Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, in persona dei Magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere est. dott.ssa Paola Martorana Consigliere ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile, in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 5245/2022, assunta in decisione all'udienza del 02.04.2025 trattata nelle forme dell'art. 127 ter c.p.c.
TRA
, nato a [...], il [...] c.f. , nella qualità di Parte_1 CodiceFiscale_1
coerede di , nato a [...] il [...] ed ivi deceduto il 12.05.2015, Persona_1
c.f. , rappresentato e difeso da sé medesimo e, congiuntamente e CodiceFiscale_2 disgiuntamente, dall'Avvocato Nevio Santoro c.f. e presso il CodiceFiscale_3
proprio studio in Marigliano (NA), al Corso Umberto I n. 543 elettivamente domiciliato, giusta procura in calce all'atto di appello, indirizzi di posta elettronica certificata - domicili digitali e Email_1 Email_2
APPELLANTE
CONTRO
c.f. con sede in Marigliano, alla via San Francesco Controparte_1 P.IVA_1
n. 85, in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocato
Umberto Caccia, c.f. nel cui studio in Brusciano (NA), alla via CodiceFiscale_4
Ettore Majorana n. 16 elettivamente domicilia, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione in primo grado del presente giudizio, indirizzo di posta elettronica certificata
– domicilio digitale Email_3
APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Nola n. 958/2022 emessa in data
3 maggio 2022 e mai notificata (si applica ai fini della decorrenza il termine lungo per
1 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda impugnare scadente in data 2 dicembre 2022) in materia di comunione e condominio, impugnazione di delibera condominiale, spese condominiali.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza che si abbiano per integralmente trascritte.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con citazione in appello notificata il 2 dicembre 2022 e iscritta a ruolo il 7 dicembre 2022,
l'Avvocato ha impugnato la sentenza n. 958/2022 emessa in data 3 maggio Parte_1
2022 con cui il Tribunale di Nola ha respinto la sua domanda volta ad ottenere l'annullamento della delibera del 30 gennaio 2020 assunta dall'assemblea del CP_1
alla quale ha elevato due contestazioni sostanziali: che il bilancio CP_1 condominiale approvato non si collega alla situazione patrimoniale precedente;
che nel riparto impugnato a proposito del suo debito sono stati omessi due versamenti di € 800,00.

1.1. Alla prefata sentenza che ha anche posto a suo carico le spese del giudizio, il ha Pt_1 mosso le seguenti censure tra loro connesse: di violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. nonché degli art. 1130 bis e 2043 c.c. che, ove correttamente applicati, avrebbero condotto ad accogliere la sua domanda per la declaratoria di nullità e/o annullamento della delibera;
di illegittimità della detta delibera di approvazione del bilancio consuntivo dei mesi aprile - dicembre 2019 a causa del mancato raccordo alla situazione patrimoniale degli anni precedenti;
di ulteriore sua illegittimità per la mancata contabilizzazione dei due versamenti effettuati il 2 marzo 2018 per € 800,00.

1.2. All'esito ha rassegnato le seguenti conclusioni: in via preliminare, qualora l'adita Corte
d'Appello lo ritenga necessario, ordinare ulteriore attività istruttoria e revocare l'ordinanza del 14 aprile 2022 resa dal primo giudice dando ingresso alle richieste istruttorie illo tempore articolate nella seconda memoria ex art. 183, co. VI, c.p.c.; accogliere l'appello proposto e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, accertare e dichiarare l'illegittimità della delibera condominiale del 30 gennaio 2020 e, di conseguenza, dichiararne la nullità ovvero annullarla quanto alla decisione assunta sul primo punto all'ordine del giorno e, nello specifico, quanto all'approvazione del bilancio consuntivo 2019 con relativo riparto;
condannare il convenuto alle spese del doppio grado di giudizio. CP_1

2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente in data 31 marzo 2023 si è costituito in giudizio il che ha chiesto di rigettare l'appello ex Controparte_1
2 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
adverso proposto, a suo parere infondato in fatto ed in diritto, con vittoria di spese e competenze di giudizio.

