REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE OTTAVA CIVILE così composta:
dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Giuseppe Staglianò Consigliere dr. Caterina Garufi Consigliere nella causa civile iscritta al n. 6900 Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2021, ha emesso la seguente
SENTENZA
TRA
rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1
Maschietto Ilario, come da procura in atti
APPELLANTE
E
rappresentato e difeso Controparte_1 dall'Avv. Maiello Francesco e dall'Avv. Migliore Luca, come da procura in atti
APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 799/2021 del Tribunale di Latina, pubblicata il 19/04/2021
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Latina, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto la vicenda per cui è causa: “Parte attrice on atto di citazione del 28.11.2011 deduceva che “Nel luglio 2011, il sig.
[...]
, proprietario dell'unità abitativa facente parte del Parte_1
r.g. n. 1 condominio " , individuata in catasto del Comune Controparte_1 di Fondi, foglio 80, al mappale 162/31, chiudeva, con l'erezione di un muro in cemento, un passaggio condominiale. Con tale operazione
l'odierno convenuto si appropriava di un'area di circa 50 mq (salvo verifica) delimitandola, peraltro, con la costruzione di ulteriori due pilastri (posti a circa mt. 5 dal suddetto muro di chiusura del passaggio) evidentemente da completare con l'installazione di due cancelli: uno pedonale l'altro carrabile. L'amministratore, dopo aver richiesto spiegazioni al sig. su quanto si accingeva a fare, Parte_1 repentinamente con raccomandata dell'08 settembre 2011 metteva in mora l'odierno convenuto intimandogli di ripristinare lo status quo ante per consentire a tutti i condomini, come del resto avviene in maniera pacifica da oltre 15 anni, l'accesso alle aree comuni dalla Via
Maria Anna Maschietto.
In risposta alla citata missiva il 3 ottobre 2011, il sig. Parte_1 rendeva no to che, in data 30 aprile 1996, la società costruttrice gli avrebbe venduto l'area in questione con una scrittura privata.
Con atto notificato il 15.11.2011, il condominio citava in giudizio il sig. innanzi a codesto Tribunale concludendo per Parte_1
l'accertamento della proprietà condominiale dell'area chiusa dal sig.
con l'erezione del muro, per la relativa condanna Parte_1 dello stesso all'abbattimento del muro nonché per la conseguente condanna al risarcimento dei danni subiti dal per CP_1
l'illegittima occupazione di un'area comune da valutarsi in via equitativa dall'On. le Giudice adito oltre a spese, diritti, ed onorari di causa.
In data 04.05.2012, si costituiva il convenuto, contestando la domanda ed in particolare che l'area in questione non fosse mai stata utilizzata dal , ma esclusivamente dal convenuto quale CP_1 esclusiva area di parcheggio e rampa di accesso ai propri locali garage, ricostruendo le vicende giuridiche che avevano portato all'esclusione dell'area di 50 mq dall'atto di acquisto.
r.g. n. 2 (..)
Acquisita ad una successiva udienza la CTU già espletata nel collegato giudizio possessorio (Rg. 301636/11) e resa dal geom.
e disattese le ulteriori richieste istruttorie di Persona_1 controparte, con ordinanza fuori udienza 2 febbraio 2015, l'On.le
Giudice adito rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni al
14.12.2015, ed in tale data si riservava a sentenza concedendo i termini per lo scambio delle comparse conclusione e delle memorie di replica che venivano ritualmente depositate dai procuratori costituiti.
Ritenuta la causa matura per la decisione la stessa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni, regolarizzata la procura dell'amministratore del veniva nuovamente trattenuta in CP_1 decisione.
Trattandosi di una azione di rivendicazione, l'onere della prova incombe su parte attrice, esaminato gli atti di proprietà di alcuni condomini e del convenuto, dobbiamo rilevare che risulta ultroneo indagare sulla provenienza antecedente in quanto entrambe le parti in causa derivano i loro diritti dalla medesima parte, e cioè la CP_2

[...]
