R.G. n. 675/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei magistrati:
Dott.ssa Rossella Atzeni - Presidente -
Dott. Marcello Castiglione - Consigliere -
Dott.ssa Laura Casale - Consigliere relatore - riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa d'appello avente ad oggetto: Vendita di cose immobili.
Proposta da:
(C.F. , nata a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1
residente a [...]4, rappresentata e difesa, giusta procura in calce all'atto d'appello, dall'Avv. Paolo Venturi (C.F. ) ed C.F._2
elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Genova, Via Ippolito d'Aste, n. 3/3;
-Appellante
-contro-
(C.F. ), nata a [...] il [...] e Controparte_1 C.F._3
residente in [...], elettivamente domiciliata in Genova, Piazza Dante, n. 9/6 A, presso lo studio dell'Avv. Paolo Marchiò (C.F.
) che la rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'Avv. C.F._4
Aldo Massimo Finzi Longo (C.F. ), giusta procura allegata alla C.F._5
comparsa di costituzione e risposta;

-Appellata
-per la riforma-
della sentenza n. 1669/24 del Tribunale di Genova, pubblicata in data 29.05.24 e notificata in data 04.06.24.
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante: “Voglia la Corte di Appello Eccellentissima, contrariis reiectis e previa ogni più opportuna pronuncia, per tutti i motivi indicati in narrativa, riformare parzialmente la sentenza del Tribunale di Genova n. 1669/2024, pubblicata in data 29/05/2024, resa inter partes nel giudizio r.g. n. 7777 / 2022, e per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto della
SI.ra di recedere ex art. 1385 c.c., dal contratto preliminare stipulato con Parte_1
la SI.ra in data 24 aprile 2020, autenticato nelle firme dal Notaio Controparte_1 Per_1
(Rep 14821 – Racc n. 7006) e conseguentemente condannare la sig.ra
[...] [...]
a corrispondere alla SI.ra il doppio della caparra CP_1 Parte_1
confirmatoria versata pari ad Euro 230.000,00, ovvero la somma maggiore e/o minore meglio vista, oltre interessi dal 24/4/2020 o dalla data meglio vista;
respingere la domanda della
SI.ra volta ad ottenere il pagamento della penale contrattuale per ritardo Controparte_1 nella riconsegna dell'Immobile o, in via subordinata, ex art. 1384 c.c., ridurre tale condanna alla somma di Euro 45.600,00 ovvero alla somma meglio vista;
respingere la domanda della
SI.ra volta ad ottenere il rimorso da parte della SI.ra Controparte_1 Parte_1 delle spese condominiali e spese relative ad IMU e Tari attinenti all'Immobile quantificate in
Euro 33.910,85; riformare l'impugnata sentenza in punto spese, condannando la SI.ra
al pagamento delle spese di primo grado a favore del sottoscritto Controparte_1
Avvocato che si dichiara antistatario. Con vittoria delle spese anche del presente grado di giudizio a favore del sottoscritto Avvocato che si dichiara antistatario”.
Per l'appellata: “Piaccia alla Corte Ecc.ma, contrariis rejectis, IN OGNI CASO NEL MERITO
Confermare integralmente la Sentenza n. 1669/2024 resa in data 22 maggio 2024 dal Tribunale di Genova – Prima Sezione Civile, Giudice Unico Dott. Paolo Gibelli – e pubblicata in data 29 maggio 2024, rigettando ogni domanda formulata dall'appellante poichè manifestamente infondata in fatto e in diritto. Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge di entrambi i gradi di giudizio.”.
*** FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Controparte_1
esponendo: Parte_1
- che, in data 24 aprile 2020, ella e la stipulavano un contratto preliminare autenticato Pt_1
nelle firme dal Notaio , avente ad oggetto l'immobile sito in Camogli, Via Persona_1
Saccomanno 26/A e relative pertinenze, facente parte del “Condominio Villa Saccomanno”;
- che, in base al Contratto Preliminare, la a fronte di un corrispettivo contrattuale di Pt_1
euro 1.150.000,00, versava a titolo di caparra confirmatoria la somma di Euro 115.000,00 mediante due assegni circolari;

- che, sempre in base alle previsioni del Contratto Preliminare, il possesso ed il godimento dell'Immobile veniva concesso alla al momento della sottoscrizione dell'atto e la Pt_1
stipula del contratto definitivo veniva prevista per il 24 aprile 2022;
- che l'Immobile veniva consegnato alla il 24 aprile 2020 privo di qualsivoglia Pt_1
problematica apparente, avendo la proprietà eliminato piccole macchie di umidità provocate dalla perdita d'acqua dai vasi del giardino soprastante;

- che, nel mese di giugno 2020, a seguito di fenomeni temporaleschi, nell'Immobile iniziavano a presentarsi macchie di umidità e di colamento di acqua;