3. In grado d'appello non è stata svolta attività istruttoria.
È stato acquisito il fascicolo cartaceo del primo grado del giudizio e si è verificata la consultabilità del fascicolo telematico.
Sulle conclusioni che le parti hanno rassegnato in trattazione scritta per l'udienza del 2 aprile 2025 la causa è stata assunta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. di giorni sessanta per lo scambio delle comparse conclusionali e di ulteriori giorni venti per il deposito delle memorie di replica.

4. Conviene ripercorrere brevemente i fatti di causa.

4.1. Con atto di citazione notificato in data 8 luglio 2020 l'Avvocato , Parte_1 comproprietario di un'unità immobiliare (identificata nel N.C.E.U. del Comune di
Marigliano al foglio 18, particella 488, sub. 11) ubicata al terzo piano dello stabile denominato “ ”, a lui pervenuta per successione ereditaria del Controparte_1 defunto padre , ha riferito che il giorno 30 gennaio 2020 si è riunita, in Persona_1
seconda convocazione, l'assemblea del suddetto Condominio che, deliberando sul primo punto all'ordine del giorno, a maggioranza degli intervenuti per millesimi 500,46 e con il voto contrario dei dissenzienti condomini e , ha Parte_1 Parte_2
approvato il bilancio consuntivo dell'anno 2019 dal mese di aprile a dicembre (pari ad €
12.610,78) e il preventivo di spesa dell'anno 2020, con i relativi riparti, sciogliendo la riserva della precedente assemblea del 16 gennaio 2020.
Ha protestato l'illegittimità della suddetta delibera condominiale nella parte in cui l'assise ha approvato il bilancio consuntivo dell'anno 2019 e il relativo riparto, in quanto assunta in violazione dell'art. 1130 bis c.c. non riportando la situazione patrimoniale reale ed effettiva che l'amministratore condominiale in carica dal mese di aprile 2019: geom. CP_2
ha ereditato dal suo predecessore: . Stante l'indisponibilità della Persona_2
documentazione della precedente gestione ha lamentato anche l'omessa considerazione di alcuni pagamenti da lui effettuati.
Ha quindi convenuto in giudizio dinnanzi al Tribunale di Nola il Controparte_1
come amministrato al fine di ottenere la dichiarazione d'illegittimità della delibera condominiale – per questa ragione nulla ovvero annullabile – limitatamente al primo punto
3 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda dell'ordine del giorno relativo (approvazione del bilancio consuntivo dell'anno 2019 e relativo riparto).

4.2. Il , nella sua comparsa di costituzione e risposta, ha chiesto il Controparte_1 rigetto della domanda avversaria a suo dire infondata;
in via preliminare, ha chiesto di essere autorizzato alla chiamata in causa dell'ex amministratore condominiale: Per_2
, perché sia a costui ordinato di depositare in atti la documentazione relativa al
[...]
periodo della sua gestione condominiale.

4.3. Con ordinanza dell'8 gennaio 2021 il Tribunale ha respinto la richiesta di chiamata in causa del terzo formulata dal Condominio in quanto non connessa per l'oggetto e ha assegnato i termini dell'art. 183, co. VI, c.p.c..
Depositate le memorie istruttorie, ritenuta superflua la prova articolata, la causa è stata rinviata per la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. e all'udienza tenutasi il 3 maggio 2022, decisa con la sentenza a verbale n.958/2022 che ha rigettato la domanda attorea e condannato l'odierno appellante alle spese processuali al CP_1

