REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Catania, Seconda Sezione Civile, riunita in Camera di Consiglio, composta dai seguenti Magistrati:
1) Dott. Giovanni Dipietro - Presidente
2) Dott. Maria Stella Arena - Consigliere
3) Dott. Massimo Lo Truglio - Consigliere rel. est. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 571/2024 R.G.; promossa da
, (c.f. ) nato a [...], il [...], e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. ) nata a [...], il [...], entrambi residenti in [...]
Rossa n. 15, rappresentati e difesi dall'Avv. Enrico Calabrese, (c.f. ), giusta C.F._3 procura in atti, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, sito in Catania, in Via Carcaci n.7;
- Appellanti - nei confronti di
, (c.f. , nato a [...], il [...], ed ivi residente in [...], rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe IA (c.f. ), giusta C.F._5 procura in atti, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in IA (RG), in Via
Castelfidardo n. 142;
- Appellato –
, (C.F. ) nata a [...], il [...] e Controparte_2 C.F._6 deceduta l'1.11.2024;
- Appellati contumaci -
, (c.f. , nata a [...], il [...], e Controparte_3 C.F._7 residente a [...], e , (c.f. ), nata a CP_4 C.F._8
IA (EN), il 20.07.1955, e residente a [...], entrambe in proprio e n.q. di eredi della sig.ra , entrambe rappresentate e difese dall' Avv. Persona_1
1 RE IN (c.f. ), giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliate C.F._9 presso il suo studio, sito in IA (RG), in Via Castelfidardo n. 108;
- Appellate -
All'udienza di discussione del 23.9.2025, la causa è stata posta in decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e adivano il Tribunale di Ragusa al fine di ricondurre a legalità la Parte_1 Parte_2 condizione tecnico-giuridica dell'immobile sito in IA via G. Rossa n. 1, censito al NCEU al foglio
88 particella 951 sub 16, nonché di disporre a carico dei convenuti e Controparte_1 CP_2
, in solido fra loro, il pagamento di tutti i danni subiti e subendi dagli attori, corrispondenti al
[...] costo di tutte le opere, spese tecniche, amministrative e sanzioni e quant'altro necessario per rimediare ai difetti sopra denunciati, ammontanti a circa € 60.000,00; in subordine, di annullare il contratto di compravendita del predetto immobile e per l'effetto disporre la restituzione dell'immobile ai venditori previa restituzione del prezzo percepito, nonché di condannare i convenuti al risarcimento del danno dovuto per la ricerca e il riacquisto di altro immobile.
Si costituivano in giudizio e eccependo l'infondatezza delle Controparte_1 Controparte_2 domande di parte attrice.
Con ordinanza del 19.9.2018, il G.I. autorizzava la chiamata in causa dei condomini signori , CP_5
Catania, , , , , Filoramo, Augurale CP_6 CP_7 CP_8 CP_9 CP_10 Pt_2 CP_11 CP_12
S., Augurale S., Augurale S., CA e , così come formulata dagli attori in seno CP_13 Per_1 alla prima udienza.
Con verbale di conciliazione extragiudiziale del 16.12.2023, gli attori raggiungevano un accordo transattivo con i terzi chiamati, ad eccezione della condomina sig.ra , rinunciando al giudizio e Per_1 ad ogni altra azione scaturente dal medesimo.
A seguito di ciò, gli attori insistevano nei confronti dei convenuti principali nella domanda di risarcimento dei danni consistiti nella necessità di incardinare il giudizio, di pagare gli oneri necessari stabiliti dal Condominio per ricondurre a legalità l'immobile, nonché il danno morale per aver dovuto affrontare il giudizio, non aver potuto vendere l'immobile, né realizzare la tettoia.
Infine, gli attori, in caso di mancata adesione alla conciliazione intervenuta con il , Controparte_14 insistevano nella condanna alle spese di lite nei confronti degli eredi della sig.ra , nelle more Per_1 costituitisi in giudizio.
Con sentenza n. 559/2024 pubblicata il 26.03.2024 (resa nel procedimento iscritto al n. 1483/2018
R.G.), il Tribunale Civile di Ragusa, in composizione monocratica, così statuiva:
“DICHIARA cessata la materia del contendere tra gli attori e i terzi chiamati.
2 COMPENSA integralmente le spese tra gli stessi.
RIGETTA la domanda degli attori nei confronti dei convenuti
CONDANNA gli attori in solido a rimborsare ai convenuti e le Controparte_1 Controparte_2 spese di lite, che si liquidano in € 9.000,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa.
DICHIARA inammissibile la domanda degli attori nei confronti di e Controparte_3 CP_4
.
[...]
