REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TRIESTE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dai Signori Magistrati:
Dott. Sergio GORJAN Presidente est.
Dott. Marina VITULLI Consigliere
Dott. Giuliano ^BERARDI Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
Oggetto: espropriazione nella CAUSA CIVILE in sede di rinvio dalla Corte di Cassazione iscritta al n°
231 del Ruolo Generale Civile dell'anno 2023, cui è riunita la causa sub RG 243
del 2023.
TRA
P^arte 1 - pi ^P.^IVA 1 - sedente in Pordenone rappresentata e difesa dall'avv. Luca Zanardo
del foro di Pordenone, con domicilio eletto in Trieste via San Nicolò n° 12 presso lo studio del difensore giusto mandato citato nel ricorso depositato il 5.7.2023;
RICORRENTE in RIASSUNZIONE
E
-sedente in Pordenone rappresentato e difeso
- cf P.IVA 2 Controparte 1
dagl'avv. Fulvia Bressan e Francesca Mussio del foro di Pordenone con domicilio digitale eletto come da mandato e cenno nella comparsa depositata il 22.9.2023;
RESISTENTE in RIASSUNZIONE
Causa sub RG 243/2023
sedente in Pordenone rappresentato e difeso Controparte_1 - of P.IVA 2
dagl'avv. Fulvia Bressan e Francesca Mussio del foro di Pordenone con domicilio digitale eletto come da mandato e cenno nel ricorso depositato il 13.7.2023;

RICORRENTE in RIASSUNZIONE
E
Parte 1 - pi P.IVA 1 - sedente in Pordenone rappresentata e difesa dall'avv. Luca Zanardo
del foro di Pordenone, con domicilio eletto in Trieste via San Nicolò n° 12 presso lo studio del difensore giusto mandato citato nella comparsa depositata il 25.9.2023;
RESISTENTE in RIA SSUNZIONE
Oggetto della causa: espropriazione, causa in sede di rinvio a seguito dell'ordinanza n° 9803/23 resa il 17.11.2022 13.4.2023 dalla Corte di Cassazione.
Causa rimessa in decisione all'udienza del 8.1.2025.
CONCLUSIONI
Determinare l'indennità di espropriazione dovuta allaDell' Pt 1 P^arte 1 ^nella ^misura di € 3.937.782,00 (di cui € 372.000,00 per il capannone), ovvero la diversa che sarà ritenuta di giustizia, oltre al 10% previsto dall'art. 37, comma 2, del D.P.R. n. 327/2001, e all'i.v.a. in misura di legge, il tutto maggiorato di interessi e rivalutazione monetaria dal
18.04.2011 (data d'esproprio) al saldo;

- ^Condannare ^il Controparte 1 , in persona del sindaco pro-tempore, a versare presso la Cassa Depositi e Prestiti, in favore della ricorrente, la differenza tra l'indennità che verrà determinata, maggiorata del 10%, dell'i.v.a., degli interessi e della rivalutazione monetaria, e la somma di € 2.550.000,00 già versata.
- Spese legali rifuse.
In via istruttoria richiamarsi a chiarimenti il ctu.
Del Comune: Voglia l'III.ma Corte d'Appello, tenuto conto dei principi enunciati dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza 13 aprile 2023, n. 9803/23, nonché nella sentenza 2 gennaio 2014, n. 1904/14, rigettare ogni domanda svolta dalla ricorrente società in quanto infondata in fatto e in diritto e determinare l'indennità definitiva di espropriazione in favore dell'odierna convenuta nella misura di € 1.050.000,00 e comunque nella giusta misura che riterrà dovuta ai sensi di legge, con conseguente condanna della società Parte 1
[...] già Controparte_2 alla restituzione delle maggiori somme incassate a titolo di indennità provvisoria di espropriazione.
Considerato in fatto
Sⁱa ^il Controparte_1 che la Parte 1 ebbero ad introdurre, avanti questa
Corte, procedimento per l'accertamento della giusta indennità in relazione all'espropriazione di fondo in signoria alla società sito in Comune di Pordenone
avente destinazione edificabile ad uso servizi nonché di un fabbricato, contestando la stima effettuata in sede amministrativa. Questa Corte, ad esito del primo procedimento senza espletamento di consulenza tecnica estimativa, fissò in € 3.613.620,00 la giusta indennità di esproprio per l'area edificabile ed il capannone edificato.
Avverso la decisione di questa Corte sia il Controparte_1 che la Parte 1
proposero ricorso per cassazione.
