REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere rel. dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 3296 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, decisa ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c. a seguito di discussione orale all'udienza del giorno 19/09/2025 e vertente
TRA
(c.f. ) in persona del presidente Parte_1 P.IVA_1
e legale rappresentante pt, rappresentato e difeso dal prof. avv.to Ivan Canelli in virtù di procura rilasciata in calce all'atto di appello ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Roma, via Carlo Conti
Rossini n. 13;
APPELLANTE
E
1 in Controparte_1
persona dell'amm.re e legale rapp. p.t. (C. F. ) rappresentato e P.IVA_2
difeso dagli avv.ti Maria Rosaria Castellano e Antonio Lazzara in virtù di procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione in grado di appello ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detti difensori in Roma, via
Francesco de Suppè n. 24;
APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n.
1587/2023 emessa nel giudizio rubricato al n. 44679/2019 R.G., pubblicata in data 31/01/2023.
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo nei Parte_1
confronti del Supercondominio di Viale Furio per Controparte_1
l'importo complessivo di € 27.552,08, oltre interessi legali come da domanda
(a far data dalla maturazione del diritto al soddisfo) a titolo di rimborso delle spese anticipate dalla per il pagamento di fornitori per i servizi Parte_1
acqua, energia elettrica, manutenzioni, servizio di riscaldamento, servizio di portineria. Nello specifico, la ricorrente aveva evidenziato che: Parte_1
con delibera del 18 settembre 2008 n. 74 (essa approvava il Parte_1
“Progetto – Piano per la dismissione del patrimonio Per_1
immobiliare”, avente ad oggetto la dismissione dei complessi immobiliari di sua proprietà a destinazione d'uso prevalentemente residenziale;
che nell'ambito di tale progetto, la provvedeva Parte_1
all'alienazione di alcune unità immobiliari facenti parte dello stabile di sua originaria proprietà, sito in Roma al , con Controparte_1
primo atto di rogito collettivo stipulato in data 15.02.2013 e conseguente costituzione ipso facto dell'omonimo Condominio, composto dai rispettivi nuovi acquirenti e dalla , divenuta in tal modo una mera Parte_1
2 condomina con riferimento alle unità immobiliari rimaste inalienate. Alla costituzione di fatto ed ipso iure del non seguiva, tuttavia, CP_1
l'immediata costituzione formale del medesimo, né la sua autonomia gestionale, sicché i servizi essenziali fruiti al suo interno rimanevano intestati alla , che provvedeva ai relativi pagamenti verso i terzi Parte_1
fornitori, anticipando, dunque, le spese per l'intero, sino a quando il in progresso di tempo non vi provvedeva autonomamente, CP_1
volturando le utenze. La ricorrente nel ricorso monitorio ha Parte_1
evidenziato, a fondamento della pretesa, che ai sensi dell'art. 6 del citato atto di alienazione tutti i costi di gestione del , sostenuti dalla CP_1
dal giorno successivo al rogito e fino alla nomina del nuovo Parte_1
amministratore saranno a carico del medesimo;
che a fronte di CP_1
spese sostenute per fornitura di acqua (€ 33.334,68) fornitura energia elettrica (€ 13.608,82), manutenzioni (€ 69,33), servizio riscaldamento ( €
16.842,88), iva al 10% sui predetti costi di riscaldamento ( € 1.684,29) ed €
7.081,47 per servizio portineria pari ad € 72.621,47 il condominio, al netto delle quote dovute da essa era debitore nei confronti della stessa Parte_1
di € 27.552,08.
§ 1. 2 – Avverso il decreto ingiuntivo ha proposto opposizione il CP_1
eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva;
ha contestato l'esistenza e la prova del credito azionato da controparte. Opponeva
l'esistenza di un controcredito da porre in compensazione derivante dal mancato pagamento di oneri condominiali giuste delibere assembleari mai impugnate e lettere di sollecito rimaste inevase (cfr. doc. 4, 12 fascicolo di primo grado. Chiedeva: << IN VIA PREGIUDIZIALE E PRELIMINARE:
ACCERTARE e DICHIARARE il difetto di legittimazione passiva dell'opponente sito in Roma in via Furio Camillo 50-54-58 nei CP_1
confronti della opposta in riferimento al Decreto Parte_1
ingiuntivo n. 9352/2019 avente N. R.G. 20623/2019, depositato in data 7/8
3 maggio 2019, ed emesso dal Giudice Dott. Maria Letizia Tricoli del
Tribunale di Roma e, per l'effetto, revocarlo e/o dichiararlo nullo e/o annullabile o comunque inefficace nei confronti dell'opponente CP_1
sito in Roma - via Furio Camillo 50-54-58;IN OGNI CASO: IN VIA
RICONVENZIONALE: ACCERTARE e DICHIARARE che la Parte_1
, in persona del legale rappresentante p.t., è debitrice nei confronti
[...]