- che, a fronte delle contestazioni della la ed il marito, sig. Pt_1 CP_1 [...]
attribuivano la responsabilità a problemi di impermeabilizzazione del terrazzo CP_2
soprastante, di proprietà dei sig.ri Per_2
- che, nel mese di gennaio 2021, la situazione si aggravava ulteriormente e la totalità dei locali dell'Immobile era soggetto ad infiltrazioni e presenza di muffe;

- che la con lettera del 10 marzo 2021, contestava l'inadempimento della Pt_1
al Contratto Preliminare eccependone l'intervenuta risoluzione e richiedendo la CP_1
restituzione degli importi versati oltre al risarcimento dei danni derivante dal danneggiamento dei propri beni;

- che, in data 12 marzo 2021, era stato depositato dalla un ricorso per accertamento CP_1
tecnico preventivo davanti al Tribunale di Genova (RG. N. 2359/2021) al fine di far accertare lo stato dell'Immobile e le cause dei vizi;
- che la missiva della del 10 marzo 2021 veniva riscontrata dal legale della Pt_1
, che evidenziava che costei, al momento della firma del Contratto Preliminare, CP_1
“era del tutto ignara di quel che poi è emerso” relativamente allo stato dell'Immobile;
- che, nel settembre 2021 la avviava un procedimento di mediazione, conclusosi Pt_1
negativamente;
- che, in data 26 aprile 2022, la , respingendo le contestazioni della CP_1 Pt_1
comunicava la risoluzione del Contratto Preliminare per la mancata stipula del definitivo entro la data del 24 aprile 2022 e dichiarava che avrebbe trattenuto la caparra confirmatoria ricevuta;

- che, in data 31 maggio 2022, veniva introdotta nuova procedura di mediazione da parte della e la stessa si concludeva con esito negativo il 12 luglio 2022. CP_1
Sulla base di tali premesse in fatto, chiedeva al Tribunale adito di Controparte_1
dichiarare la risoluzione del Contratto Preliminare con conseguente condanna alla restituzione dell'Immobile e la condanna della al rimborso a favore della di svariati Pt_1 CP_1 oneri relativi all'immobile (tra cui spese condominiali e imposte sulla proprietà,) e il pagamento della penale contrattualmente prevista per la mancata restituzione dell'Immobile.

2. Si costituiva in giudizio la che contestava le argomentazioni avversarie e Pt_1
rassegnava le seguenti conclusioni: 1) In via principale: a) accertare e dichiarare il diritto della
SI.ra di recedere ex art. 1385 c.c., dal Contratto Preliminare e Parte_1
conseguentemente condannare la a corrispondere alla il doppio della CP_1 Pt_1
caparra confirmatoria versata pari ad Euro 230.000,00, ovvero la somma maggiore e/o minore meglio vista, oltre interessi dal 24/4/2020 o dalla data meglio vista;
b) condannare la a corrispondere alla SI.ra l'importo di Euro 25.000,00, ovvero CP_1 Parte_1
la somma maggiore e/o minore meglio vista, da determinarsi anche in via equitativa, oltre interessi. 2) In via subordinata - in caso di mancato accoglimento della domanda di cui al precedente punto 1 lett. a), condannare, comunque, la sig.ra a Controparte_1 corrispondere alla SI.ra l'importo di Euro 115.000,00 ovvero la somma Parte_1
maggiore e/o minore meglio vista, anche ai sensi dell'art. 2033 c.c., oltre interessi dal 24/4/2020
o dalla data meglio vista;
3) In ogni caso: - respingere le domande ex adverso proposte in quanto infondate in fatto ed in diritto ed in via subordinata compensare comunque quanto denegatamente venisse riconosciuto a controparte con gli importi di cui alle domande di condanna della Pt_1

3. La causa veniva istruita documentalmente e veniva decisa con la sentenza impugnata, con cui il Tribunale di Genova così statuiva: “(…) dichiara risolto tra le parti di causa il contratto preliminare del 24.4.20 meglio indicato in atti;
condanna parte convenuta all'immediato rilascio a parte attrice dei beni ivi indicati;
condanna parte attrice a versare a parte convenuta la somma di euro 115.000,00 a titolo di restituzione della caparra, oltre interessi legali dal
11.3.21 all'introduzione del giudizio ed a quelli moratori, di lite, successivi fino ad oggi;
condanna parte convenuta a versare a parte attrice la somma di euro 114.000,00 a titolo di penale per occupazione, oltre interessi legali dal 26.4.22 alla introduzione del giudizio ed a quelli moratori di lite successivi sino ad oggi;
condanna la stessa parte a rifondere alla medesima di cui sopra le spese contrattualmente dovute nella misura di euro 33.910,85 oltre i medesimi accessori dalla data di maturazione delle singole obbligazioni componenti;
compensa le spese di lite tra le parti”.
In particolare, secondo il Giudice di prime cure:
- la problematica infiltrativa verificatasi nell'immobile per cui è causa avrebbe giustificato la dichiarazione della di far valere la risoluzione del contratto preliminare del 24.04.20; Pt_1
- il documento contrattuale non avrebbe previsto la restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385, c. 2 c.c. e avrebbe previsto la “risoluzione” come rimedio per le parti per reagire all'altrui inadempimento e liberarsi dal vincolo, con conseguente dubbia applicabilità della disciplina legale del recesso al contratto de quo;
- la lettera inviata dalla in data 10.03.21 alla conteneva la dichiarazione Pt_1 CP_1
d'intendere risolto il contratto preliminare e la richiesta di restituire la caparra versata e di risarcire i danni, senza alcun cenno al recesso e alla restituzione del doppio della caparra;