CONDANNA gli attori in solido a rimborsare ai terzi e le spese di Controparte_3 CP_4 lite, che si liquidano in € 6.000,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa, disponendone la distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell'avv. Simona Maugeri.”
Con atto di citazione regolarmente notificato il 25.04.2024, e Parte_1 Parte_2 proponevano appello avverso la menzionata sentenza.
Si costituivano in giudizio e deducendo l'infondatezza dell'appello Controparte_1 Controparte_2
e chiedendone il rigetto.
Inoltre, si costituivano e , in proprio e nella qualità di eredi di Controparte_3 CP_4 Per_1
deducendo l'inammissibilità, l'improponibilità e l'improcedibilità dell'appello.
[...]
In data 8.4.2025, ai fini dell'interruzione ex art. 300 c.p.c. del presente giudizio, l'Avv. IA notificava ai procuratori delle rispettive controparti la comunicazione di avvenuto decesso della propria assistita , verificatasi l'1.11.2024. Controparte_2
Con istanza ex art. 305 c.p.c. dell'11.4.2025, parte appellante provvedeva tempestivamente a riassumere il presente procedimento nei confronti degli eredi della sig.ra , i quali non si CP_2 costituivano.
Con decreto del 15.4.2025, l'udienza di discussione ex art 350 bis c.p.c., prevista per il 22.4.2025 veniva rinviata al 23.9.2025.
All'udienza di discussione del 23.9.2025, all'esito delle note conclusive depositate da parte appellante, la Corte ha posto la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va rigettata la richiesta di un ulteriore rinvio per discussione orale con assegnazione di termini per note conclusive, formulata dagli appellati all'udienza del 23.09.2025 in quanto, a seguito dell'interruzione ex art. 300 c.p.c. e della consequenziale riassunzione ex art. 303 c.p.c., l'udienza del
22.04.2025, già fissata per la discussione ex art. 350 bis c.p.c., è stata rinviata al 23.09.2025 (v. decreto del 15.04.2025).
3 Il presente giudizio è, infatti, ripreso nello stato in cui si trovava quando è stato interrotto e, pertanto, si ritengono ammissibili le note conclusive depositate da parte appellante entro il termine di 10 giorni prima dell'udienza di discussione del 23.09.2025.
Va altresì dichiarata la contumacia degli eredi di non costituitisi seppure Controparte_2 regolarmente citati in giudizio in riassunzione ex art. 303 comma 2 c.p.c.
Con il primo motivo di gravame, nei confronti di e degli eredi di , gli Controparte_1 Controparte_2 appellanti lamentano l'errata applicazione dell'art. 1495 c.c. e del principio di soccombenza ex art. 91
c.p.c.
Il motivo è da ritenersi parzialmente fondato per le ragioni che seguono.
Il Giudice di prime cure ha correttamente inquadrato la fattispecie oggetto di lite nel paradigma normativo degli artt. 1495 e 1497 c.c., con particolare riguardo ai termini di decadenza e prescrizione entro cui far valere la garanzia da vizi della cosa venduta e la mancanza di qualità essenziali.
Difatti, in materia di vendita di beni immobili ad uso abitativo, la consegna del relativo certificato di abitabilità integra un'obbligazione incombente sul dante causa ai sensi dell'art. 1477 c. 3 c.c. (Cass.
Civile, Sez. II, n. 34211/2022). Al riguardo, la Suprema Corte ha chiarito che: “La sua mancanza può giustificare il rifiuto di adempiere, dovendo il giudice accertare se si configuri un'ipotesi di vendita di
"aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali qualora le difformità riscontrate siano sanabili, o se
l'inadempimento risulti non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa” (ex multis Cass. Civile, Sez. II, n. 22651/2025, Cass. Civile, Sez. II, n.
23604/2023).
Alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale delineato, si ritiene che l'assenza del certificato di abitabilità relativo all'immobile oggetto del presente giudizio configuri un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali, in quanto le difformità riscontrate erano sanabili, circostanza confermata dal contenuto del verbale di conciliazione tra gli odierni appellanti, il Controparte_14
(in persona dell'amministratore pro tempore) e i rispettivi condomini (convenuti nel giudizio di primo grado).
Pertanto, al caso di specie si applicano i termini di decadenza e prescrizione ex art. 1495 c.c., richiamati all'art 1497 c. 2 c.c., i quali “riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per i vizi o la mancanza di qualità della cosa pattuita inclusa, pertanto, quella di risarcimento dei danni relativi” (Cass. Civile,
Sez. VI, n.36052 del 22.11.2021).
4 L'azione degli odierni appellati nei confronti di e degli eredi di è da Controparte_1 Controparte_2 ritenersi, pertanto, prescritta per l'avvenuto decorso del termine annuale di prescrizione, essendo trascorsi circa dieci anni dalla data di consegna dell'immobile (verificatasi in data 29.4.2008) rispetto alla data di introduzione del giudizio di primo grado (atto di citazione del 28.3.2018).