del dell'importo di Euro Controparte_2
36.508,24 (Trentaseimilacinquecentootto/24), a titolo di oneri condominiali e riscaldamento per bilancio consuntivo 2018, e relativo riparto e bilancio preventivo 2019 e relativo riparto e, per l'effetto, CONDANNARE la
, in persona del legale rappresentante p.t., al Parte_1
pagamento in favore Controparte_3
in persona dell'amministratore e legale rapp. p.t., dell'importo
[...]
di Euro 36.508,24 (Trentaseimilacinquecentootto/24), oltre interessi legali dal dì del dovuto e sino all'effettivo soddisfo. - IN RELAZIONE AL
CREDITO AZIONATO DA CONTROPARTE IN VIA MONITORIA ED
IN SUBORDINE, NEL MERITO, per le causali di cui in premessa e motivazione, nella denegata ed improbabile ipotesi di rigetto dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva sopra svolta – ma non è questa certamente l'ipotesi – ACCERTARE e DICHIARARE che nulla è dovuto dal sito in Roma nei confronti CP_1 Controparte_3
della in relazione al credito ex adverso Parte_1
azionato con il decreto ingiuntivo n. 9352/2019 avente R.G. 20623/2019, depositato in data 7/8 maggio 2019, ed emesso dal Tribunale di Roma e, per l'effetto, revocare, dichiarare nullo e/o annullare e/o comunque inefficace il decreto ingiuntivo opposto;
IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA: per le causali di cui in premessa e motivazione, nella denegata ed improbabile ipotesi nella quale l'Ill.mo Sig. Giudice ritenesse di non accogliere le eccezioni e contestazioni sopra rassegnate e ritenesse in tutto
4 e/o in parte fondato il decreto ingiuntivo opposto ed accertato in tutto e/o in parte il credito ex adverso vantato – ma non è questo certamente il caso – voglia accertare e dichiarare l'avvenuta COMPENSAZIONE per la parte corrispondente tra le somme eventualmente dovute all'opposta Parte_1
con le somme da quest'ultima dovute all'opponente ,
[...] CP_1
pari all'importo di Euro 36.508,24 (Trentaseimilacinquecentootto/24), o di quello che verrà accertato in corso di causa e, per l'effetto, revocare, dichiarare nullo e/o comunque infondato e in ogni caso inefficace il decreto ingiuntivo opposto con ogni conseguenza di legge. In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari oltre accessori di legge.>>
§ 1.3 – Si costituiva la per contestare i motivi di Parte_1
opposizione; con particolare riguardo al controcredito evidenziava che l'asserito credito sarebbe maturato in ordine alle seguenti unità immobiliari:
“Scala A int.5 e 26, scala B, interni 2,7,8,12,16,21,23,24,37,41; Scala C interni 5, 13,18,19,22,23,24,25,26,27; MG24; porzioni distinte e negozi interni n. 1,3,5 e 30” Evidenziava che delle menzionate unità immobiliari solo le seguenti risultavano di proprietà della Scala B in. 7, Parte_1
Scala C int. 26 (accatastato come magazzino); Negozi 1,3,5,30. Esplicitava che il magazzino 24 non esisteva, mentre tutti gli altri immobili ex adverso indicati erano di proprietà di terzi a cui risultavano alienati. A sostegno di quanto affermato produceva, in allegato alla comparsa di costituzione e risposta, prospetto riepilogativo del censimento, nonché dalle visure storiche
(all.ti 3 e 4). Chiedeva la concessione della provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo n. 9352/2019 (n.r.g. 20623/19), emesso in data 07.05.2019 e pubblicato in data 08.05.2019, il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale.
