REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
La Corte di Appello di Caltanissetta, sezione unica civile, composta dai
Magistrati:
Dott. Roberto Rezzonico Presidente
Dott. Emanuele De Gregorio Consigliere
Dott. Carlo Pietrarossi Giudice Aus. rel.
SENTENZA
nel giudizio iscritto al n. 25/2023 R.G.C.A. avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 757/2022 emessa dal Tribunale di Caltanissetta il
12 novembre 2022
PROPOSTO DA
in persona del suo amministratore p.t. (p.iva Controparte_1
), ubicato in San Cataldo nella via San Leonardo n. 20, P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Mario Lupica, presso il cui studio, in San
Cataldo, Corso Unità d'Italia n. 39 è elettivamente domiciliato;

Appellante
CONTRO
, nato a [...] il [...] (c.f. CP_2 C.F._1
) ed ivi residente nella via Forlanini e ,
[...] Controparte_3
1 nata a [...] il [...] (c.f. ), ed ivi CodiceFiscale_2 residente nella via Forlanini – villa Isabella – entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Michele Riggi presso lo studio del quale, in Caltanissetta
Viale della Regione n. 92, sono elettivamente domiciliati;

Appellati
Conclusioni dell'appellante
“Piaccia all'ecc.ma Corte d'Appello di Caltanissetta, in accoglimento dell'appello e per i motivi esposti negli atti di causa, riformare integralmente la sentenza n. 757/2022 pronunciata il 12 novembre 2022 dal Tribunale di Caltanissetta a definizione della causa iscritta al RG n.
595/2019 e quindi ritenere e dichiarare integralmente illegittima e infondata la domanda azionata dagli odierni appellati e CP_2
e, per l'effetto, rigettarla. In subordine escludere del Controparte_3 tutto ovvero ridurre il chiesto risarcimento ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1227 c.c. e, in ogni caso, limitarlo a quanto dovesse risultare giudizialmente provato. Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio.”
Conclusioni degli appellati
“Piaccia alla Corte di Appello di Caltanissetta respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa: Rigettare l'appello proposto confermando la sentenza n. 757/2022 emessa dal Tribunale di Caltanissetta nel giudizio
RG n. 595/2019 e, rigettando la richiesta di sospensione della esecutività della sentenza di primo grado, condannare il condominio Prizzi di via San
Leonardo n. 20, San Cataldo, in persona del signor nella Parte_1 qualità di amministratore p.t. con sede in via principe Galletti n. 42, al risarcimento in favore degli attori dei danni come quantificati in sentenza
e a quelli ulteriori maturati sino alla definizione del presente giudizio.
Rigettare la richiesta di rinnovo della CTU o del richiamo del consulente
d'ufficio; Espungere dagli atti di causa la visura catastale storica degli
2 immobili per cui è causa prodotta dall'appellante con l'atto di citazione
d'appello. Con vittoria di spese e compensi di questo grado di giudizio sia per la fase del merito che per quella relativa alla inibitoria.

Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato e CP_2 CP_3 convenivano in giudizio, avanti al Tribunale di Caltanissetta, il
[...] condominio Prizzi di via San Leonardo n. 20 di San Cataldo al fine di sentirlo condannare al risarcimento dei danni, quantificati in citazione in
€.17.271,66 a loro occorsi in ragione del mancato completamento dei lavori straordinari di ripristino delle strutture portanti all'interno di un locale di loro proprietà.
Chiedevano, ancora, la condanna del convenuto a riprendere CP_1
i lavori fissando, al contempo una somma a titolo di penale, per ogni giorno di ritardo.
A sostegno della domanda assumevano di essere proprietari di un immobile censito al NCEU Foglio 41, particella 122 sub 13, categoria C/2 ubicato a piano terra di un condominio sito dal Comune di San Cataldo in via San Leonardo, con ingresso da via dei Platani n. 35/E e che in considerazione dei lavori di straordinaria manutenzione relativi al ripristino dei pilastri portanti di proprietà in data 20.08. CP_4
2012, previa approvazione di delibera condominiale, avevano affidato alla ditta l'esecuzione dei predetti lavori con un contratto Controparte_5
d'appalto per una spesa complessiva pari ad €136.000,55.