Dal raffronto di tali atti come pure del preliminare del Parte_1
è risultato che questi inizialmente avesse previsto l'acquisto esclusivo dell'area oggetto di causa, mentre nell'atto definitivo (13.03.1998) tale area venne esclusa dalla vendita, in quanto inserita catastalmente nell'area comune non censibile, quindi area comune.
Negli atti di acquisto degli altri condomini, il venditore non fa alcuna riserva di proprietà, su parte dell'area comune così come catastalmente individuata. Dobbiamo quindi ritenere che tale area avesse una destinazione comune condominiale.
Le ragioni per cui appariva necessario che tale area restasse condominiale si evincono parzialmente dalla scrittura privata del
30.04.1996, con la quale il costruttore/venditore vendeva l'area al
, posticipandone il pieno possesso a “non appena sarà Parte_1
r.g. n. 3 possibile l'accesso ai retrostanti sub 32, 33, 34, 35 36 “.
Accesso che dopo due anni 1998, data di stipula notarile doveva avvenire appunto attraverso detta area.
La rigorosità della prova risulta molto attenuata nel caso di specie in cui non si invoca da nessuna delle parti la proprietà esclusiva ( anche il convenuto non si dichiara proprietario ma semplice fruitore esclusivo) ma la semplice comproprietà “ L'azione di accertamento della comproprietà di una via privata agraria costituita ex collatione privatorum agrorum, promossa da uno dei proprietari dei fondi latistanti che pretende di usare la strada contro la volontà degli altri, non è soggetta al rigoroso regime probatorio della revindica, perché tale comunione, al pari di ogni altra communio incidens, può anche essere dimostrata con testimoni e presunzioni semplici desumibili dal prolungato e pacifico uso della strada da parte dei proprietari stessi, dalle caratteristiche dei luoghi, dalle esigenze di comunicazione e colture dei fondi attraversati, a meno che dai titoli risulti, in contrasto con i predetti elementi indiziari, che la via appartiene soltanto ad alcuni dei proprietari dei fondi latistanti o che la porzione di terreno che la parte assume di avere conferito per la formazione della strada agraria apparteneva al demanio comunale.
Cassazione civile, sez. II, 26/02/1996, n. 1480”
Dagli atti di causa non si evince in che data, siano cessate le esigenze condominiali di passaggio, tuttavia la questione è di scarsa rilevanza in mancanza di eccezione o riconvenzionale di usucapione, perché nel momento in cui si è accerta l'originaria destinazione condominiale dell'area, e quindi l'originario acquisto in comunione dei vari condomini, il suo successivo venire meno, non comporta la perdita della proprietà da parte dei condomini stessi, se non mediante idoneo titolo successivo, di cui non viene neppure dedotta l'esistenza.
Trova piena applicazione il principio di presunzione di comproprietà dell'area in questione, in quanto diversamente non risulta dai titoli di costituzione del condominio (cessione dei beni ai
r.g. n. 4 singoli proprietari) anzi dagli stessi e dalla ulteriore documentazione citata si evince il contrario , per cui andrà accolta la domanda attrice.
“ In materia di condominio, il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 c.c., essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale. “Cassazione civile, sez. II, 23/10/2020, n. 23316
“ I cortili (ed esplicitamente pure le stesse aree destinate a parcheggio, dopo l'entrata in vigore della l. n. 220 del 2012), rispetto ai quali manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del , rientrano tra le parti comuni dell'edificio CP_1 condominiale, a norma dell'art. 1117 c.c., e la loro trasformazione, sia pure solo in parte, in un'area destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di box o autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, comporta sia un'alterazione della consistenza strutturale della cosa comune, sia una sottrazione della destinazione funzionale della stessa. “Cassazione civile, sez. VI, 25/02/2020, n.