§ 1.4 – Il Tribunale con ordinanza del 14 gennaio 2020 rigettava l'istanza di concessione della provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo e disponeva l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria. La causa veniva
5 successivamente rinviata pendendo trattative per bonario componimento.
Concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., all'esito, il tribunale con ordinanza del 21 settembre 2021 rigettava le richieste istruttorie e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 31 gennaio 2023 la causa veniva discussa e decisa con contestuale lettura del dispositivo e della motivazione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
§ 2. – Il Tribunale di Roma con sentenza n. 1587/2023 così statuiva: << accoglie l'opposizione proposta dal Parte_2
, in persona dell'amministratore pro-tempore; - per
[...]
l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n.9352/2019, reso dal Tribunale di
Roma in data 7 – 8.5.2019; accogliendo la domanda riconvenzionale proposta dall'opponente, condanna la , in persona del Parte_1
legale rappresentante pro-tempore, al pagamento, in favore del
[...]
, in persona dell'amministratore Parte_2 Controparte_3 CP_3
pro-tempore, della somma di euro 36.508,24.=; - condanna, infine, la
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, al Parte_1
pagamento, in favore del Parte_2
, in persona dell'amministratore pro-tempore, delle spese del giudizio
[...]
di opposizione, che vengono liquidate in euro 286,00.= per esborsi ed euro
7.200,00.= per compensi, oltre spese forfettarie, C.P.A. ed I.V.A. come per legge. >>
§ 3. – Il tribunale a sostegno della decisione osservava:<< Ai fini della definizione della presente controversia, appare opportuno riportare il testo dell'ordinanza in data 13 – 14.1.2020, con la quale è stato così motivato e disposto: << letti gli atti e sciogliendo la riserva assunta a verbale d'udienza;

ritenuto che

il credito azionato con il decreto ingiuntivo opposto, da un lato, non appare oggettivamente certo, liquido ed esigibile ex artt.633 e ss. cod. proc. civ., in quanto (anche a voler prescindere dal disposto dell'art.1134
6 cod. civ. e dalla residuale esperibilità dell'azione ex art. 2041 cod. civ.) determinato in modo unilaterale e non accertato giudizialmente né asseverato da documenti provenienti dallo stesso ingiunto oppure a quest'ultimo opponibili con immediata efficacia probatoria;
dall'altro, non appare sicuramente riferibile, sul piano soggettivo, per l'intero o, almeno, per la parte assolutamente prevalente, proprio al opponente nel suo CP_1
complesso, anziché ai singoli condòmini (a nulla potendo, del resto, rilevare, la clausola, contenuta negli atti di compravendita di ciascuno di costoro, dell'“assunzione di debito” – pur invocata dal ricorrente , oggi Pt_3
convenuto in opposizione –, che, infatti, può, semmai, impegnare proprio e soltanto lo stipulante per la sua quota dei costi di gestione de quibus e non già, evidentemente, il ridetto per l'intero); rilevato, infine, che CP_1
la materia condominiale del contendere richiede, al più tardi a questo punto
(una volta, cioè, esaurito l'“incidente” processuale concernente la delibazione dell'esecutività provvisoria del decreto ingiuntivo opposto),
l'esperimento – preventivo rispetto alla trattazione del merito dell'opposizione – d'idoneo tentativo di mediazione obbligatoria di cui al d.lgs. n.28/2010 e al d.l. n.69/2013, convertito con modificazioni nella l.
n.98/2013 (che, nella specie, non risulta già avvenuto),

PQM

RIGETTA
l'istanza ex art.648 cod. proc. civ.; DISPONE l'esperimento d'idoneo tentativo di mediazione obbligatoria di cui al d.lgs. n.28/2010 e al d.l.
n.69/2013, convertito con modificazioni nella l. n.98/2013; RINVIA la causa, per la verifica della tempestività e degli esiti dello stesso, all'udienza del 13 maggio 2020, ore 11,00”. >> 2. Ciò posto, non essendo emersi elementi di novità, deve confermarsi il contenuto della riportata ordinanza.