- l'odierna appellante, una volta affermato di ritenere risolto ipso iure il contratto preliminare del 24.04.20, non avrebbe potuto agire successivamente in giudizio con una domanda di recesso dal preliminare stesso e di restituzione del doppio della caparra versata, ai sensi dell'art. 1385,
c. 2 c.c., stante l'alternatività dei due rimedi contrattuali;

- l'unica richiesta proposta in via riconvenzionale dalla suscettibile di accoglimento Pt_1
sarebbe stata quella tesa ad ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare del
24.04.20 e la condanna di controparte alla restituzione della caparra di euro 115.000,00; - non avrebbe potuto essere condannata a risarcire i danni lamentati ex Controparte_1
adverso, perché non sarebbe emerso un suo inadempimento colpevole al contratto preliminare azionato;

- avendo continuato ad occupare l'appartamento oggetto di causa anche dopo Parte_1
la scadenza del termine per la conclusione del definitivo (24.04.22), avrebbe dovuto essere condannata a versare a controparte la penale prevista all'art. 4 del preliminare;

- alla data della decisione, l'importo della suddetta penale sarebbe stato pari a euro 228.000,00 tuttavia, considerato che il rapporto contrattuale era venuto meno per effetto di una mera risoluzione, senza attivazione dell'obbligo di restituire il doppio della caparra, detto importo avrebbe dovuto essere ridotto, ex art. 1384 c.c., del 50%, con conseguente quantificazione in euro 114.000,00;
- la avrebbe dovuto essere condannata a corrispondere alla gli importi Pt_1 CP_1
dovuti a titolo di spese condominiali, IMU e TARI, per un totale di euro 33.910,85.

4. Con atto di citazione in appello notificato in data 04.07.24, impugnava la Parte_1
predetta decisione, deducendo tre motivi.

4.1. Col primo motivo (ERRATA APPLICAZIONE DEGLI ART. 1385 C.C. E 1453 C.C.),
l'appellante sosteneva che avrebbe errato il Tribunale di Genova nel rigettare la domanda di recesso e di restituzione del doppio della caparra versata, ex art. 1385 c. 2 c.c., da lei proposta in via riconvenzionale, per avere esso dichiarato risolto il contratto preliminare de quo in conseguenza dei riscontrati vizi della cosa venduta e del connesso inadempimento di parte promittente venditrice.
Sul punto, la osservava che, nel caso di specie, il riferimento da lei inserito, nella Pt_1
lettera del 10.03.21, alla risoluzione del contratto preliminare del 24.04.20 per inadempimento della promittente venditrice non avrebbe avuto alcuna efficacia impeditiva alla proposizione, da parte sua, di una successiva domanda giudiziale tesa ad ottenere la declaratoria della legittimità del recesso dal contratto medesimo e la condanna di controparte al pagamento del doppio della caparra versata, “(…) ragion per cui colui che, versata la caparra confirmatoria, abbia in via stragiudiziale eccepito che il contratto si è risolto per fatto e colpa della controparte, in seguito, agire in giudizio (anche in via riconvenzionale) esercitando il diritto di recesso, posto che il divieto di modifica della domanda può valere solo per quella giurisdizionale già proposta” (pag. 9 dell'appello).

4.2. Col secondo motivo (“ERRONEA CONDANNA DELLA AL Pt_1
PAGAMENTO DI IMPORTI IN FORZA DELLE PATTUIZIONI PREVISTE NEL
CONTRATTO PRELIMINARE RISOLTO”), l'appellante lamentava che il Tribunale di
Genova, una volta dichiarato risolto il contratto preliminare del 24.04.20, non avrebbe potuto condannarla al pagamento in favore di controparte di somme in base alle previsioni del contratto caducato.
In particolare, l'originaria convenuta sosteneva che, a fronte dell'intervenuta risoluzione del rapporto contrattuale, controparte avrebbe dovuto fondare le proprie domande inerenti alla penale contrattuale e alle spese relative all'immobile (condominiali, IMU e TARI) sull'art. 2033 c.c., ciò che non sarebbe avvenuto nella fattispecie in esame.
Inoltre, secondo la il Giudice di prime cure l'avrebbe illegittimamente condannata l Pt_1
versamento in favore della della somma di euro 114.000,00 a titolo di penale, e CP_1
ciò in quanto:
- non si sarebbe verificato il presupposto contrattualmente previsto per la debenza della clausola penale, ossia, a mente dell'art. 4 del preliminare, la mancata stipula del definitivo per fatto e colpa della parte promissaria acquirente;