5. Con la sentenza qui impugnata il Tribunale ha respinto l'obiezione dell'attore circa l'omessa contabilizzazione dei due versamenti di cui ha fornito prova documentale tramite bollettini postali, trattandosi di pagamenti eseguiti nell'anno 2018 riguardanti debiti sorti sotto la gestione dell'amministratore precedente, tuttora mancante di rendicontazione. Con
l'occasione non è parso rispondente a verità che dal bilancio approvato dalla delibera oggetto d'impugnazione l'attore risulti debitore della somma di € 3.000,00 circa, nulla di simile essendo indicato dal piano di riparto approvato, trovandosi il debito nel solo prospetto consegnato dal precedente amministratore all'attuale prospetto Per_2 CP_2 che non costituisce piano di riparto approvato dall'assemblea e che non è stato oggetto di deliberazione assembleare. Le somme versate dall'attore nell'anno 2018, dunque, non sarebbero state prese in considerazione nella redazione del bilancio consuntivo del 2019 in quanto riferibili ad un periodo non considerato dal documento contabile approvato dalla delibera impugnata, del cui piano di riparto nulla è riferito dall'attore, se non che la richiesta di pagamento sarebbe pervenuta dall'amministratore ancora precedente (tale . Persona_3
Dopo avere stigmatizzato l'oggetto della delibera impugnata, ossia il solo bilancio approvato in data 30 gennaio 2020 insieme al relativo piano di riparto, il giudice di prime cure ha respinto la domanda attorea fondata su un sedicente credito del di cui non Pt_1
4 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda sussiste prova e sul pagamento da costui di un debito la cui esistenza non è stata approvata dall'assemblea.
Alle spese è stato applicato il principio della soccombenza e la liquidazione operata in base al D.M. n. 55/2014.
Il è stato invece condannato a versare all'entrata del bilancio dello Stato una CP_1
somma dell'importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio quale conseguenza dell'ingiustificata omessa partecipazione al procedimento di mediazione.

6. Essendo l'impugnazione stata formulata tempestivamente e ritualmente, rispettando l'art. 327 c.p.c. nei tempi e l'art. 342 c.p.c. nella forma, è possibile accedere al merito.