5059
“ L'individuazione delle parti comuni (nella specie, i cortili o qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture) operata dall'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.” Cassazione civile, sez. II, 17/02/2020, n. 3852 (..)”
r.g. n. 5 Sulla base di tali argomentazioni, il Tribunale, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così deciso:
1) dichiara che l'area chiusa dal sig. con Parte_1
l'erezione del muro, avente una superfice complessiva di mq 50 circa come meglio individuata nell'allegato A), della CTU Geom.
fa parte dell'area condominiale del Persona_1 [...]
Controparte_3
2) Condanna il sig. all'abbattimento del muro Parte_1 che chiude il corridoio comune di accesso al cortile principale dalla via Maria Anna Maschietto.
Condanna altresì al pagamento delle spese di Parte_1 lite, che si liquidano in € 230,00 per spese, € 2.500,00 per competenze, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese forfettarie in favore dell'avv. Luca Migliore dichiaratosi antistatario.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello Parte_1 rassegnando le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per tutti i motivi dedotti in narrativa, in riforma della Sentenza n. 799/2021, pronunciata dal
Tribunale di Latina, GOT Dott. A. Gabrielli del 18/4/2021 e pubblicata il successivo 19/4/2021, all'esito del giudizio distinto col n. R.G.
301637/2011, non notificata:
1) In via preliminare, ex art. 356 cpc, disporre l'assunzione delle prove richieste in primo grado ed integralmente rigettate, così come già ritualmente proposte e reiterate all'udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado, ovvero dettare disposizione in ordine all'assunzione di alcune solo di esse.
2) Nel merito, accertare e dichiarare, in accoglimento dei motivi di appello proposti o, in subordine, in accoglimento anche di uno solo di essi e per le ragioni di fatto e diritto dedotte, che il sig. Parte_1 ha l'uso esclusivo dell'area condominiale in contestazione in
[...] primo grado per le medesime motivazioni in punta di possesso di cui
r.g. n. 6 all'Ordinanza Collegiale rep. 3215/14 come da conclusioni formulate in primo grado;
contestualmente accertare e dichiarare che l'area posta all'ingresso della proprietà al di là del muro Parte_2 eretto dal non ha formato oggetto di giudizio di primo Parte_1 grado RG 301637/2011 né è stata accertata la natura condominiale o meno di detta area;

3) Con vittoria di spese, onorari e compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, oltre IVA e CPA come per legge, relativi ad entrambi i gradi di giudizio, da distrarsi in favore del procuratore che si dichiara antistatario.”
Il ha rassegnato le seguenti Controparte_1 conclusioni:
“Voglia l'Ecc.mo Collegio adito, così provvedere:
In via preliminare
1) dichiarare l'atto di appello inammissibile per tutti i motivi ampiamente dedotti;

Nel merito
2) Rigettare integralmente le domande dell'appellante in quanto assolutamente infondate in fatto e diritto per i motivi e le ragioni suesposti ed anche alla luce delle eccezioni tutte formulate in I grado
e in questa sede tutte riproposte e per l'effetto confermare integralmente la sentenza n. n. 799/2021. resa dal Tribunale di
Latina e pubblicata il 19/04/2021;
Per l'effetto
3) Confermare che l'area chiusa dal sig. con Parte_1
l'erezione del muro, come meglio individuata in primo grado nell'allegato C), è di esclusiva proprietà del Controparte_3
.
[...]
4) Confermare la condanna del sig. Parte_1 all'abbattimento del muro che chiude il corridoio comune di accesso al cortile principale dalla via Maria Anna Maschietto.
In ogni caso
r.g. n. 7 5) Condannare l'appellante alla refusione delle spese del presente grado di giudizio oltre spese generali iva e cpa come per legge, con attribuzione ai procuratori antistatari.”
La causa, all'udienza del 13 febbraio 2025, è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge di cui all'art. 190
c.p.c.
In via preliminare all'esame dei motivi di appello è bene individuare il thema decidendum alla luce di quanto dispone l'art. 345
c.p.c., secondo cui nella presente sede non possono formularsi nuove domande.
nel giudizio di primo grado si è limitato a Parte_1 chiedere il rigetto delle domande proposte dal Controparte_3
sul presupposto dell'uso esclusivo dell'area condominiale
[...] oggetto di causa, senza formulare domande riconvenzionali.