- la riduzione dell'importo dovuto a titolo di penale operata dal Tribunale di Genova ex art. 1384 c.c. non avrebbe tenuto conto del fatto che, secondo le risultanze documentali di causa,
l'immobile de quo sarebbe stato in precedenza locato per un canone mensile medio pari a euro
1.200,00 mensili, ciò che avrebbe dovuto indurre il primo Giudice a diminuire la somma contrattualmente prevista dalle parti (euro 300 giornalieri) fino ad una cifra non superiore ad euro 60 giornalieri.

4.3. Col terzo motivo (“NECESSITA' DI RIFORMA IN PUNTO SPESE”), l'appellante non formulava un vero e proprio motivo di censura avverso uno specifico capo della sentenza impugnata, limitandosi ad affermare che la riconosciuta fondatezza delle doglianze svolte avverso la pronuncia di prime cure ne avrebbe dovuto comportare la riforma anche in punto spese, con condanna di controparte al pagamento in suo favore degli esborsi del doppio grado di giudizio.

5. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 30.09.24, si costituiva in giudizio
, contestando le argomentazioni avversarie e, in particolare, sostenendo: Controparte_1 - quanto al primo motivo, che la nella lettera del 10.03.21, avrebbe dimostrato di Pt_1 aver operato una scelta tra risoluzione e recesso, rinunciando al “duplum” della caparra e chiedendo i danni;
che consentire alla parte adempiente di agire in giudizio per ottenere il recesso e il doppio della caparra ex art. 1385 c. 2 c.c. dopo che essa abbia già dichiarato d'intendere risolto il contratto si porrebbe in contrasto col dato normativo e comporterebbe un aggravio sproporzionato della posizione dell'altra parte;
che la risoluzione del contratto, laddove intervenuta in sede stragiudiziale, impedirebbe alla parte adempiente di agire in giudizio per ottenere il recesso e il doppio della caparra ex art. 1385 c. 2 c.c., giusta la non disponibilità degli effetti della risoluzione di diritto del rapporto contrattuale sancita dalle
Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 553/2009; che, nel caso di specie, in capo alla non risulterebbe ascrivibile alcun inadempimento colpevole, poiché le CP_1
problematiche infiltrative costituenti i vizi della cosa venduta sarebbero state causate dalla carente impermeabilizzazione del terrazzo dell'unità immobiliare soprastante, di proprietà di terzi;

- quanto al secondo motivo, che la penale prevista dall'art. 4 del contratto preliminare del
24.04.20 sarebbe stata collegata all'ipotesi del mancato rilascio dell'immobile da parte della promissaria acquirente decorso il termine per la stipula del definitivo;
che controparte, quale comodataria del bene immobile, avrebbe dovuto sostenere le spese di ordinaria manutenzione, nonché quelle relative alla TARI e all'IMU (giusta apposita previsione, quanto a queste ultime, nel contratto inter partes); che il potere di riduzione della penale ex art. 1384 c.c. potrebbe essere esercitato dal Giudice d'ufficio e che il fino dello stesso coinciderebbe con un riequilibrio delle posizioni contrattuali delle parti, senza che rilevino gli effetti che la penale potrebbe produrre sul patrimonio del debitore;
che, in ogni caso, controparte avrebbe persistito ad occupare l'immobile per cui è causa durante l'intero giudizio di primo grado, e anche alla data del deposito della comparsa di costituzione e risposta in appello;

- quanto al terzo motivo, che, nel caso di specie, non vi sarebbero ragioni per riformare la sentenza di primo grado in punto spese, in considerazione della evidente soccombenza reciproca registratasi in prime cure.

6. La Corte, in persona del Consigliere Istruttore, con ordinanza del 22.11.24, rinviava la causa all'udienza del 27.03.25 per la rimessione in decisione collegiale ex art. 352 c.p.c., concedendo alle parti i termini di sessanta giorni prima della predetta udienza per il deposito delle note di precisazione delle conclusioni, di trenta giorni prima della predetta udienza per il deposito delle comparse conclusionali e di quindici giorni prima della predetta udienza per il deposito delle note di replica.
Con ordinanza del 28.03.25, la Corte, nella persona del Consigliere Istruttore, rimetteva la causa al Collegio per la decisione.
***
RAGIONI DELLA DECISIONE