3. Ed infatti, la pretesa dell'opposta risulta essere di formazione inequivocabilmente ed esclusivamente unilaterale, non sussistendo, a fondamento della stessa, né un titolo giudiziale, né una fonte di natura contrattuale, né un documento ricognitivo del debito proveniente dal
7 Condominio di Via Furio Camillo nn.50 – 54 – 58. 3a. Sotto il profilo soggettivo, inoltre, l'eventuale obbligazione dedotta dalla Parte_1
sembra riferibile, nel lato passivo, alla sfera non dell'opponente,
[...]
bensì di ciascun partecipante alla comunione condominiale, in favore dei quali – in ipotesi – l'opposta avrebbe anticipato le somme. A riprova di quanto ora osservato, deve sottolinearsi come la clausola contenuta negli atti di compravendita di ciascun condòmino – ed invocata dalla fondazione – costituisca un vincolo obbligatorio solo e soltanto per gli acquirenti delle unità immobiliari, non sussistendo alcuna ragione, del resto, per la quale debba rappresentare un impegno per il condominio, certamente terzo rispetto ai singoli trasferimenti immobiliari. 4. Ne segue l'infondatezza della pretesa dell'opposta, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo per cui è opposizione. 5. In ordine alla domanda riconvenzionale avanzata dal condominio, essa si fonda sulle delibere assembleari che hanno approvato i rendiconti consuntivi, i bilanci preventivi e relativi riparti (docc.5, 6, 7, 8 e
9 del fascicolo dell'opponente), delibere che l'opposta non ha dimostrato di avere impugnato. Quanto all'eccezione secondo cui la Parte_1
avrebbe alienato alcuni immobili, l'opposta non ha fornito la prova di aver trasmesso all'amministratore condominiale la copia autentica dei titoli relativi al trasferimento dei diritti. Ne deriva, a mente dell'art.63, V comma, disp. att. c.c., la responsabilità solidale dell'alienante con l'avente causa per i contributi condominiali. 6. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo. >>
§ 4. – Ha proposto appello la formulando due motivi Parte_1
di gravame, di seguito illustrati;
rassegnava le seguenti conclusioni:
<contrariis reiectis, - Nel merito, in accoglimento del presente appello, per tutti i motivi in fatto ed in diritto spiegati, riformare la sentenza n. 1587/2023 (RGN 44679/2019), emanata e
8 pubblicata dal Tribunale di Roma in data 31.01.2023, e notificata alla il 24.05.2023, con condanna del Parte_1 [...]
(C.F. ) in Roma, in persona Controparte_4 P.IVA_2
dell'Amministratore p.t., a corrispondere in favore della Parte_1
l'importo di € 27.552,08, o la diversa somma, maggiore o minore,
[...]
accertata e/o ritenuta di giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto fino all'effettivo soddisfo;
- sempre nel merito, riformare la sentenza n.
1587/2023, dichiarando che nulla è dovuto da parte della Parte_1
al (C.F.
[...] Controparte_4
) in Roma, a titolo di oneri condominiali dedotti e richiesti in P.IVA_2
via riconvenzionale nel giudizio di primo grado e, per l'effetto, condannare il (C.F. ) in Controparte_4 P.IVA_2
Roma, in persona dell'Amministratore p.t., alla restituzione in favore della di tutte le somme da questa corrisposte, sia a titolo di Parte_1
sorte che di spese di lite, come liquidate nella predetta sentenza. Con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario per spese generali, oltre IVA
e CPA, come per legge, relativi ad entrambi i gradi di giudizio.>>
§ 4.1– Si costituiva per Controparte_4
chiedere il rigetto del gravame per infondatezza. Rassegnava le seguenti conclusioni:< dichiarare inammissibile o comunque infondato, con conseguente rigetto, l'appello proposto dalla , in Parte_1
persona del Presidente legale rappresentante pro tempore, confermando la
Sentenza n. 1587/2023 resa dal Tribunale di Roma in data 31 gennaio 2023 nel giudizio R.G. n. 44679/2019. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio oltre spese generali ed oneri come per legge.>>
§ 4.3 – All'udienza di prima comparizione del 17 novembre 2023 la Corte rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale
9 ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 19 settembre 2025 assegnando il termine di giorni trenta prima dell'udienza per il deposito di note.
I difensori di entrambe le parti hanno depositato le note conclusionali autorizzate.