Deducevano che i lavori appaltati erano stati immotivatamente sospesi in data 2 agosto 2014 e che in seguito a ciò, per oltre cinque anni, il seminterrato di loro proprietà era rimasto inutilizzabile sia per fini propri che per finalità locative cagionando il danno del quale chiedevano il ristoro.
3 Si costituiva il Condominio che contestava la domanda attorea chiedendone l'integrare rigetto negando, in particolare, la circostanza da cui gli attori avrebbero voluto far derivare la responsabilità ex articolo
2051 c.c. ovvero che la causa dei danni fosse da addebitare alla sospensione dei lavori argomentando che la asserita inutilizzabilità della proprietà esclusiva dei fosse da addebitare a fatto colposo degli CP_2 stessi.
La causa veniva istruita mediante produzione documentale e c.t.u. tecnica e, all'udienza del 25.05.2022, precisate le conclusioni, veniva posta in decisione.
Con la sentenza oggi gravata il Tribunale di Caltanissetta ha accolto la domanda attorea e, dichiarata la responsabilità del condominio ha CP_2 condannando lo stesso, a titolo di risarcimento del danno, al pagamento, in favore degli attori della somma di €. 266,11 mensili a partire dal mese di agosto 2014 e sino alla data di emissione della sentenza;
Ha condannato il convenuto a completare i lavori deliberati e CP_1 non ultimati entro 150 giorni dalla comunicazione della sentenza;
Ha condannato il per ogni periodo di ritardo nel completamento CP_1 dei lavori, al pagamento, in favore degli attori, della somma di €.266,11 mensili;
Ha condannato il condominio al rimborso delle spese di lite in favore degli attori liquidate come in dispositivo ponendo altresì le spese di c.t.u., come liquidate con separato decreto, a carico del convenuto.
Il Giudice di prime cure è pervenuto alle superiori conclusioni evidenziando come le risultanze istruttorie avessero confermato quanto sostenuto dagli attori in citazione.
Più in particolare il Tribunale, richiamate le conclusioni del c.t.u. Ing. ritenute pienamente condivisibili, ha rilevato che, pur Persona_1 risultando appurato che gli attori avevano ottenuto, in precedenza,
(ovvero nel 2010) un risarcimento per altri danni al loro immobile
4 cagionati da infiltrazioni provenienti da un immobile confinante dovute alla rottura di tubazioni di acque reflue, e si erano impegnati, con nota del 28 Febbraio 2018, a restituire al le somme già ricevute a CP_1 tale titolo, ciò non avrebbe giustificato affatto la sospensione dei lavori di straordinaria manutenzione appaltati alla rifacimento già CP_6 dal 2 agosto 2014.
Con riferimento all'entità del risarcimento il Tribunale, rilevato che nei casi di mancato condimento del bene il danno non necessita di specifica prova essendo esso in re ipsa consistendo nell'impossibilità di ritrarre le utilità normalmente derivanti dalla fruizione dell'immobile in relazione alla natura fruttifera dello stesso, li ha liquidati così come in dispositivo.
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Avverso tale sentenza ha proposto gravame il per i Controparte_1 motivi in detto atto meglio specificati.
Sostituita l'udienza del 24 aprile 2025 con il deposito di note ex artt.li 127
e 127 ter c.p.c., la Corte ha posto la causa in decisione concedendo alle parti i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di censura il appellante deduce CP_1
l'erroneità dell'affermazione della propria responsabilità.
Lamenta che il Giudice di prime cure non ha tenuto conto del fatto che, già nel corso del 2010, le strutture portanti del locale seminterrato di proprietà dei signori erano state gravemente danneggiate da CP_2 infiltrazioni cagionate dalla rottura della condotta fognaria al servizio di un altro edificio limitrofo a quello condominiale e che per tali ragioni i
– che al tempo amministravano essi stessi il – avevano CP_2 CP_1
5 citato in giudizio i responsabili di tali danni (coniugi , causa CP_7 scritta al n. 1348/2010 del Tribunale di Caltanissetta) con i quali avevano raggiunto un accordo transattivo in base al quale venivano risarciti con la somma di €.10.500,00 (comprese spese legali) obbligandosi ad effettuare i lavori necessari ad eliminare tutti i danni per come evidenziate nella relazione tecnica dal loro c.t. di fiducia Ing. Per_2
In definitiva, continua l'appellante, il Tribunale, - nonostante tali circostanze fossero state provate e persino ammesse dagli odierni appellati,- aveva omesso di valutare come la preesistenza dei danni alla struttura e il mancato ripristino della stessa ad opera dei signori CP_2 nonostante fosse la sola causa della asserita inutilizzabilità del seminterrato, la quale era da ricondursi, pertanto, alla loro stessa condotta e non certamente a quella del che era rimasto del CP_1 tutto estraneo alla precedente azione risarcitoria.