All'esito del procedimento di legittimità, la Suprema Corte ebbe ^con ^sentenza ^n°
1904/14 ad annullare l'ordinanza di questa Corte accogliendo le ragioni del ricorso esposto dall'Ente locale e dichiarando assorbito il ricorso incidentale mosso dalla società espropriata. ^Il Controparte_1 ebbe a riassumere la causa avanti a questa Corte quale
Giudice del rinvio, e resistendo | Parte 1 la Corte tergestina, espletata consulenza tecnico estimativa, ebbe a fissare in € 2.887.050,00 il giusto indennizzo per l'esproprio - segnatamente in € 2.515.050,00 per l'area edificabile ed € 372.000,00 per il capannone
La società espropriata ebbe a nuovamente attingere la decisione con ricorso per cassazione, ed anche l'Ente locale interpose ricorso incidentale.
Con l'ordinanza n° 9803/23 la Suprema Corte ha nuovamente annullato il provvedimento reso dalla Corte tergestina accogliendo uno dei motivi del ricorso incidentale e ritenendo assorbiti tutti i restanti motivi, anche quelli del ricorso principale. ^La Parte 1 ha provveduto, per prima, a nuovamente riassumere la causa ed il procedimento conseguito alla successiva riassunzione ad opera del Comune di
Pordenone è stata riunita a questo procedimento.
All'udienza del 4.10.2023 si costituiva il contraddittorio avanti il Collegio ed era disposta la riunione delle cause connesse.
All'udienza del 8.11.2023 era disposta nuova consulenza tecnica.
All'udienza del 13.12.2023 era affidato incarico al consulente tecnico, che ha depositato l'elaborato nei termini stabiliti a seguito di più tempestive richieste di rinvio. Infine all'udienza del 8.1.2025 la lite era assunta in decisione sulle conclusioni dianzi ritrascritte sentita le argomentazioni formulate dalle parti.
Ragioni della decisione
Va, in limine, precisato che La Suprema Corte nell'annullare la prima decisione di questa Corte ha rilevato come non sia stato oggetto di impugnazione la valutazione data da questa Corte al valore dell'edificio esistente nel compendio ablato - da un lato il CP 1 ha espressamente affermato di condividere detta valutazione mentre la Pt 1 non ha attinto con motivo del ricorso incidentale detta questione -.
-Dunque come anche rilevato dal consulente tecnico è dato definitivo che il giusto indennizzo per il fabbricato - già esistente nel compendio ablato è pari ad
€ 372.000,00 a valori 2011.
La questione rimessa a questo Giudice del rinvio dal Supremo Collegio con la seconda decisione di annullamento del provvedimento adottato dalla Corte
tergestina rimane quella afferente al giusto indennizzo per l'area scoperta edificabile oggetto d'espropriazione per la realizzazione della sede del Comando
dei Carabinieri di Pordenone.
La Corte di legittimità ha annullato la seconda ordinanza di questa Corte, che aveva stimato in € 2.515.000,00 il valore dell'area scoperta, posto che era stato utilizzato ai fini dell'accertamento il metodo sintetico comparativo in dichiarata assenza di dati per effettuare effettiva comparazione con atti di vendita di terreni aventi l'omologa destinazione urbanistica.
Inoltre la Corte di legittimità ha posto in evidenza come, in difetto di elementi per poter procedere mediante detta tipologia di stima, ben si poteva far ricorso all'alternativo metodo analitico ricostruttivo fondato sul valore di trasformazione del bene.
In aderenza a detto dictum questo Giudice del rinvio ha proceduto ad esperire nuova consulenza tecnica abilitando, anzitutto, il professionista incaricato ad a^ccertare ^se,almeno nell'ambito del territorio regionale, fossero state oggetto di compera vendita nel periodo di interesse aree con destinazione urbanistica omologa ed, in difetto, di procedere con il metodo di stima analitico ricostruttiva.
Per Il geom. ha individuato le aree site nel territorio regionale aventi omologa destinazione urbanistica nonché alcuni contratti che hanno avuto riguardato a terreno con consimile vocazione e ciò ai fini della stima sintetica, ma ha anche con ragionamento corretto e condivisibile ad opinione di questa messo in rilievo
- ^Corte come i contratti reperiti non erano utili poiché i beni di pezzatura assai ridotta, i contratti non rogati nell'arco temporale d'interesse nella presente procedura ovvero i prezzi indicati assai erratici anche in ragione del minimo numero di atti reperiti.