§ 4.4– All'odierna udienza i difensori precisavano le conclusioni come da verbale. La causa veniva discussa oralmente e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c. (aggiunto dall'art. 3 d.lgs. n.
149/2022 e reso applicabile ai processi in corso dall'art. 7 comma 3 d.lgs.
n.164/2024).
§ 5. – i motivi di gravame
L'appello contiene due motivi.
§ 5.1 – Con il primo motivo titolato: < ERROR IN IUDICANDO.
VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 1134 C.C.
OMESSA PRONUNCIA SU PARTE DELLA DOMANDA>> la censura la sentenza di primo grado sotto due profili: a) Parte_1
nella parte in cui il Tribunale ha rigettato la domanda introdotta con il ricorso monitorio sul presupposto che la stessa non fosse sostenuta da titolo giudiziale, né da una fonte di natura contrattuale, né si fondasse su un documento ricognitivo del debito di provenienza del Condominio;
b) nella parte in cui ha statuito la non riferibilità della pretesa avanzata dalla nei confronti del avendo ritenuto Parte_1 CP_1
obbligati i singoli condomini e non il . Sulla scorta di tanto CP_1
evidenziava che la statuizione era errata in quanto il Tribunale aveva omesso di esaminare la domanda e non aveva di conseguenza operato il corretto inquadramento giuridico della stessa, convinzione che traeva dalla circostanza che in sentenza risultava del tutto trascurata l'indicazione di rilevanti circostanze di fatto. Ribadiva, ai fini del riesame, che la Parte_1
aveva agito in via monitoria quale condomina che aveva sostenuto, in vece
10 del condominio, i costi per il pagamento delle fatture per i servizi essenziali
(luce, riscaldamento, acqua), essendo i contratti ad essa intestati ed al fine di scongiurare che, in ipotesi di mancato pagamento integrale ovvero anche per la parte di immobili ricadenti nel condominio, i servizi essenziali venissero interrotti. Evidenziava che la su descritta situazione integrava l'urgenza prevista dall'art. 1134 cod. civ. Rappresentava che, per effetto dell'alienazione di talune unità immobiliari originariamente di proprietà di essa – avvenuta con rogito del 15 febbraio 2013 –, si era formato Pt_1
ipso iure il Condominio;
richiamava il consolidato principio giurisprudenziale secondo il quale : < non è CP_1
necessario un formale atto di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all'utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva (Cass. civ., S.U., 30.1.2006, n.
2046).>> ed evidenziava che essa , originaria Parte_1
proprietaria dell'intero stabile aveva pagato, quale condomina ma per tutto il Condominio, le spese per i servizi essenziali resi dai fornitori ed indicati nelle fatture prodotte, ad essa intestate per mancata tempestiva voltura.
Sottolineava che il fondamento giuridico dell'azione restitutoria incardinata da essa risiedeva nella legge e specificatamente nel disposto Parte_1
normativo di cui all'art. 1134 cod. civ. a norma del quale: “Il condomino (nel caso di specie la ) che ha assunto la gestione delle parti Parte_1
comuni senza autorizzazione dell'amministrazione o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Puntualizzava la domanda evidenziando che il credito fatto valere da essa scaturiva da spese urgenti, anticipate da un condomino Parte_1
(per l'appunto la , che, ai sensi dell'art. 1134 c.c., legittimano il Parte_1
rimborso pur in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione e/o
11 approvazione. Chiariva testualmente: << Il fondamento giuridico dell'azione restitutoria incardinata dalla non è dunque da Parte_1
rinvenirsi nell'art. 6 dell'atto di rogito del 15.02.2013, al quale il obietta facilmente di non aver preso parte, bensì nella stessa CP_1
legge, in particolare, nella disposizione normativa di cui all'art. 1134 c.c.>>
§ 5.2 – Con il secondo motivo titolato: < ERROR IN IUDICANDO.
VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 115 C.P.C. >> la censura la sentenza di primo grado nella parte in cui il Parte_1
Tribunale ha accolto la domanda riconvenzionale del . Imputa CP_1
al primo giudice l'errore di non aver considerato che, a fronte dell'eccezione tempestivamente sollevata da essa con la comparsa di Parte_1
costituzione di primo grado di non essere proprietaria della gran parte degli immobili indicati dal per essere, da tempo, detti Controparte_5
immobili alienati a terzi e dell'eccezione che taluni di detti immobili nemmeno esistevano (come il magazzino 24 MG 24), il nulla CP_1
aveva eccepito nella successiva memoria ex art. 186 co. 6 c.p.c. primo termine né in quelle successive ed aveva lamentato solo tardivamente, ovvero quando ormai risultava cristallizzato il thema decidendum, che essa non aveva trasmesso ad esso le copie autentiche dei Parte_1 CP_1
relativi atti di alienazione. Sosteneva di aver eccepito la tardività di tale rilievo sicché il Tribunale aveva errato ad accogliere la domanda riconvenzionale del condominio perché, così statuendo, aveva violato il principio di non contestazione, posto che l'eccezione, essendo tardiva, non andava esaminata. Evidenziava altresì che il tribunale non si era avveduto che il con la domanda riconvenzionale aveva imputato ad essa CP_1
costi maturati in ordine ad unità immobiliari di proprietà del Parte_1
Fondo Enasarco ovvero di soggetto autonomo, diverso e distinto da essa dotato di propria personalità ed autonomia patrimoniale. Parte_1
12 § 5.3 – L'appellante ha dichiarato di aver corrisposto, a seguito della notifica della sentenza ed al fine di scongiurare l'avvio dell'esecuzione forzata, le somme indicate in sentenza di cui chiedeva la restituzione in ipotesi di esito vittorioso del gravame.
§ 6 – L'analisi dei motivi
§ 6.1 – il primo motivo di gravame
Il motivo è inammissibile.
Giova premettere che con il motivo in esame l'appellante ha precisato di rinunciare alla domanda di pagamento delle somme richieste con il ricorso monitorio proposta in detto ricorso sulla base del titolo contrattuale, ovvero dell'art. 6 comma 2 contenuto nel contratto di alienazione del 15 febbraio
2013. Ha sostenuto di chiedere il rimborso di dette somme unicamente ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1134 cod. civ.
Nel superiore svolgimento si è già evidenziato che nel ricorso monitorio al punto 5 risulta scritto: < tutti
i costi di gestione del condominio sostenuti dalla dal giorno Parte_1
successivo al rogito fino alla nomina del nuovo amministratore saranno a totale carico del medesimo>>; l'azione risultava proposta sulla CP_1
base di tale titolo contrattuale.
Nel presente appello la ha dedotto testualmente: << Il Parte_1
fondamento giuridico dell'azione restitutoria incardinata dalla Parte_1
non è dunque da rinvenirsi nell'art. 6 dell'atto di rogito del
[...]
15.02.2013, al quale il obietta facilmente di non aver preso CP_1
parte, bensì nella stessa legge, in particolare, nella disposizione normativa di cui all'art. 1134 c.c.>>
Il motivo come formulato è inammissibile, in quanto si fonda su una prospettazione nuova sollevata in primo grado per la prima volta con la memoria ex art. 183 co. 6 cpc terzo termine.
13 Invero, nella prima memoria l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal viene contrastata dalla che obietta che CP_1 Parte_1
è il Condominio il soggetto tenuto al rimborso e tanto sulla base dell'art. 6 del contratto.