7. Nel primo motivo di gravame ha ribadito l'illegittimità della delibera Parte_1
dell'assemblea condominiale del 30 gennaio 2020 che ha approvato il rendiconto condominiale dal 1° aprile 2019 al 31 dicembre 2019 per la mancanza del raccordo con la situazione patrimoniale precedente e per la non veridicità della situazione patrimoniale esistente al 31 marzo 2019.
7.1. Il motivo è privo di fondamento.
Il Tribunale, consapevole della mancanza della documentazione riguardante la situazione finanziaria degli anni precedenti, allorquando un diverso soggetto ha rivestito la carica di amministratore, ha applicato il principio dettato dalla Corte regolatrice nella nota decisione della II sezione civile del 31 marzo 2017, n. 8521, a mente del quale “Nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del il principio dell'osservanza di CP_1 una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti” (in conformità, Cassazione civile sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526; Cassazione civile, sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13100).
Si tratta di affermazione, ribadita anche da pronunce successive sia di legittimità
(Cassazione civile sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cassazione civile sez. VI, 29 gennaio 2019,
n. 2488) sia di merito, che non è validamente contrastata dal pur ampio appello del Pt_1
5 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda il quale ha piuttosto evidenziato la mancanza dei bilanci precedenti con la relativa documentazione contabile per l'epoca in cui ad amministrare lo stabile è stato tale
[...]
, del quale aveva anzi chiesto la partecipazione al giudizio iussu iudicis, Persona_2 invece negata, corroborando dunque la conclusione che l'operato dell'amministratore a lui succeduto, geom. non ha potuto fare altro che attestare la situazione CP_2
contabile e finanziaria successiva all'incarico.
La stessa difesa appellante ha evidenziato come l'assemblea del Controparte_1
del 19 gennaio 2015 (con delibera impugnata dinanzi al Tribunale bruniano che con sentenza n. 1887/2017 passata in giudicato ha rigettato la domanda confermandone così la legittimità) abbia approvato i rendiconti della gestione ordinaria dall'anno 2002 all'anno
2014, con i relativi piani di riparto, quando amministratore dell'ente è stato tale rag. Per_3
e che l'assise del 9 gennaio 2017 ha approvato anche la gestione ordinaria dal 1°
[...]
gennaio al 31 dicembre 2015, sotto l'amministrazione . Per_2
Nulla più da allora è stato portato all'assemblea, mentre la nomina dell'amministratore data alla fine del mese di marzo 2019. CP_2
Eventuale inerzia anche da costui nella redazione dei bilanci successivi al suo mandato avrebbe infatti aggravato la gestione contabile dell'ente, oltre ad esporlo all'inadempimento rispetto all'obbligo di provvedere alla loro redazione annuale.
Consta invece l'iniziativa dell'amministratore verso il precedente per ricevere l'indispensabile documentazione per la gestione contabile e verso gli organi inquirenti per l'accertamento delle eventuali responsabilità del collega uscente.
L'indisponibilità dei documenti sufficienti all'allineamento contabile di cui l'appellante ha deplorato e tuttora deplora l'assenza non è ovviata dal foglio excell modificabile recante un mero “prospetto delle quote condominiali ordinarie e straordinarie riscosse dal 1° gennaio 2016 ad ottobre 2018 con relativo conguaglio” allegato al verbale assembleare messo a disposizione dal precedente amministratore a quello in carica. Si tratta di documento informale, mai portato all'approvazione assembleare, comunque insufficiente per il periodo di riferimento a colmare la lacuna di cui si duole l'attore appellante, recante un semplice prospetto delle quote che, anche nell'indicazione del debito del per circa € 3.000,00 non risulta parte Pt_1
integrante del bilancio medesimo.
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Neppure giova alla tesi dell'insincera ricostruzione contabile – comunque rettificabile e di nullo pregiudizio per la possibile regolarizzazione successiva – il fatto che tutte le gestioni precedenti di cui è stata possibile la ricostruzione tramite i bilanci cumulativamente approvati a gennaio 2015 e quella dell'annualità successiva rechino un saldo negativo (la gran parte verosimilmente da rimborso anticipazioni e compensi non riscossi dall'amministratore rag. secondo quanto indicato nella citazione di primo Persona_3
grado), invece azzerato dal bilancio approvato dalla delibera impugnata. Infatti, il debito di cui si avrebbe evidenza dalla parziale documentazione non è accertato esistente fino al termine della gestione precedente (esso anche contestato giudizialmente, dunque litigioso) per cui il difetto di continuità sarebbe comunque esistito e non diversamente ovviabile.
L'amministratore in carica ha quindi portato alla delibera assembleare un bilancio redatto per cassa con saldo a zero, la cui contestazione dall'attore, con argomenti non peregrini ma non confermati da alcun documento recente e spendibile con valenza probatoria di un saldo negativo e del suo esatto ammontare, non supera il ragionamento con il quale il Tribunale ha respinto l'azione.
Il bilancio così approvato dall'assemblea per il periodo in esso indicato, ad onta del fatto che non rechi ex professo la postilla della sua possibile rettifica o regolarizzazione, comunque consentita dalla univoca giurisprudenza della Cassazione, per le motivazioni che lo stesso amministratore ha reso all'assemblea (“L'attuale amministratore dichiara di non poter prendere in considerazione quanto inviato dal perché non trattasi di un bilancio consuntivo della sua Per_2 gestione, ma di un semplice prospetto di quote pagate dai condomini non controllabili al momento perché prove di qualsiasi riscontro contabile”) costituisce idoneo quanto necessario atto ricognitivo della situazione corrente di cassa, alla stregua di quanto richiesto dalla
Cassazione civile, sez. II, 22 febbraio 2018, n. 4306 e ostenta le obbligazioni dei condomini nelle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, in modo da consentire di riscuotere i pagamenti delle somme risultanti da esso.
Invero, a norma dell'art. 1130 bis c.c. - come inserito dalla novella n. 220/2012 - il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita”, e quindi gli incassi ed i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione nella nota sintetica esplicativa CP_1
della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale. Secondo il c.d. principio di cassa, i crediti vantati 7 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda dal verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo CP_1
all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (argomentando da
Cassazione civile, sez. II, 4 luglio 2014, n. 15401). Solo dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, possono essere riportate anche nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche “una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio”. La mancanza di tale condizione non ha permesso di dare continuità agli esercizi. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente. Ma l'assenza di una documentazione affidabile da cui acquisire la prova della pregressa debitoria non ha permesso altra soluzione nella redazione del bilancio oggetto di causa.
Lo stesso appellante - del resto – ha dichiarato che sarebbe stato appagato dall'eventuale postilla sulla riserva di rettifica, senza tuttavia nulla di preciso aggiungere riguardo al fatto che l'approvazione assembleare per il periodo considerato non sarebbe stata diversamente possibile in carenza d'evidenzia della debitoria pregressa, nonostante i tentativi dell'amministratore di ottenere la documentazione dal precedente.
Prova ne sia quanto scritto nella medesima delibera oggetto d'impugnativa a proposto anche delle iniziative giudiziali contro l'amministratore precedente, effettivamente esitate nell'imputazione del per il reato previsto e punito dall'art. 646 c.p. perché, ancorché Per_2
revocato dall'incarico dall'assemblea del del 13 marzo 2019, Controparte_1 avrebbe omesso di consegnare al nuovo amministratore reg. la CP_2
documentazione in suo possesso ancorché richiestone con raccomandate del marzo e del maggio 2019, su querela dell'amministratore entrante (così dal capo d'imputazione).
Invero, quello che non è stato possibile con l'approvazione del bilancio impugnato è conteggiare le morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quel partecipante, in assenza della documentazione da cui inferirne l'an e il quantum.
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Sebbene l'art. 1130 bis c.c. di cui si opina la violazione suggelli la preferenza dell'ordinamento verso l'applicazione del criterio di competenza rispetto a quello di cassa laddove la norma richiede di fornire ogni dato inerente la gestione, compresi fondi e riserve, al palese scopo di far emergere dal rendiconto condominiale tutti quei dati e notizie utili alla comprensione dello strumento riepilogativo del periodo annuale, in un reticolo contabile che ostenti non solo le entrate e le uscite, ma anche i crediti e i debiti,
l'indisponibilità delle registrazioni contabili di questi ultimi non è stata diversamente ovviabile, senza che la cosa possa essere pregiudizievole in presenza di dati per la successiva rettifica e integrazione (il credito dell'amministratore del resto, si conferma litigioso e Per_3
oggetto d'impugnazione del decreto ingiuntivo opposto dal su cui CP_1
recentemente si è pronunciato il giudice dell'opposizione chiamato a conferirne l'esecutività provvisoria, invece negata con l'ordinanza del 28 novembre 2024 sopravvenuta alle preclusioni istruttorie e versata dall'appellante con le note scritte del 26 marzo 2025).