Per Pertanto il geom. ha ritenuto di procedere alla stima mediante il metodo analitico ricostruttivo, che per giurisprudenza attuale della Corte di Cassazione, è
metodo equipollente e, non già di natura residuale, rispetto a quello sintetico comparativo - Cass. sez. 1 n° 6243/16, Cass. sez. 1 n° 7288/13 -
Reputa questo Collegio che sia da condividere l'opinione espressa dal consulente posto che, in forza dei dati fattuali acquisiti in causa con ricerca allargata ai Comuni
d'interesse allogati nel territorio della Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia
siccome suggerito dal Supremo Collegio nel provvedimento di annullamento
-non appare possibile operare una determinazione seria del valore del bene oggetto di stima col metodo comparativo.
Non appare cogliere la testa del chiodo l'osservazione critica, proposta dalla [...]
-Pt 1 e riproposta in sede di discussione che la valutazione doveva essere operata col metodo comparativo in relazione alla realizzazione di altre sedi delle
Forze dell'Ordine in Regione posto che, già nel primo provvedimento di annullamento della decisione di questa Corte, il Giudice di legittimità aveva sottolineato come la stima doveva tener, anzitutto, conto della destinazione urbanistica del bene. Dunque non ha rilievo la destinazione fattuale dell'opera pubblica da realizzare sul bene ablato ai fini della stima, bensì i parametri urbanistici che ne regolano l'uso.
Per non essere meramente assertiva la critica doveva anche precisare quali altri complessi edilizi, destinati all'uso da parte delle Forze dell'Ordine, sono stati ^concretamente realizzati in un qualche Comune sito nella Regione - su terreni aventi l'omologa destinazione urbanistica di quello di causa.
L'incapacità di detta precisazione palesa l'assoluta infondatezza della critica portata alla scelta del metodo di stima da parte del consulente.
Quindi correttamente la valutazione è stata effettuata con il metodo alternativo possibile, ossia quello analitico ricostruttivo.
accogliendo una delle In forza di detto metodo il consulente ha fissato osservazioni formulate dal tecnico di parte Pt 1 in € 2.072.000,00 all'aprile
- ²⁰¹¹-momento di emissione del decreto d'esproprio-il valore, cui va aggiunto quello stabilito per il capannone, sicché la giusta indennità globale va fissata in €
2.444.000,00.
Le critiche portate dalla Parte 1 alle conclusioni del consulente - poi riproposte anche in sede di discussione – risultano, anche ad opinione di questo Collegio ben
Per confutate dalle risposte rese dal geom. in calce alla sua relazione.
Anzitutto parte espropriata lamenta che il tecnico del Giudice non abbia tenuto ^conto ^nella ^sua ^valutazione ^di ^stima- -delle possibilità massime di utilizzazione edificatoria consentite dal paiano urbanistico come insegna la miglior dottrina in tema di estimo.
In effetti il geom. ^Pt ² confrontato puntualmente con detta critica, mossa inizialmente dal tecnico di parte, ed ha precisato come la destinazione urbanistica dell'area non consentiva affatto la realizzazione di edifici destinati al solo uso
"¹ufficio, bensì a complessi " ordinariamente destinati a servizi - gestori di reti tecnologiche -, che notoriamente non si riducono a soli ambienti da uso ufficio ma pure spazi operativi e di deposito, sicché correttamente il consulente ha operato riferimento all'utilizzo ordinario di aree a detta specifica destinazione urbanistica.
Al contrario la parte privata parte da un postulato - utilizzo esclusivo ad uso ufficio
-circa la possibile utilizzazione concreta dell'area errato poiché non possibile in forza della sua effettiva destinazione urbanistica.
Quindi la società espropriata ripropone la questione del calcolo degli spazi persi per le pareti divisorie, ossia il calcolo della superficie commerciale, venata da valutazioni di natura soggettiva dello stimatore più che oggettiva e la sua fondata su quella già mossa dal consulente di parte - non^osservazione ^critica
-
appare condivisibile.
Difatti, la destinazione commerciale dell'edificio a funzioni diverse dall'abitazione importa logicamente - come precisato correttamente, anche ad opinione di questa
Corte, dal tecnico d'ufficio - che per la sua funzionalità ed adattabilità alle diverse esigenze operative palesantesi nel tempo non siano realizzati tramezzi interni in muratura del tipo utilizzato per gli ambienti destinati ad abitazione, cui opera invece riferimento il tecnico di parte, con scelta appunto soggettiva fondata sull'interesse perseguito dalla società rappresentata.