Nella presente sede ha chiesto di accertare “che il sig. Parte_1 ha l'uso esclusivo dell'area condominiale in contestazione”.
[...]
Trattasi di domanda nuova, che, in quanto tale è inammissibile, donde il dedotto uso esclusivo dell'area di causa verrà esaminato al sol fine di valutare se esso sia in grado di paralizzare la domanda proposta dal . CP_1
Così come è inammissibile la domanda tesa ad “accertare e dichiarare che l'area posta all'ingresso della proprietà Parte_2
al di là del muro eretto dal non ha formato oggetto
[...] Parte_1 di giudizio di primo grado RG 301637/2011 né è stata accertata la natura condominiale o meno di detta area”, in quanto trattasi di domanda di accertamento negativo di una circostanza (esclusione dall'oggetto del giudizio di primo grado dell'area posta all'ingresso della proprietà ) pacifica, donde non si rinviene alcun Parte_2 interesse in merito.
Considerato che le domande appena esaminate costituiscono le uniche domande compiutamente formulate nelle conclusioni dell'atto r.g. n. 8 di appello, in cui non si chiede il rigetto della domanda proposta in primo grado dal , ne dovrebbe conseguire la pronuncia di CP_1 inammissibilità dell'appello.
Tuttavia, per garantire il principio di effettività della tutela giurisdizionale, avente rango costituzionale, è possibile, tenuto conto del complessivo contenuto dell'atto di appello, in cui si contesta l'accertamento della comproprietà dell'area, deve ritenersi che l'appellante, pur non avendo formulato alcuna conclusione sul punto, abbia in realtà inteso anche chiedere che, in riforma parziale della sentenza di cui in epigrafe, venga rigettata la domanda proposta dal tesa ad accertare la natura condominiale dell'area. CP_1
Tanto detto, si osserva che l'appellante ha premesso che il in pendenza del giudizio di primo Controparte_1 grado aveva chiesto di essere reintegrato nel possesso ex art. 1168
c.c. dell'area in contestazione, il cui procedimento si è concluso, all'esito della disposta consulenza tecnica e sentiti gli informatori, con l'ordinanza del 17/3/2014, poi riformata in sede di reclamo in favore del medesimo, con l'ordinanza del 15/10/2014, coperta da giudicato formale, secondo cui non sussisteva il possesso dei condomini dell'area de qua e del “c.d. passaggio pedonale” posto al di là del muro eretto dall'esponente, non essendoci mai stato un passaggio condominiale sulla detta area.
Tanto premesso, ha sostenuto che il Tribunale, nonostante ciò, e senza l'espletamento delle prove richieste, ha dichiarato che l'area oggetto del giudizio avente una superficie di circa mq 50 è di proprietà , condannando l'esponente alla rimozione del CP_4 muro.
In particolare, ha censurato la sentenza per “Omesso esame e pronuncia sulle prove documentali offerte in tema di possesso ed uso esclusivo dell'area condominiale – Conseguente omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio relativamente alla destinazione particolare dell'area di circa 50 mq controversa”, deducendo che il r.g. n. 9 Tribunale ha totalmente trascurato - posto che nessuna motivazione si rinviene sul punto - la destinazione particolare e ad uso esclusivo del dell'area oggetto di contestazione, da sempre utilizzata Parte_1 dall'odierno appellante, come documentalmente provato attraverso il deposito dell'ordinanza collegiale del 15 ottobre 2014 emessa in fase di reclamo, con cui il Tribunale ha rigettato la domanda possessoria del condominio, in quanto l'esponente mediante la realizzazione del contestato muro di cemento non ha realizzato alcuno spoglio, per esser stato lo stesso muro costruito in sostituzione di un precedente cancelletto le cui chiavi erano nella disponibilità di soli tre condomini
(3 su 36 unità immobiliari).
