo all'intero CP_1 immobile e non già alla porzione ricavata dal suo frazionamento specificamente oggetto di locazione.

1.8 Con il quarto motivo l'appellante si duole del rigetto dell'eccezione inadempimenti non est adimplendum sollevata con l'opposizione monitoria al fine di giustificare la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, resa legittima dal venir meno della controprestazione della locatrice, la quale era stata inadempiente all'obbligo della messa a disposizione di un immobile idoneo all'uso pattuito.

1.9 Con il quinto motivo l'appellante lamenta l'erroneità del rito applicato, che avrebbe dovuto essere non quello speciale locatizio ex art. 447 bis cpc, bensì il rito ordinario, posto che la controversia verte solo parzialmente sulla spettanza dei canoni di locazione

1.10 Con il sesto, settimo ed ottavo motivo l'appellante insiste nella domanda di condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti a causa del comportamento contrario a buona fede tenuto dalla nella fase precontrattuale nonché nell'esecuzione CP_1 del contratto, reiterando la richiesta di nomina di un CTU per la relativa quantificazione;

- 3 - reitera l'eccezione sulla vessatorietà delle clausole contrattuali che impongono limiti alla proposizione dell'azione risarcitoria in capo alla conduttrice.

1.11 Ritualmente instaurato il contraddittorio, si è costituita, con comparsa di costituzione depositata il 17.7.2024, la eccependo l'infondatezza dell'impugnazione, di cui ha CP_1 chiesto il rigetto con conferma della statuizione di primo grado.

1.12 All'udienza del 15.10.2025 è stata celebrata la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., in cui l'appellante ha chiesto preliminarmente la sospensione del processo ex art. 295
c.p.c., stante l'avvenuta proposizione di denuncia-querela in sede penale e l'esistenza di un rapporto di pregiudizialità con il presente giudizio;
ha reiterato l'istanza di sospensione dell'esecutività della condanna di primo grado;
in subordine, ha chiesto accogliersi l'appello nel merito. All'esito il Collegio ha riservato la causa in decisione.

2. Va dichiarata la tempestività dell'appello, introdotto con citazione notificata in data
09/03/2024, entro il termine di trenta giorni decorrente dalla notifica della sentenza n.
479/2024 del Tribunale di Nola, avvenuta il 28/02/2024.

2.1 Deve essere rigettata la preliminare richiesta di sospensione del presente giudizio per l'asserita pregiudizialità del procedimento penale instaurato in conseguenza della denuncia sporta contro l'odierna appellata in relazione ai medesimi fatti di cui è attualmente causa.
Come è noto, i rapporti tra giurisdizione penale e civile sono improntati, in via generale, ad una reciproca autonomia, salvo che nelle ipotesi tassativamente previste dalla legge.
In particolare, l'art. 75, co. 3 c.p.p. stabilisce che la pendenza del processo penale condiziona la pronuncia del giudice civile, imponendogli la sospensione del processo, nei soli casi in cui l'azione civile per danni conseguenti al reato sia proposta dopo la costituzione di parte civile nel processo penale o dopo la sentenza di primo grado.
Nel caso di specie, non ricorre alcuna delle predette condizioni, sia perché non si verte in materia di risarcimento di danni prodotti da un fatto astrattamente integrante reato sia perché la presentazione di denuncia è una fase soltanto preliminare del procedimento penale, non necessariamente implicante l'instaurazione di quella processuale in cui è ammessa la costituzione di parte civile agli effetti previsti dalla succitata disposizione.

2.2 L'ingresso della causa nella fase decisoria di merito consente di ritenere assorbita l'insistenza nell'istanza inibitoria dell'esecutività della sentenza di primo grado, la cui funzione cautelare viene meno laddove si pronunci in via definitiva.
- 4 - 2.3 Passando alla disamina dei motivi di impugnazione, è infondato il quinto mezzo, di cui si anticipa la trattazione in quanto relativo alla questione preliminare del rito seguito in primo grado.
La doglianza dell'appellante sulla mancata applicazione del rito ordinario, a suo dire imposto nella specie per non essere la controversia inerente alla sola materia locatizia, è smentita dal rilievo che il processo di primo grado si è svolto proprio nelle forme del rito pretesamente mancato (introduzione con citazione, assegnazione dei termini ex art. 183 VI comma c.p.c., decisione all'esito dello scambio degli scritti conclusionali ex art. 190 c.p.c.).
Del resto, l'appellante non ha prospettato la derivazione di alcun concreto pregiudizio sul piano di una eventuale compromissione dell'esercizio del diritto di difesa e della garanzia del contraddittorio processuale.