Ciò sarebbe dimostrato dalla stessa consulenza tecnica dell' Ing. allegata a quel giudizio nella quale si legge: “che è necessario e Per_2 urgente intervenire con adeguate operazioni di consolidamento delle strutture portanti e danneggiate”, dandosi atto che già, nel 2010,
l'immobile di proprietà degli odierni appellanti risultava del tutto inutilizzabile per fatto del terzo e/o per condotta colposa attribuibile agli stessi appellati che, pur avendo ottenuto il risarcimento non avevano mai eseguito i necessari lavori di ripristino.
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Con il secondo motivo di censura l'appellante deduce la erroneità della sentenza nella parte in cui, il Tribunale, ha ritenuto sussistente il nesso di causalità tra l'interruzione dei lavori straordinari di ristrutturazione dell'edificio ed i danni lamentati, costituiti l'inutilizzabilità del seminterrato, viceversa da addebitare, per quanto sopra illustrato, esclusivamente alla condotta colposa degli stessi appellati e non alla
6 sospensione dei lavori di straordinaria ristrutturazione dell'intero
CP_1
Ciò può desumersi, inoltre, dalla lettura del verbale di assemblea condominiale del 13.12.2017 da cui si evince la volontà dei condomini di subordinare la ripresa dei lavori al pagamento delle quote di alcuni condomini morosi, - verbale mai impugnato dai - che hanno CP_2 manifestato in tal modo di tollerare il differimento della ripresa dei lavori da cui poi hanno fatto derivare la causa dei danni alla loro proprietà.
Ove il Tribunale, continua l'appellante avesse CP_1 adeguatamente valutato la documentazione allegata avrebbe potuto accertare che nessuna responsabilità poteva ad esso attribuirsi atteso che i lavori di straordinaria manutenzione appaltati alla CP_8
comprendevano importanti interventi da eseguirsi nella parte nel
[...] prospetto dell'edificio con il rifacimento di alcuni balconi CP_4 ammalorati.
Del resto, si evidenzia ancora, il raffronto tra la somma di €. 8.500,00 (al netto delle spese legali) ottenuta a titolo di risarcimento e quella di €.
8.684,19 approvata nel corso dell'assemblea condominiale del
13.12.2017 con il voto favorevole dei necessaria per il CP_2 completamento dei lavori straordinari di rifacimento del seminterrato e delle parti comuni, corrisponde, sostanzialmente, a quanto necessario per il completamento dei lavori, somma che, i avrebbero dovuto CP_2 mettere a disposizione del condominio e che, invece, hanno trattenuto per se contravvenendo, così anche all'impegno assunto con nota del
28.02.2018 con la quale si impegnavano in tale senso.
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Con il terzo ed ultimo motivo di censura l'appellante contesta la quantificazione del danno, da ritenersi insussistente, oltre che per le
7 ragioni già evidenziate, anche per non averne fornito gli attori alcuna prova, non potendo parlarsi di danno in re ipsa.
Peraltro, gli appellati avevano venduto, a novembre del 2021, una porzione della loro proprietà immobiliare dimostrando la commerciabilità dell'immobile e quindi l'inesistenza di alcun danno da mancato godimento.
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Questa Corte, con provvedimento del 7 giugno 2023, ha accolto la richiesta di inibitoria formulata dal e con ordinanza del 21 CP_1 giugno 2023 ha disposto il richiamo del c.t.u Ing. al fine Persona_1 di rispondere ai chiarimenti indicati in detta Ordinanza.
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L'appello è fondato.
I motivi di censura, stante la loro evidente connessione, possono essere congiuntamente trattati.
Con l' atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado CP_2
e , rilevavano che, con contratto di appalto
[...] Controparte_3 dell'1.01.2013 il “ ” - ove loro erano Parte_2 proprietari di un immobile seminterrato con ingresso in Viale dei Platani
35 -, affidava alla lavori di straordinaria Controparte_9 manutenzione e consolidamento strutturale per un importo di spesa complessivo pari ad €.136.000,55 e che la loro quota di partecipazione alle spese ammontava ad €.12.945,00 interamente versata come da documentazione che producevano.