Si legge, infatti, nell'ordinanza testé citata: “Il fatto che le chiavi dei cancelli fossero detenute solo da tre condomini (v. deposizione resa da ) o addirittura dal solo (v. Testimone_1 Parte_1 deposizione resa da che ha chiarito che Parte_2 Per_2 altro detentore delle chiavi, non era un condomino ma un mero conduttore) su trentasei soggetti facenti parte del
[...]
(v. verbale di assemblea in atti), porta alla Controparte_3 ragionevole conclusione che non sia stata fornita prova sufficiente della sussistenza, in capo al , di un concreto e stabile CP_1 esercizio del potere di fatto sul passaggio in controversia”.
Ad avviso dell'appellante, dunque, è assolutamente pacifico che il non è mai stato nel possesso Controparte_3 dell'area dal medesimo delimitato, essendo detta area in suo uso esclusivo possesso.
Secondo l'appellante, il concreto uso esclusivo e lo stabile esercizio del potere di fatto sull'area condominiale oggetto di contestazione, assume una portata dirimente anche ai fini della verifica dell'esistenza o meno in capo a parte attrice di un valido titolo idoneo a fondare la spiegata azione petitoria.
L'appellante ha sostenuto, altresì, che nel caso di specie non potesse operare la presunzione di condominialità, in quanto l'area di r.g. n. 10 causa non ha mai avuto l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, presentando una destinazione particolare a servizio esclusivo dell'unità immobiliare di sua proprietà (attraverso essa si raggiunge solo il garage di sua proprietà e la sua abitazione e tale area è stata utilizzata solo dal medesimo e dalla sua famiglia anche quale spazio ludico), idonea a vincere la presunzione legale di comunione, alla stessa stregua di un titolo contrario.
Oltretutto, ad avviso dell'appellante, la mancanza di una destinazione permanente e funzionale di tale zona al servizio e godimento comune, cui segue di riflesso la prova dell'uso esclusivo della stessa da parte dell'odierno convenuto, è stata conclamata nell'ordinanza del 15.10.2014 adottata in sede di reclamo, alla quale si deve riconoscere efficacia di giudicato, quantomeno formale.
Con il secondo motivo di appello, ha censurato Parte_1 la sentenza per non aver ammesso le istanze istruttorie, nonostante la loro rilevanza.
Ha, per tal motivo, chiesto di dare ingresso alle prove orali, attraverso l'assunzione dei testimoni sui capitoli di prova articolati in primo grado ed in questa sede così riportati (1) “Vero che la porzione di terreno in contestazione, raffigurata anche nell'allegato D) fascicolo di parte attrice, presenta una pavimentazione con marmittoni in cemento seminabili per una parte, e mattoni con colata di cemento per un'altra?”; 2) “Vero che tali lavori di pavimentazione dell'area in oggetto, sono stati eseguiti nel lontano anno 2000 a cura e spese del solo sig. ”; 3) “Vero che, nel 2010, in occasione Parte_1 dell'asfaltatura delle strade condominiali del “Residenze Salto III”, la porzione di terreno in contestazione è stata esclusa da tali lavori e lasciata nello stato di fatto in cui si presenta ancora oggi?”; 4) “Vero che la proprietà del sig. presenta due accessi, uno Parte_1 pedonale ed uno carrabile, entrambi affacciati sulla porzione di terreno de quo;
” 5) “Vero che l'ingresso carrabile insistente sull'area in questione, permette l'accesso esclusivamente ai locali garage di r.g. n. 11 proprietà del solo sig. ?”; 6) “Vero che la porzione di Parte_1 terreno oggetto di causa ed antistante la proprietà , viene Parte_1 da sempre utilizzata quale parcheggio ed area ludica da parte del solo sig. e/o suoi familiari?; 7) Vero che un “uso parcheggio” Parte_1
e/o promiscuo di tale area, anche da parte di altri condomini, impedirebbe al sig. l'accesso pedonale nell'abitazione e Parte_1 carrabile ai locali garage?”; 8) “Vero che la porzione di terreno compresa tra il muro raffigurato nell'allegato D) di parte attrice e il cancello raffigurato nell'allegato E) prodotto sempre da parte attrice,
e che parte attrice afferma essere un corridoio intercluso, è in realtà di esclusiva proprietà della condomina sig.ra , la Parte_2 quale può esibirne i titoli di provenienza?; 9) “Vero che il complesso residenziale “ III” presenta due ingressi pedonali e Controparte_3 carrabili, uno posizionato sulla pubblica Via S. Antonio ed abitualmente utilizzato e, l'altro, sulla Via M. Anna Maschietto, attualmente ostruito da una semplice rete metallica?”.
