REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3173 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 30.04.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA

C.F. ) in persona del legale rappresentante pro Parte_1 Parte_2 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Caterina Zuardi Scorsone, Francesco A. Scorsone, Flavio Scorsone e Dario Scorsone (C.F. C.F._1
, e ) per C.F._2 C.F._3 C.F._4 procura in atti – APPELLANTE – E
(C.F. ) in proprio e quale amministratore CP_1 C.F._5 di sostegno di , (C.F. Controparte_2 CP_3
), nella qualità di eredi del sig. C.F._6 Parte_3 rappresentate e difese dagli Avv.ti Paola D'Innocenzo (C.F. e C.F._7
Stefano Scalbi (c.f. ) per procura in atti – APPELLATO – C.F._8
E
, , , Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
– APPELLATI CONTUMACI- Controparte_7
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

I fatti di causa possono essere così riassunti: con atto di intimazione di sfratto per morosità quale locatore e Parte_3 possessore del terreno in Roma Via Casal del Marmo 397, ha chiesto la convalida dello sfratto della società per mancato pagamento dei canoni di locazione Controparte_8 per la somma di € 2.800,00 dovuti in forza del contratto di locazione regolarmente registrato. Si è costituita la convenuta eccependo, senza contestare la morosità, il difetto di legittimazione attiva, per aver il locatore disposto di un bene di proprietà del Comune di Roma, nonché la nullità o annullabilità del contratto di locazione avente ad oggetto un bene illegittimamente detenuto. Il tribunale, preso atto della proprietà dell'immobile, al momento della stipula del contratto, in capo a terzi e, dunque della necessità di approfondimenti, ha negato il rilascio e disposto il mutamento del rito, per la prosecuzione del giudizio. Parte attrice, con le memorie ex art. 426 c.p.c., ha chiesto, in subordine, la restituzione dell'immobile ex art. 2037 c.c., nel caso di dichiarazione di nullità del contratto. All'udienza del 19.12.2017, è stata dichiarata la morte dell'attore ed il giudizio riassunto nei confronti degli eredi.
All'esito, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 2439/2020, ha dichiarato nullo ex art. 1418, II° co., c.c., il contratto di locazione, con la condanna all'immediato rilascio dell'immobile, in favore degli eredi del ha rigettato le ulteriori domande delle CP_1 parti e dichiarato la compensazione delle spese di giudizio.
Il Tribunale, a fondamento della decisione, ha posto le seguenti argomentazioni:
- gli attori sono legittimati a stare in giudizio, per essere succeduti, quali eredi, nella posizione dell'originario locatore, dal momento che la stipula del contratto di locazione non richiede che il locatore sia titolare del bene ma che ne abbia semplicemente la legittima disponibilità.
- l'immobile, in contestazione, già al momento della stipula, era stato acquisito al patrimonio del Comune di Roma come sanzione per illeciti urbanistici, commessa dal consistente nella cd. “lottizzazione cartolare”, CP_1 anche se di fatto mai sottratto alla disponibilità di quest'ultimo; - con l'ordinanza sindacale di acquisizione, era stato disposto il divieto di disporre, con atto tra vivi, dei suoli o delle opere colpite dal provvedimento;

- il contratto di locazione era stato stipulato, in violazione di un ordine dell'autorità amministrativa, e, come tale, è illecito e va dichiarato nullo.
- la domanda di rilascio è ammissibile, in quanto conseguenza delle difese spiegate dal convenuto, e viene accolta, ai sensi dell'art. 2037 cc.;
- alla nullità del contratto consegue il rigetto della domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione indebita, in mancanza di un titolo legittimante la richiesta, e di quella della società convenuta di restituzione di quanto versato a titolo di canoni, avendo, comunque, goduto dell'immobile; quest'ultima nemmeno proposta in riconvenzionale così come quella di restituzione del deposito cauzionale.