8. Con il secondo motivo di gravame, l'impugnante ha eccepito Parte_1
l'illegittimità della delibera assembleare del 30 gennaio 2020, anche in merito alla mancata contabilizzazione dei due versamenti effettuati dal medesimo in data 2 marzo 2018 per la cifra totale di € 800,00.
8.1. Il motivo è altrettanto privo di fondamento.
Il ragionamento da svolgere è il medesimo del precedente paragrafo, in ragione del fatto che trattasi di pagamenti riferibili ad un tempo pregresso e sotto la gestione di un diverso amministratore che anzi conforta che la debitoria da prendere in considerazione non sarebbe neanche quella che lo stesso Avvocato ha dichiarato esistente nell'ultima Pt_1 contabilità approvata, con la precisazione che anche il suo eventuale debito riportato dal prospetto excell allegato alla delibera non ha integrato il bilancio così approvato.
Né appare utile la prova articolata dall'attore e reiterata con l'appello la quale è all'evidenza volta alla ricostruzione contabile di un periodo precedente con imputazione delle somme da lui versate per ripianare debiti del di cui tuttavia non vi è riferimento alcuno CP_1 nel bilancio oggetto dell'odierna impugnazione che si ribadisce essere solo quello dell'anno
2019.
Ne consegue con il rigetto dell'appello, la conferma della statuizione impugnata.
9 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda

9. Data la controvertibilità delle questioni agitate dalle parti, la rilevanza di altri giudizi tra cui quello definito in sede penale e quello tuttora in corso di svolgimento in sede civile, il coinvolgimento di intricate questioni datate di anni, sussistono ragioni analogamente serie ed eccezionali, equiparabili a quelle codificate dall'art. 92 c.p.c. nei termini indicati dalla
Corte costituzionale con la sentenza del 19 aprile 2018, n. 77, per compensare interamente tra le parti le spese di questo secondo grado del giudizio.
10. Infine si evidenzia che, a norma dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 della legge n. 228 del 24 dicembre 2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in data successiva al 30 gennaio 2013 quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis.
Per tale ragione, la Corte dà atto che sussistono i presupposti di cui alla norma in esame e che l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito della presente decisione.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, così provvede:
⎯ rigetta l'appello proposto da alla sentenza del Tribunale di Nola n. Parte_1
958/2022 emessa in data 3 maggio 2022 e non notificata;

⎯ compensa tra le parti le spese del presente grado di giudizio;

⎯ dà atto, attesa l'infondatezza dell'appello, che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.
Così deciso nella Camera di Consiglio in data 16 luglio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello
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