Quanto poi al valore a nuovo del realizzato, il consulente d'ufficio ha ben precisato la ragione della sua scelta di un valore inferiore a quello scelto dal tecnico di parte,
posto che ha operato la media tra i valori desunti dai listini dei prezzi degli immobili stilati dagli operatori specializzati operanti nella zona di Pordenone e tenuto conto che in concreto risulta realizzato un complesso con edificio ad uffici e capannone per ricovero macchine ed attrezzatura.
Per Questo Collegio condivide la motivazione esposta dal geom. poiché non scalfita dalla diversa opinione del tecnico di parte, anche in questo caso fondata non su un oggettivo errore nella stima ma su opzione aderente all'interesse economico della parte rappresentata. ^Poi ^la Parte 1 ripropone la critica afferente il calcolo del tasso di attualizzazione limitato al fattore beta e rileva, anche, come l'ulteriore ipotesi di calcolo esposta dal consulente nella risposta per confutare la critica, era fondato sull'utilizzo di ulteriore coefficiente mai indicato dal suo tecnico.
In effetti il consulente d'ufficio non ha affermato che il tecnico di parte ebbe ad usare l'ulteriore coefficiente in questione, ma solo a richiamarlo nella sua risposta alla critica, poiché usato in alcuni testi d'estimo, ad argomento di conforto della sua stima.
Con relazione all'indice beta usato deve rilevare il Collegio come la critica sia apodittica poiché si limita ad indicare un dato diverso da quello, motivatamente,
Per utilizzato dal geom. con riproduzione della tabella-fonte dalla quale è stato desunto.
Quindi parte privata lamenta che il consulente abbia conteggiato quali costi l'utile del promotore e le spese di commercializzazione, costi in effetti inesistenti posto ^che-nello specifico - l'opera risulta realizzata da Pubblica amministrazione per scopi propri e non di vendita sul mercato del complesso edilizio costruito.
Il consulente ha precisato come secondo le buone regole dell'arte d'estimo,
riportate sui ^manuali in materia, esclusivamente quando la Pubblica
amministrazione espropriante usa direttamente l'opera realizzata la posta utile del promotore non va conteggiata, mentre sempre in tutte le altre ipotesi.
Ora nella specie è dato positivo non contestato che l'ente espropriante fu il
Controparte 1 Ente locale -, mentre l'utilizzatore del complesso realizzato è l'Arma dei Carabinieri, ossia ^un Ente statale ricompreso nell'Amministrazione della difesa.
Quindi la critica non coglie nel segno poiché fondata su opinione meramente soggettiva non confortata dalle buone regole dell'arte dell'estimo.
Parimenti il costo di commercializzazione è dato da conteggiare posto che la stima deve aver una valenza oggettiva poiché espressione del valore di mercato di un bene e, non già, va carata sulle qualità del soggetto espropriante ^Cass. ^sez. ¹
-
n° 18254/04 -. Ciò è tanto vero che detta critica risulta formulata bensì in sede di discussione ma non anche sottoposta dal tecnico di parte al consulente d'ufficio - per quanto dato rilevare dagli atti-probabilmente perché la valutazione data da questo sul punto
- ha moderato il costo in relazione alla peculiarità del caso- ^tecnicamente
giustificata dalle buone regole dell'arte dell'estimo.
Quanto infine alla mancata espressione del valore al metro cubo del complesso immobiliare realizzato da parte del consulente, basta osservare come la stessa parte proponente la critica la qualifica come conseguenza delle critiche precedenti e risultate prive di fondamento;
inoltre specificatamente il- ^dianzi ^esaminate
-
Per dà atto che la cubatura massima realizzabile sul lotto era circa il geom.
doppio di quella effettivamente utilizzata.
Il consulente d'ufficio, poi, esamina partitamente la medesima questione,
sottopostagli dal tecnico di parte nelle sue osservazioni all'elaborato peritale,
rilevando come il risultato della sua stima risulta coerente con i valori al 2011 -
al metro quadro dei terreni edificabili in zona e come il valore al metro cubo delle aree della zona periferica di Pordenone interessate dall'esproprio destinate all'edilizia residenziale oscillasse tra 75 e 100 €, mentre il valore attribuito dal tecnico di parte risulta superiore di più del triplo per l'area di causa avente destinazione urbanistica di minor pregio economico rispetto alla pura destinazione residenziale.