2.4 I primi quattro motivi, di cui si procede ad una trattazione unitaria in quanto vertenti su profili strettamente connessi, sono infondati e vanno pertanto rigettati.
Inconferente rispetto alla natura del giudizio di opposizione monitoria è la censura sulla assunta carenza dei presupposti di certezza, liquidità ed esigibilità del credito richiesti dall'art. 633 c.p.c. per la concessione del decreto ingiuntivo.
Come è noto, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza - e non a quello anteriore della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto -, dei fatti costitutivi del diritto in contestazione (SU 7448/1993).
Va, poi, sgombrato il campo dalla questione di un vizio di validità del contratto di locazione posto a fondamento del titolo monitorio opposto, denunciato dall'odierno appellante sub specie di nullità.
In disparte la considerazione che un vizio genetico del rapporto contrattuale in ipotesi destinato a venire in rilievo nell'ipotesi in esame non è quello della nullità, bensì quello diverso, nemmeno prospettato dalla parte, dell'errore sulla qualità dell'oggetto di cui all'art. 1429 c.c., si osserva in via assorbente che il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità ha escluso dal tema della validità contrattuale tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai
- 5 - fini della utilizzazione della stessa cosa, in sé considerata (ossia, secondo la propria destinazione economica), o in conformità all'uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti (v. Cass. 41744/2021; Cass. 7408/2024).
Spostando, allora, la disamina al profilo dell'inadempimento contestato alla locatrice per aver messo a disposizione un certificato di agibilità riferito all'intera costruzione e non alla singola porzione ricavata da un frazionamento dell'originaria unica consistenza immobiliare, occorre verificare se la sospensione integrale del pagamento dei canoni a partire dal mese di novembre 2014 e protrattasi sino al rilascio forzoso eseguito nell'anno
2019, sia giustificata nel complessivo equilibrio del sinallagma contrattuale.
Come, invero, a più riprese affermato dalla Suprema Corte, la sospensione della prestazione del conduttore è legittima qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Infatti, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore consegua una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (ex multis Cass. 10361/2024).
Ebbene, nella specie risulta significativo che la nelle more del rilascio Parte_1 della “AUA” (“Autorizzazione Unica Ambientale”) necessaria per lo svolgimento, nell'immobile locato, dell'attività di deposito di rifiuti non pericolosi, è sempre rimasta nel pacifico godimento dell'immobile, senza alcuna interruzione dell'attività in esso esercitata.
In particolare, dalla documentazione prodotta emerge che l'ufficio comunale preposto al rilascio di detta autorizzazione, con nota datata 14/03/2014 (vedi “Ricevuta di Pratica
SUAP”), riscontrava la segnalazione certificata di inizio attività presentata dalla
[...]
comunicando quanto segue: “la presente ricevuta costituisce ai sensi dell'art. 5 Pt_1 del DPR 7 settembre 2010 n. 160 titolo autorizzatorio e legittima il richiedente ad avviare immediatamente l'attività, salvo che entro sessanta giorni dal ricevimento della
- 6 - segnalazione l'Amministrazione verifichi la carenza dei requisiti e dei presupposti di legge
e adotti in tal caso provvedimento motivato di divieto di prosecuzione dell'attività”.
Con successiva nota del 27/10/2014 l'ente comunale segnalava la necessità di una integrazione documentale ai fini del rilascio del titolo abilitativo, tra cui l'attestato di agibilità relativo alla singola porzione immobiliare ricavata da frazionamento, onerando la società richiedente di far pervenire la documentazione richiesta entro trenta giorni.
A siffatta integrazione la società istante provvedeva in più tempi e all'esito, con
“Provvedimento Unico Conclusivo” n. 5/2015 del 14 luglio 2015, l'ente comunale provvedeva al rilascio della “AUA” per lo svolgimento della suddetta attività di stoccaggio rifiuti nell'immobile condotto in locazione.
Dal complessivo iter richiamato risulta, pertanto, che la pratica amministrativa, seppur all'esito di una necessaria integrazione documentale, sortiva esito favorevole per la richiedente, senza comportare, nemmeno nelle more del suo completamento, un provvedimento di inibizione dell'esercizio dell'attività di cui era stato segnalato l'inizio.
Va, altresì, rimarcato che i tempi di definizione della pratica erano correlati alla necessità di una integrazione documentale riferita anche ad attestazioni ulteriori rispetto all'aggiornamento del certificato di abitabilità, di competenza esclusiva della conduttrice pure secondo la regolamentazione contrattuale, tra cui la “dichiarazione di impatto acustico”, che era l'ultimo documento ad essere presentato, in data 28/04/2015, al fine di completare gli allegati all'istanza.
In applicazione dei principi sopra esposti deve, allora, escludersi che l'inadempimento della società locatrice nel fornire un certificato di agibilità aggiornato (riferito cioè alla sola porzione immobiliare frazionata) abbia inciso sul sinallagma contrattuale in modo da alterarne significativamente l'equilibrio e da legittimare la sospensione integrale del pagamento dei canoni dal novembre 2014 sino al rilascio dell'immobile, avvenuto coattivamente nell'anno 2019 in esecuzione dell'ordinanza resa ai sensi dell'art. 665 c.p.c.
A ciò va aggiunto che, come pure chiarito dalla Suprema Corte, nel valutare gli effetti dell'inadempimento del soggetto obbligato a consegnare il certificato di agibilità di un immobile, occorre distinguere il caso in cui il difetto del certificato di agibilità sia riconducibile ad una carenza meramente formale, consistente nella mancata attivazione della pratica amministrativa diretta ad ottenerne il rilascio, da quello in cui l'immobile sia affetto
- 7 - da carenze di natura sostanziale, strutturali e funzionali, sanabili o insanabili, relative alla mancanza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza (Cass. 10449/2025).
Nella specie si verte nell'ambito della prima ipotesi, poiché dalla documentazione versata in atti emerge che l''immobile presentava tutti i requisiti strutturali e funzionali per essere adibito all'attività pattuita, tant'è che la Provincia di Napoli, sin dal 25.6.2014, attestava l'idoneità sotto il profilo strutturale ed igienico-sanitario dell'“impianto”, costituito dal complesso immobiliare, all'attività di messa in riserva dei rifiuti, emettendo parere favorevole, per le valutazioni di propria competenza, al rilascio dell'“AUA”. La mancanza del certificato di agibilità era pertanto dovuta soltanto all'intervenuto frazionamento, senza che ciò costituisse motivo ostativo al rilascio dello stesso una volta attivata la relativa pratica amministrativa.
Infine, che l'eccezione di inadempimento abbia natura meramente strumentale è avvalorato dalla circostanza, già evidenziato dal primo giudice, che essa sia stata sollevata solo in sede giudiziale, dopo che la aveva notificato l'intimazione di sfratto per morosità, con CP_1
l'evidente finalità perseguita dalla conduttrice in violazione del canone della buona fede di sottrarsi al pagamento dei canoni, pur continuando a godere della disponibilità dell'immobile.