Tuttavia, è necessario rilevare che la predetta qualificazione giuridica dei fatti oggetto di lite, ed in particolare la sanabilità dei vizi derivanti dall'assenza del certificato di abitabilità, sono conseguenza dell'emanazione del D.P. Reg. n. 9/2021 che ha mutato in maniera determinante la normativa vigente al momento in cui è stato introdotto il giudizio.
Infatti, l'Autorità di Bacino del Distretto Idrografico della Regione Siciliana nella missiva Per_ dell'11.1.2022 inviata al (all. 6 relazione ing. ) ha ritenuto che: “Rispetto a Controparte_15 quanto richiesto dal e alle esigenze del , la situazione risulta diversa CP_15 Controparte_14 rispetto alle Norme precedenti abolite a seguito dell'emanazione del D.P. Reg. n. 9/2021 e pertanto le previsioni urbanistiche del Piano Regolatore possono essere attuate senza le limitazioni dovute al livello di rischio indicato nel PAI, ma dopo attente analisi geologiche e geotecniche che considerino la situazione esistente e agiscano al fine di non aumentare il grado di pericolosità dei luoghi con le attività e realizzazioni previste. In base alla normativa vigente, il parere di compatibilità sarà rilasciato dall'Ente preposto all'emanazione del provvedimento finale.”
Consequenzialmente, con provvedimento del 17.3.2022 prot. n. 11312, il ha Controparte_15 declassificato da R4 a P2 il rischio idrogeologico del lotto sul quale ricade l'intero stabile di via G. Per_ Rossa n. 1 (all. 6 relazione ing. ).
Dunque, tale mutamento ha reso di fatto sanabili i vizi derivanti dall'assenza del certificato di abitabilità. Contrariamente, l'odierna fattispecie avrebbe configurato un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, e pertanto la domanda di parte attrice sarebbe stata soggetta al termine ordinario di prescrizione decennale ex art. 2946 c.c. e non più a quello annuale previsto dall'art. 1495 c.c.
Posto ciò, in ragione del rigetto della domanda principale di risarcimento del danno per avvenuta decorrenza del termine di prescrizione ex art. 1495 c.c., e tenuto conto delle conseguenze derivanti dal mutamento normativo verificatosi durante la pendenza del giudizio di primo grado e di ogni altra circostanza emersa in corso di causa, sussistono i presupposti per porre le spese dei due gradi di giudizio sostenute dagli originari convenuti solidalmente a carico di e Parte_1 Parte_2 nella misura di 1/2, compensando la restante quota di 1/2 con il convenuto/appellato Controparte_1
(e con l'altra convenuta in primo grado ), ai sensi dell'art. 92 c. 2 c.p.c. Controparte_2
5 Con il secondo motivo di gravame, nei confronti di e nella qualità di Controparte_3 CP_4 eredi di , gli appellanti lamentano l'erronea dichiarazione di inammissibilità della Persona_1 chiamata del terzo e la conseguenziale ingiusta condanna alle spese di lite nei loro confronti.
Anche il predetto motivo è da ritenersi parzialmente fondato.
La chiamata in causa dei terzi e , eredi di , compiuta in Controparte_3 CP_4 Persona_1 ottemperanza all'ordinanza del Giudice di prime cure del 19.9.2018, a differenza di quanto ritenuto dal primo giudice, è da ritenersi ammissibile ai sensi dell'art. 269 c.3 c.p.c.
L'interesse degli attori (odierni appellanti) a chiamare in causa gli altri proprietari degli appartamenti facenti parte del medesimo edificio di Via G. Rossa n. 1 è infatti emerso a seguito delle puntuali difese svolte nella comparsa di risposta dei convenuti principali ( e ). Pertanto, la chiamata CP_1 CP_2 del terzo, la cui autorizzazione è stata correttamente chiesta in sede di prima udienza di comparizione, è stata legittimamente concessa dal Tribunale.
Il procedimento è stato originariamente introdotto dagli attori nei confronti dei propri aventi causa i quali, nella qualità di venditori dell'immobile, erano soggetti all'obbligo di consegnare il corrispondente certificato di abitabilità ai sensi dell'art. 1477 c. 3 c.c.
Tuttavia, dalle difese dei convenuti e è sorta l'esigenza di chiamare in giudizio gli CP_1 CP_2 altri condomini in quanto, senza la partecipazione di quest'ultimi, non sarebbe stato possibile ripristinare la condizione di legittimità dell'appartamento dei sig.ri e a causa Pt_1 Pt_2 dell'abusività e irregolarità dell'intero stabile.