Quindi non solo il valore al metro cubo ipotizzato dal tecnico di parte sconta l'utilizzo di dati non coerenti con la realtà del mercato, come dianzi visto, ma pure si pone al di fuori e sensibilmente rispetto alla media dei dati oggettivamene rilevati dalle compera vendite di terreni edificabili con la più pregiata destinazione residenziale - intervenute all'epoca nella medesima zona.
La critica svolta dal consulente di parte del CP 1 risulta fondata su valutazioni circa l'andamento del mercato immobiliare corrente al 2011, ma puntualmente il
Per geom. rappresenta che egli ebbe appositamente a dar atto nel suo elaborato di stima come l'andamento del mercato all'epoca fosse in flessione e come nella sia valutazione tenne appropriato conto di detto dato.
Dunque anche tale critica rivolta all'operato del consulente tecnico risulta priva di fondamento poiché fondata su valutazione soggettiva partigiana a favore dell'interesse della parte rappresentata.
In definitiva questa Corte fa proprie le conclusioni cui è motivatamente giunto il
Per "posto che ha operato secondo le buone regole dell'arte dell'estimo geom.
avendo tenuto conto della posizione periferica del bene, della sua destinazione urbanistica, dei prezzi delle opere di costruzione tratti da listino del Genio Civile,
in flessione oltre che dei prezzi di vendita di beni^dell'^andamento ^del ^mercato
-
a destinazione residenziale – più pregiata - siti nella medesima zona periferica di
-
Pordenone desumibili dai listini realizzati da professionisti del settore.
Posto che in origine anche il CP 1 di Pordenone ebbe a proporre opposizione alla stima espletata in sede amministrativa, chiedendone sostanzialmente la ^dimidiazione ^del ^valore ^indicato siccome fa ancora in questa sede di rinvio -, la giusta indennità in relazione all'esproprio di causa va fissata, come accertato a seguito della consulenza svolta in questa sede di rinvio.
Non v'è da ordinare alcun deposito, rilevato che l'importo effettivamente dovuto risulta inferiore a quello tassato dalla terna d'esperti, già depositato presso la
Cassa Depositi e, per altro, già svincolato a favore della società espropriata.
La restituzione del maggior importo così ricevuto rispetto all'effettivamente dovuto in forza di questa decisione domanda proposta dal CP 1 non è questione
-
sottoponibile alla Corte, poiché designata esclusivamente ad accertare la giusta indennità d'esproprio quale Giudice unico.
Inoltre trattandosi di indennità espropriativa non conseguita ad accordo bonario non concorre l'apposizione dell'iva sulla stessa;
né concorrendo il riconoscimento di aumento rispetto all'importo fissato in sede amministrativa ^Cass. ^sez. 1 ^n°
3794/15 - può porsi questione circa il riconoscimento dell'ulteriore danno da svalutazione monetaria;
né infine concorre ipotesi ex art 37 comma 2 dPR 327/00 poiché la il giusto indennizzo accertato in causa è inferiore a quanto indicato dalla terna peritale in sede amministrativa.
Nel disciplinare le spese dell'intera lite osserva il Collegio come il giusto indennizzo,
accertato in causa, sia bensì inferiore alla stima in sede amministrativa ma comunque superiore a quanto postulato, ancora in questa sede di rinvio, dal
CP 1
Inoltre, come palesato dall'articolato sviluppo del presente procedimento, la questione appariva di complessa soluzione in relazione ai dati fattuali, sicché
concorre ragione per avvalersi del disposto ex art 92 cod. proc. civ. e disporre la compensazione integrale tra le parti delle spese per tutti i gradi e fasi del procedimento.
Le spese di consulenza le competenze liquidate al geom. CP 3 ed al
Per geom. - sono da porre in capo alle parti in ragione di metà ciascuna.

P. Q. M.

La Corte d'Appello di Trieste, in sede di rinvio dalla Corte di Cassazione
definitivamente pronunciando, contrariis rejectis accerta e dichiara che la giusta indennità d'espropriazione a favore della […]
Pt 1 per l'ablazione dei fondi siti in Comune censuario ed amministrativo di
Pordenone foglio 11 sub particelle 252, 549, 1829, 1830, 1946, 1947, 1948 e 1949
è pari ad € 2.444.000,00,
compensa tra le parti le spese di tutti i gradi e fasi del procedimento ex art 92 cod.
proc. civ.
Pone in via definitiva a carico di ciascuna delle parti in ragione di metà le competenze liquidate ai consulenti tecnici nominati nel corso del presente procedimento.
Così deciso in Trieste nella camera di consiglio del 8 gennaio 2025.
Il Presidente est.
Sergio Gorjan