Le censure sono infondate.
Si premette che nessun rilievo assume nel caso in esame l'ordinanza possessoria emessa all'esito del procedimento di reclamo.
Ed invero, le azioni possessorie, come è noto, sono esclusivamente finalizzate al ripristino dello stato di fatto violato e prescindono dall'accertamento della titolarità di un diritto dominicale sul bene oggetto della pretesa;
quelle petitorie, come quella di rivendicazione, la negatoria e la confessoria servitutis, invece, sono dirette ad accertare l'appartenenza del diritto dominicale sul bene e comportano l'onere di provare il diritto posto a fondamento della pretesa. Nelle azioni petitorie la causa petendi è rappresentata dal diritto reale dedotto ed il petitum immediato, quale che sia il provvedimento in concreto richiesto al giudice, ad esempio di rilascio, non può prescindere dall'accertamento del diritto fatto valere, in quelle possessorie la causa petendi è costituita dal possesso o dalla detenzione, mentre il petitum consiste nella reintegrazione o nella r.g. n. 12 cessazione della molestia. E' noto che esula dall'indagine da compiersi in sede possessoria l'accertamento del diritto eventualmente corrispondente alla situazione di fatto che si assume violata, e ciò per l'assoluta autonomia dei due giudizi, possessorio e petitorio, in relazione agli elementi distintivi del petitum e della causa petendi, autonomia che comporta uno sviluppo processuale distinto riguardo alle istanze possessorie e petitorie relative a pretese sulla medesima res.
Stante la peculiarità della situazione tutelata, di mero fatto ed esulante, per ciò che si è detto, dalla nozione di diritto soggettivo nel senso tradizionalmente inteso del termine, il procedimento possessorio deve ritenersi svincolato da qualsiasi accertamento circa la sussistenza o meno del diritto reale, in quanto nei giudizi possessori l'accoglimento della domanda prescinde dall'accertamento della legittimità del possesso ed offre tutela ad una mera situazione di fatto che ha i caratteri esteriori dei diritti sopra menzionati.
Per tale ragione, va negata la portata preclusiva del giudicato invocato dall'appellante.
In questo giudizio, il ha agito in petitorio, per sentir CP_1 accertare la comproprietà ex art. 1117 c.c. dell'area di causa, in quanto bene funzionalmente destinato all'utilità ed al godimento comune, mentre l'ordinanza possessoria si è limitata ad escludere “il vantato compossesso”, sia pure limitatamente all'anno precedente all'asserito spoglio.
In sostanza, l'ordinanza resa sulla domanda possessoria non può avere autorità di cosa giudicata nel giudizio petitorio: le due azioni sono caratterizzate da diversità di petitum e di causa petendi, giacché il giudizio petitorio è volto alla tutela della proprietà o di altro diritto reale, mentre il giudizio possessorio tende soltanto al ripristino dello stato di fatto mediante un'azione che culmina in un provvedimento suscettibile di giudicato sostanziale, indipendentemente dall'esistenza o meno del diritto al quale il possesso corrisponda e il r.g. n. 13 cui eventuale contrasto col giudicato petitorio va risolto attraverso le opportune “restitutiones in integrum” (Cass.Sez. 2, Sentenza n. 2300 del 05/02/2016; Cass., Ordinanza n. 27513 del 02/12/2020).