7. L'appello è infondato e deve essere rigettato, per le seguenti ragioni.

7.1. Ed invero, quanto al primo motivo, questa Corte ritiene corretta la soluzione giuridica cui
è pervenuto il primo Giudice ma, al contempo, appare necessario apportare alla motivazione della sentenza impugnata le seguenti correzioni.
Giova preliminarmente rammentare che, nel giudizio di primo grado, le parti avevano precisato le rispettive conclusioni come segue:
- per : “Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis, IN OGNI CASO Controparte_1
accertato il grave inadempimento della SInora in ordine sia al pagamento delle Pt_1 spese e della penale sia per il protrarsi del godimento dell'immobile (art. 4 del contratto stipulato dalle parti il 24.4.2020), 1. dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto inter partes per fatto e colpa della promissaria acquirente;

2. dichiarare tenuta, Parte_1
anche – ove occorra – con sentenza parziale ex art. 277, secondo comma, c.p.c. e/o ex art. 279, secondo comma, n.4 c.p.c., e per l'effetto condannare la SI.a , residente in [...]
Camogli, Via Saccomanno nr. 26/a, all'immediata restituzione e consegna e rilascio dei sopra descritti immobili, nella disponibilità della ricorrente, siti in Camogli alla Via Saccomanno
26/A, nel Condominio denominato “Villa Saccomanno”, così individuati catastalmente: appartamento foglio 8, mappale 194, sub. 17, piano T, cat. A/7, cl. 4, vani 8, sup. cat. Mq. 201,
R.C. 2.561,63; lastrico solare foglio 8, mappale 194, sub. 18, piano 1, 26 mq;
oltre a un'area scoperta di 741 mq.; box foglio 8, mappale 1314, sub. 21, Via Saccomanno 26bis, piano S1, int. 12, cat. C/6, cl. 4, mq. 37, R.C. 473,90, restituendone nel contempo anche le chiavi e i telecomandi e con la condanna di controparte alla reductio in pristinum dei locali di proprietà
o del rimborso della somma occorrente a tal fine;
2 3. condannare la SI.a CP_1
a rimborsare alla ricorrente le spese condominiali e le spese relative ad IMU Parte_1
e TARI attinenti agli immobili di cui si tratta e per l'effetto condannarla a pagare alla ricorrente l'importo - maturato alla data del 31.12.2023 – di € 12.477,85 per le spese condominiali della villa e del box, € 20.101,00 per IMU, € 613,00 per TARI, oltre quelle a scadere successivamente e sino alla data di effettivo rilascio;
ed oltre interessi legali dal dovuto al saldo;
o quel maggiore o minore importo che parrà di Giustizia;

4. condannare la SI.a
a corrispondere alla ricorrente la penale giornaliera di € 300,00 e, per Parte_1
l'effetto, condannarla a pagare alla ricorrente l'importo di € 184.800,00 maturato alla data del 31.12.2023, oltre alla penale giornaliera maturata successivamente e sino alla data di effettivo rilascio, o quella diversa somma che parrà di Giustizia;

5. voglia rigettare le temerarie domande tutte - principali, subordinate e riconvenzionali - formulate da parte resistente perché infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui in narrativa con il conseguente diritto della SInora a trattenere la caparra confirmatoria stata versata;
e sul punto si CP_1
richiamano integralmente le note finali scritte ritualmente depositate in data 5 dicembre 2023;