Risulta scritto in detta memoria: < Il si costituisce ex se ed ope CP_1
legis nel momento in cui all'interno del medesimo edificio vi sia stata una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni. Nell'ambito dell'atto di rogito del 15.02.2013 le parti espressamente prevedevano: “…Resta inteso che tutti i costi di gestione del Condominio sostenuti dalla dal Parte_1
giorno successivo al rogito fino alla nomina del nuovo amministratore saranno a totale carico del Condominio medesimo”. (cfr. art. 6 atto di rogito del 15.02.2013) A nulla rileva, dunque, l'eccezione sollevata dalla controparte in ordine all'effettiva costituzione del avvenuta, a CP_1
dire dell'opponente, solo in data 13 novembre 2013; in tale data, infatti, il
, già costituito di fatto, ha ottenuto una costituzione formale, CP_1
dotandosi di un codice fiscale e nominando il proprio Amministratore. Tutto ciò considerato, è principio pacifico che la richiesta di restituzione avanzata dalla abbia correttamente ad oggetto le spese sostenute Parte_1
da quest'ultima in epoca successiva all'alienazione delle unità immobiliari e fino alla effettiva presa in carico dei servizi e delle utenze da parte del
. Sino a tale data, le spese di gestione condominiali sono state CP_1
sostenute da un terzo, nella specie la che in questa sede Parte_1
legittimamente ne richiede la restituzione. Peraltro, non vi è dubbio che dette spese attengano a bisogni comuni e non funzionali alle singole unità immobiliari, come peraltro attestato dalla natura dei servizi fruiti, quali, a titolo meramente esemplificativo, il servizio di portineria che chiaramente assolve ad una funzione condominiale. >>
14 Nella memoria depositata nel primo termine non si rinviene alcun riferimento all'art. 1134 cod. civ. che così recita: << il condomino che ha assunto la gestione di parti comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente>>, norma che introduce un nuovo thema decidendum e probandum essendo la parte tenuta a dimostrare il requisito dell'urgenza e la controparte a difendersi in relazione al detto requisito dell'urgenza della spesa di cui risulta chiesto il rimborso.
Va rammentato che il requisito fondante la richiesta di uno dei condomini di rimborso, ex art. 1134 c.c., delle spese sostenute per la gestione delle cose comuni, in assenza di autorizzazione dell'assemblea condominiale o dell'amministratore, è rappresentato dall'urgenza delle spese sostenute dal condomino gestore e secondo il costante orientamento della Corte di
Cassazione, sono qualificabili come urgenti le spese che non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune e senza che vi sia la possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (ex multis Cass., n. 29336/2023; n.
7223/2023).
Nella memoria secondo termine la opposta richiama Parte_1
nuovamente l'art. 6 dell'atto di rogito del 15.02.2013 di cui trascrive il testo, ribadisce che sulla base di tale norma contrattuale l'unico legittimato al rimborso delle spese sostenute da essa è il Condominio e Parte_1
produce sentenze del tribunale di Roma in ordine al diritto restitutorio vantato dalla . Parte_1
Solo con la memoria di replica terzo termine per la prima volta introduce il nuovo titolo posto a base della richiesta restitutoria: << Il titolo giuridico su cui, invero, si fonda la presente azione trae origine dalla stessa anticipazione di spesa effettuata dalla (divenuta mera condomina) che, in Parte_1
quanto necessaria ed urgente, legittima quest'ultima, a norma dell'art. 1134
15 c.c. ad ottenere il relativo rimborso pur in assenza di un'autorizzazione/o approvazione assembleare>>, di cui controparte ha eccepito la tardività.
La sentenza va quindi confermata essendo la statuizione di prime cure fondata sulla disamina dell'unico titolo fondante la domanda di rimborso tempestivamente formulato, senza che il Tribunale abbia preso in considerazione il nuovo titolo, di fonte normativa, tardivamente introdotto.
Il motivo di gravame non si confronta con la motivazione: l'appellante invero, rinuncia al titolo contrattuale e circoscrive la sua richiesta di riesame della decisione di accoglimento dell'opposizione alla mancata disamina della sussistenza dei requisiti di cui all'art. 1134 cod. civ., ovvero su un inammissibile ampliamento della materia del contendere, introdotto dall'opposta – ingiungente, quando le preclusioni assertive ed istruttorie erano ormai maturate sul requisito della prova dell'urgenza e dell'indifferibilità della spesa.
§ 6.2 – il secondo motivo di gravame
Esso concerne l'accoglimento della domanda riconvenzionale del
Condominio ed è infondato.
La doglianza è strutturata con la denuncia di erroneità della statuizione di prime cure per violazione da parte del primo giudice del principio di non contestazione.
La doglianza non coglie nel segno in quanto, a fronte dell'eccezione formulata dalla nella comparsa di costituzione nel Parte_1
giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo di non essere proprietaria di gran parte degli immobili oggetto della domanda riconvenzionale e di inesistenza di un immobile indicato quale magazzino, il Condominio ha prontamente replicato nella prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. < In particolare, si deve precisare come l'eccezione di controparte relativamente
16 alla cessione di alcuni immobili, evidenzia solo la grave omissione della nel comunicare tempestivamente il conferimento degli immobili Parte_1
facenti parte del de quo.>>. CP_1
Tanto premesso osserva la Corte che non è vero che il non abbia CP_1
replicato, dando così luogo alla non contestazione del fatto (che parte degli immobili per i quali veniva chiesto il pagamento delle quote condominiali non corrisposte non fosse più di proprietà della con conseguente Parte_1
erroneità della sentenza che non aveva applicato il principio di non contestazione.