Tanto detto, si osserva che l'area di causa è uno spazio scoperto che si trova tra i vari corpi di fabbrica costituenti il , che, come CP_1 tutti gli spazi scoperti ha la duplice finalità di fornire aria e luce ai fabbricati che vi si affacciano e di servire da disimpegno, consentendo il traffico delle persone ed eventualmente dei veicoli
(vedasi planimetria in atti).
Tale duplice finalità costituisce la ratio della presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c., secondo cui le parti di edificio ivi menzionate, tra cui i cortili, sono in comproprietà dei condomini se non risulta diversamente dal titolo.
Dunque, costituisce jus receptum il principio secondo cui la natura condominiale di un bene si desume da elementi obiettivi, che rilevino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo e, quindi, un collegamento strumentale, materiale o funzionale, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Da tale principio discende, sul piano probatorio, che se il bene sulla cui appartenenza si controverta possegga la predetta attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo la presunzione di proprietà comune del bene dispensa il dalla prova del suo CP_1 diritto ed in particolare dalla cosiddetta prova diabolica, con la conseguenza che quando un condomino dello stabile pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art.1117 c.c. ( la cui elencazione non è tassativa ) è suo onere, onde vincere detta presunzione, dare la prova della sua proprietà esclusiva.
Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione ex art.1117 c.c., con riguardo ai beni in essa indicati, occorre far riferimento all'atto costitutivo del , cioè al CP_1 primo atto di trasferimento immobiliare dall'unico originario proprietario ad altro soggetto, indagando se da esso emerga o no la r.g. n. 14 volontà delle parti di riservare a uno dei condomini o all'originario proprietario la proprietà dei beni che per struttura e per ubicazione siano potenzialmente destinati all'uso comune.
Pertanto, quanto in occasione del primo atto di frazionamento della proprietà di un edificio la destinazione di un bene potenzialmente comune non è contrastata dal titolo, tale bene nasce di proprietà comune.
L'appellante avrebbe dovuto perciò dedurre e provare, in primo luogo, che l'atto di vendita del 1998 costituisse il primo atto di trasferimento immobiliare dall'unico originario proprietario, posto che l'unico titolo idoneo a sottrarre dalla comproprietà dei condomini le parti dell'edificio da presumersi comuni ai sensi dell'art 1117 c.c. è
l'atto costitutivo del condominio (che nasce ope legis con il trasferimento di un'unità immobiliare da parte dell'unico proprietario dell'edificio o del complesso immobiliare ad un terzo in proprietà esclusiva, realizzando così l'oggettiva condizione del frazionamento che dà origine al condominio), e non certo i successivi atti di vendita di una singola porzione a mezzo dei quali potrà essere trasferita unitamente alla porzione medesima solo la quota di comproprietà su dette parti comuni, ma avrebbe dovuto provare anche che nell'atto di vendita sia emersa la volontà delle parti di riservare la proprietà dell'area di causa, in favore dell'appellante (titolo contrario).
Tali deduzioni e prove non sono state fornite.
Ed invero, non esiste titolo contrario, ossia un titolo da cui poter evincere in modo non equivoco che via sia stata l'attribuzione in proprietà esclusiva del cortile o di parte di esso in favore dell'odierno appellante, come evincibile dall'atto di vendita del 1998, in cui tale area non è contemplata.
In sostanza, nella concreta fattispecie il titolo in forza del quale l'odierno appellante ha acquistato l'unità immobiliare facente parte del condominio (atto del 1998) non ha ad oggetto anche il trasferimento dell'area di causa, che, comunque, per quanto sopra r.g. n. 15 detto, avrebbe avuto rilievo solo se con tale vendita si fosse costituito il condominio, ma ciò non solo non è stato provato, ma risulta documentalmente il contrario, posto che già nel 1997 la società costruttrice aveva alienato due unità immobiliari, senza alcuna riserva di proprietà (vedasi i relativi contratti di compravendita versati in atti).