2.5 In assenza di un grave inadempimento imputabile alla società locatrice devono essere respinti il sesto, settimo e ottavo motivo di gravame, con cui si attinge il rigetto della domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale dalla Inoltre, Parte_1
l'assunto dell'appellante su un danno patrimoniale emergente e da lucro cessante meritevole di ristoro, oltre ad essere estremamente generico, privo dell'indicazione delle concrete voci in cui siffatto danno si sarebbe estrinsecato, è smentito dalla circostanza accertata per cui la società non ha mai subito un'interruzione nello svolgimento della propria attività commerciale per l'iniziale indisponibilità di un certificato di agibilità aggiornato.
E' conseguentemente infondata la doglianza, articolata con i suindicati mezzi, sulla mancata ammissione di una CTU, che, come è noto, non è mezzo di prova, ma solo strumento di ausilio nell'acquisizione di dati tecnici, sicché essa, nella specie, in difetto di autonoma dimostrazione, a cura dell'istante, di un danno esistente nell'an, avrebbe avuto carattere inammissibilmente esplorativo. Infine, è assorbita la censura sull'omesso rilievo del carattere vessatorio delle clausole contrattuali che prevedono limiti alla facoltà della parte
- 8 - conduttrice di agire in via risarcitoria per il ristoro di danni provocati dall'inadempienza della locatrice.

3. Le spese del presente grado seguono la soccombenza dell'appellante.
Esse si liquidano in applicazione del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, entrato in vigore il 23.10.2022.
E, invero, in tema di spese processuali i parametri introdotti da una nuova disposizione, cui devono essere commisurati i compensi dei professionisti, trovano applicazione ogni qual volta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto, ancorché la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione (Cass. 19989/2021).
Tali compensi sono determinati con riferimento allo scaglione delle cause di valore da euro
52.000,00 a euro 260.000,00, avendo riguardo all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.

4. Essendo stato rigettato l'appello, deve darsi atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 ( comma inserito dall' art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 ed applicabile ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale legge) per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio, a carico dell'appellante.

P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del Tribunale di
Nola n. 479/2024, così provvede:
1) rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza appellata;

2) condanna la alla refusione, in favore della delle Parte_1 CP_1 spese del presente grado, che si liquidano in complessivi € 7.000,00 per compensi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge;

3) dà atto del ricorso dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente procedimento, a carico dell'appellante.
- 9 - Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 29.10.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Maria Luisa Arienzo dr.ssa Alessandra Piscitiello
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del MOT dott. Piergiacomo
Mastellone
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