Evidenziavano che detti lavori erano stati sospesi in data 2 agosto 2014 e che, al momento della sospensione, vi era ancora da completare il consolidamento strutturale di 5 pilastri, il consolidamento di alcune pareti
8 in calcestruzzo, la fornitura e posa in opera di marmo di tipo Carrara e la spicconatura delle pareti.
Deducevano che la richiesta di riprendere i lavori condominiali, effettuata all'esito dell'assemblea del 26.03.2018, era rimasta priva di riscontro ragione per la quale l'immobile di loro proprietà, da circa cinque anni, risultava non essere utilizzabile né per esigenze personali né per l'eventuale locazione a terzi.
Costituitosi in giudizio il nell'avversare tale domanda, CP_1 sostanzialmente rilevava come la causa di ammaloramento del seminterrato di proprietà attorea non fosse da attribuire alla dedotta sospensione dei lavori ma alle infiltrazioni risalenti a circa un decennio prima quando, nel 2010, gli stessi avevano convenuto in giudizio i CP_2 proprietari di un immobile confinante (tali e Persona_3 Per_4
) al fine di chiedere il ristoro dei danni derivati dalla rottura della
[...] condotta fognaria dell'immobile di proprietà di costoro.
Risulta documentalmente provato (doc. n. 3 del fascicolo del CP_1 convenuto), che le parti, in quella occasione, raggiunsero un accordo transattivo per l'importo complessivo di €. 10.500,00 (di cui €. 2000,00 per spese legali) e, in conseguenza della ricezione di tali somme CP_2
e , si impegnavano “ad effettuare i lavori
[...] Controparte_3 necessari e ad eliminare tutti i danni, come evidenziati dalla relazione tecnica ed inseriti in citazione. Gli stessi, pertanto, dichiarano di essere stati ampiamente soddisfatti e di non avere null'altro a pretendere a qualsiasi titolo dei coniugi .” CP_7
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Nel corso del giudizio di primo grado il Tribunale dispose c.t.u. affidandone la stesura all'Ing. al fine di accertare: Persona_1
1) Verifichi e descriva lo stato dell'immobile di proprietà degli attori;

9 2) In caso di accertamento positivo del mancato completamento dei lavori condominiali all'interno dello stesso descriva i lavori residui occorrenti, il loro costo e se gli interventi previsti si riferiscono a parti comuni ovvero a parti esclusive;

3) Accerti se il mancato completamente dei lavori condominiali abbia impedito in tutto o in parte l'utilizzo da parte dei proprietari ed, in caso di accertamento positivo, quantifichi i danni per il mancato godimento del bene.
Con relazione scritta depositata presso la Cancelleria del Tribunale di
Caltanissetta il 7.12.2020 l'Ausiliario, nel dare risposta ai quesiti a lui posti dal Tribunale, dopo aver descritto lo stato dei luoghi e le opere di consolidamento effettuate e quelle da effettuare, ha indicato (pagina 5 e segg. Della c.t.u.) la tipologia di lavori necessari così come previsti nel contratto di appalto richiamando, per la determinazione dei costi, i prezzi unitari determinati in quella sede.
Effettuati i dovuti calcoli il consulente è giunto a quantificare in €.
7.638,00 il costo dei lavori non eseguiti con riferimento alle parti strutturali comuni dell'edificio condominiale ed in €.205,45 quello dei lavori con riferimento alla proprietà esclusiva degli attori (finitura dell'intonaco e tinteggiatura delle pareti con pittura lavabile).
Quanto alla determinazione dei danni per il mancato godimento del bene il consulente (pag. 8 e segg.) dopo aver lato atto che i lavori di manutenzione straordinaria e consolidamento della struttura, iniziati il
20.08.2012 e sospesi il 2.08.2014, avevano “effettivamente impedito il pieno godimento da parte degli attori del loro bene” richiamati gli importi più probabili dei canoni mensili di affitto e tenuto conto delle caratteristiche proprie dell'immobile (accesso non immediato ma da un cortile interno, stato dei servizi igienici, forma irregolare per la presenza di numerosi pilastri) ha determinato il danno, all'agosto del 2018, in
€.12.773,62 (pari ad €. 266,11, mensili).