Va osservato, comunque, che affinché possa operare la presunzione di condominialità è necessario che il bene sia per struttura e per ubicazione potenzialmente destinato all'uso comune al momento della nascita del condominio, in quanto se esso è strutturalmente e funzionalmente collegato ad un'unica immobiliare non c'è spazio per la condominialità.
Nel caso di specie, tuttavia, l'area di causa non si presentava al momento della nascita del destinata esclusivamente a CP_1 servire l'unità immobiliare dell'appellante, come pacificamente emerge dalla documentazione versata in atti.
L'oggetto del contratto preliminare di vendita, stipulato tra
[...]
costruttrice del complesso immobiliare, e l'odierno CP_5 appellante in data 30 aprile 1996, si identificava anche nell'area antistante la villetta di circa 50 mq (anche se poi nel contratto definitivo del 13 marzo 1998 tale area non ha costituito oggetto di trasferimento), tuttavia si precisava che l'area de qua “entrerà nel pieno possesso dell'acquirente non appena sarà possibile l'accesso ai retrostanti sub 32, 33, 34, 35, 36, (locali commerciali)”.
Ciò significa che tale area era a servizio per il passaggio e l'accesso ad altre unità immobiliari facenti parte del complesso condominiale e non era, dunque, annessa o comunque al servizio esclusivo dell'unità immobiliare dell'odierno appellante, tanto che sempre in detto contratto preliminare, si precisava che “Sono invece a carico del promittente venditore gli oneri dovuti per lo scorporo e regolarizzazione della area in argomento”.
Altro elemento che rafforza quanto fin qui detto è la circostanza r.g. n. 16 che l' area è stata catastalmente indicata quale area comune.
Per quanto fin qui detto, non c'è spazio per dare ingresso alla prova testimoniale, in quanto i capitoli di prova articolati e su indicati tendono a provare l'uso esclusivo dell'area di causa da parte dell'appellante, la quale, di per sé, non fa venir meno la comproprietà della stessa, salvo l'acquisto per usucapione in relazione al quale non
è stata formulata né espressa domanda, né eccezione riconvenzionale, evidentemente per il mancato decorso del termine ventennale di cui all'art. 1158 c.c., in quanto, anche a voler ritenere che nel 1998, atto di acquisto dell'unità immobiliare, erano cessate le esigenze di passaggio condominiali (ma su questo non è stata fornita alcuna prova, né tantomeno i testimoni avrebbero potuto chiarire il punto, in quanto l'unico riferimento temporale è l'anno 2000, in cui l'appellante ha dedotto di aver pavimentato l'area, che però non esclude il passaggio) ed è iniziato il possesso esclusivo dell'appellante, il termine ventennale non era evidentemente decorso, essendo stato il giudizio di primo grado introdotto nel 2011.
Per quanto fin qui detto, l'appello deve essere rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, secondo il D.M. n. 55/2014 (parametri: medi;
scaglione: valore indeterminabile- complessità bassa;
non liquidabile la fase istruttoria perché non espletata).

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara inammissibili le domande tese ad accertare che “il sig. ha l'uso esclusivo dell'area condominiale in Parte_1 contestazione” e che ”l'area posta all'ingresso della proprietà
al di là del muro eretto dal non ha Parte_2 Parte_1 formato oggetto di giudizio di primo grado RG 301637/2011 né
è stata accertata la natura condominiale o meno di detta area”;
- rigetta per il resto l'appello proposto da;
Parte_1
r.g. n. 17 - condanna al pagamento delle spese di lite, Parte_1 che liquida in € 6946,00, oltre spese forfettarie ed oneri accessori, in favore dei procuratori del condominio " CP_1
, dichiaratisi antistatari;

[...]
- dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma
1 quater, D.P.R. n.115/02, come modificato dall'art. 1, comma
17, L. n. 228/12, per il pagamento da parte dell'appellante, in favore dell'erario, della somma pari al contributo unificato già corrisposto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 6 maggio 2025.
Il Presidente
Dott.ssa Gisella Dedato
r.g. n. 18