Infatti, dal contenuto del verbale di conciliazione extragiudiziale tra gli attori e i condomini (ad eccezione della sig.ra ) emerge che, al fine di porre rimedio alla predetta condizione di abusività Per_1 dello stabile, sarebbe stato necessario quanto segue: “dichiarare “la fine lavori parziale, ora per allora” in relazione alla C.E. 480 del 4 dicembre 1993; richiedere la definizione delle pratiche di sanatoria amministrativa delle parti comuni e presentare la richiesta di certificato di agibilità/abitabilità (SCA) per il condominio; richiedere al e alla Regione Sicilia la CP_15 CP_15 declassificazione del quadrilatero di via Vicenza, via G. Rossa, via Milano, via XX Settembre da R4 a
R2”.
Trattasi di attività e adempimenti che legittimavano pienamente la partecipazione al giudizio di tutti i condomini (in assenza della nomina di un amministratore del condominio), in quanto necessarie a ricondurre a legalità la condizione tecnico-giuridica dell'immobile e la cui rilevanza ed essenzialità è emersa chiaramente solo a seguito della costituzione dei convenuti.
La chiamata in giudizio dei condomini da parte degli attori non è stata, pertanto, né manifestamente infondata, né palesemente arbitraria e/o ingiustificata;
non può configurarsi alcun esercizio abusivo del
6 diritto di difesa e/o dello strumento processuale di cui agli artt. 106 e 269 c.p.c. (v. Cass. Sez. III,

7.3.2024 n. 6144).
Ciò premesso, in ragione dell'ammissibilità della suddetta chiamata in causa dei terzi condomini, tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio e del principio di soccombenza virtuale, si rileva che nessuno dei condomini (attori e terzi chiamati) può ritenersi soccombente ai sensi dell'art. 91 c.p.c.; pertanto, le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio vanno integralmente compensate tra gli appellanti e e le appellate e , eredi di Parte_1 Parte_2 Controparte_3 CP_4
, ai sensi dell'art. 92 c. 2 c.p.c., così come, peraltro, concordato nel verbale di Persona_1 conciliazione extragiudiziale tra gli odierni appellanti e i condomini del Controparte_14
Le spese di primo grado vengono liquidate nella medesima misura già determinata dal Tribunale, mentre quelle inerenti al presente giudizio di appello si liquidano come in dispositivo.
Al riguardo, ritiene la Corte che il valore della controversia sia indeterminabile (complessità media), come già dichiarato da parte appellante e stabilito dal Giudice di prime cure. Inoltre, tenuto conto della non particolare complessità dell'attività difensiva svolta dalle parti nel corso del presente giudizio e dell'esito della decisione, vanno applicati i parametri minimi previsti dal D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022.
Infine, si dichiarano non ripetibili le spese di lite del presente giudizio di appello inerenti agli eredi della sig.ra , in ragione della loro contumacia. CP_2


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile di appello iscritta al n. 571/2024 R.G., in parziale accoglimento dell'appello proposto da e avverso la sentenza n. Parte_1 Parte_2
559/2024 del 26.03.2024 emessa dal Tribunale Civile di Ragusa, nel procedimento iscritto al n.
1483/2018 R.G., annulla la dichiarazione di inammissibilità della domanda formulata dagli attori nei confronti di e , quali eredi di . Controparte_3 CP_4 Persona_1
Condanna e , in solido, alla rifusione in favore di e Parte_1 Parte_2 Controparte_1
di 1/2 delle spese processuali del giudizio di primo grado, come già liquidate dal Controparte_2
Tribunale, compensando tra le parti la restante quota di 1/2.
Condanna e , in solido, alla rifusione in favore di di Parte_1 Parte_2 Controparte_1
1/2 delle spese del giudizio d'appello che si liquidano, per l'intero, in complessivi € 6.079,00 per compensi di avvocato (di cui € 1.259,00 per la fase di studio, € 833,00 per la fase introduttiva, €
1.843,00 per la fase di trattazione ed € 2.144,00 per la fase decisionale), oltre € 804,00 per spese vive, nonché IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% dei predetti compensi, compensando tra le parti il restante 50%.
7 Compensa interamente le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio tra gli appellanti Parte_1
e e le appellate e . Parte_2 Controparte_3 CP_4
Nulla sulle spese di lite del presente giudizio di appello nei confronti degli eredi della sig.ra CP_2
.
[...]
Conferma per il resto l'impugnata sentenza.
Così deciso in Catania il 9.10.2025, nella camera di consiglio della II sezione civile della Corte di
Appello.
Il Consigliere Est. Il Presidente
Dott. Massimo Lo Truglio Dott. Giovanni Dipietro
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