10 *****
Nel corso del presente giudizio di appello, per come ricordato, la Corte, con Ordinanza del 21 giugno 2023, ha disposto il richiamo del c.t.u. Ing. al fine di individuare: Persona_1
1) I danni che interessano le parti dell'edificio condominiale e quelli che interessano l'unità immobiliare di esclusiva proprietà degli appellati;

2) Accertare se un tempestivo impiego della somma di €. 8.500,00 che i condomini hanno ricevuto dal terzo per i danni sofferti dalle CP_2 parti comuni dell'edificio, avrebbe evitato l'ammaloramento delle medesime parti comuni nonché dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva degli appellati;

3) Se i danni lamentati dai nella loro proprietà esclusiva CP_2 sarebbero perdurati pure in caso di immediata esecuzione delle opere di manutenzione delle parti comuni dopo l'incasso della somma di
€.8.500,00;
4) Accerti se i lavori di manutenzione delle parti comuni qualora immediatamente effettuati, avrebbero eliminato tutte le problematiche denunciate nell'atto introduttivo del giudizio così da rendere utilizzabile, subito dopo la loro esecuzione (si indagherà quindi la durata programmata dei lavori occorrenti), l'unità immobiliare di proprietà esclusiva degli originari attori;

5) Dica se detto importo di €. 8.500,00 era sufficiente per eseguire a regola d'arte tutti gli interventi necessari per la riparazione delle parti comuni e/o delle parti esclusive sia in termini di adeguata progettazione degli interventi sia in termini di esecuzione a regola
d'arte.”
Il CTU ha risposto ai quesiti rilevando che, dalla perizia giurata redatta dall' Ing. (tecnico di fiducia dei era dato Persona_5 CP_2 evincersi che “nel corso del 2010 si era verificato un consistente sversamento di acque reflue addebitabile al tratto di fognatura che si
11 partiva da un immobile confinante. Il computo metrico estimativo dei danni sofferti dai signori era pari ad un importo di €.11.122,27 (iva inclusa) CP_2 ed essi avevano ricevuto, a tacitazione del danno subito una somma pari ad €. 8.500,00 (pagg. 5/6 sei della c.t.u. integrativa).
L'ausiliario, dato atto del lungo lasso di tempo trascorso, ha rappresentato che per rispondere ai quesiti posti dalla Corte avrebbe attinto alla perizia del consulente tecnico di parte indicando in €. 6.701,83 l'importo necessario per eliminare gli ammaloramenti nella parte comune dell'edificio ed in €. 3.493,58 quelle necessarie per eliminare i danni nella proprietà privata dei CP_2
Dette somme, comprensive di IVA, non prevedevano costi di progettazione così da poter desumere che l'Ing. a quel tempo, si era limitato Per_2 ad indicare i danni senza procedere alla redazione di un progetto esecutivo, successivamente redatto dall' Ing. su incarico del Per_6 in epoca antecedente all'1.01.2013 quando si provvide, cioè, CP_1
a stipulare il contratto di appalto con la CP_10
Secondo la ricostruzione dell'Ausiliario, pertanto, la somma di €. 8.500,00 percepita dai nel 2010 non era sufficiente ad eliminare CP_2 integralmente i danni nelle parti comuni e nelle parti private potendo, essa, considerarsi sufficiente ad eseguire, a regola d'arte, solo gli interventi nella parte comune dell'edificio.
A maggior specificazione di quanto sopra l'Ing. evidenzia che Per_1 tuttavia i lavori predisposti dal c.t. di parte nel 2010 erano ben diversi rispetto a quelli poi previsti nel progetto redatto dall' Ing. , Per_6 essendo questi ultimi ben più complessi ed invasivi (ad esempio il ripristino strutturale e il consolidamento riguardava 18 pilastri e non 7 e per la loro intera altezza e non fino a metri 1,5 da terra).
Con riferimento all'ultimo quesito posto dalla Corte il c.t.u (pag. 9) ha evidenziato che l'esecuzione delle opere di ripristino con l'importo di €.
12 8.500,00, seppure immediatamente realizzate nel corso del 2010, non poteva eliminare tutte le problematiche riscontrate nelle strutture in quanto “i fenomeni di carbonatazione e ossidazione dei ferri di armatura delle strutture in cemento armato avrebbe continuato ad evolversi” ritenendo, pertanto, “che appare inverosimile che la tempestiva esecuzione dei lavori avrebbe evitato l'aggravarsi della situazione e l'ammaloramento delle parti comuni con eliminazione di tutte le problematiche poi riscontratesi.”