La società ha proposto appello, articolando diverse censure, in Parte_1 Parte_2 buona parte, incentrate sulla legittimazione del ricorrente a richiedere la restituzione, ai sensi dell'art. 2037 cc Occorre distinguere la legittimazione ad agire, che costituisce una condizione dell'azione, da verificare esclusivamente alla stregua della prospettazione della parte, dalla effettiva titolarità del diritto azionato, che attiene al merito della causa, dunque, alla fondatezza della domanda.
Nella fattispecie, il ricorrente ha agito in base ad un contratto di cui era parte, facendo valere i diritti che scaturivano da esso. Controparte ha opposto la nullità del contratto, escludendo in radice la legittimazione alla stipula. Il giudizio così instaurato ha determinato il diritto a resistere anche alla domanda di accertamento della nullità, a cui è conseguita la domanda di restituzione ex art. 2037 cc, correttamente ritenuta ammissibile perché derivata dalle difese del convenuto. Più problematica è la questione del diritto alla restituzione dell'immobile, una volta accertata l'illiceità, per la violazione di norme di ordine pubblico. E' pacifico – e documentato – che, nelle more del giudizio, è intervenuto il rilascio dell'immobile, in favore dell'effettivo proprietario, con il conseguente venir meno dell'interesse ad una decisione nel merito, se non ai fini della regolamentazione delle spese, insistendo l'appellante sull'inesistenza del preteso diritto alla restituzione del bene;
il rapporto contrattuale è venuto meno con “effetti ex tunc”, perché il locatore non poteva disporre dell'immobile, in assenza di qualsiasi titolo che lo legittimasse, trattandosi di un mero detentore, nell'inerzia del Comune, che non aveva chiesto il rilascio, dopo l'acquisizione dell'immobile. Il tribunale ha sostanzialmente ripristinato la situazione originaria di fatto, pur in mancanza di un valido titolo che consentisse la restituzione e, dunque, nonostante il difetto della legittimazione ad agire;
non si può, invece, ritenere, come vuole l'appellante, che la decisione sarebbe stata “inutiliter data”, per la mancata citazione dell'effettivo proprietario, poiché lo stesso è rimasto del tutto estraneo al rapporto contrattuale ed avrebbe potuto far valere autonomamente le sue ragioni nei confronti del detentore dell'immobile.
. Generica è la censura del rigetto della domanda di restituzione del deposito cauzionale, semplicemente reiterata, e nemmeno circostanziata, ignorandosi del tutto la questione della tardività ed irritualità nella proposizione, rilevata in sentenza (…Oltretutto la richiesta di restituzione in via riconvenzionale del deposito cauzionale non è stata puntualmente e tempestivamente formulata dalla societa' nei termini di cui all'art. 418 c.p.c”.). La questione in rito si è posta anche per la domanda di restituzione di quanto versato in esecuzione del contratto dichiarato nullo. La domanda viene riproposta genericamente solo con le conclusioni dell'impugnativa, senza alcuna argomentazione critica alla motivazione esposta in sentenza e, come tale, è inammissibile. Va poi precisato che, solo con le note in appello, ex art. 127 ter cpc, è stata dedotta la posizione di legatarie delle figlie, e dell'originario locatore, allegando CP_1 CP_3 il testamento. La produzione è tardiva, tenendo conto dei limiti imposti dall'art. 345 c.p.c., per cui non basta più che i documenti siano indispensabili, come avveniva in base al testo precedente, ma occorre che la parte dimostri di non avere potuto produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile.
Va, invece, accolta la censura relativa alla regolamentazione delle spese processuali. Il tribunale ha dichiarato la compensazione integrale, in ragione della complessità della controversia, del quadro che si è delineato nel corso del giudizio e della reciproca soccombenza. La decisione non è condivisibile. Il contratto è stato dichiarato nullo, perché il locatore non aveva la disponibilità del bene ed, inoltre, non era legittimato a chiedere la restituzione del bene. La parziale reciproca soccombenza, in ragione del rigetto delle restanti domande del conduttore, giustificano la compensazione nella misura del 50%, restando la parte residua a carico del ricorrente in primo grado, che ha dato causa al giudizio.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, in parziale riforma della sentenza n. 2493/2020, del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di lite, in favore della società
[...]
, che si liquidano, nella misura del 50%, per il giudizio innanzi al tribunale, in CP_8 complessivi € 2500,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara la compensazione per la parte residua;
rigetta, per il resto, l'appello; condanna e quest'ultima, anche quale amministratore di CP_3 CP_1 sostegno di ed entrambe eredi di al pagamento CP_2 CP_2 Parte_3 delle spese di lite del grado di appello, in favore della società che si CP_8 liquidano, nella misura del 50%, in complessivi € 2900,00, per compensi professionali, oltre 200,00 euro, per spese vive;
spese generali nella misura forfettaria del 15% ed ccessori di legge;
dichiara la compensazione per la parte residua;

Così deciso in Roma il giorno 30.4.2025
Il Presidente relatore