6. con vittoria di spese e compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge.”;
- per “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, premessa ogni necessaria Parte_1
declaratoria e accertamento del caso e di legge, A) in via pregiudiziale: - ai sensi dell'art.
418 c.p.c. si chiede, a modifica del decreto di cui al secondo comma dell'art. 415 c.p.c., di voler fissare con nuovo decreto altra udienza di comparizione delle parti e di discussione della causa nel rispetto del predetto art. 418 c.p.c.; B) Nel merito: 1) in via principale e riconvenzionale:
a) accertare e dichiarare il diritto della SI.ra di recedere ex art. 1385 c.c., Parte_1
dal contratto preliminare stipulato con la SI.ra in data 24 aprile 2020, Controparte_1
autenticato nelle firme dal Notaio (Rep 14821 – Racc n. 7006) e Persona_1
conseguentemente condannarela sig.ra a corrispondere alla SI.ra Controparte_1
il doppio della caparra confirmatoria versata pari ad Euro 230.000,00, Parte_1
ovvero la somma maggiore e/o minore meglio vista, oltre interessi dal 24/4/2020 o dalla data meglio vista;
b) in ogni caso condannare la SI.ra a corrispondere alla Controparte_1
SI.ra l'importo di Euro 25.000,00, ovvero la somma maggiore e/o minore Parte_1
meglio vista, da determinarsi anche in via equitativa, oltre interessi. - i tutto comunque entro il limite di valore di Euro 260.000,00; 2) In via subordinata - in caso di mancato accoglimento della domanda di cui al precedente punto 1 lett. a), condannare, comunque, la sig.ra
[...]
a corrispondere alla SI.ra l'importo di Euro 115.000,00 CP_1 Parte_1 ovvero la somma maggiore e/o minore meglio vista, anche ai sensi dell'art. 2033 c.c., oltre interessi dal 24/4/2020 o dalla data meglio vista;
3) In ogni caso: - respingere le domande ex adverso proposte in quanto infondate in fatto ed in diritto ed in via subordinata compensare comunque quanto denegatamente venisse riconosciuto a controparte con gli importi di cui alle domande di condanna della . Con vittoria di compensi e spese di causa oltre agli Pt_1 accessori di legge da liquidarsi al procuratore antistatario.”. Pertanto, è possibile affermare che nel caso di specie entrambe le parti hanno chiesto al
Tribunale adito una pronuncia che consentisse loro di svincolarsi dalle obbligazioni discendenti dal contratto preliminare del 24.04.2020.
Il Giudice di primo grado, come emerge da pag. 10 della sentenza impugnata, ha dichiarato la risoluzione del contratto concluso inter partes a seguito della riconosciuta esistenza di vizi della cosa venduta (rectius, nel caso di specie, promessa in vendita), così accogliendo la prospettiva di parte convenuta, che veniva qualificata come azione redibitoria ex art. 1492 c.c.
Inoltre, il Tribunale di Genova riteneva che avendo fatto valere, con la Parte_1
propria missiva del 10.03.21, la risoluzione del contratto preliminare del 24.04.20 per inadempimento della parte promittente venditrice, non avrebbe potuto conseguire in sede giudiziale il recesso dal contratto stesso, con restituzione del doppio della caparra versata, ai sensi dell'art. 1385, c. 2 c.c., e ciò in quanto “(…) una volta scelta la via, non si può ritenere applicabile congiuntamente la disciplina di più istituti. Dichiarato di ritenere il contratto risoluto il contraente non può ulteriormente recedere, posto che il recesso è una ulteriore forma di esercizio dei diritti contrattuali e il cambio in corsa lederebbe il legittimo affidamento delle parti (…)” (pag. 10 della sentenza impugnata).
Occorre tuttavia ricordare che, nella fattispecie in esame, le parti si sono reciprocamente inviate comunicazioni scritte con cui hanno sostenuto che il contratto preliminare del 24.04.20 si fosse risolto in conseguenza dell'inadempimento dell'altra parte.
In particolare:
- in data 10.03.21, ha trasmesso a una missiva con cui Parte_1 Controparte_1 dichiarava “(…) di far valere la risoluzione del contratto per fatto e colpa imputabile alla parte venditrice, con conseguente diritto ad ottenere la restituzione della caparra e l'integrale risarcimento dei danni”;
- , in data 26.04.22, ha trasmesso a una missiva con cui Controparte_1 Parte_1 affermava che, essendo decorso il termine del 24.04.22, previsto dall'art. 4 del preliminare per la stipula del definitivo, “(…) il contratto, pertanto, è da intendersi risolto ipso iure per esclusivi suoi fatto e colpa (…)”.
Ebbene, ad avviso di questa Corte, avendo entrambe le parti del presente giudizio invocato in via stragiudiziale la risoluzione del contratto preliminare del 24.04.20 ed avendo chiesto in sede giudiziale lo scioglimento del medesimo vincolo contrattuale, modificando sul punto la motivazione della sentenza impugnata, appare in questa sede possibile dichiarare la risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa per mutuo consenso delle parti, alla luce del principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “non viola il principio della corrispondenza tra chiesto e giudicato la decisione che accolga la domanda di restituzione quale conseguenza del rilievo d'ufficio della avvenuta risoluzione consensuale, quando la restituzione sia stata chiesta invece quale conseguenza della risoluzione per inadempimento
((;ass. 715/ 2018 in un caso in cui, chiesta la restituzione per risoluzione da inadempimento, essa era stata disposta quale conseguenza della nullità rilevata d'ufficio). Infatti, il venir meno del titolo, quale che ne sia la causa (risoluzione, annullamento ecc.), rende indebita la prestazione effettuata in base ad esso ed, una volta che ne sia stata chiesta la restituzione, non rileva la ragione per la quale quel pagamento è diventato indebito, potendo l'effetto restitutorio seguire all'accertamento d'ufficio di altra causa risoluzione. Ciò si spiega considerando che
l'effetto restitutorio identico, quale che sia la causa che ha comportato la caducazione del titolo;
altra è infatti la diversità di cause che possono produrre la caducazione del titolo, e che sono necessarie a specificare la domanda ed a differenziarla (risoluzione per inadempimento
o per mutuo consenso, ecc.), altra è la causa dell'effetto restitutorio che è nella caducazione stessa del titolo, che consiste in un effetto identico quale che sia la causa (non cambia l'effetto della risoluzione se la causa è l'inadempimento anziché il mutuo consenso) in base al quale il pagamento era stato effettuato, con la conseguenza che la pronuncia che ordina la restituzione ha come ragione la caducazione del titolo, ossia un fatto che produce identici effetti quale che ne sia la sua ragione;
la restituzione, sempre che vi sia domanda, è pronunciata per via della mera caducazione del titolo che aveva sorretto il pagamento.” (Cass. Civ., Sez. III, 18.05.21,
n. 13504).
Infatti, nella fattispecie in esame le parti hanno chiaramente manifestato, sia nelle missive scambiate prima del giudizio, sia nelle conclusioni precisate nell'ambito di esso, di non avere ormai alcun interesse alla stipula del contratto definitivo per la compravendita dell'immobile di proprietà di avendo chiesto al Tribunale adito soltanto la Controparte_1
regolamentazione giudiziale dei rapporti economici disciplinati nel contratto preliminare del
24.04.20.
In tale contesto, quindi, va confermata la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare del
24.04.20 adottata dal Giudice di primo grado, precisandosi in questa sede che la risoluzione stessa è intervenuta per mutuo consenso delle parti.
Per l'effetto, deve essere confermata anche la condanna statuita dal primo Giudice nei confronti di parte promittente venditrice a restituire a parte promissaria acquirente Controparte_1 la somma di euro 115.000,00, da quest'ultima versata alla prima a titolo di Parte_1
caparra confirmatoria.
Pertanto, il primo motivo è infondato.