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Così riassunti i termini della complessa vicenda, emerge dalle risultanze complessive della consulenza espletata dall' Ing. che, ove anche Per_1 gli odierni appellati avessero immediatamente operato eliminando i danni presenti nel 2010 nella parte comune dell'edificio (e per la quale la somma percepita era sufficiente) gli ulteriori danni lamentati, emersi a seguito di c.t.u. nel 2012, si sarebbero ugualmente prodotti in conseguenza del perdurare dell'effetto di ossidazione dei ferri delle armature delle strutture in cemento armato.
Vi è tuttavia da evidenziare che, ove i avessero eseguito i lavori per CP_2
i quali si erano espressamente impegnati (vedasi accordo transattivo – doc. n. 3 del fascicolo del in primo grado), ricevendo il CP_1 risarcimento ricordato (ritenuto equo) non sapremmo, oggi, quali sarebbero stati i danni riscontrati nelle parti comuni dell'edificio nel 2012
- quando cioè si predispose il progetto di intervento straordinario a firma dell'Ing. e si siglò il contratto di appalto - e quando si decise di Per_6 effettuare i lavori di consolidamento dell'intero immobile.
Vi è da ricordare, in proposito, che il citato contratto di appalto (doc. n. 5 del fascicolo di primo grado di parte convenuta) prevedeva una serie di lavori di straordinaria manutenzione di parti comuni dell'edificio ben maggiori rispetto al mero rifacimento delle parti ammalorate di proprietà
13 trattandosi di interventi di ripristino dei pilastri del piano CP_2 seminterrato (dal n. 1 al n. 18, delle pareti di protezione e consolidamento di tutti i pilastri del seminterrato, puntellamento dei solai, consolidamento balconi del cortile interno, rifacimento del prospetto) sicché, l'importo di €. 136.000,00 previsto per il completamento di tutti i citati lavori non può valere come parametro di riferimento rispetto alle opere da eseguire nell'edificio per effetto dei danni risalenti al 2010.
In definitiva gli elementi acquisiti in giudizio non consentono di ritenere sussistente, con certezza, la sussistenza del nesso causale tra l'evento lamentato in citazione (sospensione dei lavori in appalto) e la dedotta l'inutilizzabilità del seminterrato di proprietà CP_2
Va, infine, ricordato che, per come emerso dalla stessa relazione di consulenza dell'Ing. alla data del 2.08.2014 (data di Per_1 sospensione dei lavori) i costi delle opere da realizzare “nella parte di proprietà esclusiva dei ammontava ad appena €. 205,45 (vedasi CP_2 pag. 8 della c.t.u. di primo grado) ragione per la quale, di fatto, essi potevano ritenersi quasi completamente conclusi.
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Se quanto sino ad ora sostenuto consente di ritenere non dimostrato il nesso causale tra l'evento ed il danno (nei termini sopra richiamati), è anche vero che, con l'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, i hanno lamentato che la sospensione immotivata dei lavori CP_2 appaltati aveva loro cagionato un danno derivante dalla conseguente inutilizzabilità del loro seminterrato sia per fini propri sia per finalità locative attribuendo, al convenuto, “la responsabilità per non CP_1 essersi attivato per la ripresa dei lavori”, questione ben diversa rispetto a quella sino ad ora trattata.
14 Si ricordi che il c.t.u., all'esito del suo lavoro, ha riconosciuto che il mancato completamento dei lavori “ha impedito il pieno godimento da parte degli attori del loro bene (pag. 8 della c.t.u.)”.
Tuttavia, il danno da mancato godimento per omessa esecuzione di lavori condominiali non può ritenersi sussistente in re ipsa, ma deve essere allegato e provato, dimostrando la concreta perdita della possibilità di utilizzare il bene o di trarne frutti (come la mancata locazione).
La giurisprudenza più recente delle Sezioni Unite ha chiarito che è necessario dimostrare la perdita di un'utilità concreta, e non basta la mera mancata disponibilità del bene.
In proposito, con sentenza n. 33645/2022 le Sezioni Unite, hanno chiarito come “il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”, evidenziando che, di conseguenza, detto “specifico pregiudizio subito” vada compiutamente allegato dal proprietario.