Si osserva, al riguardo che il motivo di gravame in esame è così testualmente formulato: < aveva tempestivamente preso Parte_1
posizione, eccependo la non debenza di detto credito, scaturito, come su detto, con riferimento ad unità immobiliari in parte inesistenti ed in parte alienate a terzi già da tempo, come pienamente noto al CP_1
medesimo. Tanto più che nessuna contestazione veniva sollevata, al riguardo, dal , né alla prima udienza di comparizione né, tanto CP_1
meno, nell'assegnato termine di cui all'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.., prima difesa utile successiva al deposito della comparsa di costituzione e risposta della Soltanto successivamente, e quindi dopo l'avvenuto Parte_1
cristallizzarsi del thema decidendum, il Condominio eccepiva - dunque tardivamente! - la mancata trasmissione da parte della Parte_1
all'amministrazione condominiale delle copie autentiche dei relativi atti di alienazione>>, obiezione che non è pertinente agli atti di causa avendo il prontamente replicato all'eccezione, sin dalla prima difesa, con CP_1
la memoria primo termine ex art. 183 co. 6 c.p.c. nella quale, dopo aver evidenziato che la non aveva comunicato ad esso Parte_1
le cessioni medio tempore effettuate, aveva ribadito la domanda CP_1
17 di condanna al pagamento degli oneri condominiali che si fondavano su delibere assembleari mai impugnate.
Osserva la Corte che su detta questione, ovvero sul mancato invio da parte della degli atti di cessione di ulteriori immobili a terzi, Parte_1
è la a non aver replicato, in quanto nella seconda memoria ex Parte_1
art. 183 co. 6 c.p.c. si difende con un mero richiamo alle precedenti difese, testualmente:< Per quanto attiene al credito richiesto in via riconvenzionale ed eccepito, in subordine, in compensazione, così come genericamente e pretestuosamente ribadito nelle memorie 183, comma 6, n.1 di controparte, si rimanda a quanto già ampiamente e articolatamente esposto negli scritti difensivi precedenti poiché risulta invariata la situazione di mancata dimostrazione e assenza dei requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità ai fini della compensazione del presunto credito del . Ad ogni CP_1
modo, è necessario ribadire che tale presunto credito del si CP_1
fonderebbe su asserite morosità relative ad unità immobiliari che non risultano di proprietà della così come specificato nelle Parte_1
precedenti memorie.>>
Sarebbe stato onere della contrastare la difesa del Parte_1
e dare prova di aver trasmesso al condominio gli atti di CP_1
alienazione medio tempore rogati con terzi, posto che il credito fatto valere dal si fondava, come detto, su delibere assembleari CP_1
tempestivamente depositate in atti e mai impugnate da Parte_1
(cfr. documentazione prodotta unitamente all'atto di citazione in opposizione e con il secondo deposito dell'11 luglio 2019) nonché sui solleciti di pagamento del 3 aprile 2019 ( doc. 4) rimasti inevasi e non contestati.
§ 7. – Le spese del grado seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate in favore di parte appellata sulla base dello scaglione di valore della causa (fino a € 52.000,00) nei valori medi per tutte le fasi fatta eccezione per
18 la fase di trattazione- istruttoria che ha avuto minimo svolgimento e per la quale si applicano i valori medi dimidiati.
§ 8. – Il rigetto dell'appello comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto, restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass.
n. 26907/2018, Cass. n. 13055/2018).

PQM

La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
nei confronti del
[...] Controparte_6
[...
contro la sentenza resa tra le parti dal Tribunale di Roma n. 1587/2023 pubblicata in data 31/01/2023, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore di parte appellate che liquida in € 8.469,00 per compensi, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma
1 quater, DPR 115/2002 per porre a carico dell'appellante l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 19/09/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Claudia De Martin dott.ssa Antonella Izzo
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