7.2. Quanto al secondo motivo, occorre anzitutto evidenziare che il contratto preliminare del
24.04.20, all'art. 4, prevede che “Le parti convengono sin d'ora che, in caso di mancata stipula dell'atto notarile di compravendita per fatto e/o colpa della parte promissaria acquirente, il presente contratto si intenderà risolto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 cod. civ., con il diritto per la parte promittente venditrice di trattenere tutte le somme già versate a titolo di caparra confirmatoria, ogni eccezione rimossa da parte della promissaria acquirente – salvo il diritto della parte promittente venditrice al ripristino dello status quo ante o del rimborso della somma occorrente a tal fine – ed il promissario acquirente dovrà altresì rilasciare senza ritardo entro e non oltre la scadenza della data originariamente fissata per la stipula del rogito definitivo, tutti i beni oggetto della presente scrittura, liberi da persone e cose. In difetto verrà applicata, ogni eccezione rimossa da parte della promissaria acquirente, la penale giornaliera in favore della parte promittente venditrice concordata tra le parti in euro 300,00 (trecento) per ogni giorno di ritardo”.
Ebbene, secondo la tesi di parte appellante, “(…) come emerge chiaramente dal dato letterale della pattuizione, la penale trova applicazione, a titolo punitivo, nell'ipotesi in cui la mancata stipula del definitivo si imputabile alla parte acquirente” (pagg. 11 – 12 dell'appello).
Tale argomentazione, ad avviso di questa Corte, non può essere condivisa.
Ed invero, interpretando secondo il suo significato letterale la riportata previsione contrattuale, si evince che il requisito della imputabilità alla parte promissaria acquirente della mancata stipula del definitivo risulta connessa non già alla penale, bensì al diverso effetto della risoluzione ex lege del preliminare ai sensi dell'art. 1456 c.c. Piuttosto, la penale deve considerarsi riferita all'ipotesi in cui la parte promissaria acquirente, a seguito dello scioglimento del vincolo contrattuale, ometta di rilasciare il bene immobile entro e non oltre la scadenza della data originariamente fissata per la stipula del rogito definitivo.
Tale lettura appare invero suffragata dall'uso della congiunzione “ed” nel testo sopra trascritto, congiunzione con cui i redattori del contratto hanno evidentemente inteso distinguere la tematica della risoluzione ex lege del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. per fatto e colpa della parte promissaria acquirente da quella della mancata riconsegna di quanto formava oggetto del preliminare, con annessa previsione di una penale giornaliera pari a euro 300,00 “per ogni giorno di ritardo” (da intendersi, all'evidenza, nel restituire l'immobile).
Peraltro, la formulazione letterale dell'art. 4 del contratto preliminare del 24.04.20, nella parte in cui stabilisce che la parte promissaria acquirente, a seguito della caducazione del contratto ex art. 1456 c.c., avrebbe dovuto pagare la somma di euro trecento per ogni giorno di ritardo nella riconsegna del bene immobile, induce a ritenere che il primo Giudice, diversamente da quanto lamentato dall'appellante, abbia del tutto correttamente condannato la al Pt_1
pagamento della penale nonostante la contestuale pronuncia di risoluzione del preliminare, appunto perché l'attivazione della clausola penale, nell'economia dell'art. 4, era prevista in conseguenza della risoluzione del contratto preliminare, tra l'altro verificatasi ex lege in base all'art. 1456 c.c.
Da ultimo, quanto alla questione, parimenti affrontata dall'appellante nell'ambito del motivo in esame, della riduzione d'ufficio ex art. 1384 c.c. dell'importo della penale, si osserva che, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, “La penale può essere diminuita equamente dal giudice (art. 1384 cod. civ.) se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare è manifestamente eccessivo avuto riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento. Il potere di riduzione della penale a equità, attribuito al giudice dalla norma citata, è funzionale alla tutela dell'equilibrio contrattuale, fatto – questo – che, essendo di interesse generale, legittima l'esercizio della potestà anche d'ufficio (Cass. Sez. 3 n. 24458-
07) e anche nei contratti di cui è parte la pubblica amministrazione (v. di recente Cass. Sez. 6-
2 n. 11439-20), ferma la necessità di previo assolvimento di oneri di allegazione e prova incombenti sulla parte circa le circostanze rilevanti per la valutazione della eccessività (v.
Cass. Sez. 2 n. 34021- 19, Cass. Sez. 3 n. 8071-08, Cass. Sez. Lav. n. 24166-06). Il criterio per esercitare il potere di riduzione non è mai – però - la valutazione del danno che sia stato accertato o risarcito, quanto piuttosto l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento della prestazione specifica cui ha diritto (cfr. Cass. Sez. 1 n. 10626-07, Cass.
Sez.