In particolare, proseguono le Sezioni Unite, se il danno da mancato guadagno di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso può essere “liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”, ma ciò comunque non prescinde da un'allegazione precisa degli elementi costitutivi del danno e della loro connessione causale con il comportamento dell'impresa.
In definitiva, con la menzionata pronuncia le Sezioni Unite hanno sottolineato l'obbligo per “il proprietario di allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta”.
15 In parole povere, cioè, non basta chiedere il risarcimento provando che l'immobile non è più godibile, ma servirà provare altresì in che modo l'indisponibilità provoca un danno. [Più di recente Cass. Civ., Ord. n.
10583 del 18 aprile 2024) è tornata infatti sul punto, specificando che “il godimento diretto, la cui perdita sia suscettibile di risarcimento, va identificato nella facoltà del titolare di fruirne direttamente e di ritrarne le utilità congruenti alla destinazione del bene quali ricavabili dalla sua intrinseca struttura o da altri univoci e riconoscibili elementi”, che devono essere puntualmente allegati dal danneggiato].
Risulta evidente come, nel caso in specie, nulla abbiano allegato i CP_2 in ordine al dedotto pregiudizio subito se non quello genericamente richiamato in citazione a mente del quale la sospensione dei lavori “ha cagionato danni per il mancato godimento dell'immobile di loro proprietà per un importo pari ad €. 338,66 mensili” (pag. 3 della citazione).
Per quanto sopra anche tale posta risarcitoria deve essere disattesa con conseguente riforma della sentenza sul punto.
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Con riferimento infine alla condanna alla ripresa dei lavori entro il termine di 150 giorni dalla pubblicazione della sentenza, così come disposto dal
Tribunale, deve qui rilevarsi che, alla luce di quanto sopra argomentato e rilevato che non vi è prova che i danni da mancato godimento del bene possono addebitarsi alla sospensione dei lavori da parte dell'
[...]
o, siano, invece, riconducibili all'evento del 2010, ne Controparte_9 discende che nessun obbligo può essere posto a carico del il CP_1 quale non può essere tenuto ad effettuare lavori di ripristino per danni per i quali non vi certezza rispetto alla loro origine residuando, caso mai un'azione risarcitoria nei confronti della Impresa Edile eventualmente inadempiente.
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16 In ragione di quanto sopra la sentenza deve integralmente riformarsi.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.
La riforma, anche solo parziale, della sentenza di primo grado rende indispensabile una nuova statuizione sulle spese riguardante entrambi i gradi di giudizio, da effettuarsi “tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, sicché viola il principio di cui all'art. 91 c.p.c., il giudice di merito che ritenga la parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado.” (Cass. 30 gennaio 2017 n. 2274; v. anche Cass. 6 febbraio 2017
n. 3083, Cass. 12 aprile 2018 n. 9064, Cass. 11 aprile 2019 n. 10245,
Cass. 3 settembre 2021 n. 23877, Cass. 23 febbraio 2022 n. 5890, Cass.
S.U. 8 novembre 2022 n. 32906).


P. Q. M.


La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza n. 757/2022 resa dal Tribunale di Caltanissetta il 12 novembre
2022 ed appellata da;
Parte_2
Dichiara che nessuna responsabilità è da attribuirsi al CP_1 appellante con riferimento ai danni lamentati da e CP_2 [...]
per i fatti dedotti in giudizio;
CP_3
Condanna e a rifondere, in solido, al CP_2 Controparte_3 appellante, le spese del primo grado del giudizio che liquida CP_1 in €. 2.400,00 per compensi, oltre spese generali 15% iva e cp.a. se dovute.
Condanna gli appellati, in solido, a rifondere al le spese del CP_1 presente grado del giudizio e quelle della fase inibitoria che determina, complessivamente, in €. 445,50 per spese vive ed €. 4.800,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge se dovute.
17 Pone le spese di c.t.u. di primo grado definitivamente a carico di parte appellata.
Pone le spese di c.t.u. del grado di appello, come liquidate con separato
Decreto, a carico degli appellati in solido.
Caltanissetta, 18 settembre 2025
Il Giudice Ausiliario rel. IL PRESIDENTE
Dott. C. Pietrarossi Dott. Roberto Rezzonico
18