6-1 n. 17731-15).” (Cass. Civ., Sez. I, 10.07.23, n. 19492).
Nel caso di specie, il Tribunale di Genova ha motivato nel modo seguente la propria decisione di ridurre ex art. 1384 c.c. la penale contrattualmente prevista: “Ad oggi risulta decorso 760 giorni di protratta occupazione dell'immobile con conseguente potenziale consistenza della penale contrattuale di euro 228.000,00. Ci si deve interrogare sulla riducibilità ex art. 1384
c.c. di tale consistente somma. Da un lato se la stessa viene vista come mera forfettizzazione di un danno da mancato impiego commerciale del bene la misura appare certamente eccessiva (è documentato in causa un valore locatizio per pari periodo di poco superiore ai 40.000,00 euro).
Per altro verso se si considera l'aspetto “sollecitatorio” della penale, il suo “scopo lecito” di obbligare ad un pronto adempimento la abnormità, pur residuando, non pare così grave, anche perché il gigantismo della cifra finale deriverebbe anche dalla singolare ostinazione nella occupazione di un bene altrui da restituirsi. Nel caso di specie, a fronte di applicazione ala fattispecie di una regolazione puramente risolutoria, senza l'operatività in duplum del patto confirmatorio, la riduzione della penale al 50%” (pag. 12 della sentenza impugnata). Tale motivazione, ad avviso di questa Corte, risulta pienamente condivisibile nonché coerente coi riportati insegnamenti della giurisprudenza di legittimità, atteso che la Pt_1
pacificamente, ha occupato illegittimamente il bene immobile de quo non solo per l'intera durata del procedimento di primo grado, ma anche per buona parte del presente giudizio d'appello, essendo il rilascio intervenuto soltanto a fine 2024, in base a quanto riferito da parte appellata.
Pertanto, la diminuzione dell'importo della penale contrattualmente prevista della metà, che ha condotto ad una condanna a tale titolo della originaria convenuta per euro 114.000,00, appare equa sia alla luce della condotta tenuta dalla stessa rispetto all'obbligo di restituire il bene, sia alla luce della sostanziale equivalenza con l'importo della condanna pronunciata dal Tribunale di Genova nei confronti della a titolo di restituzione della caparra confirmatoria, CP_1
ossia euro 115.000,00, e ciò a maggior ragione se la risoluzione del contratto in esame è stata in oggi qualificata come “consensuale”.
Pertanto, il secondo motivo d'appello è infondato.

7.3. Infine, quanto al terzo motivo, appare sufficiente osservare che dalla conferma in questa sede della correttezza della sentenza di primo grado, sia pure con le precisazioni di cui sopra, consegue che la decisione del primo Giudice di compensare le spese di lite risulta condivisibile alla luce della reciproca soccombenza, avendo la ottenuto la risoluzione del contratto Pt_1
preliminare a causa dei vizi della cosa venduta e la condanna di controparte alla restituzione della caparra versata e la la condanna di controparte al pagamento della penale. CP_1
Pertanto, anche il terzo motivo è infondato, sicché l'intero appello deve essere respinto.

8. Le spese di lite del presente grado sono compensate in ragione dell'esito complessivo dell'intera vicenda, in cui si è assistito ad una soccombenza reciproca, nel contesto di una sostanziale convergenza delle domande delle parti nel senso della risoluzione del rapporto contrattuale dedotto in causa.

9. Si dà atto che, ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio
2012 n. 115, l'appello è stato integralmente rigettato.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa istanza,
- Rigetta l'appello proposto da e, per l'effetto, Parte_1
- Conferma integralmente la sentenza n. 1669/24 del Tribunale di Genova, pubblicata in data
29.05.24 e notificata in data 04.06.24; - Compensa tra le parti le spese di lite del presente grado di giudizio;

Si dà atto che, ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012
n. 115, l'appello è stato integralmente rigettato.
Così deciso in Genova, il 02.04.25.
Il Consigliere estensore
dott.ssa Laura Casale
Il Presidente
dott.ssa Rossella Atzeni